杭州未来世界项目产品策划书_183页.doc

杭州未来世界项目产品策划书杭州未来世界项目产品策划书杭州金马房地产有限公司二八年六月182目录第一章 前言3第一节 项目可行性研究结论4第二节 项目开发理念8第二章 项目地块及周边概况10第一节 项目地块规划指标10第二节 地理位置及现状12第三节 项目周边规划结构23第四节 自然条件37第三章 项目所在的城市历史文化背景44第一节 历史文化内涵与底蕴44第二节 地方文化习俗46第四章 市场定位及产品定位49第一节 主要竞争楼盘分析49第二节 本项目市场定位75第三节 产品定位82第五章 规划设计85第一节 设计理念及意象85第二节 规划设计控制条件87第三节 规划设计基本要求88第四节 交通组织要求92第五节 开发分期与样板区、现场售楼处设置96第六章 建筑设计99第一节 住宅部分99第二节 公共配套104第七章 室内设计107第一节 周边竞争楼盘室内设计调查及分析107第二节 样板房113第三节 会所及公共部位115第八章 景观设计116第一节 设计理念及意象116第二节 景观设计要求120第九章 安装、基础设施配套设计139第一节 给排水系统139第二节 电气系统141第三节 弱电系统143第四节 暖通149第五节 其他150第十章 物业管理及服务体系152第一节 物业管理模式152第二节 物业管理时间的界定156第三节 开发商一次性投入内容的要求161第四节 园区服务功能要求163第五节 服务内容166第六节 服务及物管收费标准174第十一章 经济估算176杭州未来世界项目产品策划书第一章 前言杭州未来世界项目是由添智企业有限公司和逸丰（中国）有限公司联合收购杭州金马房地产有限公司100股权形式取得，项目位于杭州之江国家旅游度假区之江路186号，占地335亩，其中有40多亩水面（梦湖），原为金马公司开发的未来世界主题公园。该地块为住宅用地，与浙江工业大学之江校区比邻而居，紧邻国都房产正在开发销售的国都阳明谷，该地块应是之江国家旅游度假区范围内、之江路以北所剩为数不多的住宅用地。之江区域以往虽然房产开发量不是很大，但一直是以高档楼盘为主，绿城玫瑰园、南都西湖高尔夫别墅区为该区域的代表楼盘，目前正在开发的高档楼盘有公元沐桥、国都阳明谷、新帝郞郡、天怡等，待开发的还有金都、九龙仓合作项目以及雅戈尔、酒店项目的项目，该区域将会再一次以高档住宅项目引起了市场的关注。鉴于之江区域住宅开发的高起点、高标准定位和本项目自然环境优越的禀赋，客观限定了本地块项目高品质、高档次、精品化的开发方向。本产品策划书的编制以市场调查为基础，力争使得本项目产品策划理念在契合市场需求的基础上具备一定的前瞻性。本产品策划书对项目的市场定位、规划设计、建筑设计、景观环境设计、小区生活配套设施设计、基础设施配套设计、公共服务设施设计、形象系统设计、物业管理要求、经济估算等方面进行了阐述，提出了相应的基本思路和原则，供项目设计参考。第一节 项目可行性研究结论一、投资环境可行性结论杭州位于中国东南沿海，浙江省省会，浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢纽，中国最大的经济圈长江三角洲地区重要的第二大中心城市。全市总面积1.66万平方公里，其中市区面积3068平方公里。市区人口达409.5万。总人口660.4万。杭州经济发达，有“钱塘自古繁华”之称，经济总量居全国省会城市第二位，经济综合实力跻身全国大中城市前十位。 杭州具有良好的自然环境和深厚的历史文化积淀，成为杭州房地产市场长盛不衰的一个重要原因。随着“国家环保模范城市”、“中国城市总体投资环境最佳城市”、“中国最具经济活力城市”、“全国幸福指数最高城市”、“联合国人居奖”、“国际花园城市”等荣誉称号的获得，杭州的人居环境得到了迅速提升，“住在杭州”、“创业在杭州”已越来越多地被国内外人士所接受，如今已成为浙江各地企业家和大批“海归派”看好的城市，有力地拉动了杭州房地产市场的发展，此外，杭州通过新的城市规划拉动杭州房地产市场，不仅吸引了余杭、萧山、临安等地农民向城市聚集，也同时凝聚了上海等周边地市人们的购买力。杭州之江国家旅游度假区依托国家级旅游度假区的“品牌”优势和与全国12个国家级度假区的公共资源优势，以休闲旅游度假为发展方向，重点发展特色旅游景点项目，休闲娱乐设施和现代会展业，将之江度假区打造成为休闲产业的聚集地。经过近10年的建设，已建成宋城主题公园、高尔夫球场和云栖假日酒店、绿城玫瑰园度假酒店、阳明谷希尔假日酒店，以及一批高档住宅九溪玫瑰园、云栖蝶谷、南都高尔夫别墅、景月湾等。 2004年8月杭州市政府将转塘纳入之江度假区，之江旅游度假区面积扩大至50.68平方公里后，转塘规划定为旅游中心镇，将逐步建设成为国内一流的生态型旅游休闲城镇，成为杭城西南部地区旅游服务、旅游集散、文化娱乐、体育健身、教育培训、高尚居住、商务办公的基地。中国美术学院象山校区的迁入，更为转塘提升城镇品位，打造充满艺术气息、文化底蕴深厚的旅游休闲中心城镇，提供了强力支撑。