淮南市世纪天成项目全程招商营销策划报告.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 淮南市世纪天成项目全程招商、营销策划报告0 02007年目 录第一篇 城市概况第二篇 市场调研一、淮南市宏观经济走势及其分析二、淮南市商业地产市场分析三、淮南市住宅地产市场分析第三篇 项目分析一、项目情况分析二、项目swot分析三、项目资金财务试算第四篇 商业篇一、本项目商业规划建议二、本项目商业攻略要旨三、本项目商业经营建议四、本项目商业招商建议第五篇 住宅篇一、本项目住宅规划建议二、本项目住宅客群分析三、本项目产品定位四、本项目价格定位五、本项目销售推广方案第一篇 城市概况淮南市位于淮河中游，安徽省中部偏北，毗邻合肥。东与滁州市属凤阳、定远县毗邻，南与合肥市属长丰县接壤，西南与六安市属寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市属颍上县，亳州市属利辛、蒙城县交界。全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。全市东西长78公里，南北宽51公里。下管辖潘集区、田家庵区、八公山区、谢家集区、大通区和凤台县，五区一县。全市人口约240万。 图1：淮南市五区一县图第二篇 市场调研一、淮南市宏观经济走势及其分析（一）、淮南市各年经济情况分析2002年淮南市全年实现国内生产总值151亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5%，其中第一产业增加值19亿元，比上年增长10.6%，第二产业增加值73亿元，比上年增长8.9%，第三产业增加值59亿元，比上年增长9.9%；人均国内生产总值为7241元，比上年增长8.4%。图2：2002年淮南市国民经济发展图例2003年淮南市完成地区生产总值170.5亿元，按可比格价格计算，比上年增长10.0%。其中，第一产业增加值17.8亿元，下降9.7%；第二产业增加值87.0亿元，增长14.3%；第三产业增加值65.7亿元，增长11.0%。按户籍人口计算,淮南市人均地区生产总值为8082元(约合978美元)，比上年增加841元,增长9.0%。图3：2003年淮南市国民经济发展图例2004年淮南市完成地区生产总值 214.49亿元，按可比价格计算，比上年增长16.2%。其中，第一产业增加值26.48亿元，增长18.7%；第二产业增加值111.88亿元，增长18.4%；第三产业增加值76.13亿元，增长12.6%。图4：2004年淮南市国民经济发展图例2005年淮南市完成地区生产总值263.6亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值29.49亿元，增长0.3%；第二产业增加值140.18亿元，增长25.2%；第三产业增加值93.93亿元，增长10.3%。图5：2005年淮南市国民经济发展图例图6：2002年-2005年淮南市国民经济发展对照图例综合评述：1、 从历年淮南市国民经济和社会发展情况统计公报数据信息统计分析中发现，淮南市经济总体发展势头良好，经济增长平稳；2、 “三产”中，工业产值占全市国民经济总量最重，其次是第三产业，说明淮南市以工业立市，以煤炭经济为重心。第三产业发展加快，其经济总量也在快速增长，表明淮南经济正朝向多元化的趋势发展；3、 2006 年，淮南市经济实现较快发展，工业生产保持较快增长，全市规模以上工业企业实现工业增加值 128.6 亿元，同比增长 16.3%；4、 目前淮南经济正处于一个相对高速的发展阶段，随着开放型经济的进一步融入长三角经济圈，居民的生活水平和购买力会得到大幅度加强，有利于淮南房地产项目的开发和销售。（二）、淮南市零售总额与城市零售总额情况分析 单位：亿元图7：2002年-2005年淮南市全市零售总额与城市零售总额情况图例综合评述：从图7全市零售总额与城市零售总额比较可以看出，淮南市消费力主要集中在淮南市市区，县、乡、镇消费仅占全市零售总额很少量部分。（三）、淮南市人均国内生产总值与居民收入情况分析 单位：元图8：2002年-2005年淮南市人均国内生产总值与居民收入情况图例综合评述：从图7数据看出，淮南市人均国内生产总值达到11232元人民币，按照现行汇率计算，约合1460美元。（四）、淮南市可支配收入与消费支出情况分析 单位：元图9：2002年-2005年淮南市可支配收入与消费支出情况图例综合评述：图9所显示相关数据表明，在国家提倡居民消费政策下，淮南市市民正在从以往“存钱”的观念向“消费”观念转变，这样可以大大提升淮南市城市整体消费力，也可以促进淮南市商业长足的发展。二、淮南市商业地产市场状况分析（一）、淮南市商业房地产市场总论及其格局目前淮南市商业主要包括龙湖路商圈、淮舜路老城区商圈、陈洞路数码一条街、人民路电器一条街、香港街建材一条街。1、龙湖路商圈 龙湖路的商业是淮南市新兴的配套齐全，购物方便，购物休闲集中的城市中心商圈，主要以满足人们日常大额消费为主。