温江物业管理市场调查报告.doc

温江物业管理市场调查报告 第六组 成员：徐玲、万丁琴 欧孟玥、李杰 陈杰目录1.温江区物业情况11.1开发状况11.1.1成都商业供求信息11.1.2成都办公供求信息11.1.3成都商品住宅供求信息11.1.4 2014年全年温江商品房数据表21.1.5温江区2015年1-4月房地产市场数据概括21.2物业状况31.2.1温江别墅部分情况31.2.2写字楼31.2.3高层住宅41.2.4购物中心41.3小结53.温江区物业管理收费情况53.1物业管理费53.2其他收费103.3小结114.片区物业管理分析114.1案例一114.1.1物业简介114.1.2管理情况124.1.3服务对象评价134.2案例二134.2.1物业简介134.2.2管理情况144.2.3服务对象评价144.3小结145.总结151、温江区物业情况1.1开发状况1.1.1成都商业供求信息表（一）月份供应面积成交面积成交均价2015年11月473,641197,26729,9882015年12月364,187279,11627,8862016年01月234,881187,18627,823面积单位: 价格单位:元/1.1.2成都办公供求信息表（二）月份供应面积成交面积成交均价2015年11月126,20589,1348,5892015年12月236,655178,1348,4192016年01月174,439173,32310,149面积单位: 价格单位:元/1.1.3成都商品住宅供求信息表（三）日期供应面积供应套数成交面积成交套数2015年11月1,884,46419,4752,344,38624,2892015年12月2,032,48420,6002,434,00124,4312016年01月1,220,26312,3231,861,67319,277面积单位: 套数单位:套 表一至表三看出成都商品房中，办公类的地产成交面积和成交均价均有上浮，商业地产也较为良好，但存在季节性。同时商品住宅在春节房屋交易旺季期间却出现成交面积和套数的减少，表明了成都整体住宅类房屋的热度降低，办公类的需求旺盛。1.1.4 2014年全年温江商品房数据表（四）项目数据（万平方米）同比固定投资146.93亿-11.1%新开工面积330.31-3.9%商品房预售面积395.513.2%商品房成交面积住宅253.72.5%商业16.9办公10.2车库12.5二手房68.8-0.3%商品住房成交均价5508元4.5%商业用房成交均价13886元7.9% 此表表明温江房地产整体投资和开发量的减少，但预售面积同比有较大增幅，同时房屋预售面积大于成交面积，说明房屋的库存增加，存量房增多。2014年温江房屋的价格仍然出现温和上涨的趋势。房市较为稳定。1.1.5温江区2015年1-4月房地产市场数据概括表(五) 项目 数据（万平方米） 同比预售面积65.6-43%成交面积住宅66.8-21.7%办公7.2商业7.5车库和其他6.7商品住房均价5339-4.3%商业用房成交均价11816元-24%二手房成交面积30.231%此表说明，受2015年全国房市的整体不景气的影响，温江房屋预售面积出现大幅度的减少，成交面积大幅回落。商品房价格下降，商业用房下降幅度巨大，但二手房却出现春天，成交面积大幅上升，表明温江新房市场不景气，二手房热度上升。整体房市较为冷淡。1.2物业状况1.2.1温江别墅部分情况代表楼盘产品类型项目规模面积区间（平方米）总户数容积率泰基.花溪谷高层、叠拼140亩总建面：22万方 电梯：79-168_x000B_叠拼：154-2414961.83泰基.花溪谷物业公司：香港悦华置地物业管理公司 物业费：2.0元/平米香港悦华置地物业管理公司现为中国物业管理行业发展研究中心首批特约研究员、中国物业管理协会常务理事、中国物业管理杂志协办单位、四川省房地产杂志协办单位、四川省房地产业协会副会长、四川省物业管理专委会副主任、成都市物业管理协会副会长、四川建筑学院客座教授、四川大学客座教授、四川民族大学客座教授；荣获亚洲物业管理100强企业、中国物业管理行业承担社会责任优秀企业、中国物业管理金榜年度企业综合实力TOP100强（排第12名）、中国泛珠区域物业管理服务品牌企业、全国物业管理行业服务信誉AAA级企业、四川省房地产行业抗震救灾突出贡献企业、成都市房地产优秀物管企业（三甲）、成都市房地产优秀物管企业金鼎奖（三甲）等殊荣，并通过ISO9001质量管理/ISO14001环境管理国际国内双重认证。1.2.2写字楼凯信双子国际物业名称：凯信双子国际物业介绍： 凯信双子国际位于城区商业核心腹地。