2007年年初，杭州市的政府门户网站上公示，之江度假区包括转塘镇旅游用地、住宅用地已储备4000余亩，其中可以直接招拍挂的土地达到700多亩。该区块的拆迁工作也从去年5月启动，为下一步发展腾出了空间。 6月初，杭州市规划局公示转塘镇区单元、之江度假区管理单元和双浦单元的三个控制性详细规划，这次公示的储备宅地集中在之江度假管理单元和转塘镇区单元内，其中，之江度假区管理单元约有2600多亩储备用地，将建设小高层、高层住宅，转塘镇区单元的储备土地有1300多亩。但从规划上看之江、转塘区域住宅用地基本都在之江路以南、绕成高速及320国道附近。 商业2007年之江、转塘区域已招商建设极地海洋主题公园，正在招商洽谈和前期规划中的项目有会议中心、会展中心，会议度假村、美食度假村、花卉博览城、钱币博物馆等，随着这些项目的陆续建成，之江、转塘区域必将成为浙江乃至整个长三角的旅游度假胜地。本项目位于之江、转塘区域中心地段，未来交通便捷，周边配套完善，区域价值不言而喻。二、市场可行性结论2007年8月份全国70个大中城市新建商品住房的价格指数同比上涨9.0%，尤其下半年房地产市场销售增长明显，楼市不断出现楼盘排队抢购、土地高价竞拍的场面，宏观政策的实施并未抑制住市场有效需求，使得购房需求持续旺盛，促使2007年杭州房地产市场形成价涨量增的现象，进入2008年后，受宏观政策和银行信贷以及春节假期的影响，整体房地产市场销售放缓，购房者暂时处于观望阶段。据国家统计局发布的信息，2008年7月，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点。从长期来看，房地产作为重要支柱产业是不会改变的；健康、稳定、发展的房产方向也不会改变，就杭州目前市场来说，市场总体形势保持稳定，价格趋向理性，自住型需求作为市场的主流需求，对于房产品结构和需求结构都将以实用型为主，尽管销售周期、开发周期都有可能延长，但一切仍然在朝着“细水慢流”的方向前行。三、项目本身可行性结论本地块坐落于杭州市之江国家旅游度假区核心区，项目南临之江路，周边与四个已交付的别墅区接壤，距转塘镇1km、龙坞镇2.6km，交通便捷，有游5路、假日5路、观光8路、331路、504路、308（k308）路等公交线路，可轻松前往城市各中心区域。本地块占地面积大，自然景观较好，良好的自然条件配以卓越的产品品质作为产品的核心竞争力，在规划、建筑、景观、节能、智能化、精装修、配套、物管、园区服务体系等产品内在相关元素上发掘和制造产品的亮点，使产品在该区域市场竞争中脱颖而出，同时利用绿城固有的品牌优势以及借重在该区域开发的玫瑰园别墅区的经典之作，充分发掘忠实客户资源潜力，迎合目标客户群体需求，营造强势的稀缺性、高品质卖点，必能对项目的开发和销售带来良好的推动力。四、经济可行性结论初步测算项目税后投资收益率 %（按0.35容积率测算），经济上可行。鉴于该区域房地产发展现状，在建设过程中，在保证产品品质的前提下，成本管理和控制将是关键；同时，应确保项目的工程进度，在项目高性价比的基础上通过营销策划和推广工作，获得市场接受度，从而保证项目的顺利销售。五、结论1、杭州城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃发展的经济为房地产业的发展提供坚实的基础。2、地块所在区域的自然环境、人文环境优越，这些资源优势加上产品品质的提升和绿城的品牌优势，将在未来的激烈竞争中转化为项目的强大竞争力。3、杭州市房地产行业逐渐回归理性发展的轨道，产品品质的提升成为行业发展的主流，因此该项目必须在绿城现有高层住宅产品品质的基础上作明显的提升，以适应市场的变化。4、在看好市场中长期发展趋势和绿城品牌优势的前提下，产品售价尚存在提升空间。本项目经济上可行，但由于地价偏高和国家宏观调控影响，以及存在90/70政策，依然存在着一定的政策和法律风险。降价观望气氛、第二节 项目开发理念本地块位于杭州市之江国家旅游度假区核心区块，南邻之江路及浙工大之江校区，北至大诸桥村山地，东与润和山庄、景月湾别墅区接壤，西与梦湖山庄、枫丹白露别墅区接壤，地块南北进深约720米,东西长约310米，总用地面积约223445平方米，其中梦湖面积约27000平方米，考虑分两期进行开发。本项目作为绿城在之江国家旅游度假区开发建设的第三个楼盘，因此在原九溪玫瑰园东西区开发建设的基础上，其定位必须与高起点、高标准的城市发展规划定位相匹配，引领现代舒适、景观住宅的发展，充分体现对居住者的地位和对他们的人文关怀，倡导蓬勃大气的现代审美关和健康、向上、亲和的舒适居住生活理念。在项目的开发建设过程中应和谐的处理产品、文化、经济以及社会多方利益需求的均衡；通过科学的规划达到最优化利用项目资源的目的；产品应具有前瞻性和对未来生活需求的持续适应能力。为把项目树立为绿城在之江、转塘区域新的代表性项目，应在设计中注意以下问题：1、项目占地较大，地块中具有大面积的水面，因此在建筑排布上应注意中心景观与建筑物之间的关系以及建筑物相互间的通透性，同时注重建筑形势变化和竖向设计，创造起伏变化的建筑群体效果。