物业作业手册.doc

标准手册管理职责5物业项目管理处职责5项目经理岗位职责5项目管理处综合管理员岗位职责6项目管理处文员班长岗位职责6项目管理处文员岗位职责7项目管理处维护主管岗位职责7项目管理处维护班长岗位职责7项目管理处电工岗位职责8项目管理处水工岗位职责8项目管理处高压电工岗位职责9项目管理处电梯维护工岗位职责10项目管理处空调工岗位职责10项目管理处司炉工岗位职责11项目管理处安保主管岗位职责11项目管理处保安班长岗位职责12项目管理处保安员岗位职责12项目管理处监控员岗位职责14项目管理处保洁主管岗位职责15项目管理处保洁班长岗位职责15项目管理处保洁员岗位职责16管理制度16保安部管理制度16保安管理制度16值班室管理制度17监控中心管理制度19收发室工作制度20停车场管理制度21保安员纪律制度22保安员巡视检查制度22紧急事故报告制度23物品出入管理制度24门禁系统管理制度24义务消防队管理制度25防火安全检查制度26钢瓶间管理制度27重点部位临时动火作业安全制度27施工现场安全管理制度29火灾隐患整改制度30机动车车辆管理制度32非机动车车辆管理制度32对讲机使用管理制度33保安宿舍管理制度34营业厅保安管理制度34保洁部管理制度文件35清洁管理制度35保洁员的纪律制度36绿化管理制度37客服管理制度文件38客户服务管理制度38工程设备管理制度文件39电梯/扶梯维护保养制度39电梯管理制度49动火审批制度51给排水管理制度52机房管理制度54供电系统运行管理制度57锅炉设备维护保养制度68锅炉设备管理制度71空调设备维护保养制度76空调设备运行管理制度84维修管理制度86楼宇智能化设施管理及保养制度87节约能源管理制度89消防设施维护保养管理制度90装修管理制度95工具管理制度96资料管理制度96值班、交接班管理制度97二次供水卫生安全管理制度98工作程序及表格100安保分部工作程序及表格100保安员仪容仪表规定100安保分部处理客户投诉工作程序100常见的几种可疑情况及处理措施100保安服务应急事件处理程序101办理业主失物认领的程序102安防器械、设备使用管理规定102消防演练程序103安保监控设备报警应急反应工作流程105失火事故调查程序105拨打“119”电话报警程序106停车场突发事件应变措施106保洁工作程序及表格107办公楼层清洁工作程序107住宅小区单元楼层清洁工作程序108大堂清洁工作程序109公用卫生间清洁工作程序110室外清洁工作程序110地毯清洗工作程序111灯具清洁工作程序112不锈钢清洁工作程序113玻璃门、窗、幕墙清洁工作程序113出入口雨蓬清洁工作程序114瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁工作程序115乳胶漆墙面清洁工作程序115花岗岩、大理石等石材晶硬保养工作程序116垃圾清运工作程序117清洁设备操作和日常保养工作程序117卫生消杀工作程序121绿化养护作业工作程序123花木养护操作规程124浇水抗旱及处理规程125乔木、灌木的整形修剪125施肥操作规程126中耕除草126维修、客服工作程序及表格126紧急事件的上报程序126外来施工管理程序127施工现场的巡视程序128文员规范用语管理规定129用户报修处理工作程序130供配电设备设施维修保养标准作业规程131水泵的维修保养规程135化粪池清理和维护规程136电梯出现运行险情，排除险情的处理措施137给排水设备设施异常情况的处理139配电倒闸操作规程139锅炉系统应急处理规程140空调设备运行程序141维修人员入户维修规程144管理职责物业项目管理处职责1.在公司领导下，对项目范围内所属生产大楼和住宅小区等实施物业服务和管理；2.负责公共区域卫生包括，走廊、公共楼梯、卫生间、门窗玻璃及其他公共设施的清扫、保洁和垃圾清运工作；3.负责公共区域环境的美化、绿化管理工作；4.负责所管区域的安全工作。落实各项保安、消防制度，维护所管区域正常的工作生活秩序，协助公安机关打击违法活动，确保人员财产和设施设备的安全；5.负责生产办公大楼和住宅楼传达室值班和门卫工作；负责停车场及自行车存放与管理；6.负责处理公安、市政、市容、街道办事处等单位的来访及协调工作；7.负责收取住户物业管理费和水、电费及其它费用等；8.定期收集业主意见、建议，不断改进服务工作质量，做好业主满意度调查。对业主的投拆，及时处理解决；9.保障物管区域水电气正常和空调及电梯等设备、设施的正常运行，为移动公司员工创造安全、文明、舒适的办公及居住环境；10.积极完成领导交办的其它工作。项目经理岗位职责1.全面负责该项目的工作，并修改、审核该项目的各项制度和岗位职责；2.制定项目物业管理目标，保证各项管理服务工作的质量，使业主满意；3.召集和主持项目例会，及时解决管理和服务中的问题；4.协调和指导本项目的工作，保证各方面工作顺利进行；5.负责物业项目年度财务费用控制，负责管理工作人员的鉴定、考核、辞职等审批工作；6.检查各辖区工作，听取员工意见和建议，完善服务工作；7.