以大型商场、购物中心、品牌专卖店、超市、中小型街铺为主要商业形态，包括服装、珠宝电器、化妆品、餐饮、休闲、娱乐、酒店宾馆等，经营档次较高。客户范围涉及全市以及外地，目前以商贸城步行街区为消费龙头，名店名厦林立，其中有新百购物中心、金色巴黎购物中心、华联商场、百货大楼等。商贸城步行街区，整个街区分布着大量的品牌专卖店，是淮南目前最繁华的商业街区，吸引了大量年轻消费群体，代表了淮南当今的消费水平。但其整体街区运营比较混乱，缺乏专业业态规划，经营场所维护不力，高消费人群消费力逐渐流失，商业氛围亟待改善。2、老城商圈老城区商圈是形成时间最长的一个商业区，但相对于龙湖路商圈来说老城商业区的商品档次较低，业态比较混乱，缺乏主题，主要还是：小商品市场、集中式商业街，主题商场、专卖店等，经营档次中下，沿街商铺相对破旧，属于城市次级商圈，典型商业有淮南市钟楼商场（主题商场）、淮滨商场（主题商场）、金湾名街（集中式商业步行街+大超市）、金太阳广场（集中式商业步行街）。3、陈洞南路数码一条街：靠近高校，以街铺为主，主要经营数码产品，商铺面积较小。4、人民南路电器一条街：以街铺为主，主要经营家用电器，商铺面积中等大小，装修较好，包括淮南家电广场，各类家电专卖店（格力、长虹、日立等）、空调大世界。5、香港街建材一条街：包括永安建材大市场和东安家居大市场，集中式专业市场、街铺，经营以建材、家具用品为主。以上是我们对于本项目市场宏观环境和中观环境的研判，对于本项目商业规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。（二）、项目周边商场及购物中心分析1、淮南新百购物中心淮南新百购物中心由安徽福源珠宝有限责任公司和安徽金龙投资有限公司合股组建， 是跨省际大型连锁品牌，新百百货继创业合肥、安庆、湖北黄石后，首次落户淮南。购物中心占地面积2200平方米，商业营业面积总量为29000平米。一期投资7000万元，预计总投资1.6亿元，是田家庵区今年重点招商引资项目之一，也是淮南市目前面积最大、环境最好、档次最高的现代化综合一站式购物中心。购物中心地处市中心商贸段，区位优越、人气鼎盛。购物中心的建成，对于提高田家庵区商贸品位，带动商贸繁荣和经济发展，改善广大群众的购物环境，丰富广大群众的物质文化生活必将起到积极的推动作用。其业态规划为：1层：化妆专柜、珠宝专柜、女鞋、手机店、药店2层：男装、男鞋3层：女装4层：童装、男女内衣、床上用品2、淮南华联商厦淮南华联商厦是淮南市（全国较大城市）设施先进、集购物娱乐为一体的国有大型现代化综合性商厦。位于淮南市繁华的龙湖中路，周围居民区密集、交通便利。商厦总投资6800万元，下设10个商场，3个连锁店、1个加盟店、1个域外工贸公司。自96年12月28日开业以来，华联商厦坚持“顾客满意是华联人永恒的追求”的宗旨，努力以尊客爱店、文明守纪、求实创新、勇争一流的华联人精神，提高素质、树立形象。销售额增幅在全市乃至全省同行业中名列前茅，企业跨入淮南市10家纳税先进单位行列。其业态规划为：1层：超市、珠宝、鲜花、化妆专柜2层：休闲服装、床上用品、女装3层：精品男装、女装4层：家电、器械、手机5层：家电3、淮南金色巴黎购物中心金色巴黎购物中心位于田家庵区区龙湖路，由安徽新潮投资发展（集团）有限公司开发建设。金色巴黎购物中民紧邻朝阳路入口喷泉广场，广场以浮雕和水池景观为主，而水池也凭借人工溪流柔美与浮雕的粗犷呼应，令游人驻足，以草坪和盆景营造的绿色空间，采用明快色调地砖铺就道路，造型别致的座椅指款牌，这一切使购物观光人士留连旺返，坐享浮浮人流。 购物中心打破街道、楼层之间的相互封闭的空间格局，中庭上下通透，多通道连接，内置多部自动扶手电梯、消防自动报警系统、自动喷淋系统、中央空调系统等，外墙天然花岗岩饰面。引入有效的商业经营管理模式，打造淮南市商业顶级品牌。金色巴黎购物中心位于田区龙湖路，由安徽新潮投资发展（集团）有限公司开发建设。内部配套： 大、中、小学：幼儿园：商场：华联商厦、商贸文化广场、胜发大厦邮局： 银行：交行、农行、中行医院：其他： 购物中心打破街道、楼层之间的相互封闭的空间格局，中庭上下通透，多通道连接，内置多部自动扶手电梯、消防自动报警系统、自动喷淋系统、中央空调系统等，外墙天然花岗岩饰面。其业态规划为：1层：男女鞋专柜、珠宝2层：女装3层：男装4层：摄影（其余为空）4、淮南百货大楼淮南百货大楼隶属于淮南百货集团公司，是淮南市创立最早的一家综合性的大型商业企业，总经营面积近5000平方，处于全市最繁华的龙湖路中心商业圈。淮南百货大楼一楼为家电商场，设有批发部、工程部、售后服务部、配送部等多个部门。主要经营：空调、彩电、冰箱、洗衣机、手机等八大类近万余种国内外知名商品。销售业绩位居同行前列。淮南百货大楼二至四楼主要经营：精品服装、针织用品、日用百货等。其业态规划为：1层：家电2层：男装3层：女装5、商贸城步行街区 综合评述：1、各商场、购物中心经营商品档次不高；2、业态规划较为分散，商业品牌组合混乱；3、街区与商场、购物中心在经营错位上有冲突，人流、消费均朝向街区商业。