四川省内江世纪滨江项目营销策划方案106P.doc

世纪滨江营销策划方案世纪滨江项目营销策划方案目 录第一章、市场调查与研究41、房地产市场现状与宏观环境42、区域概况及发展趋势53、项目区域市场房地产市场状况调查研究64、项目区域典型样本楼盘调查研究75、购房客户需求调查研究9第二章、项目产品定位研究131、项目宗地资源分析132、项目规划条件143、项目宗地swot分析144、产品定位研究184.1项目总体开发理念定位 184.2项目市场定位研究204.3产品规划建议224.4景观环境策划建议254.5规划主轴商业策划建议284.6建筑风格及立面设计策划建议304.7项目业态与户型策划建议324.8细部处理建议344.9社区配套建议42第三章、目标消费群定位研究451、目标市场区域范围界定452、目标客户构成453、目标客户购买心理464、目标客户群体特征475、目标客户价值取向476、目标客户产品需求487、目标客户推广渠道49第四章、项目核心价值体系的建立501、项目潜在价值的挖掘502、项目核心价值体系的建立51第五章、项目营销主题的确立521、命名项目名称522、项目定位语523、基于项目核心理念的系列性营销主题53第六章、总体营销推广方案研究541、营销策划针对性市场调查研究542、整体营销思路的建立553、usp独特的销售主张57第七章、项目价格策略研究591、项目定价模式592、价格策略与定价593、调价策略614、付款方式与优惠615、入市时机的选择62第八章、销售渠道与促销631、销售渠道的培育和建立632、促销策略66第九章、 媒体策略681、媒体战略总体考虑682、采用媒体的类型、程度及频度683、阶段性媒体计划71第十章、项目包装与推广731、项目品牌形象策划732、项目的卖点提炼743、vi设计754、项目卖场策划包装及环境整合755、营销推广主题活动策划796、营销推广预算分配方案80第十一章、销售周期和销售阶段的划分及执行计划811、项目开发与销售分期建议812、时间节点分析843、各阶段时间划分844、各阶段推出产品组合及体量855、各阶段推出价格组合866、各阶段销售任务分解86第十二章、各阶段的营销推广方案881、阶段性营销推广与执行计划882、阶段性时间节点确定及工作核心89第十三章、广告宣传主题策略961、主广告语962、系列性广告主题963、户外媒体广告主题97第十四章、项目投资分析991、项目规划技术指标992、项目收入预测993、项目总投资估算1004、项目投资回报分析1025、项目风险评估和控制104第一章、市场调查与研究1、房地产市场现状与宏观环境中国房地产业自98年以来至今连续八年的高速增长，对国民经济的影响起来越大，可以说中国“房车消费”的时代正在来临。在房地产业八年的辉煌里，伴随着中国的城市化进程、住房制度改革、土地招拍挂和房地产金融政策改革以及人们生活水平的不断提高，中国的房地产业将持续保持快速增长的势头。根据中国有关部门预测，2010年中国城市化水平将达到45，即全国将有6.3亿人口在城市中生活。 从2004年至今，房地产市场产品的不断更新、开发模式的升级换代以及整个房地产市场需求的激活，致使过快上涨的房价伴随着巨大的成交量和大幅增长的房地产投资引发政府宏观调控。为抑制房地产投资的高速扩张和房地产价格的过快上涨，2005年政府出台“国八条”，从土地供应、贷款发放及房地产交易等方面调控市场。进入2006年，面对居高不下的固定资产投资和不断快速上涨的房价，政府宏观调控再出重手，出台了政策针对性更强、指标更量化的“国六条”，以期使整个房地产业能够回归良性的发展轨道。正是因为中国房地产业的东西地域差别较大、中心城市与一般城市之间房地产发展不同步，房地产业局部过热的现象引发的大量行政调控政策，对起步滞后的二级城市的房地产开发影响深远。2、区域概况及发展趋势内江是四川省规划发展的9个大城市之一，下辖2个市辖区：市中区、东兴区，3个县：隆昌县、资中县、威远县，幅员面积5386平方公里，总人口420万。政府驻地为市中区，面积38平方公里，人口54万。内江是天府之国的东大门，地理位置得天独厚，水陆交通十分发达。其位于四川盆地的腹心地带，成渝两个特大城市之间，南邻自贡、宜宾、泸州，北通成都（距成都173公里），东接重庆（距重庆167公里），是成渝、内昆、隆泸三条铁路，成渝、内宜、隆纳三条高速公路的交汇处，是川东南水陆交通枢纽和物资集散地。内江人文荟萃，有“文化之乡”，“书画之乡”的美誉，历代名人辈出，西汉文学家王褒，东汉经济学家董钧，国画大师张大千，著名书画家张善子，戏剧家王敦礼等一代宗师均出自于此。内江市多年来城区改造缺乏统一规划、配套建设和有序管理，致使城市建筑布局杂乱无章，工业、商业、住宅的用地分区不明，老百姓生活、居住环境日益恶化。