乙级写字楼享受纯超甲级写字楼品质，高档优越。纯正商务血统，屹立于城市核心的焦点老城区核心商业腹地，两幢凌霄塔楼，110米傲视全城的气度，在金温江第一商圈之上，建筑全新的地标，代言城市。30-700平米，自由组合，百变特权。以人性定义开间尺度，以简约形塑空间美学，设计心思独到，功能完备，以甲级写字楼建筑标准来承接核心商务地带的高贵品质。5万平方米超大商场，6大商业入口，4个车行入口，8部手扶电梯，7部直行电梯，3000平方米温江最大城市休闲广场，600余个充足车位，五层品牌家居商场，由开发商自持经营，为投资客户保驾护航。 物业公司：凯信装饰家居有限公司； 总 高：30层5-30层为写字楼 出租面积：30655单价：清水-15元、装修-30元 每栋楼都有2部客体1部货梯品牌（苏州莱茵电梯） 物业费：3元/月/平米。地上免费停车，地下停车200元/月1.2.3高层住宅 玺龙湾物业管理费 住宅：1.85元/m/月物业公司 致诚物业管理有限公司主营产品 物业管理成立日期 2012年7月24日公司注册地址 成都高新区天府大道北段966号2栋1层1号注册资质 三级1.2.4购物中心温江珠江购物广场物业公司：广州珠江物业管理有限公司物业费：4元/月/平米广州珠江物业管理有限公司前身是成立于1993年3月的广州珠江房产物业经营公司，根据物业管理专业化、规模化、规范化的要求，主管部门广州珠江实业开发股份有限公司于1999年3月将其属下三级物业公司广州珠江房产物业经营公司、广州珠江华乐物业经营公司、广州珠江百事佳物业经营管理有限公司合并重组，成立广州珠江物业管理有限公司，公司注册资金为250万元。经过多年的不断自我发展及完善，广州珠江物业管理有限公司已具备较完整的管理机制及较强的管理实力，为业主（住户）提供专业化、规范化的物业管理，创造安全、文明、优美、温馨、舒适的居住和工作环境。公司各级员工致力于各管理小区的服务管理工作，秉成“业主至上，服务第一的服务宗旨。 公司注重形象、服务、管理、小区文化的建设，制订各项规章制度，有完善的管理体系及模式，是一间具有一定管理规模及管理经验的物业管理公司。1.3小结：从图标看出，温江的商品房成交面积均有所下降，同时价格也出现回落的趋势，但二手房市场成交量大幅上升。可以看出新房市场热度下降，市场热情不高。随着人们对于生活水平要求的提高，温江的物业发展前景广阔，但受最近房地产楼市的热度下降，新房交易量的下降，物业增长较同期有所放缓。3.温江区物业管理收费情况3.1物业管理费一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3的物业管理服务用房；绿化率35%以上(包括水面)；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。公共秩序维护:1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务;1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。8、公共区域玻璃每周擦洗1次。9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。二级收费标准：0.75元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3的物业管理服务用房；绿化率30%以上(包括水面)；绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；固定活动馆所200平方米以上；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；体育活动场地不少于一项设施。公共秩序维护:1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务:1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫1次；扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、按楼栋口收集垃圾，每天2次。6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。7、垃圾设施每天清洁1次，无异味。 8、公共区域玻璃每月擦洗2次。9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。