五星级旅游酒店建设项目可行性研究报告.doc

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2.2 项目产业政策. . . . . . . . . . . . . . 5 2.3 项目的行业准入 . . . . . . . . . . . . . 7 3 项目选址与土地利用 . . . . . . . . 8 3.1 项目选址 . . . . . . . . . . . . . . 8 3.2 建设条件 . . . . . . . . . . . . . . 8 3.3 土地利用 . . . . . . . . . . . . . 10 3.4 拆迁及安置 . . . . . . . . . . . . . 10 4 节能方案分析 . . . . . . . . . . 11 4.1 节能 . . . . . . . . . . . . . . 11 4.2 节水 . . . . . . . . . . . . . . 11 5 建设规模与工程方案 . . . . . . . . 13 5.1 建设规模 . . . . . . . . . . . . . 13 5.2 建设工程方案. . . . . . . . . . . . . 14 5.3 公用配套工程. . . . . . . . . . . . . 16 6 环境保护与消防 . . . . . . . . . 25 6.1 环境保护 . . . . . . . . . . . . . 25 6.2 消防 . . . . . . . . . . . . . . 28 7 公共服务的定价. . . . . . . . .31 7.1 桐庐县城宾馆客房价格概况. . . . . . . . . . 31 7.2 励骏酒店客房价格市场定位. . . . . . . . . . 32 3.3 营销战略 . . . . . . . . . . . . . 33 8 人力资源配置与项目实施进度 . . . . . . . 35 8.1 酒店组织机构和管理体制 . . . . . . . . . . 35 8.2 劳动定员和人员培训 . . . . . . . . . . . 35 8.3 项目实施进度. . . . . . . . . . . . . 37 8.4 项目建设管理. . . . . . . . . . . . . 37 9 经济和社会影响分析 . . . . . . . . 39 9.1 项目地经济发展概况 . . . . . . . . . . . 39 9.2 项目行业影响分析 . . . . . . . . . . . . 39 9.3 项目社会效果和社会适应性分析 . . . . . . . . . 40 9.4 项目区域经济和社会影响分析 . . . . . . . . . 40 10 投资估算和资金筹措 . . . . . . . . 42 10.1 投资估算 . . . . . . . . . . . . . 42 10.2 资金筹措 . . . . . . . . . . . . . 43 11 财务评价 . . . . . . . . . . 45 11.1 基础数据. . . . . . . . . . . . . 45 11.2 财务指标. . . . . . . . . . . . . 47 11.3 不确定性分析 . . . . . . . . . . . . 47 11.4 财务评价结论 . . . . . . . . . . . . 47 12 结论与建议 . . . . . . . . . . 49 附表 . . . . . . . . . . . 50 附项目位置图、设计总平面图及相关资料桐庐励骏酒店项目可行性报告 1 项目申报单位及概况 1 项目申报单位及概况 1.1 项目概况 企业名称：桐庐励骏酒店有限 公司（ 筹建） 注册资本：2980 万美元（占总投资额 54 .9%） 企业类型：外商独资有限公 司 经营范围：酒店投资、开发 、经营及 管理 法定住所：浙江省桐庐县迎 春南路 31 号海陆世贸 中心 1 区 5 号 邮政编码：311500 项目法 人：周 洁莲 国籍： 中国香 港 项目选址：桐庐县县城新区富 春江二 桥桥头南端 西侧地 块 项目建设内容：集住宿、商购和娱 乐为一体的五 星级旅 游酒店 项目建设单位：励骏会置业 有限公 司 建设单位法定住所：香港黄竹坑叶 兴街 11 号南汇广场 b 座 2317 室 建设单位法定代表人：林凤娥 国籍：中国香港 1.2 建设单位简介 香港励骏 会置业 有限公 司是一 家从事 旅游、娱乐、酒店等业务的国际投资公司，拥有众多声名卓著的项目，如澳门置地广场酒店、渔人码头、北京王府井励骏酒店 、东莞长安励骏酒店等 。