积极完成领导交办的其它工作。项目管理处综合管理员岗位职责1.负责各类档案、资料、文件的使用、更新和归档管理工作；2.负责人事档案的管理，办理各类与人事相关的手续；3.负责各类办公用品的申请上报、领用和管理工作；4.负责二级库房的管理；5.负责部门上、下级之间上传下达的工作，负责与其他部门的协调、联络和办公室客户的接待工作；6.负责办公会议、工作总结和工作计划等起草、整理与打印工作；7.负责部门车辆管理工作；8.负责员工考勤统计上报工作；9.负责费用报销的相关事宜；10.积极完成领导交办的其它工作。项目管理处文员班长岗位职责1.执行管理处综合管理员工作的安排，具体负责对文员日常管理工作；2.组织落实管理处综合管理员的工作安排；3.监察岗位纪律，控制日常工作质量；4.负责员工的日常培训和现场培训； 5.协助部门经理对员工进行工作考评；6.负责员工的日常考核，纠正日常工作中发生的不合格服务；7.积极完成领导交办的其它工作。 项目管理处文员岗位职责1.负责所管区域照明灯、出口灯正常工作和手机的开关，负责公共区域各楼层防火门、竖井门、消防栓处于关闭状态。天花无裂痕、无污染。所有植物长势良好，无枯枝、烂叶； 2.负责外来宾客的接待； 3.负责大楼报纸、信件、刊物、包裹的分发和登记；4.负责为重要会议的会议服务工作；5.积极完成领导交办的其它工作。 项目管理处维护主管岗位职责1.在项目经理的领导下，全面负责维护部的各项工作；2.负责组织开展物业设备的维修、养护、运行、管理工作；3.确保物业公用设施设备正常运行运转；4.负责制定工程管理制度和操作规程，检查落实执行情况；5.组织、收集各种设备的技术资料和竣工图纸，做好设备的技术管理工作；6.负责外包维护项目的管理，组织对外包维护工程的质量验收；7.负责检查本部门各项工作，定期进行员工的考核；8.负责组织制定本部门工作计划和培训计划，并开展业务培训；9.积极完成领导交办的其它工作。项目管理处维护班长岗位职责1.熟悉管理区内各种设施、设备的结构、性能、特点等基本情况，对设施、设备的图纸、技术资料进行收集、整理和存档；2.配合经理制定各系统设备、设施的年度维修保养计划，并按计划认真组织实施；3.对工作中一般故障要做到及时处理，较大故障24小时内处理完毕，重大故障72小时内处理完毕，对业主的投诉处理率达到100%；4.带领员工进行业务学习，不断提高综合素质和技术水平；5.组织员工严格按规定进行各系统设施、设备的巡检，对发现的问题及时处理；6.开拓创新、节约增效、狠抓管理，保持工作面的干净整洁；7.积极完成领导交办的其它工作。项目管理处电工岗位职责1.熟悉辖区内供电、供暖、供水、消防设施电气管线的控制系统；2.严格按供配电安全使用标准作业规程进行作业，防止发生事故；3.负责对公共照明检查和维护工作，保证正常照明；4.严格遵守电器设备运行维修保养制度，能正确判断处理一般电器故障；5.发生停电或其他事故及时与供电部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施，并向上级报告；6.坚守岗位，按时上下班，做好值班记录，保管好资料、图表和工具；7.履行24小时应急抢救职责，有任务应做到随叫随到；8.积极处理用户报修，不推拖，及时赶到现场查看和处理；9.开展便民活动，为用户提供电路维修、电器安装的有偿服务；10.积极完成领导交办的其它工作。 项目管理处水工岗位职责1.负责对管辖区内生活、生产、空调和消防水系统的设备、管线和设施的运行、维修、保养和管理；2.熟悉管辖区各类给排水系统的布局，管线阀门，压力表和计量表的位置及数量，各供应方的站名、联系电话； 3.严格遵守公司制度的各类设备的运行、维修、保养制度，做到定期、定时检查、维修保养；4.熟悉管辖区内各种设备、辅机和配件的性能，并能熟练进行操作处理；5.熟悉消防设施的配置、位置、并能正确的使用消防设备；6.发生水、暖、气等供应停止或其他事故应及时与供应部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施，同时应通知维护部经理； 7.积极处理用户报修，履行24小时应急抢救职责，有任务应做到随叫随到； 8.为用户提供与本专业相关的有偿服务，并按规定收取服务费； 9.做好上、下水管道、供暖管道、地沟的维护和疏通，定期进行化粪池、雨水井的清理、检查；10.做好设施系统管线的检查和维修保养记录，并建档备查；11.对运行、维修的各种工具、设备应妥善使用，精心管理，并能做一定的维修工作； 12.积极完成领导交办的其它工作。 项目管理处高压电工岗位职责1.严格按照国家规定的电器安全操作规程、电器设备管理规定进行工作；2.确保供电系统安全运行。负责配电室、高压柜、直流电、低压柜及控制设备的运行。按时巡视、定期维护、保证设备的正常运行；3.负责配电室的控制柜、强电井、控制盘、所有动力系统的巡视检查和维护工作；4.负责每年的变配电系统的测试、调整工作；5.负责值班期间的应急工作；6.负责配电系统各种计量仪表的检测工作及各种测量仪表安全用具的检测工作；7.