2、重视建筑风格和外立面形象的设计，在保持绿城原有建筑风格的基础上，注重外立面材料的选择和色彩配置以及节能要求，创造和谐的视觉效果。3、在基地面积较大且原有水景、绿化的情况下，应考虑尽量保留小区内的原生树木及自然水景，增加景观及绿化层次和丰富性，创造小区多层次的景观及生活环境，达到人与环境的有机结合，创造别具一格的环境效果。4、在政府相关政策（90/70）的约束下，应考虑客户及市场需求，在户型设计的过程中应考虑通过优化户型结构有效规避政策约束，并考虑户型的合理性和舒适性要求。5、考虑目前地块周边的实际情况，小区应配置相应的配套设施，结合项目周边商铺分布情况对小区内商业进行合理的规划定位和整体布局，同时考虑绿城园区服务体系的配套用房。第二章 项目地块及周边概况第一节 项目地块规划指标一、主要规划指标本项目是从原金马公司收购取得，原用地性质为住宅用地，容积率0.35，但由于该地块曾建设为未来世界主题公园，并涉及到许多历史遗留问题，前期经多方努力与政府相关机构协商，并测算相关经济利润，现确定按照原容积率0.35开发，但需保留一部分土地作为旅游用地，具体经济技术指标见下表：项目主要技术经济指标总用地面积（）215501/323亩建设用地面积（）175030/263亩总建筑面积（）87709其中地上建筑面积（）其中住宅面积（）公建面积（）商业面积（）旅游面积（）地下建筑面积（）总户数（户）居住人口（人）建筑密度建筑限高（m）容积率绿地面积（）绿地率小汽车泊位（地下）（个）户均汽车泊位（个）二、用地红线图（附图）三、规划设计控制条件四、规划道路后退要求五、日照及通风要求六、其它第二节 地理位置及现状一、地理位置本项目位于杭州之江路186号，总占地335亩，其中有40多亩水面（梦湖），原为金马公司开发的未来世界主题公园。项目距离杭州市中心武林广场18公里，距离西湖11公里，距离钱江新城市民中心17.3公里（以上为车行距离），黄龙，绕城南北线、机场、杭千高速。项目隶属于西湖区杭州之江旅游度假区，可视同为传统意义上的高端住宅区。地块位置示意图地块卫星截图项目所在板块与杭州其他板块关系图二、地块现状项目南邻之江路及浙工大之江校区，北至大诸桥村山地，东与润和山庄、景月湾别墅区接壤，西与梦湖山庄、枫丹白露别墅区比邻而居。本地块地势东北高，西南低，东北部为3045度山坡地，逐渐向西、南趋于平坦，地块南北进深平均约720米，东西平均长约310米，总用地面积约223445平方米，其中地块中间偏西位置为梦湖，面积约27000平方米。本地块北倚小桥山，近看梦湖约27000水面，向西、南远望连绵不断的望江山、象山、鸡山、石龙山、凤凰山等山景，形成贯穿地块南北的景观轴线。 基地现状绿化条件优越，植物种类丰富，现有树木1200余棵，其中胸径大于30cm的有157棵，胸径大于40cm的有34棵，主要分布在基地的主要道路和原公园各景点处，具有较高的保留价值。-地块西南侧现状地块东北部现状地块内现有水景-地块内现有道路地块内暂时保留建筑地块西南侧暂时保留的办公用房地块西南侧之江路地块内管线较多，原未来世界主题公园及梦湖山庄、枫丹白露等楼盘水电管线、梦湖排水管道均暗埋在地块内。三、周边规划道路情况1、本地块南侧即主出入口直接与市政主干道之江路相连，向南通过梅灵路、虎跑路、复兴路可直达市中心，向西经留泗路可进入绕城高速或到留下，经320国道可通往富阳、桐庐、千岛湖或进入杭新景高速，因此从路网规划看，本区块的出入较为方便，但由于节假日之江路进出城车辆过多，易造成之江路短时拥堵。2、该区块以原未来世界主题公园和转塘镇为依托，已形成较为成熟的公交网络，之江路现有公交线路主要有：游5路、假日5路、观光8路由市区到未来世界，331路由转塘到留下路过未来世界，504路、308（k308）路由延安路到转塘镇，终点站距本地块约800m，公交线路可直通黄龙体育中心、城站火车站、火车东站、延安路等市中心区域。k190地块东南角公交车站四、项目地块的周边情况（一）周边社区配套与环境1、周边社区配套与环境（1）交通状况项目南侧即主出入口直接与市政主干道之江路相连，向南通过梅灵路、虎跑路、复兴路可直达市中心，向西经留泗路可进入绕成高速或到留下，经320国道可通往富阳、桐庐、千岛湖或进入杭新景高速。（2）教育转塘目前已有并建设中的教育配套涵盖普及教育及大学，有中国美术学院象山校区、浙江工业大学之江学院、杭州仁和外国语学校、杭州宋城华美学校、上泗中学（小学）、西湖职业高中（扩建中）、杭州市第七中学（拟建）、转塘中心小学（建设中）、西湖乡中心幼儿园（建设中）等。中国美术学院象山校区（3）医院等级和医疗水平目前转塘已有两个医疗设施，杭州西湖二院和省人民医院望江山分院。杭州西湖二院是二级医院；省人民医院望江山分院，2006年7月望江山疗养院与省人民医院合并成省人民医院望江山分院，合并后将增设门诊及住院部，占地面积12公顷。