长沙奥林匹克花园案例研究2010.ppt

长沙奥林匹克花园 案例研究,【长沙豪宅代表作】,【省府官邸 大户人家】,产品概况,主要技术指标,项目规划,户型产品,产品品质,项目定位,品牌塑造与推广,重要营销节点,媒体表现,销售业绩,主要客户特征,长沙奥林匹克花园,目录,销售情况,客户分析,营销策略,发掘潜在客户,项目地址: 雨花区湘府中路 开 发 商: 长沙市湘天房地产开发有限公司 占地面积: 34万平方米 建筑面积: 55万平方米 开发期数: 四期 物业类型: 小高层、高层 容 积 率: 1.6 绿 化 率: 50% 总 户 数: 2810户 楼梯配比: 一梯两户 住宅栋数: 35栋 交楼标准: 毛胚 物业管理费：普通住宅1.6 元/月 楼王未定,项目基本情况,项目区位情况,位于湘府路中段，长沙市中央政务区的核心地段 ，长株潭融城的核心板块，辐射力和聚集效应，领袖全城 。 城市主干道中轴线核区交通区纽 ，贯穿城市三大主干路韶山南路、芙蓉南路、万家丽路，通往长沙市中心及京珠高速、机场都相当方便。 未来轻轨在此经过，到达株洲、湘潭、长沙市区更加方便 ； 成熟商业氛围，红星商圈聚集人气，带动区域发展及人气。,项目整体规划,三期乾台、坤台、 楼王麒麟阁,项目最高端产品， 面积均在180以上,5a级写字楼,国际级酒店,奥运冠军星光大道,环社区景观步道,景观泳池,泛运动广场,滨水环跑径,泛运动会所,项目整体规划,整体建筑项目整个建筑外观采用art-deco风格，趋于几何的挺拔竖向线条、强调对称、干净利落；大块渐成的风格，金字塔状的台阶式构图形成强烈的视觉感受和独特的韵律感； 立面是中世纪欧式风格建筑上根据地方特色进行了简化，线条多不杂，建筑形态注重沉稳大气，高耸挺拔； 对墙面色彩、质感的变化，以及建筑细部造型如屋顶、飘窗、阳台栏板、空调外机座板等，注重设计统一和谐，使各组团建筑饰面具有较强的识别性，形成完整统一的小区外貌。,整体建筑风格,art-deco，古典艺术雍容,园林景观设计,一条主轴：由2万多平方米的奥林匹克广场、上万平方米的运动mall，世界冠军星光大道和4000平方米的渗透性水系共同构成； 二大板块：北面是靠湘府路的商业配套板块，主要包括：运动mall，国际级酒店、5a级写字楼和奥林匹克广场等大型的商务、运动、休闲、生活配套设施； 五大组团：分别是雅典组团、悉尼组团、北京组团、中心乾台组团、洛杉矶组团，五大洲风情各异，以不同的经典建筑、园林风情、文化内涵、成为风格鲜明的世界奥林匹克文化荟萃之地。,臻品园林，皇家风范,近万平米观澜大湖，纳风华万象,滋养万物，却不与万物争利，水之上善境界。长沙奥林匹克花园钓鱼台源于对生命意义的思辨，始成观澜湖。 上善之水在这里化作各种形态，叠水、瀑布、溪流、湖脉脉相连，最后凝聚成五条景观溪流汇入中央观澜大湖。 以五川汇流的生生不息，诠释“海纳百川，有容乃大”的中华大家哲思。,园林景观设计, 72米跨度星光大道，接受世界的仰望,园林景观设计,星光大道巧妙地借用地势，借鉴北京皇家天坛的设计理念，从北往南步步抬升，到楼王位置达到最高，有君临天下之威仪。,园林实景展示,乾台规划情况,占地面积: 6671.5平方米 建筑面积: 76085平方米 建筑类别: 高层 物业类型：高端主旨 容 积 率: 1.99 绿 化 率: 50% 总 栋 数：7栋 总 户 数: 254户 车位配比: 1：1.68,乾台组团 坐落在小区最中心 环4000湖而立 5条水系环绕 7栋建筑围合成“聚宝盆” 8大智能家居解决系统 ic卡智能电梯； 户式中央空调系统； 中央除尘系统； 户式新风系统； low-e中空门窗系统； 户式中央热水系统； 户式中央纯净水处理系统； 霍尼韦尔智能家居系统,楼王麒麟阁 359-538 北俯星光在道 南揽4000湖景 2梯1户 景观电梯,乾台规划情况,乾台作为楼王组团，全部规划为150以上的大户型，以大平层豪宅的形象占领市场，因此其大户型的规划要比一般的楼盘大胆。 