新景祥_信和漳州地产项目市场调研定位报告_69页_2008年.doc

信和漳州项目市场调研报告 2008年6月11日信和漳州项目市场定位报告目 录第一章 漳州市宏观环境分析第二章 漳州市房地产市场运行情况第三章 漳州市商品住宅板块市场分析第六章 本案基地环境及swot分析第五章 漳州市购房客群调查分析第四章 未来住宅市场走势及竞争环境第一章 漳州市宏观环境分析l 城市概况l 市域经济l 居民生活l 城市规划漳州市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划本案 地理位置漳州市地处闽南金三角南端，面对台湾，西南与广东省潮州、汕头毗邻，东北与厦门、泉州相连，自古以来就是闽、粤、赣的交通要冲。 行政区划漳州市域面积1.26万平方公里，现辖二区一市八县，其中芗城区和龙文区为漳州的主城区，而本案所处的芗城区为目前漳州市的政治、经济、文化中心区。 人口规模2006年漳州市中心城区人口43.99万人，其中户籍人口39.99万人，非户籍常住人口4万人，城镇居民总户数9.65万户，达到中等城市规模。 历史文化漳州是国务院公布的历史文化名城，迄今已有1320年历史，文化底蕴深厚；同时，漳州是福建重点侨乡和台胞的主要祖籍地，民俗风情多姿。漳州市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划 地区生产总值由于漳州市工业基础比较薄弱，区位与资源优势发挥不够理想，与沿海城市相比，漳州市的经济总量还比较小。但近年来，漳州市经济保持快速增长，2006年全市生产总值达到714.93亿元，按可比价格计算，同比增长12.5，高于全国10.7的同期增长水平，经济发展潜力较大。2006年漳州市gdp达715亿，在福建全省排名第4，次于泉州、福州、厦门，高于三明、龙岩、莆田，居全省中流水平。漳州市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划 人均gdp2003-2006年漳州市人均gdp波动明显，2006年达到15571元，折合1980美元，若按世界银行1999年的划分标准，漳州市的人均生产总值目前还处于下中等收入国家水平；同时，世界经验数据表明，住宅需求与人均gdp有着密切的联系，当一个国家人均gdp在8004000美元时，房地产业将进入高速发展期，按此标准，漳州市的房地产市场正处于高速发展阶段。 产业结构近年来，漳州市产业结构不断升级优化，第一产业比重稳步下降，第二产业的比重逐年上升，工业化进程的稳步推进为市域经济的持续快速发展注入强大动力。虽然近年来漳州市第三产业的比重略有下降，但从“十一五”规划看，第三产业将是未来漳州发展的重点，而房地产业作为第三产业中的核心产业，具有极强的带动作用和促进作用，因此“十一五”期间提升服务业发展的重点必将是房地产业。漳州市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划 社会消费品零售总额漳州市社会消费能力逐年提高，消费总额由2003年的180亿元增长到2006年的258亿元，其增长率由2003年的8.9%提高到2006年的12.4%，而消费总额占gdp的比重则由2003年的30%提高到2006年的36%，这都表明了随着漳州经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对漳州经济具有较强的拉动作用，这都为房地产业的快速发展提供强力支撑。 居民人均可支配收入2003-2006年漳州市城镇居民人均可支配收入平均达到10730元，年均增长10.6%，2006年漳州市城镇居民人均可支配收入12511元，同比2005年增长11.30%，排名福建全省第5，位居全省中游水平，与厦门、泉州两地的差距还较为明显，整体上看，近年来漳州市居民收入增长显著，生活水平不断提高。漳州市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划 城市战略定位建成与厦门特区互动、对台合作紧密、对外开放领先的生态工贸港口城市；建成海峡西岸经济区的重要增长极、东南沿海重要出海口、资源节约型和环境友好型社会的示范区。 城市空间布局2006-2010年漳洲市将形成一城、一港、两轴、四组团的城市带，城市范围将拓展到厦漳交界处。