2007年12月深圳物业集团彩田项目定位书154p.ppt

,事业二部 2007.12,深圳物业集团彩田项目定位书,写在项目研判之前,从80年代到21世纪，物业一直在超越!,1982 年 11 月，诞生!,1992 年 3 月，上市!,以更具发展型的速度回报社会，回报股民!,国贸大厦皇御苑3期， 物业集团已经实现时代的跨越!,经营目的：开创自然人文理想空间 我们寻找一个适合居住的空间， 我们需要一个自由的生长空间， 人类对理想的追求永无止境。 经营定位：3p（place、perfect、pioneer） 美好家园的建设者 理想生活的服务者 无限空间的开拓者,以顾客为核心的崇高追求!,为顾客开创一个融入自然，呈现人文的理想生活空间，是物业集团的使命和崇高的理想追求。,一个优秀的企业总是能给时代树立榜样！,一个优秀的企业总能给社会以旗帜影响！,当然，这样的企业，必然给我们更多的激励！,“中国国有企业 500 强”第 170 名； “中国房地产综合效益百强企业”第二名； 首次“中国股票上市公司综合实力百强企业”评比第 23 名； 深圳市市属企业“一类一级”称号； ,荣誉代表过去，榜样却记忆犹新！,中原感受莫大的鼓舞，唯有更高更严要求自己； 中原愿意投入200的热情持续为发展商创造更高社会价值！,关于,彩田路“名苑居”,前期策划研究,升华经验主义的理性主义,经验主义（empiricism）一种认识论学说，认为人类知识起源于 感觉，并以感觉的领会为基础。经验主义诞生于古希腊。距今已 有2400余年的历史。,理性主义，主张唯有理性推理而非经验观察才提供了最确实的理 论知识体系，主张放弃感觉，而专注于从理性中寻觅真正的知识。,从经验中大胆假设，在理性中小心求证！,发展商给出的标书：,1.项目名称,2.项目前期定位策划书,中原的理解：,产品定位/形象定位,contents,市场环境/政策影响/区域定位！,项目档次/产品定位/区间/比例！,理解篇,规划布局/户型建议/会所/园林！,形象定位/生活方式/案名/广告语！,数据库,中原深港研究中心 中原品控中心 中原二级市场事业部 中原二级市场个盘 中原三级市场个铺 中原事业部总经理个访 中原事业二部客户访谈 中原二级市场办公平台每周业绩排行榜,理解篇,市场环境 政策环境 区域环境,让我们用理性的慧眼,去捕捉经验背后的真实!,市场环境方面,1.二级市场 2.三级市场 3. 心态分解,市场环境方面二级市场/供应量,今年1-10月总供应44302套，较去年同期减少了16.4%。,今年1-10月总供应441.8万平米，与去年同期相比减少了14.3%。,06,07,90平以下的供应量占整体的69.6，144平以上仅占10.4。,市场环境方面二级市场/供应结构,今年1-10月总成交45191套，较去年同期减少了21.9。,今年1-10月总成交436.6万平米，较去年同期减少了19.9。,市场环境方面二级市场/成交量,10月份全市套数供求和面积供求比分别达到了2.10和2.05，这是今年以来首次供求比超过2.0，也是连续第四个月实现供过于求。,市场环境方面二级市场/供求比,成交套数和面积从6月之后出现下滑现象,一直持续到目前.,市场环境方面二级市场/存量消化,今年1-10月成交均价为13838元/平米，较去年同期上涨了52.6。,市场环境方面二级市场/成交价格,高端盘各显神通,中端盘跌宕起伏,价格有所降低,销量锐减!,市场环境方面二级市场/新开盘项目,市场环境方面二级市场/新开盘率,市场环境方面三级市场/增长率,今年1-10月中原二手住宅买卖总成交15485单，同比去年增加了49.0。,今年1-10月中原二手住宅租赁总成交7971单，同比增加了11.9。,市场环境方面三级市场/成交量,市场环境方面三级市场/成交价格,10月份中原二手成交均价为13326元/ 平米，环比下跌了11.5，也是今年 下半年以来，单月成交价格首次跌破 14000的水平。,等一等心理!,市场环境方面心态分解,落袋为安,抢占分额!,客户,开发商,政府,可园7期!降2000元 水岸3期!降1000元 水岸街铺!降5000元 大山地!