从2000年始，政府为提升城市形象和改善人民的居住环境，内江开始了轰轰烈烈的城市建设：以大洲广场工程凝聚民心，以入城线扩建工程树立形象，以沱江防洪大堤和滨江路工程改善环境，以桐梓坝大桥工程铸就未来，以开发区50米宽干道工程，托起高科技。目前，内江已建成各类专业市场500多个，商业网点42万个，社会消费品销售总额达40亿元，集贸市场成交额50亿元。到2005年，国内生产总值达到291亿元，人均6753元。根据内江市总体规划，内江将构建大城市框架，至2010年，要将内江建设成为“老城繁荣、新城崛起、三桥相连、沿江观景”，具有历史文化和地方特色的生态型、现代化山水园林式大城市。全市国内生产总值将超过500亿元，城镇化水平达到40%，建成城区面积达到40平方公里。3、项目区域市场房地产市场状况调查研究内江房地产市场起步较晚，长期发展较为平缓，可随着内江经济的发展以及人均收入的提高，在房地产市场产品的不断更新升级和激活消费需求的双重刺激下，内江房地产市场正在或即将迎来一个高速发展的时期。根据我们的调查与研究，目前内江房地产市场表现出以下特征。1）总体水平不高，缺乏外来品牌内江市房地产开发起步较晚，相比省会成都开发水平严重落后，即便是相比于四川省内其它同等规模城市，整个内江城市的开发水平和现状也相对落后。内江房地产市场长期以来都是以本地开发企业进行开发，近年来逐步有成都重庆等地的外来开发商进入，但是这些进入的开发商也都是属于在一级城市缺乏市场号召力和专业水平的开发商，缺乏真正的外地大型品牌开发商。这也形成了内江缺乏真正意义上专业开发能力的竞争，缺乏与外界行业高水平交流与对接，市场观念落后，是内江房地产市场相对落后的原因。2）单个项目开发规模小，缺乏代表性项目内江市场上以往的房地产项目规模基本上都只有几亩，二三十亩的楼盘就已经属于大盘，并且数量较少，随着近年来房地产市场的发展，进入2006年之际，内江正逐步进入大盘时代，涌现出一些真正意义上的百亩大盘。但由于开发水平不高，长期以来，内江还没有一个真正意义上能够从区域、品质、理念等方面代言内江人居水平的标志性楼盘出现。3）消费旺盛，供应不足，高端消费难以满足目前内江住宅项目的价格一般在15001700元/平方米之间，价格水平明显低于一级城市以及许多同等级别城市。内江的房地产总体供应量较低，受开发水平和规模的制约，致使没有出现真正意义上的高品质大型楼盘，从而使内江的楼盘之间的档次差距不大，价格分级不大，高端消费远远得不到满足。4）区域决定楼盘价格，市场呈现牛市特征内江市场的房地产项目的定价主要是取决于项目所处的区位，市中心繁华区域，临江风景优美的区域的楼盘价格最高；整个内江房地产市场呈现出牛市特征即楼盘的价格水平与开发时间的早晚有一定的关系，新开发的楼盘较之开发较早的楼盘价格要高。4、项目区域典型样本楼盘调查研究鉴于内江二级城市规模有限，因此，从市场竟争的层面来看，目前在售楼盘与本项目之间存在竞争关系。为了充分掌握切实详尽的市场资料数据，我们对内江新老城区的楼盘样本进行全方位的调查与研究，并针对性地从中筛选出目前在售、具有主要竞争意义的五个典型楼盘为样本，为项目的启动提供市场依据。典型样本区位图五个楼盘样本的基本情况调查如下表：项目名称项目地址建筑面积()产品形态主要特征及推广点户型（）销售价(元/)新上城玉溪路24000高层电梯精装修升级版小户型41100均价1970灵秀清风苑上南街13800电梯68145均价1700绿色港湾市中区滨江东路口13000电梯地段、江景80140均价1800(一期)7000多层地段、江景80260均价1950(二期)俊麟大厦玉溪路30000高层电梯舒适实用的城市居家65140均价1600西雅图大千路110000纯多层万平米主题水景观、会馆72180均价16005、购房客户需求调查研究要了解消费者的住房需求就需要对其需求进行细分。对消费者购房需求的调查研究具有丰富的内涵，包括购房者的购房目的、购房所要考虑的主要因素、消费者的消费能力以及倾向等诸多主要方面。1）购房目的及动机消费者购房本身有其目的和动机，是出于何种原因而消费，是为自己居住、是投资，是首次置业、是为改善居住条件的二次置业等等。根据对样本楼盘的调查,以自住为目的的购房者占大多数, 只有不足20%的投资性购房;而以改善居住条件的置业者在购房者中占有绝大多数, 改善居住条件是整个内江住宅市场最主要的消费需求。2）产品要素对购房的影响度了解哪些因素对消费者购房有影响、哪些因素是消费者所看重的以及对消费者的影响程度是我们最为关注的。我们根据抽样调查的资料绘制出消费者影响因素指数图如下：从消费者影响因素指数图可以看出，品牌、环境、规模、配套、户型、价格是影响消费者选择的几个最重要因素。关于品牌：鉴于整个内江目前没有真正意义上的品牌楼盘，可随着广汇、新上城等楼盘的成功上市，购房者对品牌概念的认识正在不断深化，品牌楼盘的市场接受度逐渐提高，品牌对项目销售的影响日益重要。关于规模：整个内江的房地产开发在西雅图之前几乎是小盘，谈不上规模。大盘西雅图的成功开发初次冲击市场对规模的认识，使人们意识到大盘规模对提高居住品质、改善生活环境的重要性。