2010惠州惠东吉隆“凤凰城”项目可行性报告42p.doc

惠东吉隆“凤凰城”项目可行性报告编 号: 2010-4-8-jl 提交给:投 资 者: 惠州市隆晖房地产开发有限公司签 名: 设计单位：建设单位：编制人员：日 期:二一年四月前 言根据现有规划，本项目属于住宅用地。结合项目周边区域属性，区内住宅开发正处于一个高潮期，购房者认可度较高。本报告主要针对本项目住宅建设进行详细分析。目 录第1章 项目开发单位及项目概况11.1 项目开发单位概况11.2 项目概况11.2.1项目背景11.2.2 吉隆经济现状71.2.3 项目名称71.2.4 资金筹措方式71.2.5 项目建设内容及规模81.2.6 项目技术方案91.2.7 项目进度安排13第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析142.1 惠东发展规划142.2 产业政策172.3 行业准入分析18第3章 资源开发及综合利用分析193.1 资源开发193.2 能源耗用19第4章 节能方案分析204.1 用能标准和节能规范204.2 能耗分析204.3 节能措施214.3.1 建筑节能214.3.2 电气节能224.3.3 运营节能224.3.4 空调系统224.3.5 节水措施224.3.6 采光节能244.3.7 供水系统24第5章 建设用地、征地拆迁255.1 项目选址及用地方案255.2 土地利用和理性分析255.3 征地拆迁方案25第6章 环境和生态影响分析266.1 施工期环境影响分析266.2 项目拟采取的主要环保措施266.3 营运期间环境影响分析286.4 特殊环境影响29第7章 项目经济影响分析与财务分析307.1 经济费用效益或费用效果分析307.1.1 经济效益识别与计算307.1.2 成本费用分析307.1.3 利润预计367.1.4 盈亏平衡分析367.2 行业影响分析37第8章 社会影响分析388.1 社会影响效果分析388.2 社会适应性分析39第九章 结论 42 41第1章 项目开发单位及项目概况1.1 项目开发单位概况 惠州市隆晖房地产开发有限公司为惠州本地房地产开发公司，主要致力于吉隆及其周边的房产开发项目，“凤凰城”为公司全力打造的品牌项目。 公司注册号：441323000012821 名称：惠州市隆晖房地产开发有限公司 住所：惠东县吉隆镇石湖头地段 法人代表：康伟光 经营范围：房地产开发 经营期限：2008年12月15日至2018年12月25日 成立日期：2008年12月15日 注册资本：￥500万元惠州市隆晖房地产开发有限公司于2010年1月22日办理有国有土地使用权证，证号为惠东国用(2010)第110033号、惠东国用（2010）第110032号，使用权类型为出让，土地使用权面积共为36436平方米，地号为1104160031及1104160030号，用途为住宅用地，使用终止日期为住宅2079年12月22日。另有28000土地正在办理国土使用手续惠州市隆晖房地产开发有限公司开发的“凤凰城”规划总建筑面积约为10万平方米，建设分两期进行，项目主要是兴建三层联排住宅、会所和小高层建筑，占地面积约30000平方米，建筑面积约42000平方米，总投资约8930万元。1.2 项目背景（1）项目地理位置：“凤凰城”项目用地位于惠东县吉隆镇中心，地块东面与广汕公路接壤。项目用地现状为山地，自然景观优美，周围为成熟的居住生活区，交通极为方便。（2）项目区域内经济现状2009年以来,惠东县认真贯彻落实中央“保增长、保民生、保稳定”和省委省政府“三促进一保持”、市委市政府“三促三保”等一系列决策部署，紧紧围绕县委、县政府提出的 “树信心、抓项目，扩内需、保增长，惠民生、促和谐” 和“三年有明显效果”的总体目标要求，以党的十七届三中、四中全会精神为指引，以实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要（下称纲要）为契机，以保持经济平稳较快增长为首要任务，以扩大投资消费需求为根本途径，以落实“十个方面惠民措施”为切入点，积极开展“四个年”活动，扎实推进“345”发展战略，积极应对国际金融危机，突出抓大项目建设、镇域经济发展、招商引资、民营经济等各项工作，推动经济社会科学发展。总体表现为三产加速，工业回升，内需扩张，投资加快推动了经济运行稳步回升。一、经济运行主要特点（一）宏观经济稳步回升。经济发展积极因素增多，经济运行企稳回升加快。随着国家、省、市和我县 “扩内需，保增长”、应对国际金融危机一系列政策措施的深入贯彻实施，我县应对国际经济金融危机，保持经济平稳较快发展取得明显成效，经济运行积极因素增多，经济发展实现企稳回升。据初步测算，2009年前三季我县实现生产总值143亿元，同比增长12.8%,对比上半年提高2.4个百分点，增幅达到全市平均水平。 