目前公 司在国 内分公 司分布 各地：励骏创建有限公司北京公司、上海励骏投资投资有限公司、杭州励骏置业房地产有限公司等。公 司董事 长林凤 娥女 士，作为澳门 置地广 场董事 局副主 席，澳门粤剧曲艺总会会长，长期以 来对国 内的教育、旅游、酒店投资 情有独 钟，并在二六年获得“ 中华十大教育英 才奖”。 第1页桐庐励骏酒店项目可行性报告 1.3 编制依据 1）桐庐县发改局项目受理通知书； 1 项目申报单位及概况 222222 2）桐庐县建设局桐建设（2008）规字 002#：规划设计条件书； 3）桐庐县国土局提供的用地红线图； 4）桐庐县招投标服务中心提供的土地成交确认书； 5）桐庐县环保局提供的项目环境影响报告单； 6） 桐庐县外经局关于同意外商独资 经营 桐庐励骏酒店有限公司章程的批复； 7）杭州市工商行政管理局企业名称预先核准登记通知书； 8）桐庐县国民经济和社会发展第十一五规划； 9）桐庐县城城市总体规划（2006-2020）； 10）桐庐县“十一五”旅游业发展规划 （送审稿）； 11）浙江省地方标准 db33/t 326-2001 绿色饭店； 12）励骏会置业有限公司提供的其他相 关材料； 13）现行有关建设法规、规范。 1.4 主要经济技术指标 总用地面 积 13816m (约 20.72 亩) 总建筑面 积 56145m （不含地下部分） 其中：客 房面积 16569m 餐 饮面积 45 94 m 地下部分 面积： 23 38 7m 建筑占地 面积 61 70 m建筑总高 度 152 米（38 层） 第2页桐庐励骏酒店项目可行性报告 绿化率 容积率 32% 4.06 1 项目申报单位及概况 建筑密度 44 .6 0% 酒店客房 331 间 机动车停 车位 288 辆 投资总额 61 01 7 万元（计 8716 万美元） 投资利润 率： 18.71% 全部投资 财务内 部收益 率(所得 税后) ： 8.58% 全部投资 资金财 务净现 值(i=6% ，所得 税后)： 7960.56 万元 全部投资 回收期( 所得税 后)： 8.38 年 长期借款 偿还期( 不包括 建设期 ) 6.0 年 1.5 主要结论与建议 （1）本项目建设是桐庐实施 旅游 国际化战略，建设潇洒 桐庐 的重要内容；同时可提升桐庐县城迎春南路地段 的商业氛 围、城 市品位 和美化 环境。 （2）该项目 的建筑 方案在 建筑造 型及立面设计 上充分 考虑到 周边建 筑、道路和城市景观的协调和谐，立面设计简洁明快，色彩淡雅，造型挺拔，创造了一个优美、 高雅的五星级酒店形象 ，成为该 地段又 一标志 性建筑 。 （3）建议 注意以 下 2 个问题：在酒店经营管理上要利用自己的特色和品牌 ，增加酒店营业收入，使自己在市场竞争中取胜； 适当再 增加项 目配套用地 ，并增加绿化率。 综上所述 ，桐庐励骏酒店具有良好社会效益和经济效益，项目建设是必要的，也是适时的。 第3页桐庐励骏酒店项目可行性报告 2 战略规划、产业政策及行业准入 2 战略规划、产业政策及行业准入 2.1 项目与相关规划 桐庐县 位于浙江省的西北部，地处 钱塘江、富春江、新安江和西湖 、千岛湖“ 三江两 湖”黄 金旅游 的中心 地段，气候温和，地势西高东低，水源丰富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的历史沉淀和亚热带的温润气候又造就了它丰富的自然资源和多姿多彩的人文景 观，是一个典型的江南城镇，有着极为浓郁的地方特色，自古有“ 钱塘江尽 到桐庐， 水碧山 青画不 如”的 美誉。其区位的旅游优势，名列全国县级前茅。目前拥有“国际花园城市、中国优秀旅游名县、中国最佳休闲旅游县” 等荣誉称号 。 富 春江 新安江 千岛 湖风景 名胜区 是国务院 确定的 第一批 国家级 风景名胜区 ，根据已经编制完成的富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划和正在 编制的富春江新安江千岛湖风景名胜区桐庐段分区规划确定的风景区及其外围保护地带范围 ，桐庐县城作为风景区主要的休闲旅游设施地位于其中 。 