（4）主要楼盘 住宅类本项目区域已交付的楼盘有枫丹白露、梦湖山庄、景月湾、绿城九溪玫瑰园、钱塘云栖蝶谷、钱塘樱花小筑等；在开发的楼盘有杭州阳明谷、九树公寓、公元沐桥、天怡、西房云溪香山、西湖高尔夫别墅、赞成岭上、新帝朗郡、钱塘新梧桐公寓等；将开发楼盘有金都的【2007】21、37、38、43、44号地块、中海雅戈尔的【2007】50、51号地块。（5）主要商业和菜市场目前转塘商业配套完善，具有世纪联华超市、上海华联二家综合超市。其中世纪联华超市面积最大，有近2000。未来转塘区域还将引入规划面积近万平方米的世纪联华大型综合超市。（6）文化、娱乐设施 图本项目距离宋城、梅家坞、茅家埠、杨公堤等休闲旅游景点仅10-20分钟车程，并毗邻西湖国际高尔夫、杭州野生动物大世界。（7）公园根据西湖区政府工作报告，未来转塘区域还将建设冰雪世界主题公园、极地海洋主题公园、之江网球中心等设施，规划中的“沿山河绿色生态走廊”是转塘镇的一个亮点，该走廊以望江山为中心，根据转塘山色水景的自然特点，规划4个区块，规划占地面积约36万平方米，性质是以公园绿地为主的复合型绿地，以自然、生态、水景为特色，以满足居民休闲、健身为主要内容的生态景观绿地，将再现转塘“路绕定山转，塘连范浦横”的意境。之江金都极地海洋公园效果图（8）银行农业银行、联合银行等。（9）宾馆杭州华庭云栖度假酒店、杭州玫瑰园度假酒店、杭州新宇之星转塘宾馆、阳明谷希尔假日酒店 大清谷等住宿。华庭云栖度假酒店玫瑰园度假酒店（10）其他市民卡服务中心，联通、移动服务厅，转塘农贸市场、小商品市场、茶叶市场、邮政局、超市、网吧、药店、梦园宾馆、天元楼酒店、永和豆浆等各类生活配套。（二）大市政配套1、供水状况：现有管线、管位及未来规划和实施时间2、污水、雨水的排放：现有管线、管位及未来规划和实施时间3、通讯：现有管线、上源位置、与宗地距离4、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、与宗地距离5、燃气：现有管线、管径、上源位置、与宗地距离、接口位置6、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、与宗地距离、接口位置7、周边配套调研图说明上述配套管线的走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加情况（附图） 河道第三节 项目周边规划结构一、之江区域（一）区域位置杭州之江国家旅游度假区是国务院批准设立的十二个国家级旅游开发区之一，位于杭州市的主城区的西南面，距市中心武林广场约15000米，单元北侧紧临西湖风景名胜区和龙坞风景区，西靠转塘镇区，南临袁浦、周浦，东面钱塘江，是杭州向西发展的必经通道。单元内有绕城公路、320国道、杭千高速、规划城市远景轻轨线路等多条对外交通道路汇合，是杭州西南部对外的一个重要门户。（二）用地现状本规划区是以之江路为界，之江路以北基本已开发，以住宅、游乐用地为主，规划予以保留；之江路以南基本未开发，基本以农居、企业、水塘为主。（三）规划结构规划用地布局形成“一心五轴六片”的空间结构形式。一心：即位于度假区中西侧的中心绿地，也是上泗地区的中心绿地；是之江旅游度假区、转塘镇区和浮山双浦地区的绿化核心，是地区绿化景观和生态环境的重要节点。五轴：即之江路发展轴、之浦路发展轴二条发展轴和绕城公路绿化景观轴、云河路(320国道)生态发展轴、沿钱塘江生态绿化景观轴三条生态景观轴；六片：即规划区内的六个功能片区，具体为综合度假片区，北部居住片区、商贸旅游片区、南部居住片区、沿江旅游度假片区、生态保护区。（四）交通分析本区道路围绕对外交通道路布置，并结合规划布局，路网突破了以往的方格网状，呈弧线形。道路分为对外交通、城市快速路、主干道、次干道、支路五级。对外交通：绕城公路、杭新景高速公路；城市快速路：云河路之江通道；主干道：之浦路、梧桐路、之江路、江涵路、枫华西路、枫华东路、小江路、科海路；次干道：军师路、枫华东路、四号浦路、涛雪路、碧波路、丽景路、留泗路、袁浦路、之景路、梧桐路、小江路；支路：为了连接主次干路，完善和发挥道路的网络效应，本区规划宽度在12-24米的支路，用以集散客流和服务。（五）用地规划规划从旅游西进的宏观战略出发，将之江度假区单元纳入上泗地区整体保护与发展的大框架中，明确“一地两区”的规划目标，体现之江旅游度假区地区特色，坚持保护第一、生态优先和可持续发展方针；规划明确保护与发展相协调的理念，在保护的前提下适度开发，通过适度开发实现真正的保护，进而达到保护与开发的“双赢”；鉴于规划区范围用地较大，南北跨度达到7千米。单元内包括大型的文化、旅游、会展等设施，投资巨大。规划采用组团结构模式，使得每个组团都形成相对独立的开发条件，能实现阶段开发建设，有利单元开发的逐步推进。规划突出旅游度假、文化娱乐、会议会展、休闲观光等主导产业，实现西湖风景名胜区旅游功能的延伸。同时适度应引入居住功能，发展部分外向型居住房产，实现旅游度假与居住生活的协调发展。（六）公共服务设施根据之江度假区发展的条件，规划引导单元内进行旅游度假和商业服务的综合开发，充分发挥度假区的品牌效应，突出之江单元的旅游度假功能。