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成成 本本 管管 理理 手手 册册 某某股份有限公司 工程管理部制 *年*月*日 目目 录录 一、一、 成本管理制度与流程成本管理制度与流程3 3 工程结算审批工作程序4 工程结算复核实施细则7 工程成本检查调研工作指引14 企业成本核算指导18 工程付款审核工作程序29 工程付款审批工作程序34 工程预结算管理办法36 扣款审批工作程序48 工程预结算管理规范49 责任成本管理体系指引52 目标成本科目分类61 新项目发展管理制度66 设计变更与现场签证管理规范88 零星工程管理规范91 零星用现金购买物品、材料管理规范93 工程及成本管理制度清理工作流程及计划98 工程材料设备限价管理规范100 工程合同管理规范102 招投标监控管理规范105 有关与造价咨询单位的合作管理规范107 成本管理部日常工作管理116 成本档案管理办法117 成本管理软件操作指引124 二、国家政策法规二、国家政策法规 132132 估价管理规范133 建筑工程施工发包与承包计价管理办法151 一、一、成本管理制度与流程成本管理制度与流程 返回目录 工程结算审批工作程序工程结算审批工作程序 1. 目的目的符合结算要求，使结算审批规范化、结算资料完整化，为清算付款提供依 据。 2. 适用范围适用范围 勘察设计、土建安装工程、装修工程、环境绿化、零星工程、配套工程、甲供料结 算等工程类结算 3. 操作程序操作程序 3.1. 主办人在上报结算前应先检查结算资料是否完整，是否具备结算条件。 3.2. 合同文本复印件一份。 （若无合同，则提供零星工程委托单原件） 3.3. 竣工图原件 1 套。 3.4. 工程竣工验收证明单原件。 3.5. 经设计部经理签字认可的设计文件原件。 3.6. 经项目总经理签字认可的签证变更单原件。 3.7. 施工单位上报的结算书 1 份。 3.8. 有甲供材料的工程，必须提供甲供材料领料单原件。 3.9. 有扣款的工程，必须提供有效的扣款单。 4. 流程： 4.1. 主办人按结算审批表要求填写“项目部职责及意见”一栏后报项目总经理审 批。 4.2. 项目总经理审批完由项目秘书登记后送工程管理部。 4.3. 工程管理部对工程质量进行确认并对结算资料进行审核，审核完成后报成本 管理部。 4.4. 经成本管理部审核结算后上报分管副总审批。 （若结算总价超出原预算价的 20%， 成本管理部应提供“造价分析” ） 4.5. 若该项目须送社会审价机构审计，则应在社会审价机构提供审定单作为 4.6. 结算附件上报分管副总审批。 4.7. 分管副总审批同意后，下发成本管理部，并由成本管理部统一下发项目秘书。 4.8. 项目秘书保留结算原件存档，复印件交主办人办理付款申请。 5. 成本管理部保留结算复印件 1 份。 返回目录 工程竣工清算管理规范工程竣工清算管理规范 1.1. 目的目的 根据工程结算的审价报告，对施工工程的质量、工期等履约的情况进行核实， 确定工程尾款。 2.2. 范围范围 项目主体及变电站、水泵房、会所等附属工程，且已完成结算社会审价工作的 工程。 3.3. 管理规范管理规范 3.1. 工程结算审核价： 3.1.1. 根据审价单位的结算审价报告确定工程结算价。 3.2. 甲供材料的清算 3.3. 与材料供货商清算 3.4. 根据工程部提供的甲供材料数量，核对相应的厂方供料单，施工单位的签收 单，确定甲供材料的实供数量。 3.5. 分析材料损耗的缘由，根据合同约定，整理材料扣款单。 3.6. 供货商材料清算量：供货量-材料扣款单数量 3.7. 与施工单位清算 3.7.1. 根据审价结果和现场签证数量，确定甲供材料的合理使用量。 3.7.2. 根据施工单位签收的材料供货单，确定甲供材料实际合格产品的供应量。 3.7.3. 根据以上两项的差额，若施工单位未退还材料，则向乙方开材料扣款单。 多供甲供料扣款多供甲供料扣款= =材料单价材料单价* *（甲方供应量（甲方供应量- -乙方使用量）乙方使用量） 4. 工期奖罚清算 4.1. 开竣工的时间：根据施工合同界定的时间，复核有关备忘、工期签证及验收 单时间，确定实际发生的总工期。 4.2. 工期签证：复核有关工期签证，在实际发生工期中予以扣除。根据合同及有 关签证进行 4.3. 质量奖罚清算 4.3.1. 复核质检站对工程项目的质检评定表。 4.3.2. 根据合同及有关签证进行质量奖罚的清算。 4.4. 工程保修金 根据合同条款预留屋面及土建、安装的保修金。 4.5. 工程扣款 汇总施工过程中签认的工程扣款单，确定工程扣款金额。 4.6. 水电费清算 4.6.1. 复核的水电费清算的票据资料。 （须由物业公司盖章确认及工程主办人审核） 。 4.6.2. 根据定额规定及水电实用量，确定水电费清算金额。 4.7. 已付工程款 施工单位、成本管理部及财务部三方对帐，确定已付工程款。 4.8. 确定工程尾款 根据以上各项的复核，确定工程尾款。 4.9. 整理清算资料，填写工程清算报告。 4.10.主办工程师根据清算报告填报付款申请 ，按付款审批程序执行付款 的审批工作。 5. 附件附件 工程竣工清算报告 工程竣工清算报告工程竣工清算报告 序号内容金额（额）备注 1 土建工程审定造价见审价报告 2 安装工程审定造价见审价报告 3 附属工程审定造价见审价报告 4 审定造价合计 1+2+3 5 质量奖罚 5 6 工期奖罚 6 7 水电费补差 7 8 扣多供甲供料 8 9 扣款单内容 9 10 扣保修金 10 11 扣屋面保修金 11 12 清算总价合计 4+5+6+7+8+9+10+11 13 工程已付工程款 13 14 应付尾款 12-13 返回目录 工程结算复核实施细则工程结算复核实施细则 1.1. 目的目的 为加强某某集团所属各房地产公司工程预结算的规范化管理，避免和减少结 算过程中的错漏，提高工程结算质量，制定本工作实施细则。 2.2. 范围范围 本管理办法适用于某某集团所属各房地产公司成本管理人员。 3.3. 职责职责 集团财务部成本审算中心负责本细则的制定、修改、解释、指导、监督检查。 集团所属各房地产公司从事工程结算复核及其他有关责任人员负责贯彻执行 本管理办法。 4.4. 复核方法与过程控制复核方法与过程控制 4.1.4.1. 有关概念有关概念 4.1.1. 