2012年江西九江原中星联药业地块价值分析及规划定位意见书73p.doc

原中星联药业地块价值分析及规划定位意见书2012-2-6前 言 本次调研报告所采集的信息来源于：九江房产信息网、搜房网、新浪地产网以及通过走访竞争楼盘、周边商业的实地调查等。共历时15天。本次报告有针对性的完成了关于本项目的九江宏观状况及房地产市场宏观分析、项目周边在售住宅项目分析、项目周边商业结构及现状分析、项目swot分析、地块价值分析及项目定位建议等工作。目 录第一章 项目概况一、 项目概况项目位于九江市经济开发区，九江城市结构五轴之一长江大道西侧，处于八里湖新区东区。原为中星联医药公司，项目占地面积88亩，容积率3.0，商业、住宅比例2：8。二、项目四至：东：长江大道、九江钢材（加工）大市场西：京九铁路南：前进西路、707（九江七所精密机电科技有限公司）北：京九铁路、21世纪家居三、周边状况：项目：慧龙家居、慧龙新城、九江钢材（加工）大市场、浔海花园、十里大楼、前进新村、21世纪家居城、仪表社区、奥林匹克花园学校：向阳中心小学（800米）、匡庐小学、华清实验学校、庐山区实验小学、九江市职业技术学院、九江市一中（2900米）超市：联盛超市、派拉蒙（1200米）银行：农行浔庐分理处、建行十里分理处、邮政储蓄银行十里大道分行、工行十里支行、中行前进分理处、交行新晨支行公交：18路、24路、103路第二章 九江房地产现状分析第一部分：九江房地产市场宏观情况一、土地供应情况2005-2010年上半年九江市土地成交情况：年份成交宗数出让面积（亩）成交总价（万）成交均价（万）2005年131，464.2161,517.1342.012006年26725.1666,459.2791.652007年5246.0735，404.97143.882008年221,305.2084,202.3464.512009年15899.0384,847.0694.382010年152,116.63390,641.03184.56上表可见过去六年九江市累计已出让土地总面积：6756.3亩，成交总价723,071.8万元。2011年九江市土地成交明细（审批过的）：宗地号位置土地用途容积率面积（亩）起始价（万元/亩）成交价（万元/亩）竞得人九土2011-1九威大道西南侧、怡堂路东侧商住2.530.13145147九江信华房地产开发有限公司九土2011-2九莲大道以西、南山路以西商住344.55230405黄寿官九土2011-3人民路以西、天福花园以北商住2.235.18220238江西华安投资有限公司九土2011-4人民路以东、庐山电子厂以北商住2.547.79260413王小强九土2011-5十里大道以东，南山路以北商住2.542.42200319九江市浔海实业有限公司九土2011-6滨江东路30号商住2.511.7170175查中华（石油公司）九土2011-7蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西商住1.236.6109111九江市冠宸置业有限公司九土2011-8蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西商住1.233.238284九江市冠宸置业有限公司九土2011-9蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西商住1.2207.65109111九江市冠宸置业有限公司九土2011-10蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西商住1.2118.89109111九江市冠宸置业有限公司九土2011-11环城东路东侧商住2.5138.64230254刘优平九土2011-12前进路南侧（一建公司）住宅3.021.41260281中航地产股份有限公司九土2011-13长虹大道与长江大道交汇处西北角商住3.5262.67398401中航地产股份有限公司九土2011-14十里河南岸景观路以北商业1.412.08215321九江市两湖旅游开发有限公司九土2011-15九江市兴城大道以东商住2.920266269九江嘉华房地产开发有限公司九土2011-16长虹西大道以南、周纺路以西商住3.5151.1349355九江市城市建设投资有限公司九土2011-17十里河西岸（慧龙新城旁）商住2.252.02220226江西得益置业有限公司结论：1、九江市2008-2010年，共计出让土地4500亩左右(2010年共计出让土地面积约2300亩），其中待开发土地面积为3290亩。