（七）绿化分析单元绿化系统依托绕城高速公路、钱塘滨河绿带、之浦路沿路绿化带以及面向江边的楔型绿地，以单元内河道滨水绿地和道路绿化为纽带，以居住公园为亮点，形成点、线、面结合的绿地布局形态。规划区内设置了绕城公路绿化带、沿钱塘江绿化带、之浦路绿化带3条大型城市绿带、南北2个居住区公园、5个居住小区绿地以及沿道路、河道布置的滨水绿地。规划重点控制和强化四个要素，即钱塘江沿江整体空间轮廓线、滨江绿带和楔型绿轴、重点城市设计地段、建筑形象及色彩，以全面提高规划区景观质量。二、转塘区域（一）区域分析转塘镇区单元位于杭州西南部，地处西湖区上泗地区。规划用地范围为北至之江国家旅游度假区西湖国际高尔夫俱乐部二期用地及龙坞风景区界线，南至老320国道南侧山体，东至绕城公路及狮子山，西至区界，规划总用地15.19平方千米。（二）用地现状该地区拥有良好的生态环境及自然景观。现状用地以居住用地和公共服务设施用地为主，另有少量市政公用设施用地、工业用地和绿化用地。（三）规划结构规划确定“一心、三轴、七区”的用地布局结构“一心”：以望江山、象山为中心，环状布局城镇功能区块。“三轴”：象山浦水系和望江山、象山山体绿化由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条开敞空间轴；由杭富路及沿路两侧绿带和镇中路(现320国道)及其两侧绿带构成“十”字形相交的两条景观与交通轴。“七区”：北部的生活和旅游配套区块，中部的文化休闲和商业区块，南部的居住和社区服务区块，东部的农居集中安置区块，西北部的高级住宅区块，中村生活区块及中村北区块等七个功能区块。（四）交通网规划单元干道形成“两横、五纵、半环”的路网格局，主要由以下道路构成：城市对外交通道路(高速公路及国道)：绕城公路、320国道；主干路：杭富路、美院南路东段；次干路：美院南路西段、美院北路-环山路、象山路、之江路(西段)-留泗路、灵龙路。根据道路节点在路网中的交通功能，本次规划范围内控制1处全互通立交及6处分离立交。（五）用地规划规划根据城市西部地区(南部地区)的规划优化思路，为推进上泗地区的城市化进程，促进生态示范城区的建设和土地资源的合理利用，以科学发展观为指导，以“生态转塘、艺术转塘、人居转塘”为规划理念，优化集镇的道路交通组织和用地功能布局，完善中心城镇功能，使转塘镇成为国内一流的生态型的旅游休闲镇，形成城市西部地区的中心城镇和旅游服务基地，成为西湖区建设“一地两区”的示范地，杭州“旅游、居住、求学、创业”天堂的缩影。（六）公共及配套服务设施规划规划形成“两主、两次”公共中心。并通过形成区域公共住中心词中心社区配套服务中心三级体系，构成完善的公共服务体系。配套设施主要有社区服务中心、农贸市场（净菜超市）、社区卫生服务中心、老年活动中心、各类便利店、专业（卖）店、健身中心、社区文化活动中心等。规划共设置高级中学1所；初级中学3所，其中24班初级中学2所、36班初级中学1所为扩建的上泗中学；规划小学共5所，其中42班小学1所、36班小学1所、30班小学2所、24班小学1所；幼儿园共9所，其中15班幼儿园1所、12班幼儿园7所、9班幼儿园1所。（七）绿化景观规划单元的绿地系统主要由区域性公园、居住区级公园、居住小区绿地、住宅组团绿地、街头绿地、滨水绿地和防护绿地构成，形成以望江山、象山山林绿地为中心，横桥、象山、鸡山、中村等居住区公园为重点，居住小区级绿地崴节点，线状绿地为纽带哦 相互渗透、相互交融的生态绿地系统，并结合住宅用地布局，并与城市公园错位设置10处小区绿地。第四节 自然条件一、气候特征杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量丰沛。一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制气刚和天气状况均会发生明显的季节性变化，形成春多雨、夏湿热、秋气爽、冬干冷的气候特征。杭州市由于地貌类型复杂，地势高低悬殊，杭州市光、热、水的地域分配小均局部地区小气候资源丰富。但因季风在进退时间上和持续强度上的不稳定性，常出现冷热干湿异常，导致灾害性天气。二、气候要素（一）温度杭州市年平均气温15.317。一年中，月平均气温以1月最低，一般3050(南北温差2左右)，山区低于3；以7月最高，月平均气温280290(南北温差1左右)。春秋季为气温转换季节，其中4月回温最快，月平均气温比3月高6；秋季至初冬降温最快，10月、11月平均气温下降在55以上，以气温论，1、4、7、10月分别代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。（二）降水杭州市年平均降水量在11001600毫米之间，年雨日130160天。杭州市全年有两个雨季和一个多雨时段。第一个雨季自5月初前后开始，6月底至7月上旬结束，俗称梅汛期，多由极锋(梅雨锋)北移，雨带在江南和长江中下游停滞而产生。该时段内，雨量集中，有大到暴雨出现，平均降水量350550毫米，约占年总量的2531。