主力户型为193-248的四房，占总套数的84%。 但492-522的超大户型为复式户型，只有4套；359的大户型，也仅占8%，共20套。,乾台户型配比,仆人专梯,主人观光电梯,工人套间,超大入户花园,南北5阳台,气派入门玄关,奢华主卧套房,南北连厅+双阳台,阳光浴室,仆人专用通道,多功能房,户型创新设计,景观视觉性的传达,第一层最私密空间,第二层次私密空间,第三层公共活动空间,第五层过渡空间,第四层工作空间,户型创新设计,完善的功能分区及动线设计,仆人专梯,主人观光电梯,奢华主卧套房,阳光浴室,仆人专用通道,多功能房,户型创新设计,体现尊贵生活的设计元素,畅销户型解析,畅销户型：196 4房2厅3卫 畅销理由：二线楼王，面积适中,一梯两户板式楼，户型方正，空间大气，南北穿堂风设计，通风采光好，双入户通道 设置三阳台，观景效果好 三套房设计，主要卧室均采用大飘窗设计，居住空间外延，并且完全融入室外景观，室内布局变化灵活，自由空间任意发挥，主卧室预留衣橱，带阳台和书房，使主人独享自己的私人空间，在卧房里工作、学习、休息、观景十分惬意。,畅销户型解析,畅销户型：358 5房3厅4卫 畅销理由：楼中之王，绝佳景观,一梯两户板式楼，户型方正，空间十分大气，南北穿堂风设计，通风采光好 观光电梯，倍显尊贵，双入户通道，更方便 南向入户花园阳台与起居室挑空，更显大气，室内布局变化灵活，自由空间任意发挥 设置六阳台，观景效果好 多套房设计，生活起居更方便，主卧室预留衣橱，带阳台和书房,智能化系统,长沙奥林匹克花园乾台采用八大智能化系统，是目前长沙市场家居配置的最高标准，仅陈本就达到2000元/平米以上。 另外，在配套的智能化系统中均采用世界名牌，如“霍尼韦尔”等世界品牌。,八大智能系统 成就最适合居住的平层豪宅,电梯,楼王组团采用了豪华升级版的国际品牌电梯，原装进口，量身定制，豪华轿厢，高档实木内饰，大理石拼花地面；智能化ic卡设计，无需按键，刷卡后电梯自动停在户主家门口，尊崇独享。,中央空调系统,户式中央空调系统 专为大宅户配备的户式独立空调系统，提供多个房间的供冷、供热需求，确保冬、夏两季供热与制冷的质量，避免每个房间逐一安装空调器的累赘。,中央除尘系统,户式中央除尘系统 引进清洁能力是一般吸尘器5倍的户式中央除尘系统，给居室一个最洁净的环境，让居者真正远离尘嚣。 采用品牌为爱迪士和布朗几大知名牌之一,新风系统,户式中央新风系统 采用全热交换新风主机，可以保证送入新风的同时很少的损失室内的热量， 可以提供人体健康所需的新鲜空气，送入室内的新鲜空气由于氧气渗透压不同，会逐步由新风送风口扩散到室内各个角落。,热水系统,户式中央热水系统 每户采用大容量的燃气容积式热水器，并在管道上设循环泵，保证各用水点即开即用热水，其热源在冬天向中央空调提供辅助加热，省去了中央空调电辅加热，节约能源并提高了效率。,净水系统,中央纯净水系统 采用中央水处理系统，包括：中央净水系统、中央软水系统、中央纯水系统三个部分。可以去除水中杂质、杀菌，降低水的硬度，实现家庭用水的各种需求，保护自己和家人的健康。,智能家居系统,可视对讲系统、智能灯光控制系统、电动窗帘控制系统、智能家电控制系统、背景音乐系统、家庭安防系统、智能监控系统、家居综合布线系统、远程控制和通讯系统等。家居智能选用世界顶尖控制品牌霍尼韦尔，深圳的豪宅红树西岸就是用的此品牌系统。,低辐射门窗,低辐射中央门窗系统 夏季能有效地控制太阳能辐射，阻断远红外线辐射；冬季能提高室内玻璃表面温度，有效防止露珠凝结、保持视线清晰。夏隔热，冬保温，低反射率，低辐射，可有效减少空调能耗，亦可防止家具及织物褪色，让您生活品质更臻善。,藏风聚气，居者大安,楼王组团位于“玄龟”南部中央位置而建，居于正穴，正所谓藏风聚气之地，居者大安。 中心景观依照“高一寸为山，低一寸为水”的风水理论设计，中轴水系由地势落差层层跌落，楼体随着地势步步抬升，面向景观水系中轴，临水而居，不仅视野开阔，景观宏伟，更是上善若水，运旺财通。 