2011年成交土地1793亩。2、2008-2010年土地成交均价一路攀升，从64.51万/亩上升到184.56万/亩，2011年土地成交最高价两宗土地成交价448万元/亩，仅次于2009年金大地投资有限公司拍卖的新桥头地块。3、从土地成交价格来看，九江市土地价格坚挺，不少新盘将面临更大价格压力，市场竞争力进一步增强。从土地供应量来看，未来市场供应量远远超出需求量，九江房地产市场供大于求，市场转入买方市场。 二、2011年市场去化量和存量情况随着九江经济的不断发展，城市规模的扩大，刚性需求相对较大，但由于房价的过快增长，高房价让很多有购房需求的消费者望而却步。自2010年起国家为控制房价过快增长，出台了一系列史上最严厉的房地产调控政策，使得房价过快增长得到控制。但同时也打压了投机性购房需求，并使购房者产生浓厚的持币观望心理，这在一定程度上对九江房地产成交量产生了影响。2011年九江房地产市场一直都处在一种低迷的状态，整年的成交量很少，销售周期被大大拉长，即便有些楼盘搞各式促销降价活动都难以去化，不少楼盘连续数月零成交量。市场总体存量巨大。1、 去化量情况（1）九江房地产市场2011年各月成交套数情况图示 上图数据显示：2011年全年楼市成交量呈波折下降，下半年的成交量几乎没有过1000，降幅很大。由于宏观政策的持续收紧，导致消费者持币观望情绪浓厚，影响了成交量。2011年全年总成交10093套，而截止到2012年2月市场可售套数为15421套。（2）2011年房地产市场各月成交均价图示上图数据显示：全年的成交均价基本平稳，除了个别几个月受九江学院商住楼以及天翼景城两个楼盘低价的影响，全月成交均价在5000元/以下之外。其他月份成交均价基本保持在5000元/以上。受政策的影响，消费者持币观望，成交量低迷的情况下，开发企业并没有做出大幅度的降价，而是保持在原有的价格水平。（3）宏观经济的高速发展与微观市场的低迷形成强烈反差，一旦政策有所松动，市场必将反弹。但中央一再表态，坚决促进房价合理回归的决心，所以在促进房价合理回归之前，房地产调控政策会一直实施下去。这也成为现在房地产市场的新背景。2、房源供应和存量（1）据九江市房地产管理局统计数据显示，2011年有3000亩存量土地在建，2011年后将会有超过400万平方米商品房推向市场，九江历史上最为激烈的房地产竞争即将展开。（2）九江目前在售楼盘58个，据不完全统计，目前九江市三区（浔阳区、庐山区、开发区）批准可售商品房面积达145-150万，是历史最高销售量的一倍。其中商品住房约为91万多，非住宅约为57万。（3）不管是从存量土地、在建量来看，还是从目前市场可售量来看，房源的供应量都远远大于市场需求量，房地产完全进入买方市场。第二部分：新背景下的市场情况随着九江房地产行业的快速发展，环境的不断变化，九江房地产市场也出现相应的变化。九江凭借自身优越的城市条件，经济得到稳步快速的发展，城市规划不断的扩展，房地产市场需求也在稳步增大。但在特定的一段时间之内，九江房地产市场已经形成：市场供过于求，竞争异常激烈；政策干预加大，市场趋向合理；开发商开发成本增高，利润下降；消费者日趋理性，品质要求更高等新的市场背景。一、消费者需求情况中国指数研究院2011年度与搜房网针对全国100多个大中型城市的购房者消费调查研究报告调查研究得出以下表现：1、 需求意向（1）计划购房时间 数据显示，超过六成的购房者打算在一年内购房（24.9%表示会在6个月内购房，36.5%表示会在一年内购房）。由此可见，计划在一年内购房的受访者居多。 （2）购房次数数据显示，购房者中首次置业者占比最高，为61.9%，二次置业者所占比例也较大，为30.4%。