某县农民安置区建设项目一期工程可行性研究报告.doc

县农民安置区建设项目一期工程可行性研究报告第一章 总论第一节 项目简介为配合县新城区规划建设，县建设投资有限公司根据拆迁安置的需要，在县城东新区和经济开发区建设以安置拆迁户为主的安置房工程农民安置区。县农民安置区项目由东方地块、阳光地块、麒麟地块三部分组成，项目建设分两期进行，本报告仅针对第一期项目，由县人民政府投资，由县建设投资公司负责具体操作实施。第二节 可行性研究概述1.2.1项目名称：县农民安置区建设项目一期工程1.2.2项目建设单位：县建设投资有限公司1.2.3项目建设地点县农民安置区项目由东方地块、阳光地块、麒麟地块三部分组成，本根据拆迁安置及工程建设进度的实际情况，农民安置区项目建设分为两期进行，其中：第一期主要为多层安置房及相应的配套设施，第二期为余下工程，本报告的编制仅针对第一期工程。1.2.4项目建设内容：农民安置区项目一期工程中，主要建设东方地块与阳光地块一期项目中的部分多层住宅及相关配套设施，工程占地面积174600 m2，总建筑面积258125 m2，其中：阳光地块一期占地面积143300 m2，建筑面积215000 m2，东方地块一期占地面积31300 m2，建筑面积43125m2。1.2.5投资估算及筹措资金总投资29272.7万元，其中：工程投资27013.8万元，预备费1146.5万元，建设期利息1112.4万元。根据县财政状况和项目投资性质，本项目资金筹措按以下方式进行：1、项目单位自筹11272.7万元；2、申请银行贷款18000万元。1.2.6可行性研究报告编制单位：市工程咨询公司第三节 编制依据及内容1.3.1编制依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市用地分类和规划建设用地标准（gbj137-90）3、工程建设标准强制性条文城乡规划部分4、县土地利用总体规划和县其他有关专项规划5、县城市总体规划（20042020年）6、县发展计划委员会关于南陵农民安置区项目立项的批复7、县农民详细规划8、其他相关的政策法规和技术规划1.3.2编制原则（1）合理功能布局，确保拆迁户安置农民安置区作为县城市建设的有机组成部分，其规划与建设必须服从城市总体规划的统一部署，综合确定其建筑布局和结构、路网体系和大型设施的配置；同时，要按照拆迁安置有关要求，保证拆迁户得到妥善安置。（2）充分体现市“国家旅游城市”的特点，优化安置小区内的空间布局，提高整体环境质量。在以人为本的今天，人和环境相互关系更为重要。在发展经济的同时，要结合全县国民经济发展中长期发展规划及长远目标，适应城乡一体化发展要求，构建优质的居住环境，体现时代感的同时，注重工程生态效益，创造景观特色。（3）处理好规划实施过程中的灵活性与严肃性在确保工程规划严肃性的前提下，尽量使规划方案和建设规模上具有足够的灵活性和操作弹性；规划除了能适应市场经济的发展要求外，还应做到近、远期有机结合，为项目分期建设创造有利条件。并使项目建设与城市发展有机结合起来，协调统一。1.3.3研究内容农民安置区一期工程规划范围内的安置房建设规模、结构、风格、投资及配套基础设施规模、投资，投资的经济效益、社会效益，项目存在的主要风险及防范措施。1.3.4研究的主要结论与建议1、项目的建设符合社会主义市场经济发展的要求，设计合理，适应县城未来发展要求，同时具有一定的弹性。2、有利于新城区的规划建设。3、充分考虑拆迁户经济承受能力和城市规划要求，做到相互映衬、相互协调。4、符合中国二十一世纪议程的要求，节约和合理利用土地、水、植物矿产等自然资源，保护生态环境，促进经济效益社会效益和环境的统一。5、考虑县域城市居住环境的日益优化和周边中心集镇发展对本区的影响，在推进项目建设的同时应建立有利于城市持续、良性发展模式。51第二章 项目建设背景及项目建设必要性第一节 项目建设背景“十一五”期间，市城市总体规划进行重大调整，主城区向东发展、向南延伸，规划面积从230平方公里扩大到740平方公里，构建市域中心城市发展框架。到2010年，建成区面积扩大到120平方公里，人口100万人。基本建成先进制造业基地、区域经济文化中心、滨江山水园林城市。主城区向东发展，县城到主城区的空间距离缩短15公里，沿高速公路或城市快速通道，15分钟左右到达，有利于凸现区位优势，加强同主城区重点工业企业联系，为他们做好配套生产，对县现有企业发展，对县招商引资，引进外来企业都有十分重要的意义。经过改革开放以来的发展，市经济已经具备加快发展的基础和条件。预计，2005年全市生产总值410亿元，实现五年经济总量翻一番，按可比价格计算，年均增长12.5%。人均生产总值由2000年的1130美元提高到2170美元。全市财政总收入67亿元，年均增长20.8%。全社会固定资产投资220亿元，年均增长23.8%，五年累计投资700亿元，是“九五”的2.35倍。“十一五”期间，市确定了“2215”发展目标，即五年累计完成固定资产投资2000亿元，年均增长20。