2012.03.11景洪市御品江山全程营销策划报告161p.doc

御品江山全程营销策划报告导 言真诚感谢上海凯莱投资有限公司（景洪凯莱地产）的厚爱,予以我司参与“御品江山”项目的提案和建议讨论。本着对双方公司品牌负责、对市场及消费者负责的原则，我司全体同仁以明确的目标，积极承接“御品江山”项目提案，从2月20日起进行全方位的市场调研及市场定位、产品定位、策划推广等建议工作。历时20天时间的斟酌、讨论与完善，从而提供一个全面的项目市场发展的方向性思路，以便为贵公司决策层提供参考，希望能获得进一步的合作机会。提纲目录：第一篇 市场概况一、自然地理概况二、社会发展概况三、城市规划概况四、城市经济概况五、房地产宏观市场概况六、房地产政策七、区域房地产概括第二篇 产品篇一、项目开发策略二、项目规划与建筑设计三办公和酒店式公寓第三篇 策划篇一、项目卖点细分二、项目概念定位三、项目文化定位四项目案名 推广语建议第四篇 推广篇 一、推广总策略二、推广思路三、策略细化四、全案推广方式五、推广节点安排六、各阶段推广策略七、媒体计划第五篇 销售篇一、营销策略二、价格策略三、资金回笼计划附件1：投资预算附件二：意策房地产置业机构“御品江山”项目参与人员简介第一部分 市场篇一、自然地理状况1、地理位置西双版纳傣族自治州位于云南省南部边缘，地处亚洲大陆向东南亚半岛过渡地带。地理位置为北纬21102240，东经995610150。辖区总面积19124.5 km2。周边西北连澜沧县，正北面与普洱市思茅区相连，东北连江城县；东西南三面与老挝、缅甸两国接壤。自治州首府景洪市距省会昆明市直线距离420。2、地形地貌西双版纳地处横断山脉的南延部分，怒江、澜沧江、金沙江褶皱系的末端，地势北高南低，两侧高，中间低。东部无量山脉，纵贯景洪市东北部和勐腊县，海拔10001500m。西部为怒江山脉余脉，分布在勐海县全境。除有少数珠状相串的盆地和低山外，多为切割山峦，山地海拔在15002000m之间。中部被澜沧江下游及其支流侵蚀切割成众多的开阔低峡和群山环抱的宽谷盆地，集中在景洪市西部、南部和勐腊县南部，地势相对平缓，海拔在5001000m之间。整个地势多为高度被切割的山原地貌。州内最高点在勐海东北部的滑竹梁子，海拔为2429.5m，最低点在勐腊县良各脚西南的澜沧江河谷，海拔470m。3、气候特征西双版纳四季不分明，一年分为干湿两季，通常510月份为雨季，其余月份为干季。整个地区水热资源丰富，有利于植物生长。年温差较小，般在10左右，日温差较大，为148，年平均气温18.520.5。全区日照时数17002300h，日照时数百分率4050。常年太阳辐射量为120135千卡/cm。地处南亚静风区，全区年静风率达5072，无明显主导风向，一般情况下，雨季多偏西风，平均风速0.75ms。年平均雾日达135d，最多年份达2l0d，年均相对湿度83.5，常年平均蒸发量为1384.5 mm，常年平均降水量1565mm。4、土壤和植被西双版纳土壤具有明显的地带性、区域性特点。土壤以朱红壤为主，酸碱度以酸性、强酸性土为主。土壤的土层深厚，有机质含量高，土壤质地均匀，物理性能好，土壤肥力高。全州有林（含灌木林）地面积149.7万hm2，森林覆盖率为78.3。植被类型呈多样性，有热带雨林、热带季雨林、亚热带季风常绿阔叶林、落叶阔叶林、暖性针叶林、竹林、灌木林、草丛和人工植被等9个，有13个植被亚型和39个群系。5、河流水系西双版纳境内河流属于澜沧江水系。有大小河流2761条，河网总长达12177km，河网密度0.633km2。全区水资源丰富，总量达145亿m3。二、社会发展状况1、社会概况西双版纳是以傣族为主的边疆少数民族自治州，有傣、汉、哈尼、拉祜、彝、布朗、苗、瑶、基诺、回、佤、壮、景颇等13种世居民族。2010年末全州常住人口112.5万人，户籍人口94.21 万人。在户籍人口中，农业人口65.98万人，占总户籍人口的70.03%；少数民族人口73.02万人，占总户籍人口的77.51%。全年人口自然增长率为6.5。全州二县一市的人口，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的993397人相比，十年共增加了140118人，增长14.10%。平均每年增加14012人，年平均增长率为1.33%。全州二县一市共有家庭户314020户，家庭户人口为1087224人，平均每个家庭户的人口为3.46人，比2000年第五次全国人口普查的3.73人减少了0.27人。