负责配合大楼避雷系统的检测工作；8.负责配电室的卫生清扫，门窗封闭检查工作；9.配电室设备、供电系统线路的运行巡检和维护必须有详细、准确的记录，并建档备案；10.值班人员在遇重大事故及大修或年检时，必须执行维护部签发的工作票或倒闸操作票，按票上所列项目进行操作；11.日常工作中出现的异常突发情况应立即采取紧急措施并及时通知相关责任部门；12.积极完成领导交办的其它工作。项目管理处电梯维护工岗位职责1.严格遵守国家相关部门技术法规、标准和物管中心的各种规章制度；2.负责电梯的运行监控及日常检查、巡视，认真填写巡检记录表；3.监督检查电梯维保单位的维修保养工作，并填写有关报告和记录；4.电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作；5.负责电梯的日常维修、养护工作；6.负责电梯机房的清洁工作，按时开关机房空调，清洁和管理空调设备，确保设备运行要求温度； 7.负责配合电梯的年度检验工作；8.积极完成领导交办的其它工作。 项目管理处空调工岗位职责1.空调工应持证上岗，熟悉空调系统的基本情况和主要性能参数，并能熟练操作空调主、付机设备；2.负责对空调系统运行的值班、巡检、日常维保和机房清洁；配合维保单位对系统的定期保养；3.根据用户的要求和环境湿度的变化实施开启空调，合理的调整制冷、供热出水温度；4.开停机及运行调节均应按空调的安全操作规程进行操作；5.每班按时巡检主机，冷却水塔，冷却水泵等设备的运行情况，并做好记录，发生异常应及时处理；6.在空调系统调试或运行中发生重大问题，应采取处理措施，并及时上报；7.保持操作间和设备间的清洁卫生，保证系统运行的安全；8.运行和维护使用的工具、备品、备件，应指定放置和妥善保管；9.积极完成领导交办的其它工作。 项目管理处司炉工岗位职责1.司炉在职人员必须取得劳动部门资格证，持证上岗，并严格遵循劳动部门的定期审核；2.严格执行锅炉安全操作规程和各项规章制度，精心操作，正确填写运行记录；3.严格遵守劳动纪律，坚守岗位，上岗前4小时之内和当班时不得饮酒，不做与生产无关之事，当班人严禁“大班套小班”；4.交接班前按规定巡逻，检查各种设备，包括水位仪、压力表、鼓、引风机、给水系统、润滑系统，设施的运行情况，交接班时应核对运行和值班记录，清点用具；5.发现锅炉管道、阀门、各种报警设施有异常危及安全时，应采取紧急措施并及时报告维护部经理；6.必须熟悉和掌握锅炉及辅助设备、设施的结构，基本技术参数、性能、使用方法，安全常识等内容，并能对其进行一般的维修和保养；7.认真执行巡回检查制度，定时进行巡回检查并做好记录； 8.做好锅炉设备的维修保养工作，掌握锅炉水质情况和有关处理水处理基本知识； 9.认真执行质量管理制度，掌握锅炉水质情况和有关水处理基本知识，按时正确排污，保证锅炉给水及炉水符合国家标准；10.配合锅炉设备的维修工作，严格执行清洁卫生和安全制度，确保文明生产； 11.努力学习专业知识，钻研技术，不断提高业务水平，确保锅炉安全、经济运行； 12.积极完成领导交办的其它工作。 项目管理处安保主管岗位职责1.应在项目经理领导下，配合保安公司本区负责人及当地公安部门的指导下，全面负责所服务区域内的安全、消防工作；2.负责制订治安消防工作计划，组织实施各项安全防范措施；3.组织处理在所管区域内发生的重大治安案件和事故；组织消防检查、训练、学习，处理重大消防事故；4.负责制订本部员工的业务培训计划，定期开展员工培训；5.负责监督、检查本部各项工作，定期对本部员工进行考核；6.定期向中心安保部汇报工作，并接受其监督检查、考核；7.积极完成领导交办的其它工作。项目管理处保安班长岗位职责1.在安保分部经理领导下，负责安排本班各项具体工作；2.监督本班员工执行上级各项工作指令及公司规章制度；3.检查本班各岗位工作情况，及时纠正工作偏差；4.如实记录并小结本班工作情况，并及时向上级汇报；5.做好保安器材的交接和保管工作；6.积极完成领导交办的其它工作。项目管理处保安员岗位职责1.大厅保安员职责:1.1负责维持生产大楼、住宅楼、机房及公共区域秩序，保证入口畅通；1.2密切注视相关出入人员，劝离衣冠不整者及闲杂人员；1.3负责查验大件物品放行手续；1.4负责非办公时间大楼出入登记工作；1.5巡查所辖区域的治安消防情况。2.巡楼保安员职责:2.1负责按规定路线巡查大楼各楼层，检查治安消防情况；2.2负责查询可疑人员；2.3监督检查用户装修现场的治安消防状况，及时处理违规装修；2.4非办公时间负责检查用户门窗锁闭情况，发现问题及时处理；2.5负责非办公时间加班人员登记工作。3.停车场保安员职责:3.1指挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放在指定位置；3.2负责巡查车辆及车场设施情况，做好车况记录，对有损伤车辆请司机签名确认；3.3检查车场消防器材，保持消防通道的畅通；3.4负责车场的安全管理，维持车场秩序，严禁闲杂人员进场。4.