设备管理_某门店卖场设备设施管理制度

某门店卖场设备设施管理细则前言： 2008年是公司跨区域发展最为关键的一年，为使公司的设备维护保养更加标准化、规范化、统一化，集团物业管理部将按照集团设备设施管理制度制定本规范，加大对设备维护保养和操作的管理、检查、考核的力度，以提高设备设施管理水平，更好地为营运服务，使卖场购物环境得到进一步改善。一、目的：确保集团公司各类设备、设施的正确使用、规范保养、合理维修，从而最大限度地发挥设备、设施的效能，为生产、经营服务，并尽可能降低维修费用，明晰设备维护之职责，坚持“谁使用谁管理，谁专业谁维修”的原则，提高设备利用率及完好率，为营运保驾护航。二、 适用范围：本规范适用于公司设备使用操作与维护保养。三、职责划分：1、设备使用部门应指派专人负责，每日定时对设备进行清洁卫生和检查。设备使用人即为设备日常养护的第一责任人，必须严格按本细则进行日常管理和卫生清洁工作。当设备出现异常时，必须在第一时间报告门店物业处；如有损坏，由设备使用部门填报维修申请单，经店长批准后交物业处实施，部门负责人应对所消耗的维修材料、进行签字确认。2、设备的维护保养部门（物业处）以书面形式安排固定的专业技工负责对卖场所属设备设施进行日常管理和维护保养任务。并确定维护时间、维护周期和维护内容。要求对每次的维护保养、故障修理情况做出书面记录。物业处长对记录内容予以确认。如果设备出现故障，是质保期内的应立即联系供应商，在最短时间内修复；在质保期外的设备故障，能修复的，立即组织门店人员修复；需要大修的，向地区行政物业中心出具书面报告，由地区行政物业中心组织力量修复。如与维修商签订了年保维修协议的，设备出现故障时，应立即联系维保单位履行维保协议。（1）巡检人员每日对卖场定时巡视，每班不得少于二次，发现问题及时处理。对于设备出现的故障，应及时排除，若暂时无法解决，修复时间超过1小时的，应立即向处长或值班经理通报，严禁出现有事无人跟踪的现象发生，发现一次，对处长处罚黄卡1张，引起门店投诉，则每次对处长扣1点处罚。（2）设备出现下列情形，应立即向门店做出书面报告（书面报告形式和内容见附表1设备故障报告表）：A、安全事故（安全事故是指因设备原因造成对顾客、公司员工的人身伤害，并产生经济损失的事故，包括操作不当造成的设备故障和事故性的设备故障）；B、检查分析不出设备故障原因的；C、四个小时之内不能修复设备的；D、需要地区物业中心或厂家进行技术支援的（需在“维修情况”栏或“门店领导意见”栏中明确提出）；E、重点设备需更换零配件费用超过500元（含）以上的。门店物业处由处长填写书面报告设备故障报告表，在书面报告中首先应填报本门店名称和报告日期。然后填报故障设备基本情况和故障情况。其中故障设备基本情况包括设备名称、型号、安装时间与位置，特别应标注出故障设备是否处于质保期内；故障情况包括发生时间、故障现象及原因（未能找出故障原因的要详细表明故障现象，并标明“故障原因不明”）、损失情况（一般指直接经济损失，是安全事故的应在本栏中标明安全事故和情况）、与设备厂家联系情况、维修费用预算、维修方案及维修情况。由门店领导签署意见后，用传真送至地区行政物业部。门店出现上述情况未能及时报告地区物业部的，每次给处长扣1点处罚。行政物业部对各门店的设备故障报告表在两个小时内做出答复，并将设备故障报告表存档，并上报集团物业管理部。否则，对地区行政物业总监通报批评，对地区设备设施主管扣1点处罚。（3）设备供应商对质保期内的设备有检查、维护保养的义务，门店物业处遇下列情形之设备故障，应立即与设备供应商联系：A、设备在质保期内或质保期后另外签订维保协议的；B、设备发生安全事故或设备故障造成损失较大的（千元以上）的；C、需要原设备供应商提供设备零、配件的；D、需要设备供应商提供维修技术的。（4）严格执行设备的操作规程，按时定期对各类设备进行维护保养，认真做好各类设备的运行记录和维护维修记录。（5）设备发生故障或运行时间较长需要大修的，及时向地区行政物业部提出设备大修申请（大修是指设备更换零、配件或其它维修费用在3000元以上，有效维修时间达十二小时以上的设备维修，申请表格式见附表2设备设施大修申请表，由物业处组织对设备进行大修。（6）门店每月的设备维修费用报表、设备维修记录表等在当月25日前，用规定格式填报地区物业部，如特殊原因，应说明理由，否则每次对物业处长处以扣1点的处罚。3、门店物业处应按时制定设备设施维护检修计划，(1)定时间：根据本门店实际情况确定某种设备的维护日期和时间。