2010成都甲级高端写字楼现状分析和趋势预测.doc

2010成都甲级（高端）写字楼现状分析和趋势预测1995年之前的成都是没有真正意义上的甲级写字楼（含高端写字楼，下同）的，以至于当时在成都的跨国公司都把办事处设在了锦江宾馆、岷山饭店等高星级的宾馆内，租金之高，达到令人咋舌的150300元/平米.月（按使用面积计算），为这些宾馆带来了丰厚的利润。 1996年，随着中港合资的新时代广场的落成，成都终于结束了没有甲级写字楼的历史，尔后，川信大厦、冠城广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、时代广场、香格里拉中心办公楼等如雨后春笋般地矗立在成都的交通要道上，见证着成都不断发展的历史进程。 甲级写字楼作为高端商业经济的重要载体，其保有量及未来的增量一向是衡量一个城市现有经济地位及发展潜力的重要标志，如纽约的甲级写字楼体量有3250万平米，伦敦有2280万平米，东京则有2240万平米，香港是670万平米，中国大陆gdp最高的两座城市-上海和北京，则分别有320万平米和380万平米，居国内城市的前两位。那么，作为西部城市之首的成都，又有多少面积的甲级写字楼，未来的发展趋势又如何呢？本文作者及其团队将以真实详细的数据，为大家揭秘这个答案。 图1 一、成都目前有多少甲级写字楼？ 作为长期从事办公选址服务的专业团队，我们熟悉成都各个写字楼特别是甲级写字楼的实际租金水平、空置率、交通状况、物管水平等要素，因此根据楼盘的租金水平、所处的地段位置、软硬件设施配置水平、物业管理水平、入驻客户档次、入驻率和体量大小等因素，把下面这些楼盘列为成都的甲级写字楼。在这里我们要提醒的是：这些入围的楼盘不是一成不变的，是动态的。因为随着时间的推移，建筑物的设施、设备会逐渐老化陈旧，如果物业管理不善，这样的写字楼就会逐渐退出甲级写字楼的行列；还有一种原因是城市规划发生变化，导致原来的甲级写字楼在区位上处于劣势，不再受追捧，慢慢变为乙级写字楼。截止2009年12底，已投入使用的甲级写字楼如下： 市中心：时代广场（52748m2）、华敏翰尊国际大厦（52200m2）、城市之心（37008m2）、川信大厦（41600m2）、冠城广场（46200m2）、中环广场（45738）、总府大厦（11557）、香格里拉中心办公楼（40176）、宏达国际广场（28200）、东方广场（63050）、国嘉新视界广场（19800）、商会大厦（35000）。（共计12个） 城南：威斯顿联邦大厦（19873）、国航世纪中心（68000）、汇日央扩国际广场（41938）、力宝大厦（52095）、拉德方斯大厦（66000）、银海芯座（32160）、四川水电大厦（47771）、特拉克斯国际广场（21000）。（共计8个） 各楼盘面积的计算依据，均来自网站、楼书及现场实际调查。在很多以往的资料中，往往把整个项目的面积当作写字楼的面积，这是不准确的，因为很多的项目总体面积包含了写字楼、停车场、营业用房等。在我们的统计中，扣除了地下停车场、裙楼的营业用房甚至避难层等不属于写字楼部分的面积，因此得到的结果更为准确可靠。具体计算过程在此略去。 汇总上面各楼盘的数据，我们得到成都目前甲级写字楼的总建筑面积为：822,114。其中，市中心的写字楼体量有473,277，占总数的57.6%。这些甲级写字楼的租金水平介于80140元/.月，物业管理费介于1520元/.月，那么它们的入驻率有多少呢？根据我们的统计，约有20%的楼盘能达到90%以上的理想入驻状态，约有65%的楼盘能达到6090%的较好入驻状态，其余15%的楼盘的入驻率介于4060%之间。加权平均后得到成都甲级写字楼的入驻率为75.3%，来到成都的110多家世界500强企业及国内实力公司大都集中于这些楼内。从整体上来说，成都甲级写字楼目前的入驻率是比较好的，但并未达到90%以上的理想入驻状态，也就是说，现阶段成都甲级写字楼的供求相对平衡，供略大于求，这是一个比较良好的市场状态，客户占据一定的主动地位，有较多的挑选余地。图2 二、未来3年内成都甲级写字楼会增加多少？ 获得了已有的甲级写字楼的数据后，接下来我们更关心的是：未来成都新增的甲级写字楼的体量将会是多少呢？按照国际惯例，我们统计了未来3年内即2010年至2012年，将要建成的甲级写字楼的数据。