绿城2012年3月绍兴县杨汛桥市场调研报告55p.ppt

绍兴县杨汛桥 市场调研报告,2012年3月,城市概况,市场分析,总结,目录,杨汛桥镇区位,杨汛桥镇地理位置优越，位于杭州市区、萧山、萧山国际机场、柯桥、绍兴县的中间位置,区位：杨汛桥处于绍兴市西北角，与杭州萧山区相邻 距离：距杭州市区约24公里；距杭州萧山国际机场约13公里；距萧山市区约14公里；距柯桥约15公里；距绍兴市区约31公里。规划中的地铁7号线新街站距杨汛桥镇直线距离约5公里，车行距离在10公里以内,在绍兴市的区位,杨汛桥与周边区域位置关系图,在浙江省的区位,绍兴县整体经济实力在绍兴市所辖6区/县中居于首位，经济实力相对较强,绍兴县gdp,20062010年绍兴县gdp及gdp增长情况（gdp单位亿元）,2010年绍兴市各区/县gdp（亿元）排名,绍兴县房地产开发投资,绍兴县2006-2010年房地产开发投资占固定资产投资比重,绍兴县房地产开发投资占固定资产投资的比重逐年稳步上升， 已超出浙江省平均水平,2010年房地产开发投资和固定资产投资情况,绍兴县商品房销售面积,绍兴县商品房销售面积及销售额保持较快增长，且在绍兴市内居于前列,绍兴县2006-2010年商品房销售面积及销售额,2010年房绍兴市商品房销售情况,杨汛桥产业发展历程,2001-2007年,关键词：上市潮、盲目扩张 自2001年12月浙江玻璃在香港成功上市以来，杨汛桥镇共涌现出11家上市企业；融资渠道的灵活多样也给企业埋下了盲目扩张的隐患,2008年,关键词：相互担保融资、一损俱损 几家上市企业之间关系紧密，相互担保借款动辄几十亿，2008年的经济危机引发整个纺织业陷入困境，华联三鑫首先倒下，连带其它对其有债务担保的上市公司陷入财务困境,关键词：恢复中、政府支持、企业自救 企业自救：变卖资产、重组、寻找接手方； 政府支持：1）工业用地转住宅/商业用地，变卖企业土地；2）政府退还企业以往几年税款；3）协调银行出台“不抽贷、不减贷”等为主要内容的同业公约,2009年至今,高速发展期,危机爆发期,杨汛桥产业目前仍处于危机后的恢复阶段， 除宝业集团外，其它上市公司或涉及重组，或搬离杨汛桥,恢复期,杨汛桥现有8家上市公司现状：除宝业集团正常运转之外，其它上市公司或已搬离杨汛桥，或涉及重组,杨汛桥是浙江百强乡镇第1名， 但目前仍处在经济恢复阶段，近年经济总量未见增长,杨汛桥镇经济,经济实力：2010年全国百强乡镇排名第17名，浙江百强乡镇第1名 支柱产业：建筑建材、纺织印染、经编家纺、五金机械 荣誉：杨汛桥是国家可持续发展实验区、全国小城镇综合改革试点区、中国经编家纺名镇、全国环境优美镇和浙江省首批中心镇 人口：杨汛桥本地人口大约4.5万,加上流动人口（产业工人）共约10万人,杨汛桥镇2005-2009年地区生产总值（单位：亿元）,说明：2009年后数据暂未公布,杨汛桥土地市场,杨汛桥2011年土地出让面积约1.9万， 楼面地价约1400元/,杨汛桥镇2008-2011年土地出让面积及楼面价情况（说明：楼面价按容积率上限计算）,杨汛桥镇2009-2011年土地出让明细,杨汛桥土地市场,本项目,杨汛桥规划,杨汛桥镇定位：长三角工业强镇城市化发展的示范区，长三角次中心民营经济创业实验基地，特色产业制造基地和杭州城市群核心区的特色小城市 产业发展总体思路：积极发展生态休闲农业、开拓先进制造业和提升第三产业规模和水平，其中第三产业的发展要以城镇改造为契机，通过改造提升杨汛桥城镇形象，搭建三产服务业发展的平台，增加杨汛桥镇人口吸引力和经济活力,项目位于江桥核心区内，江桥核心区定位为第二产业发展区，以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主,项目,杨汛桥镇经济社会发展战略(2010-2020年)-规划布局,杨汛桥规划,未来规划布局示意图：,杭州瓜沥组团规划,瓜沥组团是城市东南部以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心。,瓜沥组团北部为工业、物流区，南部为居住生活区，规划城市人口5万人。,瓜沥组团,钱清镇规划,空间结构规划： “一核四心，两轴六片”。