降5000元,投资客资金断层; 自住客首付提高; 全民心理价低迷; 购买欲望打折扣;,打击炒家,合理发展; 抑制房市增长过快; 协调物价整体秩序;,初见成效!,市场环境综述:,整体销售量下降; 销售价格受到抑制; 购房心理全面下挫; 投资客资金链断层; 新开盘率全面回调;,地产调整影响项目品类界定!,政策环境方面历程影响,2007年1-11月政策回顾,1、“负利率”令存户存钱在银行跑不赢通胀，不少存款因而流到股票市场，造成资产泡沫，如再不加息，会令问题恶化。 、而存款利率与贷款利率差减少，也意味政府有意进一步收紧市场银根,04年以来历次加息情况：,今年以来第9次存款准备金率变化,上调存款准备金率将一次冻结1900亿元左右资金。经过此次上调之后， 我国存款准备金率已经达到13.5%，创下了自1987年统一存款准备金率 以来的历史最高纪录。,进一步规范房地产领域的买卖行为，有关政府部门会加强对买卖过程的监管力度，加快信息公开、透明化的步伐，更加严格地执行现有制度。,进一步加大宏观调控的力度，可以预见到以后会控制银根，不断调高人民币存款准备金率和存贷款基准利率，控制放贷资金； 提高第二套商品房首付比例，同时取消房贷优惠政策并将房贷利率调整为不低于正常贷款利率的1.1倍，对总价影响较大。,政策法规：,金融政策：,首付的影响/ 月供的影响 /心理的影响,政策环境综述:,1.更慎重地考虑购买; 2.谨慎对待购买单位总价; 3.充分衡量自身的月供能力;,直接影响户型 区间和价格!,区域环境方面,深圳冬瓜岭的前世,文人眼中的繁华之地,已亥（千九百九十七年）暮春，余居鹏城冬岭，冬岭者，冬瓜岭之雅称也， 地处莲花山北，上梅林之南，昔乱石野岗，草木丛生，荔树成林，后政府 铲岗伐木造暂住区于此，是年计有万余人口聚之，皆外来人也，此处妓馆 酒楼、发廊食肆、商号剧场无不具备，白日车繁人杂，入夜霓红竞闪，人 潮涌涌，浮华之象，遂为一时之盛。,王崇懿 ，当代作家、散文家，现居深圳，,在深圳市莲花山北，有一个冬瓜岭安置区。这里原先为一片荒山水塘，如今是一片生活设施齐全的住宅楼。居住在此的有深圳企事业单位的员工，有来特区闯荡欲干一番事业的打工者。由于这里有着良好的生活环境和治安秩序，虽然只是过渡性的住所，但许多人仍称这里是自己温馨的家。,毛亚勇 华南新闻（1 9 9 8 0 7 2 1 四版）,温馨的安置区,地产商和市民心中的一只“凤凰”,冬瓜岭片区大致位于莲花北住宅区以东，北环路、莲花路与彩田北路的合 围中，属市区中心地带，位置与环境优势十分突出，是非常适合居住的一 块宝地，因此成为房地产商和广大市民心中的一只“凤凰”。,深圳冬瓜岭的今生,项目所在地,东靠“笔架”,西衔 “莲花”，门前亦有一湾“彩田”!,5.6万平 网球/羽毛球/乒乓球,166万平,146万平,城市中心的行政居住区!,深圳法院,天威花园,公交大厦,城管大厦,茂恒园,翡翠名园,民宁园,长城盛世花园,让居者冲动的几个细节!,最好散步的小街,几乎0空置!,有礼貌的保安!,路小车多,但干净,吃啥有啥,买啥有啥,整洁的小区!,彩田路的车噪 被2米多高的绿化带双重遮挡;,北环路的车噪 被彩田公园严密封锁;,一榕一菩提!,不免感叹,在关内,还有这样的一处宁静之所!,方正中的“方正”,犹如众星捧月!,占地:5105.6平 建面:26400平 容积率:6.0 覆盖率:4米,西5米; 南8米,北10米; 纯住宅规划 90/70限制!,26400究竟能做什么,?,坦率的讲,一开始:,我们的内心充满了矛盾:,这么纯净的地方应该雅居一群仁者和智者;,这么小的一个地块是否能够具备包容之心;,在肯定区域环境的基础上,做大户型和做小户型成为焦点!,大户型 (90以上),小户型 (90以下),利益点,风险点,平衡点,高单价; 置业群体宽; 符和区域基 本个性; 消化相对快;,高总价; 某一类群体; 跳出区域个性; 消化相对平稳; 套数少;,首付/月供增加; 市场承受能力; 合拼的风险;,首付/月供增加; 与二三级同类 市场的竞争;,高端品质影响力大 低单价高总价承接,高端小户型影响小 高单价低总价承接,其他点,资金回收; 项目影响; 销售周期; 价值均衡;,反思一下企业理念：融入自然,呈现人文,走高端路线是否可行？,中原认为：可行！,项目具备优良的环境支持！ 项目具备完善的交通系统； 项目整体居住氛围成熟高尚;,摆在我们面前的有三座“大山”：,理解篇综述:,通过专业的推导方法进行思考论证！,何去何从？