山东德州中华美食街项目介绍（79页） .pdf

德州中华美食街项目介绍 山东长河豪门投资置业有限公司 2 2 2 2 a.a.a.a. 项目研究核心结论项目研究核心结论 3 3 3 3 综合体的类型：综合体的类型：以商业为核心的综合体项目 产品组合：产品组合：涵盖商业、写字楼、酒店、公寓四大类，共七大产品 中华美食城 家居建材市场 集中式商业 写字楼 酒店 公寓 沿街底商 市场角色定位：市场角色定位：主流市场的领导者，超级区域商业中心 形象定位（情感沟通）：形象定位（情感沟通）： 德州城市商业的新引擎 德州城市升级的节点 鲁西北的财富新地标 将项目定位为将项目定位为“ “ “ “以商业为核心的综合体以商业为核心的综合体” ” ” ”，是德州市未来的城市财富，是德州市未来的城市财富 新地标，将以市场领导者的角色参与到市场竞争中新地标，将以市场领导者的角色参与到市场竞争中 综合体的整体定位综合体的整体定位 4 4 4 4 综合体的规模总量控制在综合体的规模总量控制在32.332.332.332.3万平米相对合理，其中可销售部分商万平米相对合理，其中可销售部分商 业面积为业面积为16.316.316.316.3万平米，建议持有部分商业面积为万平米，建议持有部分商业面积为16161616万平米万平米 综合体的规模综合体的规模 写字楼（销售）写字楼（销售） 3.0万平米 180 plaza180 plaza180 plaza180 plaza 豪悦广场豪悦广场 家居建材市场（持有）家居建材市场（持有） 10.0万平米 酒店（销售）酒店（销售） 1.2万平米 沿街底商（销售）沿街底商（销售） 2.5万平米 公寓（销售）公寓（销售） 3.6万平米 集中式商业（持有）集中式商业（持有） 6.0万平米 中华美食城（销售）中华美食城（销售） 6.0万平米 综合体的合理规模约32.332.332.332.3万平米万平米 销售商业面积：销售商业面积：16.316.316.316.3万平米万平米 持有商业面积：持有商业面积：16161616万平米万平米 5 5 5 5 b.b.b.b.市场研究及项目定位市场研究及项目定位 b1. 城市宏观格局研究 b2. 项目立地研究 b3. 综合体整体定位研究 b4. 产品市场研究及概念定位 6 6 6 6 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 6 6 6 6 德州是翼鲁交界的门户，随着德州是翼鲁交界的门户，随着“南融北接南融北接”城市发展战略的实施，城市发展战略的实施， 德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市 德州是冀鲁两省交界地区的门户，德州是冀鲁两省交界地区的门户， 位于济南都市圈的核心圈层，西与位于济南都市圈的核心圈层，西与 中原城市群遥相呼应，是山东半岛中原城市群遥相呼应，是山东半岛 城市群的重要组成，也是连接京津城市群的重要组成，也是连接京津 冀与环渤海经济圈的重要地域冀与环渤海经济圈的重要地域 随着德州随着德州“ “ “ “南融北接南融北接” ” ” ”的城市发展战的城市发展战 略不断深入，几大经济圈的叠加效略不断深入，几大经济圈的叠加效 应已初显，德州已经成为鲁西北地应已初显，德州已经成为鲁西北地 区重要的交通枢纽和以工贸为主的区重要的交通枢纽和以工贸为主的 区域中心城市区域中心城市 德州德州 城市格局城市格局 1 1 1 1 7 7 7 7 7 7 7 7 德州市的区位优势明显，交通便捷，特别是德城区对周边的县市有德州市的区位优势明显，交通便捷，特别是德城区对周边的县市有 着较强的辐射能力着较强的辐射能力 德州市包括一区两市八县，两个经济德州市包括一区两市八县，两个经济 开发区，总面积开发区，总面积10356103561035610356平方公里，人平方公里，人 口口544544544544万。德城区也成为市域的政治经万。德城区也成为市域的政治经 济和文化中心济和文化中心 德城区的经济发展水平比较周边及下德城区的经济发展水平比较周边及下 属的县市有一定优势，但近年，河北属的县市有一定优势，但近年，河北 的衡水及山东的聊城和滨州在经济总的衡水及山东的聊城和滨州在经济总 量上紧随德州市，有赶超的势头量上紧随德州市，有赶超的势头 德州市是华东、华北重要的交通枢纽德州市是华东、华北重要的交通枢纽 ， 公铁水立体交通完善，特别是随着公铁水立体交通完善，特别是随着 京沪高铁的建设，德州市接受外来影京沪高铁的建设，德州市接受外来影 响及自身对外的辐射能力进一步增强响及自身对外的辐射能力进一步增强 城市格局城市格局 1 1 1 1 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 4890 3729 3351 2728 2473 2279 2110 2077 1969 1716 1545 1376 1351 1201 954 862 461 1 青岛市 2 烟台市 3 济南市 4 潍坊市 5 淄博市 6 济宁市 7 临沂市 8 东营市 9 威海市 10 泰安市 11 德州市 12 聊城市 13 滨州市 14 枣庄市 15 菏泽市 16 日照市 17 莱芜市 8 8 8 8 