桂林万福园项目策划及可行性研究报告.doc

目目 录录 前前 言言i i 第一章第一章 概概 述述1 1 1.11.1 项目名称：桂林万福园项目名称：桂林万福园 1 1 1.21.2 项目主办单位：桂林市象山区人民政府项目主办单位：桂林市象山区人民政府 1 1 1.31.3 项目背景项目背景 1 1 1.41.4 项目名称的策划说明项目名称的策划说明 2 2 1.51.5 编制依据编制依据 2 2 1.61.6 建设范围建设范围 3 3 1.71.7 园区开发的战略意义园区开发的战略意义 3 3 1.81.8 项目的定位项目的定位 4 4 1.91.9 项目建设的必要性项目建设的必要性 4 4 第二章第二章 项目市场分析及预测项目市场分析及预测9 9 2.12.1 中国旅游行业的概况中国旅游行业的概况 9 9 2.22.2 万福园建设的市场背景万福园建设的市场背景 1010 2.32.3 桂林市旅游业现状桂林市旅游业现状 1313 2.42.4 退休产业市场分析退休产业市场分析 1616 2.52.5 休闲度假产业市场分析休闲度假产业市场分析 1818 2.62.6 会展产业市场分析会展产业市场分析 1919 2.72.7 高尔夫市场可行性分析高尔夫市场可行性分析 2222 2.82.8 桂林旅游的桂林旅游的 swotswot 分析分析 3030 第三章第三章 项目建设地点和建设条件项目建设地点和建设条件3636 3.13.1 项目建设区域概况项目建设区域概况 3636 3.23.2 园区概况园区概况 3838 3.33.3 建设条件建设条件 4141 3.43.4 旅游风景资源评价旅游风景资源评价 4545 3.53.5 开发建设条件综合评价开发建设条件综合评价 5959 第四章第四章 策划方案策划方案6060 4.14.1 拟建区域策划取名拟建区域策划取名“万福园万福园” 6060 4.24.2 项目概况项目概况 6060 4.34.3 项目的定位项目的定位“世界级、桂林化世界级、桂林化”的国际性一流文化游憩商务区（的国际性一流文化游憩商务区（crbdcrbd） 6161 4.44.4 策划概念策划概念 6363 4.54.5 策划调研策划调研 6464 4.64.6 策划原则策划原则 6565 4.74.7 策划目标策划目标“千年古城，万福桂林千年古城，万福桂林” 6565 4.84.8 规划衔接与园区功能分析规划衔接与园区功能分析 6666 4.94.9 园区业态分布园区业态分布 7171 4.104.10 主要区域功能分区主要区域功能分区 7474 第五章第五章 项目开发策略和建设方案项目开发策略和建设方案8383 5.15.1 开发策略开发策略 8383 5.25.2 建设方案建设方案 8787 第六章第六章 公用工程公用工程8989 6.16.1 交通工程规划交通工程规划 8989 6.26.2 给水工程规划给水工程规划 8989 6.36.3 排水工程规划排水工程规划 8989 6.46.4 燃气工程规划燃气工程规划 8989 6.56.5 电力工程规划电力工程规划 9090 6.66.6 通信工程规划通信工程规划 9090 6.76.7 环卫工程规划环卫工程规划 9191 6.86.8 消防工程规划消防工程规划 9191 6.96.9 防洪排涝工程规划防洪排涝工程规划 9292 6.106.10 绿地工程规划绿地工程规划 9292 6.116.11 管网综合规划管网综合规划 9292 第七章第七章 节能与节水措施节能与节水措施9494 7.17.1 节能措施节能措施 9494 7.27.2 节水措施节水措施 9595 第八章第八章 环境保护环境保护9696 8.18.1 环境保护执行标准和评价依据环境保护执行标准和评价依据 9696 8.28.2 环境评价原则环境评价原则 9797 8.38.3 生态环境现状生态环境现状 9797 8.48.4 主要环境目标主要环境目标 9898 8.58.5 项目建设的主要环境问题分析及环境保护措施项目建设的主要环境问题分析及环境保护措施 9898 8.68.6 环境容量的测算环境容量的测算 102102 8.78.7 环境影响评价结论环境影响评价结论 104104 第九章第九章 劳动安全与卫生、消防劳动安全与卫生、消防108108 9.19.1 安全危害因素及危害程度分析安全危害因素及危害程度分析 108108 9.29.2 卫生、防疫卫生、防疫 108108 9.39.3 安全措施安全措施 109109 9.49.4 消防措施消防措施 109109 第十章第十章 组织机构及人力资源配置组织机构及人力资源配置110110 10.110.1 组织机构组织机构 110110 10.210.2 劳动定员劳动定员 110110 10.310.3 人员培训人员培训 111111 第十一章第十一章 投资估算投资估算113113 11.111.1 编制依据编制依据 113113 11.211.2 投资估算投资估算 113113 第十二章第十二章 社会经济评价社会经济评价120120 12.112.1 项目对社会经济的影响分析项目对社会经济的影响分析 120120 12.212.2 项目与所在地互适性分析项目与所在地互适性分析 122122 12.312.3 社会风险分析社会风险分析 122122 12.412.4 社会评价结论社会评价结论 