营业厅保安职责:4.1维持营业厅现场秩序，遇有客户询问时，应礼貌对客户进行导示，无特殊原因，不得离开营业大厅；4.2仪容整洁，微笑服务；4.3及时处理营业厅内出现的异常现象，保护工作人员及客户的人身及财产安全；4.4制止、驱赶营业厅内的各类闲杂人员，禁止人员携带宠物进入营业厅；4.5及时排除营业厅安全隐患，能正确使用消防设施；4.6发生紧急情况时，必须以最快的速度赶到事故现场进行处理并上报安全保卫部；4.7负责夜间营业厅内各项设施安全；4.8做好勤务登记，落实换岗交接手续；4.9按时完成安保分部交办的其它任务。 5.门卫保安职责:5.1遵守企业的各项规章制度，服从管理，听从指挥，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；5.2仪容整洁，微笑服务；5.3认真检查出入人员、车辆、物品，保持高度警惕，坚守岗位，圆满完成安全保卫任务；5.4对大件物品出门时，须检查“货物出门证”,查验合格后方可出门；5.5维护正常秩序，制止闲杂人员和宠物进入大门；5.6遇有重要情况，要及时报告安保分部或相关部门领导；5.7做好勤务登记，落实换岗交接手续，以免发生事故。 6.值班室保安岗位职责6.1严格履行服务区域内门禁管理制度；6.2密切注视大院周边治安环境，及时报告发现威胁服务区域安全的紧急情况，并采取必要的防护措施；6.3按照服务区域进出管理制度要求，严格做好对出入人员、车辆、物品的检查并做好记录；6.4严格执行勤务纪律，不得擅离职守，不得脱岗，并做好勤务登记。项目管理处监控员岗位职责1.安防监控人员工作职责:1.1认真学习报警监控知识，熟悉配置设施性能，熟练掌握报警监控系统的操作技能；1.2监控室实施24小时坐班制。值班人员要坚守岗位，外来人员严禁入内；1.3尽职尽责，密切监视大楼的安全动态；1.4发现异常情况和可疑人员时，要根据情况，迅速通知当班保安采取应对措施，同时立即报告相关领导；1.5爱护监控设施，正确实施操作，发现故障及时报告；1.6认真实施交接班，详细填写值班日记，做好每天的设备运行情况记录；1.7未经许可，不准随意更改、更换系统程序；1.8保守企业秘密，严禁给其他人员查看和拷贝图像资料。 2.消防监控人员工作职责:2.1熟悉消防设备系统的基本原理和功能，并能熟练操作；2.2坚守工作岗位，做好消防设施运行、报警、故障、维护监控记录；2.3监控设备的所有报警信号均应核实准确，不得迟报或误报。经批准后，方可拨打火警电话“119”报警；2.4协助技术人员对监控系统进行维修、维护；不得擅自拆卸、挪用、停用或更改系统工作状态和程序，保证设备正常运行；2.5做好交接班工作，认真填写值班记录；2.6对消防监控设备及通信器材、防毒面具、探照灯及配置的其它消防设施要进行经常性的检查，定期做好各系统功能实验，以确保状态良好；2.7除值班人员和消防管理人员外，其他人员未经许可不得入内。3.综合监控岗位职责:3.1负责地下停车场进出车辆的总数量；3.2负责建立车主的车辆档案，并给停车场管理卡的授权；3.3负责住户可视对讲、防盗系统问题的受理；3.4负责接听电梯间应急电话的处理。项目管理处保洁主管岗位职责1.全面负责部门工作，对部门经理、管理处主任负责；2.负责制定本部门的工作计划，及建章立制工作；3.合理分配及调度人力，编制排班表，申报所需的设备、日常消耗材料和服务项目，努力降低成本，提高效率；4.处理客户对清洁方面的投诉，并负责制定改进措施；5.做好工作总结，主持部门例会，布置工作，解决难题；6.组织安排其它各种内部与外部的活动和事宜；7.积极完成领导交办的其它工作。项目管理处保洁班长岗位职责1.处理部门日常事务，执行部门经理工作的安排；2.组织落实部门经理的工作安排；3.监察岗位纪律，控制日常工作质量；4.负责一般日常事务的决策和组织落实；5.负责员工的日常培训和现场培训；6.协助部门经理开展员工的考评；7.检查各种设备的完好情况，控制物料损耗；8.带领保洁员完成保洁工作；9.积极完成领导交办的其它工作。项目管理处保洁员岗位职责1.负责管辖区域内各层电梯厅、走道、楼梯、公用卫生间等公共区域地面、墙面、天棚的清洁、保洁工作。2.负责楼宇内的各种标识、井道门、管线、消防栓等公用设施设备的清洁、保洁工作。3.负责地下室、天面、转换层的清洁及其明暗沟的疏通清理工作。4.负责道路、绿化带等公共区域地面的清洁。5.负责楼宇周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁。6.定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通。7.负责室外明装管线和明装公用设施设备的外表清洁工作。8.负责室外果皮箱和垃圾站的清洁、清运和消杀工作。9.积极完成领导交办的其它工作。管理制度保安部管理制度保安管理制度目的为了进一步提升保安队伍的服务水准，强化队伍的行为规范，创业主、客户满意的优质服务适用范围 各项目管理处内容1.服从管理，听从指挥，遵守公司及项目处制定的各项制度；2.