德州市经济总量达德州市经济总量达1545154515451545亿元，为国内排名第亿元，为国内排名第62626262位，山东省排名第位，山东省排名第11111111 位，经济发展水平处于中等水平位，经济发展水平处于中等水平 2009200920092009年山东省经济总量排名年山东省经济总量排名 单位：亿元单位：亿元 德州市经济总量德州市经济总量 在山东省在山东省17171717个城个城 市中排名第市中排名第11111111位位 经济发展经济发展 2 2 2 2 山东德州长河豪门集团项目_phase i_201009289 9 9 9 德州市经济保持了较快稳定的发展态势，与周边城市相比处于中等德州市经济保持了较快稳定的发展态势，与周边城市相比处于中等 水平水平 亿元，亿元，% gdpgdpgdpgdp2005 200520052005- -2009gdp2009gdp2009gdp2009gdp年均增长率年均增长率 周边城市周边城市2009200920092009年年gdpgdp比较比较德州市德州市2005-20092005-20092005-20092005-2009年年gdpgdp增长情况增长情况 亿元亿元 经济发展经济发展 2 2 2 2 1545.4 3351.4 1350.9 652.1 1375.9 2473.1 12.7% 9.6% 13.2% 15.6% 13.2% 13.4% 德州济南滨州衡水聊城淄博 831.8 1003.4 1180.8 1400.9 1545.4 20052006200720082009 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 28046.0 50376.0 36568.0 14947.0 24613.0 54846.0 德州济南滨州衡水聊城淄博 10101010 德州市的人均德州市的人均gdpgdpgdpgdp达达2.82.82.82.8万元，在周边地区中较为突出，万元，在周边地区中较为突出，按照联合国按照联合国 标准，经济正进入加速发展的阶段，标准，经济正进入加速发展的阶段，中产阶层随之逐渐形成中产阶层随之逐渐形成 元元 周边城市周边城市2009200920092009年人均年人均gdpgdp比较比较德州市德州市2005-20092005-20092005-20092005-2009年人均年人均gdpgdp增长情况增长情况 元元 注：按照联合国的标准，当一个国家或地区人均注：按照联合国的标准，当一个国家或地区人均gdpgdpgdpgdp处于处于3000300030003000美元至美元至10000100001000010000美元之间时，该地区国民经济具备相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段，美元之间时，该地区国民经济具备相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段， 中产阶层将大量出现中产阶层将大量出现 经济发展经济发展 2 2 2 2 15098.0 18071.0 21723.0 24830.0 28046.0 20052006200720082009 山东德州长河豪门集团项目_phase i_2010092811111111 德州市与周边紧邻地区的第三产业发展均有所滞后，对城市未来的德州市与周边紧邻地区的第三产业发展均有所滞后，对城市未来的 发展而言第三产业将成为重中之重发展而言第三产业将成为重中之重 德州德州市市2009200920092009年三产占比年三产占比 %周边城市三产占比比较周边城市三产占比比较 % % 产业发展产业发展 3 3 3 3 12%12%12%12% 55%55%55%55% 33%33%33%33% 第一产业第一产业 第二产业第二产业 第三产业第三产业 54.6% 43.4% 58.4% 46.8% 58.8% 62.8% 33.0% 51.0% 31.6% 42.6% 26.8% 33.6% 3.6% 14.4% 10.6% 10.1% 5.6% 12.4% 德州济南滨州衡水聊城淄博 第二产业第二产业第一产业第一产业第三产业第三产业 山东德州长河豪门集团项目_phase i_2010092812121212 从细分行业看，三产中的批发和零售业、房地产业、交通运输与仓从细分行业看，三产中的批发和零售业、房地产业、交通运输与仓 储物流业、储物流业、信息传输、计算机服务和软件业、住宿和餐饮业为前五信息传输、计算机服务和软件业、住宿和餐饮业为前五 位位 德州德州市第三产业细分行业市第三产业细分行业前五位前五位发展发展 % 产业发展产业发展 3 3 3 3 19%19%19%19% 14%14%14%14% 13%13%13%13% 10%10%10%10% 10%10%10%10% 34%34%34%34% 批发和零售业批发和零售业 房地产业房地产业 交通运输、仓储及邮政业交通运输、仓储及邮政业 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业 住宿和餐饮业住宿和餐饮业 其他其他 山东德州长河豪门集团项目_phase i_2010092813131313 