1、工业生产回升加快。据初步测算，1-9月全县工业增加值69.3亿元，增长10.5%，增幅比上半年提高2.7个百分点，其中，规模以上工业增加值17亿元，同比增长16%,增幅是今年以来的最高水平；工业用电量9月份当月实现增长10.6%。工业生产得以在短期内企稳回升，一是工业生产性项目净增能力强，拉动了工业增长。汇源果汁、康利石材、丽影电器、宝龙工艺品、富鑫手袋、耐宝塑胶、现代预拌混凝土、大岭自来水厂等一批工业项目建成投产，黄埠升达鞋业、来裕鞋业等企业增资扩产，成为工业经济新增长点。1-9月全县新登记注册个体私营企业5037户，同比增长26.3%，其中新登记注册个体私营制鞋业942户。二是政府帮扶与企业加强自身管理结合，确保工业实现逆势增长。面对国际金融危机，县委、县政府出台了关于应对世界金融危机，帮助扶持我县企业发展的意见、关于实施十个方面惠民措施的决定等政策措施，切实减轻企业负担，为企业发展提供一个效率高、管理好、服务优的政务环境，极大地提振了社会和企业的信心；同时,积极开展调研活动，为企业排忧解难，支持企业生产发展，帮助企业渡过难关，引导企业加强成本管理，加大科技投入，增强创新能力，积极拓展市场，实现逆势增长。特别是洛奇工艺品有限公司、圣莲毛织实业有限公司、上丰鞋业、港丰毛织厂、上丰鞋业有限公司、美新塑木型材制品有限公司等一批规模企业订单充裕，开工充足，实现大幅增长甚至成倍增长。同时，民营企业加快发展是推动工业生产企稳回升的重要力量，规模以上民营工业实现增加值8亿元，比去年同期增长23.3%。1-9月各镇规模以上增加值 单位：万元乡镇名称累计同比增长%乡镇名称累计同比增长%增加值合计17031816.0多祝镇1670981.3大岭镇714216.4安墩镇白花镇5604613.7宝口镇25644.6梁化镇416425.8白盆珠1636-37.8稔山镇57057.7高潭镇铁涌镇平山镇189566.1巽寮镇黄埠镇3392011.7平海镇22658.0港口镇547218.4吉隆镇180477.52、农业生产稳步发展。1-9月，第一产业实现增加值17.5亿元，增长5.0%。春、夏收粮食作物面积37.69万亩，总产11.78万吨，分别增长11.25%和14.61%;蔬菜总产30.5万吨，增长4.0%；马铃薯产量27万吨，产值4.3亿元，分别增长16.5%和13.6%；水产品产量4.06万吨，产值5.5亿元，分别增长6%和7%。3、第三产业加快发展是经济企稳回升的主要拉动力。据初步测算，1-9月，第三产业增加值51.3亿元，增长20.2%，对比第一季度、上半年增幅分别上升5.3和3.8个百分点，拉动全县gdp增长6.0个百分点，对经济增长的贡献率达46.3%，同比上升9.7个百分点；第三产业占gdp比重为35.8%,同比上升3.3个百分点。第三产业比重提高、增速加快，一方面，批零贸易业和餐饮业两大传统行业占据主导地位。1-9月，全县批发零售业实现增加值14.2亿元，增长17.1%；住宿餐饮业增加值5.7亿元，增长22.4%。另一方面，新兴的房地产、旅游业增长点正加速形成。今年以来，中航地产、国际新城、美安居、上城国际等项目进入加快施工阶段，拉动房地产开发投资快速增长，1-9月全县房地产开发投资10.3亿元，增长23%，商品房销售金额2.5亿元，增长138.9%；随着旅游旺季的到来，金海湾巽寮”旅游品牌显效，吸引大量游客前来观光度假，1-9月全县接待旅游人数169.3万人，旅游营业收入4.4亿元，分别增长18%和25 %。第三产业快速发展有效抵御国际金融危机的冲击，强力拉动经济平稳较快增长。（二）扩大内需成效明显。今年以来，我县认真贯彻落实国家、省、市、县的“扩内需、保增长”各项政策措施，把扩大固定资产投资和促进消费作为经济工作的重中之重来抓，促进投资与消费协同拉动经济增长。 1、投资高速增长。今年以来，县委县政府加强重点项目管理，加强项目跟踪督查，加大项目融资力度，落实项目建设责任，大力推动大项目建设，取得明显成效。1-9月，全县固定资产投资累计达到64.3亿元，同比增长73.6%,比上年同期加快了23.6个百分点，完成年度计划83.5%，增幅高于全市56个百分点，排全市第一。一是重点项目建设扎实推进，成为投资的主导力量。巽寮旅游、平海电厂、珠三角产业转移园，西枝江水利枢纽工程、污水处理厂、文化中心、县城环城南路、县城环城北路、惠深沿海高速、广惠高速东延线、惠莞高速和厦深铁路惠东段建设等一批重点项目扎实推进。1-9月，全县重点项目（不含惠深沿海高速、广惠高速东延线、惠莞高速和厦深铁路）完成投资32.4 亿元，占全社会固定资产投资的50.5%。二是工业生产性项目投资取得突破性进展。1-9月，全县工业生产性投资16.6亿元，同比增长192.8%，增幅创历史最高水平。平海电厂项目加快建设，1-9月完成投资18.2亿元，完成年度计划100.9%，累计完成工程进度57%，预计明年底一期工程可投产。