2009重庆南川新红阳·永隆山生态新城项目宏观市场分析汇报.ppt

,谨呈：重庆新红阳实业有限公司,新红阳永隆山生态新城项目 宏观市场分析汇报(初稿),纬联地产顾问（重庆）有限公司 二00九年十二月三日,内容纲要,contents,城市经济分析,城市房地产分析,城市发展规律分析,地块分析,2,南川将成为渝南黔北的区域经济中心,南川区,南川位于重庆南部，处于渝黔高速沿线产业密集带上，是重庆连接贵昆经济区的“桥头堡”。 南川处于重庆一小时经济圈中，随着城市的发展将成为渝南黔北的区域经济中心（以 铝工业、旅游业、城镇建设及房地产业、民营经济，特色农业 为发展重点）。,城市地位,南川城镇人口基数少，城镇化低，制约区域经济的发展,南川城区,万盛区,三泉镇,水江镇,南平镇,大观镇,贵州省,南川城区面积仅占全区的14%，而人口则为29%；而南川城镇人口仅11.71万人，增长率在16% 说明南川人口增长主要依靠自然增长，对外来人口的吸引力不强。,城市人口,南川整体经济增长迅速，2008年gdp为100.49亿元，增长率达到24.86%，首次超过重庆gdp增长率。 从“一小时经济圈”中的23个区县经济实力对比来看，南川经济实力较弱，位于18名。,城市经济,南川经济增长速度保持在10%以上，但整体实力相对较弱。,表：各年gdp中各产业的比重表,第二产业发展迅速，2008年第二产业增加值52.18亿元，增长22%。 规模以上工业企业共计122个，其中采矿业45个，约占工业企业的37%。 从南川重点企业名录来看，主要以第二产业的工业企业为主。 对吸引外来经济的范围有限。,城市经济,“第二产业为主的，内向型” 单一经济结构造成南川与周边经济的联系减弱。,南川区2009年1-10月固定资产投资达到64.2亿元，逼近2008年全年水平 。 南川固定资产投资额位于“一圈”23区县的第17位。 从投资结构来看，主要以第二产业为主，进一步加强第二产业在南川的龙头地位。 随着第二产业的发展，产业工人人数增加，会带来大量的房地产市场的需求客户。,城市经济,第二产业占据固定资产投资的半壁江山，但投资总额仍处于较低水平。,随着第二产业的发展，南川城镇职工工资稳步快速增长，2008年为21707元，增长率为17.2%，位于“一圈”23个区县的第20位。 综合来看，南川人均收入水平整体消费处于“一圈”中的中低水平。,城市经济,南川居民平均收入增幅快，但水平相对较低。,南川人均gdp水平高于重庆全市人均gdp水平，而收入水平低。 2009年1-10月南川社零消费已达到34亿元，直过2008年全年消费总额，增长率为22%，超过重庆增长水平 （18.4%），但南川整体消费水平处于“一圈”经济的第18位。 南川个人汽车保有量是荣昌的6倍多，说明南川高端消费群体潜力巨大。,城市经济,南川消费水平相对较低，但高端消费潜力巨大。,城市经济小结,南川受人口数量的限制，经济发展实力相对较弱。 第二产业为龙头的内向经济，对外联系不足，对吸引外来人口，解决经济“瓶颈”有限，城市需要发展以第三产业为主的外向经济。 虽然消费水平相对较低，但高端消费的潜力巨大，要使高端消费释放需要有符合高端消费的产品。,2009年南川房地产投资进入新阶段，1-10月已完成73804万元的投资额，超过2008年的全年投资额。 历年来，房地产投资占固定资产的比重仅在10%左右，而2009年1-10月的投资比重上升到了11.9%，说明房地产市场投资开始进入起步阶段。 2008年的投资主要还是趋向于住宅，商业营业面积仅11%.,城市房地产,南川房地产投资处于低水平，开发物业结构简单,城市房地产,供需基本保持平稳，销售价格快速增长,南川市场整体供需保持稳定。2009年1-10月的商品房销售量已超过2008年，接近2007年的销售量，但销售价格已突破2000元/平米。,城市房地产,土地成本提升，将提升区域商品房价格。,地产集团储备土地的成交价提升，使得楼面均价增加，成本的增加必然促使开发商提升商品房的销售价格。 开发商为使开发收益进一步提升，部分开发商延缓开发进度。,城市房地产,潜在开发量较大，主要集中在新区。,已供未开发土地,待供应土地： 地产集团在新区可出让建筑土地约2435亩，按2-2.5的容积率测算，约325-406万平米。 预计南川可供开发用地约439-520万平米。,城市房地产,未来二到三年内，无高端住宅的供应,已供应未开发,2009年成交土地的容积率均在1.5以上。 从指标上看，城区可供开发的土地以别墅为主的住宅项目出现可能性较小。 