建筑合理布局于景观湖周边。楼体分布如两翼环抱，呈“太师椅”状，寓意稳坐江山。整体布局又似“聚宝盆”,寓意财富源源不断，聚而不漏。,细节之美,私家生活大堂，只为您的身份标榜,单元底层特设豪华私家生活大堂，配备专业保卫级ic卡门禁控制系统，专供本单元成功人士私享。延伸您的客厅空间，成为您社交、生活的第三度平台。平凡与尊贵，喧闹与宁静仅一门之隔。,细节之美,vip私人会馆，一个阶层的荣耀,楼王组团会馆采用vip准入制，会馆拥有健身、娱乐、餐饮、会客等多元化尊贵设施，拟建咖啡吧、瑜伽馆、棋牌室、spa会所、球馆等设施。墙里墙外，彰显一个阶层的荣耀。,细节之美,酒店式家政秘书服务,“尊贵高尚、人文关怀、个性服务、精品特色”。,细节之美,产品总结,乾台布局于景观湖周边。楼体分布如两翼环抱，呈“太师椅”状，寓意稳坐江山。整体布局又似“聚宝盆”,寓意财富源源不断，聚而不漏。全而观之，乾台坐落于聚宝盆的制高点，位极至尊。 长株潭融城发展需要，整个长沙正在进行深度南拓，红星村一带愈显其辐射能力和中心地位；而随着省政府的南迁，这里成为城市的新中心，而长沙奥林匹克花园正处于省政府南迁和长株潭融城的中心位置上，未来的区域价值极高。 乾台采用的8大智能化系统，刷新长沙对于豪宅的新定义；配置标准超过早期豪宅金色屋顶、西山汇景等，成为名副其实的长沙豪宅代表作。,长沙奥林匹克花园“乾台” 之所以能成为长沙豪宅代表作， 除了得天独厚的土地资源外，“品质”是其最大的优势！,产品概况,主要技术指标,项目规划,户型产品,产品品质,项目定位,品牌塑造与推广,重要营销节点,媒体表现,销售业绩,主要客户特征,长沙奥林匹克花园,目录,销售情况,客户分析,营销策略,发掘潜在客户,奥林匹克花园经历多年，遍布全国，不再只是长沙标志性豪宅，亦不仅仅是一个楼盘的名字,而是一个品牌及地产品质的象征,品牌概念,从北京，到全国21个省、4个直辖市，51个项目 8年43城51站，奥林匹克花园领跑中国城市新生活。,品牌概念,品牌概念,上海奥林匹克花园 （2001年） 首批推盘，两天售罄，实现销售1.6亿,长沙奥林匹克花园 （2005年） 一期、二期当日开盘即售罄,北京奥林匹克花园 （2002年） 首期开盘即售罄，二期尚未推出已有千余人排号等购。,创造无可复制的品牌价值,品牌价值,乾台御墅 后别墅时代先锋作品,长沙奥林匹克花园,项目定位,三市融城中心省府邻 长沙豪宅代表 奥林匹克花园 楼王组团 乾台御墅,项目定位,乾台御墅,第三代别墅开篇之作 用纯正的豪宅血统 奢华的空间尺度、无微不至的细节关怀、无可挑剔的精诚品质 引领长沙别墅居住发展模式进入后别墅时代,项目定位,总体推广策略 像做奢侈品一样做推广 话题入市、高举高打、精准传播,广告推广策略 前期推广以当地大众媒体为主、全国专业化与小众化点对点精准传播为辅；中后期除在重大营销节点发布大众媒体广告外，日常广告以点对点精准传播为主,活动推广策略 深耕“圈层营销”，实现真正的“跨界”营销,异地推广策略 配合“圈层营销”，以巡展、推介会为主，活动与广告推广同步。,推广模式,推广模式,推介类：产品推介会、细节推介会、样板房鉴赏等； 品鉴类：红酒品鉴、雪茄品鉴、茶艺品鉴等； 比赛类：万人健身走、围棋赛等； 定制类：名人大讲堂、名媛堂、开光大典等； 战略联合类：是跨界营销的双赢模式，比如名车试驾、奢侈品新品发布、奢侈品联合举办宴会等； 日常类：儿童嘉年华、百年奥运知识图片展等。