全州二县一市的人口中，男性为587386人，占总人口的51.82%；女性为546129人，占总人口的48.18%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的108.08下降为107.55。全州二县一市的人口中，0-14岁的人口为207690人，占总人口的18.32%；15-59岁的人口为821191人，占总人口的72.45%；60岁及以上的人口为104634人，占总人口的9.23%，其中65岁及以上的人口为70701人，占总人口的6.24%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了6.71个百分点，15-59岁人口的比重上升了5.36个百分点，60岁及以上人口的比重上升了1.35个百分点，其中65岁及以上人口的比重上升了1.23个百分点。全州二县一市的人口中，汉族人口为340431人，占总人口的30.03%。各少数民族人口为793084人，占总人口的69.97%。其中，傣族人口为316151人，占总人口的27.89%；哈尼族人口为215434人，占总人口的19.01%；拉祜族人口为61504人，占总人口的5.43%；彝族人口为66731人，占总人口的5.89%；布朗族人口为47529人，占总人口的4.19%；瑶族人口为22266人，占总人口的1.96%；基诺族人口为22124人，占总人口的1.95%；苗族人口为19055人，占总人口的1.68%。同2000年第五次全国人口普查相比，汉族人口增加了51250人，增长了17.72%，占总人口的比重上升了0.92个百分点；各少数民族人口增加了88868人，增长了12.62%，占总人口比重下降了0.92个百分点。全州二县一市的人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为54783人；具有高中（含中专）文化程度的人口为83774人；具有初中文化程度的人口为282708人；具有小学文化程度的人口为486515人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。2010年西双版纳州第六次全国人口普查快速汇总的常住人口地区分布如下：西双版纳州辖区内有1市2县（景洪市、勐海县、勐腊县），“三区”（西双版纳旅游度假区、磨憨经济开发区、景洪工业园区），共31个乡镇和1个街道办事处，220个村民委员会和22个社区，2141个自然村，驻有10个国营农场、10个橡胶分公司和6个中央、省属科研单位。景洪市位于西双版纳傣族自治州中部。总乡）个街道办事处（允景洪街道办事处）、个农场管理委员会（景洪农场管委会、东风农场管委会、勐养农场管委会、橄榄坝农场管委会和大渡岗茶场管委会面积平方千米，其中山区面积占总面积的。辖镇（勐龙镇、嘎洒镇、勐罕镇、普文镇、勐养镇）、乡（勐旺乡、基诺山基诺族乡、景讷乡、景哈哈尼族乡、大渡岗），下设个村（居）委会（不含农场部分），个村民小组。市区距省会昆明千米。年，年均气温.，年均降雨量毫米。2、交通建设积极推进综合交通运输体系建设，逐步提升水、陆、空交通等级，形成内联大西南、外通东南亚的更加便捷的水陆空立体交通网络。 （1）、公路建设按照“13610”（一横、三纵、六连接、十贯通）公路网布局，以完善路网结构、提高道路等级、改善路面行车条件为目标，不断加快城乡公路建设进程。抓好勐海县佛双桥至打洛、勐海至（澜沧）惠民、勐罕至勐仑等主干线公路。（2）、水运建设以改善现有通航河段运输条件，完善港区、码头配套服务设施，提高客货集散能力为目标，继续抓好澜沧江五级航道整治工程、关累码头二期工程、勐罕码头、进口成品油专用码头等配套设施建设。（3）、航空建设进一步巩固和提升西双版纳机场在云南省和全国口岸枢纽机场的地位，加快配套保障服务设施建设，强化飞行安全功能，提高综合服务水平。积极争取航空、航油基地建设，努力增加国际、国内直飞航线，进一步扩大机场客货吞吐量。（4）、铁路建设积极配合国家、省级有关部门做好泛亚铁路中线景洪至磨憨段铁路建设的前期工作，力争国家立项开工建设；配合省级有关部门做好经景洪至广西百色铁路的前期论证，争取项目纳入国家、省中长期铁路网规划建设盘子。3、生态旅游业优化配置旅游资源，将旅游资源转化为旅游发展项目，全面打造 “一个中心”、“二个区域”、“三大片区”、“四个文化旅游基地”、“五大精品旅游线”。 （1）一个中心景洪市是全州旅游的主要集散地和旅游目的地。争创“中国最佳旅游城市”，形成完善的旅游目的地体系。（2）两个区域积极参与省内滇西南片区和澜沧江湄公河次区域的旅游合作，把西双版纳打造成为吸引内地、连接东南亚的重要旅游客源集散地和旅游目的地。