“一城”：中心城区；“一港”：漳州港；“东西发展轴”：靖城金峰中心城区角美厦门海沧“东南发展轴”：靖城金峰中心城区龙海市区漳州港 “四组团”：角美组团、龙海组团、金峰组团、长泰组团。 中心城区规模根据漳州中心城区近期建设规划， 2006-2010年漳州市中心城区人口规模将突破60万人，用地规模扩大至50平方公里，实现由中等城市晋升大城市。未来漳州城市发展将继续做大做强中心城区，并在此基础上重点向东和向西两翼拓展空间，从而不断提升中心城区的地位等级。漳州市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划 芗城区发展定位充分发挥作为全市经济、政治、文化、交通中心的作用，将其打造成为漳州市现代商住服务中心、新兴制造业中心以及现代科教文化中心。 芗城区发展布局按照“建设新区，开发沿江，改善旧城”的发展战略，拓展一带，建设五区。“一带”：以发展商贸、休闲旅游为重点，加强各项配套设施建设，构筑九龙江沿岸经济繁荣带；“五区”中心城区：完善各项配套设施建设，行政、科教、文化、商住核心区；金峰新区：按照“一心、一带、二组团”的布局，把其建成一个集行政、科教、工贸为一体的现代化生态花园式城市新区；城北物流聚集区：推进以漳华路，北环城路为主轴的北面开发，引入大型物流企业，构造城北物流聚集区。桥南商贸旅游区：以南山景区开发建设为契机，推动区内旅游景点开发建设，构筑城南商贸旅游区。天宝山森林公园生态休闲区：以天宝森林生态公园为依托，发展生态农业、休闲观光旅游，构建天宝山森林公园生态休闲区。芗城区是漳州市中心城区的发展核心，未来该区在空间上将重点向西和向南发展，特别是以金峰新区和九龙江沿岸为重点发展区域，而本案所处的城北物流聚集区，虽不是未来芗城区重点发展方向，但作为城北旧城改造的重点区域，仍具有看好的发展潜力。本章小结：宏观环境具体特点对本案的启示城市概况漳州市地处闽南金三角南端，交通区位优越，其中心城区拥有中等城市的人口规模，并沉淀着较为浓厚的人文历史底蕴，其中芗城区是漳州市政治、经济和文化中心。漳州市中心城区拥有较好的人口集聚度和城市形象力，本案所处的芗城区具备优越的城市中心地位，这为本案发展提供了良好的基础。市域经济漳州市gdp排名全省第四，gdp增长高于全国平均水平；而人均gdp已达到房地产高速发展阶段所要求的标准；同时，房地产业将成为未来漳州大力发展第三产业的重点。城市经济的持续快速增长是漳州市房地产业发展的坚实保障，而产业结构的升级优化则推动房地产业的成熟与壮大，这都将成为本案未来发展的机遇。居民生活漳州市居民人均可支配收入增长显著，社会消费品零售总额逐年扩大，整体生活水平不断提高。收入水平和消费水平的提高，刺激了房地产消费需求的增长，同时提升了购房者的置业消费力，使得本案客群层面更为广泛，客群质量更有保障。城市规划漳州市中心城区将重点向东和向西两翼拓展空间，芗城区作为中心城区的发展核心，未来将重点向西和向南两个方向发展，而本案位于城北旧城改造区，未来规划为城北物流聚集区。城市框架的不断拉大，有利于其辐射能力的提升，从而为房地产业发展吸引到更多的潜在客群。本案所处区域虽不是未来芗城区重点发展方向，但作为城北旧城改造的重点区域，仍具有看好的发展潜力。第二章 漳州市房地产市场运行情况l 资本市场投资情况l 一级市场土地出让l 二级市场商品房供销l 三级市场二手房销售资本市场一级市场二级市场三级市场漳州市房地产市场运行 房地产投资额自2002年以来漳州市房地产投资规模逐年扩大，其中2005年和2006年全市房地产投资额增长幅度均达到30%以上，呈现高幅增长态势，2007年全市房地产投资额为83.53亿元，同比增长高达50.8%，达到近几年的投资高峰。由此可见，近几年不断跨上新台阶的投资形势使得漳州市房地产业快速升温。近年来，漳州市房地产投资占固定资产投资比重呈稳步上升趋势，自2004年以来上升趋势更为明显，2007年全市房地产投资占固定资产投资比重达29.9%，远高于全国17.6%的平均水平。由此可见，漳州市房地产业处在高速发展阶段，其成熟度日益提高。资本市场一级市场二级市场三级市场漳州市房地产市场运行 土地出让面积近年来漳州的土地交易呈现爆发性发展态势，2005-2007年上半年漳州中心城区成交土地29宗（居住和商住性质），成交土地总面积140.46万，可规划建筑面积达414.48万，（2007年下半年漳州市2007g04、2007g05地块土地拍卖都流拍）。