(2) 定维护员：根据本店技工的岗位及特长，确定设备维护责任人。(3) 定维护周期：根据设备使用状况和细则要求确定设备的维护时间。(4) 定维护设备：确定维护的对象。(5) 定维护内容：确定维护时的工作内容。4、各门店物业处应将本门店设备运行的真实情况定期如实上报，对于隐瞒事实真相，不及时排除设备故障，造成设备带病运行，使故障进一步扩大，直到影响营运的情况，一经查实，每次给予门店物业处长警告处分1次，地区负责设备管理的设备设施主管警告处分1次，地区行政物业管理中心总监扣2点处罚。四、设备设施操作与维护保养规范内容如下：（一）机电设备1、自动扶梯、自动人行道、客梯及货梯（1）扶梯、人行道梯日常管理和操作规程A门店物业处长安排维护员在门店营业前5分钟内启动使用，启动正常营业中顾客正在乘梯时不许随意开启和关闭电梯。门店停业后停机。B启动前须先查看扶梯梯级或自动人行道踏板上是否有人或杂物，必须空载启动，启动后注意扶梯或自动人行道两边的玻璃是否稳固，运行是否正常，是否有异味、异声；有异常时应停机检查，正常后开启。C扶梯或自动人行道在运行过程中，劝导乘客保持正确站立位置并手握扶手带，不要滞留在上、下出入口。禁止乘客在扶梯或自动人行道上逆向行走，嬉戏、奔跑或坐在踏板上。禁止幼儿、老弱病残者单独乘梯或自动人行道，禁止赤足者乘梯或自动人行道。D在扶梯或自动人行道入口处应放有提醒顾客正确乘梯的醒目告示牌。在扶梯或自动人行道进出口处，在宽度不小于扶梯或自动人行道宽度，长度不少于2.5米的范围内，严禁堆放任何商品或其它杂物。E劝导乘客不要用鞋尖触及裙板，不要用脚、硬物和重物去踢蹬、碰擦梯级和扶梯或自动人行道内侧板。F劝导乘客不要将尖物扎入梯级踏板槽，或在出入口处抓着扶手带玩， 也不要在外盖上行走或坐在梯级上，更不能趴在扶手带上。D不能将扶梯或自动人行道当作货物运输工具。当有杂物堆积于梯级与梳齿板间或梯级与裙板之间时，必须停止扶梯或自动人行道运行，并将杂物除去。H每天关机前要观察扶梯或自动人行道的运行情况是否正常，梯级或踏板是否抖摆，有无异声、异味产生。G设备较大故障时，应立即向地区行政物业部做出书面报告。、维护保养：A门店物业处长需安排固定的维护员负责跟进监督电梯维保单位扶梯、货梯及自动人行道的维护保养任务。并确定维护时间、维护周期和维护内容，应将设备的故障隐患消除在萌芽状态，特别是杜绝安全事故的发生。要求对每次的维护保养、故障修理等情况做出书面记录。物业处长对记录内容予以确认。B设备维护员应在每天的卖场巡视中将扶梯或自动人行道运行是否正常当作一项重要检查内容，发现异常情况马上停机检查并恢复正常。梳齿板上有相邻两齿以上缺落的，应予立即更换。C每两周（运行时间五年以上的旧扶梯或自动人行道每周一次）一次检查并记录如下内容：检查机房内是否漏油、清洁，链条松紧程度以及机房内温度、照明、电控开关与接线是否正常，自动润滑油管的分布、余油量和流量是否正常，没有自动润滑系统的要及时加油，检查并测试上、下平台上各类按钮、显示器、蜂鸣器性能是否正常；检查玻璃和围裙板是否稳固，扶手带是否受到磨损和挤压，梯级或踏板运行是否平稳。并清除部件的灰尘和油污。D每月一次的检查维护保养内容：检查机房内制动器的状况、制动弹簧锁紧螺母的松紧度和压缩弹簧的间隙、水平杠杆与拉杆间的间隙；检查连线是否稳定可靠和控制箱内各电器元件、PC板、保险丝和电器件的性能，检查主驱动轴、驱动链轮、链条和链条接口的状况以及润滑情况，无自动润滑系统要及时加油进行润滑，对销钉进行润滑；检查上、下平台板的状况和梳齿板与梯级（或踏板）之间的运行间隙；检查扶手带入口处安全开关的状况与性能以及扶手带驱动装置和导轨的情况；检查底坑内梯级、梯级滚轮、梯级或踏板固定螺丝或锁销的状况，以及梯级或踏板链条、梯级或踏板链滚轮、梯级（或踏板）间间隙、停止开关性能等情况。E每半年检查维护保养内容：检查机房内主机的安装情况和减速箱内是否有油或漏油，检查测试主机抱闸组合装置及主机的整体性能，更换主机齿轮油，对机房进行彻底的卫生清扫；检查梳齿板安全开关的安装情况及性能；检查导轨的安装情况和接口；检查底坑内所有张紧装置是否正常，以及断链开关的状况和性能。对其它所有设备运行状况进行检查和卫生清扫。F每年配合当地技术监督局特种设备所对设备进行一次验收检查。严禁使用未经年检合格的电梯。G每三年进行一次大修，检查项目按产品项目验收标准进行。、卫生规范：A扶梯表面的卫生由保洁公司负责，保洁公司应指派专人负责某扶梯的表面卫生工作，门店物业处负检查、督促责任；机房内、底坑内以及扶梯或自动人行道内部的卫生工作由负责该扶梯或自动人行道保养的维保单位清理，专责维护员负责监督，物业处长负责跟进。