红星·蚂蚁SOHO春节前营销推广策略56p.ppt

岁末冲锋,红星蚂蚁soho春节前营销推广策略,part1 问题聚焦,全年2.7亿回款计划，目前回款1.7亿。春节前还有1亿的回款任务。 一个亿的销售指标，如何实现？,营销使命：,100000000元/6500元=15384 15384/40=384 15384/70=219,销售任务分解：,要完成今年的销售任务，意味着至少需要350套以上的出货。 春节前仅两个月的销售周期，意味着平均每周需要出货38套。,按照上周35套的出货速度。至少要保持目前的销售速度才能达成目标。 问题是：1、天气越来越冷，市场越来越冷，销售难度越来越大； 2、单价提升，性价比优势降低，营销上又缺少新的刺激点。,非常时期,非常任务,非常之策,平均每周出货38套,市场淡季步步紧逼,？,问题聚焦：,part2 策略方向,一、借势&造势,1、借政策大势，强化商业地产投资价值,商业地产与商品住宅的关系如同“双生花”，一朵枯萎便有一朵繁华。2010年的楼市调控，对商品住宅市场来说可谓是一次不小的打击，可对商业地产来说却是一次难得的机遇，尤其是“限购令”之后，更多手握重金的投资客则是将投资的主战场转向了商业地产。 红星蚂蚁soho作为商业地产，除了不受政策影响，更具有面积小，总价低，回报率高的投资优势，所以在接下来的推广中，必须将这一优势强化，吸引受政策影响转投商业地产的投资客户。,2、借区域大势，强化郑东新区投资价值,郑东新区经过几年的发展，目前基础设施已经基本成型，尤其是临近cbd区域土地价值稀缺性日渐突出，郑东新区吸引了全省投资客户的关注。对于本案而言，郑东cbd门户位置更是项目的价值本源，郑东新区的投资价值，必须坚定不移地强化。,3、制造案场热势，持续引爆市场,按照目前的营销策略，案场缺乏新的刺激点引爆市场。被动的形势下，更加需要主动出击。所以需要人为制造新的话题，通过持续不断地案场活动，吸引新老客户对项目的持续关注，保持案场的持续人气和持续热度。,二、坐销&行销,被动营销向主动营销跨越。坐销与行销两条腿走路。安排部分置业顾问走出案场，深入周边专业市场，新政、巩义、新密等地市市场，深挖团购客户，争取一切可以争取的客户资源。,三、自住&投资,前期客户主要以投资为主。两房单价和总价相对较高，投资回报率与一房比较劣势明显，导致两房销售滞后，因此后续的推广中，除了强化投资价值，更要兼顾对过渡型自住需求的深入挖掘。将客户层面进行扩大。 不放过任何一个潜在客户。,销售策略与推广动作整合出击,策略方向总结：,在目前的市场环境和销售压力下，单纯依靠常规的推广动作，很难从根本上解决所有的销售问题，必须通过灵活的销售策略与精准的推广策略形成整合之势，提高客户到访率和现场转化率。,借势造势保持热度,坐销行销有机整合,投资自住都要深挖,part3 执行策略,执行策略总纲,周末暖场 + 老带新优惠策略,跨界营销 + 品牌联动策略,地市行销 + 团购优惠策略,线上价值升级线下组合出击,线下组合出击:,线上价值诱导:,投资诱导：市场政策导向 + 区域潜力,自住诱导：精装产品价值 + 区域价值,地产俱乐部 + 媒体俱乐部,一、线上推广,投资客关注的,区域升值潜力 短期租金收益 长期投资回报 ,自住客关注的,居住生活品质 未来升值潜力 自身购买能力 ,他们共同关注的,区域、配套、精装、价格,项目最能打动他们的,显性的：cbd门户位置推动物业的升值潜力 隐性的：精装修、会所、花园营造的高档品质,项目价值重新认识,一个本源价值,多重增值保障,cbd门户价值,精装修,空中会所,空中花园,双地铁,性价比,与区域价值相比，产品价值只是项目加分的常规武器，惟有cbd门户价值，是项目的核武器。 精装公馆因cbd而贵，空中花园因cbd而贵，空中会所因cbd而贵一切都因为在cbd而价值斐然。,cbd价值运营体,绑定cbd：项目虽然不在cbd，但却是cbd的附属价值体； 价值运营体：突出项目价值与cbd之间潜在的价值关联。,户外传播主题：,cbd价值运营体,38-88平米mini精装公馆，宜商宜居宜投资,第1系列创意报广强化cbd门户投资价值,郑东cbd未来的高级白领住在哪里？ 