本项目作为桐庐县国民经济和社会发展“十一五”规划中构建以新城区迎春南路建设现代商业街、滨江路观光休闲街的重要组成部分，也是桐庐县“十一五 ”旅游业专项规划和桐庐县旅游国际化五年行动方案所提出的：充分利用富春江的优势，结合县城滨江区块的改造，建设集房产、酒店、休闲娱乐、购物、运动为一体的滨水旅游综 合体的具 体要求 。 因此，本项目符合富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划、杭州市旅游总体规划 、桐庐县国民经济和社会发展“十一五”规划、桐庐县城城市总体规划、桐庐县域城镇体系规划和桐庐县“十一五”旅游业发展规划的第4页桐庐励骏酒店项目可行性报告 各项具体要求。 2.2 项目产业政策 2 战略规划、产业政策及行业准入 旅游是人 类社会 发展到 一定阶 段的必 然需求，是人类文 明进步 的体现 ，大力发展旅游是我国经济社会发展的客 观需求和必然趋势 。世界旅游组织发表的 一份题为“2020 年旅游展望” 的报告预测，中国旅游业将在下 一世纪高速发展 ，并有望在 2020 年成为世界最大的游客接纳国。旅游业作为现代服务业的重要组成部分 ，是近年世界发展非常快的一个行业和领域，也是我国政府大力鼓励和支持发展的领域。 桐庐目 前已拥 有山、 水、 林、洞 各具特 色旅游 景点19 个， 其中国 家4a级景区2个，国家级森林公园1个； 旅游星级饭店11家，其中： 三星 级1家，二星级8家，一星级 2家；国际旅行社1 家，国内旅行社17家 。“十五”期间，桐庐 县接待国内旅游人数年增长 率超 过10%，高于全国3.4%的年增长 率，基本与浙江省平均11.68% 的年增长率持平 。根据桐庐县近几年客源市场现状分析，参考杭州市旅游总体规划 （2004 -2025 年），预计桐庐“十一 五” 期间旅游接待人数将保持在年增长率7.5% 左右。 表 2-2 2006-2010 年桐庐县旅游业发展主要经济指标预测 项 目 入境旅游人数 旅游总人次 旅游总收入 年份 入境旅游人数（ 万人次 ） 年增长速度（%） 旅游总人次（万人次） 年增长速度（%） 旅游总收入（亿元） 年增长速度（%） 2006 2.5 6.6 350 6.6 15.75 12.5 2007 2.8 11.2 372 6.5 17.6 12 2008 3.5 25 398 7.0 20.0 13.0 2009 4.1 17 424 6.5 22.5 12.8 2010 4.8 17 450 6.5 25 12.0 第5页桐庐励骏酒店项目可行性报告 2 战略规划、产业政策及行业准入 据县行业 协会近 期调查 ，目前酒店、饭店客房利用率达到 57%，周末至周日黄金时间段 ，酒店床位利用率甚至 高达 80%以上。桐庐饭店、招待所、旅馆规模小，基础差，设备陈旧，功能简单，管理水平低，服务质 量差，无论在硬件方面还是软件方面都不能适应 桐庐县经济发展的需要 。 从整体上 看，目前桐 庐县接 待能力 十分有限，特别是规模型的酒店不多。目前桐庐 拥有 50 张床位 以上的酒 店、宾 馆、度 假村和 招待所的 床位超 过16000 张，而拥有 100 张 床位以 上的宾 馆、酒店只有 5 家：浙江红 楼国际 宾馆(床位数 268 床) 、金鑫 宾馆(床 位数 231 床)、桐庐巴比 松度假 庄园(床 位数 180 床)、上海福龙度假村（床位数 114 床）、桐庐宾馆(床位数 104 床)。床位数量少，档次低已经不能满足桐庐本地居民的会客、宴会、商务洽谈及会议团体对酒店业消费的需求 。特别是随着上海、杭州居民周末到桐庐酒店度假已成消费时尚，有许多外地客人来桐庐时因找不到适合的酒店而不得不食宿在档次较低的饭店 ，一些高档会议 和活动只 得取消 或转移 到周边 县市。所以，桐庐规模酒店业还有较大的发展 空间。 根据桐庐 县现代 服务业 规划和 “十一五 ”旅游专项规 划的要 求，到 2011年前，桐庐计划建设规模以上酒店 5 家，形成适应旅游国际化形势发展需要的接待设施格局 。同时积极引进一批国际知名品牌饭店管理公司参与酒店经营，提升配套接待的总体水平和品位。因此桐庐励骏酒店项目建设方的管理水平以及所需建设的酒店规模都符合项 目地完善 旅游产 业布局 ，提升桐庐旅游的国际国内竞争力的产业要求。项目符合杭州市人民政府办公厅（杭政办函200868 号）实施杭州市 2008 年产业发展导向目录的鼓励类项目要求：鼓励发展类第 5 项服务业第 2 条旅 游第 8 点休闲度 假设施 建设。 