123123 第十三章第十三章 风险分析风险分析124124 13.113.1 市场风险分析市场风险分析 124124 13.213.2 资源风险分析资源风险分析 125125 13.313.3 工程技术风险分析工程技术风险分析 126126 13.413.4 社会文化风险社会文化风险 126126 13.513.5 风险的规避和对策风险的规避和对策 126126 第十四章第十四章 研究结论和建议研究结论和建议129129 14.114.1 研究结论研究结论 129129 14.214.2 建议建议 130130 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 前 言 i 前前 言言 “人一生中有两种东西人一生中有两种东西 是永远不能忘却的，这是永远不能忘却的，这 就是母亲的面孔和城市就是母亲的面孔和城市 的面貌的面貌” 纳乔姆纳乔姆希格梅希格梅 （土耳其）（土耳其） therethere areare twotwo thingsthings thatthat areare unforgettableunforgettable inin thethe wholewhole lifelife ofof a a human,human, theythey areare mothermothers s faceface andand cityscitys landscapelandscape 。 nathiumnathium higmeyrhigmeyr (turkey)(turkey) 思考：思考：5050 年以后，我们给城市留下了什么年以后，我们给城市留下了什么? ? question:question: inin 5050 years,whatyears,what willwill wewe leaveleave forfor city?city? 作为从事前期规划工作者的我们，总是在思考这样的问题，在城作为从事前期规划工作者的我们，总是在思考这样的问题，在城 市发展的历史进程中，许多内容在不断的发生变化，工厂变成了办公市发展的历史进程中，许多内容在不断的发生变化，工厂变成了办公 大楼或是学校，商业建筑变成了酒店或者会议中心，住宅被推倒了重大楼或是学校，商业建筑变成了酒店或者会议中心，住宅被推倒了重 建，人群换了一拨又一拨建，人群换了一拨又一拨 虽虽然然有有很很多多东东西西随随着着时时间间的的发发展展在在不不断断地地变变化化，但但是是，我我们们可可以以留留 下下： 受到良好保护的、无污染的、可持续发展的环境；受到良好保护的、无污染的、可持续发展的环境； 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 前 言 ii 优良的城市公共空间；优良的城市公共空间； 城市文化的传承；城市文化的传承； 贯穿城市的交通系统；贯穿城市的交通系统； 而这些，正是我们在前期规划中需要特别关注的内容而这些，正是我们在前期规划中需要特别关注的内容! ! 万福园的此次策划是在原有规划五个区的基础上又细分为十个区，万福园的此次策划是在原有规划五个区的基础上又细分为十个区， 园区以独特的森林、温泉、人类化石、喀斯特地貌所形成的奇特自然园区以独特的森林、温泉、人类化石、喀斯特地貌所形成的奇特自然 风光、五家疗养院、乡土田园风情等为特色，结合万福路的名称和中风光、五家疗养院、乡土田园风情等为特色，结合万福路的名称和中 国福文化的习俗，把策划园区命名为国福文化的习俗，把策划园区命名为“万福园万福园” ，寓意是依托千年历史，寓意是依托千年历史 文化名城的深厚底蕴，打造桂林万福旅游新城，引领城市南拓发展。文化名城的深厚底蕴，打造桂林万福旅游新城，引领城市南拓发展。 万福园策划建设如下十个区：万福园策划建设如下十个区：以森林公园和五家疗养院为基础以森林公园和五家疗养院为基础 的万福森林养生区；的万福森林养生区；以甑皮岩遗址公园为中心，结合桂林历史名人、以甑皮岩遗址公园为中心，结合桂林历史名人、 桂林抗战文化以及周边的军事学院建设而成的万福历史文化观光区；桂林抗战文化以及周边的军事学院建设而成的万福历史文化观光区； 利用区内基本农田保护区设立万福田园观光区；利用区内基本农田保护区设立万福田园观光区；利用区内荒地、利用区内荒地、 荒山建设万福高尔夫度假区；荒山建设万福高尔夫度假区；利用区内温泉设立万福温泉度假区；利用区内温泉设立万福温泉度假区； 在园区中心依托山体众多，结合中国在园区中心依托山体众多，结合中国“福福”文化和岩壁艺术设立中文化和岩壁艺术设立中 华华“福福”文化走廊；文化走廊；利用将来搬迁之后留下的厂房和旧的村落，结利用将来搬迁之后留下的厂房和旧的村落，结 合周围的环境设立万福国际艺术生活体验区；合周围的环境设立万福国际艺术生活体验区；区内配套设立万福国区内配套设立万福国 际会议中心、万福观光度假酒店、万福商贸旅游区。际会议中心、万福观光度假酒店、万福商贸旅游区。 桂林市旅游发展战略的总目标是把桂林建设成桂林市旅游发展战略的总目标是把桂林建设成“世界级、桂林化世界级、桂林化” 的一流旅游目的地。万福园的发展目标的一流旅游目的地。