到2010年，实现工业销售收入2000亿元，年均增长23。其中汽车及汽车零部件、材料、电子电器三大支柱产业实现销售收入1600亿元，年均增长30左右。市的支柱产业带动力和影响力将进一步增强。实现地区生产总值1000亿元（当年价格），按可比价格计算，年均增长17。人均生产总值5000美元。市经济的快速发展，有利于县扩大影响，招商引资；有利于县接受产业辐射，发展配套产业，为全市重点骨干企业配套服务。为迎接“十一五”芜湖经济高速发展的时机，县城总体规划城市用地发展方向确定为：城市南跨，工业东进，沿江发展。结合县的自然条件、历史文化条件和社会经济实际状况，逐步培育和完善城市功能，保持其本身发展和特色的前提下，共同建设区域性公共设施和基础设施，通过土地与资金的统筹配置以提高经济效益。妥善处理城市建设和区域发展的关系，坚持区域协调发展，城乡协调发展，资源共享、设施共建，力求双赢。南陵农民安置区建设项目顺应县城发展规划，对县老城区通过土地置换统筹配置，不仅为拆迁居民提供了良好的居住环境，也达到节约土地的目的，更为县的招商引资创造良好的硬件条件。第二节 项目建设必要性2.2.1本项目建设是南陵经济开发区发展的需要南陵经济开发区创建于2000年，经过8年左右的发展，已累计完成基础设施建设投资24.2亿元，建成“六通一平”面积43平方公里。累计引进入园企业128家，累计利用外资3576万美元，进区企业达128家，其中投产51家，在建38家，吸纳农村劳动力近万人。2007年，开发区实现财政收入5315万元，工业总产值15.09亿元，出口额2479万美元，实际到位外资1371万美元。今年1-8月份，区内投产企业实现产值15.77亿元 ，销售收入14.34亿元。目前，43平方公里的南陵经济开发区已经初具规模，发展将进一步加快。预计到2010年，园区内就业人口将达到35万人。随着南陵经济开发区的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心、居住小区建设十分迫切。城市新区建设，正适应了满足南陵经济开发区发展的需要，规划建设配套服务区，提升南陵经济开发区的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。2.2.2本项目建设是城市副中心建设的需要“十一五”期间，是县经济黄金发展期，到2010年，地区生产总值达到106亿元，年均增长24；工业销售收入150亿元，年均增长19；财政总收入10亿元，年均增长20；固定资产投资71亿元，年均增长26。市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要提出，芜湖、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要求，加快基础设施建设，建成区面积分别扩大到15平方公里，人口15万人。县城需要快速扩张，建成区面积将由现在的8平方公里扩大到15平方公里。从县城周边的地理条件看，向北是水网地区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很难组织。向东发展、向南扩张，是县城发展的唯一选择。县农民安置小区是县构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。2.2.3本项目建设是满足人民群众日益增长文化生活需求的需要随着市域副中心建设的推进，2010年，中心人口将达到15万人，对文化、教育、卫生、体育等社会事业的需求提出了更高的要求。现有的中小学校、图书馆、医院、体育场馆普遍存在场地狭小、设备落后、发展空间不足等问题，难以满足人民群众日益增长的文化生活需求，只有城市东扩南进，再集中建设一批具有一流水平的学校、医院、体育场馆及标志性文化设施，打造新的文化中心，才满足人民群众日益增长的文化生活需求。2.2.4本项目建设是稳定房地产价格，构建“和谐社会”的需要当前房地产价格过快上涨，已经成为影响经济发展，影响社会稳定的不利因素。今年以来，国家推出的一系列措施，稳定商品房价格，虽起到了一定的作用，但建立稳定房价的长效机制，关键是合理、有序地推出房地产开发用地。作为市的市域副中心，2010年前后，县常住人口将要达到15万人，需要新增商品房面积300万平方米，新增长开发用地3平方公里。本项目的建设有效的缓解了日益增长的住房需求，切实起到稳定商品房价格的作用。第三章 项目建设条件分析及需求分析第一节 项目建设条件分析县农民安置区项目由东方地块、阳光地块、麒麟地块三部分组成，项目建设分两期进行，本报告仅针对第一期。三个地块均位于县东部。3.1.1县域概述县城古称青阳城，始建于南朝梁武帝末，由晋置南陵而来，距今已有1600多年的历史。隋、唐时，南陵属宣州，北宋、元、明属宁国府和宁国道。清顺治二年(1645年)，属江南省徽宁道，康熙六年(1667年)，属安徽省徽宁池太广道分辖。