房地产经营管理(2).ppt

房地产经营管理,房屋土地资源信息研究中心主任 房地产研究所所长 施建刚 教授/博士生导师/博士,同济大学,E-mail：M） 邮编：200092,本提纲为“MBA”所准备，将结合实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交流者在今后的工作中有点滴启示。,本部分分八项内容讲解,一、对房地产管理（市场、经营）相关概念的前沿探索 二、目前房地产“新政”和“续政”分析 三、房地产开发相关数据及房地产开发管理 四、房地产（经营管理）个别问题探讨 五、房地产市场营销管理 六、房地产交易与权属登记管理 七、租售比的实质与管理 八、上海住宅建设“十一五”计划的主要内容,一、对房地产管理（市场、经营） 相关概念的前沿探索,导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。（+金融制度改革）,（一）（房地产）管理概念的不同认识,“management” 意指经营、管理、操纵、驾驶等。 “administration”意指管理、经营，尤指公共事务、国家政策等管理。,1、（房地产）管理的概念,成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。” 幸福值,2、机制（生产流通消费）,不以人的意志为转移的一种规律？,3、城市建设的怪圈,区位-第一代住宅 配套-第二代住宅 环境-第三代住宅 生态-第四代住宅,（二）房地产概念的定位,1、房地产： 房产和地产的总称，经济体。财产、不动产（例） 2、房地产业：开发、经营、管理和服务的行业。,（三）土地概念的拓展,土地：地球陆域表层，包括内陆水域，沿海滩涂和岛屿。（经济体） 有限性 土地的特点： 集资性 扩延性,生地 劳动产品 毛地 熟地 土地的价格：土地使用权的交换价格（价值），不是土地的购买价格（买未来）,（四）土地权属的改变,1、所有权：占有、使用（性质可变）、收益和处分的权利。 2、使用权：依法享有利用（性质不可变）土地的权利。,（五）土地使用制度的历史沿革,（六）土地使用方式的认识,收土地使用费 出让（协议、招标、拍卖）+挂牌 转让 划拨 其他（出租、作价入股等）,二、目前房地产“新政”和“续政”分析,（一）央行通知-前奏,2003年6月中国人民银行下发了进一步加强房地产信贷业务管理的通知， “一石激起千层浪”。,1、央行通知内容,加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向 严格控制土地储备贷款的发放 规范建筑施工企业流动资金贷款用途 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要 强化个人商业用房贷款管理 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理,2、央行通知的重点,开发贷款方面：规定开发企业申请银行贷款，自有资金应不低于开发项目总投资的30； 土地储备贷款：规定不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 施工企业贷款：规定施工企业流动资金贷款只能用于购买施工所必需的设备。 个人住房贷款：规定只有购买主体结构已封顶的商品房，银行才能向购房者放贷。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)住房的借款人，银行适当提高首付款比例，并不再执行优惠住房贷款利率。,3、央行通知对房地产市场的影响,政府对房地产市场有两点明显的目的： 防止房地产泡沫，降低房地产风险，要求房地产市场作出结构调整。 规范房地产开发投资，保障中低收入者的利益，支持市场持续稳定发展。,4、央行通知实施细则 对房地产市场会有以下几个变化：,房地产企业面临大洗牌 引导房地产产品向中低收入人群倾斜 抑制个人投资（机）性购房 房地产客户心理打击较大 房地产的价格会有变化,5、央行通知不足之处,各种房地产企业实行“一刀切”，不符合实际情况。 应该抑制投机型购房，而不是投资性购房。 对施工企业流动资金的严格控制是对市场的一种干扰。 对银行本身的冲击缺乏考量。,（二）国务院通知,国务院在2003年8月12日印发了关于促进房地产市场持续健康发展的通知。 8月25日央行宣布将存款准备金率提高一个百分点。,（三）20052006国家及上海市的“组合拳”对楼市有影响的措施主要有以下大政策,（1） 贷款利率按上调利率执行。 （2） 土地有偿使用费将实行先缴后分。 （3） 人民法院民事查封冻结财产的新规实施，导致各大银行收紧贷款口子。 （4） 2月18日，二手房网上交易平台启动。,(5) 3月3日，市房地局发布关于加强商品房销售监管的通知，与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的措施相对应，打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。