万福园的发展目标在未来的在未来的 2020 年时间内，吸年时间内，吸 引全球引全球 5 51010 万人来退休旅游疗养，提供万人来退休旅游疗养，提供 45004500 个接待床位，增加个接待床位，增加 3 3 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 前 言 iii 5 5 万个就业岗位，创造旅游收入万个就业岗位，创造旅游收入 5050100100 亿人民币，增加亿人民币，增加 gdp200gdp200400400 亿元人民币。把万福园区建设成为亿元人民币。把万福园区建设成为“世界级、桂林化世界级、桂林化”的国际性一流的国际性一流 文化游憩商务区（文化游憩商务区（crbdcrbd） ，即（，即（culturalcultural recreationrecreation businessbusiness districtdistrict） 。 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第一章 概述 1 第一章第一章 概概 述述 1.11.1 项目名称：桂林万福园项目名称：桂林万福园 1.21.2 项目主办单位：桂林市象山区人民政府项目主办单位：桂林市象山区人民政府 1.31.3 项目背景项目背景 桂林旅游业是广西旅游业的龙头，自治区桂林旅游业是广西旅游业的龙头，自治区 2001200120102010 年规划中确年规划中确 定全面开发以桂林城市为中心的桂北旅游经济区，桂北以山水风光、定全面开发以桂林城市为中心的桂北旅游经济区，桂北以山水风光、 民族风情和文化古迹为特色，形成国内外著名的大桂林旅游圈，包括民族风情和文化古迹为特色，形成国内外著名的大桂林旅游圈，包括 桂北旅游路网改造、景区建设、生态保护以及旅游服务软件配套建设，桂北旅游路网改造、景区建设、生态保护以及旅游服务软件配套建设， 进而推动桂北旅游业快速发展。进而推动桂北旅游业快速发展。 桂林是国际著名的风景旅游城市和历史文化名城，旅游资源十分桂林是国际著名的风景旅游城市和历史文化名城，旅游资源十分 丰富。随着改革开放的逐步深入，桂林已成为世界旅游的热点，国内丰富。随着改革开放的逐步深入，桂林已成为世界旅游的热点，国内 外游客增加迅速，旅游淡季不淡、旺季更旺的持续旺势；旅游业已成外游客增加迅速，旅游淡季不淡、旺季更旺的持续旺势；旅游业已成 为桂林市国民经济的主导产业。为桂林市国民经济的主导产业。 “桂林山水甲天下桂林山水甲天下” ，对游客具有极大，对游客具有极大 的吸引力，游桂林山水，观漓江风光，已成为游客的最佳选择。的吸引力，游桂林山水，观漓江风光，已成为游客的最佳选择。 20052005 年年 1212 月月 3131 日万福路的建成通车迈出了桂林市日万福路的建成通车迈出了桂林市“保护漓江，保护漓江， 发展临桂，再造一个新桂林发展临桂，再造一个新桂林”战略的重要一步，其沿线特别是象山区战略的重要一步，其沿线特别是象山区 段沿线大量未开发的土地资源和众多的休闲疗养设施随之被激活，整段沿线大量未开发的土地资源和众多的休闲疗养设施随之被激活，整 个万福片区的建设和发展也得到了市、区两级党委、政府的高度重视个万福片区的建设和发展也得到了市、区两级党委、政府的高度重视 和社会各界的空前关注，大量的境内外投资商表现出了浓厚的兴趣，和社会各界的空前关注，大量的境内外投资商表现出了浓厚的兴趣， 提出了投资意向。提出了投资意向。 20082008 年年 1212 月月 1919 日，修编后的日，修编后的桂林市旅游发展总体规划桂林市旅游发展总体规划通过通过 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第一章 概述 2 了评审组的评审。这个总体规划为我们描绘的美丽前景是：桂林市旅了评审组的评审。这个总体规划为我们描绘的美丽前景是：桂林市旅 游发展战略的总目标游发展战略的总目标把桂林建设成把桂林建设成“世界级、桂林化世界级、桂林化”的国际性的国际性 一流旅游目的地。桂林旅游业在全国旅游市场中的定位一流旅游目的地。桂林旅游业在全国旅游市场中的定位全国最重全国最重 要的综合型旅游目的地及旅游综合改革实验地，全国最优秀的旅游城要的综合型旅游目的地及旅游综合改革实验地，全国最优秀的旅游城 市。市。 万福园区位于规划万福路的中段，居于桂林城区、临桂新区和雁万福园区位于规划万福路的中段，居于桂林城区、临桂新区和雁 山新区的中心，地理位置优越，沿线有大量未开发的土地资源和众多山新区的中心，地理位置优越，沿线有大量未开发的土地资源和众多 的休疗养设施，园内以独特的森林、温泉、人类化石、喀斯特地貌所的休疗养设施，园内以独特的森林、温泉、人类化石、喀斯特地貌所 形成的奇特自然风光、五家疗养院、乡土田园风情等特色，在未来的形成的奇特自然风光、五家疗养院、乡土田园风情等特色，在未来的 2020 年时间内，把万福园区建设成为年时间内，把万福园区建设成为“世界级、桂林化世界级、桂林化”的国际性一流的国际性一流 文化游憩商务区（文化游憩商务区（crbdcrbd） ，即（，即（culturalcultural recreationrecreation businessbusiness districtdistrict） ，是一个具有战略眼光的决策。，是一个具有战略眼光的决策。 1.41.4 项目名称的策划说明项目名称的策划说明 策划园区位于万福路，福文化传承千年，福禄喜寿祥瑞，策划园区位于万福路，福文化传承千年，福禄喜寿祥瑞， “福福”已已 经成为一切美好事物和谐的集合。