关于环境：居住环境是购房者最为关注的，从广汇品牌成就于环境可知消费者对居住环境的向往，尽管目前消费者对环境的诉求谈不上真正意义上的认识（因为直到现在，整个内江没有真正意义上的环境营造）。关于配套：整个内江的楼盘因受限于楼盘规模和开发商实力，所有项目在社区配套的规划和建设方面可以说几乎是空白，房地产开发只是停留在提供住的基本功能上，而生活本身的多姿多彩和高尚生活所需的其它需求，业主却难以得到满足。关于户型：根据调查，整个内江住宅的户型分布主要以7599套二、120149套三为主力户型，尤其是120133舒适型套三户型市场最为畅销。在户型设计上，户型的生态化如空中花园、景观阳台等正逐渐受到市场青睐。市场户型分布随区域和楼盘档次有其特点：大套型户型的占比随景观环境好坏和楼盘档次占比呈上升或下降，新区的住宅户型较市中区的户型偏大。关于价格：整个内江住宅的价格处在不断上涨的趋势当中，从去年13001500元/上涨到目前的16001700元/水平，涨幅可观，而且整个内江的房市价格几乎全部集中在16001700元/的狭窄区域，楼盘品质与档次与楼价的无序难以反映市场的真实情况。3）消费者消费能力根据内江本地市场调查，整个内江购房群体的购买力主要分布在1216万元（套二）、2026万元（套三或套四）区间，消费几乎是完全大众化，楼盘的档次及调性在消费者的购买行为中没有反映出来。从成都房管局统计的成都市房屋销售情况来看，成都市登记销售的房屋55被外地购房者购买、登记购买的面积主要介于85110之间、其中内江人排名全省第二；按照成都三环外住宅最低3300元/计，内江消费者至少具有2836万元的大众化购房能力，只要市场上能够提供能让消费能力释放的产品。4）消费倾向 整个内江的大众化消费至今停留在住宅消费的初级阶段，对高尚居住生活的向往和需求基本处于启蒙与市场对接阶段，成都的居住生活方式在整个内江中高层、高层人士中具有现实的代表意义。第二章、项目产品定位研究1、项目宗地资源分析本项目宗地位于内江市市中区滨江东路，是整个滨江东路改造工程的核心区域。宗地东临沱江，西沿滨江东路，北起滨江东路东渡口，南至文兴街街口，项目占地111.451亩，范围包括临江路与滨江东路之间的整个沿江区域6、8、10、12、14和16地块。项目宗地具有以下的资源特征：1）项目宗地在内江具有超大规模内江市地产项目开发的用地规模普遍较小，规模仅数亩的楼盘开发比比皆是，所言的大盘，其占地规模只是数十亩左右，直至今年西雅图项目，整个内江才出现开发规模超过百亩的楼盘。因此，本项目的地块规模在内江市是名副其实的大盘规模。尽管目前本项目用地面积并非内江市最大，可鉴于项目宗地在区位上的特殊性以及开发体量的超大规模，更加强化项目的超大型的特点。2）项目宗地区位属于内江顶级地段项目宗地所处区域与内江市市中区最繁华的商业中心四方块最近不过200米，滨江东路本身在内江是由来已久的著名商街，拥有绝佳的临江自然景观，区域价值认可度极高，并且随着拦河筑坝工程（处在规划实施中）的进行，沱江水位的升高，将形成一个极具观光和旅游价值的湖泊，更进一步提升项目区位的价值。因此，从项目宗地的自然属性来看，属于城市自然景观资源最佳的黄金区域，而从城市属性来看，项目宗地属于内江市城市规划中的核心区域，项目宗地所处的滨江东路区域与内江的区位关系相当于外滩与上海的区位关系。3）项目宗地价值具有惟一的稀缺性随着内江市的城市规划向江对面的开发区发展，市中区的格局已经基本成形，几乎没有剩余的尤其是规模化的剩余土地可以利用。项目土地不但可以说是内江中心城区最珍贵的、规模最大的一块土地，而且可以说是市中区最后的一块风水宝地。鉴于项目土地不可多得的稀有的价值以及区域沿承和属性，将使得项目宗地具有不可估量的开发潜力。2、项目规划条件地块规模：111.451亩，即74,300容积率： 5.0，绿地率： 30，建筑密度： 30，3、项目宗地swot分析外部因素优势劣势机会0利用这些改进这些威胁t监视这些消除这些1）优势（s） 得天独厚的自然景观环境项目宗地东临沱江，水势开阔，随着拦湖筑坝后将形成更具景观优势的湖景，近可亲水，远可观山，视野开阔，景观万千，具备打造高品质楼盘的环境条件。 无以伦比的区位优势项目宗地所处的滨江东路不但拥有极佳江景，并且与市商业黄金地段四方块最近不过200米，是内江由来已久的著名商街，在区位上拥有集景观与地段于一身的上佳优势。 大盘规模效应的综合优势项目宗地的景观、地段和规模在内江市中心是绝无仅有的，且集合与规模优势将带来一定规划优势、景观优势、成本优势、营销优势。 开发企业品牌优势项目宗地的开发商是来自于上海的中央大型国企，在内江拥有显赫的名声和引领性开发的优势。 旅游人文资源丰富项目宗地范围及邻近区域内拥有百年老寺，随着造湖工程的开展，旅游码头的修建使宗地将拥有丰富的人文与旅游资源优势。