2011淮南市谢家集区世纪阳光步行街商业定价报告.pdf

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景a座3 0 2号 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -t e l : 0 5 5 4 - 6 8 8 8 4 8 3- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 zeon pdf driver trial .tw 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景a座3 0 2号 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -t e l : 0 5 5 4 - 6 8 8 8 4 8 3- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 第一部分第一部分 商业产品概况及分析商业产品概况及分析 一一、现状现状： 1、世纪阳光步行街分为一、二层； 2、一层门面多为 40 平米左右，少量为 90- 120 平米左右的商铺； 3、一层部分商家选择位置较好的两间 40 平米左右的门面，租赁 后将两间打通使用；部分 90- 120 平米较大的门面因位置不佳 或经营压力过大，多呈现闲置或转租状态； 4、一层商业业态多为服饰、化妆品、银行、儿童用品、便利店等 社区类商业，知名品牌店铺较少； 5、二层二层商铺面积较大，多为 300- 400 平米，拥有室外独立楼梯上 下； 6、二层二层现为中、大型餐饮、台球俱乐部、儿童摄影等需要较大使 用面积的商业。 本项目目前是社区服务型与商铺型兼具的商业街区本项目目前是社区服务型与商铺型兼具的商业街区，目前市场竞目前市场竞 争力相对较弱争力相对较弱。 二二、优势优势： 1、世纪阳光步行街项目位于谢家集蔡新路与平山路交叉口西侧约 200 米 zeon pdf driver trial .tw 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景a座3 0 2号 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -t e l : 0 5 5 4 - 6 8 8 8 4 8 3- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 处，周围商业氛围浓厚，地段优势明显（见本页附图） ； 2、项目周边小区集中，人口密集，人流量大； 3、交通便利，多辆公交线路经过（20、111、121、813 路公交车） ； 4、附近有四小、二十五中、中国银行、建设银行、工商银行、东方集团 医院、蔡楚大酒店，合家福超市，教育生活娱乐设施齐全，是西部城区的 核心区域； 5、项目定位为商业步行街，相比周边脏、乱、差的私人店铺，有较明显 的品质优势； （附图） 华联商厦华联商厦世纪阳光百货世纪阳光百货 三三、劣势劣势： 1、项目目前尚未形成一定的商业氛围，且周边大型商场较多，导致市场 竞争激烈； 2、依托新华村而设沿街商铺，目前主要消费人群仅为周边社区居民，外 来人流量不大，辐射范围不够广泛； 3、以新华村出入口广场为界，广场以北的店铺因临近平山路，人流量较 大，经营情况较好；广场向南的道路因勘建村的阻挡，几乎形成死胡同， 使得大部分外来消费人群不愿深入步行街南侧，导致广场以南的店铺经营 zeon pdf driver trial .tw 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景a座3 0 2号 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -t e l : 0 5 5 4 - 6 8 8 8 4 8 3- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 惨淡，商业价值大大降低（见本页附图） ； 4、一层商铺面积大小分布不均，进深及面宽不同； 5、二层商铺面积比较大，总价过高。 （附图） 本项目具备一定的潜在优势本项目具备一定的潜在优势，若能通过加强管理若能通过加强管理、后续开发后续开发（如如 能拆除勘建村能拆除勘建村，打通南北道路打通南北道路，对产品价值提升将具有重大的意义对产品价值提升将具有重大的意义） 等方式解决自身劣势等方式解决自身劣势，可在此区域形成较有规模的商业街区可在此区域形成较有规模的商业街区。 zeon pdf driver trial .tw 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景a座3 0 2号 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -t e l : 0 5 5 4 - 6 8 8 8 4 8 3- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 第二部分第二部分 商业产品定价思路及推算商业产品定价思路及推算 一一、 一层商铺价格推算一层商铺价格推算： 方法方法 11 ：租金还原法租金还原法 目前本项目的商铺均由世纪阳光公司代理租赁，故采取同类地段商铺 商业产品整体定价商业产品整体定价 市场推演市场推演 方法一方法一：租金还原法租金还原法方法二方法二：市场比较法市场比较法 结合销售目标和去化要求结合销售目标和去化要求 商业产品定价商业产品定价 市场调查市场调查 zeon pdf driver trial .tw 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景a座3 0 2号 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -t e l : 0 5 5 4 - 6 8 8 8 4 8 3- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 的租金水平为参照，采用租金还原法租金还原法，再结合本项目的具体情况来进行定 价。 