本实施细则中的工程结算是指土建、安装、社区管网、园林建造、室内外 高级装修等建造工程的结算。 4.1.2. 本实施细则中的结算复核是指针对已完成初步审核的结算书，进行工程造 价的再确认的过程。 4.1.3. 本实施细则中的已复核项目是指项目单价已核准，且项目工程量经复核人 全面核验或抽查后确认的项目。 4.2.4.2. 工程结算复核原则工程结算复核原则 4.2.1. 廉洁公正原则廉洁公正原则: :工程结算复核工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守 法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，不应将私人情感 带入工作中。应廉洁严明、公正、客观地进行复核工作。 4.2.2. 准确高效原则准确高效原则: :工程结算复核工作是在工程结算初步结果已产生的情况下开 展的，也是工程结算数据产生的最后一关。要求以极高的准确性和高效性来 完成。 4.2.3. 可复查性原则可复查性原则: :工程结算复核工作应保存好真实、完善的工程资料、复核期 间的会议资料和审批记录、复核情况登记表格等，具备完全的可复查性。 4.2.4. 责任共担原则：责任共担原则：工程结算经复核人员确认复核完毕后，复核人员将与初审 人员（咨询公司）一起负责结算数据的准确性，共同承担相应责任。 4.3.4.3. 一般规定一般规定 4.3.1. 复核人有权要求经办人员提供工作所需的文件、档案资料等,并有权对经办 人员无故拖延或拒绝提供相关资料的行为向主管领导汇报； 4.3.2. 复核人有权要求经办人员对初步审核结果及审核内容进行解释和说明并配 合复核工作,并有权对经办人员无故拒绝配合的行为向主管领导汇报； 4.3.3. 复核人有权对复核工作中发现的问题提出修改意见，自行修改或对工程量 经抽查发现有误的项目要求经办人员重新验算修改； 4.3.4. 复核人有权就经办人员或外委单位的审核工作质量向主管领导建议给予适 当奖励或惩罚； 4.3.5. 复核人应对经办人员提供的文字资料进行核验，查实； 4.3.6. 复核人应对工程结算中有疑问的地方进行现场勘查、现场测量，并召集经 办人员和知情人员问明情况； 4.3.7. 复核人应在复核工作完成后,将工程档案资料及填写好的工程结算复核情 况登记表归档整理完毕,不得有缺、漏、丢失的情况； 4.3.8. 复核人应如实向主管领导汇报复核情况并提出改进工作的建议； 4.3.9. 复核人对未进行资料审查、现场踏勘承担失查责任； 4.3.10.复核人对工程结算最终结果承担 30%责任； 4.3.11.复核人对在复核工作阶段进行的调整承担全部责任。 4.4.4.4. 复核的基本方法复核的基本方法 4.4.1. 开展复核工作前,先检查工程资料的完整性与真实性。开始复核时，以初审 的结算书为基础，先对比初审结果的各项经济技术指标，如：单方造价、钢 筋含量、混凝土含量等指标以及主要材料的消耗量和脚手架、垂直运输费等 费用占工程造价比例。将以上数据与同类工程历史经验数据对比，发现哪部 分偏高则重点复核哪部分。 4.4.2. 复核中采用全部复核与抽查复核相结合，重点复核与一般性复核相结合的 方法。易于计算的工程量如土建中的脚手架、安装中的设备、绿化中的树木 等项目应全部复核；不易全部复核工程量的项目如钢筋、混凝土、管线等项 目宜抽查复核，举一反三。工程造价较大的项目如土建中的垂直运输费、防 水单价、安装中的主材与设备费、绿化中的苗木价格等应重点复核，而对造 价影响不大的项目如安装中的油漆工程等则一般性复核。 4.5.4.5. 复核工作量的基本要求复核工作量的基本要求 单价的复核要求单价的复核要求工程量的复核要求工程量的复核要求 除造价小于 3000 元的子项单价 可选择复核，其余各子项的单 价均要求复核确认 挑选单价高、总价大的子项的工程量 的复核，复核的子项数量占总数量的 比例30%，且满足本细则中 4.7.4 条的要求 备注：对子项工程量的全面核验或抽查后确认，均视为工程量已复核。 4.6.4.6. 复核工作时间要求：复核工作时间要求： 复核工作内容是以对比、抽查为主，要求高效而准确。复核工作的持续时间 应控制在初审时间跨度的 1/5 内，例如：初审历时 15 个工作日，则复核工 作应在 3 个工作日内完成。如发现初审结果有重大错漏，则持续时间可视情 况顺延。 4.7.4.7. 复核工作的过程控制复核工作的过程控制 4.7.1.4.7.1. 对工程资料的复核对工程资料的复核 4.7.1.1.针对工程资料完整性的复核。工程资料包括： 经初步审核的结算书（含工程量计算底稿） ； 工程合同（包括合同审批表） ，补充协议； 材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书） ； 招标、投标文件等确定合同价格的文件（包括中标单位的投标书、双方达 成一致的预算书等） ； 施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审记录； 双方确认的所有工程变更签证及相应的预算书； 工程竣工验收资料（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明 确责任的说明） ； 其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等。 在上述工程资料中又要进一步核查完整性。例如：对工程签证单应检查其三 方签章是否齐备；竣工图上是否在存在变更的地方盖有变更图章等。 4.7.1.2.针对工程资料真实性的复核。例如：除合同有约定外，倒土费的结算应 有承建单位提供的收款凭据，并根据凭据，到倒土地点核实收费情况；在 抽水台班的签证单上，应注意是否对水泵型号予以确认，并向现场管理人 员核实其真实性； 4.7.2.4.7.2. 对工程取费的复核对工程取费的复核 对工程取费的复核是指：复核结算是否严格按合同或协议的条款规定，正确 计取各项费用。包括：工程类别、取费的时段、造价下浮、甲供材料的扣减、 水电费的扣减、材料价差的确定、扣款项目、总包管理费、施工组织措施费、 预算包干费等。以上费用往往是有活口的地方，重点复核其依据是否充分。 4.7.3.4.7.3. 