民国元年(1912年)1月，裁府，直属安徽省。民国三年六月，划属安徽省芜湖道。民国十七年八月，废道，直属安徽省。民国二十一年十月，划属安徽省第二行政督察区。民国二十七年十月二十五日，划属安徽省第九行政区。民国二十九年八月六日，划属安徽省第六行政督察区。民国三十九年(1949年)四月二十二日，南陵解放。同年5月13日，属皖南行署芜当专区。1950年5月26日，划属皖南行署宣城专区。1952年2月4日，划属皖南行署芜湖专区，是年8月27日，改属安徽省芜湖专区。1971年3月29日，属安徽省芜湖地区。1980年1月29日，属安徽省宣城地区，1983年 6月7日，划归市至今。3.1.2地形地貌县城地处县中部，为漳河、后港河相汇的河谷盆地。县城规划范围内地形起伏不大，地面标高一般在1114.0m之间。县城有史以来未发生过大的地震灾害，但根据有关抗震防灾规范，建筑物均需作六度抗震设防。3.1.3气候县属北亚热带湿润季风气候，雨量充沛，气候宜人，年平均温度为15.8，冬季1月平均气温为2.8，夏季7月平均气温为28.3。年均降水量为1402.6mm，最大日暴雨量为249.9mm（1960年8月3日数据）。年平均日照时数1935.4小时，无霜期平均为236天。常年主导风向为东北风，夏季为西南风，平均风速2.5ms，最大风速为21ms（1975年7月8日数据）。第二节 县域经济基础分析2004年全县实现国内生产总值27.5亿元，财政收入2亿元，农民人均纯收入3532元。农业上，已基本形成了优质米、蔬菜、畜禽、水产、果林五大主导产业，初步建成了蘑菇、板栗、蔬菜、土鸡、獭兔、河蟹等农产品生产基地。工业上，现有规模以上工业企业36家完成产值8.5亿元；规模以下工业企业总产值达18亿元。非金属矿加工、服装、农机汽配、建材、农副产品加工等主导产业已初具规模。2004年芜湖南陵工业区完成基础设施建设5000万元，新增开发面积1平方公里，目前西部工业区“五通一平”面积已达3.08平方公里，多家外地知名企业进入西部工业区投产运营。县人文历史悠久，自古就有春谷之称，旅游资源丰富。有国家级保护单位大工山古铜矿遗址，省级旅游景点西山风景区、乌霞寺风景区，省重点开放寺庙乌霞寺以及奎潭湖旅游观光度假区等。身临其境，既能感受到古代文明伟大，又能体会到现代生活的温馨，是投资、旅游的绝佳胜地。第三节 发展优势3.3.1区位优势1.改革开放，促进了县经济的健康快速发展和社会各项事业的全面进步。改革开放以来，县经济得到了快速发展。截止2002年，我县经济总量连续三年名列市辖三县之首，县级财政收入逐年稳步增长，2002年达1.58亿元。 2.芜湖南陵工业区招商引资载体作用日渐明显，招商引资取得显著成效，有利于促进改造良好的投资环境。3独特的地理位置，丰富的资源，有利于快速发展城区基础设施建设，使南陵的发展步入快车道。 西部大开发进程的加快、上海世博会的成功申办，促使产业梯度的推进，资本、项目、技术会不断流进，迎来了抓住机遇发展城建的良好条件；同时，国家产业结构不断调整，苏、浙、沪等地劳动密集型、资源型产业会加快向我区域的扩张速度，依据我区域的自身优越，参与国际、国内市场的竞争能力会进一步提高，要求芜湖县城区基础设施的载体功能将进一步增强。3.3.2交通优势县位于安徽省东南部，东经11767一11831，北纬3038一313l，面积1263.7平方公里，东和东北面与宣州市、芜湖县隔河相望，北与繁昌县接壤，南和西南面同泾县、青阳相连，西与铜陵县毗邻，南陵地处皖南低山丘陵向沿江平原过渡带，地理位置优越，北临长江，南接太平湖风景区，是南去黄山、西往九华山的必经之路。全县水陆交通构架已形成雏形，青弋江蜿蜒县境东部，漳河源于境内，在县域北部汇接后连接着长江黄金水道。公路国道318线、205线，省道320线、216线纵贯其间，截止“九五末，我县共拥有公路里程750.65公里，全县有16个乡镇85的行政村通柏油路或水泥路，公路覆盖率达每百平方公里59.4公里。3.3.3其他资源优势县城工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。经济发展水平、速度高于市辖三县的平均水平，具有较好的产业发展基础。第四节 需求分析3.4.1三产配套需求分析。南陵经济开发区建成面积24.86平方公里，入园企业已达数百家，预计到2010年，建成区面积将达到45平方公里，入园企业700家。企业的业务来往、产品推介、技术引进等经营活动，对餐饮、住宿、会务服务需求很大。据测算，2010年园区从业人员达到5万人左右，三产配套区周边的住宅小区居住人口达到7万人左右，对商贸、餐饮、休闲、文化等需求逐年增加，三产发展的潜力很大。3.4.2房地产开发用地需求分析。按照市域副中心城市建设的要求，20102015五年间，累计增加人口8万人，年均1.6万人。预测，县中等收入阶层每年将有1000户的家庭在新区购置居住用房和休闲度假用房。要满足各类住房要求，每年需要新增房屋53万平方米，约需要土地0.4平方公里。