（3）购房目的数据显示，多数受访者因刚性需求而选择置业，主要包括“改善用房”、解决“自己无房”问题及用于“结婚用房”，累积比例达73.1%。2、理想小区（1）公共配套设施购房者认为，公共交通配套是理想小区首要考虑的因素，占比53.9%。其次为购物等商业配套，为51.6%。医疗配套、教育配套也是比较重要的两项，所占比重分别为24.8%、16.8%。（2）小区配套设施数据显示，“小区安全监控设施”是购房者心目中最看重的基础配套设施，占比为46.8%；与此同时，“小区绿化景观”、“充足的停车位、停车场”亦是购房者比较看重的基础配套设施。（3）室内外规划设计数据显示，购房者比较在意小区绿化景观和楼间距大小：购房者在室外规划设计上比较看重“具有较大比例的小区绿化”与“布局合理，楼间距合适”两因素，所占比重分别为51.1%和44.0%。3、购买偏好（1）影响购买因素数据显示，“价格”是影响购房者置业的首要因素，占受访者总数的57.6%；其次是“地段”，为36.8%；再次为“交通”，占受访者总数的31.0%； “环境”也是影响购房者置业的一大因素，比重为24.9%。（2）购房者住宅面积选择数据显示，70-89平米的户型最受购房者青睐，占比38.4%。90-109平米也是购房者主要考虑的户型面积，占比25.0%。与此同时，50-69平米的户型也受到关注，占比14.9%。 （3）装修偏好数据显示，40.0%的受访者明确表示倾向选购精装房， 21.9%表示倾向选择毛坯房。由此可知，精装修房是购房者倾向选择的对象。4、购房心理（1）政策认知数据显示，有56.5%的受访者表示非常关注国家房地产政策，有34.8%者表示比较关注。由此可知，购房者对国家房地产政策动向的关注度非常高。（2）价格认知调查显示，在房产调控政策的影响下，46.6%的受访者认为未来半年内房价将会上涨，其中有8.9%认为涨幅会在20%以上。第三部分：项目周边调研一、中星联地块周边商业调查调查情况商业名称定位出租、售价格经营业态备注华东市场一、二期建材专业市场店铺面积100-300对外出租为主租金为50-60元/月建材华东市场三期建材专业市场店铺面积100-300对外出售为主销售价格为12000元/，租金为60元/月建材回报率在6%左右钢材加工大市场钢材专业市场店铺面积100-500对外出租，租金价格为20-30元/月钢材市场要拆迁，市场即将搬迁至炼油厂，地块用于慧龙新城的延伸慧龙新城摩托车、电动车市场店铺面积100-300对外出租30-40元/月对外出售14000元/摩托车、电动车21世纪家居城家居专业市场，精品馆只租不售价格待定高档装饰、建材2012年5月份主体结构封顶，10月份开业二、竞争住宅个案分析根据九江市最新规划和实地走访，开发区的楼盘占到九江开发楼盘总数的60%，新楼盘最多的也是集中在这个区域，本项目周边强有力竞争楼盘主要有：柴桑春天、尚海湾、观澜盛世、君怡美筑、浔城湖景、中星宜景湾、江南府第、东方赛纳以及国豪水岸城等。楼盘价格基本在5500-6500元/之间。以下将对周边有代表性的楼盘做详细剖析。柴桑春天：开发商：新湖远洲置业公司占地面积：953亩，总户数：8000建筑业态：多层、高层、别墅设计风格：现代风格主力面积：90，次主力面积：120-130畅销户型：90-130两房、三房，均价6500元/项目优势：入市较早，开发实力，品牌效应；小区内配套齐全，智能化系统安全；小区规划完善，景观到位；物业形态多样，供选择的余地大；户型方正，实用项目劣势：高端产品，价格较高，小区外生活配套不完善，公交路线少；九江五金城在其对面，带来一定噪音。