对工程子目真实性的复核对工程子目真实性的复核 对工程子目真实性的复核是指：核实结算中的工程子目是否实际发生、是否 与实际做法一致，防止“无中生有” 、 “货不对板”以及“工程内容重复”的 情况。复核工程子目真实性要求复核人员了解工程情况、对有疑问的变更签 证资料进行必要的现场踏勘。 4.7.4.4.7.4. 对工程量的复核对工程量的复核 对工程量的复核，是以抽查、验算为主，应以初审时的计算工作稿为基础, 在初审人员配合下进行工程量的复核。并按下列要求复核工程量。 4.7.4.1.土建工程 土建工程量复核要求土建工程量复核要求 项目分 类 七层以下七十四层十四层以上 钢筋工程量复核一层复核一至二层复核二至三层 混凝土工程量复核一层复核一至二层复核二至三层 模板工程量复核一层复核一至二层复核二至三层 砌体工程量复核一层复核一至二层复核二至三层 土石方工程量全部复核全部复核全部复核 脚手架工程量全部复核全部复核全部复核 垂直运输费全部复核全部复核全部复核 其他根据具体情况处理 注：结构形式相同或相似的建筑，选取有代表性的一幢建筑进行 复核即可。 4.7.4.2.安装工程 安装工程工程量的复核要涵盖 50以上的子目，具体要求如下： 项目复核要求 重要设备(盘箱柜等)全部复核 可按户型计算工程量的项目(灯具洁具开关插 座等) 对某几种型号抽查 管道、线缆等抽查 4.7.4.3.社区管网工程：参考安装工程进行 4.7.4.4.园林环境工程 园林绿化工程量复核要求园林绿化工程量复核要求 项目工程量复核要求 绿化工程乔木全部复核，灌木及草地抽查复核 建筑小品抽查 道路广场全部复核 围墙建设全部复核 4.7.4.5.精装修工程-主要核查占造价比重较大的项目的工程量。 4.7.5.4.7.5. 对子目单价的复核对子目单价的复核 结算书中的子目单价分套用和非套用定额单价(一般以独立费表示)两种。原 则上所有项目都应执行合同或协议约定单价或参照定额单价执行。 4.7.5.1.套用定额单价的子目，复核时应根据设计图纸、施工组织结合现场实际 情况核验其套用的定额项目是否准确;对有换算内容的项目,注意复核换算 方法和数据的准确性。 4.7.5.2.非套用定额的子目，有合同或协议确定价格的，按约定执行；双方未约 定价格的，复核时应询问初审人员确定单价的依据，分析其合理性。对依 据不足又造价较大的项目单价，应通过细分构成、询问同行、找同类工程 资料、市场调查等方式重新确认，并详细记录核实过程,将修改内容填入 工程结算复核情况登记表 。 4.7.6.4.7.6. 复核资料整理复核资料整理 4.7.6.1.委托咨询公司审核的情况 复核人应在存档的工程结算书上对已复核的项目明确标识，初审结果中的 偏差填入工程结算复核情况登记表 ，归入工程档案资料； 4.7.6.2.内部复核的情况 复核人应在存档的工程结算书上对已复核的项目明确标识，初审结果中的 一般化偏差经口头沟通调整，重大事项须填入工程结算复核情况登记表 中记录，并归入工程档案资料。 4.7.7.4.7.7. 奖励与惩罚奖励与惩罚 4.7.7.1.奖励与惩罚的具体条款由各分公司自行制订，以书面形式确定； 4.7.7.2.复核人在年度工作中，认真负责，多次发现问题，避免公司资产的流失， 建议各地分公司在年终考评、评优、晋级、加薪等方面予以优先考虑； 4.7.7.3.复核人在年度工作中失职，未能及时发现问题，间接造成资产流失，建 议各地分公司主管领导视情况予以离岗培训、批评、通报批评、降薪、降 职、解聘等处罚措施，有违纪违法行为者还应追究其法律责任。 5.5. 表格表格 工程结算复核情况登记表 工程结算复核情况登记表工程结算复核情况登记表填表日期: 合同名称合同编号 复核开始日 期 复核结束日 期 初审情况 初审造 价 审核人（单 位） 复核情况 复核造 价 复核项目比 例 % 复核调整事项记录 初审复核 序 号 分部分项工程 名称 工程 量 单价 小计 （元） 工程量单价 小计 （元） 调整金 额（元） 合计调整金额元调整金额占造价% 复核人员对 初审结果意 见及评价 初审单位签章 日期 复核人签章 日期 填表说明：内部复核时，初审单位签章一栏无需填写。 返回目录 工程成本检查调研工作指引工程成本检查调研工作指引 1.1. 方式与方法方式与方法 1.1. 方式：方式：成本检查调研工作以集团成本审算中心外派人员到工程所在地为主，主要 的检查方式为抽查，各分公司安排结算经办人予以配合。 1.2. 方法：方法： 1.2.1. 工作流程工作流程 1.2.2.1.2.2. 制定检查调研计划制定检查调研计划 成本检查调研计划由集团成本审算中心根据各分公司工程成本的预计完成情况并结 合审计法务部的审计任务进行编制，应在每年年初编制完成。主要内容应包括：计划进 行成本检查调研的工程项目名称及大致开展工作的时间，报集团成本与开发计划委员会 批准备案。成本审算中心可根据具体情况进行调整。 1.2.3.1.2.3. 发出检查调研通知发出检查调研通知 1.2.3.1.1.2.3.1.根据年度成本检查调研计划，集团成本审算中心应与分公司成本管理部就检 查的项目和时间积极沟通。 1.2.3.2.1.2.3.2.在确定检查项目时，应以下列单位工程为重点确定目标：采用费率招标的工 制定检查调研计划 发出检查调研通知 检查调研准备工作 检查调研 检查结果咨询、沟 通 完成检查调研报告 调整抽查的具体工程 踏勘、熟悉项目情况 核查、分析工程结算资料 形成初步检查调研报告 程、合同暂估价的工程、成本价与合同价差额较大的工程及变更签证费用较高 的工程；同时还要考虑工程类别的全面性，即：应涵盖总包与分包、土建与园 建等工程类别；结算经办人的全面性，即：检查项目的经办人应既包括成本管 理部成员还应包括社会中介机构。 1.2.3.3.1.2.3.3.检查调研通知应在开始实施前 10 个工作日向分公司成本管理部发出。通知 的具体内容及格式详见附件一关于工程成本检查调研工作的通知 。 1.2.4.1.2.4. 检查调研准备工作检查调研准备工作 检查调研通知发出以后，成本审算中心调研检查经办人员应阅读分公司提供的部 分电子文档资料（如项目概况、招投标情况、成本分析资料等）并充分熟悉项目 基本情况，并做好调研检查的准备工作。 1.2.5.1.2.5. 开展检查调研工作开展检查调研工作 1.2.6.1.2.6. 