德州市以机械装备、新能源、生物医药、食品及物流等为主导产业德州市以机械装备、新能源、生物医药、食品及物流等为主导产业 ，发展势头良好，为城市商贸服务业的快速发展提供了条件，发展势头良好，为城市商贸服务业的快速发展提供了条件 产业园区分布产业园区分布 产业园区说明产业园区说明 经济开发区经济开发区 占地面积：占地面积：320320320320平方公里平方公里 主导产业：主导产业：新能源利用、空新能源利用、空 调、医药、机械、纺织、食调、医药、机械、纺织、食 品、建材、物流品、建材、物流 运河经济开发区运河经济开发区 占地面积：占地面积：32323232平方公里平方公里 主导产业：能源、化工、纺织、主导产业：能源、化工、纺织、 机械、建材机械、建材 其他园区（如天衢工业园区等）其他园区（如天衢工业园区等） 占地面积：占地面积：10101010平方公里平方公里 主导产业：主导产业：太阳能、太阳能、 中央空中央空 调、电子电工、纺织服装、调、电子电工、纺织服装、 机械制造、轻工食品机械制造、轻工食品 罗庄工业园区罗庄工业园区 运河经济开发区运河经济开发区 科海工业科海工业 园区园区 天衢工业园区天衢工业园区 经济开发区经济开发区 产业发展产业发展 3 3 3 3 山东德州长河豪门集团项目_phase i_2010092814141414 德城区的人口约占全市的德城区的人口约占全市的10%10%10%10%，以非农人口为主，以非农人口为主 德州德州市辖区人口构成市辖区人口构成 人，人，% 德州德州市市市市区人口状况区人口状况 人，人，% 德州市总人口德州市总人口= 569.0= 569.0= 569.0= 569.0万人万人 德城区总人口德城区总人口= 59.7= 59.7= 59.7= 59.7万人万人 人口状况人口状况 4 4 4 4 10%10%10%10% 10%10%10%10% 80%80%80%80% 德城区德城区 陵县陵县 周边其他县周边其他县 71%71%71%71% 29%29%29%29% 非农业人口非农业人口 农业人口农业人口 山东德州长河豪门集团项目_phase i_2010092815151515 从区域看，本项目所在的经济开发区的从业人员数量低于德城区，从区域看，本项目所在的经济开发区的从业人员数量低于德城区， 但工资水平高于其他区域，具备较强购买力但工资水平高于其他区域，具备较强购买力 平均工资平均工资 元元 单位从业人员单位从业人员 人人 人口状况人口状况 4 4 4 4 28417 26185 20575 21647 经济开发区德城区运河开发区全市平均 32119 56404 21658 经济开发区德城区运河开发区 山东德州长河豪门集团项目_phase i_2010092816161616 从德州市现有的商业格局看，是典型的单核商圈，经济开发区出现从德州市现有的商业格局看，是典型的单核商圈，经济开发区出现 了大型购物中心，但区域级商圈尚未形成了大型购物中心，但区域级商圈尚未形成 德州市现有商业格局德州市现有商业格局德州现有商圈说明德州现有商圈说明 德州市现有商业格局为单核商圈，由以德州德州市现有商业格局为单核商圈，由以德州 百货大楼为核心的德百商圈与火车站城隍庙百货大楼为核心的德百商圈与火车站城隍庙 商圈组成的德城区市级商圈，同时出现以澳商圈组成的德城区市级商圈，同时出现以澳 德乐购物广场为核心的新型区域商业中心德乐购物广场为核心的新型区域商业中心 德城区市级商圈德城区市级商圈 城市单核商圈，目前德州消费主要场所城市单核商圈，目前德州消费主要场所 以传统百货、市场为主，批发零售业和以传统百货、市场为主，批发零售业和 餐饮业较为发达餐饮业较为发达 举例：德百大楼、城隍庙市场举例：德百大楼、城隍庙市场 开发区区域商业中心开发区区域商业中心 以澳德乐购物广场为中心，未来开发区以澳德乐购物广场为中心，未来开发区 商业主要场所商业主要场所 新型购物中心的形式，集购物、餐饮、新型购物中心的形式，集购物、餐饮、 休闲娱乐为一体的购物场所休闲娱乐为一体的购物场所 开发区开发区 区域商业中心区域商业中心 德城区商业网点德城区商业网点开发区商业网点开发区商业网点 德城区德城区 市级商市级商 圈圈 山东德州长河豪门集团项目_phase i_2010092817171717 城隍庙商圈为德州商业发源地，城市市级批发兼容的传统商圈，德城隍庙商圈为德州商业发源地，城市市级批发兼容的传统商圈，德 州主要市场汇集的商圈，整体商业档次已显落后州主要市场汇集的商圈，整体商业档次已显落后 城隍庙商圈图城隍庙商圈图 城隍庙商圈构成城隍庙商圈构成 城隍庙商圈情况城隍庙商圈情况 德州商业发源地，城市市级批发兼容的传统商德州商业发源地，城市市级批发兼容的传统商 圈，德州主要市场汇集的商圈，整体商业档次已圈，德州主要市场汇集的商圈，整体商业档次已 显落后显落后 主要项目：城隍庙市场、城隍庙商城、温州城、主要项目：城隍庙市场、城隍庙商城、温州城、 步行街、银座德州店等步行街、银座德州店等 潜在项目：德州国际商贸城潜在项目：德州国际商贸城 业态构成：主要为服装服饰批零兼营的市场，餐业态构成：主要为服装服饰批零兼营的市场，餐 饮均为低档次的临街饭馆，休闲娱乐饮均为低档次的临街饭馆，休闲娱乐ktvktvktvktv相对聚相对聚 