三是政府投资成为本轮投资高速增长的重要支撑。1-9月，国有及国有控股投资8.6亿元，同比增长52.4%。政府大量投入，使我县水利、电力、公路、医疗、环保等民生领域基础设施不断夯实，投资结构得到优化。1-9月各镇固定资产投资情况镇别绝对值(万元)比上年同期增长%完成年度计划%镇别绝对值(万元)比上年同期增长%完成年度计划%全县合计64257573.683.5黄 埠640502572.8平 海172233437.9132.5平 山13808960.195.2港 口365053.791.3大 岭53370191.776.2多 祝1802882.172.1白 花385884.154.3安 墩4002122.366.7梁 化898933.874.9白盆珠508133.284.7稔 山1788733.799.4高 潭25305784.3铁 涌676845.575.2宝 口524537.987.4吉 隆5678217.372.8巽 寮472831.744.22、消费稳步提高。随着家电下乡、汽车下乡等扩大消费政策落实，规范市场秩序，创优消费环境，提振消费信心，扩大消费需求。1-9月，我县社会消费品零售总额达71.2亿元，同比增长18.4%，增幅比全市平均水平高0.1个百分点，排全市第三。一是一批大型商贸项目的建成启用，扩大了消费平台，拉动了消费增长。银基鞋材市场、南康百货、同心电脑城等大型商贸项目的建成启用，华侨城农贸市场、美多购物中心、家家乐购物中心、稔山好收成、银基商贸城、平山中心市场等大型集贸市场交易活跃，有效地拉动了批发零售业增长。1-9月，批发零售业实现零售额61.4亿元，增长17.2%。二是房地产市场表现活跃，有效促进消费升级。1-9月全县商品房销售8.55万平方米，同比增长108.6%，房屋销售均价2881元/平方米，同比增长14.5%，怡景湾、南湖花园、丽景华庭等花园商品房去库存过程加速，有效促进消费升级。三是巽寮滨海旅游大项目效应显现，带动消费需求扩大。随着巽寮旅游项目建设的加快，五星级酒店群建设扎实推进，滨海旅游品牌知名度不断扩大，吸引了国内外大批游客前来观光旅游，推动了旅游业快速发展，带动了住宿餐饮业发展。今年以来，黄埠的国惠大酒店、稔山的银禧酒店、莲花酒店、惠东人家等项目相继建成投产，巽寮德泽园等酒店扩建竣工，扩大了住宿餐饮业接纳容量，形成了新增长点。1-9月,住宿和餐饮业零售额9.8亿元，增长26.2%。（三）结构调整稳步推进。今年以来，县委县政府在扩大内需，保持经济平稳较快增长的同时，统筹兼顾了结构调整目标，大力推进产业优化升级，取得较好的成效。 一是企业优胜劣汰过程加快。这次金融危机对全部企业进行了优胜劣汰的彻底洗牌，部分技术含量低、劳动密集型抗风险能力较差的企业在经济危机下纷纷停业、关闭、破产。相反，一些技术含量高、企业竞争能力强的企业在金融危机中积极开拓市场，加强企业内部管理，降低生产成本，渡过了难关，实现逆势增长，优胜劣汰过程加快，企业整体竞争力增强。二是推动个体工商户向企业转型取得初步成效。全县共完成个体工商户向企业转型79户，其中，可纳入“规模以上企业”统计的24户。三是淘汰落后产能加速。全县拆除、关停、淘汰水泥二厂青云生产线、华业铸造厂和晓亨铸造厂部分生产线，为完成节能减排任务奠定了基础。（四）经济质量逐步向好。今年以来，县委县政府把加强公共财政管理作为“保增长、保稳定”的重中之重，创新财政工作理念，把财政工作放到经济社会发展的全局中来考虑、来定位、来发展，加大对企业的扶持力度，减轻企业的税费负担，为企业发展创造宽松环境，加大对民生领域的投入力度，促进全县经济社会平稳较快发展。伴随全县经济运行稳步回升，经济运行质量逐期向好，财政一般预算收入增幅逐步提高，税收收入减幅逐期收窄，城乡居民收入稳步提高，金融业保持稳健运行。1、财政收入上行加快，金融支持力度加大。1-9月，全县实现地方财政一般预算收入5.03亿元，同比增长13.6%，增幅比第一季度、上半年分别上升5.2和2.5个百分点，增幅排全市第三。全县实现工商税收7.56亿元，同比增长6.8%（含海关代征税收总额9.64亿元，下降7.9%），其中国税收入3.52亿元，减少0.6%（含海关代征国税收入5.59亿元，下降20.2%），地税收入4.04亿元，增长14.2%。全县各镇税收7.56亿元，同比增长6.8%，增幅比1-8月上升1.5个百分点，其中，宝口、港口、铁涌、多祝、稔山5个镇税收增长40%以上，同比分别增长63.8 %、51.9%、51.1%、41.6%和41.3%。9月末，金融机构各项存款余额145.05亿元,贷款余额73.1亿元,分别比年初增长12.6%和31.8%。