B扶梯或自动人行道表面的扶手带、上下平台、玻璃、围裙板和外盖等的清洁卫生工作每天至少一次。要求玻璃、围裙板和外盖上无污迹。可用干或湿润毛巾对扶手带进行清洁卫生。C扶梯或自动人行道严禁堆置其他杂物和广告牌等，如有，保洁员应及时清除或移位。D每周一次用清洁济对扶梯梯级或自动人行道踏板进行清涮，清涮时不能让水渗入扶梯或自动人行道内部，以防造成扶梯或自动人行道电气线路故障。清涮后马上用干净布、巾擦抹梯级上水渍。E扶梯或自动人行道机房内卫生由保养维护员在每两周一次（旧扶梯或自动人行道每周一次）的维护保养时进行，抹除各部件上的灰尘和油污，清扫机房内杂物。F每半年对扶梯内部进行一次彻底的清洁卫生。（2）客梯、货梯日常管理和操作规程A机房门必须紧锁，钥匙必须由门店物业处派专人保管，不得转交他人使用，非工作人员不得随便出入机房。机房内不得放置其它杂物。B将电梯的安全注意事项、警示标志、使用许可证、安全检验合格证等置于电梯显眼位置。C电梯属特种设备，货梯只许载货，严禁载人或超载运行。货梯必须由门店物业处或收货课指派具有上岗证的人员操作。D客货梯在运行前要合上总电源，用钥匙开启电梯门，合上轿厢内电源，再用钥匙接通电源，检查轿厢内电话、按钮、钥匙开关、警铃是否正常；货梯在行驶前须先检查轿厢门是否完好，警铃是否正常。E启动试运行时，要检查运行中启动、选层、平层、运行速度、开关门速度是否正常，检查所有按钮、指示灯、各种开关是否正常，特别是检查急停开关是否有效。F严禁在客梯轿厢内嬉闹、跳跃。严禁电梯超载运行，也不允许运载超长物件，在无特殊保护措施的情况下，不得运载易燃、易爆物品。G物件在轿厢内应摆放均匀，运载叉车等可移动物件时，必须采取有效措施，防止其移动，以避免碰撞轿厢壁。装卸物品时要轻拿轻放，防止物品碰撞轿厢体。H电梯在运行过程中要注意保持轿厢内整洁，及时清理地坎内和轿厢内灰尘、杂物，避免电梯被卡不能运行。如发现异常情况，应立即停机检查，修复正常后方可继续运行。客货梯在运行过程中如突遇停电或故障造成电梯停运，严禁操作员在轿厢内拍打厢体或乱按开关按钮，须用救援电话或内线电话联系求救。M电梯到达后，需立即将货物卸下，严禁将货物堵住电梯门或物品长时间占用电梯。电梯长期停用时，要将机房内总电源切断。N每天用完电梯后轿厢应停靠在基站，不得停靠在其它层站。应关好每层安全门。客货梯还应关断轿厢内电源和钥匙开关，关闭轿门和厅门。及时清除电梯内杂物，严禁将杂物清入电梯井道。 （3）奖惩办法：A电梯操作员或操作电梯者未及时清扫电梯，造成电梯轿厢内有杂物、灰尘、油污的，每次扣罚责任人黄卡2张，其主管课长黄卡1张。B门店物业处负责电梯保养,维护员应按电梯维护方法和卫生要求进行电梯的维护保养和卫生工作，如违反，每次扣罚该维护员1点，物业处长黄卡1张，值班经理黄卡1张。C楼层电梯门口有堆积杂物，不能使货物顺利进出电梯的，每次扣罚责任人1点，值班主管或值班经理各处罚黄卡1张。D电梯若由无证人员操作，每次扣罚物业处长和收货课长各1点。E负责开启或关闭扶梯或自动人行道运行的维护员应按时进行，如违反每次处罚该维护员黄卡2张、物业处长黄卡1张。F保洁员应按上述要求完成扶梯或自动人行道的表面清洁工作，如未达到要求，每次扣罚保洁部10分。2、发电机组（1）日常管理和操作规程A各门店或发电机使用单位的设备维护人员在发电机组正式使用前详细阅读该发电机组的说明书，充分了解其结构特点、工作原理与条件、技术参数、使用操作流程、维护保养和简单故障排除方法，遇市电停供时能迅速起动，及时供电（8分钟以内）。B门店物业应制订相应的操作与保养维护规范，做到物业处内人手一份，并张贴在发电机房内显要位置，要求严格按规范执行操作。C使用前应做好如下准备工作：清除机组内外部分的灰尘和污垢，包括控制屏、仪表板及发电机炭刷、集电环等，炭刷和集电环严禁用带油物件擦拭，可用0#砂纸擦拭；检查各机组连接紧固件是否可靠，排除松动或缺件现象；检查控制屏内各电器元件连线是否牢固，排除松动或脱焊现象；用兆欧表检查机组各独立电气回路对地及回路间的绝缘电阻，电阻值不得少于规定数值，发电机组受潮时，运行前须进行干燥处理；打开水箱加水盖和排水孔，注入清水，不断使水排除，直至排除的水无杂质或铁锈，再加满水箱，冬季气温低于0时，须在水箱内加入防冻液，防止保温系统故障导致机组构件冻裂；检查柴油机组机油存量及污浊情况，油量不足或严重污浊时，应即补加机油或更换；加足柴油并打开阀门，用手压油泵排除燃油系统中的空气；检查柴油机供油、润滑和冷却系统是否有漏油、漏水现象，及时排除隐患；检查蓄电瓶接线是否正确并紧固，蓄电瓶容量不足时应予及时充电；检查各仪器仪表是否完好，指钟是否在正常位置；检查空气过滤器的清洁情况，如污浊应予及时清洗干净；检查发电机的相序是否正常；检查发电机组是否可靠接地等。