具体数据如下： 人民南路及天府大道延线： 仁恒置地广场（70360）、航天科技大厦（82450）、中汇广场二期（39730）、锦江国际（33562）、百扬大厦（99000）、城市之心三期（70000）、来福士广场（75645）、国际人南广场（预估100000）、大陆国际项目（49888）、保利国际中心（预估50000）、新希望大厦（72500）、四川投资大厦（95000）、三峡大厦（预估75000）、恒泽动力大厦（75680）、中航城市广场（75935m2）、航兴国际广场（89790m2）、新希望国际（65000）、美年广场（预估50000）、威尔斯洲际广场（预估55000）、希顿国际广场（预估30000）、中信广场（预估60000）、茂业广场（预估40000） （共计22个） 东大街延线： 喜年广场（68600）、铁狮门项目（50000）、成都国际金融中心（预估50000）、摩根中心（63000）、明宇金融广场（70200）、环球贸易广场（预估110000）、银石广场（100000） （共计7个） 市中心及其它： 鼓楼国际（50000）、成都国际商城（预估30000）、金沙万瑞中心（114520）、优诺国际（30000）、环球大厦（106000）、高地中心（21375） （共计6个） 将上述面积累加后，我们得到成都未来三年新增的甲级写字楼面积将达到232万平方米（准确面积为2,318,235平方米）。其中，人民南路及天府大道延线的写字楼供应量为1,454,540，占总量的62.7%；东大街的供应量为511,800，占总量的22%。需要说明的是，由于部分项目尚未公布详细资料，只有项目的总体建筑面积的数据，其写字楼、商场、公寓等具体面积无法划分。出于谨慎的考虑，我们预估的面积一般只有项目总体建筑面积的1/2到1/3，因此我们得到的数据可能比实际偏小一些，但作为参考依据是没有问题的，毕竟商业部分、公寓和停车场所占的面积比较小。另外，可能还有个别楼盘处于前期的策划准备阶段，只是我们尚未掌握而已。图3这样多的甲级写字楼在较短的时间内集中面市，面积是过去总和的近三倍，对此我们只能用“井喷”来形容了。 供应端这方面是井喷了，那么需求方面的情况如何呢？虽说成都凭借良好的人文环境和投资环境，源源不断地吸引着全球的跨国公司、国内行业巨头及民间资本到成都投资或兴办实体，但他们对甲级写字楼的吸纳能力也有一个限度，并不能“照单全收”。综合多家国际知名房地产投资管理及服务机构发布的报告显示，过去几年成都甲级写字楼的年吸纳量约为613.9万平方米（含新出售和净增出租面积），即使考虑未来三年成都甲级写字楼的需求量每年递增20%且按吸纳量的高限计算，到2012年也不过能吸纳60.72万平方米的面积，与供应市场的232万平方米的体量相去甚远，空置面积将达到1,711,125平方米，空置率将会高达73.8%，供求关系严重失衡。因此，未来三年内，成都甲级写字楼市场将会面临空前激烈的竞争，对客户资源的争夺将陷入白热化，销售和租赁面临很大的压力。如果吸纳量按低限或中间值计算，或者增长率没有那么高，那情况更加不容乐观。图4在这种情况下，可能会有部分开发商修正原有计划，放慢开发速度，令自己楼盘上市的时间错开这个供应的高峰期，使供需关系慢慢回到正常状态，市场调节这只看不见的手将再次发挥作用。值得注意的是，在这一过程中，不排除会有个别开发商的资金链出现断裂的情况，导致新的烂尾楼产生。这也是发展过程中，我们不得不付出的代价。 在关注甲级写字楼市场的同时，我们还不能忽视总部基地写字楼带来的冲击。从2006年开始，以置信青羊工业发展总部基地、蓝光空港总部基地、龙潭工业总部基地为代表的工业地产，凭借优秀的区域规划、优越的硬件配置、良好的生态环境、便利的交通等优势，吸引了众多行业巨头的目光，成功挤入甲级写字楼市场，形成了一支不可忽视的力量，使甲级写字楼的市场更加激烈。 图5在充分估计困难的同时，我们也要看到希望。虽然未来三年内成都甲级写字楼市场竞争激烈，供给方面临巨大压力，但从更长的时间跨度和更大空间范围来看，230多万的新增体量还不能满足市场的需要。虽然与上海、北京等一线城市不能相比，但在二线城市中，成都的发展势头和潜力是名列前茅的。被国务院指定为统筹城乡发展战略的两城市之一（另一个是重庆）；全国金融后台服务中心的建立；近120家世界500强企业落户；美国、德国、法国、韩国等9个国家在此设立领事馆，数量名列全国第三；蜂拥进入的外资及外地银行等等，诸如此类的事例，生动体现了成都经济的活力，是成都近年来经济跨越式发展的最好注解。困难主要在于前三年，但随着时间的推移，供求关系将会重新达到平衡，城乡统筹发展战略所带来的巨大发展机遇，将带动对高端办公写字楼的强劲需求，未来成都甲级写字楼的保有量远远不是两三百万平方米打得住的。 结束