三、淮南市住宅地产市场分析（一）、淮南市城市规划1、城市总体规划根据淮南市城市总体规划（2005-2020年）规划之要求，淮南市城市建设将以中心城市为节点，以高速公路和市域主干公路为依托，构建“一主二副三轴”的城镇空间发展结构。“一主”即东部城区、西部城区和南部新城区三大组团，构成中心城区；“二副”即潘集区驻地和凤台县城；“三轴”即淮潘镇发展轴、淮毛城镇发展轴、淮凤城镇发展轴。2、重点居住区规划根据淮南市城市总体规划（2005-2020年）规划之要求，规划建设一批如洞山新村、文明村、新社东村、河西村、九龙新村、新家园、居仁村、国庆花园、东苑小区等住宅小区规划（二）、淮南市整体楼市分析2006年，在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，淮南市房地产市场仍保持良好发展势头，当前房地产市场总体运行基本正常，市场供求基本平衡，市场结构趋向合理，住宅价格基本稳定，宏观调控效果逐步显现。其运行情况如下：1、社会经济发展概况2006年淮南全市固定资产投资累计完成197.8亿元，同比增长54.2%，其中房地产开发完成投资23.49亿元,同比增长56.4%，投资位于安徽省全省第7位，增幅位居安徽省全省首位；全市城镇居民人均可支配收入10660.3元，同比增长24%，位于全省第5位。2、房地产市场现状（1）、2006年房地产开发情况：全市房地产开发完成投资23.49亿元,同比增长56.4%，施工面积422.8万平方米，同比增长21.6%，竣工面积150.3万平方米，同比增长45.6%，销售面积59.5万平方米，同比增长41.7%。截止到2006年12月30日，淮南市商品房市场共有40个入网销售项目，入网销售总面积144.34万平方米，总幢数370幢，各类房屋总计15124套，其中可售各类房屋5590套，可售面积66.28万平方米。（2）、商品房空置情况：全市房屋空置面积14.4万平方米，同比下降19.3%；其中住宅5.94万平方米，商业用房6.89万平方米。（3）、商品房销售情况：商品房销售市场旺盛，全年共销售房屋59.5万平方米，同比增长41.7%；其中：住宅销售54万平方米，同比增长39.3%。2006年淮南市新楼盘供应仍以田家庵区为主，其次是八公山区。全市住宅现房成交均价为2040元/平方米，田家庵区年底住宅期房销售均价为2534元/平方米。从购房用途看，91%为自用；从购买对象来看，86%为本市城市居民。 （4）、存量房交易情况：2006年全年共完成二手房交易7837件，交易面积72.14万平方米，同比增长32%；其中住宅7373套，58.75万平方米，同比增长17%。3、房地产市场分析（1）、从商品房预售情况看。全市批准预售面积124.07万平方米，比去年同期增长239%。批准预售面积为历年最高水平且较前几年有大幅增长，商品房供应充足，结构基本合理，供求矛盾已得到缓解。（2）、从商品房销售情况看：全市共成交商品住宅面积54万平方米，成交金额11.02亿元，同比增长93.1%，商品房的有效需求仍保持较高的增长。商品房销售仍以期房为主。（3）、从销售价格看：一方面房价继续保持稳定，另一方面，随着国家宏观调控对市场的影响，很大程度缓解了消费者的非理性购买冲动，投资炒房受到一定程度的抑制后，真实的市场需求凸显出来。淮南市房地产市场2006年房价始终处于平稳的上升阶段。（4）、从空置面积来看：2006年房屋空置面积的下降说明了淮南市楼市仍在一条健康的轨道上运行，真实的需求拉动了市场的繁荣，担忧的房产泡沫目前在淮南市尚未形成气候。（5）、从商品房市场需求情况来看：一是旧城改造拉动了安置型需求，拆迁带来了被动购房的增长；二是居民收入提高使居民住房消费预期增强；三是因考虑照顾子女就近上学等原因，一些有特殊需求的提前实施购房计划，加剧了需求的增长；四是购房居民以本地居民普通住宅需求为主；五是低收入者购买经济适用房要求较为迫切。综合评述：1、随着一系列调控新政措施相继贯彻落实，2006年淮南市房地产市场较稳定；2、由于供求关系的变化和宏观调控的驱动，高层住宅及大户型的住宅销售遭遇阻力，市场的变化必然影响楼盘户型的设计，已有不少开发商主动调整户型结构，开发出越来越多的中小户型，中小户型成为主流已是必然趋势。总体来说，其设计的户型将由大变小，功能由单一变多样，房子也将越来越实用。3、房地产市场的两极分化将日益明显。总的趋势房价会继续保持稳定，在投资炒房得到一定程度的抑制后，真实的市场需求将被凸显出来，但楼价两极分化的趋势也会越来越明显，高性价比区域的楼盘将会因为地段及品质等原因，价格悬殊会较大。4、2007年房地产市场开始步入缓冲期，无论是开发总量，还是价格涨幅，房地产市场总体发展都将趋于平缓。第三篇 项目分析一、项目基本情况（一）、项目基础数据基本经济技术指标名称指标数据住宅建筑总面积约16000平米商业建筑总面积约20000平米建筑密度75.09%（二）、项目地块实景照片 二、项目swot分析（项目地块价值分析）（一）、项目优势（s） 政策优势：政府扶持之地标性综合项目，有政府的配合及政策优惠。 