（3）三大片区全州划分为景洪综合旅游区、勐海旅游区、勐腊旅游区。（4）四个文化旅游基地实施民族文化开发工程，建设四个文化旅游基地。进一步提升旅游产品的文化含量、科技含量，增加旅游产品的趣味性、参与性、休闲性和吸引力，全力推进四大文化旅游基地建设。一是以傣族园和度假区二期为核心，努力打造傣族生产生活文化展示基地；二是以勐泐大佛寺为中心，全面打造贝叶文化与宗教文化展示基地；三是以全州非物质文化遗产为基础，加快建设非物质文化展示基地（博物馆）；四是以勐巴拉娜西和澜沧江湄公河篝火晚会为龙头，积极打造晚间民族歌舞剧展示基地。（5）五大精品旅游线即市区生态旅游线、东环线景观走廊、西环线、澜沧江湄公河黄金旅游线和上湄公河国际公园四国环线。市区生态旅游线：以景洪市区为核心区，形成半经30km的旅游圈，加大傣族园、热带花卉园、曼听公园、原始森林公园和野象谷等景区的提升改造力度，集中展示人与自然和谐发展的生态环境和各少数民族的传统生态观。东环线景观走廊：围绕景洪、勐罕、勐仑、勐远、勐腊、磨憨口岸、补蚌、易武、象明、基诺山、勐养等旅游节点，优先把景洪、勐罕、勐仑、勐养做成小环线的精品，重点加大植物园、望天树景区、勐远景区、曼旦景区、孔明山景区、基诺山寨等项目的建设力度。保护开发勐远傣寨、南腊河傣寨、曼崩佛塔、磨歇傣寨、磨憨口岸、易武、倚邦古镇及古茶园等项目，集中展示生态文化、民俗文化、边境风情文化、茶文化、宗教文化、科普文化等。旅游西环线：围绕景洪、勐海、打洛、布朗山、大勐龙等旅游节点，重点加大南糯山古茶园、勐海茶厂、勐景来、茶科技文化园等项目的建设提升力度。保护开发八角亭、曼短佛寺、独树成林、布朗山寨、叠水瀑布、曼飞龙白塔、嘎洒温泉等项目，建设成为集生态、边境风情、布朗民俗、茶文化、宗教建筑、温泉度假为一体的旅游目的地。澜沧江湄公河黄金旅游线：加大西双版纳与老挝琅勃拉邦，老、缅、泰金三角等水上旅游线重要旅游目的地的旅游合作和开发力度，打造自然风光优美、民族风情独特的水上跨境精品旅游线。上湄公河国际公园四国环线：重点加强与老挝南塔、勐赛、琅勃拉邦、万象，泰国廊开、孔敬、彭世洛、素可泰、清迈、清莱，缅甸大其力、景栋、勐拉等地的旅游合作，打造展示不同的民俗风情、自然风光的跨国精品旅游环线。4、生态工业园建设全州重点规划建设景洪工业园区、勐海工业园区、磨憨进出口贸易加工园区。2005年启动建设，2010年初具规模，2020年全部建成。形成特色突出、布局合理、功能健全、产业（企业）集群发展的工业园区。全州工业园区初步规划面积40.5平方公里。到2010年实现工业主营业务收入14亿元，工业增加值7亿元，占全州全部工业增加值的30%。工业园区创造的gdp占全州gdp的比重达到20%以上。 产业定位：以热区生物资源开发和进出口贸易加工业以及现代物流业为主。 产业布局：景洪工业园区按“一园两区”（嘎栋片区和景哈片区）规划建设。产业布局以纺织服装业、绿色食品加工业、生物产业、旅游产品加工业、现代制造业和现代物流业为主。勐海工业园区产业布局以云麻加工、普洱茶加工业为主。磨憨进出口贸易加工园区产业布局以进出口贸易加工、现代物流业为主。5、现代工业物流中心建设构建2个现代工业物流中心 。以中国东盟自由贸易区逐步建立、澜沧江湄公河次区域经济合作稳步推进和昆曼国际大通道全面建设为契机，充分利用区位优势，全力打造构建景洪、磨憨昆曼经济走廊上2个物流中心，发展沿路、沿江、沿边经济，促进工业发展。依托景洪这一中心城市，加快物流基础设施建设，培育物流市场，整合物流资源，建立社会化、专业化、国际化、多层次的采购、运输、配送、仓储服务网络体系，将景洪物流中心建设成为面向东南亚的物流组织管理和国际物流配送的重要基地，形成现代服务业与现代工业的良性互动格局。依托磨憨国家级口岸和昆曼国际大通道，充分利用国内外两种资源和两个市场，加快与国内外市场接轨步伐，大力发展一般贸易、加工贸易、经济技术合作，将磨憨建设成为商贸活跃、旅游兴旺、加工仓储业较为发达的，连接中国大市场、辐射大东盟市场的，集生态化、民族化、现代化、国际化为一体的国家级口岸及中国东盟互补经济的加工平台和贸易流通平台。三、城市发展规划1、城市发展指标（1）、城镇化率云南省的城市化进程较低，低于全国平均水平，西双版纳州的城市化率在全省排名第二，2008年城市化率为36%，但仍然低于全国平均水平。