睿智的人们早已盘算,你已经看到，cbd旁的房租价格一直涨声不断； 你当然知道，cbd商务办公每天诞生多少新晋白领； 你更加明白，cbd只有办公，高级寓所却一片空白； 红星蚂蚁soho，cbd价值运营体，38-88精装公馆 与cbd同步未来，与睿智者分享先机。 38-88平米精装公馆新品加推，全城争藏！,报广上增放40一房户型图,因为每个人都有一个财富梦，所以soho族们正在日益壮大；因为每一个梦想都需要一个支点，所以与cbd的大亨们发生关系，自然不能远离cbd；因为睿智您的早就洞悉此中真意，所以您应该去看看红星蚂蚁soho，38-88平米mini精装公馆，cbd旁可以办公的soho公馆。 38-88平米精装公馆新品加推，全城争藏！,第1系列创意报广强化cbd门户投资价值,日益壮大的soho族们不会远离cbd！ 睿智的人们早就明白,报广上增放72两房户型图,配合硬广的软文炒作,“限购令”驾临！商务公馆成投资热门,内容概述： 新政后投资趋势商业地产、商务公馆成热门； 项目的投资价值空间mini，低投资门槛，高回报率。,cbd旁一套公馆的幸福跳板,第2系列创意报广强化cbd门户自住价值,创意说明：以故事情景呈现，展现一套70精装公馆带来的幸福质变。,第2系列创意报广强化cbd门户自住价值,cbd旁阿基米德的花花世界,创意说明：以故事情景呈现，展示理想主义家如何撬动大生活。,在空中会所 与客户谈判,短信： 通过银行基金vip客户、车友俱乐部、健身中心vip客户、工商局企业名单、书吧、咖啡吧vip客户、短信媒介公司客户资源进行点对点渠道营销 针对人群：投资客 dm： 针对周边建材、物流市场集中派发，深挖区域内的潜在需求。,点对点传播dm、短信,二、线下推广,线下组合拳1：老客户再度开发,周末暖场活动 + 老带新优惠策略,周末客户答谢暖场活动，配合老带新优惠策略，将会大幅度提高老客户主动推荐新客户的可能，让老客户的价值发挥最大。 老带新促销建议双向优惠： 老客户推荐新客户，购买一房获赠价值1000元商场购物券；购买二房获赠价值2000元商场购物券；新客户购房额外享受1个点优惠。,周末暖场活动主题,红星蚂蚁soho客户答谢系列活动,diy捏面人,11月第三周：玩转diy,diy美 甲,diy蛋糕,diy花艺,diy泥陶,diy是英文do it yourself的缩写，又译为自己动手做，秋意渐浓，正是五彩斑斓的享受季节。为倡导环保低碳理念，特举办本次diy手工作品，创作出具有独一无二的手工品，红星蚂蚁soho不但积极为业主建设精益求精的硬件设施，更努力营造独具气质的人文风貌和谐、优雅、精致同时可以提高红星蚂蚁soho浓郁的社区文化生活氛围。,11月第四周：理财我做主,“财源广进”理财讲座 理财是永不退色的时代话题，我们特地邀请著名的理财专家为客户在理财方面排忧解难，顺便对当前形势进行点分析，十分受欢迎。让业主感到在红星蚂蚁soho不仅能了解财源广进的方法，同时学习为固定资产增值。通过此活动加强客户对红星蚂蚁的依赖性和忠诚度。,12月第一周：红星蚂蚁soho家居沙龙,现代年轻人越来越注重生活品质的提升和家的温馨感的营造，针对此我们特地邀请名流家居专家讲授最时尚的国际家居理念，迎合蚁族追求潮流的心理，使他们走在时代的最前端，为业主提供家居知识的同时，加深客户对红星蚂蚁soho精装修概念的认同。,内容：亲子教育 婚姻家庭 养生课堂,12月第二周：周末大讲堂,现代人都比较追求健康快乐、邻里家庭关系的和睦，通过亲子教育、婚姻家庭、养生课堂都可以教业主正确地处理孩子成长在家庭中所面临的问题，提升家庭幸福指数，营造幸福和谐社区，让业主充分感受到红星蚂蚁soho“以人为本”的服务理念，提升红星蚂蚁soho品牌的美誉度，同时在创新营销理念更上一个台阶。,娱乐游戏活动是放松压力的做好方式，在互动游戏区，增设桌上足球，投篮机等娱乐游戏，并增加儿童充气堡等游戏区域，整体活动体现出温馨的人文关怀，通过玩游戏的形式既娱乐了自我，增加了业主对红星蚂蚁soho的好感。既宣传了企业的理念，又能在玩游戏空闲时间里看各个户型。