取名万福园寓意经成为一切美好事物和谐的集合。取名万福园寓意“千年千年万福万福” ， 一样的山水、不一样的桂林，一样的山水、不一样的桂林， “福福”字策划作为园区的形象标志。字策划作为园区的形象标志。 1.1.5 5 编制依据编制依据 (1)(1)桂林旅游发展总体规划（修编）桂林旅游发展总体规划（修编） （2008-12-192008-12-19） ； (2)(2)桂林市土地利用总体规划大纲桂林市土地利用总体规划大纲(2006(200620202020 年年) （2008-12-252008-12-25） （20092009 年年 4 4 月国务院审批）月国务院审批） ； (3)(3)桂林市城市总体规划（桂林市城市总体规划（2001200120102010 年）年） ； (4)(4)桂林市城市绿地系统规划桂林市城市绿地系统规划 ； 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第一章 概述 3 (5)(5)桂林市城市规划管理技术规定桂林市城市规划管理技术规定 ； (6)(6)桂林城市风貌设计导则桂林城市风貌设计导则 ； (7)(7)桂林市城南组团（象山区）分区规划桂林市城南组团（象山区）分区规划 ； (8)(8)建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数 （第三版、（第三版、2006-72006-7） ； (9)(9) 广西国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要广西国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 (10)(10) 桂林市环境保护第十个五年计划和到桂林市环境保护第十个五年计划和到 20102010 年长期规划年长期规划 （2001-62001-6） (11)(11) 业主提供的其它相关资料。业主提供的其它相关资料。 1.1.6 6 建设范围建设范围 万福园位于万福路象山段两侧，东与城市建成区相连，西接临桂万福园位于万福路象山段两侧，东与城市建成区相连，西接临桂 县，面积县，面积 17.37517.375 平方公里。平方公里。 1.71.7 园区开发的战略意义园区开发的战略意义 1 1、环顾世界著名旅游城市发展历程，依托园区独特的资源，构筑、环顾世界著名旅游城市发展历程，依托园区独特的资源，构筑 彰显城市形象的地标工程是城市发展的明智之举。万福园将规划有自彰显城市形象的地标工程是城市发展的明智之举。万福园将规划有自 己园区内独特的地标工程己园区内独特的地标工程, ,如园区内的福文化广场、云端剧场、索道式如园区内的福文化广场、云端剧场、索道式 观光酒店、山顶网球场等。观光酒店、山顶网球场等。 2 2、概览桂林的旅游，万福园的核心城市区位，更彰显其在同类型、概览桂林的旅游，万福园的核心城市区位，更彰显其在同类型 资源中的独特之处和不可多得的开发优势。以资源中的独特之处和不可多得的开发优势。以“3s”“3s”视角，俯瞰桂林视角，俯瞰桂林 的旅游：桂林山水甲天下，但是缺乏与其知名度相匹配的项目活动；的旅游：桂林山水甲天下，但是缺乏与其知名度相匹配的项目活动； 桂林市酒店众多，但是缺乏大规模、高档次的集群式酒店；桂林市发桂林市酒店众多，但是缺乏大规模、高档次的集群式酒店；桂林市发 展以服务业为基础，但是没有统一的，能够与国际接轨的标准化服务；展以服务业为基础，但是没有统一的，能够与国际接轨的标准化服务； 桂林旅游景点众多，但是没有整合成相互关联的旅游网络；桂林历史桂林旅游景点众多，但是没有整合成相互关联的旅游网络；桂林历史 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第一章 概述 4 名人、英雄人物众多，但是现代桂林人缺少区域自豪感。名人、英雄人物众多，但是现代桂林人缺少区域自豪感。 3 3、地处象山片区，万福园的成功开发，将有望引领象山片区的功、地处象山片区，万福园的成功开发，将有望引领象山片区的功 能转型。象山区的发展要拓展新的发展空间，让老城区的发展与新区能转型。象山区的发展要拓展新的发展空间，让老城区的发展与新区 建设相得益彰。按照建设相得益彰。按照“南拓雁山、西连临桂南拓雁山、西连临桂”的设想，本项目处于枢的设想，本项目处于枢 纽位置，战略地位十分关键。万福园的成功开发，将有望引领象山片纽位置，战略地位十分关键。万福园的成功开发，将有望引领象山片 区的功能转型。区的功能转型。 1.81.8 项目的定位项目的定位 象山区，现在作为整个桂林的象山区，现在作为整个桂林的 cbdcbd（大型购物、金融中心、高端（大型购物、金融中心、高端 酒店云集）酒店云集） ，万福园将成为桂林乃至广西和全球的，万福园将成为桂林乃至广西和全球的 crbdcrbd（文化游憩商（文化游憩商 务区）务区） ，未来万福园区域价值将是桂林城市价值的一种直接体现。，未来万福园区域价值将是桂林城市价值的一种直接体现。 1.91.9 项目建设的必要性项目建设的必要性 1.9.11.9.1 项目建设是桂林市社会经济发展的需要项目建设是桂林市社会经济发展的需要 在在桂林市经济和社会发展十一五规划桂林市经济和社会发展十一五规划中，建设现代化国际旅中，建设现代化国际旅 游城市被确立为两大战略目标之一。