在老城区拆迁难度大，改造有较大实际困难的情况下，县政府将采取相应的措施，逐步推出城市新区房地产开发用地，引导居民向新区集中。随着新区土地的需求增加，其升值空间很大。3.4.3旅游需求分析。随着国内外旅游的蓬勃兴起，城乡收入水平的提高，预计2010年城市居民人均可支配收入达到15100元，农民人均纯收入达到5580元。交通条件的显著改善，距城市中心区15分钟车程。旅游市场快速发展，需求总量快速扩张，新的旅游产品、景点受到市场的欢迎，休闲旅游、度假旅游正越来越成为旅游市场的热点，旅游消费支出占生活消费支出的比重越来越高，旅游需求的增长空间很大。第四章 项目建设目的与功能定位第一节 项目建设目的县农民安置区项目由东方地块、阳光地块麒麟地块三部分组成，项目建设的目的是使之成为老城区的拆迁居民安置区，同时也适度考虑其它拆迁项目安置需要和城市其它居民需求。第二节 项目建设的功能定位县农民安置区项目首先是一个拆迁户安置小区，是居民聚集的地区；其次，它又是县城路网相对集中的小区，梅园路等城市干道都交汇于此，因此，它同时又是一个城市新区。第三节 项目建设主要规划4.3.1规划指导思想与原则1、规划指导思想县农民安置区项目是县建设投资公司代表政府实施的居住小区，既要满足拆迁居民的安置，又要面向市场；既要满足居民的实际居住要求，又要体现政府建设城市的水平，因此，本规划确立的指导思想是：运用现代城规划理念与手法，精心设计、合理安排，兼顾经济、社会和环境效益的统一，创造一个经济适用、设施完善、功能齐全、安全卫生、环境优美、舒适怡人的现代化居住小区，成为居民安居乐业的理想家园，最大限度地体现县现代人居环境建设水平。4.3.2规划原则1、以人为本的原则居住区规划设计要以满足居民日常生活需要为根本出发点，要满足居民生理、心理的现代生活需求，避免哗众取宠的“形象工程”和脱离实际的铺张浪费，以创造舒适的人居环境作为规划的根本目标。2、市场民向原则居住小区要面向市场进行开发，以市场需要为引导进行规划设计，取得经济效益和社会效益、环境效益的统一。3、系统规划原则规划要与整体环境相协调，要在上一层次规划的指导下进行，满足城市规划的整体要求；同时，小区内部各系统要统一协调与完善。4、特色原则特色是一切创造性工作的灵魂和生命，居住小区规划设计要满足基本功能需要的前提下，力求体现自身特色。因地制宜地进行布局，设施配套和房型设计要满足当地居民的传统生活习惯，建筑风格和环境设计要与当地自然环境和文化背景相融合。4.3.3规划设计构思规划在小区道路布置时充分考虑现状地形地貌特点，采取各种技术手段，使道路的设置有利于建筑的布置，尽量减少地势南高北低对住宅布置带来的不利影响，并减少工程的土方量，做到土方就地平衡。考虑到居住对象的特点，住宅建筑底层架空作为住户的停车及储藏空间。4.3.4路网结构与功能布局规划结合地块特点、周围环境及小区的规模，采取组团路一宅间小路的两级路网结构，组团路呈内环布置，与梅园路相通，形成小区主出入口。组团路宽度为5米，为人车混行道路；宅间小路宽度为2.5-3米，以步行道路为主。小区北部正对入口处布置幼托，南部结合保留的竹林布置小区的会所。小区被组团路以及保留的竹林划分为西部、中部、及东南部三块。预留公共建筑用地，在计算小区技术经济指标时，该地块不纳入用地总体平衡。第五章 项目建设内容与规模本次规划兼顾了经济、环境、社会效益三者之间的关系，用地开发强度适中，既保证了环境与景观，又充分利用了土地。根据拆迁安置及工程建设进度的实际情况，县农民安置区项目由东方地块、阳光地块、麒麟地块三部分组成，项目建设分两期进行，本报告仅针对第一期。项目一期工程建设当中，在布置了少量联立式低层住宅的情况下，容积率仍达到约1.571；绿地率达40.1%。主要技术经济指标如下：总建筑面积 258125m2其中：总住宅面积 247906 m2公共建筑面积 10219m2总户数 4210户建筑密度 24.4%容积率 1.571绿地率 40.1%日照间距 1:1.2停车位（含架空层停车） 1227辆农民安置区项目一期工程中，主要建设东方地块与阳光地块一期项目中的部分多层住宅及相关配套设施，工程占地面积174600 m2，总建筑面积258125 m2，其中：阳光地块一期占地面积143300 m2，建筑面积215000 m2，东方地块一期占地面积31300 m2，建筑面积43125m2。用地平衡表项 目面积（ha）比例（%）规划总用地25.81100其中住宅用地15.5960.4公建用地3.1012公共绿地3.1212.6道路用地4.0015第六章 项目工程与建设方案本项目系由县建设投资有限公司投资建设的安置房土建、公建基础配套设施、绿地系统及无经济收益的公益性工程。所有建设项目必须严格执行有关文件和规范，并符合县新调整的城市总体规划并与其它规划相衔接。第一节 道路工程1、道路系统规划在设置一个主入口，主入口中间为人行景观步行系统，两侧为车行道路，西部新麒麟路上设置一次要入口，以车行为主。