管理实行负责制，即班长对项目经理负责，项目经理对公司安保部负责；3.项目上做到制度上墙并落实到每一名保安，公司安保部经理随时检查制度落实情况；4.保安员外出必须向保安班长（队长）请假，批准后方可离队，24小时内由项目经理签字批准，超过24小时由项目经理向公司安保部经理请示；5.各班组对于班中出现的重大问题，一定要及时汇报，不得押留不报，如押留不报或汇报不及时的，项目处将记录并记过失一次，作为考核的依据；6.各班组在上岗时应注意岗位形象、言行、举止、礼节及规范，交接岗要统一正规，不能因个人形象欠佳影响中心及客户声誉；7.各班组每日值班、巡检、学习、训练、人员出勤等内容详细记录，对于当天发生的大事要及时汇报并记录存档，便于公司安保部随时检查；8.各班组每周要写周报，总结本周的工作、学习、训练、内务等情况，书面正规并存档，公司安保部随时检查；9. 每月保安班长将本月工作完成情况及下月工作计划在当月25日前呈报项目经理。值班室管理制度目的规范各岗位值班、交接班行为，保证设备系统正常运行适用范围各项目管理处内容1.大楼（小区）值班室管理制度:1.1大楼大门上锁时间为：晚20：00时次日早7：00时，小区大门上锁时间为：20：00时次日早6：00时；1.2员工入楼须持证进入，来访者经前台或保安确认后，凭有效证件填写会客证方可进入；1.3物品进出大楼（小区），应自觉接受保安检查，必要时须出具相关证明，否则不予放行；1.4任何人不得携带儿童、食物、宠物、危险品进楼；1.5各类推销人员、衣冠不整者谢绝入内；1.6大楼内一律不准留宿。大楼封闭后，因工作需要出入的，随开随锁并做好登记；1.7大楼封闭管理期间（节假日及下班后），大楼内工作人员不得将亲朋好友及闲杂人员带入大楼；1.8保安人员必须坚守岗位，尽职尽责，不得擅离职守。2.住宅小区门卫岗哨值班制度:2.1严格遵守、执行国家的法律、政策。文明值勤，礼貌待客；2.2提高警惕，防止各种事故发生，特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破坏、治安灾害事故的发生。维护正常的工作秩序；2.3上岗时必须做到：查看日志，发现问题立即处理；在确认手续清楚后上岗；上岗后即对安全保卫工作、治安秩序的管理工作负责；2.4当值时必须保持着装整齐，坐（立）姿正规；定时对保安守护的范围检查；谢绝无关人员进入大院，对可疑的人员要及时查问；注意排除工作范围内的不安全因素，特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常的亮光等，防止意外事件的发生；要纠正大门附近物品乱堆放、车辆乱停乱放行为；2.5进出大门的货物要问清楚物品、单位、负责人等情况，禁止易燃、易爆、危险物品进入住宅小区。出外的货物凭单位业主开出的证明或放行条的放行制度，必要时要查证登记，在确认无误后放行。杜绝企业、单位、住户财物流失或被盗。 3.保安室交接班管理制度:3.1交班人员向接班人员通报当班详细情况；3.2接班人员对设备运行认真检查并确认运行正常；3.3清点交接设备运行记录并确认正常；3.4填写交、接班记录，交接班人分别签字；3.5接班人员对交班确无疑问时方可接班上岗；3.6巡查各楼层消防柜内的设备是否完好，灭火器是否丢失、损坏，特别是对地下层面尤为关注；3.7不按规定交接班发生问题时，由当事人负责。4.保安员交接班制度:4.1按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，如接班人员有特殊情况未到达前，当班人员不准离开岗位；4.2接班人员要详细了解上一班的执勤情况和值班时应注意的事项；4.3交接班人员应将当班时发现的情况、发生的问题、处理情况当面向接班人员交代清楚；4.4当班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕，接班人应协助完成；4.5接班人员应注意检查岗位范围内的物品、设施和器械装备等，发现异常情况应立即报告，必要时双方签名作证；4.6交班人员应负责清理值班场地卫生。监控中心管理制度目的确保监控中心工作正常运行 适用范围适用于各项目管理处内容1.安防监控室管理制度1.1监控员必须持证上岗，做到熟悉大楼（小区）所有监控设施的性能和作用，熟练操作和使用监控设备；1.2实行24小时值班制，值班人员不得在值班期间做与工作无关的事，保持值班电话畅通，不得打私人电话；1.3工作期间应全神贯注，发现异常情况及时处理；1.4严格交接班制度，认真填写各种登记统计表，并签字确认；1.5各监控区域的录像资料信息，其他部门和人员未经许可不准擅自查阅，禁止将视频监控系统的配置性能和录像资料以及设防情况泄露给无关人员；1.6值班人员要爱护系统设备，对报警系统的探头、主机、显示器、键盘操作台要定期进行清洁维护，保持系统干净整洁。系统运行不正常时应及时报告，不得擅自处理；1.7禁止无关人员进入安防监控室。非监控人员不得对视频监控系统进行操作。2.