规划中提到，把全面加快以旅游游城市被确立为两大战略目标之一。规划中提到，把全面加快以旅游 为龙头的服务业发展作为产业结构调整的着力点，不断提高服务业增为龙头的服务业发展作为产业结构调整的着力点，不断提高服务业增 加值占生产总值的比重和服务业从业人员占全社会从业人员的比重。加值占生产总值的比重和服务业从业人员占全社会从业人员的比重。 由此可见旅游业在桂林国民经济中的重要地位。万福园建设是桂林市由此可见旅游业在桂林国民经济中的重要地位。万福园建设是桂林市 委市政府根据桂林旅游发展的需要，适时推出的一个重点项目，必将委市政府根据桂林旅游发展的需要，适时推出的一个重点项目，必将 对桂林的旅游发展起到积极的促进作用。对桂林的旅游发展起到积极的促进作用。 1 1、桂林旅游业在全国旅游业中的地位和作用、桂林旅游业在全国旅游业中的地位和作用 桂林是我国著名的风景游览城市和历史文化名城，独特的旅游资桂林是我国著名的风景游览城市和历史文化名城，独特的旅游资 源优势决定了其在全国旅游业中具有不可替代的地位和作用。源优势决定了其在全国旅游业中具有不可替代的地位和作用。2020 多年多年 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第一章 概述 5 来的实践证明：桂林始终是中国最有影响的旅游城市之一，是国家主来的实践证明：桂林始终是中国最有影响的旅游城市之一，是国家主 要涉外旅游接待地区之一，是国家非贸易外汇的创汇基地之一。要涉外旅游接待地区之一，是国家非贸易外汇的创汇基地之一。 2 2、桂林旅游业在广西旅游业中的地位和作用、桂林旅游业在广西旅游业中的地位和作用 桂林旅游业在广西旅游业中居龙头地位。桂林旅游业在广西旅游业中居龙头地位。2020 多年来，桂林每年接多年来，桂林每年接 待的海外入境旅游者、国际旅游外汇收入均占广西总量的待的海外入境旅游者、国际旅游外汇收入均占广西总量的 8080以上，以上， 其它各项旅游经济指标和软硬件建设，总体上也处于领先位置。其它各项旅游经济指标和软硬件建设，总体上也处于领先位置。 3 3、旅游业已成为桂林市国民经济的重要产业、旅游业已成为桂林市国民经济的重要产业 旅游业是国内外投资者在桂林投资最积极的领域，投资总额居桂旅游业是国内外投资者在桂林投资最积极的领域，投资总额居桂 林市各行业首位，占全市外商投资总额的林市各行业首位，占全市外商投资总额的 3838以上。以上。 旅游业已成为桂林市第三产业的先导和支柱。桂林市尤其是市区旅游业已成为桂林市第三产业的先导和支柱。桂林市尤其是市区 的第三产业是随着旅游业的兴旺而繁荣起来的。的第三产业是随着旅游业的兴旺而繁荣起来的。19981998 年，桂林市市区年，桂林市市区 旅游业增加值达旅游业增加值达 11.3911.39 亿元，占市区亿元，占市区 gdpgdp 的的 1111，占市区第三产业增，占市区第三产业增 加值的加值的 26.0526.05。旅游业对市区。旅游业对市区 gdpgdp 增长的贡献率为增长的贡献率为 15.7315.73，对市区，对市区 第三产业增加值增长的贡献率为第三产业增加值增长的贡献率为 29.5429.54。 4 4、旅游业是推动桂林城市建设和环境保护的催化剂、旅游业是推动桂林城市建设和环境保护的催化剂 旅游业的迅速发展，极大地激活、催化了桂林人城市建设和环境旅游业的迅速发展，极大地激活、催化了桂林人城市建设和环境 保护的意识，加快了这两方面的建设步伐。保护的意识，加快了这两方面的建设步伐。2020 世纪世纪 8080 年代中期以前，年代中期以前， 桂林城市仍然破旧不堪，基础设施极为薄弱，人称桂林城市仍然破旧不堪，基础设施极为薄弱，人称“南北一条中山路，南北一条中山路， 东西一座解放桥东西一座解放桥” ，航空、铁路均处于饱和状态，进桂林难，出桂林更，航空、铁路均处于饱和状态，进桂林难，出桂林更 难。从难。从“七五七五”时期开始，桂林市投入巨资进行大规模的城市改造和时期开始，桂林市投入巨资进行大规模的城市改造和 环保治理工程建设，使城市建设和环境保护跃上了一个新台阶。目前，环保治理工程建设，使城市建设和环境保护跃上了一个新台阶。目前， 桂林市正以前所未有的力度加快城市基础建设和环境保护工程步伐，桂林市正以前所未有的力度加快城市基础建设和环境保护工程步伐， 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第一章 概述 6 一个崭新的、现代化的桂林即将展现在世人面前。一个崭新的、现代化的桂林即将展现在世人面前。 5 5、旅游业是桂林市财源的增长点、旅游业是桂林市财源的增长点 19981998 年，桂林市市区旅游业提供税收年，桂林市市区旅游业提供税收 1.381.38 亿元，占市区预算内亿元，占市区预算内 财政收入的财政收入的 10.96%10.96%；从旅游行业收取的管理费约；从旅游行业收取的管理费约 89068906 万元，占市区万元，占市区 预算外财政收入的预算外财政收入的 24.90%24.90%。至。至 20082008 年，桂林市旅游总收入占到桂林年，桂林市旅游总收入占到桂林 地区地区 gdpgdp 的的 11.30%11.30%，在政府中的规划中，将进一步提高旅游业收入所，在政府中的规划中，将进一步提高旅游业收入所 占比重。占比重。 