“一核”指中国轻纺原料市场区；“四心”指行政、文体、商贸和产业四个特色专业服务中心；“两轴”指沿群贤路和钱清大道的两条东西、南北城镇发展轴；“六片”指老镇区、新镇区和四个产业片。 产业发展总体思路：调整农业产业结构，加强绿色农产品基地建设，注重生态农业技术应用，加强农业面源污染防治；提升强质纺织产业，积极拓展非纺产业，重点发展高新技术产业；大力发展钱清原料市场、生产性服务业和新兴服务业,钱清镇城镇总体规划(2007-2020年),钱清镇是杭州湾南岸的重要城镇，绍兴县临杭城镇经济增长带的主要组成，中国轻纺原料中心，现代品质工贸新城,经济处于恢复中： 经历过2008年经济危机对纺织业的冲击，杨汛桥的上市企业或涉及重组，或撤往柯桥，现在杨汛桥的经济仍处于恢复中 地价不便宜： 杨汛桥镇2011年的楼面地价已超过1400元/，容积率一般在1.5-2之间，对于一个乡镇来说，地价相对较高 未来规划利好： 项目位于规划中的江桥核心区内，江桥核心区定位为第二产业发展区，以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主，项目未来规划利好,城市概况小结：,城市概况,市场分析,总结,杨汛桥镇房地产开发水平不高，楼盘体量一般不大,入市项目较少，杨汛桥镇在售住宅项目仅两个 区域房产市场发展水平不高，品质一般 随着供应土地容积率的上升，市场整体供应逐步从多层产品向（小）高层转变；别墅和低密度产品较少,市场概况,未来商品房供应量,从近三年土地供应量估算， 未来几年市场商品房供应量在20万左右,杨汛桥镇2008-2011年土地出让情况,说明：供应土地折算的建筑面积和楼面价都按容积率上限计算,2009年、2010年和2011年供应土地折算的建筑面积之和为256554，除宝业江湾绿园已在售外（总建面5.9万方），未来几年市场供应量约在19.7万左右,市场项目分布,区域类似项目主要分布在杨汛桥镇和钱清镇,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,泰和园,本项目,钱清,萧山,杨汛桥商贸中心,市场项目总价面积段-高层,高层产品主力户型面积多在120-140之间， 均价在6000元/左右，总价多在60-80万/,市场项目高层主力面积及总价情况,市场项目总价面积段-低密度,市场独栋产品主力户型面积为350-600，总价在650-1100万/；其它类型低密度主力面积在250-300，总价在300-420万,市场项目低密度物业主力面积及总价情况,宝业江湾绿园（在售）,典型项目,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,宝业江湾绿园（在售）效果图,独栋效果图,高层效果图,立面材质： 全干挂石材 装修标准： 毛坯,鸟瞰图,典型项目,宝业江湾绿园（在售）销售情况、客户来源,客户来源： 高层除本地客户外，萧山过来的比较多，占比约为20%；别墅客户以杨汛桥本地客户为主，外地客户占比较少 置业关注： 客户主要看重江景资源，这从临江楼栋的销售情况明显较非临江楼栋好可以看出。萧山客户以自住为主，多为首次置业，自住客主要看重这边的低价格,典型项目,31,33,说明：31#楼和33#楼之外，其它楼栋均已对外销售,推盘情况：,万豪国际大厦（在售）,典型项目,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,万豪国际大厦（在售）图片,典型项目,效果图,实景,立面材质：涂料 土地年限：40年 业态分布：共27层，1-6楼为商业裙楼，7-20层为酒店式公寓，21-27层为写字楼,万豪国际大厦（在售）销售情况、客户来源,客户来源： 以杨汛桥本地客户为主，另外约有30%的客户来自于萧山，还有小部分客户来自于钱清 置业关注： 本土客户主要买来作过渡性自住和投资，萧山客户则以投资为主，自住客户较少,典型项目,推盘情况：,杨汛桥商贸中心（售罄）,典型项目,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,杨汛桥商贸中心（售罄）,典型项目,杨汛桥商贸中心户型配比情况,效果图,实景,总建面10万，主力户型为联排260-280、多层和高层120-140；将于2012年10月份面市,未来竞争项目-铭洋盛世钱门（待售）,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,铭洋盛世钱门效果图,物业类型：6栋高层、2栋多层，共654套；10栋联排共30套,未来竞争项目-铭洋盛世钱门（待售）,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,一期初步规划为中式古建筑风格的商贸一条街， 