集，包括同一首歌、钱柜等本地品牌集，包括同一首歌、钱柜等本地品牌 支持支持 国际商国际商 贸城贸城 温州城温州城城隍庙城隍庙 商城商城 迎宾大迎宾大 市场市场 东方红东方红 市场市场 城隍庙城隍庙 市场市场 银座银座 （德州店）（德州店） 潜在项目潜在项目现有项目现有项目步行街步行街 步行街步行街 山东德州长河豪门集团项目_phase i_2010092818181818 城隍庙商圈为市级中高档零售商圈，位于市区中心位置，基本代表城隍庙商圈为市级中高档零售商圈，位于市区中心位置，基本代表 着德州市主流中高端消费着德州市主流中高端消费 德百商圈图德百商圈图 德百商圈构成德百商圈构成 德百商圈情况德百商圈情况 市级中高档零售商圈，盘踞市区中心位置，基本市级中高档零售商圈，盘踞市区中心位置，基本 代表着德州市主流中高端消费。以德州百货大楼代表着德州市主流中高端消费。以德州百货大楼 为领跑者，品牌效应明显为领跑者，品牌效应明显 主要项目：德州百货大楼、白天鹅电脑市场、国主要项目：德州百货大楼、白天鹅电脑市场、国 美电器美电器 潜在项目：观湖城潜在项目：观湖城 业态构成：主要以德百大楼中高端定位购物为业态构成：主要以德百大楼中高端定位购物为 主，周边分布中西式快餐及休闲餐饮，如过桥缘、主，周边分布中西式快餐及休闲餐饮，如过桥缘、 永和豆浆、永和豆浆、kfckfckfckfc等，休闲娱乐分布等，休闲娱乐分布ktvktvktvktv、剧场、剧场、 影院，如维果、彩虹剧场、世纪影城等影院，如维果、彩虹剧场、世纪影城等 支持支持 潜在项目潜在项目现有项目现有项目 德州百德州百 货大楼货大楼 白天鹅白天鹅 电脑市电脑市 场场 观湖城观湖城 19191919 德州市未来将形成德州市未来将形成“一个市级商圈，六大区域级商圈一个市级商圈，六大区域级商圈”的商业格的商业格 局，本项目处于区域级商圈构建的核心局，本项目处于区域级商圈构建的核心 城市商业发展的基本架构是城市商业发展的基本架构是“ “一条主一条主 轴，两条次发展轴轴，两条次发展轴”，一条主轴即以，一条主轴即以 东风路为核心的商业带，本项目处于东风路为核心的商业带，本项目处于 该核心轴线上；该核心轴线上； 根据商业网点规划，根据商业网点规划， 城市为城市为“一个一个 市级主商业圈，六个区域级商业圈，市级主商业圈，六个区域级商业圈， 若干专业市场若干专业市场”的格局的格局”，本项目所，本项目所 在区域规划为区域级商圈；在区域规划为区域级商圈； 未来随着人口的导入、住宅的开发等未来随着人口的导入、住宅的开发等 本项目与澳德乐、德百家居广场等共本项目与澳德乐、德百家居广场等共 同构成新区的商业中心，并成为德城同构成新区的商业中心，并成为德城 区的区域级商圈区的区域级商圈 注：市级主商业圈为以德百为核心的商圈注：市级主商业圈为以德百为核心的商圈; ; ; ;区域级商业圈分别为铁西北部商业片区、火车站片区、铁西南部商业片区、新区商务片区、天衢商务片区、城南区域级商业圈分别为铁西北部商业片区、火车站片区、铁西南部商业片区、新区商务片区、天衢商务片区、城南 商贸片区商贸片区 德城区未来的商业格局德城区未来的商业格局未来商圈构成的说明未来商圈构成的说明 山东德州长河豪门集团项目_phase i_2010092820202020 德州市商业格局的演变是受城市规划导向、人口流动、房地产开发德州市商业格局的演变是受城市规划导向、人口流动、房地产开发 及交通发展四方面因素所驱动的结果及交通发展四方面因素所驱动的结果 政策规划导向政策规划导向 城市重点向东发展趋势明显，并加大力度发展经济开发区与高铁新区城市重点向东发展趋势明显，并加大力度发展经济开发区与高铁新区 市政府的迁入预示着经济开发区是德州市未来重点打造的区域，有足够的政策支持市政府的迁入预示着经济开发区是德州市未来重点打造的区域，有足够的政策支持 人口因素人口因素 经济开发区是重点人口导入区域，经济开发区是重点人口导入区域，目前区域人口为目前区域人口为12121212万，但当周边楼盘开发入住完万，但当周边楼盘开发入住完 毕，则人口将增至毕，则人口将增至3 3 3 32 2 2 2万左右万左右 人口包括现有居民、行政办公人员家庭和大量当地中高收入群体人口包括现有居民、行政办公人员家庭和大量当地中高收入群体 住房开发住房开发 德州市现有新建住房开发集中在经济开发区的河东新区德州市现有新建住房开发集中在经济开发区的河东新区 目前在建楼盘有高地世纪城、瑞隆天玉铭城、世纪花城、泰和名仕港、兆光目前在建楼盘有高地世纪城、瑞隆天玉铭城、世纪花城、泰和名仕港、兆光 水岸华园、巴赛小镇、华腾御城、蔚来城等十多个楼盘水岸华园、巴赛小镇、华腾御城、蔚来城等十多个楼盘 交通系统建设交通系统建设 东风路、东方红路、广川大道三个主干道与京福高速、大外环线高速的对接，完善东风路、东方红路、广川大道三个主干道与京福高速、大外环线高速的对接，完善 了德州市快速道路网络系统的建立，同时将与高铁站完成连接了德州市快速道路网络系统的建立，同时将与高铁站完成连接 东风路、东方红路向东延伸至陵县也推动了德州市区与陵县东风路、东方红路向东延伸至陵县也推动了德州市区与陵县“ “ “ “一体化一体化” ” ” ”的进程的进程 德州商业格局变化驱动因素分析德州商业格局变化驱动因素分析 支持支持 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 b. b. b. b. 