1-9月各镇税收情况镇 别绝对值(万元)比上年同期增长%镇 别绝对值(万元)比上年同期增长%全县合计756196.8黄 埠67361.7平 海3327-18.8平 山346382.3港 口77851.9大 岭406519.4多 祝176641.6白 花6903-15.7安 墩118-24.6梁 化143512白盆珠219-12.3稔 山248741.3高 潭16718.8铁 涌50251.1宝 口12863.8吉 隆845839.7巽 寮389339.72、居民收入稳步提高，民生事业逐步改善。充分体现以人为本，不断提高城乡居民收入水平，不断优化财政支出结构，尤其是以改善民生为重点的社会事业投入力度不断加大，民生事业不断发展。1-9月，全县财政用于教育、医疗卫生、社会保障和就业的支出4.08亿元，占一般预算收入支出的42.9%；全县用于经济适用住房建设资金近2500万元；从今年7月份起，全县干部职工平均每人每月增加200元生活补贴。1-9月，全县在岗职工人均工资实现16264元，比上年增长14.6%；农民人均现金收入6580元，增长17.8%。二、吉隆经济现状吉隆镇地处广东省惠州市东南部，是广东省确定的中心镇和国家建设部等五部委确定的国家重点镇之一，全镇面积117.9平方公里，总人口15万多人（户籍人口3.5万人，外来人口约12万人）， 辖7个村民委员会、1个社区居民委员会，城镇建成面积6平方公里, 耕地面积1.97万亩, 林地面积13.6万亩，海岸线长16.8公里。吉隆镇是全国闻名的鞋城，已形成以制鞋业为龙头，兼有鞋材加工、皮革塑料、五金、纸品包装等行业德地方特色工业体系。从20世纪80年代开始，勤劳、智慧的吉隆人民凭着精明的经商意识，抓住了改革开放带来的巨大市场契机，大力发展制鞋产业，使制鞋企业如雨后春笋般茁壮成长起来，鞋业产业规模和影响逐渐扩大，全镇鞋厂已发展到2429家、鞋料店497家、鞋材企业506家，其中有17家企业被惠州市授予“民营企业100强”，有27家企业被惠东县授予“民营企业50强”。三、项目优势分析项目所在区域已有大量新建居住社区形成，地域认可度较高。具高架、地面交通优势，道路状况良好。大型商业设施较多，为周边居民提供了必要的生活购物保障。项目自身规模大，规划较为新颖，具有较强的气势力。项目推出会对市场造成一定的震撼力。四、可行性因素本区依托政府机构及各商业区、工业区，有利于商务氛围的形成。区域及周边正逐步成为吉隆的聚居区，区域认可度高。项目周边交通便利，便于物流。本项目规划独特极具震撼力，为引爆市场提供了条件。周边现有多个商业带，具较强的人气积聚效应，这对本项目商业用房的经营提供了一定的人流保障。1.3 拟建项目概况1.3.1 项目名称凤凰城1.3.2 资金筹措方式本项目资金由惠州市隆晖房地产开发有限公司自筹，不足部分通过预售房款或银行贷款解决。1.3.3 项目建设内容及规模本次拟建的是住宅（联排住宅）及配套设施。项目占地面积约30000平方米，总建筑面积42000平方米，其中联排住宅面积23339平方米，商住建筑面积18000平方米，会所面积578平方米，覆盖率25.23%，绿化率45.65%，总用户约420户，按每户3人计，共约1260人。技术经济指标序号技术经济指标参数1总用地面积300002总建筑面积420002.1联排住宅150002.2商住建筑63002.4会所面积5783容积率1.44覆盖率25.23%5绿化率35%6总户数420户7停车位275辆该项目建设为商品住宅小区，初步规划建设联排住宅、会所和商住建筑，户型设计主要有复式单位和平面单位，结合国家各项政策和吉隆实际，复式单位为三层单栋式联排住宅，每层为80145m2。联排住宅的室内环境、设备与设施，以及消防、安全等级等都按有关规定标准进行设计。依据初步规划方案项目主要工程内容见下表序号项目名称说明 1 土建工程 1.1 联排住宅 1.2 商住建筑 1.3会所 2 给排水 水箱、水池、水泵机房 3 消防系统 住宅区 4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备 5 照明工程 小区照明 6 通讯工程普通电话配线(端子接单元口)及只 能设施的网线铺设 7 火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门 8 通风工程负一层车库通风 9 闭路电视封闭式管理 10 室外工程室外绿化及部分道路场地1.3.4 项目技术方案（1）项目概述宗地位于惠州市惠东县吉隆镇中心，地块东面与广汕公路接壤。项目用地现状为山地，周围为成熟的居住生活。总用地面积30000m2。规划建筑面积42000m2。规划项目定位为高档低密度休闲居住型小区。（2）规划设计思想 a.总体构思 尊重环境，尊重自然。将一部分山体保留，既为小区提供景舰和活动场所，又为城市保留自然生态。 顺应山形地势。保留原有的山形地势和景观朝向，建筑随山形地势布置， 表达对白然和原生态的高度尊重。 充分尊重肖地的消费心理和习惯，创造符合当地消费者的自然生态小区。 b、总平面布局1)、规划强调“一线两面”的理念。