总建面为6.2万，目前处于筹建阶段,用地面积：61593平方米 总建筑面积：62000平方米 容积率：1.0 建筑密度：51% 绿地率：25% 机动车停车位：300个,未来竞争项目-杨汛桥商贸一条街（筹建）,规划图,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,项目由临街五联商铺和传统中式宅院组成， 其中商业2万，住宅4万,未来竞争项目-杨汛桥商贸一条街（筹建）,未来竞争项目-泰和园（在建）,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,该项目规划住宅2万，商业6000； 现处于打桩阶段，根据工期要求，最快将于2013年上半年面市,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,未来竞争项目-万豪国际御景苑（在建）,该项目规划建筑面积12万， 其中住宅约10万，目前处于打桩阶段,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,整体品质不高： 在售项目大多做工粗糙，整体品质感一般，从立面材质来看，以涂料和釉面砖为主，石材应用较少，整体品质不高 中小房企为主： 除宝业集团相对规模较大之外，市场多以中小房企为主 经济型户型为主： 高层产品主力户型面积多在120-140，均价在6000元/左右；低密度物业户型面积多在250-300，均价在1.1万/ 本地客户为主，萧山客户为辅： 一般70%的客户来自于本地，有20%左右的客户来自于萧山，购买普通住宅的萧山客户以自住为主，多是首次置业，他们主要看重这边的低价格,市场分析小结：,城市概况,市场分析,总结,总结：,威胁 当地经济仍处于恢复中，中高端客户实力存疑：经历过2008年经济危机对纺织业的冲击，杨汛桥的上市企业或涉及重组，或撤往柯桥，现在杨汛桥的经济仍处于恢复中,机会 市场物业品质不高，高品质物业稀缺：市场多以中小房企为主，楼盘品质整体较低，产品品质存在很大的提升空间 客户容量的可扩展性：杨汛桥有部分客户来源于萧山，若做好目标客群营销，则客户具有很好的可扩展性 未来规划利好：项目位于规划中的江桥核心区内，江桥核心区定位为第二产业发展区，以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主，项目未来规划利好,谢谢,说明：该部分数据来源于第三方机构对绍兴市和绍兴县房交会现场咨询者的访谈,附件：客户分析,为了解杨汛桥市场客户的购房需求，某第三方机构借房交会进行针对性的需求调研，以一对一面访的方式在绍兴市和绍兴县房交会现场发出问卷260份，回收有效问卷251份，通过对问卷结果进行分析，对市场的客户有以下认识。,价格成为第一障碍，市场看空观望情绪浓,此次参加房交会的客户中看房选房的比例达到54%， 八成客户认为目前房价过高，楼市政策不明朗，购房时间延长，预计1年内购房的只占到了四成，近五成的购房者等待楼市抄底，以最低价入市，观望和等底情绪浓厚。,目前，购房者以刚需为主，七成购房者是婚房或改善性置业，43%的购房者已拥有一套住宅，三套及三套以上的占到10%。购房者年龄层主要集中在20-40岁之间，78%为绍兴本地的职业者，外地客户偏少，尤其是外省的购房者。,自住改善需求为首，本地客户占主流,房型选择上，以两房三房居多，两房比例为33%，三房比例相对较高，占到了45%。四成购房者意向购买面积则主要集中在100-140，100-150万元的总价预算是市场接受度最高的，首付30-50万元是多数购房客户的基本心理预期。,两房三房、100-150万元总价接受度最高,私营企业主最具购买力，年轻白领为主流,被访者中，公司的普通员工比例最高达到了24%，企业中高层占到13%。由于绍兴的产业结构等原因，私营业主比例达8%。