该期间众多开发商在购得土地后开始囤积，并于2007年开始陆续释放，开发建设，这使得2007年特别是下半年以来市场供应量猛增。 土地出让价格与周边城市相比，近年来漳州土地出让价格处在低位运行水平，从地价变化趋势可以看出，漳州房价的上涨并非被土地成本所拉动，而是被市场需求所拉动。因此漳州地价对房价的传导作用不明显，这不仅在很大程度上抑制了房价的快速膨胀，也使漳州房地产在过去的几年中相较厦门、泉州等城市发展的更为稳健。资本市场一级市场二级市场三级市场漳州市房地产市场运行 近年全市商品房供销2004-2006年漳州市商品房供应量与销售量增长平稳，而且一直保持供不应求的态势。但在2007年这一态势被完全打破，这一年供应量大幅度同比增长87.3%，而同年销售量只同比小幅增长0.5%，与供应量“井喷”相比实在微不足道。2007年供应量超过销售量达72.09万，供过于求的态势呈放大趋势。 近年全市商品房售价近年来，随着房地产市场的持续发展，漳州市商品房销售均价一直保持稳步增长，年均同比上涨幅度为13.4%，与周边城市厦门、泉州相比，漳州市房价增长幅度偏低，这与漳州市土地拍卖成交地价偏低，价格增长主要来自需求增长有直接关系。2007年漳州全市商品房销售均价达到历史新高，为3440元/，同比上涨6.7%。资本市场一级市场二级市场三级市场漳州市房地产市场运行927新政 近期全市商品房供销9.27新政前漳州市商品房市场供不应求的月份有5个，而新政后供过于求的月份有4个。2008年14月累计供应量高达83.68万，而累计销售量只有57.31万，因此供应量超过销售量达26.37万，供过于求的态势仍在不断扩大之中，若加上2007年的过剩量，目前漳州市商品房市场共有98.46万的过剩量，由此可见，在供给放量和房贷新政的双重影响下，漳州楼市滞销情况已经出现蔓延之势。 近期中心城区商品住宅销售近期市区商品住宅成交量呈明显的波动态势，2007年上半年成交量较为低迷，下半年受供给放量的影响，成交量随之攀升，并于2007年11月至2008年1月达到成交高峰，而从今年2月份起市区住宅成交量又大幅滑落，可见，房贷新政对漳州这样三线城市的波及影响有一定滞后期；从销售价格看，市区住宅成交价格自去年以来一直维持在3100-3600间波动，整体上看2007年价格上涨幅度平缓，其年末价格较年初上涨10%左右。受高价楼盘成交量萎缩和部分楼盘下调价格的影响，自去年12月份以来市区住宅成交价格呈现走低之势。资本市场一级市场二级市场三级市场漳州市房地产市场运行 去年二手房销售2007年1-12月漳州市二手房成交面积49.60万，同比减少15.18%，成交金额13.23亿元，同比增长4.75%，二手房成交均价2668元/；其中市区二手房成交面积25.02万，同比增长15.94%，成交金额5.75亿元,同比增长39.22%，市区二手房均价2510元/，同比增长6.26%。 近期二手房销售2008年1-4月漳州市二手房成交面积12.57万，同比减少41.39%，成交金额3.03亿元，同比减少43.36%，二手房成交均价2863元/；其中，市区二手房成交面积7.49万平方米，同比增长9.02%，成交金额1.78亿元, 同比增长7.22%，市区二手房均价3039元/。 整体上看，自去年12月份以来，全市二手房成交量大幅萎缩，这与9.27新政后二手房按揭从紧、大量投资客撤离楼市有着极为密切的关系；目前市区依然是漳州市二手房成交的主力区域，虽然近期其成交均价相比去年成交均价上涨了21%，但成交量增长幅度相比去年已出现下滑，由此可见，新政对漳州市区二手房市场同样产生了较为明显的波及影响。本章小结：宏观环境具体特点对本案的启示资本市场近几年不断跨上新台阶的投资形势使得漳州市房地产业快速升温，目前漳州市房地产业处在高速发展阶段，其成熟度日益提高。房地产业作为资本密集性行业，大量资金流入意味着开发前景的看好，其可以迅速催熟本案所在区域市场。一级市场近年来漳州的土地交易呈现爆发性发展态势，自2007年以来众多开发商陆续释放手中囤积土地，使得住宅供应量猛增；漳州土地出让价格处在低位运行水平，地价对房价上涨的传导性不强。土地供给的放量必将带来住宅供给的放量，这将使本案未来面临更为严峻的市场竞争态势；而地价与房价的和谐关系对本案区域市场的健康发展起到至关重要的保障作用。二级市场在供给放量和房贷新政的双重影响下，漳州楼市滞销情况已出现蔓延之势；整体上漳州房价上涨幅度平缓，受高价楼盘成交量萎缩和部分楼盘下调价格的影响，自去年12月份以来市区住宅成交价格呈现走低之势。