即以联系城市主干道(广汕公路)的小区入口广场与山地公园所形成的中心轴线将小区自然的分隔成南北两个区域。正对广场的为步行登山道，沿道路拾级而上，景观层层变换。最终到达景观高点“山地公园”。建筑的朝向都经过仔细推敲，以达到最佳的居住效果，北面为高层住宅区。采用半闭合式布局，形成超大的内部园林景观使每一户均能够共享内部花网景观。 会所和泳池的巾置顺应地形，将其加置在小区中央的位置，使其自成景观。使其周边的联排住宅和北而的高层均能享用。 2)、建筑布局利用地形地势形成南低北高的建筑形态。同时保留原有山体，形成最佳的风水布局。 3)、通过建筑的布局和路网的形式，形成多个中心景观节点。高坛采用半田合式布局显示出归属感与领域感，从而营造出精致而宁静的人居氛围。 4)、允分尊重自然和生态。小区山体公同为景观轴的核心，通过步道将高层和联排住宅区紧密的联系在一起。（3）园林景观： 景观不仅仪单纯地作为观赏的风景，同时又是人们参与其中、享受其中的享受。“提供给空间以各种可能性，通过暗示，或者诱导，在这些院落中诱发不同的生活场景。”1、景观主题风格联排住宅主要景观为欧陆风情，高层住宅区则以现代欧陆风格为土。两种风格相得益彰。2、景规结构 景观设计以多层次，立体化，组团化为空间布局的基本原则。3、植物配置 突出植物的季节和层次变化，通过局部点缀和大面积配置相西调，使园内植物群落的变化更丰富，更多层次。在东而车行上入口的两侧种植大树，形成绿树成荫的效果，在人行景观步行道上种植各种花木，果树，并配置休息桌椅，使之情趣盎然。其余花园的配置上形成三季有花，四季常绿的效果。（4）结构说明结构的安全等级为_级，设h使用年限50年。1)主体结构框架剪力结掏体系2)楼屋盖结构 均采用现浇钢筋混凝土粱、板体系。3）抗震设计该建筑群体地处广东惠州，抗震设防烈度为7度。地基基础：多层拟采用天然地基条形基础。（5）给排水设计 1、给水水源：由市政给水干管引入两根dn200给水管，经水表接入地下水池。 2、室内消火栓用水量：20l/s，火灾延续时间为2小时，一次灭火用水量l44 m3。室外消火栓用水量：15ls，火灾延续时间为2小时， 一次灭火用水量l08m3。自动喷洒灭火用水量：30ls，火灾延续时间为l小时，一次灭火用水量l08m3。 3、给水系统：一五层由市政自来水直接供给。（6）消防系统： 1)、室外消火栓系统：室外消火栓要求消防用水量l51/s，水压不小于0.1mpa室外设室外消火栓，直接布置在室外给水环网上。消火栓间距不超过l20米。水压0.lompa。 2)、室内消火栓系统：消防水经室内消火栓泵加压后供到室内各消火拴处。系统为两路供水，环状管网。消防超压设施，具有定期巡检功能。3)、自动灭火系统：高低压变配室、发电机房采用组合分配式七氟丙烷气体灭火系统。建筑物内设置手提式干粉灭火器，便于及时扑灭初期火灾。(7)排水设计 排水采刚污废合流、雨污水分流制。 本工程各栋建筑单体的污废水均接入化粪池，经化粪池内停留12小时后，排入市政污水管网。 雨水排水系统采用外排雨水系统，设计重现期为p=3年，降雨历时5min，降雨厚度q=424升/秒.公顷，屋面雨水由雨水斗及雨水管汇集后排入室外地面雨水口，中心花园雨水由北至南收集后，排入室外道路市政雨水管网。（8）节能环保 围护结构的热工参数满足居住建筑节能的限值要求。 所有通风设备均采用低噪声设备，并加装各种减振降噪设施。（9） 电气设计供电电源：本工程由市政电网引来两回路10kv电源供电，高压系统电压等级为l0kv。用电指标：住宅：70w/平方米；室外照明：3w/平方米。1.4 项目实施计划1.4.1 工程建设实施计划1、取得土地使用权后，将于今年 完成项目单体初步计划，施工图计划，工程报建、审批等有关手续，满足 年开工需要。2、为了合理利用资金，先用自有资金获取土地，然后，以贷款形式进行土建工程及装修。拟开发建设期为 年（20 -20 ），20 年拟开发面积 m，20 年拟开发面积 ，20 年装修。3、以科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工工程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。1.4.2 项目进度安排依据同类项目工程的开发时间，结合本项目实际，计划建设周期为10个月，前期报建及设计为2个月，招标及施工期为7个月，室外环境及道路为2个月（1个月交叉施工）。序号分部工程建设周期（月）备注1前期报建12设计13招标及施工74室外工程（园林及配套）2（1个月交叉施工）5竣工验收合计101.4.3 销售计划及营销策略1、销售计划根据工程建设进度计划及房地产发展走势，该项目拟销售周期为 年:20 年销售收入 万元；20 年销售收入 万元；20 年销售收入 万元。