第6页桐庐励骏酒店项目可行性报告 2.3 项目的行业准入 2 战略规划、产业政策及行业准入 桐庐励骏酒店作为外商投资的 休闲旅游度假基础设施项目 ，符 合中华人民共和国发展和改革委员会、中华 人民 共和国商 务部第 57 号令 所施行 的外商投资产业指导目录（2007 年修订）的允许类项目要求。 第7页桐庐励骏酒店项目可行性报告 3 项目选址与土地利用 3 项目选址与土地利用 3.1 项目选址 3.1.1 地理位置 oo桐庐县位 于浙江 省西北 部，地 处钱塘 江中游，介于北纬 29 35o o 30 05和东经 119 10119 58之间； 东接诸暨 ，南连浦江、建德，西邻淳安，东北界富阳 ，西北依临安。全境东西长约 77 公里，南北宽约 55 公里。总面 积1825 平方公里。 全县地势，西北和 东南向 富春江 沿岸降 低，以丘陵 山区为 主，平原稀少，龙门山主峰牛背脊之观音尖， 海拔 1246.5 米，为境内最高峰。 本项目工 程拟选 地址桐 庐县县 城新区 富春江二桥 桥头南 端西侧 地块（原桐庐 富春江度假村地块），即迎春 南路 以西，时代广场（家得利百货 超市 ）以南，滨江“城中村” 改造区块以东 、以北(详见 附图) 。 该地块处 于迎春 南路西 侧，为桐庐县县城新区最繁华地段，区位、交通优势明显 ，配套基础设施较为齐全， 具有良好的 发展前 景。 3.1.2 地块现状 该地块内 为桐庐县政府 储备 用地（原桐庐富 春江度假村已经 搬迁），无需拆迁 。本项目建设后，地块功能为商业服务业，用 地目前 已经被 项目建 设方通过公开挂牌成交，并按成交确认书向政府交纳了土地出让金和城市建设配套费。 3.2 建设条件 3.2.1 自然条件 （1）气象 第8页桐庐励骏酒店项目可行性报告 3 项目选址与土地利用 属亚热带 季风气 候，四 季分明 ，光照 充足，温暖湿润，雨量充足，适宜于农作物栽培与生长。 年平均气温 17 摄 氏度，极 端最高 气温 40.2 摄氏度，极端最低气温-5.3 摄氏度，年平 均降水 量 1500 毫米。平均日照度数为 19 36小时，平均降雨日数为 132 天左右， 无霜日年约 248 天 ，主导 风向东 北风，夏季主导风向东南风。 （2）地形 地貌 为丘陵地区，三面环山，不存在发生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地质灾害。根据总 体规划 及最高 洪水位，该地现定标高不受洪水等自然灾害威胁。 （3）地震 根据全国地震带划分，本区属 东南沿海地震带东北段，系少震、弱震区 ，远场地震波及影响是本地区的主要震害 特征之一 。核定本区地震烈度为 6 度区域。按国标 gb20011-2001 规范要求，按 6 度构造抗震设防。 （4）工程地质 该工程尚未进行地质勘探，详细情况不明，在施工图设计前应及时进行详细勘察 。 3.2.2 自然社会环境 桐庐始建 于三国 吴黄武 四年（公元 225 年），至今已有 1780 年历史。桐庐县位于浙江省西北部 ，钱塘 江上游 ，西接黄山 、千岛湖，东连钱塘江、西湖，距杭州市区 80 公里，是经国务院批准的旅游开放区和沿海经济开放县。全县辖 7 个镇、4 个乡、2 个街道，总人 口 39.36 万，县域总面积 1825 平方公里，呈“八山半水分半田”的地貌结构 ，境内山、水、林、洞各具特色，俗称“山水江南， 诗画桐庐”。 第9页桐庐励骏酒店项目可行性报告 3.2.3 基础设施 (1)道路交通 3 项目选址与土地利用 2地块东侧为迎春南路，根据规 划条件 ，本项目需安 排地下 机动车 停车位、室外机动车停车位及自行车车位。 (2)给水 水源采用城市自来水， 引入管从桐庐自 来水厂市 政配套 给水管 网接入。 (3)排水 污水(经化粪池处理)与废水合并排入桐 庐县市政 污水管，向东排入到污水处理厂 。雨水经雨水管收集后排入市 政雨水管 网。 (4)供电 供电由本地供电局 10kv 电源供电，需增容 2500kva，设一个 变电所 (由供电 部门决定)。变电所均为两路 电源 供电，为保证消防负荷的安全供电 ，设置一套快速自起动发电机组作为第三 电源和消防负荷的备用电源。 (5)通讯 通讯总线由桐庐县电信局负责接至地块 的总分线房 。 3.3 土地利用 本项目用地红线内面积 13816m (约 20.72 亩)。土地出让用途为商服 业（宾馆） 用地， 出让年限为 40 年；规划指标：容积率小于 6.58，建筑密度小 于 58% ， 绿 化 率 大 于 1 2% 。 