,(6) 3月5日，市政府发布了关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见，以加大对房地产市场的调控力度。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”成为如今沪上房地产开发的基本原则。2005年配套商品房建设面积将大为扩容，南汇周浦、康桥、嘉定江桥和宝山顾村四大配套商品房基地将在原有基础上扩大。,(7) 3月7日，市财政局发出调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策通知，在2003年11月10日的贴息实施意见基础上，根据房地产市场的实际变化，针对房价标准和贴息标准作了调整。房价标准调整为：购买的商品住房每平方米单价，由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；购买的二手房总价，由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。贴息标准保持不变。此前，市财政局已发文明确，中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元；,（8） 对居住不满一年出售住房，销售时按销售价减去购入原价后的差额征收5.55%营业税的税。 （9） 3月17日对房贷加息。（第二套首付比例等） （10） 3月26日国务院稳定房价的“老国八条”调控正式开始 (11) 4月6日取消一年内转按揭。 （12） 4月27日“新国八条”（税收、交易、银行调控） （13） 4月30日国办发26号（七部委）稳定住房价格。 （14） 5月27日国税发89号（三部委）房地产税收管理 （15） 6月1日大限。（普通房界定标准）,（16） 6月7日人民日报谢家瑾宏观调控对话 （17）8月20建设部：不出调控新政策； （18）8月24建设部：不取消商品房预售。 （以后不属“新政”范围-属“续政”） 06年：按需供地 定向供地,06续政：,（1）1月11日建设部工作要点-稳定房价 （2）2月22日发改委工作重点控制投资规模、稳定房价 （3）3月31日建设部紧急通知，40个城市提供供应及空置房数据，为中央提供决策 （4）4月28日加息(贷款上调0.27个百分点，5.58/5.85,存款不变） （5）5月17日国务院“国六条”-再调控 （6）5月29日“国六条”细则出台（九部委15条） （7）6月1日大限,（8）6月16日（7月5日起）上调存款准备金率0.5个百分点，至8.0% （抑制货币信贷总量过快增长） （9）7月6日三部委许可证后10日内预售 7月10日建设部、发改委、工商总局整顿规范房地产交易秩序（预（销）售、广告、经纪） （10） 7月21日（从8月15日起）上调存款准备金率0.5个百分点。 （11） 7月24日6部委规范外资准入和管理的意见（1年以上适合自住自用） （12）7月24日国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知。9个。,（13）7月26日国税局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题得通知。8月1日执行。 （14）8月15日上调存款准备金率0.5个百分点，至8.5%（控制流动性，锁定1500亿元）。 （15）8月19日加息，存贷款利率均上调0.27个百分点（存：1年/2.25 /2.52；5年/3.60/4.14。 贷： 1年/5.85/6.12；5年/6.39/6.84。个贷0.9/0.85,（16）9月5日新华社授权播发“国务院关于加强土地调控有关问题的通知”。（保护耕地、工业用地出让最底价标准公布制度、禁止擅自农转建）。一等840、二等720 （17）9月5日财政部“加强住房公积金管理等有关问题的通知”。控制缴存比例和基数。 （18）9月14日税务总局“加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知”。,（19） 11月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。执行9的标准。 （20）12月18日国土资源部、国家发改委“关于发布（限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本） ）的通知。,2007年续政,（1）1月1日国务院关于修改“中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定。提高2倍，严限减免（包括外商） （2）1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。执行9.5的标准。 （3）1月16日国税局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。