可见，旅游业已经具备培育成为桂林市国民经济主导产业的基础可见，旅游业已经具备培育成为桂林市国民经济主导产业的基础 和实力。和实力。 1.9.21.9.2 项目建设将促进桂林社会文化发展项目建设将促进桂林社会文化发展 旅游者尤其是国际旅游者，对旅游地的社会文化十分好奇，往往旅游者尤其是国际旅游者，对旅游地的社会文化十分好奇，往往 对地方传统文化、本地商品等方面表现出浓厚的兴趣和有着较强的需对地方传统文化、本地商品等方面表现出浓厚的兴趣和有着较强的需 求。为了迎合这种需求，当地人会大力挖掘传统文化价值，创造出带求。为了迎合这种需求，当地人会大力挖掘传统文化价值，创造出带 有地方文化特色的旅游产品。这样，在一定程度上有效地保护了原来有地方文化特色的旅游产品。这样，在一定程度上有效地保护了原来 可能处于停滞甚至萎缩的地方传统文化，有的还重新焕发了生命力。可能处于停滞甚至萎缩的地方传统文化，有的还重新焕发了生命力。 例如桂林市壮、瑶、侗等民族的歌舞、建筑、服饰等文化艺术产品正例如桂林市壮、瑶、侗等民族的歌舞、建筑、服饰等文化艺术产品正 是由于旅游业的发展才逐渐走向市场，得到了保护和进一步的发展。是由于旅游业的发展才逐渐走向市场，得到了保护和进一步的发展。 大量外来旅游者在游览的同时也带来了其生活地的文化，由此造成了大量外来旅游者在游览的同时也带来了其生活地的文化，由此造成了 旅游地本土文化与外来文化之间的碰撞，影响了旅游地的本土文化。旅游地本土文化与外来文化之间的碰撞，影响了旅游地的本土文化。 这种影响较为显著地体现在语言、生活方式、价值观念等方面，其中这种影响较为显著地体现在语言、生活方式、价值观念等方面，其中 一个最为明显的例子就是阳朔居民英语能力的普遍提高。万福园以甑一个最为明显的例子就是阳朔居民英语能力的普遍提高。万福园以甑 皮岩遗址公园为核心，设立桂林历史名人博物馆、桂林抗战文化博物皮岩遗址公园为核心，设立桂林历史名人博物馆、桂林抗战文化博物 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第一章 概述 7 馆以及桂林军事博物馆，完整展示桂林的历史文化和抗战文化。同时馆以及桂林军事博物馆，完整展示桂林的历史文化和抗战文化。同时 与周边的军事学院联合推出军事教育主题夏令营，提高桂林人的自豪与周边的军事学院联合推出军事教育主题夏令营，提高桂林人的自豪 感。感。 1.9.31.9.3 项目建设是适应市场的需要项目建设是适应市场的需要 随着社会竞争日趋强烈，随着居民可支配收入不断增加，闲暇时随着社会竞争日趋强烈，随着居民可支配收入不断增加，闲暇时 间增多；随着东盟间增多；随着东盟中国经济区的建立，世界各国到桂林旅游的人数中国经济区的建立，世界各国到桂林旅游的人数 逐年增加；随着贵广高速铁路和广贺高速公路的建成，桂林也将成为逐年增加；随着贵广高速铁路和广贺高速公路的建成，桂林也将成为 粤港澳的后花园；随着经济全球化时代，国外中产阶级在寻找退休疗粤港澳的后花园；随着经济全球化时代，国外中产阶级在寻找退休疗 养性价比高的地方；随高尔夫入奥，高尔夫运动的开展养性价比高的地方；随高尔夫入奥，高尔夫运动的开展。万福园。万福园 的建设正是迎合这种需要，填补桂林市场这一空白，具体详见第二章的建设正是迎合这种需要，填补桂林市场这一空白，具体详见第二章 市场分析与预测。市场分析与预测。 1.9.41.9.4 项目建设是象山区可持续发展的需要项目建设是象山区可持续发展的需要 随着旅游基础设施、旅游服务设施的建设以及园区内新的旅游活随着旅游基础设施、旅游服务设施的建设以及园区内新的旅游活 动项目的开展和特色旅游产品的开发，稳定的客源市场逐步形成，相动项目的开展和特色旅游产品的开发，稳定的客源市场逐步形成，相 关的旅游收入将成为象山区新的经济增长点，解决目前象山区部分地关的旅游收入将成为象山区新的经济增长点，解决目前象山区部分地 方基础条件差、基础设施落后的状况，增加政府财政税收，对促进象方基础条件差、基础设施落后的状况，增加政府财政税收，对促进象 山区可持续发展具有重要的意义。山区可持续发展具有重要的意义。 1.9.51.9.5 项目建设将缓减桂林旅游资源季节波动的影响项目建设将缓减桂林旅游资源季节波动的影响 桂林市的主要景点的最佳旅游时间见表桂林市的主要景点的最佳旅游时间见表 1-11-1。表中可看出，桂林。表中可看出，桂林 目前游览自然风光的最佳时段有很强的季节性，仅靠开发观光旅游资目前游览自然风光的最佳时段有很强的季节性，仅靠开发观光旅游资 源会导致桂林社会经济的季节波动，影响旅游业的社会经济效益。因源会导致桂林社会经济的季节波动，影响旅游业的社会经济效益。因 此，桂林市旅游规划文件提出了依托城市，创造新的文化、人工设施此，桂林市旅游规划文件提出了依托城市，创造新的文化、人工设施 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第一章 概述 8 和活动的旅游资源来缓减波动的方法。本园区的建设正是符合桂林旅和活动的旅游资源来缓减波动的方法。本园区的建设正是符合桂林旅 游规划的要求。游规划的要求。 