新区规划的别墅区预计约40万平米，而2009-2010年内地产集团无此区域的挂牌计划。 因此从开发流程来看，城区的别墅开发时间将在三年之后。,城市房地产,从长期看，休闲观光类大型项目是本项目的重要竞争者。,大观休闲观光农业：2000亩（展览中心、国际乡村度假酒店等） 天星片区：207.65ha，其中居住用地128.33ha,商业金融用地28.33ha。 目前这两个项目处于规划中。近期内与本项目不存在直接竞争关系，从长远看，是本项目的重要竞争对手。,城市房地产小结,房地产市场投资额少，市场活力小。 从城市发展轨迹来看，未来南川房地产开发投资比重将达到30%左右，成为城市发展的主要推动力。 未来南川是多种物业形态共存的发展结构，未来二年内高端住宅出现以满足高端消费人群需求是最佳时机。,一小时经济圈的规划中南川处于渝黔高速沿线产业密集带：依托綦江县、南川区、万盛区等区域，发展能源工业、煤化工、有色冶金、生态旅游等。,城市布局,多种产业共同发展，第二产业主导地位变，第三产业提升，外向经济比重增加。,城市新定位“135战略” 1：一大主旋律：将南川建成渝南黔北的区域经济中心 3：三大定位：重庆卫星城、特色旅游区、都市后花园 5：五大增长点：重点发展铝工业、旅游业、城镇建设及房地产业、民营经济，特色农业 将有效的吸引外来人口及企业，解决区域人口的制约因素。,城市布局,新区将是城市发展的重点，将促进房地产业的发展。,老城区,新城区,隆化片区将成为南川市区新的政治、商贸、文化、居住中心。 新区开发，将为房地产开发提供土地资源。 地产集团能有效的带动主城开发商进入南川开发房地产。,产业布局,地产业是南川发展成为中等城市规模的基础。,南川要打造成为都市后花园、卫星城市，离不开房地产业的发展，需要大量的房地产开发投资。 地产集团进入南川，约5075亩的土地储备，吸引主城开发商进入南川开发（目前已有康田置业成交），提升南川房地产开发的档次。 结合金佛山将打造景区住宅地产、度假旅游地产、休闲观光 地产等。,产业布局,大力提升第三产业的结构比重,旅游、商贸将提升第三产业在南川的经济比重，加强南川经济与外部的联系。但第二产业的龙头地位不变 生态农业项目与房地产业相接近，进一步提升房地产业在固定资产中的投资比重。,城市布局小结,在第二产业为主导，大力发展房地产业、商贸、旅游业，将提升对外来人口的吸引力，快速提升南川在“一圈”中的经济地位。 经济的发展，扩大了高端消费群体的容量：一是原有高端群体的容量增加，二是新兴产业的高端群体增加。 城市发展向永隆山方向靠近，近一步缩短了项目在南川客户心目中的空间距离，同时提升项目的高端形象。,城市发展规划分析,案例选择原理 第二产业为经济导向 一小时经济圈内区县 区域的经济中心城市 选择案例：巴南、江津、永川,城市发展规划分析巴南,巴南区描述,巴南区位于重庆南部，属于主城区域，主城连接昆贵经济区的起点。 巴南区是重庆汽车及摩托车制造基地。,城市发展规划分析巴南,2008年南川相当于2005年的巴南,2008年南川gdp突破100亿元，三产业比例为18.6：51.9：29.5,城市发展规划分析巴南,2003年,第二产业发展迅速，以汽车、摩托车配件加工为主导的工业企业发展，使得第二产业的结构比重从1998年的34%，上升到2003年的50%。,2004年,2005年,1998年,2007年,2008年,2009年,龙洲湾新区启动，房地产市场快速发展，房地产投资占固定资产投资的30%,工业企业进一步发展，专业市场、房地产、旅游业进一步发展，房地产业成为第三产业的支柱。,第二产业占结构的比重在50%以上，固定资产投资中房地产业所占比重在30%左右，第三产业成为投资的重点。,2006年,工业是区域经济的龙头，带动房地产、旅游、专业市场等第三产业的发展。,第二产业为龙头，进行经济结构调整，第三产业将成为投资的重点，同时房地产业进入活跃期。,3000亩融汇半岛,恒大、蓝光高端项目,龙洲湾中端楼盘开发,城市发展规划分析巴南,巴南房地产市场的特征,中高端为主的大盘项目在房地产活跃期出现，2005年开始开发3000亩大盘融汇半岛，2008年恒大、蓝光等知名企业进入巴南开发高端项目。 龙洲湾成为巴南新的开发热土。 商品房的销售量及价格快速增长，2008年销售均价达到2508元/平米，同比增长14%。,融汇半岛,蓝光十里蓝山,城市发展规划分析江津,江津区描述,江津为重庆”一圈“中重要经济区，距离主城约50公里 。 