2）劣势（w） 天价土地使产品打造呈刚性 本项目宗地是整个内江土地市场的天价，要摊低土地成本、实现合理的开发利润，只能规划建设低密度高容积率高层或超高层电梯住宅，可高层或超高层电梯住宅在内江市场的接受度上有待考验。 土地狭长造成规划难度本项目宗地沿江而立，长逾八百米左右，可纵深只有几十米至百米，对项目的规划、环境的营造提出更高的要求。 大盘开发苛求资金链项目宗地开发的超大规模，考虑到资金的合理投入、分配和利用，在整个项目开发过程中资金链非常紧凑，使项目开发对资金回收的要求很高，对项目的营销提出挑战。3）机会（o） 总体市场形势大好虽然整个房地产市场处于国六条调控周期，但是据统计局调查数据显示，整个四川房地产行业需求强劲，价格呈步步走高之势，尤其是作为二级城市的内江受国家宏观政策的影响有限，良好的市场大背景是本项目成功运作的有力保障。 处于转折点上的市场阶段内江的房地产市场正处于向大盘化、专业化的转型期，洼地效应使具有先进理念的开发商充满竞争优势，为本项目开发实现利润最大化提供可能。 政府鼎立支持占据政策先机本项目是内江市委市政府的重点工程，得益于政府支持，将在政策和资源上享受先机。 目标消费群的潜在需求旺盛至今，整个内江房地产市场供不应求，人们渴望改善生活居住环境，对更新换代的品质楼盘的需求不可估量。4）威胁（t） 不稳定的政策风险、周期性风险房地产属于典型的周期性行业，起伏波动大，周期性很强。本项目开发周期长，市场环境、政策环境变数大，面临一定的政策风险、市场周期风险。 市场竞争风险鉴于二级城市地域限制，本项目几乎将面临整个城市（市区和新区）大量兴起的高品质楼盘的竞争。 产品接受度风险本项目主要产品为高层或超高层电梯住宅，与二级城市大多数的多层消费习惯有冲突，使项目面临能否被市场接受的风险。 市场容量风险本项目的供应量较大，几乎占有整个内江近四分之一的市场份额，而且，本项目天价的土地成本刚性决定产品的中高端、高端调性，可整个内江的中高端以上消费能否承载项目巨大的供应量是我们要面临的风险。从上述swot分析可以看到，项目宗地在自然景观、地段、土地稀有性等方面具有先天优势，而天价土地成本刚性和规划的难度是项目实现效益最大化绕不开的命题，因此，如何充分利用宗地的优势、把握机会、面对威胁、改进劣势将是我们要面对的挑战。4、产品定位研究4.1项目总体开发理念定位房地产项目的开发定位主要取决于客观因素和主观因素两方面。客观因素主要包括：市场环境、土地禀赋以及企业实力；主观因素主要包括：目标效益、企业愿景。本项目的开发方向，产品定位和目标价值取向无疑要根据本项目所处的市场环境、企业所具有的能力和实力，所开发土地的先天条件，开发商所追求的目标效益、企业发展的愿景需求以及社会价值实现来进行全面的评估和考虑。1）客观因素分析 市场环境 内江房地产市场发展长期较为缓慢，价格被低估，房价涨幅与总体水平现状与内江作为全省九个规划发展的大城市形象明显不对称，并且缺乏大型品牌开发商尤其是外来开发商的带动，整个市场目前正处于一个向专业型、开放行市场的转型阶段。市场供应量较小，且主要是针对低端和大众市场，房地产项目档次较为平均，缺乏针对目标消费市场的品质分级，缺乏真正意义上的标志性项目，高端、高中端需求被明显遏制。从上述市场环境来看：目前内江房地产市场的空白主要是真正高品质项目的开发，高端、高中端消费需求是一个供应的空白点。 土地禀赋 从之前的土地分析来看，本项目所处的土地是内江市中区最后的黄金地块，无论是其规模和区位属性均实属罕有，是内江最适合打造高端产品的区域。 企业实力本项目的开发商四川浦发置业的母品牌为上海浦发，具有全国性的品牌价值和雄厚的开发实力，在内江完全具备打造任何水准的房地产项目。2）主观因素分析 企业愿景 内江是上海浦发进军西部的第一站。浦发作为一个有着全国性品牌声誉和全国战略架构和长远发展目标的企业来看，进入内江市场，除了获取经济效益之外，更有着品牌和社会形象的考虑，因此，上海浦发赋予四川浦发置业的发展愿景必然是具有区域引领性的发展。本项目作为上海浦发西部开发的成果，必然有着品牌引领效应和示范价值，因此，注定了本项目必然是高品质的，超越内江本土水准的标志性项目。 目标效益 在复合化经济时代开发效益是具有复合性的，它由经济效益、品牌效益和社会效益三方面构成。但对于本项目而言，企业具有雄厚的实力，开发内江市中区最后的黄金土地，无疑应当以实现土地价值的最大化获取经济效益，同时也必须满足企业作为中国名企进军西部所带来的品牌效应和价值；另外一方面从社会效应上来讲，这是一个具有城市再造意义的工程而非单纯的一个房地产项目的开发。从这个三方面的价值最大化考虑，本项目最为适合的就是以高起点、打造高端产品。高端产品在赢得经济效益并非有绝对的优势。但是介于阶层的自然形成和话语权的建立，高端产品对引起社会关注、获取知名度产生舆论影响等方面都远胜于中低端产品，而且，产品的品质在很大程度上影响着消费者对企业品质的判断，因此，高端产品在树立企业品牌形象上有着很大的优势。