立地研究立地研究 b1. 城市商业格局研究 b2. 项目物业条件研究 b3. 项目交通状况研究 b4. 项目区域价值判断 21212121 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 本项目为综合体项目，根据规划商业总面积达本项目为综合体项目，根据规划商业总面积达40404040万平米，商业规模万平米，商业规模 的合理规模及产品定位为项目主要研究重点的合理规模及产品定位为项目主要研究重点 项目物业要求项目物业要求 用地性质：居住用地用地性质：居住用地 用地面积：用地面积：14.5214.5214.5214.52万平方米万平方米 容积率：容积率：3.03.03.03.0 总建筑面积：总建筑面积：4354435443544354万平米万平米 其中高层住宅其中高层住宅35.5435.5435.5435.54万平方米，万平方米， 商业商业8 8 8 8万平方米万平方米 绿地率绿地率35%35%35%35% 建筑密度建筑密度30%30%30%30% 车位面积车位面积5.815.815.815.81万平方米万平方米 地块二地块二 地块一地块一 地块三地块三 地块四地块四 用地性质：商住混合用用地性质：商住混合用 地，商业，商务办公，住宅地，商业，商务办公，住宅 开发用地。开发用地。 用地面积：用地面积：4.834.834.834.83万平方米万平方米 容积率：容积率：3.03.03.03.0 总建筑面积：总建筑面积：14.4814.4814.4814.48万平方万平方 米，其中高层住宅米，其中高层住宅10101010万平方万平方 米，商业房米，商业房4.484.484.484.48万平方米。万平方米。 绿地率绿地率20% 20%20%20% 建筑密度建筑密度 45%45%45%45% 车位面积：车位面积：1.3 1.31.31.3万平方米万平方米 用地性质：商业用地。美用地性质：商业用地。美 食，文化街。食，文化街。 用地面积：用地面积：8.688.688.688.68万平方米万平方米 容积率：容积率：2.22.22.22.2 总建筑面积：总建筑面积：19.12 19.1219.1219.12万平方万平方 米。其中，高层住宅米。其中，高层住宅5.745.745.745.74万平万平 方米，商业房方米，商业房13.3813.3813.3813.38万平方米万平方米 绿地率绿地率25%25%25%25% 建筑密度建筑密度60%60%60%60% 停车面积停车面积0.75 0.750.750.75万平方米万平方米 用地性质：商业用地。商用地性质：商业用地。商 务办公，商业综合开发地块务办公，商业综合开发地块 用地面积：用地面积：2.322.32万平方米万平方米 容积率：容积率：5.05.0 总建筑面积：总建筑面积：14.614.6万平方万平方 米，为商业房米，为商业房 绿地率绿地率20%20% 建筑密度建筑密度45%45% 22222222 山东德州长河豪门集团项目_phase i_2010092823232323 项目地块主要限制性条件为项目地块主要限制性条件为10101010万体量美食城与万体量美食城与不低于不低于180180米的地标米的地标 性建筑，本研究需要针对不同地块的产品进行详实的分析研究性建筑，本研究需要针对不同地块的产品进行详实的分析研究 项目地块示意图项目地块示意图 物业限制性条件分析物业限制性条件分析 地块限制性条件分析地块限制性条件分析 本项目主要功能产品：本项目主要功能产品： - - - -住宅、住宅性公寓、酒店、集中式商业、家居建住宅、住宅性公寓、酒店、集中式商业、家居建 材广场、美食城、住宅底商材广场、美食城、住宅底商 初步布局：初步布局： - - - -地块一：住宅、住宅底商、美食城；地块一：住宅、住宅底商、美食城； - - - -地块二：住宅、住宅底商；地块二：住宅、住宅底商； - - - -地块三：住宅、家居建材广场；地块三：住宅、家居建材广场； - - - -地块四：标志性建筑、裙楼集中式商业；地块四：标志性建筑、裙楼集中式商业； 关注点：关注点： - - - -集中式商业类型、体量集中式商业类型、体量 - - - -家具建材广场体量家具建材广场体量 - - - -不低于不低于180180180180米的标志性建筑的产品定位米的标志性建筑的产品定位 - - - -政府限制性条件政府限制性条件10101010万体量的美食城合理性建议万体量的美食城合理性建议 地块一地块一 地块二地块二 地块三地块三 地块四地块四 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 b. b. b. b. 立地研究立地研究 b1. 城市商业格局研究 b2. 项目物业条件研究 b3. 项目交通状况研究 b4. 