区位优势：位于龙湖路商圈核心位置 地段优势：项目地处主干道龙湖路一侧，交通便利； 项目可塑性强：商业与住宅的可规划量体足够大，足以形成一定的气势，创造优良的环境，自成一体， 树立崭新地标物业典范； 人气优势：本项目对面为商贸城步行街，在规划设计方面采取“对面依靠”之规划，聚集人气，形成区域化效应。 定位优势：初期项目进行高起点定位，高档商业的引进以及高品质住宅开发，提升了这一地块的档次。优势应用： 此区域是房产开发“高价区”，高起点的商业规划占据淮南商业制高点，在招商、营销推广方面将有利于本项目； 延展本项目在淮南市商业市场号召力，将利于本项目的推广； 作为新的综合性地产开发项目，具备了相当的规模，在项目功能上可以规划地比较完善； 在规划设计阶段充分考虑停车及住户使用功能，为项目营销推广提供更完备条件；（二）、项目劣势（w） 城市规划建设影响本项目虽然处于龙湖路商圈核心位置，但此区域现代化城市布局正在规划中，尚未进行建设，地表高压线、路基、人行步道等很差，减缓了整体商业的发展。应对措施：提前在项目客户的原始积累阶段和引导销售阶段，做好项目的宣传推广工作，来吸引潜在客户的注意。（三）、项目机会（o） 核心商业区整体扩展外延我司市调组在本次市调过程发现：本区域商业功能处于起步阶段，大多数的商业功能服务单一，缺乏高档次的商场、餐饮娱乐等大品牌的进驻。本项目作为新的商业楼盘开发，可针对该区“品牌档次不足、商品门类不全”的情况做规划，既可满足市场的需求，又可找寻本项目的机会点。 与商贸城步行街相结合，强调城区功能互补通过调研我司发现：本项目可以结合商贸城步行街，构建“区域型消费”，形成“二位一体”的商业模式。本项目作为商住一体开发，住宅部分可考虑商务区的配套需求；商场部分结合市民广场强调的是休闲娱乐功能，形成“一站式”的消费中心，两者互相补足。（四）、项目威胁（t） 同时期竞争对手多，竞争激烈在本项目开发之前，双子星座、北面商住开发项目，还有新时代、万树城等大型住宅项目，都在本项目之前开发，其中双子星座今年8月份就可上市。项目的销售有较大的压力。综合评述：从以上swot 分析可知，本项目在区位、地段、人气、项目可塑性等几个方面具备优势，在项目配套等方面存在不足，因本项目尚处于开发初始阶段，只要能解决好种种不足及威胁的影响，再辅以差异化的市场定位，把握住市场机遇，必能取得较理想的招商和销售业绩。三、项目资金财务试算（一）、项目建设指标序号项目单位数量1、总用地面积亩约9亩（5848平米）2、总建筑面积平方米36000平方米2.1住宅面积平方米16000平方米2.2商铺面积平方米20000平米（二）、项目投资估算序号项目单价数量金额（万元）1、土地费用（含土地转入、拆迁安置费）285万元8.8亩（约合5848平方米）25082、前期费用80元/36000（总建筑面积）2882.1勘测、规划、设计费20元/36000（总建筑面积）722.2各类规费60元/36000（总建筑面积）2163、工程费用1300元/36000（总建筑面积）46803.1建安工程费1200元/36000（总建筑面积）43203.2室外工程50元/36000（总建筑面积）1803.3机电工程50元/36000（总建筑面积）1804、销售费用(管理费用)按销售收入的1.5%提计324合计总投资7800（三）、销售收入根据工程所处位置、周围环境和淮南房地产现行市场预测，考虑到房地产销售和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3000元/ m2，商业均价定位8400元/ m2销售收入见下表：序号项目单位数量价格（均价）金额（万元）1住宅元/ m216000300048002商业元/ m2200008400168003合计21600（四）、 营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率设定为6%，则共应交纳税金及附加1296万元。（五）、盈利能力分析财务现金流量表序号项目合计（万元）1、现金流入216001.1销售收入216001.2其它收入02、现金流出90962.1成本投资78002.2营业税及附加12963、税前利润额125044、税后利润（33%）8378第四篇 商业篇一、本项目商业规划建议（一）、商业设计应遵循的原则 1、便利顾客、服务大众。2、突出特色，利于经营。3、提高效率，增长效益。（二）、商业设计的空间设计： 1、天花板的造型设计(含骑楼及吊眉)；2、灯光的布局设计；3、喷淋烟感及回风、进风口的布局设计；4、排烟口设计(消防窗户)；5、上、下水设计；6、电源管线布局设计；7、停车场，外围的造型设计；8、绿化的造型设计；9、人行灯的造型及布局设计；10、动线的造型设计与规划；11、一层门厅的造型设计；12、特殊业种的地板要求及设计；13、地下预埋管道的设计；14、上下扶梯口柱面造型设计；15、楼面对外可视墙面设计；16、专柜架，隔断尺度要求及设计；17、仓库、门厅、试衣间尺度要求及设计；18、大门入口(含侧门)门厅设计、墙面设计；19、后场设计(含与卖场共用设位的连接)；20、办公室；21、洗手间；22、其他服务设施(收银台、服务台、衣服修改中心、viproom、文化教室、货梯、员工出入口、消防通道、消防栓)；23、电扶梯、货梯的设计；24、残障通道的设计；25、不同业种辅助设计理念。