通过对内江房地产市场和项目宗地的swot分析，可以看出本项目宗地先天优势明显，具有在城市中的唯一性和引领性，而同时，本项目又面临着内江房地产市场的逐步成熟期，面临着内江房地产市场开发向精品化、大盘化的发展期。在这个阶段，有着巨大的高端、高中端消费需求，无论是消费需求还是市场需要，作为二级城市的内江需要亟待出现一个真正有影响力的标志性大盘做为这个阶段的里程和引领者，本项目毫无疑问面临着史无前例的机遇。 因此，本项目的总体开发理念定位为：全面超越内江品质，打造具有里程意义的首席高端精品。打造内江房地产市场上具有震撼力的最高端的住宅产品和商业配套，形成内江顶级的集合居住、休闲、商业为一体的高尚生活区（街区），强势满足和发掘内江高端、高中端消费需求，成为代言内江城市房地产开发水平的标志性项目。4.2项目市场定位研究1）项目总体形象定位项目的总体形象定位取决于项目的开发理念，它是开发理念所形成的开发产品的具体表现。全面超越内江市场水平、打造具有里程意义的首席精品的项目开发理念，与项目先天资源的对接，因此，项目的总体形象应当为：内江金版地段上的首席国际化滨江高尚生活特区项目总体形象的基本解构如下: 世纪滨江不仅仅是一个楼盘的概念,而是集合高尚居住、商业、休闲、娱乐、日常生活等各种配套的高尚生活特区。 世纪滨江在内江不仅仅是高品质项目，而是具有其它项目不具备可比性的、具有开创性的首席项目。 世纪滨江形象的心理反馈是：高尚的、人文的、国际化的现代生活方式。2）项目“蓝海”（差异化核心）项目宗地在自然景观、地段上具有绝版的、与内江其它楼盘不可比拟的先天优势，将成为本项目的先天差异化核心价值。然而，当项目从土地转换成一个市场化的具体销售标的时，寻求和赋予项目“蓝海”（差异化核心）是项目成功运作的关键。对于本项目而言，与内江其它项目的差异毫无疑问是全方位的，因为不管是项目的开发商品牌、自然景观、地段、稀有性以及项目的开发愿景等等，在本地是无可比拟的，在从中选取任何一点作为项目的差异化核心价值来推广，无疑是可以的，但是，仅仅如此是远不够的，那么，要将项目所呈现出来的价值最大化，就需要将所有的具体的差异进行有机的整合，形成项目形象上“谁与争锋、唯我独尊”的气质，才是项目真正意义上的核心价值。而项目的核心价值在产品反馈到消费者心理层面上的则是“三千宠爱于一身，不可复制，独一无二”的完美形象组合。4.3产品规划建议1）项目主题概念设计理念鉴于项目开发是市场化的，并非公益设计或艺术品设计，因此，在规划设计的过程中必须以市场为导向，所以我们所提出的项目规划设计建议是建立在两个基本前提下的：一是政府所提出的打造内江外滩的目标，二是项目一期的推出必须能迅速实现资金回笼，因此，必须使产品在市场拥有很大的吸引力和接受度。考虑到上述因素，我们对产品的规划设计提出以下总体原则： 项目的总体规划必须严格遵守规划控制条件。 项目规划设计应符合并引导内江市场消费需求，与区域市场紧密融合。 项目规划设计应当结合项目宗地的自然条件和城市地位，将其优势最大化，并严格控制建设成本，符合低成本、高效益的要求。 建筑布局以江景为核心，尽量使建筑的观江效果最大化。 项目的总体规划必须符合项目分期开发、（产品）高开低走、（价格）高开平走或高开高走以实现开发价值最大化的操作思路。 项目一期的规划设计必须满足项目品牌及高端调性需求，使产品在市场上拥有很大的吸引力和接受度；在贯穿以上项目总体规划设计原则的基础上，应当整合宗地在内江无可替代的城市地位和自然环境所形成的核心优势， 形成具有市场化导向的项目主题概念设计理念：总体规划、全盘打造具有国际化特征的花园式江景地标建筑群2）总体规划策划根据项目的地形地貌及规划道路的现状，总体策划思路是将项目按景观风格由北至南规划为三个区域组团，所有组团在总体设计风格一致的基础上应当各自拥有其独有的特点。具体规划为： 滨江路一侧与临江道路一侧则形成一东一西两条规划主轴线。 在东渡口向南直至文英街之间地块分别规划项目一期和二期。 文英街南侧与东渡口北侧地块规划项目三期。按照总体策划设想，项目最终形成 东西两条规划主轴，左公园右广场，南北三大风情组团，一个滨江国际生活特区。2）规划布局策划建议鉴于目标效益和市场的综合考虑，以及产品要满足国际生活特区的功能需要，住宅与商业有机合理的规划布局是关键。建议在产品类型上住宅产品形态应当多元化，可考虑联排别墅、叠拼别墅、111、高层和超高层电梯住宅等住宅形态；而商业应当考虑独立商业与住宅底商。综合考虑品牌、高端调性、容积率以及市场接受度因素，建议项目产品的规划布局应以人性化舒适度为原则，在保障容积率指标前提下，实现江景最大化、花园最大化，生活适宜度，功能协调化。具体建议如下： 项目（一期、二期）规划要充分考虑项目的品牌形象，突出项目的高端调性，预留大型中心主题景观的营造空间。 项目第三期规划面向大众化，尽可能提升建筑规模，以高密高容积率实现项目的超额开发利润。 建筑摆放尽量考虑东低西高、有层次，以使西侧建筑尽可能利用高差观赏到江景，使江景最大化。 