小区以内环路连接南部和西部的主次入口，构成小区级道路系统；枝状组团路上连小区路，下接宅前小路。小区级道路：主入口道路为三块板形式，宽17米，中间布置7米绿化景观步行带，两侧为5.5米车行道，车道两侧为2.53米的人行道；内部小区级道路，车行道宽度为5.5米，两侧为不小于1.5米的人行道。组团级道路：枝状组团级道路使得居民顺利到达小区级道路系统，道路宽度控制为45米。宅间道路：道路宽度控制为2.5米。2、步行休闲系统为将小区规划成为安全、优美、舒适的人居环境，规划在小区南北两部分，三个居住组团的中心部位分别布置了专门的休闲景观和步行系统，供居民休闲、活动和步行出入小区，其中南部两个组团的步行休闲系统相互对应和贯穿。步行系统与幼儿园、小卖部等公共设施和水面、小广场、铺地、绿地等绿化、休闲、景观设施结合布置，形成居住小区和组团和休闲活动中心和景观视觉中心。另外，规划还沿小河并在宅间布置了专门的休闲步道。3、停车场地规划小区主要采取地面停车的方式，停车泊位主要布置在组团级道路沿线，宅间也适当布置了停车泊位。另外，规划将部分住宅底层架空，作为停车场地。小区停车泊位总数为432个，占总居住户数的27%。小区的非机动车停放主要采用住宅底层停放的方式，即每幢住宅楼底层都设非机动车停车库。第二节 住宅建筑布局本项目为农民安置区的一期工程，主要为多层安置房，考虑到南陵当地的经济发展水平、城市化水平、当地的居住生活习惯和市场认可程度，住宅建筑多为六层，顶上为跃层，即六跃七形式。另外，根据建设方要求，规划在用地东南部布置了少部分五层住宅，即五跃六形式。多层住宅建筑多为单元板式拼接，根据用地地形情况，少则为二单元拼接，多则为四单元拼接，最长不超过70米。根据县的经济发展水平，为降低小区建设成本和追求住宅较好朝向，小区住宅布置较为规整，住宅之间相互平行。住宅建筑的布置既充分考虑了相互之间的关系，也充分兼顾了与城市之间的关系，住宅建筑基本顺应周边规划城市道路走向布置，或平行于道路或垂直于道路。这样，住宅建筑朝向就为南偏东，纬五路以北住宅建筑朝向为南偏东20左右，纬五路以南住宅建筑朝向在南偏东20到南偏东30之间，呈扇形逐渐变化。另外，多层住宅建筑在布局时都以成组群的形式布置，每个居住组团内又划分了23个组群，组群内住宅建筑相对集中紧凑布置，组群之间以步行休闲系统、组团级道路或沿河绿带相分隔，这样的布局手法，既便于识别和管理，又使得小区的空间景观富于开合变化。第三节 绿地景观系统用地形态零散的特点和规划结构，没有布置集中成片的小区级公共绿地，而是化整为零在每个居住组团的中心部位布置了集中的组团公共绿地和活动场地。组团级公共绿地与每个组团的人行出入口、步行休闲系统及幼儿园、便民店等公共服务设施相结合，形成了每个组团的休闲活动和视觉景观中心。规划布局中注意了绿地系统与自然的结合，规划将贯穿用地南北的水系加以整治，使之大部分沿城市道路，结合水系布置沿河景观绿地，使小区既有良好的内部环境景观，又有良好的外部环境景观。另外，规划还注意了小区内部景观与外部景观的交融与互动，通过面向城市道路的步行铺地广场和景观轴线，将组团之间以及组团与城市之间的人流活动和视线景观联系了起来，形成了小区良好互动的内外部景观。第四节 配套共建设施及布局小区配套公建设施布局采用了集中与分散相结合的布局手法。为方便小区居民使用，规划在用地的中心部位，即规划纬五路和经七路交叉口周边集中布置了小区级商业设施，包托超市、储蓄所、干洗店、零售店、饮食店、早点店等等，这些商业公建结合住宅布置，三层以上为住宅，一、二层为商业公建。规划在用地北部沿新麟路利用边角地布置了集中独立的社区中心，包括居委会、物业管理、文化活动站、社区医疗救助站等等，建筑主体为34层。由于这些设施不一定为居民日常必须使用的设施，所以位置在用地的偏北部，但小区住宅一般都在其500米服务半径内。在每个居住组团的中心，结合步行休闲系统都布置了小型的便民店和公厕。为使小区的幼儿园有安全、良好的环境，规划在用地南、北部分别布置了一个幼儿园，使幼儿入园尽量在组团内部解决或尽量少穿越城市道路。另外，在用地南北部，结合组团绿地和活动场地，规划布置了篮球场、羽毛球场等体育活动场地，一些健身活动器材可结合组团绿地布置。第五节 竖向设计规划用地恰好位于一个南北向凹冲之内，东西高、中间低；北部高、南部低，用地北部东西向高差较大，局部达10米之多，而用地南部东西向高差较小，一般在5米之内，但用地东南部一都块用地突然高起，与周边地面高差在37米之间。由于用地低凹，所以用地内及用地北部和周边的地表水都通过用地中央的一条河渠排入到芜铜铁路沿线的沟塘中，暴雨时节，北部山体的雨水和周边雨水集中而至，凹冲内和芜铜铁路沿线的河渠沟塘来不及泄洪，造成地块内积水。在已经编制并审批通过的县城控制性详细规划中，用地周边和通过用地的规划城市道路设计标高都远远高于地面，如用地保持原标高，则势必形成“居住盆地”，小区地面远远低于周边道路路面，对小区的安全、卫生及景观都极为不利，同时也极易造成小区地面积水。