（三）、本项目商业定位分析及商业的业态划分建议从淮南市商业地产市场调研我们得知：目前淮南市步行街区商业、商场商业、购物中心商业等，门类比较多，唯一的缺陷在于，业态整合不到位，导致品牌效应上不去，缺失消费补给。1、本项目商场定位三大法则u 商铺开发要勇于创新，定位要适当超前，但要与零售业的发展趋势相协调；u 商场的定位应具备唯一性、错位性以及不可复制性，不能类同于周边商场的经营模式；u 商场的业态组合，必须是潮流、时尚品牌的组合，才能获取相对高的利润。2、本项目商业定位建议1、2层商场定位为女性主题商场3层运动城 4层数码城3、业态的具体划分建议由于本商业楼层总面积约20,000平方米，规模中上。要想包括所有的业态是不太现实。因此，建议仅选择那些市场上相对空缺、而又能够体现商场主题定位的、能够提升商场档次的、需求量又相对较大的业态。在考虑业态的具体分布楼层时，必须结合其需要的铺位形式、对面积的需求大小、资金承受力及利润率等综合考虑。楼层功能定位业态分区b1规划建议半层露出地面高约1.8米，底下高约3.5米，功能定位建议引进超市f1街铺、珠宝、化妆品、女鞋为汇集国内一线品牌的品牌专卖店，如化妆专柜、珠宝专柜、茶茗专柜、数码冲印等，品牌店建议选择：周大生珠宝、老凤祥珠宝；欧美品牌店： sisley 希诗黎 guerlain 娇兰 clarins 娇韵诗lancome 兰蔻；日系品牌店： shiseido 资生堂；韩系品牌： debon 蝶妆。f2女装、童装服装类品牌店建议选择：哥弟女装 (台湾名牌) 、only女装 (丹麦名牌)、艾格女装 (法国品牌) 、歌莉娅女装 (中国品牌)、千百惠女装 (中国品牌)；鞋类品牌店达夫尼、白斯敦、红蜻蜓、百丽、fed、来尔斯丹、千百度；童装品牌店建议选择：米奇妙、elle 、叮当猫、安奈儿、西瓜太郎、生肖王、巴拉巴拉、芝麻开门、樱桃小丸子、叮特来。f3潮流精品专区、运动城品牌店建议选择：reebok（锐步）、asics（爱世克私）、yonex（尤尼克斯）、kappa（卡帕）、lining（李宁）、nike(耐克) 、adidas(阿迪达斯) puma(彪马) 、fila(斐乐) 、mizuno(美津浓) 、umbro(恩宝) 、kappa(背靠背) 、diadora(迪亚多那) f4大型数码城、休闲娱乐区主力店品牌建议选择：宏图三胞；品牌店建议选择：佳能、索尼、三星、尼康、松下、卡西欧、富士、柯达、奥林巴斯、ibm、dell/戴尔、acer/宏基、富士通/fujitsu 华硕/asus、联想/lenovo、惠普/hp、苹果/apple、lg、nec、东芝/toshiba、日立/hitachi 夏普/sharp、明基。f5开发商独立拥有产权f6及以上住宅物业（四）、本项目商业与商贸广场步行街衔接建议 项目规划建设高档商业物业，此商业物业应与商贸广场步行街进行衔接，以利于商贸广场步行街客流的分流，建议通过设置过街天桥，连接本项目商业物业西出入口二层与商贸广场步行街东出入口二层，加大本项目商业物业之人流。（五）、本项目商场人流动线的规划设计建议（1）、注重商场内外沟通，脉络清晰； （2）、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系； （3）、避免盲区和死角问题，并合理设置道宽。 （六）、本项目商场电梯布局的规划设计建议1、扶梯布局原则 因为本项目商场规划配设中庭，故而对于扶梯的要求甚为严格，参照大型商场电梯设置，故建议设置“双道扶梯”u 商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点； u 避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道；u 引导顾客向上购物。2、垂直电梯的布局原则 u 货人分流 商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。 u 专用通道设置 结合商场功能定位，避免行业经营冲突。 （七）、本项目商场铺位布局规划设计建议：1、实用、利润、形象的统一 商场铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。 2、尊重消费者的行为 人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲劳。 3、面积按定位划分 根据整个商场定位划分商铺的面积。20以下占整个商场面积的10%，2040占整个商场的30%，4080占整个商场的30%，卖场（超市、数码、运动）占整个商场的30%。