2、营销策略深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和促使实现房屋销售，获取最大利润。（1）进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为客户提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。1.4.4 可行性研究报告编制依据 1、民用建筑设计通则jgj37-87 2、住宅建筑设计规范bj96-86 3、广东省省二一四年工程定额4、建设项目选址意见书5、国有土地使用证第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 惠东发展规划1、 建设现代综合交通运输体系（1） 加快推进厦深铁路惠东段及花都至汕尾铁路惠东段建设，完善过境站场及配套服务设施建设。（2） 完成莞惠高速公路、深惠沿海和广惠高速公路东延线建设，完善高速公路网。（3） 推进普通干线公路升级改造。（4） 继续抓好平海、港口、稔山口岸作业区建设。2、 建设人水和谐的水利工程体系建立覆盖全县的水资源优化配置信息系统和网络体系。加快西枝江水利枢纽工程建设。（5） 对县城防洪体系进行达标建设，达20年一遇防洪标准。（6） 完成一批中小型水库除险加固工程和海堤达标加固工程。（7） 划定地下水资源保护区，建立地下水位、水质监测网。（8） 加快推进稔平半岛供水工程和农村饮水工程建设。（9） 建立完善生态补偿机制。3、 加强环境保护和生态建设完善重污染行业监管制度。加快中心镇生活垃圾无害化处理场建设。（10） 建立流域或区域重大项目环评文件审批通告制度。（11） 实施区域重点污染企业联合监管，加快淘汰高能耗、重污染行业。大力推进循环经济和环保产业发展，促进节能减排。（12） 建立突发环境事件联动处置机制，加快环保信息共享平台建设。（13） 建立再生资源回收网络。（14） 探索建立生态环境共建和补偿机制。4、 打造珠三角产业转移基地大力建设东莞凤岗（惠东）产业转移工业园，按“一园五区”的构想，大力做好引项目进园工作，大力承接产业链高端项目和高新技术项目。（1） 优化产业格局，提升产业层次和竞争力，推动经济发展方式转变。（2） 加强基础设施建设，重点抓好惠州大道惠东段改造工程、县城环城北路以及园区内路网建设，并抓好园区环保配套工程建设。5、 打造珠三角滨海旅游休闲基地大力发展“四色”旅游。建成1个国家5a级旅游景区，5个以上国家4a级旅游景区，新建8家五星级饭（酒）店，8家以上四星级饭（酒）店。（1） 强化与港澳及区域旅游合作，联手开拓旅游市场。（2） 加强行业管理，规范旅游市场秩序。6、 打造珠三角清洁能源基地大力推进平海电厂建设，确保到2010年平海电厂一期工程如期投产，并做好平海电厂3号、4号机组报批和实施工作。（1） 积极支持配合中广核集团做好核电项目的前期工作，力争项目外围配套工程开工建设。（2） 加快500万吨国家石油储备库项目建设。（3） 加强对熔盛造船等船舶建造项目的跟踪服务工作，积极引进3万吨以上大型船舶企业。（4） 建设1-2家中小型船舶及渔船修造企业，发展一级i类骨干游艇企业，初步建立小型船舶修造基地和游艇制造基地。（5） 大力发展口岸经济。7、 巩固提高中国女鞋生产基地规划建设中国女鞋生产基地工业园区，高起点高标准规划建设占地6000亩的中国女鞋生产基地“广东国际女鞋工业园”。（1） 积极组织制鞋企业参加有影响力的鞋类展销展示会，大力支持企业拓展销售市场。（2） 宣传推介中国女鞋生产基地区域品牌，运用专业媒体，加大“中国女鞋生产基地”区域品牌的宣传推介力度。8、 打造珠三角绿色食品生产供应基地加快商品基地建设，着力推进农业标准化示范区建设，努力提高农业标准化示范和推广的组织化程度。（1） 把基地建设与发展“一乡一品”、“一村一品”紧密结合起来，大力打造特色镇、专业村，努力提高特色农业的规模效益。（2） 实行“龙头企业+基地+农户”、“市场+专业合作社+农户”等产业化经营，建设一批具规模、高水平、知名度高、市场竞争力强的绿色食品生产基地和与加工配套的原料供应基地。（3） 开展农资打假专项整治行动，严格规范农业投入品管理，加大农产品监测和抽检力度，强化自律机制，实行“从田头到餐桌”的全程监管。（4） 积极引导大型超市，连锁店设立我县特色农产品和认证农产品销售专区或专柜，提升我县农产品在高端流通领域的份额和知名度。（5） 加快农产品批发市场的改造升级。9、 统筹城乡发展加快城镇化进程，提高城镇规划、建设和管理水平。（1） 实施村企共建示范村工程、公共服务均等化工程、社会保障全覆盖工程。（2） 抓好一批试点村和示范村。10、 加快发展社会事业实施“贫困生资助计划”，加快普及高中阶段教育。（1） 实现城镇居民基本医疗保险和新型农村合作医疗制度并轨。（2） 积极推进医药卫生体制改革，推进公立医院改革，努力提高基层卫生机构的服务水平。