为此，规划从两个方面对此加以解决。一是通过县建委同意，适当降低规划道路的路面设计标高；二是适当加高用地地块的地面标高，使之与降低后的路面设计标高相接近，通过地块填土，抬高地面与设计路面相接近，基本在一个平面上。通过这样的竖向设计，东西向地面高差大为缩小，填土深度一般不超过1米，局部填土最深不超过2米。第六节 市政公用设施工程6.1给水6.1.1用水量预测根据总图的有关指标和相应规范计算如下：1、生活用水量：标准取300升/人日，q1=3005165=1549500l/d=1550m3/d。2、公建、管网漏损及其它用水量：按上述q1用水量的10%计，q2=10%1550 m3/d=155 m3/d。3、消防用水量：取10l/s，一次火灾消防用水量为72 m3，即q3=72 m3/d。通过以上计算，则总的用水量为：q=q1+q2=q3=1777 m3/d。6.1.2给水管网根据总图的建筑布置，规划给水管网采用环状加枝状形式布置，除县城市政管网外，小区室外主要供水管的管径为d150dn200，次要供水管管径为dn40dn100。给水管尽量设在路边绿地下或在人行道上，给水管道在人行道下覆土深度不小于0.6m，在车行道下不小于0.7m，一般为1.0m。给水管dn200mm以上采有硬质pvc管。6.1.3室外消火栓为了满足室外消防的要求，规划在主要道路边布置了23处室外消火栓，位置见规划图。6.2排水安置小区的排水采用雨、污分流制排放。雨水就近排入区内的排水明渠，污水排入县城市政道路下污水管。6.2.1污水量：按供水量的70%计，即1244 m3/d。6.2.2雨水量：按市暴雨强度公式计算：q=3345(1+0.78lgp)/(t+12)0.83 l/s.haq=fq以上两式中，q暴雨强度 l/s.hap暴雨重现期，取1年；t暴雨历时，分钟；f汇水面积，ha；径流系数，取0.6。6.2.3排水管网：根据污水量，污水管管径为d300d600。雨水是以就近排入区内的排水明渠为原则，雨水管管径主d300d800。排水管以放在道路下为主，排水管起始端覆土深度不宜小于0.7m。排水管管径大坡度小些，管径小坡度大些，坡度为i=0.0030.005。排水管一般使用i级钢筋混凝土管或pvc管。6.3电力6.3.1负荷预测每户用户负荷取8kw，再考虑用电的综合需要系数取0.51，整个小区的用电负荷约为6590kw。6.3.2电源10kv电力线引自小区西边新麒麟路和南侧梅园路上10kv电力线，规划在小区内布置9个变配电房，总容量为6590kva。6.3.3线路敷设10kv电力引入线采用穿钢管埋地敷设，低压配电电缆全部采用pvc套管埋地敷设。6.4电信6.4.1电话容量预测住宅按每户一门电话考虑，公建和未预见用量按20%计，则主线电话需求约1940门，电信缆路由县城电信分局引来。6.4.2电信线路敷设电信线路全部采用电缆管道埋地敷设，电信管网按基本饱和容量设置，根据规划路网和用户分布，与电力线分置道路两侧。电信管道一般敷设于道路边缘绿化带或人行道内。电信管均采用pvc管埋地敷设，管道结合道路建设一次下地。6.5燃气6.5.1燃气用气量农民的居民用户耗热指标取2512兆焦/人年（60万千卡/人年），天然气用量为74.29m3/人年。公建和其它用户用气量取居民用户用气量的10%。用气总人口按5165人计，则居民用户用气量为3.84万m3/年，公建和其它用户的用气量为0.38万m3/年，本工程总用气量为4.22万m3/年。6.5.2燃气管道规划农民的燃气引自新麒麟路的中压燃气管，规划在怀疑农民内设两处专用柜式燃气调压装置，将中压燃气调至低压供水区用户使用。小区内燃气管以环状加枝状形式布置，并尽量敷设在路边的绿化带下，燃气管在道路下的覆土深度不得小于0.7m。燃气管道采用耐腐蚀的pe管。第七节 住宅选型与建筑风格本次规划选用了多达8种住宅户型，以住宅型的多样性满足不同住户要求，最小户型建筑面积53.06m2，最大户型建筑面积156.7m2，其中80110m2的户型占据了小区大部分比例。由于用地最北部为拆迁安置区，考虑回迁的居民的经济承受能力，小户型偏多，大、中户型占少量。随着小区由北向南逐步开发，大、中户型所占比例也逐渐增多。小区建筑规划设计为现代建筑形式，简捷、大方，色调淡雅，住宅建筑多为灰绿色坡顶，墙面以浅黄色和白色为主调，少量浅灰色调，与江南地域特相协调和呼应。建筑顶部适当加以变化，加以老虎窗和天台，中段以线条分隔，使建筑简捷而又适度变化。第七章 环境保护、安全卫生与节能第一节 环境保护一、小区管理1、污水处理。小区实行雨污分流排水体制。远期县城将建污水处理厂。2、垃圾处理。安置小区的生活垃圾要求实行分类袋装化，区内设垃圾转运站一座及废物箱若干个，然后集中送县城垃圾处压缩处理站。4、加强绿化。小区内东西两侧均设立绿化区，区内道路均绿化带，一可构景观，二可美化环境，三可治污染。通过以上综合环境措施，基本消除建设所带来的较少环境负面影响。