建筑的摆放应当与江线形成不同的弧度，使更多的建筑有观江视角。 城市型商业主要规划在宗地西侧沿滨江东路，以底商形成购物一条街，方便与城市对接。 休闲商业规划在宗地的东侧，以便能够享受到江景，基于商业价值最大化和社区品位的考虑，建议修建34层的独立商业。 东渡口位置可规划34层独立商业，以休闲娱乐为主要商业业态，一方面可以为社区提供高品质商业配套，另一方面，可以利用今后旅游码头的形成，抓住休闲观光商业的机遇，使商业价值最大化。 文英街街口东西两侧位置均可规划34层独立商业，以充分利用向西直通四方块的人流优势，在功能上可以休闲娱乐为主。 组团之间的连接与过渡应当自然、合理。建议用天桥将所有组团连接起来，形成一个大的系统，而系统之间的每个因子又有各自的特色和风情。4.4景观环境策划建议为树立“滨江国际街区”的崭新形象， 打造完全区别于内江开发水平的第一盘，在充分借用江景主题的基础上，应当增添多元化的丰富内涵，包括国际化风情的引入，充分整合“生态湿地花园湖泊人文艺术标志性景观运动休闲商业娱乐”等概念，形成真正国际化街区概念。即：融合各种国际特色景观风情，打造三大标志性主题景观滋生丰富异域氛围浪漫情调，共创一大国际化生活方式 第一组团：美式假日风情组团（由第一期与第二期建设用地共同构筑，形成大规模景观结合的震撼效果）主题景观：夏威夷热带景观游泳池组团以夏威夷热带风情为景观主题，在景观上以绚丽、夸张的手法使其形成一个极富生机于活力，洋溢着浓郁热带度假气息的区域。组团的核心景观为一个景观游泳池，游泳池的大小根据地块情况来设置，主要是在于游泳池应当营造出沙滩的感觉：游泳池可利用项目低洼地块成为不规则的异型泳池，泳池四周铺上白沙，并放置大量沙滩椅、太阳伞形成海滩的感觉，作为业主休闲的好去处。以泳池为中心的整个建筑群中间将形成一个面积近万平米的中庭景观带，中央景观可以以泳池为核心呈放射状分布，并通过地势的变化以及各种对比度强的景观、包括色彩鲜艳的花卉，高低不一的植物体现出不规则、自然随意的生态感觉，从而形成一个非常生态、具有强烈假日感，规模巨大、效果震撼的中央景观区域。鉴于第三期的土地被分为两块，且与临寺庙的区域需要考虑人文因素，因此可考虑为两种不同的风情。而第三期基本上以超高层建筑为主，景观面积相对集中，并且规模不大，因此，景观中可考虑以中央景观，以人文艺术性和功能配套强化环境景观效果。 第二组团：英伦格调风情组团（文英街南侧第三期地块）主题景观英式草坪（欧洲人文雕塑公园）以英伦风情为组团的景观主题，在景观上体现绅士化高品质社区的格调，组团景观视觉核心地段为英式大草坪，英式大草坪既可作为一大标志性生态景观，在草坪上可以设置一些具有代表性的欧洲文艺复兴时期的人文雕塑，形成一个雕塑公园，提升社区的文化艺术品位。高尚运动休闲设施是必不可少的，可设置小型的高尔夫推杆练习场或网球场，在功能概念上可以满足高尔夫爱好者或网球爱好者休闲健身的需要，为社区提供高品质运动配套。以英式大草坪为核心的景观布局应当体现规则、秩序的设计理念，包括柏油道路，裁剪有序的树阵，整齐的花卉排列、使整个社区体现出一种极为静谧、高雅的悠然格调。 第三组团：法国浪漫风情组团（东渡口北侧第三期地块）主题景观法国迷宫花园广场（迷宫园林）组团以法国浪漫风情为主，结合建筑特色体现法国风情景观浪漫、艺术的特征，使之洋溢着迷人的、暧昧的氛围。组团的核心景观为法国迷宫花园广场，迷宫花园通过道路体系丰富多彩的变化，创造出迷宫的意境，结合道路两旁的景观创造出花园的意境，在铺地上亦应体现法国浪漫主义的色彩，使人处于迷宫花园中始终处于新鲜好奇的状态，包括道路色彩、花式的变换，道路两旁布局的植物分区，各种雕塑小品、休闲休憩设施的设置都应花费心思。区域的景观整体就是一个大型的迷宫花园，在景观设计手法上应当注重精致、细节的体现，从而完整地表达出法国作为欧洲最富享受国度的浪漫特征。 广场公园打造建议根据项目的总体规划，将分别在文英街和东渡口两处为城市配套提供公共用地。出于项目的发展考虑，我们有必要充分利用和赋予城市公共用地更多的魅力，并结合周边项目建筑所提供的功能，使之为项目增辉添彩。因此，建议将东渡口一侧公共用地定义为休闲广场，文英街一侧公共用地定义为中央公园，以使项目既拥有广场、又拥有公园，在形式和功能上显得更加丰富。具体建议如下：东渡口以广场命名为好莱坞休闲广场广场以美国举世闻名的电影圣地“好莱坞”命名，具有非常强烈的时尚感和识别性。建议本项目在东渡口区域规划修建电影院，利用电影院明确的主题性和对周边商气、人气的巨大带动作用，打造内江首个电影主题广场，体现以电影为核心的休闲娱乐功能， 在广场的打造上，除考虑绿化栽培的景观功能外，要体现广场的时尚特征，围绕电影主题可打造星光大道（仿造香港的星光大道，通过印有明星名字和手印的铺地来实现），电影主题形象墙，艺术主题的小品雕塑等，使广场充满时尚氛围，为项目赋予浓郁的艺术气息，并体现国际化特征。