尚海湾：开发商：九江锦绣地产有限公司占地面积：123亩，总建面积26万方，总户数：1600建筑业态：多层、高层建筑风格：英伦风格主力面积：80-120畅销户型：80两房，均价6500元/，价格范围6112-8119元/项目优势：掀起九江英伦风一阵热潮，楼盘品质相对较高，户型方正项目劣势：高端产品，价格较高，小区外生活配套不完善，公交线路少观澜盛世开发商：华安投资占地面积：592亩，总户数：2000建筑形态：小高层、高层设计风格：高贵大气类公建风格主力面积：90-118畅销户型：90-130两房、三房，均价6200元/项目优势：高端豪宅，开发实力，品牌效应；小区内配套齐全，规划完善；66万方建筑拥有近30万方景观绿地，住宅地块整体抬高，与八里湖岸平行项目劣势：目前生活配套不完善，公交线路少；19路也无法直接到达，下车须步行10分钟东方赛纳：开发商：九江市明湖房地产开发有限公司占地面积：约100亩，总户数：700建筑形态：多层、小高层主力面积：87-130畅销户型：87，均价6400元/项目优势：区域位置优越，位于龙开河版块与八里湖版块交界处。法式风情独树一帜，楼盘品质较高项目劣势：目前无公交可达，生活配套也不完善国豪水岸城开发商：江西国豪地产占地面积：93亩，总户数：1000建筑形态：多层、小高层、高层设计风格：东南亚风格主力面积：88-128，均价5800元/畅销户型：80-92两房项目优势：入市较早，大手笔规划园林景观，62108.53的土地上规划了30000的园林景观，内外水系景观，勾勒出东南亚异域风情味道项目劣势：交通不便，目前只有21路车可到江南府第开发商：九江东方恒昌房地产开发有限公司占地面积：2.9万方，建筑面积5.9万方，总户数：552建筑形态：多层、高层设计风格：江南水乡园林风格主力面积：87-127畅销户型：87两房，均价5500元/项目优势：江南水乡式的温婉与经典园林的醇厚。户型方正，价位在同地段中较低项目劣势：小区外生活配套不完善，公交线路少浔城湖锦开发商：九江市新世纪建设占地面积：61亩，总户数：8000建筑形态：多层、小高层、高层设计风格：欧式风格主力面积：79-128畅销户型：88两房，均价6300元/项目优势：开发商品牌，项目以目前市场稀缺多层为主，全小区共20栋，其中13栋为多层；欧陆异域风情水岸社区项目劣势：小区外生活配套不完善，公交线路少；目前只有19路可达中星怡景湾开发商：九江中星置业有限公司占地面积：20000，总户数：358建筑形态：高层设计风格：现代风格主力面积：92-110占70%畅销户型：92-100两房、小三房，均价5800元/，目前尾盘，仅剩16套房源，特价房3916元/起价，最高为4873元/项目优势：位于九瑞大道主干道，高层与酒店式公寓结合，低密度建筑。35%绿化，视野开阔。价格适中，比较适合中低端购买人群项目劣势：生活配套还不完善，目前只有19路可达君怡美筑开发商：均怡地产股份有限公司占地面积：8万亩，建筑面积：26万方 总户数：1600建筑形态：小高层、高层设计风格：巴厘岛风情主力面积：90-128，未开盘定价项目优势：坐落于九江市八里湖新区核心生活圈，南衔新城中轴线九瑞大道，北接直通主城区的浔阳西路，东临泰山路，交通路网完善；巴厘岛风情新鲜浪漫项目劣势：公交少，配套不全，项目还未开盘，周边竞争激烈分析得出： 1、开发区楼盘占九江楼市近60%比例，且大盘云集，体量巨大，各种风格建筑均有，物业形态齐全，小区规划注重景观、配套等各项设施。应该说开发区的大部分楼盘都发展到一个较成熟的阶段。而且大项目更受民众欢迎。我们地块正是位于开发区，未来发展趋势良好的同时，面临的竞争相对更加激烈。2、各楼盘均已以电梯房为主，电梯房已经成为市场主流产品，而多层房源为稀缺产品。3、随着市场的走高，各项目的销售户型已基本偏向小面积户型，80-90的两房是目前最畅销的，前几年的130以上户型的畅销已见不到。4、现在新项目的增加以及规模的扩大，各项目都在内部建设及外部配套上下功夫，使得居住环境较之前几年有很大提高。第四部分：调研总结一、总结：1、九江经济的不断发展，城市规划进程加快，人们对改善性住房和置购第一套住房的需求是很大的，并在逐年增长。而目前的高房价和房地产调控政策对九江房地产市场产生了一定的影响，根据世联地产对2012年房地产市场研判，预测房价将于2012年5-6月份全面降价，而在2012年下半年成交量会有反弹，但房价不会有波动。2、九江房地产市场目前进入买方市场，未来开发量和目前存量很大，竞争异常激烈。土地供应量很大，截止2010年，待开发土地面积在3290亩，2011年又成交土地1793亩。