项目区域价值判断 24242424 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 项目处于德城区进入经济技术开发区的入口，城市主发展轴项目处于德城区进入经济技术开发区的入口，城市主发展轴东方红东方红 路、东风路经过项目，并沟通老城区与新城区路、东风路经过项目，并沟通老城区与新城区 项目在城市的区位（项目在城市的区位（1/21/21/21/2） 位于老城区（德城区）与新位于老城区（德城区）与新 城区（经济技术开发区）交城区（经济技术开发区）交 接的区域，是经济技术开发接的区域，是经济技术开发 区最先重点的区域区最先重点的区域 在市政府的西侧位置，距离在市政府的西侧位置，距离 仅为仅为1km1km 东方红路、东风路为沟通老东方红路、东风路为沟通老 城区、高铁新区的主要通城区、高铁新区的主要通 道，也为城市的主要发展轴道，也为城市的主要发展轴 线；线； 周边建筑以高层住宅为主周边建筑以高层住宅为主 同时紧邻长河公园、岔河等同时紧邻长河公园、岔河等 自然景观，离城市名片自然景观，离城市名片“太太 阳谷阳谷”仅用仅用5-105-10分钟的车程分钟的车程 市政府市政府 德德 城城 区区 经经 济济 开开 发发 区区 东方红路东方红路 东风路东风路 长河公园长河公园 岔河岔河 本项本项 目目 老城区老城区 高铁新区高铁新区 25252525 山东德州长河豪门集团项目_phase i_2010092826262626 项目到达城市各大交通枢纽及主要区域可达性较高，均在项目到达城市各大交通枢纽及主要区域可达性较高，均在15151515分钟的分钟的 车程内，极大的提高了项目区域的辐射力车程内，极大的提高了项目区域的辐射力 项目在城市的区位（项目在城市的区位（2/22/22/22/2） 到达地到达地距离（距离（kmkm）时间（时间（minmin） 市政府12 火车站4.59 汽车客运 站 4.39 城市中心2.86 高铁客运 站 11.015 项目地至主要区域车行时间项目地至主要区域车行时间 汽车客运站汽车客运站 火车站火车站 城市中心城市中心 市政府市政府 高铁客运站高铁客运站 本项目本项目 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 项目周边交通可达性、可视性较高，德城区、高铁新区、项目周边项目周边交通可达性、可视性较高，德城区、高铁新区、项目周边 车流可顺畅的到达项目聚集车流可顺畅的到达项目聚集 项目的城市交通车流动线分析项目的城市交通车流动线分析 ：德城区车流：德城区车流 ：高铁新区车流：高铁新区车流 德 城 区 德 城 区 高 铁 新 区 高 铁 新 区 高档高档 住宅区住宅区 中高档中高档 住宅区住宅区 行政行政 商务商务 办公办公 区区 ：项目周边车流：项目周边车流 本项本项 目目 27272727 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 项目地块三面紧邻城市主干道，交通可达性及商业的展示面较佳项目地块三面紧邻城市主干道，交通可达性及商业的展示面较佳 项目周边道路交通项目周边道路交通 b.b.b.b.东方红路东方红路 贯穿运河开发区、德城贯穿运河开发区、德城 区、经济开发区、陵县区、经济开发区、陵县 的城市东西向主干道的城市东西向主干道 道路形态是双向道路形态是双向6 6 6 6车道车道 设计设计 是本项目沟通高铁新区、是本项目沟通高铁新区、 德城区的主要道路德城区的主要道路 c.c.c.c.广川大道广川大道 开发区南北向主干道开发区南北向主干道 道路形态是双向道路形态是双向6 6 6 6车道车道 南接德州市大外环线，交通南接德州市大外环线，交通 四通八达，是本项目沟通南四通八达，是本项目沟通南 北的主要道路北的主要道路 a. a. a. a. 东风路东风路 城市景观道路，连接交通枢纽、行政城市景观道路，连接交通枢纽、行政 中心、商业中心等城市东西向最重要中心、商业中心等城市东西向最重要 的道路的道路 道路形态是双向道路形态是双向8 8 8 8车道设计车道设计 东连接京福高速，高铁站、陵县，西东连接京福高速，高铁站、陵县，西 至汽车站、火车站，是本项目沟通东至汽车站、火车站，是本项目沟通东 西主要通道西主要通道 28282828 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 从局部道路交通来看，项目三面临城市主干道，北侧、东侧均为双从局部道路交通来看，项目三面临城市主干道，北侧、东侧均为双 向六车道，南侧为双向八车道，道路交通优势明显，但道路两侧的向六车道，南侧为双向八车道，道路交通优势明显，但道路两侧的 绿化带对临街商铺的可视性造成一定影响绿化带对临街商铺的可视性造成一定影响 区域道路交通区域道路交通 项目地块项目地块 住宅住宅 住宅住宅 学校学校 住宅住宅 长河公园长河公园长河公园长河公园 住宅住宅 空地空地 东方红路东方红路 双向双向6 6 6 6车道车道 东风路东风路 双向双向8 8 8 8车道车道 绿化带绿化带 广川大道广川大道 双向双向6 6 6 6车道车道 29292929 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 b. b. b. b. 立地研究立地研究 b1. 城市商业格局研究 b2. 项目物业条件研究 b3. 项目交通状况研究 b4. 