第二个雨季出现在8月底到9月底，因受台风或极锋南移影响所致，俗称台风秋雨期，平均降水量120220毫米，约占年总量的813。（三）日照杭州市年平均太阳总辐射量在100110千卡/平方厘米之间，日照时数18002100小时，日照百分率(某时段内实际日照时数与该地理论上可照时数的百分比)4148。杭州市日射和日照的季节变化明显，夏半年(510月)的太阳总辐射量、日照时数和日照百分率均大于冬半年(11月次年4月)。其中，盛夏7、8两月，日射强、日照长。冬季日射弱，日照短，12月次年2月各月平均总辐射量都在6千卡/平方厘米以下，日照时数不足150小时，日照百分率小于50。春(34月)、秋(910月)两季为过渡季节，日射和日照量居中，相比之下，春季阴雨天气较多，各值比秋季要小。（四）风和气压1、风风向：杭州市北、中部平原地区和海拔1000米以上山区的盛行风向具有显著的季风性特点，随着冬夏季节转换，最多风向也呈反向(交角120以上)变化。每年2、3月(冬春之交)风向开始由偏北转为偏东，继而又转向偏南；6月(初夏)起盛行南西南风；8月(盛夏)偏东风增多；9月(入秋)至次年2月，乃至整个冬半年偏北风占较大优势，其中，1月前后，北西北风尤为盛行。风速：杭州市大部分地区年平均风速在1324米/秒。东北部平原和新安江水库区地势平坦，年平均风速较大，都在2米/秒以上，尤其是钱塘江两岸的滨海平原，年平均风速超过3米/秒。通常冬季风速较大，夏季较小。2、气压年平均气压。据杭州市气象台观测站19611980年记录，杭州市区的多年平均气压为10116百帕，低于标准大气压101325百帕。月平均气压。一年中，杭州市区月平均气压随月平均气温变化，最低的月平均气压出现在7月，为9992百帕，最高月平均气压出现在12月和1月，为10216百帕。（五）湿度、蒸发量和无霜期1、相对湿度杭州市年相对平均湿度和月平均相对湿度在7585，大致上北部大于南部。全年相对湿度以梅汛期(6月)为最大，月平均湿度在80以上，以冬干期(1月)为最小，一般月平均不超过78。2、蒸发量杭州市年平均蒸发量为11501400毫米。地域分布上南部大于北部，全年蒸发量季变特点明显。全年以夏季(68月)为最大，盛夏7、8两月晴热少雨，月平均蒸发量高达170230毫米。春(35月)、秋(911月)两季次之，平均月蒸发量75150毫米。冬季(12月次年2月)为最小，1月的月平均蒸发量一般不超过50毫米。3、无霜期杭州市平均初霜日出现在11月中下旬，终霜日出现在3月中旬前后，无霜期一般为230260天。三、自然灾害杭州市天气受温带西风带天气系统与热带东风带天气系统交替控制，不同性质气团(主要为极地大陆，热带海洋和赤道气团)频繁交替作用，一年中，冷、热、干、湿的季节变化很大，而季风的不稳定性经常能使某一时段的气象要素发生异常，造成多种灾害性天气。其中影响范围较广、危害较大的有冬季的寒潮(大风雪和冰冻)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱、高温和台风(包括大风和暴雨)等，甚至极端灾害天气也会发生。（一）水灾杭州市洪涝一般出现在510月，以梅涝和台涝为主。局部热雷雨也会造成短时间的水患。19591985年，全市各地洪涝的出现频率为4470，约2.31.4年一遇。梅涝和台涝均以临安为最多，分别约2.5年和3.0年一遇；建德、淳安较少，尤其是台涝，分别约13.5年和6.8年一遇。热雷雨和其它原因引起的洪涝，以余杭为最多，约3年一遇。临安至淳安一线的西部山区，地形起伏，暴雨容易引起山洪暴发。余杭和萧山一带东部平原区，地势平坦，暴雨虽少，但洪水下泄缓慢，容易出现内涝渍害。杭州市洪涝的年际变化，往往是梅涝和台涝交替出现。1、常水位、洪水位、地下水位（1）杭州市区主要水系的水位情况水系常年水位高水位低水位钱塘江-闻堰站：9.70米闸口站：9.37米-京杭运河-5.25米2.40米西湖7.15米-上塘河4.60米4.72米3.76米（2）地下水位杭州市区灵隐浙大、龙井流金桥、满觉陇夕照山、玉皇前山、南星桥、袁浦西部丘陵区（石龙山、西山、象山）一带都有地下水，水位埋深0.510米，水质良好。2、历史重大水灾1949年以来,1954、1955、1969、1971、1973、1977、1983、1984年的梅涝都较突出。尤其是1954年梅汛期之长（5月18日入梅，8月2日 出梅，历时77天），梅雨量之多（杭州市区降水1137毫米），灾情之重（受淹农田多达188.6万亩）为几十年所未遇。1955、1956、1960、1961、1962、1963、1972、1974年台涝较为严重。尤其是1956年第12号台风，8月13日最大过程雨量和日最大雨量创历史极值，分别达689毫米和564毫米（临安市岭），造成了全市大范围的洪涝灾害。2007年因台风影响，杭州也发生了大规模洪涝灾害，城西、三墩受灾严重。（二）地震杭州市地震活动与球川萧山深断裂、昌化余姚深断裂以及临安马金深断裂自全新世初以来多次活动有关，尤其与前两个深断裂交叉部位的活动关系最大。