自由职业者和全职太太等看房者达两成，离退休人员是购房者的重要组成，多是为自己老年生活改善生活环境，或是为子女看房。购房者的家庭结构以三口之家为主，其次，未婚和新婚夫妇占到了三成。,通过问卷数据分析，购房者仍对柯桥城区和越城区认知度较大，两区存在较强购房互动需求，镜湖、袍江、迪荡成为三大新兴区域，兰亭、平水、钱清等周边镇级配套也相对完善，唯有杨汛桥相对独立，研究认为其基本难以吸引外围需求，除非有杨汛桥地缘倾向。,各区域本地化需求较强，杨汛桥相对独立,深访说明,q：您在这边做生意多久了？杨汛桥家电购买情况怎么样？ a：快12年了。这边的人太高档的不会来买的，除非朋友要，一般我们不进货的。有钱的都去萧山那边买的，杨汛桥那边消费高点。 q：那童先生，杨汛桥这边的人去萧山那边买房子的多吗？ a：蛮多的，我有两个朋友就在萧山那边买房子，孩子也在萧山那边读书。这里的人对于小孩子读书很重视的。 q：那萧山人到杨汛桥来买房子的有吗？ a：这个不知道，应该有。 q：您这店铺是自己的吗？租金多少一年？ a：不是我们自己的。我们这个租的比较早，120多平才5万多一年，价格还是蛮实惠的。 q：您觉得的这边的商铺价格怎么样？ a：高，比我们这里贵多了。 q：您将来会考虑买商铺吗？ a：这个要看，发展的好的话肯定的，机会合适还是会考虑的。 q：杨汛桥这边都哪些人比较多？ a：这边厂里打工的人很多，但是最近走了一万多人很多，由于锡箔厂出事了。所以晚上这边治安很差。,q：听说这几年杨汛桥这边的经济有所下滑是真的吗？ a：外面都在说的，钱都流到个人口袋里去了。像旁边的浙江玻璃，前段时间就出问题了。玻璃厂那个谁的妹妹家里遭小偷，小偷随手拿了一袋钱，开始报案说30万警察没管，最终说出来是被偷了90万，后来警察也急了，结果抓到了小偷，小偷都说只是随便一拿家里还有很多，后来那个姐姐被抓进去了。 q：杨汛桥这边个人还是很有钱的吧？ a：是很有钱的，但是来路都不正当的，想炫富又不敢。 q：您觉得邮电局那边的位置怎么样？ a：那边的位置好的，靠近中心了，比我们这里人要多。 q：如果在那里有住宅和商铺，您会考虑购买吗？ a：住宅我不会买了，家里有房子了，是自己家建的。商铺的话要看，如果好的话我也会考虑的。 q：那您如果购买房子的话，你会买多大的？比较关注什么？ a：房子么肯定越大越好咯，140平方米左右，关注的话物业服务很要紧，这边治安太差。 q：杨汛桥这边业余生活都干嘛呢？ a：都跑去萧山，基本不会在本地，杨汛桥低的高的饭店都开过，都开不起来。,童先生职业：家电行老板年龄：40岁现居：杨汛桥年收入：20万左右,陈先生职业：经商、炒股年龄：44岁 现居：杨汛桥年收入：50-100万,q：杨汛桥这边商铺和住宅您觉得怎么样？ a：这边商铺很好的，杨汛桥总鹅菜场那边的商铺都买不到，都是宝业他们内部搞掉的，我同学买了一层。杨汛桥这边有钱人多。 q：您觉得邮局那边怎么样？ a：那边位置好的。发展起来应该不错的。 q：如果住宅的话，您比较关心哪些？ a：规模大的话，物业好的话，买的人肯定多，这边临江绿苑刚开的都买不到，全部内部被定完了。主要杨汛桥这边也没有什么好的楼盘。 a：说实话我们这里的人年轻的时候在外面赚钱，老了还是要回杨汛桥的。我们老子头回杨汛桥，孩子都在外面的。 q：目前杨汛桥人到萧山、柯桥买房子的人多吗？ a：多的，我自己在柯桥和萧山就有几套房子，最近行情不好。 q：这些物业你是自主还是投资？ a：我们么投资的，住住还是杨汛桥这边方便，主要熟悉么。,q：别墅你们比较在意哪些方面因素？ a：环境、物业管理，这个是肯定的，如果有好的话，我也考虑要买的。 q：一般多少总价的你们能够接受？ a：这个是这样的，杨汛桥这边的人有钱的还是蛮多的，手上的闲钱还是多的，多少钱不是主要的，像宝业开的那个别墅29套，定的人有160多，全部被他们宝业内部的定了。 q：什么建筑风格的你们比较能接受？中式的能接受吗？ a：中式也不错的，毕竟我们绍兴这边文化历史也比较久了。外面现在欧式的太多了。 q：杨汛桥这边的商业氛围不是很好，你会选择到这边来消费吗？ a：老婆都到坑山那边去保养做护理的，这边没有啊。感觉懒懒散散的，如果好点的话这么近肯定喜欢这边消费的。 q：您平时注重养身保健吗？ a：健康么肯定的，我们每年去浙医检查身体的，要2000多一次类。