消防监控室管理制度:2.1消防监控员应持证上岗，刻苦钻研业务技术，努力学习消防知识，做到熟练操作监控设备，能迅速准确的说出每一个报警探头编码所对应的具体位置，会正确使用各种灭火器材；2.2监控室实行24小时值班制，值班人员应精力集中、坚守岗位，不得睡觉、会客，做与工作无关的事，保持值班电话畅通，不得打私人电话；2.3监控设备的所有报警信号均应一丝不苟的认真核实，必要时可到现场核实，予以处置。经现场核实确认有火险、火警发生时，应立即通知事发单位或住户并组织力量进行扑救，并向物管中心或部门领导报告，遇到火灾视火情的大小和蔓延程度，必要时经领导批准向“119”报警；2.4自动灭火系统的操作应由当班人员操作，其他人不得接触和操作监控设备，否则一切后果由当班人员负责；2.5爱护消防监控设备和其它设施，严格按照设备使用说明的操作规程操作；积极维护监控设备和机房的卫生，保持室内清洁；认真填写值班日志，监控设备打印的有价值记录，须整理存档备查；2.6按时交接班，严格履行交接手续并签字确认；2.7监控重地安全第一，除值班人员和消防管理人员外，其他人员未经许可，值班人员有权拒绝入内。收发室工作制度目的保证项目管理处所管辖区域内大楼、住宅小区信件准时到达适用范围各项目管理处内容1.当日值班人员必须对报纸、刊物、信件、包裹等物品的数量、质量进行认真检查登记，凡发现质量、数量有问题的一律拒收退回；2.交接班人员对邮件、报刊必须当面清点核对，验收清楚后方可交接签字；3.不准私自拆封和扣压报刊信件、包裹等邮件，违者一切后果由当事人负责；4.急件急办，及时送达，不得延误；5.凡给各部门、住户传送的物品一律登记，并及时通知有关人员领取。没人领取且时间较长的物品不能随意处理，必须报部门以上领导处置；6.对邮递员错投的信件邮品等要及时退回，不得擅自拆封；7.妥善保管好收发印章；8.值班期间值班室电话应保持畅通，不得打私人电话。停车场管理制度目的保证停车场内车辆停车有序、安全适用范围 各项目管理处内容1.停车场管理制度1.1及时提醒客人锁好门窗，带走贵重物品； 1.2按规定认真检查车况，发现问题，请驾驶员在车辆检查登记表上签名确认；1.3巡逻保安员每小时对车场及后围非机动车例行巡查。1.4当值保安员每30分钟对车场例行巡查；1.5项目安保主管每日对车场及后围非机动车车库例行巡查两次；1.6保安班长每次巡岗须对车场例行巡查，早中班不少于5次，夜班不少于8次。2.停车场人工起杆管理制度2.1当车主持卡插入出口读卡机不能进出时，由出口保安核查车主所持卡是否有效卡，如是有效卡，应报请带班主管或班长同意后，人工起杆。起杆后，取回不能过机的卡，并在卡上写上“不能过机”字样，保存，作为核查依据；2.2其他特殊情况需使用人工起杆时，须经主管或班长同意；2.3每次使用人工起杆，须在当值记录本上详细记录。保安员纪律制度目的确保安保分部保安员整体素质 适用范围 各项目管理处内容1.遵守国家法律、法令；2遵守保安员仪容仪表规定，做到精神饱满，文明执勤；3执行公司文明礼貌用语规定，讲文明，有礼貌；4严格遵守保安员上岗制度、考勤制度、交接班制度；5严格遵守警械的使用规定、保安管理条例；6禁止利用工作之便敲诈勒索，接受贿赂。保安员巡视检查制度目的通过巡视检查，及时发现和消除不安全隐患适用范围各项目管理处内容1.巡逻检查应以防盗、防破坏和防治安灾害事故为主，巡逻人员必须提高警惕，集中精力，防止不法分子盗窃破坏，确保客户、小区治安安全；2.值勤期间若发现可疑的响动，气味和可疑人员时就及时检查，并汇报相关部门领导；3.进行巡逻的保安员必须佩戴证件，并按规定的路线进行巡视；4.巡逻人员必须熟悉巡逻区的各类设备，物品摆放位置，如发现设备、物品的可疑情况，要立即查明，如发现险情，应采取应急措施进行处理，并及时报监控中心，在有关领导没到场之前，不能离开现场；5.发现消防器材有无损坏，必须立即报告领导进行更换；6.注意观察来往人员情况及携带的物品，如发现可疑人员及物品，要选择适当的方法加以监视，并及时报告，必要时对其所带的物品进行检查并做好记录；7.夜间巡逻检查时，应查清闲散人员，防止不法分子盗窃、破坏，检查火灾隐患；8.在巡逻中，随时接受监控中心的指令，并采取果断措施应急处理。紧急事故报告制度目的在第一时间内处理各种紧急事件适用范围各项目管理处所管辖区域内容为及时妥善处理重大或突发事件，避免事件发生，特制定紧急事故报告制度:1. 紧急事故包括：刑事案件；员工集体投诉；中央空调主机、发电机、高低电压柜、通讯设备等大楼主要设备设施故障；大楼主体结构遭受破坏等危及到业主生命财产损失的事件。 2.发生紧急事故，参与事件处理的部门主管及项目经理应立即到现场处理，同时尽快以口头形式向公司主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；3.参与事件处理的项目经理在事件处理后立即填写紧急事故报告表，于2小时内以书面形式递交公司主管领导，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过； 4.