2012年将会有30多个新楼盘上市，供应量在150万平米以上，是历史最高销售量的一倍。截止2012年2月批准可售商品房为15421套，而2011年全年去化10093套。3、新的市场背景下，消费者购房日趋理性，对政策的关注度较强，受政策影响较大，市场上产品可选择性强，对房子的品质有更高的要求。主要表现在：公共配套、绿化景观、规划设计、营销推广、物业管理、智能化设施等方面。4、买方市场的特征房地产市场进入买方市场后，开发企业将面临竞争非常激烈的市场环境，开发风险大大增加，利润相对减少。在这种背景下，开发企业的市场表现情况为：1、迎合市场，注重购房者的真实需求，建消费者满意的房子2、注重产品差异化，突出自己的特色，提高核心竞争力3、注重产品的规划设计，提升产品的品质4、注重产品和品牌的营销与策划，提升品牌形象和缩短销售周期5、控制开发成本，降低利润，合理定价寻找恰当的市场需求，优化产品的市场差异性，塑造独树一帜的产品，是项目定位考虑的一个重要切入点。第三章 项目swot分析s优势：w劣势：o机会：t威胁：第四章 项目定位一、定位原则1、充分满足或引导客户需求；2、充分考虑项目资金链的健康；3、充分考虑潜力和风险，力争价值最大化；4、与其他产品的差异化；5、项目各个单体之间的互利性；二、总体定位九江首席hopsca（豪布斯卡）城市综合体。hopsca为hotel（酒店）、office（办公）、park（停车）、shoppingmall（购物）、convention（会议）、apartment（公寓）构成。三、产品类型定位 项目由高层住宅、小户型精装公寓、二层沿街商业、酒店、写字楼组成。四、案名建议及主推广语 “振业广场”18万一站式城市复合中心四、办公定位 振业中心soho四、商业定位 振业商业广场五、住宅定位 振业阳光花园/振业小公馆六、酒店定位 振业酒店二、定位解析根据九江市最新规划，东至长江大道及福银高速昌九段，南至九园路，西至滨湖路及八里湖，北至十里河为八里湖新区东区。面积10.23平方公里。主要功能为城市核心区的重要扩展，形成城市的商务商业中心、市民中心和体育中心，以及与之配套的居住和相关服务设施，并保留以昌河汽车工业园为主的部分工业企业及相关设施。模仿万达城市综合体的概念，以振业广场为主案名进行全案推广，以九江首席hopsca城市综合体迅速占领市场制高点，城市综合体的概念始终贯穿于整个项目的操作过程中，并根据开发节奏开发类别进行阶段的针对性的推广。三、价值点提炼1、政府眼光，财富方向第五章 项目规划建议一、项目定位1、定位总策略占位“新中心”，代言城市和区域形象标杆树立新地标，聚焦全城影响产品标杆引领地产升级，建立市场标准价值标杆聚合城市功能，实现全能生活2、项目形象定位n 形象定位 一座城市的世界观 中心、国际、标杆n 物业功能定位3、物业配比建议物业配比原则：1. 酒店规模已定：4.5万平米；2.居住区规模根据规划要求，为11万平米（其中：3万精装公寓；8万平米大户型住宅）；3.商业分为两部分，一部分为以百货为主力店的集中商业，规模8万平米（含地下），另一部分为休闲娱乐为主的独立商业，建议2万平米左右；4.写字楼完善项目功能，树立形象，建议规模3万平米。4、分物业发展策略 商业（精品、高端） 以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值； 通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。 写字楼（商务的、高形象） 保证形象同时控制规模，多面积划分，降低市场风险； 适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。 酒店式服务公寓（精品、领先） 借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值； 以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。 