,定位篇,户型区间 户型比例,影响户型定位的几个必要因素:,市场竞争,客户,档次,自身条件,宏观政策,户型定位,意向基本户型 区间和比例,区域看点 项目定性,找到区域依托特点; 选取典型案例筛选比较;,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本户型 区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目户型比例和区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目户型比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本户型 区间和比例,通过本项目自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户型的比例,意向基本户型 区间和比例,通过对政策的影响探讨户型的结构,第五次通过政策影响分析修正户型的比例,5,结论一,结论二,结论三,结论四,结论五,推导思路,区域锁定：莲花山北,莲花山北已经成为相对典型高尚居住区!,彩田村大型居住区 长城盛世家园 深业领秀 翡翠名园 天威花园 名宁园 茂恒园 ,集中为2000年后开发的新楼盘，素质较高； 中心区辐射区域，具备城市性和生态型双重特点； 代表城市居住的高尚水平；,福田中心区,居住价值解读！,经过近几年的发展，本区域已形成完善生活配备的区域， 拥有北大医院，瑞尔特健康中心等医疗设施； 拥有最近距离的莲花山公园； 拥有5分钟车程直达中心区； 在城市中具备比较高的居住价值！,完全区别于梅林片区以及景田片区的地产态势！,人居结构解读！,2000年前,2003年,2004年,2005年后,客户构成,片区形象,需求特征,来深工作人群,1房、2房、3房,安置区规划,白领首次 置业为主,1房、2房、3房,新社区规划 以长城盛世 彩田村为代表,二次以上置业 高收入人群融入,小2房、3房为主,依托莲花山资源， 区域氛围逐渐形成,二次以上置业 高收入人群融入 区域公务员进驻,小2房、3房、4房为主,居家氛围更加成熟和 纯粹，同时中心区的 辐射影响越来越明显,人居结构的提升也逐渐提升区域的居住素质使莲华北形成仅次于香蜜湖 的高尚居住区,综上所叙：,本区域已经发展成熟，具备唯一性； 区域配套的完善也带动地产的高端发展； 土地资源和生态资源的稀缺造就区域价值潜力； 高尚项目的融合奠定区域发展力； 行政企事业单位的加盟为区域注入便利因素；,区域价值告诉我们，本项目可参照往高端项目营造的 可能，最大化提升区域和土地的价值,这里是莲花北最后一块“美玉”！ 中原将从区域站位开始思考推理！,推导过程,分析过程: 通过同片区基本同类项目进行整体分析; 考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; 选取01-06年的共5个项目进行分析; 目的要求: 由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;,1,样本容量,时间跨度,筛选标准,2,1,3,7个,5年,同质同区住宅,同质片区01-07年 已/在/近期销售 项目分析,房型发展变化图示！,三房呈上升趋势，2房有一定上升，4房呈现下降趋势，1房直线下降；,建议不设置一房！,1.现象一:本片区仅仅只有2个项目设置1房,并呈现下降; 2.现象二:区域居住环境浓厚,以2代/3代居住为主力需求; 3.现象三:客户层次以高级白领和区域公务员,讲究购房的体面性; 4.现象四:区域内转手活跃远高于1房;,结论:建议舍弃一房设置;,总面积一定的情况下：,建议不设置四房以上！,1.理由一:本片区所有四房以上户型比例偏少; 2.理由二:总价高,选择性面广; 3.理由三:客户功能型需求并不需要4房以上; 4.理由四:区域内转手活跃度极低;,结论:建议舍弃四房以上户型设置;,关于2房以上户型段面积段建议！