文英街以公园命名为：世纪公园文英街一侧在严格意义上来讲属于广场，但是考虑到为项目设置多元化的功能和魅力支撑，建议将其命名为公园，同时这也是考虑到项目这一侧今后销售的产品密度最大，景观用地最少，以公园的名义出现可以为今后销售提供一个强有力的景观卖点。建议将其命名为世纪公园，不但为项目点题，更使之成为文英街一侧物业的一个景观配套。对世纪公园的打造，应当从树木的种植上体现出公园的特性，建议中央可以修建一个旱喷池作为标志性景点，周边以花卉环绕，使之成为一个鲜花主题的公园，并在公园配置休闲休憩设施。4.5规划主轴商业策划建议两条规划主轴一条为西侧原有的滨江路，一条为东侧的临江道路，在两条主轴的规划设计上应当充分考虑到其原有的城市功能以及商业定位，在此基础上合理地进行提升，以实现对整个项目的辅助提升以及氛围特色的营造。按照构想，我们对两条主轴的规划建议为：一动一静，一条宜商业消费，一个宜观景休闲 滨江东路主轴策划建议：香榭丽大道滨江东路作为城市里一条重要的干道，承担着重要的城市车行交通功能，因此，滨江东路轴线的打造势必是城市化的、开放的、热闹的。因此，轴的特色打造应当以类似于国际化大都市的中心商业道路的打造，即将之打造为内江的香榭丽大道。香榭丽大道应当适当设置大型乔木使车行道路与街区适当隔离，同时营造出景观大道的氛围，在大道上设置有齐全的商业、娱乐消费设施，大型的店招、广告牌、电影院、精品购物、服装、卖场等一应俱全，从而制造出车水马龙、霓虹闪烁、流光溢彩的效果，令人徜徉于其中流连往返，如同身处国际化大都市，强烈感受都市沸腾的脉搏。 临江路主轴策划建议：日出大道临江路作为江畔道路，在规划中基本上按步行街打造，一般情况下禁止通行机动车。因此，临江道路的打造应当是舒缓的、悠闲的、静谧的。我们借鉴洛杉矶日落大道的风格来打造它。日出大道主要在于自然、休闲、浪漫氛围的营造，道路的铺地应当采用明显步行特征的艺术化图案铺地，道路旁应当隔几十米便修建一个节点性主题景观，同时节点景观应具有休闲休憩功能。日出大道轴线上的商业消费以定向的休闲消费为主，包括西餐厅、大型餐饮、格调幽雅的茶楼、异域风情的咖啡厅、音乐休闲屋、书屋、花店、小精品购物等。而中间则以观景步道、静谧幽雅的景观，舒适悠闲的休憩场所为主。日出大道将成为一条一家人休闲散步共享天伦，情侣爱人浪漫相约，共赏江晖夕阳，老人在江畔晨练、学生在草坪早读，可逛可停、可休闲可品位、可把玩可欣赏的内江外滩首座标志性景观休闲步行大道。4.6建筑风格及立面设计策划建议1）项目的整体建筑风格的构思建筑是内容和形式的统一体，随着人们生活水平的提升，人们的生活方式、价值观形成巨大的变革，在对建筑的需求上已经从早期的只对功能内容的需求逐步升级转变为对建筑的形式、风格的更加重视。目前项目产品主要是高层和超高层电梯住宅型态，在不考虑功能差异的情况下，建筑风格作为项目建筑形式的表达，作为消费群体对项目形象的第一识别，对项目后期的市场营销起着至关重要的作用。从发展商角度来说，良好的建筑风格对提升产品品质和楼盘促销有相当大的积极意义，可以当作楼盘的卖点之一，而且在未来的市场竞争中起着尤为显著的作用。对消费者来说，有风格的建筑能获得人们的认同，引起精神上的愉悦，特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在建筑风格上与目标客户心理特征的需求相符。因此，对于项目整体建筑风格的确立，是站在营销的角度上产品研究的一大核心要点。2）建筑风格的确立原则在市场竞争环境的冲击下，建筑风格越来越多样化。对于本项目而言，建筑风格的确立主要是依据以下三大原则，以求实现立足营销，铸造典范的目的。 世纪滨江的建筑风格应当符合项目的地缘特性，根据项目的先天优劣势条件，扬长避短，充分实现对土地价值的理解； 世纪滨江的建筑风格应当体现与项目规划、景观的统一考虑，体现对社区整体形象价值、生态性的诠释； 世纪滨江的建筑风格应当从目标客户群的价值取向来理解，选择与之匹配的建筑风格，在细节上尽量满足业主生活形态的要求。项目总体建筑风格的确立3）项目总体建筑风格及色彩建议建议本项目的总体风格为现代简约风格，略带异域的海滨建筑风情，以体现时代潮流和国际化特征。但在风格上避免照搬外国建筑原形和过分矫饰，应当注重本土的审美潮流，使异域风格实现本地化的成功改版，在保证多数人都感到视觉愉悦和舒适的基础上实现建筑的设计感和作品感。在建筑风格总体的组合上应当通过规模效应实现视觉的震撼力和冲击性，形成磅礴大器的气质。建筑色彩的考虑除了单体的视觉效果外，更应当考虑到整个建筑群的色彩体验，以及建筑色彩的耐久性、耐脏性等。考虑到江水的颜色为冷色调，因此可考虑使用暖色调，考虑到项目的建筑集群特性，因此建议使用视觉比较柔和、清爽的暖色系。4）建筑立面设计建议建筑立面设计应当首先从功能出发，在满足住宅户型功能需求的基础上，实现建筑立面的美观。建筑立面必须讲究造型比例适度，空间构图明快，视觉感官愉悦，避免局部琐碎，以大色块、大构图形成简约具有冲击力的效果，尤其是要注意建筑集群顶部的处理，结合建筑天际线的考虑使之在协调的基础上达到视觉震撼。