D每天检查1次电瓶及充电情况。至少每半月应空载试运行发电机组一次，每次运行时间不得少于10分钟，同时对发电机的性能、状况作例行检查和清洁保养，发现问题及时解决，使发电机处于良好待机状况。E启动前要注意检查切换相应开关，启动发电机时应严格按操作规范进行操作，发电机正常后，将钥匙开关打到“自动”位置，然后送电。 F不要长时间怠速运转发电机，每次启动马达不要超过30秒，每次启动后需等待2分钟后加载。G发电机房门应随时注意关闭，防止老鼠等进入房内破坏设备，也不得将发电机挪作其他用途，在发电机房内放置其它杂物，特别是易燃易爆物品，严禁无关人员随意进出发电机房，甚至在发电机房内长时间逗留或操作机器。H发电操作步骤：市电停电后，迅速切断低压柜大负荷动力电开关。拉下低压总负荷开关。拉下高压出线负荷开关并将手车摇出置于非工作位置。拉下高压进线隔离开关。将发电机开关旋至手动位置，按动启动按钮。迅速调整发电机电压至400V，频率至50HZ。合上发电机负荷开关逐步合上部分负荷开关送电。观察发电机负荷情况，随时调控负荷，使之在额定范围之内。稳定正常后将钥匙开关旋至“自动”位置。检查燃油和润滑油箱油位，及时补油，防止烧坏柴油机或缺油停机。每半小时巡检一次配、供电设备。M停机前应使发电机怠速运转3分钟，停机后应将钥匙开关或控制旋钮打到停机位置，并取出钥匙。N设备出现较大故障，应及时向集团和地区物业部报告。（2）、维护保养：A门店物业处长以书面形式安排固定的维护员负责发电机组的日常管理和维护保养任务。并确定维护时间、维护周期和维护内容。要求对每次的维护保养、故障修理、每次发电运行或试运行的运行时间和运行状况等做出书面记录。物业处长对记录内容予以确认。B发电机组应长期处于待用状态，故机组用的发电机、柴油机、蓄电瓶等应严格按各自说明书进行定期保养，不可马虎或减少保养次数。C蓄电池的容量不得低于规定标准，电容量不足要及时充电；发电机每运行50小时要检查一次，电解液和电解液比重应及时补充和调整。D机组若发生故障停机，操作者应马上检查原因，同时应将开关打到“手动”档，按动“复位”按钮（若有）使其解除报警，待故障排除后再转到“自动”档，以免机组重复启动，带病运行。E每两个月要测试一次绕组的状况，其方法可用兆欧表测试对地的绝缘电阻，启动时应缓慢摇动手柄，如电阻过低，可能是绕组潮湿所致，则需用吹风机将热风导入发电机进风口或出风口进行烘干。F发电机在试运行或发电过程中，需对机组的噪声和震动情况进行定期检查，如产生过度震动，则可能是轴承缺乏润滑或磨损所致，则应根据需要添加润滑济或更换轴承。在发电机运行4万小时后，轴承必须进行更换。G空气过滤器的维护周期须根据场地条件的恶劣程度来决定，一般每运行8小时要检查一次空气过滤器，以决定是否需清洗。H发电机每运行50小时，需排放油水分离器内积水；每年至少要更换一次润滑油或润滑油滤清器；每运行400小时需检查和调整传动皮带，排放燃油箱内淤泥收集器内杂物，调整并润滑分离式离合器；运行800小时要更换燃油滤清器和油水分离器，并检查进气管道有无泄漏。其它设备如气门间间隙检查，空气滤清器、喷油器、涡轮增压器、冷却液等更换等也须定期执行。（3）、卫生规范： A发电机房内地面、环境卫生和发电机组的卫生由发电机维护员负责执行。物业处长负有检查、督促责任。B维护员应根据发电机的维护保养要求对发电机进行清洁卫生，每次完成发电机的维护保养（包括试运行）后，须及时清除机组上灰尘和油污，清扫机房内的杂物和灰尘，以保障发电机具有良好的运行环境。（4）、奖惩办法：A负责维护保养的维护员必须按说明书、操作规程及以上说明进行发电机的定期维护保养和检查，否则，每次扣罚该维护员1点，如是物业处长未尽检查、督促之责，则扣罚该处长1点。B如柴油、机油发生泄漏，而未予及时处理的，每次扣罚发电机维护员1点，物业处长黄卡1张。造成较大损失的，由责任人予以赔偿。C发电机房内地面卫生、环境卫生和发电机机身卫生达不到标准的，每次扣罚发电机维护员黄卡1张，物业处长黄卡1张。3、配变电设备和用电（1）、日常管理和操作规程：A门店物业处必须坚持“安全、节约、高效”的方针，对本门店的用电进行管理，必须组织制订配电室管理制度和操作规范。