市场供过过求的态势在不断加剧，本案庞大的供给量将成为核心矛盾；新政影响仍将持续，未来房价仍有一定的回调空间，价性比已成为购房者关注的首要因素，其俨然成为本案未来所要打造的核心竞争力。三级市场受新政影响，漳州市二手房成交量大幅萎缩，虽然市区为漳州市二手房成交的主力区域，但近期其成交量增长幅度相比去年已出现下滑。二手房交易量的下滑，意味着投资客的散场，也标志着泡沫的消逝和理性的回归，这决定着本案未来置业客群将以自住为主力。第三章 漳州市商品住宅板块市场分析l 中心城区板块l 城北板块l 城东板块l 城西板块l 江滨板块中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块 板块发展概况经过近几年的快速发展，漳州市住宅市场已形成明显的板块分布态势，整体上看，目前住宅主要集中分布在五大板块，即中心城区板块、城北板块、城东板块、城西板块和江滨板块，具体位置如左图。江滨板块城西板块城东板块城北板块中心城区板块12345中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块区域概况 丰富水景是江滨板块的最大优势，江景高尚项目集中区域，目前将推项目居多，在售项目稀少。江滨地处九龙江北岸，是漳州市唯一拥有丰富水景的区域，其又紧邻城市中心区域，享受较为便利的生活配套，诸如新华都购物广场、芗城医院等。该区域同样也是漳州政府关注程度高的地区，滨江景观带、江滨大道（半途通畅，预计2009年全线通车）等的规划与建设都使得该板块潜力显现。区域同样也是漳州市房地产项目密切集中的板块之一，例如早期的江滨花园城等，建成后后大大提升该区域人气和预期。目前来看，该区域集中于2008年下半年推盘的将推项目居多，在售项目只有“江畔御景”和“一 代领秀2期”等。中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块项目规模与项目规划28万，20栋板式小高层1400户大型住宅社区，会所、游泳池俱全，绿化率40%一代领秀10万左右，3幢34层高层700户社区，配套缺失，打造智能安防与家居。龙湾盛世12万，3幢30层高层住宅，缺乏与之匹配的高端社区配套上江名都 中等规模高层住宅社区居多，社区配套不足是通病。 江滨板块项目以中等规模居多，兼顾到住户视野江景的充分利用，都规划为20层以上高层为主的社区。楼层的拔高使得该区域项目较高的绿化率成为卖点，并都以挺拔的外立面感官促进了区域项目形态的统一。但是该区域项目规划上都有一个共同的不足，自身配套匮乏。 12万，7幢18、20、27层小高层和高层组成996户社区，绿地率：41%新城悦景豪庭6.1万, 3幢30层，总户数300多套的高尚社区，缺乏与之匹配的高端社区配套江畔御景中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块产品类型 产品线丰富，120和130左右的三房占据主力，大户型比重趋高，体现江景大宅，但并不利于整体去化。 因为江滨板块项目都为中等规模社区，产品线均比较丰富，其中最适宜且满足居住需求的三房户型占据主力，除“江畔御景”全部定位为大户型之外，120和130左右是典型的区间。其次是8090的两房，而同时也有诸如“龙湾盛世”、“江畔御景”等项目四房的比重超过二房，这也是处于对江景大宅的定位，以大户型的产品突出“尊贵”、“宜居”的优势。但在目前“紧缩”的市场环境下，这并不利于整个项目的去化。项目名称单身公寓()一房()二房()三房()四房()四房以上()一代领秀2期30(少量)4050(10%)8090(30%)124130(50%)无无龙湾盛世5060(10%)无8090(20%)110120(30%)160170(30%)无新城悦景豪庭28(15%)40(20%)8090(30%)130132(30%)170(5%)无江畔御景无无153(少量)150170(45%)205230(50%)200以上(少量)上江名都无无8090(35%)120130(55%)150170(10%)无2.2中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块区域概况 板块区位优越、交通便利、配套完善，具备较佳的生活氛围和居住品质。