云南省各州、市2006年2008年城镇化审批指标对比地区别常住人口城镇人口2006年2007年2008年人口数城镇化水平2006年2007年2008年2006年2007年2008年全省4483451445431367.31426.41499.230.531.633昆明市615.2619.3623.9362.91366375.158.9959.160.12曲靖市570572.9578.2164.19176.5188.528.8130.8132.6玉溪市224.6226.4227.675.6978.580.833.734.6735.5保山市244.8245246.455.085759.122.523.2624昭通市511.8525.2529.588.03929917.217.5218.7丽江市121.3121.6122.130.330.432.6252526.7普洱市257.3257.6258.164.3372.174.8252829临沧市236.6236.8238.262.4664.266.726.427.1128楚雄州267.2268.426972.4776.279.627.1228.429.6红河州434.5437.3441.2136.18144.315031.343334文山州339.1340.934373.5883.588.221.724.525.7西双版纳州105.7106.510735.9636.538.534.0234.2936大理州348.6348349.395.495.7101.327.3727.529德宏州116.5117.7118.534.3235.937.929.530.532怒江州52.652.953.38.899.510.716.917.920迪庆州37.237.537.78.1388.621.8721.422.9全国城镇化水平：2006年43.9，2007年44.9，2008年预计45.72、城市发展大背景西双版纳州位于我国西南边陲，与缅甸、老挝两国接壤，国境线长966.29，具有重要的战略地位。西双版纳州的交通区位优势尤为显著：陆路有昆（明）曼（谷）国际大通道，向北通往昆明、贵阳、重庆等省会城市而直达内地，向南可直接到达老挝、泰国，辐射到东南亚各国；水路有澜沧江湄公河国际航道可通航到老挝、缅甸、泰国、柬埔寨、越南五国；空中有景洪国际机场，航线辐射全国，通达东南亚主要国家。此外，泛亚铁路中线西双版纳段已列入国家建设规划，建成后西双版纳对国内和东南亚的客货运输能力将会大幅度提高。随着国家继续实施西部大开发战略，中国东盟自由贸易区建设的深入，澜沧江湄公河次区域经济合作进程加快，国家和省一批重大基础设施项目开工建设，西双版纳“桥头堡”的地位进一步显现，为加快发展提供了难得的历史机遇。 3、西双版纳州大发展目标（1）、发展目标：打造东方水城 东方水城将打造为休闲度假天堂、金融商务中心、行政文化中心、会展旅游中心、市域公共服务中心、旅游教育与体育休闲中心。建设一座全新的、具有独特魅力的山水园林城、热带雨林城。建设成中国东盟贸易桥头堡。（2）、城市人居体系发展目标2010年，城镇化率达38%，人均公共绿地面积15平方米以上，城镇居民人均住房面积28平方米，农村居民人均住房面积30平方米。到2020年，城市化水平达到55%以上，比2010年提升17%个点。（3）、西双版纳州城市发展格局按照布局合理、特色鲜明、生态环境优美的要求，加快以景洪为核心，勐海、勐腊2个县城为纽带，勐罕、嘎洒、大渡岗、打洛、勐仑、易武6个旅游小镇为支撑，磨憨、普文、勐龙、勐遮、关累、勐捧6个中心镇为基础的“1266”城镇体系建设。到2015年，城镇化率达到46%，城市新增建成区面积26平方公里，城乡建成区绿化覆盖率达到40%。西双版纳傣族自治州州府所在地，州域城镇体系一级中心城市，集商贸、加工业和科研旅游为一体的具有民族风情和亚热带风貌的面向东盟自由贸易区的边境口岸旅游城市。 4、西双版纳州城镇发展格局（1）、景洪市景洪未来将建成：热带雨林城、民族特色城、水乡魅力城休闲度假城、美食文化城、文明和谐城 把景洪从一个传统的观光旅游城市打造转型为休闲度假、商务会议、康体疗养、娱乐购物天堂。景洪市发展格局:“两片一带” 城市控制面积达200平方公里、景洪(嘎洒)片区发展到60平方公里，橄榄坝片区30平方公里，沧江一带布置各种旅游设施。至2020年城市居住人口达60万。2010年，总面积127.5km2 ，总人口为18.6万人。远期2025年，总人口为32.7万人（2）、曼弄枫板块发展格局：至2020年片区总人口发展为13.2万人，总建设用地规模为30.11平方千米。三片、五段：以景洪电站与橄榄坝入口为界将整个新区分为上、中、下三个片区分别命名为a片区、b片区和c片区。其中：1) a片区为区段一（即：景洪电站上游区段）。2) b片区包括区段二（即：景洪城区区段）和区段三（即：勐泐大桥至橄榄坝上游区段）。