调整抽查的具体工程：调整抽查的具体工程：检查调研人员应根据成本资料进行初步分析、判断，可 对待查的工程项目进行调整，以便更好的反映成本管理工作的现状。 1.2.7.1.2.7. 踏勘、熟悉项目情况：踏勘、熟悉项目情况：工程检查调研人员应对检查调研的项目进行踏勘，了解、 熟悉项目的具体情况；分公司对接人员应结合成本情况作适当的介绍。 1.2.8.1.2.8. 核查、分析工程成本资料：核查、分析工程成本资料：检查工作要求全面、高效、准确。总体而言，工作 计算底稿是否完整、工程取费是否正确、子目单价套用是否准确（主要是单价中 有没有扣除甲供材价格） 、签证内容结算是否与合同内容重复、材料结算方式是 否按合同条款进行等应该是共同的检查重点，同时，针对不同工程类别的特点应 有不同的检查侧重点。 1.2.8.1.1.2.8.1.桩基工程：桩基工程往往涉及土方、降水、护坡等相关工程项目，具有子目 较少、造价较大、隐蔽工程多的特点，应予以全面检查。包括：土方、钢筋、 砼等项目的工程量和单价，相关的签证工程也必须仔细检查； 1.2.8.2.1.2.8.2.主体建筑工程：主体建筑工程特点是：工程子目多、变更签证多、造价大的 特点，全面检查不可行，建议抽查其中的钢筋、砼项目，模板工程量可考虑以 定额含量验算（*市的老定额就是以砼量乘以定额含量计算模板量） 。至于脚手 架工程量、超高补贴费等应重点检查。非工程量清单招标的主体建筑工程的子 目单价，重点检查子目换算的正确性，子目单价抽查即可。 1.2.8.3.1.2.8.3.铝合金门窗、外墙涂料等重要材料单价一般在招标阶段定下来，故一般不予 检查单价，抽查工程量即可； 1.2.8.4.1.2.8.4.园林绿化工程工程量计算复杂，如要检查，建议仅检查子目单价； 1.2.8.5.1.2.8.5.对于影响造价大的费用：如施工组织措施费中的费用建议重点检查 1.2.8.6.1.2.8.6.装修工程较为复杂，建议结合招标资料适量检查。 1.2.9.1.2.9. 形成初步检查调研报告： 在核查、分析过程中，应对成本情况作客观的分析，对存在的问题应进行全面的 记录、分析和说明，并与结算经办人沟通了解情况，编写初步检查调研报告。 1.2.10.1.2.10.检查结果的咨询和沟通检查结果的咨询和沟通 成本检查调研的结果不影响原结算结果的有效性；在初步成本检查调研报告形成 后，检查调研人员应与分公司成本管理部成员及分管领导针对成本中存在的问题 举行一次沟通会，通过沟通，达成促进工作的目的。 1.2.11.1.2.11.完成检查调研报告完成检查调研报告 检查调研工作结束后，检查调研人员应在五个工作日内，完成最终的工程成本 检查调研报告 ，并经成本审算中心负责人批准后，报送集团成本与开发计划委 员会、分公司分管领导（或总经理）及成本管理部负责人审阅。如报告内容对其 他分公司有较大的帮助或借鉴意义，则经成本与开发计划委员会批准，可抄送全 集团成本负责人及以上管理人员阅览。 2.2.附件附件 附件某某集团工程成本检查调研工作的通知 *集团工程成本检查工作通知集团工程成本检查工作通知 致：*地产公司成本管理部： 根据集团成本与计划开发委员会批准的*年度集团成本工作计划，集团成本审算 中心拟派遣 *、*、*、*工程师赴你公司进行工程成本检查调研工作。 一、检查工作时间安排：*年 月 日至月 日。 二、检查内容及主要负责人员： 1、四季花城一期工程结算*； 2、近期完成的工程招投标*； 3、综合成本管理情况*。 三、检查所需资料： 1、 结算分析报告、单位工程结算说明； 2、 工程造价结算书（含计算底稿、备忘录等） 、复核情况表及审批表； 3、 工程合同（包括合同审批表） ； 4、 材料价格确定资料（包括甲供材料、限价材料等） ； 5、 双方确认的所有工程变更签证及相应的结算书； 6、 招投标文件资料（包括投标书、澄清谈判记录、评标、定标等） ； 7、 竣工图、施工组织设计方案（总包工程） 。 请于月 日前准备好检查工作实施所需资料，并安排经办人员或相关人员予以配 合。特此通知。 集团成本审算中心 年月日 返回目录 企业成本核算指导企业成本核算指导 1. 目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本， 便于成本资料的比较和分析。 2. 范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3. 职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各 房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工 作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定 成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核 算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在 本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1. 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1. 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2. 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3. 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方 法、标准。 4.1.4. 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5. 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6. 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7. 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计 算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8. 