中心城区板块主要由九龙大道、水仙大街、大通北路、腾飞路围合而成，属于漳州市区最核心的地段。该板块不仅拥有水仙大道、南昌路、丹霞路等核心商业圈，分布有沃尔玛购物广场、国美电器城、新华都购物广场、芗客隆超市等完善生活配套；同时，聚集漳州市实验小学、漳州一中、漳州市医院等优质的教育及医疗配套，此外，区域还拥有九龙公园、中山公园等景观休闲场所。总体而言，该板块区位优越、交通便利、配套完善、具备较佳的生活氛围和居住品质。中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块项目规模与项目规划中大盘汇集，高层建筑占据主导，住宅辅以商业成为主流。中心城区板块项目基本环绕九龙公园分布，且多为中大盘，总建面积多在10万以上，其中以“丽园君悦”项目规模最大，总建达25.6万；从项目规划看，受中心城区土地集约化利用的影响，多数项目规划为18层以上的高层建筑，固其容积率多达到4.0以上；在物业组合上，基本以住宅为主，辅以底层商业的形式，其中悦华城市广场地处沃尔玛核心商圈，其规划商业体量最为庞大，达到2.65万。悦华城市广场总建9万，由2幢13f、25f组成的商住社区，共597套住宅九龙官邸总建5.3万，由4幢17-30f组成的住宅社区，共332套住宅九龙城总建13万，由10幢12-17f组成的住宅社区，共1271套住宅丽园君悦总建25.6万，由11幢18-26f组成的住宅社区，共1846套住宅丹霞名城总建14.3万，由7幢18-25f组成的住宅社区，共800套住宅君临天下总建15.2万，由8幢18-22f组成的住宅社区，共818套住宅 中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块产品类型项目名称一房()二房()三房()四房()悦华城市广场单身公寓40（60%）80-100（27%）120-130（13%）无九龙官邸无70（30%）130-160（55%）180-190（15%）九龙城二期单身公寓：40（20%）无130-140（80%）无君临天下二期55（6%）65、80-90（35%）100-110、120-140（53%）160-170（6%）丹霞名城一期30（5%）45、80（15%）110-120（50%）130-140（30%） 板块内项目基本以三房为第一主力，以二房为第二主力；其中一房主力面积在40-60；二房主力面积在80-90；三房主力面积在120-140；四房主力面积在160以上，各类户型偏向以大面积为主流。板块内项目除“悦华城市广场”以单身公寓为主力外，基本以三房户型为第一主力，其所占比重多在50%以上；其次以二房为第二主力，其所占比重多在30%左右；而一房（或单身公寓）和四房合计所占比重一般在10-20%。从户型供应面积看，一房主力面积在40-60；二房主力面积在80-90；三房主力面积在120-140；四房主力面积在160以上；整体上看，板块内除了“丹霞名城一期”走紧凑型户型路线外，其余项目所供应的各类户型基本以大面积为主流。中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块区域概况 目前板块交通网络完善，各项生活配套尚不成熟，主依托中心城区的各项配套。城北板块位于中心城区板块以北，主要由九龙大道、大通北路、腾飞路、北环城路围合而成。该板块拥有连接内外部极为便捷的交通网络，如与迎宾大道（通往厦门方向）对接的腾飞路，贯穿芗城区和龙文区的漳华路等城市主干道，整体而言，目前该板块各项生活配套，特别是商业、教育、休闲等配套尚不成熟，但完善的交通网络，使其可以便利地拥享到老城区成熟的各项配套，未来仍有一定的成熟空间。中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块项目规模与项目规划 中小盘沿线分布，并以住宅辅以商业的高层建筑为主流。城北板块项目基本沿漳华路和腾飞路沿线分布，其中除了“钱隆首府”外，均为中小盘，总建面积均在10万以下；从项目规划看，除了“延安广场”为小高层外，其他项目均规划为18层以上的高层建筑，其容积率基本控制在3.0-4.0之间；从物业形态看，均以住宅为主，底层商业为辅的组合形式。