高端住宅（高品质、身份感） 依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质城市住宅； 通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。5、 商业定位 整体定位：“都市核心 精品商业广场” 业态定位：业态组合1： 以精品商业主力店与五星级酒店相匹配，带动项目整体价值提升，实现优质资产沉淀 高端精品百货主力店（4万平米，如西武、sogo等）大型休闲娱乐、品牌旗舰店等（2万平米，如大型高端会所、汽车展厅、名品家居等）其他商业（4万平米，如高端品牌专营店，餐饮、银行等城市配套）业态组合2：（商业可租可售，更具灵活性，操作难度相对较小）三大主题：商务社交、精品生活、休闲娱乐 客户定位：本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位，陕北迁入人群、五星酒店带来的高端客户以及区域中高端消费人群为主。6、公寓定位 整体定位：“新空间 精品国际公寓（超能空间、至享服务）” 客户定位：7、写字楼定位 整体定位：城市新中心 弹性商务空间 以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业 为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所 客户定位： 主抓核心客户实现稳定回现目标； 打造高形象和高性价比，兼顾一定的内部功能； 产品定位 面积区间建议根据楼层划分为四个梯度（满足不同企业需求） 整层销售（高楼层部分）：针对大企业使用 半层销售（高楼层部分）：针对中型企业为主 200-300平米（低楼层部分）：针对中小企业为主 70-100平米（低楼层部分）：满足小型企业需求8、住宅定位 整体定位：瞰景顶礼华宅 品质生活公馆（揽尽公园胜景、独享城市资源、圈层专属领域） 客户定位 核心客户1：以长庆石油为代表的大型企业中高层 核心客户2：陕北客户 重要客户：政府公务员 次要客户：大型企业员工、拆迁户1.1 总体规划2.2.1 规划原则 不同物业类型分区明确，且注意各部分之间的联系与区隔：本项目物业类型较多，在规划角度要注意不同功能的分区，同时保持一定关联性，尤其是住宅与公建部分的联系。 商业价值最大化：地块临未央路与凤城八路的昭示性与通达性最佳，应以公建类物业为主，保证商业价值的最大化。 住宅保持相对私密性：住宅应保证相对纯粹与私密性，同时处理好与其他物业间的联系，以综合体的复合价值实现住宅产品价值的提升。 充分利用周边资源，提升产品价值：地块北侧紧邻城运公园，应充分利用城运公园的景观价值。同时未央路为城市“迎宾大道”，应注重“城市形象面”的打造。2.2.2规划要点 整体规划：“双城共荣”的规划理念，打造“内城”与“外城” 形象打造：整体形象体现国际化、设计感，树立形象地标 国际化氛围营造：通过dis系统营造项目国际化特色，细节体现品质2.2.3规划理念2.2.4规划方案示意 公建区：沿东侧布置公建物业，l型酒店（地上3.5万平米）放置在地块东北侧，写字楼（3万平米）放置在地块东南角。 集中商业分为两部分，分别位于酒店和写字楼之间及写字楼西侧，可考虑设置两栋集中商业。 居住区：在地块西南侧沿凤城七路排布公寓（3万平米），公寓北侧分别为小户型住宅（2万平米）和大户型住宅（6万平米）。2.2.5形象打造 整体形象体现设计感：气势恢宏、现代统一、主次有序 顶部造型与灯光处理：增强建筑的设计美感，突出项目的标识与归属感 dis区域识别系统 (district identifications system)：道路系统及铺装、统一的导示系统、趣味小品，雕塑2 分物业产品设计建议2.1 商业设计要点建议3.1.1业态建议3.1.2立面形象商业外立面形象体现国际、现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质3.1.3内部空间n 通过点缀绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围 n 动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感n 