,保留2房一个基本主力段区间和比例; 3房保留两个主力面积段区间和比例; 通过接下来的竞争分析进一步论证;,初步推导户型面积和比例,结论一:,说明: 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值; 在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例; 由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例; 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例;,分析过程: 通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 选取07-08年的共5个项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;,推导过程,2,潜在竞争项目户型比较,原则：修正比例 2房的直接竞争比较大，建议本项目下调5比例； 3房第一区间有直接竞争，可做5%微调； 4房整体量比较少，暂不变；,结论一,潜在竞争,第一次修正户型面积和比例,结论二:,说明: 将二房和三房整体比例降低; 未来三房营造中110-115平的房型比例建议可以增加; 接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间;,分析过程: 通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; 目的要求:第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;,推导过程,3,3房成交活跃度2房4房; 3房最活跃度户型表现在两个区间83-90平和 95-117之间,后者大于前者; 4房表现相对冷静, 表现在125平左右;,整理时间:07年9-11月,区域个盘现状,三级市场动态反馈:,1.三房成交段最为活跃,可以考虑调整项目区间; 2.2房活跃度集中表现在75平的面积段,可以调低项目2房户型段; 3.从价格看,三房价格优于2房和4房; 4.4房的成交区间在125平较好,但需控制总量;,结论：修正区间 修正2房4房区间；,结论二,三级市场,三级市场对比修正,第二次修正户型面积和比例,结论三:,说明: 2房调小面积段，适当降低比例； 3房调高第二个区间面积,适当增加比例; 4房调低区间,降低比例 接下来将通过客户分析和自身条件进一步论证户型比例;,推导过程,4,分析过程: 通过对自身限制条件进行全面分析; 通过对项目目标客户进行基本需求分析; 目的要求:第三次修正基本户型 由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;,地块条件限制分析关于指标,1.建筑容积率为6,在本区域内第三(盛世一期9.57,二期为8.44,深业岭秀5.8) 2.建筑覆盖率为40%,园林面积营造有一定影响; 3.南面退红线距民宁园约15米; 4.停车位:1:0.5(区域内几乎为4年前社区已经为1:0.5) 5.楼层20层,南北向的景观有一定影响;,正南向户型需要考虑一定的对视影响; 正南向,西南向景观均有一定遮挡;,约15米,约20米,20层,15层,15层,33层,6层,地块条件限制分析关于景观朝向,地块,地块相对方正,周边环境比较好; 除东面外,其他三面均为楼盘; 西北向为新建彩田公园; 项目的整体通透性稍有欠缺; 规划设计中需要整体考虑;,地块条件限制分析关于交通,北环,连花西路,彩田路,三条主干道联通,出行极为便利; 距中心区5分钟,距梅林观3分钟; 步行至两大公园为10分钟;,地块条件限制小结,东面可考虑部分中小户型;,南北向户型需考虑南向的通透性,或在规划中适当调整;,回顾:2005年后区域客户,客户构成,片区形象,需求特征,二次以上置业高收入人群融入区域公务员进驻,小2房、3房、4房为主,居家氛围更加成熟和纯粹，同时中心区的辐射影响越来越明显,项目客户群分析,年龄特征,26-35岁为主力需求;,项目客户群分析客户访谈,此次访谈共涉及各类人群共34 人。 其中公务员类6 人， 生意人2 人， 白领阶层20 人， 业内人士1 人， 家庭主妇2 人， 租客3 人； 现在常驻和暂住在莲花北的24 人，外区域的白领阶层10 人。,访谈背景： 中原客户数据库 访问方式：电话和直接访问,no.1 莲花北置业者 陈先生，35 岁左右，福田白领。来深多年，早年将父母接到深圳定 居，现住在莲花北（80 平米，三房）。 整体感觉：在莲花北生活习惯了，觉得挺好的，父母住的也很舒服。 置业目的：但是我结婚两年了，妻子觉得与父母同住不方便， 加上我们又准备要小孩，所以现在的房子好象也不太够用， 准备最近再买一套给父母住。 