交通地位明显，成渝、渝黔铁路、成渝、渝黔高速公路均能通达。 旅游资源丰富 ，四面山是重庆著名旅游景点。,城市发展规划分析江津,2008年的南川相当于2007年的江津,江津的gdp总量在2002年时已突破了100亿元，但其第二产业的比重不足50%，到2007年时才达到45.5。但其第三产业的比重较高。,城市发展规划分析江津,江津工业发展推动房地产业的发展。,2005年,2007年,2008年,2009年,房地产开发额占固定资产投资总额的15%左右，但从绝对额上看，房地产开发的增长率保持在50%左右。,2006年,依托双福工业园，大力发展工业，使得第二产业比重持续增长,第二产业占经济总量的51%.,在2007-2008年间，第二产业发展迅猛，在结构比重中增加了5.5个百分比，虽受到2007年底房地产市场的低谷影响，但其房价增长率达到了35%。 经济的增长及城市规划的发展，江津辐射影响力加强。,中端楼盘,恒大金碧天下,高层+花园洋房,城市发展规划分析江津,江津房地产市场特征,2008年前江津的中高端项目形式主要以高层+花园洋房或别墅为主。 随着交通的便捷，江津的别墅项目（恒大金碧天下）辐射力通达主城。 2008年江津房价快速上涨，达到2105元/平米，增长率达34%。,恒大金碧天下,城市发展规划分析永川,永川描述,永川位于重庆西部，东距市区56公里，成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。 市级工业园区永川工业园的建设，为永川形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群。 旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、aaaa景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市,城市发展规划分析永川,2009年的南川相当于2007年的永川,随着永川工业园的发展，永川第二产业迅速发展，结构比例提升。 gdp总额在2005年已突破100亿。,城市发展规划分析永川,第三产业是永川的重要支柱，随着第二产业投资增加，房地产业的投资比重下降。,2005年,2007年,2008年,2009年,02-05年房地产投资比重占固定资产投资额的20%左右，05年以后，该比重保持在12%以上。,2006年,第二产业比重上升，但第三产业是结构比重的主力,2008年第二产业结构比例首次超过第三产业，达到46.2%。 房地产开发占固定资产比重仅13.5%。,永川新区中高端项目,中心城区的投资物业,高端项目,城市发展规划分析永川,永川房地产市场特征。,2005年前，较高比例的房产开发额，使得永川供需市场保持在一个较高的水平 ，2005年后在投资开发降低的情况下，供应减少，需求增加，促使了房价的快速上涨。 永川房地产供应主要集中在新城区。 2006年后出现高端项目，恒大等大企业进入永川开发。,东科兰乔圣菲,城市发展规划分析,城市发展规律共性,依靠工业园区发展，第二产业成为城市主导，第三产业特别是房地产业是区域经济的重要支柱。 交通发展拉近与主城距离，吸引主城大型房地产企业到当地开发高端项目 城市新区是房地产发展的主要板块。,城市发展规律小结,根据城市发展规律，近年内新区将形成房地产集中爆发趋势，将有效的促进区域成熟，拉近本项目与南川城区的距离。 从新区开发来年，纯正的高端项目在1-2年内无供应，主要以中端的高层及中高端的高层+花园洋房项目为主，因此本项目开发纯正的高端项目，可有效的避免竞争。 本区在短期内无高端项目供应，但从区域发展规律及土地供应情况在3年后，市场会有高端产品供应，因此本项目应尽快的推动产品的开发，占领高端市场，避免长线竞争。 新区开发规律来看，大企业进入是必然的，因此在营销上，本项目应快速进行品牌营造，打造南川”龙头“企业品牌形象。,地块分析,本案,项目所在区域位于城市发展通道上,项目位于永隆山区域，是离城区最近的生态宜居区，离城区约3公里。 隆化片区是南川规划的新发展区域，正好位于永隆山与老城区的连接带上。,城市核心,城市延伸带,地块分析,项目临近新城区，缩短与城市的距离,城北大道,渝南大道,市政府,别墅区,别墅区,体育馆,新城区规划有市政府、金融及商贸中心，（体育馆、劳动局、职高等场所在建、法院、公安局、消防队已迁入。）。 临河区域规划有高端的别墅区。 新区将成为南川中高端住宅的集中区域,地块分析,