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情 况。 4.2. 成本核算对象的确定 4.2.1. 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1.满足成本计算的需要； 4.2.1.2.便于成本费用的归集； 4.2.1.3.利于成本的及时结算； 4.2.1.4.适应成本监控的要求。 4.2.2. 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核 算对象。 4.2.2.1.成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2.同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对 象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3.同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本 核算对象。 4.2.2.4.根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其 支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一 个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施， 可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成 本。 4.3. 成本费用项目及核算内容 4.3.1. 成本费用项目开发产品 成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般 包括下列八项： 4.3.1.1.土地获得价款 4.3.1.2.开发前期准备费 4.3.1.3.主体建筑工程费 4.3.1.4.主体安装工程费 4.3.1.5.社区管网工程费 4.3.1.6.园林环境工程费 4.3.1.7.配套设施费 4.3.1.8.开发间接费 4.3.2. 各成本项目的核算内容 4.3.2.1.土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： 政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配 套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。 a) 合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 b) 红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补 偿费。 c) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费等。 4.3.2.2.开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、 可行性研究、筹建、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： a) 勘察设计费 勘测丈量费： 包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测 试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。 规划设计费： 规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设 计费。 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。 建筑研究用房费：包括材料及施工费 b) 报批报建增容费 (1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、 消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开 设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住 宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规 定向政府有关部门交纳的报批费。 (2)增容费：包括水、电、煤气增容费 a) “三通一平”费： (1)临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。 (2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、 临时变压器安装及拆除费用。 (3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁 移等费用。 (4)场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。 a) 临时设施费 (1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。 (2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。 (3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。 (4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 4.3.2.3.主体建筑工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括： a) 基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、 降水。 