紧急事故报告表由项目经理签名后上报，如项目经理不在而事件紧急时，可由当值主管签名上报；5.参与事件处理的项目处应在事件处理完毕后24小时内填写紧急事故总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。物品出入管理制度目的确保项目管理处所管辖区域内各服务区域的财产安全 适用范围各项目管理处所管辖区域内容1.外来人员需带（运）出货物，承办者应持盖有其公司公章及负责人签字的证明，填写物品放行证，在出门时将放行证交保安员验收保安员验收。2.凡发现可疑物品，易燃易爆、化学、剧毒、放射性等有害物品，当值保安人员有权截留所带（运）出的货物并进行登记。3.所有搬运大件货物的公司必须按指定通道、货梯、时间进行搬运。搬运过程如损坏公共设施，要照价赔偿。4.大楼内如雇请外来搬运人员，须对他们严加管束，禁止他们到非搬运楼层乱窜，并在进入大楼前将其姓名、身份证号码、人数等资料交大楼保安部。5.所有带（运）出货物者必须服从管理，如实回答保安员的查询。门禁系统管理制度目的确保各项目管理处所管辖区域内各服务区域人员的及业主的人身财产安全适用范围有门禁系统的各项目管理处内容1.大楼门禁系统管理制度：1.1对工作人员出入范围的要求，对门禁权限进行控制，将业主单位原始资料存档，如有修改或增加权限的员工，凭业主单位书面通知，方可办理，更改过的资料分类存档；管理处工作人员权限由管理处根据所需范围，统一由项目管理处配发门禁卡；1.2对于大楼单位应先派指定人员到管理处进行员工登记，然后将门禁卡由监控室录入到门禁系统并制作好相应的门禁卡。制作完成的门禁卡由管理处统一发放给指定人员。1.3大楼里如因为各种原因对某个员工的门禁卡进行修改权限或终止使用权，须及时通知管理处，并提供该员工门禁卡的基本情况，包括卡号，持卡人姓名及活动区域及时限等。管理处确认后，监控室进行修改或终止。如果终止门禁卡，须退回门禁卡与管理处。1.4如发生员工丢失门禁卡的事件，持卡人须立即以书面形式通知管理处，并提供持卡人的姓名，卡号，持卡人活动区域等基本情况。管理处确认后取消丢失卡的授权。丢失门禁卡的员工在办理完新卡发卡的手续后，由管理处办公室发放新卡，并交纳相应的补卡费。1.5门禁系统由安保部监控室各班组进行日常管理，各班组须做好交接工作，发现问题及时上报管理处；1.6办公大楼门禁系统电脑，专人专用，禁止非公他用或擅自使用及随便更改数据，否则将按管理处纪律予以开除处理；1.7如门禁系统出现问题，应及时通知管理处。2.住宅小区门禁系统管理制度：2.1根据业主出入其所在的住宅楼单元，对门禁权限进行控制，管理处工作人员权限由管理处根据所需范围，统一由管理处配发门禁卡；2.2如发生业主丢失门禁卡的事件，业主须立即以书面形式通知管理处，并提供其姓名，卡号等基本情况。管理处确认后取消丢失卡的授权。丢失门禁卡的业主在办理完新卡发卡的手续后，由管理处办公室发放新卡，并交纳相应的补卡费。2.3如门禁系统出现问题，应及时通知管理处。 义务消防队管理制度目的协助公安消防部门做好消防工作 适用范围各项目管理处所管辖区域内容1.行动组：由安保主管、维护部主管、维护部班长、保安班长、部分当值保安员及维护部当值人员组成。行动组发现火灾，应进行初期火警扑救，防止火势蔓延。不能控制的火警，应实施应急程序。2.救护疏散组：由管理处主管、文员、综合管理员组成，负责抢救伤员和重要文件物资并疏散大楼人员。3.保卫组：由安保部部分保安员组成。火警发生时，负责保卫大楼内重要部位及把守各通道口，防止外来者进入大楼范围内，并带领消防队员到火警现场。4.指挥部：由总经理、安保经理、项目经理组成，负责火场灭火指挥工作。防火安全检查制度目的消除火灾隐患 适用范围各项目管理处所管辖区域内容为规范各服务区域的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度:1.公共区域、公共设施消防安全检查:1.1每月末及节日前，对大楼、住宅楼各层或住宅小区公共区域、公共设施进行安全检查；1.2检查工作由各项目处消防总负责人组织，维护、安保、管理部门负责人参与；1.3检查项目为各层所配备的消防灭火器材、消防栓设施是否齐全、有效；1.4检查各层配电房、风机房、茶水间及顶层电梯机房的电掣电器等设施设备是否符合消防安全规定，门锁是否完好；1.5检查各层走廊、电梯厅、走火梯是否畅通，走火梯门、烟感探测器、指示灯是否正常。2.各层房间内消防安全检查:2.1检查各房间内是否有违反消防安全条例的事项；2.2房间内所使用的电器是否符合安全规定；2.3房间是否按规定配备一定数量的灭火器；2.4检查中发现楼层内各种设施设备有变异，或其他违反消防安全规定的问题，要立即查明原因，及时处理。不能立即解决的，由管理处出整改通知书，限期整改。钢瓶间管理制度目的确保各项目管理处所管辖区域消防设备正常使用适用范围有钢瓶间的各项目管理处所管辖区域内容1.钢瓶间钢瓶的检查分月检查、年检查，由监控人员进行巡检；2.各班组每半个月检查一次，仔细检查后，责任人认真填写巡查记录表，并存档；3.