地震多为弱震(3级5级以下)和微震(1级3级以下)。（三）山体滑坡和崩塌杭州受台风暴雨影响，有小规模的山体滑坡和泥石流发生，但未造成大规模影响。（四）台风每年5月下旬至10月中旬，杭州市常常受到台风（热带风暴）袭击而出现大风、暴雨和暴潮天气。其中70以上集中在7月中旬至9月中旬。在 19561985年的30年中，影响台风共65个（次），平均每年2个（次 ），1966年竟然有5个（次），只有1968、1976、 1984三年没有台风影响。台风影响历时一般35天，最长达7天，最短仅1天。占总数70以上的影响台风都会产生大于100毫米的过程雨量，其中以100200毫米者居多，日最大降水达50200毫米的约占总数的80。受台风影响，东北部河网平原、滨海平原风力可达1012级或以上；西南部山区一般为810级。影响杭州市的台风以台闽沿海登陆居多（约占影响台风总数的56），海上转向的和直接在浙江沿海登陆的台风各占总数的16。由于杭州市受台风正面袭击的次数不多，而它带来的大范围降水过程对夏、秋干旱有缓解作用，尤其对市域西南部地区，影响是利大于弊。但是当台风从海上正面袭击或近海转向北上时，往往出现大风、暴雨等灾害天气，暴雨中心常出现在临安天目山东侧；当台风在浙江以南登陆后经福建、江西等地西行消失时，则暴雨中心常出现在淳安、建德等地西南部山区。（五）霜雪1、冰雹杭州市出现冰雹，集中在35月和78月。1959年1985年，年平均雹日数为1.6天，最多为5天（1960、1983年）。建德的寿昌、大同、梅城附近，临安的天目山区，余杭和萧山一带为冰雹的多发区。2、大雪和严寒1959年1985年，除山区外，杭州市各地积雪初日、终日的平均日期分别出现在1月中旬至下旬初和2月中、下旬。初日北早南迟，终日北迟南早，前后各差10天和5天左右，年平均积雪日数约610天。雪深在10厘米以上的雪害的出现频率为2040，即52.5年一遇。全市各地雪害以临安昌化为重，以淳安为轻。雪害重灾年为1961、1964、1969、1970、1972、1977和1984年。1977年12月间，连续遭受寒潮侵袭，并降大雪；1月5日，萧山和富阳气温分别降到15.0和 14.4；市区西湖冰冻20余天，冰层厚处可以步行；全市大部分地区积雪长达30多天。1984年1月1531日，雨雪不断，临安昌化和杭州市区雪深分别达38厘米和29厘米。2008年2月杭州普降暴雪，积雪达到31厘米。（六）雷暴杭州尚未发生过大规模雷暴天气。（七）浮尘由于生态环境的日益恶化，1998年，杭州曾遭受到了一次大规模的沙尘暴袭击，之后的2000年和2001年杭州都出现过严重的浮尘天气。（八）其他1、干旱杭州市旱期主要发生在7、8月，9、10月和11月次年1月 ，分别称为伏旱、秋旱和冬旱。全市19591985年各地干旱出现频率为7893，约1.31.1年一遇。地域分布上西南部、中部多于北部和东部。其中伏旱以淳安、建德为最多，分别约2.3和2.7年一遇；以杭州市区、萧山和临安为最少，均为3.3年一遇。秋旱以富阳、桐庐为最多，分别约1.8年和1.9年一遇；以杭州市区和萧山为最少，约2.7年一遇。冬旱以桐庐、临安为最多，约2.3年一遇；以淳安最小，约3.3年一遇。由于降水时空上分布不均，各地各季的旱情强度也有所不同。伏、秋旱均以中旱为主，冬旱则以小旱为主；大旱出现频率最低，将近一半发生在伏旱中。通常，丘陵山地的灾情重于平原。各地连旱现象时有发生，其中以伏秋连旱为多，约占连旱出现年数的3/4。2、春秋低温倒春寒。春季（清明）后，出现连续三天以上日平均气温11的阴雨少日照的天气，易造成早稻烂种，烂芽、烂秧，此称“倒春寒”。19591985年桐庐以北的中、北部地区“倒春寒”出现频率较大（23左右 ），约45年一遇；南部建德、淳安一带因冷空气势力有所减弱，出现频率稍小（1520），约56.7年一遇。19491985年，倒春寒明显年份为1953、1955、1963、1964、1965、1972、1976、1980和1984年。其中1980年的倒春寒出现时间最迟，波及范围最广，影响强度最大，该年4月24 26日，全市大部分地区日平均气温降至811，比正常气温偏低79，早稻烂秧严重，桑茶等经济作物也受到不同程度的冷害。秋季低温。9月，受南下冷空气影响连续三天以上日平均气温低于22或20（即晚粳稻连续3天以上日均气温20的初日和晚杂交籼稻连续3天以上日均气温22的初日）的冷害天气称为“秋季低温”。它导致晚稻结实降低，秕谷增加，俗称“翘稻头”。19591985年，杭州市各地秋季低温初日出现的平均日期分别在9月11日17日和9月21日30日，时间由北向南推迟。3、盛夏高温杭州市出梅后，即进入盛夏季节，天气晴热少雨，常出现最高气温的持续高温天气，除山区外，杭州市大部分地区年平均高温日数在1540天之间。19491985年，盛夏高温明显的年份是1953、1964、1966、1967、1971和1978年。尤其是1971年自6月下旬至9月初，全市各地炎热少雨，持续高温日数分别在45天和60天以上。