特别是对本门店配电房设备如何度过夏天高温季节有切实可行的措施或办法。B所有变、配电设备的维护员必须取得供电部门颁发的电工合格证后，方可上岗。维护员必须熟悉本门店配电房内设备的构造、性能和高低压配电系统。熟练掌握倒闸操作技术，了解本门店用电的管理制度，能排除常见的配供电设备故障。C配电室应随时关门，非工作人员不得随意进入，更不能在配电间内玩耍或随意操作设备，以免发生人身或设备事故，不许乱堆放杂物。D在可能造成触电的区域，应在醒目位置，竖立红字警示牌，在极危险的区域，必须制作隔离护栏。E设备维护员应每天定时到配电间进行设备巡视，检查配、变电设备的运行情况，跟踪三相平衡情况，并做出书面记录。记录表保存在配电间，每天记录并抽查。F进行倒闸时必须严格执行操作制度，执行倒闸者必须清楚发出倒闸命令及倒闸原因和工作步骤，并核对倒闸设备与系统图无误，并记录。G在必须停电情况下，按如下操作步骤：提前通知门店值班经理、防损部门、电脑房及其他相关用电部门。 先拉下低压大负荷回路负荷开关，再拉低压电容补偿负荷开关。如单台变压运行，则拉下主母线联络开关。拉下低压负荷总开关。拉下高压负荷开关。恢复送电操作步骤按停电操作步骤的逆向进行。F设备出现较大故障，应向地区和集团物业部报告。M设备运行一旦出现故障，应立即向物业处长或上级主管报告，以联系相关供电局调度室，同时按操作规程断电，以防安全事故发生。N搞好配电间的卫生，不能在配电房内抽烟、吃零食，更不能遗留食品，以防引出老鼠或其他动物危及设备安全。W不得随意增加用电负荷，也不得违反用电类别规定。（2）、维护保养：A门店物业处长须以书面形式安排固定的维护员负责配变电设备和各楼层或各区域的电控箱进行日常管理和维护保养任务。B在高温夏季，门店物业处必须采取切实可行的办法降低配电房内温度，以解决设备安全度过夏季。并制订措施，增加配电房的巡查次数，每班不得少于三次。C门店物业处必须对本门店的电控箱位置及作用绘制较详细的图表和说明，并张贴在本部门明显位置，以应付出现意料之外紧急情况。D对外租户、联营户的用电、以及柜台装修用电等情况制订出严格的管理制度，防止安全事故的发生和公司电费的流失。E严格按操作程序，完成每次的停电、送电工作，避免发生人身和设备的安全事故。F每月至少一次对配电房、各楼层或区域的用电设备、线路、电控箱，用电安全大检查，检查各配电屏、箱和电控柜的开关、接线柱是否紧固，电线线路是否混乱，开关温度是否超标，是否受雨水或其他液体渗浸的危险等，发现异常情况，及时整改。G每季度至少一次对本门店各联营户、外租户电表、线路的用电安全进行检查。发现异常情况，及时整改，对各外租户、联营户的用电安全隐患，必须限期整改，否则予以经济处罚或勒令停业整顿。对其擅自接电和绕表用电现象必须进行按计算值加倍收取的严厉处罚。H定期对配电房设备、各电控箱等进行清洁卫生。（3）、卫生规范：A必须保持配电房内的清洁，及时清除杂物，打扫灰尘，保持配电屏、柜和仪器仪表的整洁。B严禁电控箱、电表箱下放置其它杂物，特别是纸皮、发泡胶等易燃物品，一经发现要及时清除。C每半年须至少进行一次对各电控箱、专用设备控制箱灰尘清除工作，抹除箱体表面灰尘，吹除箱内灰尘。（4）、奖惩办法：A进行供、配操作的维护员必须按操作规范进行，否则每次扣罚该值班电工1点；因操作不当给公司财物造成损失甚至发生安全事故的，将承担一切损失，直至追究法律责任。B负责配、变设备维护保养的维护员必须按操作规程和上述说明进行设备的定期维护保养，并及时完成清洁卫生，如未按要求进行，每次扣罚该电工1点，如物业处长未尽检查、督促之责，则扣罚该处长1点。（二）空调设备1、中央空调系统 （1）、日常管理与操作规范：A中央空调是门店的大型设备，投资大，结构复杂，安装工程量大，只有经过专项培训的维护员才可进行中央空调的操作和维护，不允许未经培训的员工操作或维护中央空调系统，或随意进入主机房，乱动空调上按钮或其它部件。主机房不能兼作它用，不许堆集其它物品。B在长时间断电后重新开机，应提前24小时对压缩机进行预热，使油温达到38以上；在连续性运行季节，应保持对空调主机的供电，使压缩机处于加热保温状态。C严格按设备操作流程进行操作，严禁违章操作。D中央空调运行操作流程：开机前准备：检查冷却塔水位是否正常、冷冻水是否足量（重新灌的冷冻水需排除管内空气）、电源电压是否正常、压缩机油位和油温是否达到正常，以及冷却水阀与冷冻水阀是否打开等。