4、商铺进深商铺进深与门面比例不宜大于2：1。 5、铺位划分方案建议根据分层设定的业态之需求来划分。在控制总价的基础上，尽可能保持商场的档次，主力店面面积宜占商场总面积20%左右，其余品牌店面按照楼层细分。铺位面积原则上易大不易小。u 建议采用集中收银的管理方式，1-3层每层设收银处2个。u 收银台的使用面积以5平方米左右为基准单位。u 一层的邻街独立铺根据位置划分为使用面积20-30平方米左右。u 2层的四周布置独立铺，铺位使用面积20平方米左右。u 3、4层是独立铺位，使用面积在4080平方米之间。u 5层建议开发商拥有独立产权。（除特殊说明外，以上都以使用面积计）（八）、本项目商场内外部景观及商业小品设计建议以商场核心主题特色（中庭）为基点，通过内外景观、小品的有效组合，与商场主题密切联系，保证内外景观、空间及与商场主题特色的和谐性与均好性。室外有足够的人行步道（配设无窒碍为原则），作为促销场所和消费者休闲的公共区域。 （九）、本项目商场外立面设计原则； 1、与定位结合； 2、与商场的特色结合； 3、与区域环境结合； 突出创新性、协调性、综合性、超前性，体现时尚、流行、经典、开放以及时代这一主题 。（十）、商场停车规划设计原则1、与商场规模定位结合，停车位数适当； 2、停车购物的方便性，安全性； 3、人车分流；4、引导人流。 （十一）、商场广告位的规划设计原则1、尺寸与楼身搭配合理；2、位置与外立面协调，统一考虑；3、便于使用安装，更换。（十二）、商场内外的灯光与照明设计 1、光与色 白炽灯光耀眼而显得热烈，荧光灯柔和，一般商场都是两者并用。从商品色彩来看，冷色（青、紫）用荧光灯较好，暖色（橙、红）用白炽灯更能突出商品的鲜艳。服装、化妆品、蔬菜、水果等使用白炽灯、聚光灯则能很好地突出商品的色彩，创造氛围。2、光源的位置 不同位置的光源给商品所带来的氛围有很大的差别： u 从斜上方照射的光。这种光线下的商品，像在阳光下一样，表现出极其自然的氛围；u 从正上方照射的光。这种光可制造一种非常特异的神秘气氛，高档、高价产品用此光源较合适；u 从正前方照射的光。此光源不能起到强调商品的作用；u 从正后方照射的光。在此光线照射下，商品的轮廓很鲜明，在离橱窗较远的地方也应采用此光源；u 从正下方照射的光。能造成一种受逼迫的、具有危机感的气氛。在以上不同位置的光源中，最理想的是“斜上方”和“正上方”的光源。另外，对于旧灯具要常换常新，更换一个壁灯、改变一个吊灯灯罩的色彩都可表现出与过去完全不同的气氛。 3、照明方式 在整体照明方式上，要视商超的具体条件配光。灯光的使用上可采用以下方式： u 直接照明：光源垂直往下或直接照在陈列商品上，在需要高亮度的大型商超中使用。 u 间接照明：又称建筑化照明，是将光源隐藏在天花板、墙壁内，借着反射的亮度照明的方式，在中小型商超和高级餐厅用得多。 u 半间接照明：利用托架照明、垂吊照明之类的器材，借着天花板、墙壁，利用反射光源照明，专卖店、小型商超采用此法。 u 集束照明：采用几组灯光交叉射向某处。 u 彩色照明：利用彩色灯泡，或将彩色光片加在灯前，变化出不同色彩的灯光。 在均衡分配商超内的照明亮度时，应以全体照明的店内平均亮度为1，店面橱窗为24倍，店内正面深处部分为23倍，商品陈列面为1.52倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。4、防止照明对商品的损害 有时候，当顾客拿起商品时才发现商品有些部分已褪色、变色，这样不仅商品失去了销售的机会，同时也使卖场的信誉大打折扣。为防止因照明而引起商品变色、褪色、变质等类似事件的发生，在平时应经常留心以下事项： u 商品与聚光性强的灯泡之间的距离不得少于30厘米，以免光线的热量、灼烧导致商品褪色、变质。 u 要经常查看资料和印刷品是否有褪色和卷曲的现象。 u 由于食品在短时间内容易变色、变质，所以要远离电灯。u 对逐渐暗淡的电灯要在其“寿终正寝”之前提前更换。（十三）、商场消防设置方案建议若商场发生火灾，在正常电源被切断时，如果没有事故照明和疏散指示标志，受灾的人们往往因找不到安全出口而发生拥挤、碰撞、摔倒等，尤其是大型商场人员集中的场所，发生火灾后，极易造成较大的伤亡事故；同时，也不利于消防队员进行灭火和抢救伤员，疏散物资等，因此，设置符合规定的应急照明和疏散指示标志是十分重要的。 应急照明和疏散指示标志的设置要求：1、疏散用的应急照明，其地面最低照度不应低于0.5lx；2、消防控制室、消防水泵房、防排烟机房、配电室和自备发电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间的应急照明，仍应保证正常照明的照度；3、疏散应急照明灯宜设在墙面上或顶棚上。安全出口标志宜设在出口的顶部；疏散走道的指示标志宜设在疏散走道及其转角处距地面 1m以下的墙面上。走道疏散标志灯的间距不应大于20m；4、应急照明灯和灯光疏散指示标志，应设玻璃或其它不燃烧材料制作的保护罩；5、应急照明和疏散指示标志，可采用蓄电池作备用电源，且连续供电时间不应少于20min。