3) c片区包括区段四（即：勐罕旅游名镇区段）和区段五（即：景哈乡区段）。景洪市的城市新兴活力区；规划着重展现“热、傣、水、边”特色，努力建设一个凸显历史、宗教、民风、水景，设施现代、服务完善、生态优良、文化独特的集观光旅游、休闲度假、避寒养生、疗养体训、会议商务等为一体：“文化品位高、民族风情浓、人居环境佳”的旅游度假区。度假区因其科学的发展规划、优越的区位优势和良好的投资环境，吸引了国内外众多商家青睐的目光。（3）、勐腊县城市发展格局勐腊县政治、经济、文化中心，中国通往老、泰国际大通道上的国家级口岸城市，以发展绿色经济、旅游业、边贸为主的具有边境民族特色的现代化城市。总面积118 km2，近期2010年，总人口为4.5万人。远期2025年，总人口为10万人。（4）、勐海县城市发展格局勐海县政治、经济、文化中心，以麻类、茶叶、蔗糖加工、避暑度假等为主要产业，具有边疆民族特色的现代化小城市。总面积60 km2。近期2010年，总人口为4万人。远期2025年，总人口为8万人。5、重点控制规划西双版纳州重点开发区主要分布在沿路、沿边、沿江产业经济带、即“城市经济区”、“交通干线经济区”、“沿边经济区”。重点开发区面积3876 km2，占西双版纳州域面积的20.27%。将资源环境承载力较强、集聚经济和人口条件好的中心区、开发区、工业园区、口岸贸易区和重点乡镇列为重点开发区域，使其成为支撑经济发展和人口集聚的重要载体。这部分区域自然条件优越，开发程度高，在区域生态保护中的总体要求是提高资源利用效率，以最少的土地承载全州的大部分人口与经济发展。城市经济区：以景洪市为中心的区域，主要包括景洪市区、勐养镇、嘎洒镇、勐罕镇、一市三镇及景洪农场、橄榄坝农场、勐养农场三个县级国有农场，还有热带作物研究所、云南灵长类中心、药用植物研究所等三个科研所，土地总面积为751km2，占全州土地总面积的3.9。这一经济区将作为发展城市经济带动农村经济发展的试验区，应通过争取多方投入，加大基础设施建设步伐，加快城市各类配套设施建设，大力发展第二、第三产业，建设高效立体农业开发区，集中力量健全、完善城市辐射功能，增强辐射力度，扩大辐射范围。交通干线经济区：景洪市的普文镇、大渡岗乡、基诺乡，勐海县的勐海县城、勐海镇、勐满镇、勐遮镇、勐混镇，勐腊县的勐腊县城、易武乡、勐仑镇、勐腊镇两个县城七个镇三个乡和普文农场、东风农场、大渡岗茶场、黎明农场、勐腊农场、勐醒农场六个县级国有农场，还包括热带植物园一个科研所。该区土地总面积为2318 km2，占全州土地总面积的12.1。应在大力发展粮、橡胶、糖、茶等传统支柱产业的同时，合理调整粮经结构，健全完善商品市场，形成大宗农特产品集散地和一定规模的交易市场，发展农特产品加工业，实现“路通民富”。沿边经济区：指位于主要出境通道的与周边国家接壤的乡镇，包括勐海县打洛镇、布朗山乡，景洪市的勐龙镇，勐腊县的关累镇、勐满镇、磨憨镇，共五个镇一个乡。该区土地总面积为807km2，占全州土地总面积的4.2；加大建设资金的投入，改变口岸基础设施落后的现象，重点发展国际贸易、仓储加工、通道服务、边境旅游等二三产业，进而推动“口岸活州”战略的实施。6、推进基础设施建设，构建完善的城镇格局 以小磨另半幅高速公路、景洪绕城高速、景洪至勐宽高等级公路、泛亚铁路西双版纳段、机场改扩建、港口码头等为重点，着力构建便捷的水陆空立体交通体系。全面加强磨憨、打洛、景洪港、西双版纳机场4个国家级口岸和重点边境通道基础设施建设，力争勐龙等一批通道升格为国家级口岸，着力打造与“桥头堡”建设相适应的口岸体系。四、城市经济概况1、经济总量：规模较大 稳步增长全年全州生产总值1976842万元，比上年增长13.6%。分产业看，第一产业增加值569527万元，增长7.5%；第二产业增加值598050万元，增长20.5%；第三产业增加值809265万元，增长12.7%。第一产业增加值占全州生产总值的比重为28.8%，比上年上升1.5个百分点；第二产业增加值比重为30.3%，上升0.5个百分点；第三产业增加值比重为40.9%，下降2个百分点。到2015年，全州生产总值年均增长10%以上，人均达到4000美元，力争比2010年翻一番；2004-2011年生产总值与增长速度2、人均收入：稳超1.3万 购买力强城镇居民人均可支配收入从7874元增加到13350元，年均增长11.1%。农民人均纯收入从2172元增加到4354元，年均增长14.9%。人口自然增长率控制在6.2以内。城镇登记失业率控制在2.9%以内。居民消费价格总水平涨幅控制在3.5%以内。单位生产总值能耗下降13.8%。