钱隆首府总建20万，由13幢17-22f组成的住宅社区，共1079套住宅延安广场总建10万，由14幢11-14f组成的住宅社区，共1265套住宅新城财富广场总建6.3万，由3幢18f组成的住宅社区，共560套住宅万象星城广场总建6.4万，由3幢18f组成的住宅社区，共420套住宅绿佳园总建2.3万，由2幢18f组成的住宅社区，共255套住宅东方钻石广场总建5.3万，由2幢16f、25f组成的住宅社区，共404套住宅中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块产品类型项目名称一房()二房()三房()四房()钱隆首府无85（20%）120-130（60%）160-170（20%）延安广场少量（4套）70、80-90（30%）105、120-130（60%）160-170（10%）新城财富广场50（15%）65、70、90（65%）120、140（20%）无万象星城广场55-65（15%）70-100（35%）110-120（45%）130-140（5%）东方钻石广场无65、80-90（15%）110-120（50%）130-140（35%）绿佳园38（15%）68、80-90（70%）128（15%）无 板块内项目多以三房为第一主力，以二房为第二主力；其中一房主力面积在40-60；二房主力面积在60-70和80-90；三房主力面积在110-130；四房主力面积在130-140和160-170，各类户型走紧凑型的小面积路线。板块内项目除“新城财富广场”和“绿家园”两个项目以二房户型为第一主力外，其余均以三房户型为第一主力，其所占比重在45-60%；其次以二房为第二主力，其所占比重在15-35%；而一房（或单身公寓）和四房合计所占比重一般在10-20%。从户型供应面积看，一房主力面积在40-60；二房主力面积在60-70和80-90；三房主力面积在110-130；四房主力面积在130-140和160-170；整体上看，各类户型走紧凑型的小面积路线。中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块区域概况 漳州市重点发展的新区域之一，房地产业发展最活跃的板块，但目前已经不被广大市民持续看好。东部新区板块位于九龙大道以东，作为漳州市区重点发展的新区域之一，迎宾大道、新浦东路、水仙大道贯穿其中，区域交通很便捷；基础配套不断完善，第二实验小学、龙文实验小学、一中分校成为区域教育的亮点。区域紧靠漳州芗城新区，可以享用新区的生活配套，如大型购物广场“沃尔玛”。新的客运中心站，让区域与周边县市的连接变得更加便捷。但是，原定新的行政中心要搬迁城东新区（蓝田区域）板块，目前仍然悬而未决，这一政策变化将不利于该区域楼市的发展。 该区域是漳州房地产发展最为活跃的板块，项目频出，早期“桂溪花园”、“南昌花园”等项目对区域人气成熟起到很大的促进作用，目前在售的主要项目较多，有代表意义的如“锦绣一方”、“荣昌花园5期”等。中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块项目规模与项目规划 大盘领航，小规模项目林立，18层以上小高层、高层穿插布置。 “锦绣一方”和“毅达新城”是区域两个瞩目的大盘，其他项目规模都只能望其项背。18层以上小高层与高层穿插布置是区域项目的共性。几个大盘社区无论是社区绿化还是社区配套相对来看都拥有规模优势，但小规模项目也有诸如“智能化”等亮点，社区配套以“锦绣一方”最为完善。15万，规划为5幢1830层小高层、高层社区，绿地率：15%，荣昌花园配套荣昌广场45万，规划为多层、18层、20层小高层、高层组成的配套齐全社区，绿地率：45.5%锦绣一方3万，规划为3幢1830层小高层、高层住宅社区，智能化加居与安防。me 时代6万，规划为2幢18层和1幢20层高层社区，绿地率：30%，配套匮乏悦华星座总1000亩,四期18.9万，为15幢18f的小高层1528户社区，绿地率：35%毅达新城四期2 中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块产品类型 基本居住需求被区域项目放在首位，120130的三房为绝对主力，其次为8090二房，产品两极鲜有面市。 “锦绣一方三期”为体现产品增值和品质提升，以133135大三房的85%高比重面市，其他项目的常规120130的三房都是占据主力或相当比重。其次为8090的二房，而四房以及四房以上等产品在东部板快鲜有出现。由此可见，东部板块以满足居住需求于首位，产品线的两极都被忽略。整体而言，该区域项目的产品线都比较丰富，定位准确，达到合理控制总价的目的。