二、环境保护实施方案1、大气环境保护规划居民生活实现燃气化、电气化，加强小绿化利生态植被的保护。2、水环境保护完善本区排水系统，本区实行雨污分流，污水经由小区污水排放系统排放。3、废弃物控制(2)统筹安排固体废弃物的处理； 4、噪声控制 (1)加强小区内交通干路两侧绿化建设，有效降低噪声： (2)加强对机动车辆和建筑施工场地的管理，减少交通和施工噪声。 此外，对娱乐场所及其它社会生活噪声，均须严格控制，符合噪声控制标准。 5、噪声控制标准 (1)住宅区：昼间50a，夜间40a，执行“一类混合区标准”。 (2)商业、公建区：昼间60a，夜间50a，执行“二类混合区标准”。 (3)交通干线：昼间70a，夜间55a。 6、加强新区以及区周围人环境的生态保护为达到洁净环境的功能，宜充分搞好本区及周围地区的环境绿化，维持个有再生能力的平衡的生态系统。加强绿化、娱乐广场和近郊生态绿地等，形成通风走廊和生态走廊，将郊野新鲜清凉的空气引入新区纵深地带，削弱热岛效应，加速大气更换。第二节 安全卫生l、实施原则及目标 (1)环卫设施配置应达到合理布局、方便群众、因地制宜、清洁环境的要求。 (2)环卫设施配置应规范化，对垃圾的收集、转运、处理做到回收利用、衔接配套，利于环卫作业。 (3)城市垃圾的收集做到容器化，道路的机械清扫率达到80%，垃圾清运率、无害化处理率达到了100%，并力争达到减量化、无害化、资源化。(4)创建优美、清洁、舒适的环境。2、实施内容 (1)道路清扫保沽根据城市总体规划确定的道路性质和等级，本着区别对待，保证重点的原则，道路清扫分为一、二两级，级清扫路而由环卫处专业队伍负责清扫。二级清扫路面由街道办事处负责清扫。公共绿地化、车站、城市广场等公共活动场所清扫保洁按级清扫标准，由各主管部门负责，并由环卫部门监督。建筑及市政施工现场的清扫保洁，由各施工单位负责，并由环卫部门监督。 (2)公厕管理公共厕所设专人管理。 (3)垃圾管理生活垃圾收运、处理，由环卫部门统一管理。单位和集贸市场生活垃圾实行有偿服务。特种垃圾由产业单位按规定处理。建筑垃圾工程渣土处置归口环卫处管理，实行有偿服务。 (4)粪便管理公共厕所粪便由环卫部门清运、处理，单位厕所和楼房化粪池污泥粪渣由环卫部门统管理，实行有偿服务。3、环卫设施建设 (1)垃圾收集站 设立垃圾收集站若干处，供居民使用的生活垃圾容器，以及袋装垃圾收集点的位置要固定，既应符合方便居民和不影响市容观瞻等要求，又要利于垃圾的分类收集和机械化清除。 (2)废物箱 废物箱般设置在道路两旁和路口，应美观、卫生、耐用，并能防雨、阻燃。共设置标准：商业大街间隔25-50m设个，交通干道间隔50-80米设一个，一般道路间隔80-100米设个。 (3)公共厕所 公共厕所的规划布点应根据人流量、因地制宜，合理布局，并符合公共卫生要求。规划在流动人口密集的主干道，每座厕所服务半径300-500米，一般街道每间隔800米设置一座，按不低于3000人设一座，按此标准，新区共设公厕九个。公共厕所可与垃圾中转站、环卫工人休息站合并设置，人型公共建筑必须设置公共厕所。第八章 项目组织机构与劳动定员南陵建设投资有限公司县政府出资设立的国有独资公司，编制11人，设总经理1名，副总经理2名，内设办公室、资产运营部、财务部等3个职能部室。设立农民农民安置房工程项目部，负责项目开发和建设各项管理事务。南陵建设投资有限公司组织机构图总经理办 公 室资产运营部财务部副总经理副总经理项目部第九章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算9.1.1项目投资概述本章所指投资估算主要是指用于本项目建设和运营的安置房建设投资、基础设施投资和运营费用，包括征地费用（含征地、拆迁、安置、补偿）、土地平整、安置房开发、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电等，总投资29272.7万元，其中：工程投资27013.8万元，预备费1146.5万元，建设期利息1112.4万元。9.1.2项目投资估算编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、安徽省建设工程单位估算表3、全国统一安装工程概算定额安徽省单位估价表4、当地类似工程建设指标5、预备费按工程费用5%估算。6、建设期利息按年利率6.18%估算项目建设期预计为2年，贷款偿还期6年。9.1.3投资估算1、工程投资估算 土地平整。公司土地平整需土方8万立方，按市价平均值20元/立方估列。 为便于计算，安置房造价统一按800元/平方计，含建筑物内水电安装费用，共计20650万元. 道路桥梁工程、绿化亮化工程、给排水、供电、供气、垃圾处理等工程投资根据工程量估算，详见投资估算表。勘察设计费、工程监理均一并纳入建设安装工程估算。 