其中建德达76天，并有22天日最高气温在40以上，为全市历年高温之最。1978年夏，临安、富阳和杭州市区等地日最高气温也曾达40左右。4、大风杭州市各地在强冷空气，台风和强对流天气系统（雷暴、飑线等） 影响时，常出现风速17米秒，风力级以上的大风，造成不同程度的灾害。19591985年，杭州市区年平均大风日数为8.1天，最多达18天（1981年），最少仅1天（1970年）。全年大风出现频率以8月为最高，占年总 数的17，其次是4月，占13，2月出现大风的频率最低，占4。在已有 观测记录中，杭州市区极端最大风速为31.8米秒，出现在1985年7月13日15时51分，为强对流天气系统所致，风向西北偏北。第三章 项目所在的城市历史文化背景第一节 历史文化内涵与底蕴一、城市历史文脉（一）历史文化资源杭州历史悠久，自秦时设县治以来，已有2200多年历史。杭州是华夏文明的发祥地之一。早在4700多年前，就有人类在此繁衍生息，并产生了被称为文明曙光的良渚文化。杭州曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地，是我国七大古都之一。杭州古称钱唐。隋朝开皇九年(589年)废钱唐郡，置杭州，杭州之名首次在历史上出现。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州为临安府。绍兴八年（1138年）南宋正式定都临安，历时140余年。民国元年（1912年）以原钱塘、仁和县地并置杭县。民国十六年（1927年），析出杭县城区设杭州市，杭州置市始此。1949年5月3日杭州解放，从此揭开了杭州发展新的历史篇章。（二）历史文化内涵与底蕴杭州是著名的历史文化名城。自古文风炽盛，有众多的文士骚客，生于或履职与此。唐代诗人白居易、北宋文豪苏轼、南宋爱国诗人陆游、明清文学家张岱、思想家章太炎，以及近代大儒马一浮、鲁迅、郁达夫、茅以升、夏衍等一批文人在杭州留下了珍贵的文化遗产，提高了城市的品味。杭州有5000多年的文明史，良渚文化是中华文明的发祥地之一。五代吴越国和南宋王朝都曾在这里建都，因此亦留下了众多的古、近代文物遗址。灵隐寺、飞来峰、岳庙、六和塔、雷峰塔、钱王陵、太庙和良渚文化遗址，以及西泠印社、胡雪岩故居等文化古建筑，体现了杭州古今的灿烂文化。二、区域历史文脉杭州之江国家旅游度假区是国务院批准建立的十二个国家旅游度假区之一。是国务院为深化改革，扩大开放，改变我国旅游产品结构，提高旅游产品档次，提高国际竞争力的一项重要部署，也是杭州市委、市政府贯彻邓小平同志南巡谈话精神，加快杭州旅游改革，促进资源的深度开发，发挥独特优势，加快旅游产业发展的重大举措。度假区位于杭城西南，南濒钱塘江、北依五云山，总面积9.88平方公里。区内修篁滴翠、林木森森、景色秀丽、环境幽雅；登山远眺，西湖之静美、之江之壮丽，尽收眼底；沿江而下，可观赏冠绝古今的钱江潮；溯江而上，又可饱览“两江一湖”的湖光山色，为西湖和“两江一湖”风景名胜的最佳结合部。至1998年底，度假区累计引进投资项目23个，其中外商独资项目6个，中外合资项目12个，内资项目5个，总投资为2.8亿美元及13.22亿人民币。累计完成建设投资24.4亿元人民币，完成建筑面积23.5万平方米，开发土地面积4.21平方公里。其中展现中国南宋文化的“宋城”、高科技主题公园“未来世界”、国际标准高尔夫球场等旅游项目已对外迎客，成为国内外游客来杭旅游新热点。 1998年，度假区接待游客超过300万人次。第二节 地方文化习俗一、城市内各区域在当地居民心目中的印象从居住角度划分，杭州划分为如下图所示系列板块，其中以城中、城西、湖滨、之江、钱江新城区域逐渐已经成为公认的成熟中高档居住板块。二、地方性、区域性禁忌（一）建屋风俗杭州民间视建造房屋为人生一件大事，关系到家庭兴旺和子孙昌盛。整个建房过程中，民间有选地、选材、选日、立柱、上梁、落成、庆贺等习俗。杭州民间旧时建屋最重视上梁，盛行一套喜庆、隆重的上梁仪式。上梁吉日选定后，诸亲好友都要送礼庆贺，并且出力帮工。上梁开始时，燃放“高升”、“百子”爆竹，山区还有放铳、敲锣鼓的。正梁钉有红绸布，随着大梁缓缓而上，泥木作头师傅先唱上梁歌，正梁敲进两边榫头时，再唱酒浇梁歌，随着吟唱抛梁歌。梁上长串鞭炮燃放，下面鼓乐齐奏，四周围观群众蜂拥而上，争抢梁上抛下来的馒头。上好正梁，接着钉椽子、盖瓦片。上梁这天晚餐，新屋内要摆“上梁酒”，主家除给作头师傅以“上梁红包”外，还得按桌向工匠、帮工及贺客们一一劝酒道谢，分送“上梁元宝”，还要给附近四邻分送“上梁元宝”。建房仪式，以“请鲁班”和“过新屋”作为结束。（二）建屋厌胜和禁忌杭州民间建屋过程中，还有种种厌胜和禁忌习俗：“泰山石敢当”厌胜习俗。吴越民间建房时，常常要在房屋墙脚竖上一块“泰山石敢当”的石刻碑碣。竖“泰山石敢当”，是一种原始先民对山、石信仰崇拜的残留遗风，世代传承，给人们带来所向无敌、战胜邪恶的一种心灵上的信心和力量。“姜太公在此，诸神退位”厌胜习俗。吴越民间凡盖新房建新屋，上梁仪式时，有的地方用红纸写上“姜太公在此，大吉大利”