b) 结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础） 、砌体、找平及 抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体 （高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼） 。 c) 门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。 d) 公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修 费用。 e) 户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。 4.3.2.4.主体安装工程费 a、室内水暖气电管线设备费； (1)室内给排水系统费（自来水排水直饮水热水） ； (2)室内采暖系统费（地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片） ； (3)室内燃气系统费； (4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、 开关插座、含弱电工程管盒预埋 b、室内设备及其安装费 (1)通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用； (2)电梯及其安装费； (3)发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费； (4)消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费； (5)人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。 c、弱电系统费 (1)居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等； (2)对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用； (3)三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用； (4)有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用； (5)电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用； (6)宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。 4.3.2.5 社区管网工程费 a、室外给排水系统费 (1)室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火 栓等费用； (2)雨污水系统费用 b、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用 c、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站 d、室外电气及高低压设备费 (1)高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及 箱式变压设备费用； (2)室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用； (3)室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查 井等费用 e、室外智能化系统费 (1)停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的 费用； (2)小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用； (3)周界红外防越系统费用：红外对扫等； (4)小区门禁系统费用； (5)电子巡更系统费用； (6)电子公告屏费用 4.3.2.6 园林环境工程费 指项目所发生的园林环境造价，主要包括： a、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出； b、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等； c、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等； d、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门； e、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯； f、室外背景音乐； g、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳 伞等。 4.3.2.7 配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让 也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类： a、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委 会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等； b、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经 营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球 场等设施的支出； c、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时， 发生的没有投资来源的费用； d、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、 开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防 工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独 立核算。 