项目名称一房()二房()三房()大三房()四房()四房以上()锦绣一方三期48(5%)7680(5%)无133135(85%)197(5%)无me 时代33,4445(30%)7782(20%)122133(50%)无无无悦华星座无8090,105(30%)120130(20%)131138(50%)无无荣昌广场40(5%)8090(30%)120130(50%)150(10%)150(5%)无毅达新城四期无8090(45%)110120(45%)130(10%)无无中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块区域概况 芗城区西进对城西板块房地产业发展促进作用显著，但目前城乡差异仍十分明显，在售项目多为早期便开始建设且数量有限，但随着关注程度增加，未来项目众多。城西新区板块在西洋坪路以西，主要以金峰商住区为主，还包括有高校园区、科技园区、工业园区，芗城区西进将给城西新城板块带来一轮快速发展的机遇，但目前来看该片区城乡反差异常显著。胜利西路、环城路作为主干道，贯穿城西新区，为城西板块交通提速，对外出行非常便利。高校园区内虽然汇集漳州大学、漳州师范学院、南方艺术学院、漳州卫校、漳州体校等学校，但严重缺少优质中小学资源。位于金斗工业区的“绿洲富城”周边配套更是稀缺，区位劣势突出。区域多为早期开始建设的项目，如“鑫荣嘉园”、“永鸿国际公馆”、“绿洲富城”等规模性项目，对区域房地产市场促进作用十分显著，目前这些项目仍然在售。而诸如“瑞京城”、“芗江北岸”等项目目前都尚是地块。中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块 项目规模与项目规划 西部板块均为大盘项目，规模效应显著。西部板块都是大盘项目（永鸿国际公馆总占地210亩，合14万），自成体系，规模效应，加之目前区位仍比较偏僻和荒凉，因此诸如幼儿园、会所、运动场所等相关社区配套都比较齐全，大盘优势突出。20万，规划26幢多层、小高层1837户社区，绿地率：35%，配套齐全绿洲富城40万，1830层小高层、高层2487户社区，绿地率：35%，自身配套齐全鑫荣嘉园6.9万，8幢1830层高层710户社区，绿地率：35%，社区配套齐全永鸿国际公馆1期中心城区板块城北板块城东板块城西板块漳州市商品住宅板快市场江滨板块产品类型、 8090的二房和90120之间的小三房代表区域经济型产品的主流。因为主要都是大盘项目，产品线都比较丰富，但从目前市场主要面市的产品来看，西部板块项目受区位相对偏僻的影响，为了控制总价，都将主力户型都集中于8090比重二房和90120之间的小三房等此类经济型户型上，其中二房的比重高于三房。可见西部板块是以小面积宜居户型主导的经济型产品集中区域。项目名称单身公寓一房()二房()小三房()三房()四房()绿洲富城1期3040 (10%)5060(20%)8090(40%)91,120(30%)无无永鸿国际公馆1期无3245(10%)8788(50%)95105(20%)120130(20%)无鑫荣嘉园1期3批3839(20%)5152(20%)68,90(40%)无133(20%)无漳州市商品住宅板块市场特征总结：1、项目规划目前漳州市场的商品住宅项目的总平规划水平一般，虽然多数项目都聘请专业规划设计公司或规划设计院担纲，但大都是福建省内甚至漳州本地一般资质的设计公司，鲜有国内、国际知名的公司加盟。而从建成的实际效果来看，多数项目的规划和景观营造品质一般，而且不注重社区自身配套的规划是通病，甚至在大规模社区项目也并不重视。规划和景观营造相对比较突出的均来自于外地开发企业的产品，诸如永鸿国际公馆（福州）、钱隆首府（广州云星）等。