表表 1 1- -1 1 桂桂林林市市的的适适合合旅旅游游时时间间 景区名称景区名称1 1 月月2 2 月月3 3 月月4 4 月月5 5 月月6 6 月月7 7 月月8 8 月月9 9 月月 1010 月月 1111 月月 1212 月月 桂林城市旅游资源区桂林城市旅游资源区 漓江风光旅游资源区漓江风光旅游资源区 阳朔田园旅游资源区阳朔田园旅游资源区 灵渠与乐满地灵渠与乐满地 旅游资源区旅游资源区 猫儿山旅游资源区猫儿山旅游资源区 矮岭温泉旅游资源区矮岭温泉旅游资源区 龙脊梯田旅游资源区龙脊梯田旅游资源区 荔浦丰鱼岩荔浦丰鱼岩 旅游资源区旅游资源区 资源资江八角寨资源资江八角寨 旅游资源区旅游资源区 永福寿城旅游资源区永福寿城旅游资源区 资料来源：据相关年份的资料来源：据相关年份的中国统计年鉴中国统计年鉴 、 桂林社会经济统计年鉴桂林社会经济统计年鉴 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第二章 项目市场分析及预测 9 第二章第二章 项目市场分析及预测项目市场分析及预测 2.12.1 中国旅游行业的概况中国旅游行业的概况 我国的旅游业较长期地保持我国的旅游业较长期地保持 7%7%的年均增长率，已经成为国民经济的年均增长率，已经成为国民经济 新的增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成新的增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成 为我国经济发展的支柱性产业之一。为我国经济发展的支柱性产业之一。 产业的概念是从供给方出发的，生产同一类产品或者提供相关服产业的概念是从供给方出发的，生产同一类产品或者提供相关服 务的单位的集合，而旅游业是一项以需求方来定义的活动和产业，这务的单位的集合，而旅游业是一项以需求方来定义的活动和产业，这 是旅游产业界定的特殊性。所以旅游产业的定义从旅游需求和旅游供是旅游产业界定的特殊性。所以旅游产业的定义从旅游需求和旅游供 给两方面来看，旅游需求与旅游供给之间的相互作用使旅游经济活动给两方面来看，旅游需求与旅游供给之间的相互作用使旅游经济活动 中产生了一系列的经济现象和经济关系，形成了旅游产业，主要由旅中产生了一系列的经济现象和经济关系，形成了旅游产业，主要由旅 馆业，餐饮业，交通运输业，旅行社与旅游景区管理组成，其中旅行馆业，餐饮业，交通运输业，旅行社与旅游景区管理组成，其中旅行 社，旅馆业和交通运输业是旅游业的三大支柱。社，旅馆业和交通运输业是旅游业的三大支柱。 旅游产业是一个关联性很强的综合产业。一次完整的旅游活动包旅游产业是一个关联性很强的综合产业。一次完整的旅游活动包 括吃、住、行、游、购、娱六大要素，所以旅游产业的发展可以直接括吃、住、行、游、购、娱六大要素，所以旅游产业的发展可以直接 或者间接推动第三产业、第二产业和第一产业的发展。旅游产业也是或者间接推动第三产业、第二产业和第一产业的发展。旅游产业也是 一个形象产业。旅游业的开展为旅游目的地与客源地的相互交流搭建一个形象产业。旅游业的开展为旅游目的地与客源地的相互交流搭建 了一个平台，游客会在旅游过程中产生对旅游目的地的综合印象，旅了一个平台，游客会在旅游过程中产生对旅游目的地的综合印象，旅 游目的地在这个过程中向游客展示地区的整体形象。游目的地在这个过程中向游客展示地区的整体形象。 旅游业推动旅游城市经济增长和相关产业发展，提供社会就业机旅游业推动旅游城市经济增长和相关产业发展，提供社会就业机 会，促进社会文化与生态环境的改善，加强地区间的交流和互动，促会，促进社会文化与生态环境的改善，加强地区间的交流和互动，促 进人口素质的提高。所以说旅游业是一项对地区的经济、文化、环境进人口素质的提高。所以说旅游业是一项对地区的经济、文化、环境 有重要推动意义的产业。有重要推动意义的产业。 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第二章 项目市场分析及预测 10 尽管连续遭受重大自然灾害和突发事件冲击，尽管连续遭受重大自然灾害和突发事件冲击，20082008 年中国国内旅年中国国内旅 游仍然保持了平稳增长势态。游仍然保持了平稳增长势态。20082008 年中国国内旅游总人次年中国国内旅游总人次 17.1217.12 亿人亿人 次，比上年增长次，比上年增长 6.3%6.3%；国内旅游收入；国内旅游收入 87498749 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 12.6%12.6%。 全年国际国内旅游总收入全年国际国内旅游总收入 1.161.16 万亿元，比上年增长万亿元，比上年增长 5.8%5.8%。其中国内。其中国内 旅游收入旅游收入 87498749 亿元，入境旅游收入亿元，入境旅游收入 28392839 亿元。旅游直接从业近亿元。旅游直接从业近 10001000 万人。据最新统计数据显示，万人。据最新统计数据显示，20092009 年十一黄金周，全国共接待旅游者年十一黄金周，全国共接待旅游者 2.282.28 亿人次，实现旅游收入亿人次，实现旅游收入 10071007 亿元，旅游业已成为关系亿万亿元，旅游业已成为关系亿万“民民 生生”的大产业。不仅如此，旅游业还明显推动着国民经济和社会发展，的大产业。不仅如此，旅游业还明显推动着国民经济和社会发展， 培育和提升着国家和地区的培育和提升着国家和地区的“软实力软实力” 。 