通过景观中庭、挑空等处理，提升商业档次3.1.4其他n 商业外部广场：体现活跃、现代气息，凸显城市感和设计感n 观赏性小品、雕塑：显示趣味性，体现人文精神n 霓虹广告：极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑2.2 公寓设计要点建议3.2.1整体设计原则n 在控制面积的条件下增加户型的实用性，保证功能空间完整n 提高性价比，针对不同面积的产品设置合理的户型亮点、赠送手法，增加产品附加值，给足客户物超所值的感受n 在装修上给出菜单选择、注重人性化和个性化设计，扩大客户群n 在公共空间、配套上增加产品特色和附加值，和市场形成差异化3.2.2建筑形象n 公建化立面，具有视觉冲击力，树立地标形象；提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质3.2.3公共空间n 入口、大堂及内部空间体现物业形象n 多功能共享空间：通过打造空中花园，为业主提供休闲、交流空间 3.2.4套内空间建议3.2.5户型设计亮点n 亮点设计原则a、所有产品均强调户型的实用性，提高性价比。b、对于一居、两居产品可以强调户型空间的个性变化。（由于空间局促，对于小户型而言，设计亮点需要通过一次结构和二次装修两方面结合实现）。n 赠送设计建议 赠送“面积”的原则：a、相对量可观：面积过小，客户敏感度不高b、绝对实用：对于华而不实的“面积”，无法给到客户实惠 赠送方式a、 赠送方式1可拆卸式凸窗b、 赠送方式2可拆卸式倒凸窗c、 赠送方式3衣橱（低于2.2米）3.2.6精装修设计建议n 本项目精装修整体策略n 个性化提升策略 模块化精装菜单：平衡客户的“惰性”与“个性”，满足客户自主选择需求1）只改变设计形式感。户内设计的功能性不变，形式感变化，且装修标准相同。2）整体风格简洁现代，三套方案相互协调。在简洁、现代风格下，通过改变套内家具摆设、色彩等方式打造相互协调、具有一定区别，能具混搭效果的三套风格主题。3）三大功能空间形成相对独立的模块，厨室、卫浴、厅卧空间能够实现不同主题的搭配。 聘请知名设计师，采用更富设计感、时尚感的设计方案；通过早期样板间的设置，给予客户直观感受受户型限制，建议采用现代简约的风格，提升视觉感受，但细部微调进行区分。在色彩搭配上充分考虑目标客户的年龄特征，采用青春、富有活力的色系。n 人性化考虑策略 入户玄关空间：进门的一切需要都给您安排好1) 尽量设置能收纳衣帽、鞋柜整体玄关柜，考虑居民进户脱衣的居住习惯，大小满足长风衣的挂置空间，柜面选择镜面设计，符合人出门整理的习惯。2) 玄关处的收纳鞋柜隔档必须考虑居住人口数量及生活习惯，满足放置鞋量的需求。如：当季女士长靴、高跟鞋、运动鞋、拖鞋的放置，另外，选择带多个抽屉的，可收纳梳子、小件衣物、手套、鞋油、抹布等物品。3) 在收纳柜旁边空白墙壁上安装挂钩和搁架，收纳进门后脱下的衣物、包等物品，方便寻找。 卫浴空间：所有零碎的小物都有自己的家 厨房空间：锅碗瓢盆都有自己的居住空间 卧室、客厅收纳空间：衣物分门别类，连晾衣空间也周到考虑1) 卧室设计要点：结合房间立柱，考虑人体使用习惯，分别设置悬挂、平置、抽屉、隔间区域，为长、短衣物、饰品等预留空间，打造宜人衣橱空间。2) 结合室内立柱，设置功能齐全、分类细致的衣帽间。必须包括叠放区、悬挂区、杂物区3个区。 3) 客厅设计要点：结合临窗位置，打造专属晾衣空间，设置晾衣架，地砖注意防滑、防霉处理。 其它细节提升：通过细节设计，提升居住意向、着力打动客户1) 阻尼系统应用：室内各个开合空间均采用阻尼系统，如：门、柜、抽屉、马桶盖等处。使关闭过程匀速、无声、无撞击，实用性强，保证屋内设施不受损坏，同时，也减少了室内噪音的产生。2) 空间灵活考虑，电源接口预留。2.3 写字楼设计要点建议3.3.1写字楼设计原则：n 形象外奢内简： 外部高形象：外立面/门厅/大堂展示高端形象/共享公共空间 内部求经济：首层以上电梯间、卫生间、走廊等其他公共空间，仅需达到平台水平即可n 配套专业共享 专业配套的分时共享：会议室