房地产建筑业营改增企业涉及部门分工实务V.pptx

,房地产、建筑业营改增 实务篇业务分工与落地,本课程面向对象为： 基础篇：普及介绍，面向会计、业务、法务、管理人员、高管全部人员 实务篇：营改增实际问题，以会计为重点，业务、法务管理人员 落地篇：营改增业务分工：前期、预算工程成本、销售、法务、财务 战略篇：企业运营方面思考，主要面向决策高管 技术篇：主要介绍IT升级，相关部门人员 【本讲稿只提供给客户及合作伙伴内部使用】,PPT课件使用说明,01,02,03,基础篇：增值税原理规定,实务篇：建筑地产行业操作,落实篇：业务部门分工落地（重点讲解）,目 录,04,战略篇：架构设计股权并购,05,技术篇：IT系统升级与税控,01,02,03,基础篇：增值税原理规定,实务篇：建筑地产行业操作,落实篇：业务部门分工落地,目 录,04,战略篇：架构设计股权并购,05,技术篇：IT系统升级与税控,NO.1,基本原理,增值税,36号文,工程物资,流转环节，道道征收，只对增值部分征税，不重复,出售商品房 5550,税款：1170/1.17*17%=170,税款：2200/1.1111%=220,税款：5550/1.1111%=550,应交增值税=220-170=50,应交增值税=550-220=330,增值税计税原理,其他国家增值税对比表,建筑业,房地产,与甲方可议价：双方最优开票则抵扣进项开专票 与甲方不可议价：首选低税率【老项目清包工甲供】 甲供将是重要合同条款： 1条钢筋算不算甲供? 不可议价：不轻易接受甲方 要求开具11%发票 可以接受按规定开票,计税原理选择【在法规框架内】,老项目： 4月30日之前开工是标识 新项目：供应商比较就看不含税进价谁最低 VS:S S/1.03 S/1.06 S/1.11S/1.17 新项目合同处理:要建筑企业签订11%考虑可执行,未来与发展, 许多细则规定近期会密集发布，天天学习； 国家5000亿税务红利我们必须关注，合理利用； 0、3%、5%、6%、11%、13%、17% 既提供了筹划可能也增加了征管难度，但无交易依托的筹划及发票开具都会给企业招致严重风险。,未来与发展与提示,NO.2,房地产 新规,营改增,36号文,小规模纳税人,简易征收,不能抵扣税额,增值税营业额,普通发票,税务代开专用发票,纳税人,一般纳税人,税额抵扣,专用发票,房地产业的改革与变化,纳税人：在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。,房地产业,房地产业的改革与变化,一、房地产业主要涉及以下税目： （一）房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目； （二）房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。 二、不征收增值税项目 （一）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。 （二）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。,房地产业,房地产业的改革与变化,1、房地产企业销售自行开发的房地产项目、出租不动产适用的税率均为11% 2、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售房地产项目、出租不动产业务，征收率为5%。 3、增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 4、一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 5、简易计税方法的应纳税额 应纳税额=销售额征收率 销售额含税销售额（1征收率）,房地产业,营改增给房地产业带来的主要变化,NO.2,建筑业 主要变化,营改增,36号文,在中华人民共和国境内提供建筑服务的单位和个人，为增值税纳税人。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 在境内销售提供建筑服务是指建筑服务的销售方或者购买方在境内；,纳税人俱乐部 400-650-9936,营改增给建筑业带来的主要变化,建筑服务税目注释 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。 包括工程服务 安装服务 修缮服务 装饰服务 其他建筑服务。,纳税人俱乐部 400-650-9936,营改增给建筑业带来的主要变化,一、纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 一般纳税人适用税率为11%；小规模纳税人提供建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的建筑服务，征收率为3%。 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 二、一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 三、简易计税方法的应纳税额 应纳税额=销售额征收率 销售额含税销售额（1征收率）,纳税人俱乐部 400-650-9936,营改增给建筑业带来的主要变化,营改增给建筑业带来的主要变化,01,02,03,基础篇：增值税原理规定,实务篇：建筑地产行业操作,落实篇：业务部门分工落地,目 录,04,战略篇：架构设计股权并购,05,技术篇：IT系统升级与税控,NO.3,新规梳理,增值税,36号文,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,地产老项目可以选择简易计税按按5%征收率计税,原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。 2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。,2016年5月1日后取得固定资产不动产抵扣,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。,一般纳税人2016年4月30日前取得的不动产出租计税,1、销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%） 【引申】是含税价款减除土地价后余额）再除以算不含税收入，但是日常实务中因会计上已经是不含税收入，(会计不含税收入*1.11-土地）/1.11 =会计不含税收入-土地/1.11 2、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 3、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 4、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面 积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 5、支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。,房地产一般纳税人在收入扣土地价款扣除如何计算,一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。,一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产如何征税,（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+11%）3% （2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）5% （3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5% (4)其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款： a.出租住房：应纳税款含税销售额（1+5%）1.5% b.出租非住房：应纳税款含税销售额（1+5%）5%,纳税人提供不动产经营租赁营改增后如何进行预缴,1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。