2004-2010年人均收入与增长速度2006-2010年云南省城镇居民人均可支配收入及其增长速度3、产业结构：三产为主 二产平涨经济结构进一步优化，工业在生产总值中的比重达到20%，比“十五”末提高10个百分点；非公有制经济在生产总值中的比重达到34%，比“十五”末提高5个百分点；金融机构累计新增贷款100亿元，年均增长26.4%；三次产业结构由“十五”末的35.8：22.9：41.3调整为2010年的27.6：29.6：42.8。到2015年，三次产业结构调整为233245。4、消费状况：平稳增长 消费强劲社会消费品零售总额从21.5亿元增加到50.6亿元，年均增长18.6%。对外经济贸易总额从2.7亿美元增加到10.3亿美元，年均增长31.3%。在限额以上批发零售业零售额中，汽车类零售额比上年增长20.2%，石油及制品类增长21.1%，家用电器和音像器材类增长34%，粮油食品饮料烟酒类增长24.9%。全年居民消费价格比上年上涨3.5%，商品零售价格上涨3.4%，农业生产资料价格上涨1.2%。到2015年，社会消费品零售总额达到117亿元，年均增长18%。5、固定资产投资：投资增长较快 基础设施逐步完善2010年，全年全社会固定资产投资1111614万元，比上年增长25.1%。分城乡看，城镇投资（含房地产开发）955975万元，增长25.7%；农村投资155639万元，增长21.5%。全年财政总收入191932万元，比上年增长35.2%。一般预算收入112586万元，增长30.9%。其中，营业税收入45296万元，增长18.7%；增值税收入12590万元，增长29.5%；企业所得税收入4468万元，增长40.5%。全年一般预算支出424301万元，比上年增长20.7%。其中，一般公共服务支出39126万元，增长6.9%；教育支出79638万元，增长24%；社会保障与就业支出56363万元，增长7.2%。20062010年固定资产投资与增长速度 2006-2010年一般预算收入与支出 6、支柱产业：旅游主导 寻求升级2011年接待国内外游客1012.65万人次，比上年增长18.7%。其中，海外游客29.44万人次，增长35.9%；国内旅客935.98万人次，增长17.6%；口岸入境一日游游客47.23万人次，增长31.7%。全年旅游综合总收入100.24亿元，增长24.8%。其中，旅游外汇收入12551万美元，增长45.7%；国内旅游收入92.08亿元，增长23.6%。2007-2011年旅游人数及增长速度 图9 2007-2011年旅游总收入及增长速度 8、对外贸易：发展极快 边贸口岸占主导全年对外经济贸易总额103366万美元，比上年增长34.8%。其中，进出口贸易92508万美元，增长37.5%。全年实施招商引资项目67项，实际到位资金51.17亿元，实际利用外资350万美元。2006-2010年对外经济贸易总额及增长速度9、存贷金额：年末金融机构各项存款余额256.88亿元，比上年末增长27.2%。其中，企业存款62.25亿元，增长26.2%；居民储蓄存款149.67亿元，增长27.2%。年末金融机构各项贷款余额145.29亿元，比上年末增长20.9%。其中，短期贷款26.97亿元，下降40.9%；中长期贷款118.31亿元，增长59.1%。2006-2010年居民储蓄存款余额与增长速度五、房地产宏观市场1、房地产投资占比重：2010年投资金额较小，增长速度较慢2010年西双版纳州房地产开发投资规模居全省第10位，房地产开发投资增速列全省第13位。投资金额占全省的4%。2010年，全州城镇居民人均住房面积达到28平方米，农村居民人均住房面积达到30平方米，分别比“十五”末增长4.87%和13.64%。 2010年各州市房地产开发投资情况指定名称昆明市曲靖市玉溪市保山市昭通市丽江市思茅市临沧市楚雄州红河州文山州西双版纳州大理州德宏州怒江州迪庆州本年完成投资440754110156045754471674151756092506012383212075483802995996932358982167523241471515692095435844比去年增长（%）19.324.343.1-5.819.419.526.442.83325.63.413.42749.148.4-12、景洪市城镇土地定级与基准地价测算（时间（2002年11月4日）单位：公顷、万元亩区域土地级别（面积）基准地价土地定级范围分布景洪市主城区70.6商业用地85.7399 