整体规划与园林营造设计、建造、成型效果都一般，社区配套缺乏产品品质项目名称建筑形态外立面用材建筑风格建筑细部/第一感官江滨一代领秀2期小高层乳白色小面砖、马塞克砖和涂料现代简约轮廓线条简单/一般龙湾盛世高层赭红小面砖，实际效果暂时未知现代简约未知新城悦景豪庭小高层/高层白色面砖和涂料，实际效果暂时未知现代简约未知江畔御景高层金黄色面砖现代简约/欧式元素轮廓线条简练/较好上江名都高层白色面砖和涂料，实际效果暂时未知现代简约未知中心城区悦华城市广场小高层/高层花岗岩、玻璃和涂料，实际效果暂时未知现代简约轮廓线条丰富/很好九龙官邸小高层/高层面砖、玻璃和涂料，实际效果暂时未知现代简约轮廓线条丰富/很好九龙城二期小高层/高层白色/米黄色涂料和面砖，实际效果暂时未知现代简约轮廓线条简单/一般君临天下二期小高层/高层白色/米黄色涂料和面砖，实际效果暂时未知现代简约/欧式元素轮廓线条简单/一般丹霞名城一期小高层/高层白色涂料和面砖，实际效果暂时未知现代简约轮廓线条简练/较好城北钱隆首府小高层/高层灰白色涂料和小面砖现代简约/欧式元素轮廓线条简单/一般新城财富广场小高层赭红色涂料为主，少量面砖现代简约轮廓线条简单/一般万象星城广场小高层米黄色涂料和面砖，实际效果暂时未知现代简约轮廓线条简单/一般东方钻石广场小高层/高层土黄色小面砖和涂料，实际效果暂时未知现代简约轮廓线条简单/一般绿佳园小高层灰色/棕色面砖和涂料，实际效果暂时未知现代简约轮廓线条简单/一般城东锦绣一方三期多层/小高层/高层白色/灰色涂料为主现代简约轮廓线条简练/较好me 时代小高层/高层白色/赭红色涂料，实际效果暂时未知现代简约轮廓线条贫乏/较差悦华星座小高层/高层白色涂料，辅以少量小面砖现代简约轮廓线条简练/较好荣昌广场小高层/高层白色/土黄色小面砖现代简约/欧式元素轮廓线条丰富/较好城西永鸿国际公馆1期小高层/高层淡灰色小面砖，实际效果暂时未知现代简约/欧式元素轮廓线条丰富/较好鑫荣嘉园1期3批小高层/高层米黄色涂料为主，辅以少量面砖现代简约轮廓线条简单/一般2、建筑形态及风格建筑形态高低走向分布城东/城西区位远，多层、小高层为主城北 靠近老城区，小高层市中心 高层，辅以小高层江滨江景高层主力 注：为了便于区分各片区产品类型，上表18f以下（包括18f）均归类为小高层建筑形态，18f以上均归类为高层同全国大多数城市市场一样，漳州市场主要楼盘建筑形态呈现梯级递退的状态，江滨板块从土地综合经济效益，以及景观资源等角度的充分考虑，以高层住宅为主，亦与其各自江景豪宅的定位相吻合。另外漳州市房地产市场的成熟度的提高，其市区项目建筑形态仍然以小高层并辅以高层居多，城北由于比较靠近老城区，小高层为主的项目分布较多。对于城东和城西板块，由于两区域范围大，一些偏僻、区位距离市中心比较远的项目仍然有多层形态存在，但小高层仍然占据整个市场绝对主力的地位。建筑风格统一，缺乏上乘产品目前漳州市场主要项目均以现代简约风格为主，除了中心城区的“悦华城市广场”和“九龙官邸”两个项目在建筑风格上很好地融合了现代时尚元素，以及“江畔御景”、“钱隆首府”等相对高端项目在现代风格中穿插了一些欧式元素外，其他项目则鲜有个性独立的产品出现，尤其在城东和城西比较偏远的区域，产品吸引力大打折扣。整体上看，漳州市场各项目建筑外立面质感较为一般，建筑细部缺乏细心营造，因此第一感官平凡，未有真正意思上的上乘产品，同时从另一个侧面反映出漳州市场的消费成熟度不高，购房者缺乏对产品的挑剔性，这也导致了市场从众心理严重，产品缺乏创新。3、产品类型项目名称单身公寓/一房二房小三房三房四房江滨一代领秀2期-8090(30%)-124130(50%)-龙湾盛世-8090(20%)110120(30%)160170(30%)新城悦景豪庭-8090(30%)-130132(30%)-江畔御景-153(少量)-150170(45%)205230(50%)上江名都-8090(35%)-120130(55%)150170(10%)市中心悦华城市广场40（60%）80-100（27%）-120-130（13%）-九龙官邸-70（30%）-130-160（55%）-九龙城二期40（20%）-130-140（80%）-君临天下二期80-90（35%）100-110（25%）120-140（28%）-丹霞名城一期45、80（15%）110-120（50%）-城北钱隆首府-85（20%）-120-130（60%）160-170（20%）延安广场-80-90（30%）105120-130160-170（10%）新城财富广场-6590（65%）-120140（20%）-万象星城广场-70-100（35%）110-120（45%）-东方钻石广场-80-90（15%）110-120（50%）-130-140（35%）绿佳园-80-90（70%）128（15%）-项目名称二房()小三房三房()大三房()四房()城东锦绣一方三期7680(5%)-133135(85%)-me 时代7782(20%)122133(50%)-悦华星座8090,105(30%)120130(20%)