,12月第三周：游戏大冲关,12月第四周：圣诞嘉年华,为了让现场拥有一个时尚优雅的气氛，用人体彩绘展、热情桑巴舞电子乐队调酒足球宝贝表演激情歌曲等精彩的节目,营造时尚优雅的氛围，用最丰富的节目、最诚挚的态度、最饱满的热情，来回馈每位业主朋友。让业主再次的感受红星蚂蚁贴心的服务氛围，给业主留下深刻的印象，产生购买冲动。,1月第一周：中国养生文化沙龙,活动内容：养生专题讲座（互动性）、功夫茶表演、品饮（茶） 礼品：台湾茶果礼包,1月第二周：中国美玉鉴赏沙龙,活动内容：玉器投资价值分析、私藏玉器现场鉴定、美玉秀、玉展,活动礼品：白玉手机挂链,1月第三周：闻香识女人,活动内容：选购及鉴赏法国香水讲座（香味的选择、喷洒香水的正确方法、香水的保存、法国香水特点等）、香水diy（自己动手调配香水，每人限一瓶）、香水展示、模特秀,礼品：dior香水一瓶（5ml）,线下组合拳2：新客户跨界拓展,跨界营销 + 品牌联动策略,项目的价值显而易见，尤其是现场体验之后，性价比优势更加凸显。 所以，无需担心客户买单，只需要将具有购买能力的客户引到现场。 与宝马mini俱乐部、银行vip俱乐部进行品牌联动，实现资源共享， 走出地产做地产，则可以网罗大批高端投资客户。,红星蚂蚁soho-宝马俱乐部车友狂欢沙龙,活动1：12月5日,项目离宝马4s店一路之隔，是宝马车主和会员经常出没之所。可充分利用项目与宝马4s店之间的邻居关系，举行俱乐部联谊活动。 将项目7楼空中会所，挂牌宝马会员俱乐部，宝马4s店可免费将此作为客户活动基地，宝马会会员可自发在此举办各种聚会。会所可免费提供咖啡、茶饮、果品等。 挂牌当日，举办宝马俱乐部车友狂欢沙龙活动。 优惠刺激宝马会会员购买项目，可获得1-2个点的价格优惠。,宝马俱乐部挂牌红星蚂蚁soho空中会所,媒体炒作扩大活动影响：,网络软文、报纸新闻：,短信：,红星蚂蚁soho，宝马的选择！热烈祝贺宝马会员俱乐部挂牌红星蚂 蚁soho空中会所。郑东cbd38-88平米精装公馆，与宝马一样mini。 55558888,招商银行vip会员俱乐红星会所,活动2：2011年1月2日,与宝马会员俱乐部原理一样，与招商银行进行协商，将项目7楼空中会所，挂牌招商银行vip会员俱乐部，长期举办沙龙体验，招商银行可免费将此作为客户活动基地，举办客户聚会活动。会所可免费提供咖啡、茶饮、果品等。 挂牌当日，举办挂牌仪式，邀请招商银行vip会员参加活动。 优惠刺激招商银行vip会员购买项目，可获得1-2个点的价格优惠。,招商银行vip会员俱乐部,挂牌红星蚂蚁soho空中会所,媒体炒作扩大活动影响：,网络软文、报纸新闻：,短信：,红星蚂蚁soho，招商银行的选择！热烈祝贺招商银行vip会员俱乐 部挂牌红星蚂蚁soho空中会所。cbd价值运营体，38-88平米精装 公馆新品加推，全城争藏。55558888,线下组合拳3：新客户跨界拓展,地市行销拓展 + 团购优惠策略,郑州的新密、新郑、巩义等周边地市矿产资源丰富、经济实力雄厚，聚集了大量的财富阶层，据统计，郑东新区的房产投资，相当一部分都来自于郑州的地市客户。经过几年的市场教育，地市客户投资郑州房产的意识已经非常明显。 尤其是在新政策背景下，项目的投资价值愈发明显，所以建议派遣部分营销团队，分期对新郑、新密、巩义等地大型企事业单位（如矿务单位）进行单位团购拓展。同时，配合1-2个点的团购优惠刺激，迅速引发羊群效应。,线下组合拳4：圈内公关活动,地产俊杰俱乐部 + 传媒精英俱乐部,充分利用红星蚂蚁soho空中会所的优势，挂牌地产俊杰俱乐部，邀请房地产相关领导、以及地产圈内中高层领导共同参与挂牌仪式。空中会所长期作为地产人士的聚会地点，并免费提供茶饮等服务。,郑州地产俊杰俱乐部,借红星蚂蚁soho空中会所的现场资源，挂牌郑州传媒精英俱乐部，邀请大河报、郑州晚报等报业传媒、以及搜房网、新浪房产网的传媒人士共同参与挂牌仪式。空中会所长期作为聚会地点，免费提供茶饮等服务。,郑州传媒精英俱乐部,阶段整体铺排计划总览,户外,报纸,贺年信息,11.18报广+软文,短信,每周三