需求：打算买个两房，60多70平米的。 最重要是实用、安静。总价在100 万以内都能接受。,客户代表访谈实录,no.2 公务员阶层 许先生，3035 岁，罗湖公务员。在景田北有一套120 平米的四 房，在景田住了四年多，对景田片区很熟悉。 整体感觉：对于区域的变化非常认可，如莲花西路的路面改造等； 原小区经常车位紧张，关心车位问题，经常都只有把 车停在路边。 购物习惯：平时我回到家都只在景田范围内活动，除了必要的生活 用品， 一般不在景田消费。 置业需求：我当时是因为单位分房比较便宜才选择景田，现在还是 觉得区 域环境不错，但是可以考虑离莲花山更近一些， 比如就在莲花山北之类的地方；,no.3 片区换房者 郭小姐，35 岁左右，罗湖白领，丈夫为福田公务员。现居住在彩田村花园（3 房，100 平米）。小孩马上要上小学，为孩子教育问题准备换房。 整体感觉：莲花北生活便利，配套完善。就是觉得教育配套有些欠缺； 置业特点：但是在莲花北住习惯了，觉得再次置业还是会选择这边。 购房目的及需求：这次买房是想买个大点的三房或小四房，靠近学校 的，方便小孩上学。,no.4 生意人 陈先生，35 岁左右，东莞人,有两个念小学2 年级的小孩。来深多 年，现与家人租住在梅林一村(100 平左右,4 房).准备在近期买房。 整体感觉：我在深圳做生意很多年了,在这个市场也做了差不多三年. 感觉深圳是个有活力的城市. 在莲花北生活很舒适,配套齐全。 置业目的：我跟老婆都忙着打理生意,小孩在附近念小学. 租的房子挺贵的,每个月要差不多3000 块. 我打算最近买房,家人住的也舒适一些.而且我父母一直在 虎门跟姐姐住,也不方便.打算把他们接过来养老。 需求特点：准备买个3 房,（120 平）房间大些的,不要像现在租的 房子, 很局促，价格20000 块以内吧，再贵就接受不了了。,no.5 外区域高级白领阶层 高小姐，25-30 岁，罗湖白领。曾在民宁园租房两年，两月前搬至太白路。 整体感觉：莲花北的配套还是很完善的，适合居家，我很多在罗湖和福田 上班的朋友都住在这里。 民宁园的房子住着很舒服，多层，南北通透，带双阳台。 月租也很能接受（80 平米的两房月租为2500 元）。 购物习惯：我通常在旺得福市场购买日常生活品及菜蔬，购买电器及衣物 则去华强北或东门。 购房目的：工作四年了，明年准备结婚。 需求：我会考虑在莲花北置业，100 平米左右，总价大概在140 万左右， 首付三成，三房是我的第一选择。,访谈客户小结,首次置业占一定比例,需求在小三房; 区域换房客户考虑则为大三房; 对区域认可度高,尤其体现在环境和配套方面; 需求四房相对少;,本区域内居住客户小结,本区域内居住客户小结,本区域内居住客户小结,本区域内居住客户小结,本项目客群预判,相对的私享家,个性特点,1.追求生活品质; 2.对生活配套和环境要求高; 3.追求成本的节约,不仅仅是 因为物价上涨; 4.对于空间有自己的理解; 5.绝对自住型,投资还有别的渠道; 6.对区域环境的认可高于项目认可; 7.有品牌意识; 8.有一定比例为首次置业;,1.空间要,功能更高; 2.价格高可以选择实惠点; 3.首次置业选择小三房, 换房族则看中大三房; 4.最好南北通透,有景观; 5.空间外还有散步圈;,户型需求,分析原则:客户影响只修正户型需求比例.,自身条件以及客户分析统计.,第三次推导户型面积和比例,结论四:,说明: 将2房比例维持不变, 3房整体比例适当调高; 4房考虑整体需求不高,建议调整成3+1型大三房设计,可变四房,比例降低; 接下来将通过对政策影响进一步论证项目整体户型比例;,分析过程: 通过对新政的影响进行初步研究; 目的要求:第四次修正基本户型 由新政影响对户型比例提出修正;,推导过程,5,关于 政策的影响,对于户型定位来说,最近有两条最值得参考:,1.关于银行提高第二套住房贷款首付成数;,2. 贷款利率提高1.1倍;,9月27日， 央行、银监会联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，通知对开发商开发贷款、住房消费贷款、商业用房贷款等多方面做出了系列新规定，其中对楼市影响最大的政策是： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。