,房地产一般纳税人如何享受老项目政策,不能抵扣,同时纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 依据：36号文试点有关事项的规定 注释利息不能扣除，使很多企业希望落空，土地可以间接扣除，建筑业可以凭甲供材等方式实现低税率，两行业税负应都不会上升，企业还可以用好统借统还优惠政策。,贷款利息抵扣增值税?,统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。 统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。,统借统还政策是否还执行应用,1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。 2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 注建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,建筑业一般纳税人如何选择按3%计税,纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款： （1）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+11%)2% （2）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+3%)3% 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。 纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。,纳税人跨地提供建筑服务，计算应预缴税款,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 注释对于回迁房文件未做规定，如视同将增加税负，房企业应特别关注营改增后旧改、回迁项目；,营改增后视同销售有几种情形,（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,不得抵扣的进项税额,不得抵扣的进项税额,征税机构 （一）营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。 （二）纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。,纳税义务发生时间、纳税地点,纳税义务发生时间 一般而言，增值税的纳税义务发生时间是收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。但对于房地产行业的不动产租赁服务采取预收款方式的适用特殊规则，即其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,纳税义务发生时间、地点,纳税地点 固定业户总分支机构不在同一县(市)，但在同一省范围内的，经省财政厅(局)和国家税务局批准，可以在总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。 影响分析 两个纳税人进行合并缴纳增值税，很大程度上解决了集团内企业进项税的使用，解决了资金调配，这样使账面上的进项税额通过集团内抵扣变成了现金。,纳税义务发生时间、地点,营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表,房地产一般纳税人企业对于老项目选择简易计税方法计征增值税，需要考虑以下因素： 分可议价与不可议价两种方式处理 现场讲解,房地产老项目备案实务,建筑、房地产行业双方谈判合同的约定,新订立的合同: 供应商: 确保可以收取合同价格以外的增值税； 客户: 确保?供应商没有单纯按照原本含营业税的合约价格，额外计算增值税； 确保?供应商的定价转嫁因剔除营业税负担及享受进项税抵扣而引起的节约成本效益； 确保供应商在您缴纳增值税前提供增值税专用发票；,营改增后对建筑、房地产行业双方谈判合同的约定? 这样行吗?,如果合同中没有增值税相应条款， 增值税可能将无法转嫁给客户；,如何定义“甲供材”？,36号文附件2： 一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务， 可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方 自行采购的建筑工程。,建筑、房地产视同销售情形与分析,36号文规定：无偿提供服务、无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象外，应视同销售并按照相关计算方式缴纳增值税。,回拆处理,买一送一,其他赠送,01,02,03,基础篇：增值税原理规定,实务篇：建筑地产行业操作,落实篇：业务部门分工落地（重点讲解）,目 录,04,战略篇：架构设计股权并购,05,技术篇：IT系统升级与税控,建筑业,房地产,与甲方可议价：双方最优开票则抵扣进项开专票 与甲方不可议价：首选低税率【老项目清包工甲供】 甲供将是重要合同条款： 1条钢筋算不算甲供? 不可议价：不轻易接受甲方 要求开具11%发票 可以接受按规定开票,计税原理选择【在法规框架内】,老项目： 4月30日之前开工是标识 新项目：供应商比较就看不含税进价谁最低 VS:S S/1.03 S/1.06 S/1.11S/1.17 新项目合同处理:要建筑企业签订11%考虑可执行,01,02,03,基础篇：增值税原理规定,实务篇：建筑地产行业操作,落实篇：业务部门分工落地,目 录,04,战略篇：架构设计股权并购,05,技术篇：IT系统升级与税控,营改增后新项目不增加供应链不增税负， 合法范围内进行处理（举例）,建筑业、房地产业企业架构设计（重点、案例）,企业通过借款合理实现在集团内有效处理亏损 （多层次举例）,企业所得税是法人税，收购项目产生股权溢价要合理转回（举例）,选择纳税地与预征关系，预征后的汇算处理技巧,1. 企业总部： （1）抵扣征收企业需要建立抵扣台账 （2）为新项目提供服务的也要建立抵扣台账 （3）会促进建筑企业分设简易征收与抵扣征收子公司 （4）加大税务征管难度 （5）IT建设 2. 地产企业项目不在一个地区： （1）主要是抵扣征收处理,营改增对企业对材料供应、工程管理方面要求分析讲解,1、材料供应为17%，开发企业可以降低成本 2、工程管理上要考虑不含税成本 3、其他分析见图,大型房企特别是国企、上市公司在财务管理方面优于小型民营房企，内部管控也好，但是有的小房企管理欠缺，个别有在成本上有虚列情形，容易出现在项目并购、装修、清算等环节。营改增后，房地产企业有了增值税专用发票，房地产企业因虚开成本可能会触犯“非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪”，对非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票的，刑法规定处五年以下有期徒刑或者拘役，较原来逃税规定要严重得多，房地产企业及企业负责人、财务负责人一定要重视，避免出现类似违法行为；税务机关也要对开发企业进行教育辅导，房地产开发企业人员对于增值税不理解，不重视，容易因无知产生不可挽回的严重事态。,营改增后企业税务风险、检查变化风险分析,旧城及城市更新其他问题举例,营改增前后关注要点分析 取得旧城土地、更新主体、实施各方税务筹划 （1）土地 （2）更新主体 （3）实施方 旧城改造与城市更新土地增值税筹划举例,地下C,A栋,综合体示意图,B栋,地上商业：20万,住宅：20万平方米,地下产权车库少量商业：18万平方米,人防及公配8万平方米,商业地产,1、商业地产经营风险、持有风险、对资金要求 2、商业地产持有期内行业经营现状 3、城市综合体销售与持有处理 4、持有物业如酒店商业可在合理范围内成本转移 5、商业项目中销售、出让方式影响 6、不同高端项目（公寓、别墅）举例 7、商业地产持有期税务筹划,01,02,03,基础篇：增值税原理规定,实务篇：建筑地产行业操作,落实篇：业务部门分工落地,目 录,0