（3） 大力推进经济适用房、廉租房建设，到2012年基本消除农村泥砖危房户和无房户。（4） 城镇零就业家庭、领取再就业证下岗失业人员等重点群体人员实现就业或再就业的比率70%以上，全县城镇登记失业率控制在3.0%以内。2.2 产业政策0 8年上半年，央行6次上调存款准备金率，达到了平均每月一次的频度。然而，08年随着美国次贷危机的蔓延，国内出口和投资的实际增速下滑，经济增长出现回落，央行放松货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、l0月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、l年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 货币政策和财政政策共同维护经济平稳较快增长的格局已经形成，通过多种手段增加有效供应，10月出台救市政策，08年10月，财政部出台了一系列刺激楼市需求的政策，包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到l；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人住房暂免征收土地增值税，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。此外，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20，同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点，政策出台后，中小户型交易费减少，市场有所回暖，契税l，免征收印花税，免征收土地增值税，最低首付款20，中央高度重视保障性住房的建设和管理。 07年10月，财政部下达了关于廉租住房保障资金管理办法的通知(财综2007164号)，规范廉租住房保障资金管理，提高廉租住房保障资金使用效益，确保廉租住房保障资金专款专用。 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，在近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为，调整住房供应结构，引导资源节约型住房消费的原则。采取总量与项目相结合的方式，统筹落实新建商品住房结构比例要求，规定新审批、新规划的商住项目，在规划的商品住房总面积中，套型建筑面积为90平方米以下的住房(含经济适用房、廉租房)面积所占比重，达到70以上。 房地产业的建设是一件利国利民的好事，该项目的建设符合中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例等国家相关法律法规，符合国家及地方相关产业政策的要求。2.3 行业准入分析项目建设单位和拟建项目符合相关行业准入标准的规定。(1)房地产并发项目经济评价办法(2)建设项目经济评价方法与参数(3)关于印发经济评估方法的通知及附件第3章 资源开发及综合利用分析 3.1 资源开发该项目充分利用现有的自然资源，赋予条件。该项目位于吉隆镇中心，地块东面与广汕公路接壤。项目用地现状为山地，自然景观优美，交通极为方便，周围为成熟的居住生活。惠州市隆晖房地产开发有限公司对该地的建设提高了土地利用率，有效的改善了土地使用状况。充分挖掘土地资源潜力，提高了土地集约利用程度，有利于促进土地资源经济和可持续利用。该建设项目使吉隆镇区域的配套设施得到了改善，不仅可以带来经济效益，而且也带来一定的环境效益和社会效益。因此，该项目土地利用是合理的、可行的。水资源按需要可以通过吉隆镇自来水公司供水管网解决。3.2 能源耗用建筑材料就近可取，在各种设备选型时使用节能型设备，同时减少不必要的水电耗费，符合资源节约和有效利用的相关要求。第4章 节能方案分析4.1 用能标准和节能规范 能源是发展国民经济和提高人民生活水平的重要物质基础，国家对能源实行“开发及节约并重”同时，降低能耗也是提高企业经济效益的重要手段，为贯彻节约能源这一基本国策，本项目的节能设计按以下原则进行： (1)国务院关于加强节能工作的决定(n发2006128号)： (2)国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知(国发200521号)； (3)建筑节能工程施工质量验收规范gb5041 12007： (4)国家发改委于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改投资20062787号)： (5)公共建筑节能设计标准gb501892005： (6)民用建筑热工设计规范gb5017693： (7)广东省节约能源条例： (8)关于进一步加强广东省节能工作的意见(粤府2006120号)； (9)公共建筑节能设计标准(广东省实施细则)： (10)夏热冬暖地区居住建筑节能设计规范(广东省实施细则)；(11)惠州市人民政府关于建设资源节约型社会发展循环经济的意见4.2 能耗分析 能源建设是当今世界各国面临的共同问题，各国对能源问题均给予了极大的关注。