,央行三大原则底线： 公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。 已结清借款的购房者再购房时仍可算作“第一套住房贷款者”。 夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。,关于第二套房界定,首付提高得影响,受8月银行收紧房贷所影响，月以来，二级市场周成交量基本都维持在 500套以下的水平，国庆一周由于有房交会的刺激，以及多个项目集中开 盘，故整体成交量有所回暖，但同比起往年国庆黄金周与五一黄金周的 盛景，市场疲软状况尽显。,二手楼成交出现过出现负增长次数也不少，在楼市高峰期的五一黄金周， 楼市的成交量也不太乐观，但受连续政策的影响，三级市场国庆黄金周 成交量已降至了历史最低水平。,首付提高换房客受冲击最大,根据中原对近1年以来的成交客户调研发现，换房客与投资客选择4成以下 首付的比例分别为3成和2成5，由此可见，提高房贷首付比例，不仅刺激 了许多投资者，更让许多换房客忧心忡忡。,利率将起实质性作用,首付4成以上客户月供/家庭月收入,根据中原对近1年的成交客户调研所得，面对变化如此明显的利息压力以 及1年5-6次的加息，二次置业以及投资者的心态将发生如何变化，几乎 不言而喻，而按照政策规定，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月 收入的50%。 第二套住宅贷款利率的提高对换房客与投资客将起来实质性的作用。,政府对地产市场得监控还会加强;,第一刀向投资客,却也殃及自住客;,换房人群置业计划会有所打破,但 针对一次置业仍有空间可询;,投资者而言，由于首付款、月供款 提高会有影响,但作为真正实力派, 反而会成绩吸纳优质物业;,购买心理得影响,1.考虑一次置业需求; 2.适当控制项目得总价; 3.提升附加值,优化项目; 4.降低投资客得比例;,结论四:,说明: 本项目整体比市场户型同档次均少5个平方; 最大得房型也只有130平,总价得到控制;主力在中三房; 所有户型段以目前偏自住客需求为主力; 适当提高小三房和中三房比例,降低2房比例; 接下来将通过对政策影响进一步论证项目整体户型比例;,回头看下我们得结论,第四次推导户型面积和比例,结论五:,说明: 将2房比例取最小值,提升项目承接能力,可考虑为补充设计; 小3房和中3房全部调高5%,大三房取最高值; 整体实现项目得相对纯粹性:以三房为主得高尚社区.,以住家为主得高品社区.,对应项目90/70政策要求 可以将此部分户型考虑 合拼设计.,补充一个观点:,项目提纯,高端要求,实现项目最初思考 企业对项目发展性,用感性支撑理性,用理性检验感性!,是否可以考虑主动舍弃2房设置,主动舍弃2房, 修正为,对应项目90/70政策要求可以将此部分户型考虑合拼设计.,研判思路,形象篇,形象定位 案名建议 广告传播,形象定位,形象的思考是从“彩田公园”的logo开始的,颜色：红 黄 蓝 绿 造型：一片树叶，一裙小鸟 寓义：健康的生态，灵动的生活,健康的生态在哪里？,笔架山公园,莲花山公园,彩田公园,5分钟散步去彩田； 10分钟散步去笔架和莲花； 在深圳市内，恐怕只有这里才能兼得；,灵动的生活又在哪里？,餐饮：湘菜，粤菜，茶馆 中小学:北环中学、新莲小学、景田中学、景秀中学； 综合商场:旺得福、万佳三分店、岁宝百货； 邮局:彩田邮局; 医院:市红十字会医院、市中心医院、儿童医院 、北大医院； 交通：北环，彩田 ,关键点是，城市中最后的宁静，我们却可以便利地拥有！,于是，我们的生活开始发生变化， 我们开始“私享”这种生活方式！,每天下班时,别人喜欢驾车, 我愿意步行!,谈笑有鸿儒,往来无白丁, 在这里是真的!,每天早上6点,公园网球场 不见不散!,小区的邻居,见面招呼 亲切的笑脸!,楼下超市经常“变脸”, 是新鲜果蔬!,在这里,你私享的是一个七彩斑斓的世界! 在这里，享受城市中最后一处“城市美域”！,城市美域（玉/寓）,形象定位,城市：七彩的绚丽，繁华的生活，成熟的意境； 美域：偕音“美玉”，最后一块宁静的翡翠宝地； 意指城市中的美好领域，美好空间，美好生活等,清晰地表达项目区位特点和项目生活品质！,与区域的契合： 城市中心区辐射带； 最具居住品质的区域； 最纯