项目区域价值判断 山东德州长河豪门集团项目_phase i_20100928 本项目处在城市商业发展的核心轴上，商业的展示面好，交通可达本项目处在城市商业发展的核心轴上，商业的展示面好，交通可达 性强，物业规模大，具备打造为区域商业中心的条件性强，物业规模大，具备打造为区域商业中心的条件 从城市角度从城市角度 citycitycitycity 项目处于项目处于围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心的围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心的“ “ “ “一核一核” ” ” ”中心区域中心区域 项目项目位于老城区与新区中间地带的位于老城区与新区中间地带的“ “ “ “一极一极” ” ” ”内内 项目处于项目处于以东风路、东方红路为主线的城市发展轴上，为城市未来商业发以东风路、东方红路为主线的城市发展轴上，为城市未来商业发 展的重点区域展的重点区域 从区域角度从区域角度 regionregionregionregion 本项目位于中高档居住区内，周边社区居民购买能力强，商业需求旺盛本项目位于中高档居住区内，周边社区居民购买能力强，商业需求旺盛 本项目紧邻文体、行政中心，将会有大量行政办公及流动人员利于商业本项目紧邻文体、行政中心，将会有大量行政办公及流动人员利于商业 发展发展 本项目为城市商业副中心，位于东风路商贸区，具备商业先发优势本项目为城市商业副中心，位于东风路商贸区，具备商业先发优势 从地块角度从地块角度 locationlocationlocationlocation 本项目紧邻风景区，中高档居住区包围，本项目紧邻风景区，中高档居住区包围，社区居民和长河公园的游客将社区居民和长河公园的游客将 成为未来直接支撑项目人群成为未来直接支撑项目人群 本项目周边道路均为城市主干道，具备很高的可视性、可达性本项目周边道路均为城市主干道，具备很高的可视性、可达性 本项目为大体量综合体项目，在整体规划调整方面具备灵活性本项目为大体量综合体项目，在整体规划调整方面具备灵活性 项目区域价值判断综述项目区域价值判断综述 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 31313131 32323232 在德州市在德州市“ “ “ “一核、三极、五走廊一核、三极、五走廊” ” ” ”的市域城镇体系空间结构中，本项的市域城镇体系空间结构中，本项 目处在目处在“ “ “ “一核一核” ” ” ”、“ “ “ “一极一极” ” ” ”和和“ “ “ “一轴一轴” ” ” ”上，区位优势极为优越上，区位优势极为优越 德州总体规划概况德州总体规划概况 德城区正构建以德陵都市区为中心的“一体两 翼”区域空间结构，提出了“一核、三极、五 走廊”的市域城镇体系空间结构 “一核”：本项目所在的德州新城定位为城市 中心，围绕行政中心、长河公园以及商业金融 中心的区域构成作为城市空间结构的“一核” “一极”：经济开发区处于减河与岔河的区域 为城市结构空间中的“一极”，位于老城区与 高铁新区中间地带 “一轴”：城市空间结构的“一轴”为以东风 路、东方红路为主线的城市发展轴，远景德州 的城市空间将跨过市区东部京沪客运专线，向 东进一步拓展，陵县成为城市新的发展组团 德州市总体布局结构规划图德州市总体布局结构规划图 全域都市全域都市 化化 城市角度城市角度 1 1 1 1 说明：“一核”为市政府中心，“三极”为德城区、经济开发区（岔河与减河之间）、高铁新区，“五走廊”为纵横五个发展轴 32 3333333333333333 本项目紧邻德州市的行政、文化及商务中心，且周边以高档住宅为本项目紧邻德州市的行政、文化及商务中心，且周边以高档住宅为 主，区位条件优越主，区位条件优越 中高档居住中高档居住 及商贸区及商贸区 高档居住区高档居住区 科教区科教区 商务区商务区 文体、文体、 行政区行政区 工业及产业工业及产业 园区区园区区 东风路商贸区东风路商贸区 文体、行政区文体、行政区：该区域基本形 成，市政府已完成迁入，体育中 心、会展展中心等均以建设完 成，区域较为成熟； 商务区商务区：目前处于开发阶段，以 德政国际商务港为主的项目已经 完成，但商务氛围不浓，发展过 程中 东风路商贸区东风路商贸区：目前仅有澳德乐 购物广场建成，处于商业培育 期，还需商业项目支持 东风路商贸区东风路商贸区：目前仅有 澳德乐购物广场建成，处 于商业培育期 高档、中高档居住区高档、中高档居住区：正 在建设中，其中高地世纪 城、蔚来城一期等楼盘已 经交房入住，该区域为未 来主要中高收入人群导入 区域 东风路商贸区东风路商贸区：目前仅有 澳德乐购物广场建成，处 于商业培育期 区域角度区域角度 2 2 2 2 3434343434 项目地块周边均为住宅区，且紧邻长河公园、市政府，社区居民、项目地块周边均为住宅区，且紧邻长河公园、市政府，社区居民、 政府行政办公人员将是本项目最直接的消费者政府行政办公人员将是本项目最直接的消费者 本项目本项目 长河公园长河公园长河公园长河公园 世纪花城世纪花城 高地高地 世纪世纪 城城 天玉铭城天玉铭城 教育用地教育用地 华腾华腾 御城御城 泰和泰和 名仕港名仕港 兆光兆光 水岸华园水岸华园 行政行政 办公用地办公用地 水岸华园水岸华园 泰和名仕港泰和名仕港 世纪花城世纪花城 天玉铭城天玉铭城 高地世纪城高地世纪城 长河公园长河公园 东风路东风路 东方红路东方红路 广 川 大 道 广 川 大 道 地块角度地块角度 3 3 3 3 河 东 大 道 河 东 大 道 市政 府 35353535 b.b.b.b.