据估计，未来据估计，未来 1010 年间，我国旅游业将保持年均年间，我国旅游业将保持年均 10.4%10.4%的增长速度，的增长速度， 其中个人旅游消费将以年均其中个人旅游消费将以年均 9.8%9.8%的速度增长，企业以及政府旅游的增的速度增长，企业以及政府旅游的增 长速度将达到长速度将达到 10.9%10.9%。到。到 20102010 年我国旅游总收入占年我国旅游总收入占 gdpgdp 的比例将从的比例将从 20022002 年的年的 5.44%5.44%达到达到 8%8%。到。到 20202020 年，中国将成为世界第一大旅游目年，中国将成为世界第一大旅游目 的地国和第四大客源输出国。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的地国和第四大客源输出国。因此，作为六大新兴消费热点行业之一 的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会和发展潜力。的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会和发展潜力。 2.22.2 万福园建设的市场背景万福园建设的市场背景 随着社会竞争日趋强烈，工作生活节奏的加快，城市居民环保意随着社会竞争日趋强烈，工作生活节奏的加快，城市居民环保意 识的增强，越来越多的城市居民产生了逃离城市高楼重返大自然的强识的增强，越来越多的城市居民产生了逃离城市高楼重返大自然的强 烈愿望，期待通过亲和大自然来放松身心。根据世界旅游组织统计，烈愿望，期待通过亲和大自然来放松身心。根据世界旅游组织统计， 全球旅游产业中自然生态取向的旅游方式以每年介于全球旅游产业中自然生态取向的旅游方式以每年介于 10%10%至至 30%30%的速率的速率 快速增长。快速增长。 随着居民可支配收入不断增加，闲暇时间增多，消费结构不断升随着居民可支配收入不断增加，闲暇时间增多，消费结构不断升 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第二章 项目市场分析及预测 11 级，旅游同住房、家用轿车、通信产品等一起成为大众消费的热点。级，旅游同住房、家用轿车、通信产品等一起成为大众消费的热点。 若按我国每人每年出游两次计算，到若按我国每人每年出游两次计算，到 20202020 年，国内旅游人数将高达年，国内旅游人数将高达 3030 亿人次左右，中国旅游业面临广阔的发展前景。亿人次左右，中国旅游业面临广阔的发展前景。 随着东盟随着东盟中国经济区的建立，世界各国到桂林旅游的人数逐年中国经济区的建立，世界各国到桂林旅游的人数逐年 增加，入境游客于增加，入境游客于 20062006 年超过年超过 100100 万人次，万人次，20082008 年全市接待游客总年全市接待游客总 人数超过人数超过 16001600 万人次，同比增长万人次，同比增长 5.5%5.5%；旅游总收入超过；旅游总收入超过 100100 亿元，亿元， 同比增长近同比增长近 18%18%，4 4 年内旅游总收入翻了一翻。在世界经济环境相对严年内旅游总收入翻了一翻。在世界经济环境相对严 峻的情况下，桂林旅游业仍然展现出其独特的吸引力，随着桂广高速峻的情况下，桂林旅游业仍然展现出其独特的吸引力，随着桂广高速 和贵广高铁的修成通车，将会有更多的国内外游客前来桂林旅游，桂和贵广高铁的修成通车，将会有更多的国内外游客前来桂林旅游，桂 林旅游区面临较好的市场机遇。林旅游区面临较好的市场机遇。 随着经济全球化时代，造成世界越来越不随着经济全球化时代，造成世界越来越不“平平” ，大量的资金、人，大量的资金、人 才和技术都集中在几个重要的城市，导致生活成本上升，这对大城市才和技术都集中在几个重要的城市，导致生活成本上升，这对大城市 的工作人员产生巨大的影响，特别是中产阶级和政府工作人员。他们的工作人员产生巨大的影响，特别是中产阶级和政府工作人员。他们 退休以后，退休金无法维持之前的生活状态。大量退休的中产阶级，退休以后，退休金无法维持之前的生活状态。大量退休的中产阶级， 他们从事专业性的工作，受过很高的教育，面对现实，如何选择一个他们从事专业性的工作，受过很高的教育，面对现实，如何选择一个 适宜居住、环境优美、比较安全、生活成本又比较低的适宜居住、环境优美、比较安全、生活成本又比较低的“退休之地退休之地”？ 欧美的中产阶级选择到桂林、阳朔退休疗养是明智之举。因为在这里，欧美的中产阶级选择到桂林、阳朔退休疗养是明智之举。因为在这里， 花同样的钱，可以获得比美国、欧洲好花同样的钱，可以获得比美国、欧洲好 5 5 倍的生活体验。甚至可以超倍的生活体验。甚至可以超 越他们原来工作时候的生活水准。这就需要我们做一些基础设施建设，越他们原来工作时候的生活水准。这就需要我们做一些基础设施建设， 比如更好的房屋，更好的医疗设施、文化、教育机构、以及相应的娱比如更好的房屋，更好的医疗设施、文化、教育机构、以及相应的娱 乐、商业、健身、休闲、健康护理设施和新兴社区的建设，而这些万乐、商业、健身、休闲、健康护理设施和新兴社区的建设，而这些万 福园一应俱全，并向国际水平看齐。乐观预计福园一应俱全，并向国际水平看齐。乐观预计 2020 年的发展时间，桂林年的发展时间，桂林 桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第二章 项目市场分析及预测 12 的目标是