天然气总用户数833户，接入费每户1200元，共计300万元； 亮化及绿化工程，照片路灯196盏，造价按2500元/盏计，共计400万元； 征地拆迁费，本项目征地拆迁面积约334亩，按90000元/亩计，共计3000万元； 勘察设计费按工程费用的3%计，工程监理费按工程费用的1.2%计，建设单位管理费按工程费用的1%计，共计371.2万元。2、预备费：基本预备费按工程费用5%估列，涨价预备费按0%计算，共计1146.5万元。3、建设期利息：本报告中银行贷款利率按6.18%估算，未考虑利率变动因素。拟定贷款计划及建设期利息详情如下：建设期利息估算表 单位：万元建设期贷款规模利息第一年10000309第二年8000803.4合 计60001112.4投资估算表单位：万元序号工程费用名称投资估算占总投资比例(%)一工程费用27013.89441.1建设及安装费用22930.21.1.1安置房建设工程206501.1.2土地平整295.601.1.3道路工程350.31.1.4供水工程278.61.1.5排水工程285.41.1.6供电工程370.31.1.7供气工程3001.1.8绿化、亮化工程4001.2其它费用4083.61.2.1管理费用302.40 1.2.2报批费用4101.2.3土地征用、拆迁费用30001.2.4其它费用（勘察设计及监理等）371.2二预备费1146.52.1基本预备费1146.52.2涨价预备费0三建设期利息1112.4合 计29272.7100第二节 资金筹措根据县财政状况和项目投资性质，本项目资金筹措按以下方式进行：1、项目单位自筹11272.7万元；2、申请银行贷款18000万元。第三节 项目实施计划本项目工程按计划用2年时间实施（包括安置小区整体配套工程）。从2008年10月至2010年9月。第十章 项目管理第一节 管理体制本项目实行建立符合社会主义市场经济体制和wto规则要求的新管理体制和政策机制。充分发挥市场对资源配置的基础性作用，政府对经济的管理，主要通过政策引导、制定法律法规、信息发布等，创造良好的经济环境，提高政府管理决策程序的科学化和透明度，提供市场服务的职能，促进基础设施建设，注重人才和人力资源的投资，推动观念创新、技术创新和管理创新，提高公司的管理效能。县建设投资有限公司管理人员编制控制在12人以内。公司将加强自身建设，按照现代化管理模式的要求，提高干部职工的技能和素质，建立一支适应社会主义市场经济需要的高素质干部队伍。实行岗位聘用、优胜劣汰的用人机制。第二节 运行机制科学地构筑适应公司发展需要的富有生机和活力的新型管理体制，应该作为公司管理体制改革与创新的根本任务和目标。因此，目前公司体制创新应形成五大机制：事权集中、管理统一的组织领导机制。首先，作为政府独资设立的投资公司，应合理地划分事权，尽可能行使公司决断权、处置权，以提高决策效率。其次，公司要对人、财、物实行统一管理，实行“一人多岗”的模式，要加强公司部门协调，尽量减少重叠机构，减小协调难度。第十一章 项目经济与社会效益评价本项目经济评价按照国家计委建设项目经济评价方法与参数（第三版）的评价原则和要求，结合本项目建设性质进行编制。第一节 项目计算期农民安置房一期工程建设期为2年。项目计算期从2008年10月至2020年10月，共12年。按照规划，整个农民安置区总占地462620平方米，建筑面积712906平方米，项目分两期进行建设；本报告仅针对第一期工程。在一期工程中，主要建设多层安置房，公建及相应的配套设施，总建筑面积为258125平方米。根据项目实施进度和拆迁安置要求，预计可在二年内全部安置结束。第二节 还款资金本项目还款资金来源主要为经营城市土地出让收入和县财政还款资金。根据县“十一五”发展规划，未来几年，县将在加快工业化进程的同时，以建设芜湖副中心为目标，完成城镇总体规划、村庄布点规划。向东、向北拓展城区，拉开城市框架，扩大城市空间。农民安置房项目的实施将有效促进新城区的建设。由于项目为拆迁安置项目，所有安置房建成后，主要用于拆迁户安置，没有直接经济收入，因此，项目建设所需贷款还款主要来源于城市开发形成的土地开发收入和财政资金支持。1、土地出让收入（1）根据县城市总体规划（2004-2020）等有关资料，城北新区控制范围内各类用地面积如下：序号用地代码用地性质用地面积（亩）比例（%）备注1商贸用地456382居住用地324273工业用地180154绿地192105仓储3636行政121总计1200（2）地价估算根据县经济发展情况，城北新区是开发建设初期，用地价格将实行低门槛政策。新区出让土地收益主要来源于居住用地土地出让金和工业用地土地出让金，其中：居住用地、商贸用地及工业用地价实行低门槛政策。居住用地可新增出让土地面积约324亩，根据县土地市场价格，预计新区居住用地土地市场价格在每亩60万元至80万元（扣除成本后的价格，下同）之间，为简化计算，取加权平均值，按70万元/亩。估算新区居住用地土地出让金收益为：324亩70万元/亩=22680万元；新区可新增工业用地180亩，考虑县类似地块工业用地市场价格，预期出让金每亩11.2万元，估算新区工