开机：开启机房内风机或风扇（如有），以免中央空调主机的电气元件、部件在高温状态下工作影响使用寿命；启动冷却水泵和冷冻水泵，并调整冷却水阀至适当位置；闭合主机控制开关和压缩机开关，按控制面板上“RESET”键，当启动计时器时间到后，压缩机启动；调整冷却水阀，以迅速拉大排汽压力与吸汽压力之差，根据压缩机开机次序和压差需要调整冷却水量并开启冷却塔风扇，直至压力和压力差稳定在正常范围。根据天气气温的变化，观察并调整冷却量（冷却水量和冷却水进水温度），维持主机运行稳定。做好各时段的运行记录。每天不少于三次空调的数据抄录。关机：先关主机；主机卸载后，关冷却水泵；冷冻水接近常温时关冷冻泵。E中央空调在运行过程中，必须严格将排汽压力和压力差控制在允许范围内。F应根据季节气温的变化和卖场实际需要，及时调整空调冷冻水温或压缩机输出功率。G设备因故障报警停机，应立即检查故障原因，能排除的故障立即排除，消除报警，重新启动中央空调；不能排除的故障，应立即报告物业处长或上级主管，请生产厂商或供应商技术人员维修。绝不能让设备带病运行。H定期对空调主机和空调末端进行保养，如清洗过滤网，冲洗冷却塔、水管的防锈和保温处理等，特别是空调主机的过冬保护。M设备出现较大故障，应向行政物业部报告。N做好运行记录、维修记录和保养记录。（2）、维护保养：A门店物业处长须以书面形式安排固定的维护员负责中央空调系统进行日常管理和维护保养任务。B如设备出现故障，立即组织人员修复。C中央空调在运行过程中，每2小时按操作规范中运行检查所列项目对空调主机进行检查。每班检查一次集水总管压差装置的工作状况，并记录压力表读数。D严冬来临前，须将蒸发器及冷凝器内的水排空，并拆下端盖，用压缩空气把管道吹干，以防水结冰膨胀破坏设备。E空调水泵应作如下检查保养：1）在运行过程中，每二小时必须检查一次水泵的运行情况，检查水泵、电机轴承温度、运转是否有异响或震动、压力表读数是否正常、联轴器是否有异响，跳动以及是否漏油、阀门开关位置是否正常。如有水泵漏水，更需启动备用水泵，及时修理故障水泵。每季度需给电机轴承加一次润滑油。2）在运行季节，每季应给电机轴承加润滑油，给联轴器清洁，并检查清洗过滤网，清除杂物。3）每年必须对空调水泵作如下检查和测试：检查所有运动部件的磨损情况并更换轴承油、密封件的密封情况、检查泵壳的腐蚀情况必要做除锈漆保养、检查各仪表的准确和可靠性、测试电路动作的可靠性、对电机作年度检修保养。F每二小时检查一次冷却水塔，检查塔内水流与水位是否正常，防止缺水造成主机排气压力偏高或溢水造成浪费、检查风机是否正常运转，皮带是否有脱落现象。G加强卖场巡视，检查空调效果。防止卖场中空调末端冷凝水滴落打湿商品，要及时调整接水盘，将冷凝水导入排水管。H加强对蒸发器管冷冻水管保温层的保护，发现保温层有破损的，应及时补好。每年对水管的防锈情况作一次检查保养。及时更换老化的密封件和不能再继续使用的水管。M定期检查冷冻水的水质情况，必要时换水。（3）、卫生规范：A及时打扫主机房的卫生，抹除机体、管道上的灰尘，保持环境的整洁。定期清除主机控制屏内的灰尘。B清洁冲洗空调末端系统每年至少两次清除冷冻水中的污垢，清洗冷冻水过滤网；在空调运行期间每月至少2次清洗风机过滤网；每年至少2次冲洗清除冷却塔中的淤泥和杂物。（4）、奖惩办法：A进行中央空调运行操作的维护员必须按操作规范进行，否则每次扣罚该制冷工1点；因操作不当给公司财物造成损失的，将承担一切损失，直至追究法律责任。B负责维护保养的制冷工必须按要求及时完成中央空调的保养和清洁卫生工作，如未按要求进行，每次扣罚该制冷工1点，如物业处长未尽检查、督促之责，则扣罚该处长1点，店长黄卡1张。2、风柜机和商用空调（1）、日常管理与维护保养：A风柜机或商用空调的日常管理和维护保养由门店物业处负责。要求物业处及时对设备进行维护，并将运行情况和维护情况做出书面记录。B使用前应进行系统的检查和调整，清除管道内一切杂物，检查控制设备的安全装置是否正常。水、电、气管道是否畅通。调整电流在额定电流以下，防止烧坏电机。检查导线是否接触制冷剂管路及压缩机、风扇、电机等的运动部位。C每年夏季来临之前，对整机和安装情况作一次保养检查，检查电气线路是否完好、支架是否牢固，同时清洗冷凝器、过滤网和机体外表。D检查后作一次试运行，检查运行状态、风量和冷量是否正常，以及制冷剂是否泄漏等。E设备维护员在空调运行季节进行卖场巡视时，检查设备的运行情况，如有噪音、异味等异常情况，立即停机检查，严禁设备带病运行。F定期清洗空气过滤网，可将其置于较硬的平面上轻轻敲打以除去较重的微粒，需要时用中性洗涤剂在温水中洗涤，待其干燥后重新安装。G定期检查设备是否稳固接地、接触器、热继电器是否动作正常。