本项目外墙建议以质量较好的涂料为主，不同部位的色彩及喷涂工艺应有所不同以形成较为丰富的表面肌理效果，建议部分结合石材、面砖、木质材料的搭配，以期在简约之中不失丰富。低层为板岩，二层以上采用高档匀质面砖和高级防水涂料结合。4.7项目业态与户型策划建议按照项目分期开发、（产品）高开低走、（价格）高开平走或高开高走的操作思路，在户型设计上，一期、二期应当主要面向高端、高中端客户需求，而在第三期户型要转向大众消费。1）户型设计要点户型设计应当注重在满足功能的基础上实现功能和面积配比的高效率，并注重现代生活品质提升的空间组合和关键环节。 平面设计，要强调实用性、私密性，功能分区，动静分区、洁污分区、干湿分区，尺度与比例协调，空间的灵活性、可改变性。 空间设计，要追求静谧、舒适、温暖的空间氛围，在房间设置上要充分考虑到人的起居生活习惯，建筑与结构、设备专业完美结合，构造良好的使用空间和建筑美学空间。 均好性，力求使每家每户都能享受到江景、阳光、空气和绿地，不能看到江的户型可通过朝向等设置力求以园林景观来弥补。 采光通风，在套型中科学设置门窗的位置，充分利用阳台等，保证光线充足，空气对流通风良好，创造适合人居的温度、湿度、亮度，从细节上把握产品的完美。 通过入户花园、景观阳台或空中花园等把优美的室外环境引入到室内，让每户、每个房间都能欣赏到不同的室外环境。2）项目业态配置比例建议业态商业住宅占比81292883）总体户型配置建议户型面积套型户数比例14558小户型3%27595套二30%3100118小套三12%4118133舒适型套三40%5135158豪华套三及套四12%6200以上联排及叠拼别墅3% 一期户型配置建议户型面积套型户数比例14558小户型27595套二30%3100118小套三4118133舒适型套三50%5135158豪华套三及套四18%6200以上联排及叠拼别墅2%4.8细部处理建议 商业店面商业店面的品质形象是营造购物商业街商业氛围并提升整个社区环境品质的关键，重点应放在打造时尚立面、统一店招上，因为，风格统一、规划整齐的商铺能形成整体的品质形象氛围，给人以美感。高品质商业配套为业主提供了极大的生活便利性和享受性。风格统一、规划整齐的商铺不但不影响社区品质，还成为一道靓丽的景观 环境景观建议引入系列的主题雕塑点缀到园区各处，通过对一些具有标志性意义和象征意义的景点营造来提升景观的艺术性和审美价值。要注重环境景观的参与功能，增强景观的实用性，实现景观功能化。建议社区尽可能的为各个不同年龄段的人营造各种具有参与性的休闲景观，为业主提供大量的休闲、休憩的功能空间。 艺术化的造型巧妙实现景观的视觉转换，并且具有休闲休憩的实用功能。几何造型的绿地并不增加景观成本，但使景观空间更丰富如若有一系列运动雕塑，那么社区的艺术气息将愈加浓厚。 休憩设施既是景观的点缀，又非常实用 跌宕的水景使园林层次更加丰富，景观更加灵动丰富的元素让景观更丰盈 架空层设计在架空层设计中应当打破一般楼盘将架空层作为停车位使用的弊端，而将架空层作为生态共享空间，并且实现建筑与自然的一体化。架空层的生态化不能仅仅依靠简单的绿化来实现，而是应当作为一个重要的休闲景观来进行重点，突出观景性和休闲的便利性。 除却成本的前提下，架空层可以考虑做成水系景观，使建筑有水街风采，更有门前流水聚财之意架空层的景观要力求具有休闲、休憩等实用的参与性与功能性。今后甚至可以作为室外会所来使用。 单元门厅门厅如同酒店的大堂是大楼的脸面，应当作为重点环节打造。除一般的密码单元门、监控设施、整齐的邮箱、信息告示牌、感应开关外，门厅应当体现出设计感和品质感，建议门厅的内装修应由专业的室内设计机构来设计，墙面和铺地采用具有艺术气息的石材或仿石材，保证门厅的大器、现代与品位。由于架空层的生态化设计，可将门厅墙壁以玻璃为材料，实现内空间的通透感和生态化。 通透感使视觉有效延伸消除室内压抑感。 路网系统建议项目采用人车分流设计，行人道和车道采用不同的铺地。在小区道路转弯处应设置景点，如一棵树、小型雕塑、一块奇石等，在道路的急转弯处，建议设置警告标志或是反光镜，以避免事故。 地下车库地下车库是本项目重点打造的环节。地下车库可以选择合适的位置将车库顶掏空，形成天井，一方面可以解决地下车库的自然采光，又可以设置楼梯成为人行出入口，方便车主从更多的位置自由进出，并且可以使绿化垂直进入，达到景观无处不在的效果。地下车库顶掏空的天井既能够节约建筑成本，而且可以在地面上将天井打造成景观节点，实现园林景观的视觉转换。地下车库的车行出入口处，应当加强绿化密度，使社区更美观。地下车库的停车位可用色彩对地面进行分区，使业主能够更便利地找到自己的爱车，同时应当间隔设置倒车镜，从各个细节体现出开发商无微不至的关怀。地下车库顶的镂空形成一个景观天井对镂空部分的地面进行装饰后形成一个景观点 地下车库的出入口景观