项 目 用 地 符 合 桐 庐 县 城 城 市 总 体 规 划（2006-2020），土地利用率高。 3.4 拆迁及安置 本项目为 地方政 府储备 用地 ，不涉及拆迁，不涉及文物保护项目，无拆迁安置人员。 第10页桐庐励骏酒店项目可行性报告 4 节能方案分析 4 节能方案分析 4.1 节能 本工程应认真执行国家产业政策和节能设计规范，做到合理利用能源和节约能源 。主要节能措施如下 ： （1）根据 jgj2695民用建筑节能设计要求，在项目建筑外形及外围结构设计时考虑节能效果，选用保温性能好的建筑材料及门窗。外窗气密性等级不 低于现 行国家标 准建 筑外窗 空气渗透 性能分 级及其检 测方法 gb7107 规定的级。 （2）总体布局上除 符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心 ，以 减少能量损耗，同时选用节能安全型的电 力变压器 及配电 设施。 （3）采用新型节能 墙体材料及门窗型材，提高建筑的保温功能 ，建 筑设计充分利用自然采光和通风 ，以降低 单位建筑 面积能 耗。 （4）选用国家推荐 的节能型产品和设备，选用节能的照明器材 ，以 达到最大的节能效果，同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间，起到最大节能效果。 （5）管材采用国家和地方有关部门推荐的节能、新型管材。 （6）空调水系统采 用二级泵系统，减少水泵扬程和电能，水系 统采 用变流量运行，水泵采用台数调节和变速 调节，节 约电能 。 （7）空调系统设置 自动控制装置。对于低速送风全空气系统， 在空 调箱上设自控装置控制送风状态 ，做法是 在回水管 道上设 置电动 温控阀 。 4.2 节水 1、选用节水型卫生 器具及配水件。公共卫生间采用感应式水嘴和感 应第11页桐庐励骏酒店项目可行性报告 式小便冲洗阀。 4 节能方案分析 2、建筑物给水进户 管设水表计量，以节约用水，对水资源尽量 循环 使用，尽量少排放 。 3、水池和水箱溢流 水位均设报警装置，防止进水阀门故障时， 水池 和水箱长时间溢流排水。 4、给水泵、消防泵 、喷淋泵均采用先进节能设备，耗电量比一 般产 品相对节能 。地下室给水箱、屋顶水箱均采用先进水位监控装置，高 水位时 均向消防控制室报警，避免水量不必要的 浪费。 5、绿化 、道路 清洗及 其他冲 洗用水均采 用二级处理后的污水 ，以节 约用水。 第12页桐庐励骏酒店项目可行性报告 5 建设规模与工程方案 5 建设规模与工程方案 5.1 建设规模 总用地面 积 总建筑面 积 其中：客 房面积 22213816m (约 20.72 亩) 56145m （不含地下部分） 16569m 222222222 餐 饮面积 45 94 m 大 堂面积 93 2m 后 勤面积 43 10m 会 议中心 面积 19 00 m 水疗 中心面 积 130 0m 地下部分 面积： 32000 m 其中：地 下购物 中心面 积 610 2m 地下停车 场面积 102 38m 建筑占地 面积 61 70 m建筑总高 度 152 米（38 层） 绿化率 32% 容积率 4.06 建筑密度 44.6 0% 酒店客房 331 间 机动车停 车位 288 辆 投资总额 6101 7 万元（计 8716 万美元） 第13页桐庐励骏酒店项目可行性报告 5.2 建设工程方案 5.2.1 建筑设计 （1）总平面设计 5 建设规模与工程方案 2项目位于迎春南路和滨江路交叉口西北侧，其 中临迎 春南路 一侧，作为商业街广场、酒店 广场入 口，为人 流的主 要来向，并作为酒 店的主 要商业 面。滨江路作为酒店车流主入口 ，即：地下车库入口/货运入口、酒店车 行入口 ，并设置商场街入口。 酒店车行 出入口 和步行 街相隔 ，互不干扰。其主入口分别设于酒店的东侧和南边两个方向，酒店机动车入口设在酒店的南侧。酒店设有环形消防通道，使人流与车流交通均不交叉重叠，人和车流动有序流畅。各出 入口设 置合理，同时减少了车流对主要商业面的 影响。 酒店四周布置绿化，特别是东侧临迎春街的入口广场，采用乔灌木结合绿化，通 过实施 景观建 筑、小 品、休 憩、健身休闲设施等相互配合，与四周建筑构成一幅亮丽城市景观， 同时提供 人们散步 、休憩 。 在交通组织方面，为了避免与城市交通相互干扰，对酒店的交通进行了有效、合理的设计：酒店以绿化相隔 ，互不干扰 ，酒店 设有消 防环形 通道，内部交通畅通无阻；酒店人