租金还原法的基本思路租金还原法的基本思路就是主要运用租金与售价的关系，通过租金来 推算售价。我们以目前调研范围内各物业的租金状况为基准，根据通用公 式来推算项目商用物业的售价： 年租金收入年租金收入 投资回报年限投资回报年限 = 商业售价商业售价 表： 项目内一层商铺租金情况（商铺具体位置见下页附图） 区位编号区位编号经营项目经营项目（面积面积） 平均租金平均租金 （每平米每月租金每平米每月租金） a某服装店（9 5 ）5 1 b某日杂店（5 0 ）4 9 c某服装店（7 0 ）4 9 . 8 d某儿童摄影 （1 1 5 ）4 2 . 8 e某品牌鞋店（9 5 ）4 2 . 1 f某银行（未进场 1 4 0 ）3 6 g某日化用品店（5 0 ）3 3 （附图） zeon pdf driver trial .tw 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景a座3 0 2号 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -t e l : 0 5 5 4 - 6 8 8 8 4 8 3- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7 依据以上调查数据可计算出，该项目产品每平米每月租金均价约为 4 3 . 34 3 . 3 元元，则每平米年租金收入约为 5 1 9 . 65 1 9 . 6 元元；根据淮南市场现状及本项目 区域因素，投资回报年限按 1 51 5 年年 计算： 年租金收入年租金收入 投资回报年限投资回报年限 = 商业售价商业售价 5 1 9 . 6 元1 5 年=7794 元元 因此因此，通过租金还原法计算通过租金还原法计算，世纪阳光步行街一层商铺建议销世纪阳光步行街一层商铺建议销售单价售单价 约为约为 7 8 0 07 8 0 0 元元。 方法方法 22 ：市场比较法市场比较法 根据周边商铺租金水平，对此项目产品售价进行推算： 表 1 ：拟合程度比较 zeon pdf driver trial .tw 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景a座3 0 2号 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -t e l : 0 5 5 4 - 6 8 8 8 4 8 3- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8 花溪商城 店面 唐山东路路 口沿街 唐山东路 里街 公交总站 沿街 蔡新路沿街 某品牌服饰 蔡新路沿街 某品牌油漆 店 比较内容比较内容权重权重 拟合程度拟合程度拟合程度拟合程度拟合程度拟合程度 地段4 0 %0 . 80 . 80 . 90 . 90 . 80 . 7 形象2 5 %0 . 60 . 60 . 50 . 60 . 70 . 9 规划1 0 %0 . 60 . 50 . 60 . 60 . 80 . 8 项目规模5 %0 . 60 . 60 . 50 . 50 . 90 . 9 开发商品牌1 0 %0 . 80 . 60 . 60 . 50 . 90 . 9 户型产品1 0 %0 . 90 . 80 . 80 . 70 . 80 . 9 拟合程度拟合程度1 0 0 %7 2 %7 2 %6 5 %6 5 %6 5 %6 5 %6 3 %6 3 %8 2 %8 2 %8 5 %8 5 % 表 2 ：拟合价格推算 区位编号区位编号地址及经营项目地址及经营项目 平均租金平均租金 （每平米每月租金每平米每月租金） 拟合程度拟合程度推算价格推算价格 a花溪商城店面5 0 - 7 0 元/ 月7 2 % b 唐山东路路口沿街 钱江摩托（3 5 ） 9 0 元/ 月6 5 % c唐山东路里街4 0 - 6 0 / 月6 5 % d公交总站沿街4 0 - 7 0 元/ 月6 3 % e 蔡新路沿街 某品牌服饰（9 0 ） 9 0 元/ 月8 2 % f 蔡新路沿街 某品牌油漆店（2 0 ） 5 0 元/ 月8 5 % 4 7 . 4 元/ 月 4 7 . 4 元/ 月 依据以上调查数据计算，周边商铺每平米每月租金均价约为 6 5 . 86 5 . 8元元， 着重考虑到所调查商铺的地段、商业氛围、人流量、商业户型、开发商品 牌及项目规模等因素与本项目的拟合程度，世纪阳光步行街商铺产品每平 米每月租金均价约为 4 7 . 44 7 . 4 元元，因此因此，通过市场比较法计算通过市场比较法计算，世纪阳光步行世纪阳光步行 街一层商铺建议销售单价约街一层商铺建议销售单价约为为 8 5 0 08 5 0 0 元元。 zeon pdf driver trial .tw 上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 地址：淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景a座3 0 2号 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -t e l : 0 5 5 4 - 6 8 8 8 4 8 3- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 9 三三、市场价格分析市场价格分析： 1 、通过租金还原法，世纪阳光步行街商铺一层可实现销售单价 7 8 0 0 元； 2 、通过市场比较法，世纪阳光步行街商铺一层可实现销售单价 8 5 0 0 元； 3 、经过上述调查、计算、权衡，预计世纪阳光步行街商铺一层可实现销售 单价约在 8 2 0 08 2 0 0 元左右元左右。考虑到勘建村尚未拆迁考虑到勘建村尚未拆迁，