（十四）、商场的装修方案建议为保证整体的协调统一及各铺位的个性展示，建议商场的装修采用如下方式：地面和天花统一设计和装修，各铺位在提供限定的标准范围内，可自由设计。在公共空间内通过电子视屏、电视及其它现代化的器具，营造现代、时尚、舒适、前卫的购物空间。二、本项目商业攻略要旨（一）、世纪天成攻略一：型塑最优质商业形态 1、第一考虑吸纳客流在商场的成败中，选址至关重要，国外的商场或者购物中心很多是建在郊区，而国内现有的商场和购物中心许多都是在市中心，世纪天成的选址也是如此，其理由如下：（1）、国内人喜欢聚居，城市中心繁华地区人口最密集、消费力强；（2）、市中心交通上购物较方便；（3）、经济实力不可能让每家每户都有私家车； 聚气优势 世纪天成最大的资源优势在于地理位置，处于龙湖路商圈核心位置，与商贸城步行街区隔龙湖路相望，具有聚集人气的先天优势。 交通优势 处于城市主干道，公交线路密集，出租车计价便宜且数量众多。 商圈优势 处于核心商圈，淮南全市商业消费均集中于此。 2、最佳设计地标优势 世纪天成建筑总层数超过30层，在区域范围内确立地标建筑地位。（1）、由于处于市心位置，土地供应趋紧，地面停车位较少，故建议在建筑设计上增加地下停车场建设。（2）、从世纪天成规划效果图上看，项目总体采用星级酒店的外立面设计，唯建筑顶部设计不合理，与整体建筑风格相异，建议采用圆尖顶设计。商业顶层建议设计成中庭，采光效果好，可提升商场整体档次与形象。 高层建筑，配设两部观光电梯，更能增强地表建筑的品位； 商场增设中庭设计，提升商场整体档次； 商场应突出动线设计，给顾客一种自然的行走引导，避免迷宫式的设计让顾客走断头路、回头路。（二）、世纪天成攻略二：业态优化之赢利秘诀1、优化业态搭配成功经营的主力店对商场的成功经营有很大的促进作用： 带来稳定的租金收入，保证经营的稳定性； 能够吸引更多的消费群体，增加人流量，帮助其他专业店等提高销售力；世纪天成商场从开始应从主力店招商做起，同时确立功能店等进驻，以充分优化商场内业态的搭配。2、聘请知名“商管”公司为了便于商场后续的经营管理，前期聘请知名商业管理公司，通过管理经营的租金投报给业主，获取商场整体运营，以稳定商场经营。 3、整合大型品牌租户整合租户就是把不同业态的租户有机地组合在一起，世纪天成根据淮南市本地的环境、居民消费水平、交通、风俗习惯等多种因素来安排整合主力店、品牌店、功能店等，让所有的商家都能获利。 4、特色业态运动城、数码城3层运动城引进国内一线主力品牌店面进驻，创造一流的个人服务空间。4层数码城专业数码品牌店引进，带动4层其他专业店品牌进驻。三、本项目商业经营建议（一）、经营布局遵循原则1、符合整个购物中心战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲等功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；2、适应不同商品经营业态格局的原则，如超市、服装等适合单层、分区经营，形成上下分层、同层分区的经营形态；3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；4、合理有效使用空间的原则，是一二层组合还是一二层分割经营，必须从商品经营的空间利用出发；5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如服饰和化妆可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一层或同一功能区经营；7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用；8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；9、方便顾客消费的原则，在商业街商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充分享受一站式消费的乐趣，其二是先购物、后休闲符合人消费的习惯；10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。（二）、经营策略经营布局规范了购物中心的硬件功能，而经营模式则是为了完善购物中心的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，世纪天成购物中心才能获得良好的招商和经营成果。在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了十六字的经营模式：统一招商、统一经营整合市场、合理回报1、 统一招商除经营户购买的，用于自营的商铺外（外铺、大户），为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺或整体买断的商铺，应采用统一招商的原则。对于投资户购买的商铺，应有商管公司与商户签定委托代管协议，进行统一招商。