2月1日执行。 （4）2月25日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至10%。锁定1600亿。 (5) 3月10日两会期间建设部官员:不再出调控新政策,要落实已出台的政策。 (6)3月16日物权法草案通过(70年后住宅用地续期免费 车库权属按约定处理 细化拆迁补偿的数额 ),(7)2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。 2007年3月18日起，个人住房公积金贷款利率实施上调。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。五年期以下(含五年)从4.14%调整为4.32%，五年期以上从4.59%调整为4.77%。,(8)从4月16日起，今年第3次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至10.5%。锁定1700亿。 (9)从5月15日起，今年第4次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至11%。锁定1700亿。,（10）10年来首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。 从5月19日起，上调存贷款基准利率（存3.06 % ，贷6.57 % )； 公积金（存1.98%到2.07%，贷1-5，4.32%到4.41%，5以上，4.77% 到4.86%)。 从6月5日起，今年第5次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至11 .5 %。锁定1800亿。是06年以来第8次。 同时，5月21日扩大RMB兑USD交易价浮动幅度，从千分之三到千分之五。,（11） 7月1日调整公积金交存基数 （12） 7月15日起，转让非普通商品房，缴纳土地增值税。（1-3年转让收入的0.5%，4-5年减半） （13）7月21日上调存贷款基准利率（存3.33 % ，贷6.84 % )； （14）8月1日讨论、8月7日定稿、8月13日发布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,（15）8月15日利息税20%降到5%，活期5年来首次上调（0.72%0.81%） （16）从8月15日起，今年第6次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至12 %。锁定1800亿。是06年以来第9次。,（17）8月22日上调存贷款基准利率（存3.60 % ，贷7.02 % )；CPI5.6%太高而加。 （18）9月6日宣布，从9月25日起，今年第7次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至12.5 %。锁定1800亿。是06年以来第10次。 (19)自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。CPI6.5% 。 3.60%到3.87 %；由7.02%到7.29%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。,(20)从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是今年以来第7次提高存款准备金率。,(21)9月27日人民银行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知第二套以家庭为单位。（上海33平方米/人）,(22)10月11日，发行1500亿元的3年期央行票据。今年第六次发行此类定向票据，而每一次定向票据发行总是与加息“如影随形”。 加息总在定向票据一周之后 今年3月 9日，发行1010亿元定向票据 ，3月18日，宣布加息； 5月11日，发行1010亿元定向票据 ，5月18日，宣布加息； 7月13日，发行1010亿元定向票据 ，7月20日，宣布加息； 8月17日，发行1010亿元定向票据 ，8月21日，宣布加息； 9月 7日，发行1510亿元定向票据 ，9月14日，宣布加息。,(23)10月13日第二阶段全国土地执法百日性，全国3.1万多件，面积330多万亩。上海违规土地194件，面积3312亩,(24)为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2007年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至13 % 。是今年第8次上调金融机构存款准备金率。锁定1800亿 （25）07年11月26日，今年第9次上调金融机构存款准备金率，至13.5%。,(26)12月1日国家发改委、商务部外商外商投资产业指导目录（2007年修订）全部列入“限制”。 (27)12月1日实施廉租住房保障办法，资金来源：公积金增值余额、财政、出让金10%、廉租住房租金收入。上海用20亿收储廉租房。 (28)12月21日央行第6次加息：存款上调0.27，贷款上调0.18，5年不变，个贷不变。 (29)12月国务院督查组巡查房价及供应结构 (30)12月24日国务院常务会议：努力控制房价过快上涨。 （31） 07年12月25日，今年第10次上调金融机构存款准备金率，至14.5%。,08年续续政,（1）1月7日国务院关于促进节约集约用地的通知（国3号），1-2年20%闲置费，2年以上无偿收回，及用地招拍挂。 （2）1月7日国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（小产证房）。 （3）1月21日公布上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划（2008-2012）。建经济适用房2000万（5年），每年占住宅新开工面积20%。 （4）1月25日上调存款准备金率至15%。 （5）1月底市十三届人大一次会议记者招待会，韩市长：08-09年，加大旧城改造，二级以下旧房510万平方米，危棚简屋37万平方米。 （6）1月30日全国土地管理工作会议：闲置土地6月底前完成处理。,（7）2月7日国务院发布土地调查条例。 （8）3月3日财政部、国税总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知。经济房契税减半，廉租房经营单位租金收入免征营业税、房产税，个人出租减征10%个人所得税。 （9） 3月25日上调存款准备金率至15.5%。 （10）4月25日上调存款准备金率至16%。 （11）4月30日国土资源部发布土地违法案件查处办法,（12）5月央行上海总部发布2008年上海市信贷投向指引。（二套首付及利率、限制外商投资信贷、对保障房和节能建筑） （13） 5月20日上调存款准备金率至16.5%。 （14）5月30日中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部违反土地管理规定行为处分办法，坚守18亿亩土地。,（15）6月底发布消息：更新上海基准地价。 （16）6月30日上海二手房交易“全资金监管”。在系统内交易的二手房不需要还清贷款就可以过户。 （17） 6月15、25日上调存款准备金率各0.5至17%和17.5%。 （18）6月19日上海市人大审议上海市房地产登记条例（修订草案） （19）7月1日国土部、工商总局国有建设用地使用权出让合同示范文本实施。商品住宅开发时间不得超过3年。,（20） 7月14日美国两房危机爆发。 （21） 7月21日上海市住宅建设规划（08-12）（征求意见稿）发布（土地管理、住房保障） （22）7月23日国务院常务会议审议并原则通过民用建筑节能条例（草案） （23）8月27日央行、银监会关于金融促进节约集约用地的通知，（囤地两年不能贷款）,解读： 市场：05.4-08.10月销售状况（量、价） 政府：一系列的调控措施中，可以看出一个主轴线连续刹车、抑制投机，但并不希望房价大起大落，应稳中有升（10%以内）。,（四）房地产税,1、房地产税的背景 2、房地产税对市场影响 3、房地产税如何收？,（五）配套商品房,1、以居住为主、以市民本地消费为主、以普通商品房为主 2、达到两全的手段就是“封闭运作” 3、成本微利 4、一房一厅50平方米左右、二房一厅70平方米左右、三房一厅90平方米左右为主,（六）新政的影响,军旗象棋围棋麻将,三、房地产开发相关数据及房地产开发管理,（一）房地产开发相关数据,1、公司数,2.批租数,3.相关数据,住宅投资增加值/GDP5%-供不应求 住宅投资增加值/GDP8%-供过于求 特大城市12% -供过于求 上海8%离12%还有较大的空间。 6.9 %-7.4 %-8.4 %-7.9 %-8 %-7.8% 02年 03 04 05 06 07,（二）房地产开发程序管理,1、多余的话,House（Housing）（房） Home（家） Family（家庭） 开发的是房，好的住宅不仅仅是一套漂亮的房子，而且应该提供和引导一种新的生活方式。,2、住宅建设工程实施与规划管理关系图,住宅建设工程实施过程 城市建设管理过程,3、开发程序,（1）决策 （2）前期 a、美国熊猫（中国）公司策划经过、单独设计与整体设计 b、出让土地及实例 c、审图公司,（3）施工（建设施工） 抓好：三 控（进度、质量、成本控制） 二 管（合同、信息管理） 一协调（组织协调）,（4）竣工验收与交付使用验收、物业管理（谁开发谁管理） 新建住宅交付使用许可证-验收合格可使用。 物业管理早期介入 前期物业管理 物业管理 项目设计启动 项目竣工验收出售 业主委员会成立,（三）房地产开发项目可行性研究,1、项目背景与概况 2、基本数据 3、成本估算（华联房产公司打桩、阳光厅、东方明珠选址及玻璃等） 4、进度安排,5、资源供给 6、市场分析 7