H定期检查调整V带的松紧度、检查冷凝水排放是否畅通。M每季度至少一次检查、清洁一次换热器，但机组如长期在油污、咸湿及污浊的环境下运行，则检查与清洁频率应每月一次。N设备在质保期内发生故障，应立即联系供应商进行维修，如在质保期外发生故障，应立即组织或者联系专业维修商进行维修。M风柜进风口和室外机组周围严禁堆放商品或杂物，确保通风良好。（2）、卫生规范：A要求保障管道和冷凝水排放的畅通。B保持机体的洁净，有空调运行季节，每季度进行一次机体外表的清洁工作。C在空调运行季节，每季度进行一次热交换器的清洁，用吸尘器配合尼龙刷清洗表面的灰尘和杂物，也可用压缩空气吹掉换热器外表灰尘。D定期清除室外机组周围的杂物、垃圾和灰尘，保持外面在良好的环境中运行。（3）、奖惩办法：A物业处应根据管理规范安排维护员定期进行设备的维护保养和清洁卫生，物业处长未作安排，每次扣罚物业处长1点。B维护员未按要求对设备进行保养维护和清洁工作，或清洁工作不彻底，马虎了事的，每次扣罚1点，物业处长未作督促和检查，每次发黄卡1张。3、风幕机、轴流风机（1）日常管理与维护保养：A风幕机、轴流风机的日常管理和维修维护由物业处负责，物业处必须对风幕机的维护保养和维修情况做出书面记录。开启和关闭风幕机、轴流风机的操作由门店物业处或柜组负责。B风幕机、轴流风机的开启与关闭时间必须根据季节变化、卖场内实际温度以及结合空调的开启情况而确定。C风幕机、轴流风机在运行季节，设备维护员在卖场巡视中，也要经常检查风幕机、轴流风机的运行情况，如遇发生噪音大、有塑料烧焦臭味等情况，应立即停机检查。D风幕机、轴流风机在质保期内出现故障，应立即联系供应商维修或更换设备，在质保期外出现故障，门店物业处自己组织或联系维修商维修。E物业处应每周搞一次风幕机的卫生，轴流风机的卫生每月进行一次，清除风幕机、轴流风机表面的灰尘和污迹。F累计运行1500小时后，物业处须对风幕机、轴流风机进行一次彻底的检查和清洁卫生，检查各部位的运转情况，同时清除机内各处灰尘及积垢，清洁风幕机时要用抹布沾少许清洁济清洗进风口，百叶板和机内风轮。清洗风轮片时动作要轻柔，以免叶片变形。以后每个季度进行一次。（2）卫生规范：A保持风幕机、轴流风机外表洁净状态，坚持风幕机每周一次，轴流风机每月一次的清洁卫生工作。B每季度进行一次彻底的清洁卫生，清除机内杂物与灰尘。5.2.3.3奖惩办法：A责任人未按物业处的指示完成风幕机、轴流风机的外表卫生工作，每次扣罚责任人1点，本门店的物业处负责人黄卡1张。B物业处未能按时完成风幕机的维护和维修，机内灰尘与积垢未及时清除，是物业处未指派的，扣罚处长1点，属于处长已指派但未检查督促的，责任维护员每次扣罚1点，处长处罚黄卡1张。（三）、冷链设备1、外机（压缩机组与冷凝器）（1）、日常管理与操作规范：A冷链设备压缩机组与冷凝器的日常管理、维护保养与卫生都是门店物业处的工作职责。维护员在进行卖场巡视时，应将外机的运行情况作为重要检查内容，每班不少于两次检查，用看、听、摸的方法检查压缩机的工作状况，如看高、低压力表、油位、视液镜、指示灯、风机、管路的震动等是否正常，听机头阀片的声音和交流接触器是否有噪音，摸回气管、排气管、机头和曲轴箱的温度是否正常，并将检查结果做出书面记录。B冷链设备的压缩机组应水平装置在通风、无雨淋、无阳光直射的地方，如安装在地面上，周围不得堆积商品和杂物，更不能放置易燃易爆或腐蚀性强的物品。如装在人流较密集的地面上，则要用钢筋焊接成护栏，使其他人不易出入，触摸不到设备和电路。C机组应准确、牢固接地，电路与地的绝缘电阻不得少于1M，在以后的定期维护中，都要测量机组电路与地的绝缘电阻，并记录在册。D机组的电源应使用专用电源，不能与其他电器共用。电路必须安装漏电保护器，并在定期保护中测试漏电保护器的动作是否正常，发现问题，及时解决。E压缩机组是属于连续运行的设备，严禁无故切断压缩机组的供电使其停机，若发生故障，如设备运行的噪音突然异常、产生异味等，应立即通知设备维护员停机。F每半年要检查一次各类安装支架，看是否因长期运行导致安装支架不稳，防止机组掉坠、翻倒事件。机组闲置不用时，应拔出电源插头。G保持设备的清洁卫生，保障设备安全运行。H设备出现较大故障，应向集团和地区物业部报告。（2）、维护保养：A门店物业处安排固定的制冷工负责冷链设备外机的维护保养。B机组设备区域周围不许堆垒物品，以防影响设备良好的通风环境。C冷链压缩机的润滑油必须及时更换，保证设备良好润滑运行，新设备在运行100小时后换油一次，以后每运行6000小时换油1次。