该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如： a、游泳池：土建、设备、设施； b、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构； c、幼儿园：建造成本及配套资产购置； d、学校：建造成本及配套资产购置； e、球场； f、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费； g、车站建造费：土建、设备、各项设施。 4.3.2.8 开发间接费 开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出； 以及项目营销设施建造费。 a、工程管理费 (1)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用； (2)预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用； (3)行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直 接从事项目开发的部门的行政费 (4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖 (5)工程质量监督费：建设主管部门的质监费； (6)安全监督费：建设主管部门的安监费； (7)工程保险费。 b、营销设施建造费 (1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告； (2)销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现 场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用； (3)售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等； (4)样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费 用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除； (5)其他。 c、资本化借款费用 包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外 币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。 d、物业管理完善费 包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其 他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。 4.3.2.9 期间费用 包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设 置、归集内容、核算程序等详见某某集团费用核算规范 。 三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见某某集团 费用核算规范 。 4.4 会计科目与帐簿设置 4.4.1“开发成本”科目 该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本 核算科目明细表” 。 成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级、 四级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理 软件中的相应数据进行核对，并保持一致。 在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。 为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每 个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。 成本核算对象的具体设置参见下图： 项目在建一期住宅 商铺 在建二期写字楼 拟开发土地 待分摊成本 项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开 工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建期” 。具体核算要求详见某某集团存货 核算规范 。 4.4.2“开发间接费”科目 该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支 出；以及项目营销设施建造费。 这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见 “房地产成本核算科目明细表” 。 4.4.3“预提费用”科目 核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、 但尚未支付的成本、费用。 4.4.3.1 费用预提的时间：至少每季度末预提一次； 4.4.3.2 费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金 额核算成本； 4.4.3.2 费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的 差额计提。 4.4.3.3 核算方法：预提时，借记“开发成本成本预提及结转” ，贷记本科目；次月月 初，再将上述分录用红字冲回。 4.4.4“待摊费用”科目 按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年 以内的费用。 4.4.5“完工开发产品”科目 核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。 