我国人口众多，能源紧缺，如何合理利用能源、降低能耗已列为经济发展的重大课题，节约能源也因此成为我国的一项基本国策。所谓节约能源，是指通过技术进步、合理利用、科学管理和经济结构合理化等，以最小的能源消耗取得最大的经济效益。 项目的建设消耗主要是电耗，主要能耗设备包括动力、空调、通风系统、照明系统、电声系统等，其中机械设备、空调、照明占能耗的比例较大。全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现水资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。4.3 节能措施 根据中华人民共和国节约能源法、中国节能技术政策大纲的要求，从以下方面落实节能措施：在项目的开发建设中，应从项目策划、规划设计阶段开始着手节能计划，科学布局规划总平面，紧密结合该项目总体规划和控制性详细规划，有效组织的项目开发，简洁规整地划分地块，创造良好的通风采光条件，避免南方地区西晒的不利影响。运用“价值工程”理论优化增加商业服务配套设施设计方案，选取先进技术、工艺合理的工艺设备和建筑材料、管线材料，构建高效的运行系统，减少能量消耗。在设备造型设计方案，采用能耗低的节能灯具、变压器、启动设备、调速风机等，对热功能设备保温隔热，减少热损失，构建高产低能耗的生产经营系统。在施工阶段，强化节能、宣传、教育和培训，加大依法实施节能管理的力度。4.3.1 建筑节能 建筑设计时要充分考虑利用自然光和自然通风，合理控制直射室内的阳光，降低空调制冷和照明能耗。采用新型建筑材料(节能材料)、高效隔热保温材料，节能型门窗。门窗的开启位置、开启方式要有利于自然采光和自然通风。充分利用地形、水面等自然环境，改善工作环境。 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下： 屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280300k9m3传热系数为0.60w/m2k，外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外巾40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热系数为k=077w/m2k； 门窗：选用产品要求其抗风性能属标准gb7106第2级，空气渗透性能属标准gb7108第3级，雨水渗透性能属标准gb7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=256(wm2k)，采用保温分户门，其传热系数为k=170(wm2k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=167(wm2k)除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。 地基处理采用cfg桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术：排水管采用upvc管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用sbs防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯问入口采用防盗对讲系统；燃气米用pgm251磁卡燃气表；电表为ddy-17磁卡电表；水表采用zs2远程控制装置；grc隔墙板硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。4.3.2 电气节能 采用节能型变压器并獬运行方式运行，提高功率因数，降低配电网络能耗。变电站的位置应尽量靠近负荷中心，以减少线路的损耗。具体措施为：用低损耗、高性能的电子镇流器，可比传统电感镇流器省电20以以。在灯具控制方式上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，走道、楼递、厕所等地方装设定时开关(声光控延时开光)，节省用电。在变电站的低压侧安装电容器，进行无功补偿，以提高变压器利用率及降低。合理选用变压器，提高其负荷率，使变压器处于经济运行状态。供水加压选用变频调速、变压变量微机控制全自动节能供水设备。4.3.3 运营节能严格管理，避免“长明灯”，