市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。2、 协助经营世纪天成购物中心的经营形成协作经营的模式，即整体统一经营与外铺独立经营相结合，服从购物中心整体管理。从而避免产权商户经营不可控，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。 强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让淮南市人民都来此消费； 举办每年一度的商贸洽谈会，促进商贸交流，提升市场形象； 成立聘请演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费； 全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂； 定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。3、 部分自营商管公司必须有充分的思想准备，在招商效果欠佳或部分商户不愿进驻时，需鼓励签约大商户自营商户进行自营，采用部分自营提升经营氛围，带动商户进驻，促进市场发展。在自营项目获得发展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的办法。具体包括： 市场有需求，但前期招商效果欠佳的，如服饰等； 经营项目有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要作用的，如旅游商品等； 有市场前景，但需要引导消费的项目，如化装饰品、家电数码、音像制品等； 百姓生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超市； 适当的公益性项目，如免费的休闲区；4、 整合市场 整合市场功能，集购物、娱乐、休闲等功能于一体； 整合市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二层组合经营或一二层分割经营； 整合招商，与投资户签定托管协议，进行统一招商； 整合推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促销推广。5、 完善政策 向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益； 完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力； 强化托管和统管措施，提高管理水平和能力。6、 合理的投资回报 保证市场和经营户合理的收益，实现双赢； 通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报； 通过市场经营业绩的提升，促进存量房源的销售。四、本项目商业招商建议（一）、招商计划1、成立招商团队市场的招商有赖于专业的招商团队，依据本项目之实际情况以及考虑到当地市场的情况，应成立独立的招商团队，与商管公司业务适当分开、但需配合商管公司衔接经营。2、制定具体的招商政策 招商的目标和原则； 招商工作的各项规章制度； 制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策； 制定不同商户的准入条件； 确定招商合同样本； 确定租金标准和联营等条件； 确定优惠幅度和条件； 部分大项目的招商方案。、招商区域确定招商区域以安徽全区域为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；、大客户及品牌商户的招商招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开；收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访、公关等推介程序展开招商。、市场招商的全面展开针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介。、商户的登记和初选制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；、商户资格审查 审查经营类型； 审查经济实力； 审查经营能力； 审查品牌优势； 优先商户和淘汰商户确定； 确定首披进驻商户； 其余商户视招商情况决定是否入场；、 与商户签定合同交纳租金或保证金；签定正式合同（自营或租赁等）。、自营项目确定对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备。1、 开业筹备 一次装修标准（初装修），建议由项目工程公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主； 二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计