景洪北路（孔雀湖街心花园至新华书店）、民族北路（白象湖红绿灯至市运政管理所）、景洪西路（白象湖红绿灯至孔雀湖街心花园）、景洪东路（孔雀湖街心花园至景咏饭店）、景洪南路（孔雀湖街心花园至东亚娱乐城）、景德西路（体育中心至景洪南路口）、景德东路、州人民医院、新闵大酒店、州幼儿园、西双版纳农机厂、市城建局、州物资局、白象湖宾馆、版纳客运站等片区居住用地39.7400 工业用地22.9860 综合用地69.1320 249.80商业用地56.7300 景洪北路（新华书店至允景洪农贸市场）、汽车客运站、北路派出所、白象湖开发区、国防宾馆、州职业技术学院、药物研究所、统计局、州环保局、武警边防支队、金象宾馆、纳昆康小区、开发区3号路外30米、州运政管理处、兰江宾馆、开发区6号路、曼景兰美食广场、曼听路、州气象局、嘎兰南路、州人民医院、嘎兰中路、州宾馆、西双版纳报社、市规划设计所等片区居住用地33.7260 工业用地18.1020 综合用地49.1520 363.60商业用地38.1420 嘎兰中路、市人民医院、景洪北路景洪停车场、允景洪中学、热带花卉园、市气象局、西双版纳电业局、景洪西路、沧江机械修配厂、景洪农场中学、民族风情园、农林南路。南过境线以外30米、曼听村、市水利水电局等片区居住用地23.9940 工业用地13.9140 综合用地34.3020 721.9商业用地24.0947 市一中、市自来水公司、州看守所、州自然保护局、州砖瓦厂、州物资局仓库、市公安局看守所、大曼么加油站、大曼么、景洪农机装配厂、农科所、总佛寺、开发区10号路、江北建成区等片区居住用地15.5153 工业用地11.4750 综合用地21.4527 431.6商业用地15.7363 定级范围内除、以外的片区居住用地11.2257 工业用地9.6050 综合用地14.0467 3、土地成交情况西双版纳州2011年度具体项目上报及供应情况，除去小块私人用地，保障性用房、经济适用房以及共建配套用地，另外除去嘎栋工业园区和度假区用地，市中心在售和即将上市项目为：景洪市区：2011年，景洪市区共成交土地46.3101公顷，合计约695亩，成交金额为61592万元，平均成交价约为88万元/亩.多数地块将在今年上市。县市区宗地号项目名称面积土地用途供地方式基准地价评估地价土地总价土地来源批准时间批准单位用地单位备注 （状态）供地编号（公顷）（元/平方米）（元/平方米）（万元）景洪市a-(18)-2-2山水地产0.4254商品住宅挂牌1051.49447.3312存量11.1.7市国土局山水房地已供地a-(18)-2-2景洪市b-(1)-12-1看守所6.6599住宅拍卖681.594540存量11.1.19市国土局美地嘉业地产已供地景洪市a-(19)-47告庄西双景项目2.018商服用地挂牌12101214.332450.5109年三批次11.3.29省国土厅海诚投资已供地景洪市c-(1)-1-6农场用地开发项目3.7593住宅挂牌24309250.72存量10.12.23市国土局版纳家活地产已供地景洪市c-(1)-1-5农场用地开发项目1.6409住宅挂牌24303987.44存量10.12.23市国土局版纳家活地产已完成供地景洪市c-(1)-103农场修配厂1.1873住宅挂牌24002850存量11.5.5市国土局禄劝天裕地产已供地景洪市a-(19)-57告庄西双景1.4285住宅用地挂牌住宅级460.54657.882010年第三批次2010-8062011.5.31州局海诚投资已供地景洪市a-(19)-58告庄西双景5.9488住宅用地挂牌住宅级4602736.452010年第三批次2010-80611.7.省厅海诚投资已供地景洪市a-(19)-45-2告庄西双景3.3305住宅用地挂牌住宅级725.242415.392008年第三批次2008-15009.12.31省厅海诚投资已供地景洪市c-(50)-111龙舟广场1.1793商服用地挂牌出让商业级27003184.142010年第三批次2010-8062011.6.27州局拓普地产已供地景洪市c-(50)-112龙舟广场0.8579商服用地挂牌出让商业级27002316.392010年第三批次2010-8062011.6.27州局拓普地产已完成供地景洪市c-(50)-113龙舟广场1.1213商服用地挂牌出让商业级27003027.552010年第三批次2010-8062011.6.27州局拓普地产已供地景洪市c-(34)-68景兰古城项目0.8664商服用地挂牌1764.3922501949.312007年第二批次2007-47811.8.4州局鼎鑫地产已完成供地景洪市c-(34)-69景兰古城项目1