具体核算要求详见某某集团存货核算规范 。 房地产成本核算科目明细表 一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注 土地获得价款按前述明细各成本核算对象 开发前期准备费 按前述明细按前述明细各成本核算对象 主体建筑工程费 按前述明细按前述明细各成本核算对象 主体安装工程费 按前述明细按前述明细各成本核算对象 开发成本 社区管网工程费 按前述明细按前述明细各成本核算对象 成本核算对 象 可分层次设 立。 园林环境工程费 按前述明细各成本核算对象 配套设施费按前述明细各成本核算对象 自一级科目 开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象 开发间接费 转入 成本预提及结转各成本核算对象 工程管理费按前述明细 营销费用按前述明细 资本化利息 物业管理完善 费 开发间接费项目名称 其他 定期转入 开发成本 完工开发产 品 项目名称 具体苑或栋或 期以及配套资 产名称 住宅、商铺、写 字楼、车库及车 位、其他 4.5 成本费用的归集与分配 4.5.1 土地获得价款 一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不 清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然 后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入 有关成本核算对象。有关分配方法如下： 4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法 方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成 本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配； 然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对 象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算 对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。 方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本 核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。 4.5.1.2 按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。 4.5.2 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环 境工程费、配套设施费 能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个 以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进 行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象： 成本项目分摊标准 开发前期准备费按可售面积分摊 主体建筑工程费 扣除直接费用后，按建筑面积分摊； 根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊； 主体安装工程费 扣除直接费用后，按建筑面积分摊； 根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定 标准分摊； 社区管网工程费 按可售面积分摊；若能区分可按占地面积 分摊 园林环境工程费 公享性强，按可售面积分摊；公享性不强 并可区分，按占地面积分摊 配套设施费按可售面积分摊 4.5.3 开发间接费 4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月 （季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。具体 分配及核算方法参见某某集团费用核算规范 4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。 4.6 成本核算工具 成本管理软件是成本核算的主要工具，金蝶财务软件是成本核算的辅助工具，其数据可 由成本管理软件引入。 4.6 成本报表 成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标 成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。各公司都应完整、详细、动态的编制 成本报表。 成本报表种类、编报时间及要求详见结算报表格式及集团成本审算中心的有关规定。 4.7 附则 本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。 附：“开发成本”科目编号一览表 科目名称编号 开发成本 4301 土地获得价款 4301.401 政府地价及市政配套费 4301.401.01 合作款项 4301.401.02 红线外市政配套费 4301.401.03 拆迁补偿费 4301.401.04 开发前期准备费 4301.402 勘察设计费 4301.402.01 勘察丈量费 4301.402.01.01 规划设计费 4301.402.01.02 建筑研究用房 4301.402.01.03 报批报建费 4301.402.02 政府报批报建费 4301.402.02.01 增容费 4301.402.02.02 三通一平费 4301.402.03 临时道路 4301.402.03.01 临时用电 4301.402.03.02 临时用水 4301.402.03.03 场地平整费 4301.402.03.04 临时设施费 4301.402.04 临时围墙 4301.402.04.01 临时办公室 4301.402.04.02 临时场地占用费 4301.402.04.03 临