巡查中如发现有故障或缺陷事项，必须立即填写记录表格，上报班长，通知有关部门进行维修；4.巡检人员巡检的同时，要对钢瓶间的卫生进行清洁；5.未经许可，非操作人员不得进入钢瓶间。重点部位临时动火作业安全制度目的确保各项目管理处所管辖区域内防火安全，加大消防管理力度，认真执行消防法规定适用范围各项目管理处所管辖区域内容1.申请 需在大楼范围或小区内临时动火、焊割作业的单位或个人，必须提前向管理处提出书面动火申请，申请时列明动火作业时间、范围、内容及操作者姓名，并承诺遵守大楼一切规定，同时提交操作者的有效操作证书复印件。项目管理处接到申请后两个工作日内审批。审批申请过程中若认为有必要，管理处可以要求申请人交操作者操作证原件及消防部门的有关批文原件，以供查验。2.防火安全“三级”检查制度根据用火的危险程度，把审批动火管理权分为三级:2.1一级动火须由用火部门防火责任人会同工程、安保人员认真检查施工现场，定出可靠的防火措施，填写一级动火申请单后，报项目经理批准，报当地公安消防监督部门审批，经现场检查确认措施可靠，逐条落实后，方可批准动火；2.2二级和三级动火必须由用火部门防火负责人制定消防措施，填写动火申请单后，报项目经理批准，维护、安保人员现场检查监督；2.3焊接和切割属于明火作业。公安消防管理部门规定，从事烧焊作业的人员，必须持有当地部门培训后发放的焊工证，方可上岗烧焊。3.动火作业的“八不”、“四要”和“一清”3.1动火前“八不”:3.1.1防火、灭火措施不落实不动火；3.1.2周围的易燃杂物未清除不动火；3.1.3附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火；3.1.4凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火；3.1.5凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗刷干净、排除残存的油质不动火；3.1.6凡储存有易燃、易爆物品的房间、仓库和场所，未经排除易燃、易爆危险的不动火；3.1.7在高空进行焊接或开始焊割作业时，下面的可燃物未清理或未采取措施的不动火；3.1.8未配备相应灭火器材的不动火。3.2动火中“四要”:3.2.1动火前要指定现场安全负责人。3.2.2现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。3.2.3发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。3.2.4动火人员要严格执行安全操作规程。3.3动火后“一清”:动火人员和现场安全责任人在动火后，应彻底清理现场火种，确保火种完全熄灭，留守现场1530分钟才能离开现场。4.违反规定的处理在办公大楼或住宅小区内进行临时动火、焊割作业的单位或个人，违反本规定时，管理处有权视其情节轻重采取以下处理措施：4.1限时整改；4.2责令立即停止动火作业；4.3移交消防管理部门处理。施工现场安全管理制度目的为确保各项目管理处所管辖区域内安全，特制定本制度适用范围各项目管理处所管辖区域内容为加强装修施工场地的消防管理，保证装修施工场地及大楼或住宅小区内人身财产安全，特制定此消防安全规定。1.施工现场须按装修的实际面积和使用材料配备一定数量的2kg以上灭火器。配备标准：100平米以下配23支；100平米以上34支；半层56支；全层810支；2.施工现场严禁吸烟及使用明火烧杂物、弯胶管等；3.禁止将易燃、易爆、带腐蚀性、有毒等危险物品带入大楼内；4.装修工程所需有机溶剂、油漆等只允许带进当天装修所需用量，当天离开时一律带走，不得储存、堆放在大楼内；5.严格遵守安全用电规定，不得乱拉接电线或超负荷用电；6.室内布装电线须使用阻燃性绝缘导线，并穿硬塑料管或钢管进行明、暗敷设，绝缘导线的绝缘强度应符合电源电压要求，电源电压为380v的应采用额定电压为550v的绝缘导线，电源电压为220v的应采用额定电压为250v的绝缘线；7.室内装修须严格按消防安全要求，使用不燃或难燃的防火材料，不得使用易燃材料；8.动明火烧焊的单位，在计划烧焊动火作业前须先向管理处工程部提出申请，严格按临时动火焊割作业安全管理规定作业；9.未经申报批准，不得擅自改动触动烟感器、喷淋头、紧急广播喇叭和消防栓等消防设备；10.室内装修间隔必须符合消防安全规定，如间隔封顶、间隔内无烟感喷淋的必须加装等；11.装修施工不得遮挡消防设施、疏散指示标志及出口，不得妨碍消防设施和疏散走道的正常使用；12.为避免施工场地粉尘过大引起烟感报警，每日施工前报经保安部同意后须用胶纸袋将烟感器包住，每日施工结束后须将包装物取掉，恢复烟感器的正常工作状态；13.每日施工结束离场前，须通知安保当值班长到场进行室内消防安全检查、确认无安全隐患后方可锁门离开。火灾隐患整改制度目的落实消防岗位责任制，做好对火险隐患的监察和整改，确保物业服务安全适用范围各项目管理处所管辖区域内容1.认真宣传、贯彻、执行中华人民共和国消防法及中华人民