市场研究及产品定位市场研究及产品定位 b1. 城市宏观格局研究 b2. 项目立地研究 b3. 综合体整体定位研究 b4. 产品市场研究及概念定位 36363636 以商业为核心的城以商业为核心的城 市综合体市综合体 根据匹配性的研究分析，判定本项目适宜发展为根据匹配性的研究分析，判定本项目适宜发展为“ “ “ “以商业为核心以商业为核心” ” ” ”的的 综合体综合体 城市发展城市发展 本项目位于城市一轴、一极 的城市主发展轴线上 本项目在城市商业网点规划 中的城市商业副中心 商业发展商业发展 整体的城市商业发展正处于向大而全市 场的转变，处于商业发展的机遇期 美食、休闲娱乐等行业的发展尚无大型 的集中式商业，但有很大的潜在需求， 发展潜力大 产业发展产业发展 随着德州产业的逐渐成 熟，特别是研发、总部 等生产性服务业的发 展，对写字楼的需求将 有较大增长 德州高端写字楼市场目 前尚为空白，但已出现 市场进入者 竞争状况竞争状况 德州市尚无大型的综合 体项目 在单功能物业的市场 上，美食城、家居建材城 等零售商业有一定机会， 市场风险较小 自身条件自身条件 本项目要求有180m高的物业，物业 条件基本能满足各类型产品的需求 本项目需包括大体量的美食城 周边区域周边区域 本项目地处德州的核心区，行政、文 化、商务、居住的集聚区 但不在规划商务区内，周边以高端住 宅区为主 本综合体类型选择 3737373737373737 180 plaza 180 plaza 180 plaza 180 plaza 豪悦广场豪悦广场 本综合体的主题定位 项目是德州未来的超级区域商业中心，是融汇项目是德州未来的超级区域商业中心，是融汇“ “ “ “居住、购物、餐饮、居住、购物、餐饮、 休闲、娱乐休闲、娱乐” ” ” ”为一体的商业地标为一体的商业地标 功能定位：功能定位： 超级区域中心，融汇超级区域中心，融汇居住、购物、餐饮、休闲、娱乐居住、购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的城市财富新地标为一体的城市财富新地标 产品定位产品定位 以商业为核心的综合体，涵盖四大类共七大产品：商业（中华美食城、家居建材以商业为核心的综合体，涵盖四大类共七大产品：商业（中华美食城、家居建材 市场、集中式商业、沿街底商）、写字楼、公寓及酒店市场、集中式商业、沿街底商）、写字楼、公寓及酒店 形象定位：形象定位： 一个一个居住与商业完美结合居住与商业完美结合，满足一体化需求，规模优势凸显的城市综合体，满足一体化需求，规模优势凸显的城市综合体 一个一个城市财富新地标城市财富新地标，功能完善，具有品味的，功能完善，具有品味的“ “ “ “德州新城市中心德州新城市中心” ” ” ” 一个可持续发展的新一代城市综合体，一个可持续发展的新一代城市综合体，德州城市升级的典范德州城市升级的典范 开发愿景：开发愿景： 区域可持续发展、企业可持续发展、物业可持续发展、环境可持续发展区域可持续发展、企业可持续发展、物业可持续发展、环境可持续发展 37 3838383838383838 豪悦广场将成为德州市的城市发展、商业进步的助推器，将成为德豪悦广场将成为德州市的城市发展、商业进步的助推器，将成为德 州市乃至鲁西北的财富新地标州市乃至鲁西北的财富新地标 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 豪悦广场豪悦广场 德州市的商业正处于从传统市场向大 而全市场转变过程中，本项目强调规 模优势，将成为德州市未来商业市场 的重要力量 餐饮、娱乐、家居建材市场等均强调 现在城市商业基础上的提档升级，将 成为这些行业的重要领导者 德州市的商业新引擎德州市的商业新引擎 本项目预计将是德州的第一个较 大型的城市综合体项目，对城市 发展是一个值得关注的节点 德州城市升级的节点德州城市升级的节点 本项目地块规划180m的高层，将是德州市 第一高楼，具备成为财富新地标的条件 依托高品质的建筑及规划、中高端购物品 牌的引入，内外兼修，塑造城市新地标 鲁西北的财富新地标鲁西北的财富新地标 38 本综合体的形象定位 3939393939393939 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 豪悦广场豪悦广场 40404040 b.b.b.b.市场研究及产品定位市场研究及产品定位 b1. 城市宏观格局研究 b2. 项目立地研究 b3. 综合体整体定位研究 b4. 产品市场研究及概念定位 中华美食城 集中式商业 家居建材市场 写字楼 酒店 公寓 沿街底商 41414141 市场市场 分析分析 需求需求 分析分析 典型典型 案例案例 项目项目 匹配度匹配度 餐饮占居民消费支出的比重较高，整 体需求旺盛 大型的会