,推广模式,奥龙会馆 高端人群相互交流、沟通，休闲、娱乐生活的互动平台与空间,长沙奥林匹克花园“名媛堂” 以新时代成功知名女性为代表，以她们的生活点滴为蓝本，围绕与她们生活息息相关的有关美容、汽车、理财、居家、珠宝、奢侈品等话题展开,线上推广:,线下拓客:,以“体验营销”为主体的圈层活动营销 与长沙各顶级私人营销会所、名车俱乐部、高端商场建立战略联盟,长期与其共同经营会员活动； 长期举办圈层活动,吸引客户上门;不定期举办小众高尚活动,如名媛堂、开光大典、自驾游、名人大讲堂等； 地县市进行小型饭局营销式产品推荐会,媒体炒作点对点传播 +地市小众推广 以户外/报纸/杂志/网络软性炒作迅速引起市场关注; 以报纸软文/杂志刊中刊/产品手册/短信等进行点对点传播； 利用已经建立的地市推广网络,针对少数富有阶层进行小众推广.,传播方式,营销节点,年底客户答谢,营销筹备,8月6日 启动推广,8月22日 开始认筹,10月中下旬开盘,开光大典,异地拓展 开始,国庆节样板间开放,娄底推荐会,2010年 乾台交房,主要推广区域,湖南省内地县市自2008年起，长奥先后在郴州、邵阳、娄底等举行项目推荐会，并在当天五星级酒店、高档场所放置项目楼书作为宣传推广，联合当地政府开展看房团，自驾游等活动，迅速提高了项目知名度和认可度。 广州深圳沿海城市2009年，通过开光大典活动吸引到来自广州、深圳甚至港澳台以及国际友人等客户到访，并通过举办、承办多种高端论坛活动吸引一线城市高端客群。,“祈福星城 平安中国”开光大典,由洗心禅寺、中国金牌易经研究院、湘天地产共同主办，长沙各大主流媒体、湖南14个市州媒体首次联动报道 加拿大、澳大利亚、新加坡等地的华人代表；湘籍著名人士、部分知名企业家、知名高校学术专家均有参加 当天推出30套房源一抢而空，其中总价高达760万的顶层复式被一香港神秘富豪买走，刷新了长沙平层豪宅的价格历史。,营销活动,“明伦书院国学大讲堂”,营销活动,与明伦书院湖南岳麓国学堂联合举办的长奥“国学大讲堂”活动 由上海电视大学教授、央视百家讲坛特约讲师鲍鹏山和中国青年政治学院谷振诣教授分别讲授“墨子兼爱天下之人的处事哲学”和“鬼谷子赢的谋略纵横术”两个主题的课程。 来自省内各大型企业董事长、总经理、政界高层领导以及奥林匹克花园业主等近70人社会高端人群参与本次活动,营销活动,邀请到各行各业的董事长、总裁、总经理及高层管理人员约200人出席 香港风驰集团董事局主席、中国广告业十大经理人、华人最具实战的企业家导师李践先生，亚洲首席演说家、著名行销大师、台湾亚洲卓越极限公司总经理梁凯恩先生，超越巴菲特的作者、台湾华波超巴投资有限公司董事长周皇仁先生进行了生动的演讲。,“企业如何在寒冬中发展”高峰论坛会,2008年，长奥首次异地推介会在郴州举行，之后在2009年等多次组织、参加郴州购房团、郴州房交会等活动。 继郴州推荐会成功后，又先后在邵阳、娄底举行推荐，并组织高端客户自驾游等活动。 每场活动吸引了当地上百位高端客户。,切,切,营销活动,通过圈层营销 长沙奥林匹克花园渐渐形成了一种“气场”，一种氛围；将财富阶层聚集起来 不但能为既有业主们提供增值服务 还吸引大批潜在客户,营销策略小结,在长沙，只有1/10000的人能入主楼王乾台,稀世宅品，中国大家,瓏隐于乾台,比肩世界科技的官邸豪宅,长奥阶段性推广主题：,长奥豪宅领袖地位不可动摇,市场反馈：广告推广调性很高，能引起高端客户群共鸣以及给其以荣耀感,媒体表现,产品概况,主要技术指标,项目规划,户型产品,产品品质,项目定位,品牌塑造与推广,重要营销节点,媒体表现,销售业绩,主要客户特征,长沙奥林匹克花园,目录,销售情况,客户分析,营销策略,发掘潜在客户,2005年10及2006年6月,一期雅典组团两次开盘皆于开盘当日销售一空； 2007年1月及2007年7月,长沙奥林匹克花园二期北京公馆两度开盘,两度热销,成为长沙楼市的一个神话； 2009年11月，再次延续传奇，乾台开始销售，三个月销售率达70%。,销售业绩,产品概况,主要技术指标,项目规划,户型产品,产品品质,项目定位,品牌塑造与推广,重要营销节点,媒体表现,销售业绩,主要客户特征,长沙奥林匹克花园,目录,销售情况,客户分析,营销策略,发掘潜在客户,成交客户主要由长沙本地、周边地区，以及湖南省内的上层高端人士组成，大多用于自住，另有部分人购买为了日后升值