.2217商服用地挂牌1764.3922502748.8252007年第二批次2007-47811.10.23州局鼎鑫地产已完成供地景洪市c-(34)-71景兰古城项目0.8151住宅用地挂牌925.3413501100.362007年第二批次2007-47811.8.4州局鼎鑫地产已完成供地景洪市c-(34)-72景兰古城项目0.3住宅用地挂牌925.3413504052007年第二批次2007-47811.10.23市政府鼎鑫地产已完成供地景洪市a-(3)-1-33粮食储备库搬迁处置1.5664住宅挂牌15302439.073存量11.9.16市国土局大春盛地产已完成供地景洪市b-(12)-77-3原祥和服务中心0.199住宅拍卖2778.32553存量11.10.31市国土局天元地产已完成供地景洪市c-(11)-82-2原景洪法院用地开发项目0.2994住宅拍卖4024.891205存量11.10.31市国土局嘉良地产已完成供地景洪市a-(24)-3-2凯莱房地产商品房开发项目2.7228住宅挂牌2400.116535存量11.10.18市国土局凯莱地产已完成供地景洪市c-(34)-72曼景兰新村项目0.3商品住房挂牌1349.99405.0507年二批次11.11.27景洪市民政府鼎鑫地产已完成供地景洪市c-(34)-69曼景兰新村项目1.2217商服用地挂牌22502748.8907年二批次11.11.27州国土局鼎鑫地产已完成供地景洪市a-(5)-1-1s00202022乾龙地产a-(5)-1-1s002020220.0093商业协议237.22.206存量11.2.21市国土局乾龙地产景洪市乾龙地产乾龙地产0.0633商业协议237.0115.003存量11.2.21市国土局乾龙地产a-(5)-1-1s00502011a-(5)-1-1s00502011景洪市乾龙地产a-(5)-1-1s00602009乾龙地产a-(5)-1-1s006020090.0379商业协议236.958.9804存量11.2.21市国土局乾龙地产景洪市合盛地产b-(17)-8-3合盛地产b-(17)-8-30.0544商业协议1508.1482.043存量11.2.16市国土局合盛地产景洪市禹龙房地产1060102-b2-104禹龙房地产1060102-b2-1040.0908住宅协议110.1310存量11.3.1市国土局禹龙地产景洪市宣达利有限公司b-(2)-1-5宣达利有限公司b-(2)-1-51.1522住宅协议22.8826.36存量11.2.22市国土局景洪宣达利有限公司景洪市景观护堤项目江北滨江片区景观护堤项目1.625商业协议2398.3773.63存量11.4.2市国土局城投景洪市西双版纳明远有限公司b-(16)-7-2明远林业有限公司住宅项目b-(16)-7-20.153住宅协议784.78120.0708存量11.6.9市国土局明远林业公司景洪市b-(9)-28-2b-(9)-28-20.4472住宅用地协议24001073.28存量11.8.9市国土局博誉地产景洪市1060102-b2-86-11060102-b2-86-10.0496商业用地协议779.8438.68存量11.7.25市国土局龙城地产景洪市b-(12)-89b-(12)-890.3344商业用地协议1020.01341.09存量11.9.27市国土局雄程地产开景洪市a-(12)-3-2a-(12)-3-21.1095住宅协议459.01509.277存量11.11.4市人民政府盛祥富江地产合计46.3101615924、西双版纳州2010年城镇保障性住房建设计划县（市）区廉租住房租赁补贴廉租住房公共租赁住房2010年廉租租房租赁补贴发放基数（户）新增廉租住房租赁补贴（户）计划下达数（套）目标任务数（套）实际建设数（套）计划下达数（套）目标任务数（套）实际建设数（套）全州总计64063210150045004591350035003694景洪市8332660103519031915151515151564勐海县302610041520602115116511651110勐腊县254745050487511700700900磨憨经济开发区5050景洪工业园区120120120全州2011年城镇保障性住房建设项目确保在2011年9月底前开工，12月底完成60%以上投资。5、投资分析：总量不大 结构合理总量：稳超70亿2010年，全年房地产开发投资216752万元，超额完成年初既定的20亿元的目标任务，比上年增长13.4%。其中，商品住宅投资117684万元，