,邵先生职业：商人年龄：40岁 现居：海宁 年收入：50-100万,q：杨汛桥这边商铺和住宅您觉得怎么样？ a：住宅肯定好的，听说上次宝业那边别墅买的很好，很多人抢。商贸城那边的商铺卖的很好。 q：您觉得邮局那边怎么样？ a：那位置绝对好的。 q：如果住宅的话，您比较关心哪些？ a：就是符合老百姓点么，不要太高，地方大点。我们老百姓毕竟是老百姓，房子还是拿来住的，最好设计的合理点，空间大点。 q：目前杨汛桥人到萧山、柯桥买房子的人多吗？ a：很多，我在萧山买了1套，杨汛桥这边好的楼盘没有。 q：这些物业你是自主还是投资？ a：我买的比较早了，投资的，那时候大家都在买么，房子么不管怎么跌都总在的咯。 q：别墅你们比较在意哪些方面因素？ a：环境肯定的，物业服务要好，现在这边的楼盘好的物业管理的不多。,q：一般多少总价的你们能够接受？ a：这个不好说，好的话，只要承受的起肯定会买的，你说我们退休了肯定还是需要一个地方养老对不对。自己家里建的房子物业管理没有，环境也差，肯定希望住开发商建的。 q：什么建筑风格的你们比较能接受？中式的能接受吗？ a：能接受，像我们农村么，西式的房子有点土不土，洋不洋的。 q：杨汛桥这边的商业氛围不是很好，你会选择到这边来消费吗？ a：没有人来开发啊，好好的弄下，我们杨汛桥潜力还是很大的。 q：您平时注重养身保健吗？ a：我经常去杭州空军疗养院休养和检查身体的。在外面做生意辛苦，身体肯定都在意的。,王先生职业：经纺老板 年龄：40岁 现居：杨汛桥年收入：100万以上,q：杨汛桥这边商铺和住宅您觉得怎么样？ a：像我们杨汛桥这边的房子开发的本来就少，少么肯定就好。 q：您觉得邮局那边怎么样？ a：那边位置是好的，就是现在的比较乱。 q：如果住宅的话，您比较关心哪些？ a：户型、朝向、风水，我们这边的人说懂也懂，说不懂么也不懂，但是风水很看重的。 a：户型么要实用，宽敞点，住着舒服。 q：目前杨汛桥人到萧山、柯桥买房子的人多吗？ a：肯定多的，我们杨汛桥离萧山也近，我身边很多朋友都在那边买房子了，还有杭州。杭州房价高。 q：这些物业你是自主还是投资？ a：那边我们又不会去住的，肯定是投资的。 q：别墅你们比较在意哪些方面因素？ a：别墅么要大点，像宝业那边开的别墅最小的要300多方，买的人还是很多的。环境还要好点，以后我们退休养老住住舒服。,q：一般多少总价的你们能够接受？ a：我一个朋友在绍兴买了1000多万的房子，装修弄弄至少1500多玩吧，杨汛桥这边有钱，房子好自然有人来买的，价格合理点就行了。 q：什么建筑风格的你们比较能接受？中式的能接受吗？ a：中式可以的。 q：杨汛桥这边的商业氛围不是很好，你会选择到这边来消费吗？ a：你不要看看这里商业乱七八糟，那些五金店啊一年都几十万的哦。我觉得有规划点，档次高点的商业，消费的人还是很多的。我们杨汛桥在萧山一年都几亿的消费类，本地有好的话肯定在这边的么。 q：您平时注重养身保健吗？ a：我会定期去杭州做检查，我自己也在吃些滋补品的，一般去杭州一次性会买很多回来，这样可以吃很久。,邵先生职业：政府官员 年龄：60岁现居：杨汛桥年收入：不详,q：目前杨汛桥有哪些规划？ a：目前地块前面的铁路道口在造，等造好么，到萧山就十分钟。年底的时候差不多通了。 a：地铁也有规划到杨汛桥这里，以后杭州人到这里也方便了，你到市区堵堵起码半个多小时，跟到杨汛桥差不多了。 a：听说南边有万科要进来建住宅，整个这边的发展力度还是很大的。 q：地块那边有个技校怎么样？ a：那个是精工搞的，还要大大扩招，每个中心镇都要有个技校，前清镇没有技校，所以也要挂到这里。 q：这边的商业发展的怎么样？ a：这边大大小小的饭店生意还是不错的，大家都知道的么，现在全国禁酒驾，中午喝了酒又不能跑到萧山去吃，在这边么没人管。,q：还有其他哪些规划吗？ a：镇上目前在前面江桥那边要搞物流公司，规划很大的。对于当地的经济发展还是有很大支持的。 q：镇上对于城镇建设有哪些方面的措施？ a：目前杨汛桥在发展新农村建设，对于外来开发商，政府拿掉土地款的一部分，剩下来给我们的钱，我们全部返还开发商。 q：目前杨汛桥人口有多少？ a：本地人口31000人，外地人口大概60000多人，由于很多厂都搬到外面去了，原来有90000多人。 q：杨汛桥的经济情况怎么样？ a：绍兴