三级收费标准：0.50元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。公共秩序维护:1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务:1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。四级收费标准：0.35元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区基本封闭；有固定管理服务用房；有简单的绿地、树木、植物。公共秩序维护:1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务:1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁。2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，办法中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。3.2其他收费项 目单 位价 格（元）备 注修日光灯只10以下均不含材料费换开关插座个10修小吸顶灯个10安装日光灯套30 更换空气开关只10 安装吊灯套40100更换漏电断路器套10更换电表只30更换水表只30装吊扇套50安装吸顶灯套20检查线路排除故障处50暗线检查线路排除故障处20明线换水龙头个5换金属软管根10换冷暖水嘴套15换坐便器洁具套30修排水管道处50修给水管暗管渗漏处50修给水管明管渗漏处30疏通下水道处50主疏通下水道处30次安装座便器套50修马桶漏水次20明线敷设米5暗线敷设米20布电话线明装米5布网络线明装米5零星搬家服务时5元/人家政保洁服务（零星）1.5元/家政保洁服务（长期）1元/庭院维护面议洒水车时50不足一小时按一小时计 算拖拉机趟40园区内拖拉机趟60园区外割草机（草坪修整）2.5元/ 含清运油锯时100不足一小时按一小时计算3.3小结4、 片区物业管理分析 温江有多个片区，包括光华片区、大学城片区、国色天香片区等。对此，我组针对其中的国色天香片区进行物业管理分析。在此基础上，以两个典型案例来对该片区物业情况进行分析和说明。 4.1案例一4.1.1物业简介成都合达联行物业服务有限公司（原名：成都和达物业服务有限责任公司）系成都置信集团控股的子公司，是一家集住宅、商业、旅游、医学等服务业态为一体的综合性物业服务公司，一级资质物业服务企业。公司成立于2007年7月12日，成立目的是做高端物业服务商，提高所有项目的物业服务水平和标准。系中国物业协会会员单位，成都市物业协会常务理事单位，并在2010年成功通过ISO9001国际质量管理体系认证。 合达联行历年当选省、市第一金牌物管，所服务项目香颐丽都、牧山丽景被中国建设部授予“全国物业管理示范住宅小区”称号。公司项目先后接待了包括国家建设部、中国物管协会、香港等全国各地物业行业公司、以及新加坡等团体在内的近千批次考察团的参观学习，有着广泛的社会知名度和美誉度。资质等级：一级；服务理念：一切为您所享；注册地址：温江区；4.1.2管理情况目前公司拥有各类专业服务人员、专业技术人员和管理人员2000余人，管理面积近六百万平方米。受聘服务的项目业态覆盖了住宅、商业、写字楼、旅游园区、产业园区等类型，管理项目包括国色天乡住宅、温江区政府办公大楼、中国女鞋之都（西部鞋都）等。 代表性物业管理项目：香颐丽都、牧山丽景等；其中，香颐丽都、英郦庄园位于温江国色天香片区。 （一）香颐丽都香颐丽都总占地面积达2000余亩，是截止目前成都*大规模的房地产开发项目之一。整个香颐丽都为泛欧式建筑风格，是置信“丽都系”的力作。所有住宅均据有江安河*优美*生态的河段，亲水性非常好，零距离享受江安河活水水系。（二）英郦庄园英郦庄园位于成都市温江区万春镇春江路，建筑设计是由澳大利亚柏涛公司代理，一梯两户电梯地中海式花园洋房，环境幽静舒适。4.1.3服务对象评价1）当时在这里买房就是看中他们的物业，真的不错，包括待人接物，门口的保安你每回来一次，都会标志的给你敬礼，我家小孩还会回敬一个，真的觉得很可爱；2）物业非常不错，服务也很到位，保安也很尽职。3）环境较好，定时保洁，总之，物业还是可以的，好评！4.2案例二4.2.1物业简介威斯顿物业管理（香港）有限公司是一家以房地产经营与物业管理为主的物业经营性企业，主要从事高端物业的经营与管理工作。公司通过有效的资源调节和优质物业管理，在实现业主高回报投资收益的同时，努力提升“威斯顿