D维护员在对设备进行定期维护时必须检查电路漏电保护开关的动作是否正常，测试电路与接地电线及电线之间的绝缘电阻是否正确（绝缘值应不小于0.5M）。E进行设备维护时，严禁用湿手接触电路和电气元件，也不得徒手触摸压缩机的高低温部位，防止发生人身伤害安全事故。F设备出现故障，立即进行维修。G注意保护机组上的保温层，发现保温层脱落或受损，要及时进行修补。压缩机上不能放置任何物品。H每周对设备进行清洁卫生，特别是冷凝器散热片上的灰尘严重影响散热效果，须及时清扫，每月至少1次。（3）、卫生规范：A必须保持设备清洁，每月需用毛刷刷除压缩机冷凝器上，特别是冷凝器散热片上的灰尘，然后用高压水枪冲洗一次。每半年需用专业洗涤液对冷凝器清洗一次。及时擦拭设备上的灰尘和油污。B及时打扫设备所在区域的清洁卫生，清除其间的杂物和灰尘。C及时清除设备周围堆垒的商品或其它物件，防止影响设备的通风环境，也防止垃圾吹入设备区域。（4）奖惩办法：A未能及时按要求完成对设备的日常管理、维护保养和卫生工作或工作不到位，进行不彻底的，每次扣罚责任人1点，物业处长黄卡1张。B在设备区域周围乱堆垃圾、杂物或商品，影响设备通风环境的，每次扣罚责任人1点；放置易燃、易爆或具有强烈腐蚀性的物品的每次给予警告处分1次。2、冷藏库和冷冻库（1）、日常管理与操作规范：A冷藏库和冷冻库属于封闭的连续运行的设备，门店物业处必须制订详尽可行的冷库管理规范，设备的操作、维护和温度调节由制冷工负责，其它人员不得随意调节温度、关闭电源或进行维修活动。B冷藏库和冷冻库作为冷藏食品的中转站，根据库温和冷藏对象的不同可分为低温、中温和高温冷库。食品冷藏时，要根据不同种类对冷藏温度的不同要求分别存放。C入库冷藏的食品必须经过严格的品质检查，严禁变质或有异味的食品入库，以免交叉感染别的食品，或在库内留下异味。D库内食品码垛时要注意留有冷风通道，冷风机周围与食品要留有一定距离，特别是冷风机前面不能堆放过商品而影响其它商品的冷藏效果。食品摆放不能紧贴库壁，也不能堆垒太高。新鲜水果、蔬菜因其呼吸作用产生热量，入库时要先装在盘、框或箱内再装在货架上，不能大量堆积存放，以防达不到冷藏效果。E含水成分较高的商品一定要装在容器内，而不能用篮筐盛放，避免库底板因积水而腐烂，同时也防止商品在冷藏过程中脱水造成重量损失、品质变坏和增加能耗。F入库存、取商品时不能碰撞风机、冷媒管道和下水管，应轻拿轻放，不得在库顶、库壁和地板敲打、钻孔，严禁叉车、平板车和购物车进入库房。进入库房的人员要注意自身的保护，穿戴必要的防护用品，防止冻伤。G要注意随手关门，包括关闭冷藏库内冻库门，尽量减少冷库门的打开时间和次数，防止冷量的损失；不能用脚踢或重物撞击库门，以免冷库门和把手变形或损坏；及时关闭库内灯光照明，营业结束时，关闭照明电源开关。H物业处值班人员，每班至少两次对冷库运行情况进行检查，检查压缩机的高、低压和冷库的库内温度，以及库内商品堆码是否阻碍蒸发器的冷气循环，风机运转有无噪音、结霜、异味等。每次检查都要将检查情况和数据做出书面记录。M门店生鲜处应安排专人负责冷库的日常管理，及时清理库内的冰、霜、积水和杂物，每月至少两次全面整理库内商品，库内保持整洁干净。N库顶上严禁堆放、摆设其它任何物品。（2）、维护保养：A门店物业处长须以书面形式安排固定的制冷工负责冷库日常管理情况检查和维护保养任务。B保持库内商品的有序堆放，及时搞好库内的卫生和商品整理工作，应保持库内的整洁和干净。设备课应将冷库的运行情况和库内商品情况检查当作卖场巡视的重要内容，发现异常情况，立即通知生鲜处进行整改，并做出适当处罚。C设备如发生故障，应立即停机检查，向门店值班经理或生鲜处长报告，尽快维修。D库壁、地板有损坏的，应立即修补，防止损坏进一步扩大。（3）、卫生规范：A保持库体外表清洁，库体外墙上只能张贴库温标准及巡检表和警示牌，库顶上不能堆放任何杂物。B保持库内地面清洁、干燥，及时清除库内、库门及风机上的冰、霜、积水和油渍，天花板上若有水滴，应于停止营业后用干净抹布或拖把抹除，以免结冰，如已结冰，应及时清除。禁止在库内倾倒水、汁。C按要求整理库内商品，严禁商品到处散落。及时清除变质、异味的商品。商品的堆放要留有通风道和人行通道，更不能堵塞库门。D每月至少一次进行冷库的清洁卫生，用温水加清洁洗涤剂擦洗一次库壁和蒸发器，冷库地板用棉布擦抹，清洁时应停机进行。E每半年对库顶进行清洁，清除杂物与灰尘。（4）、奖惩办法：A冷库内的商品摆放、堆码及整理，按以上要求进行，如有违规，每次扣罚责任人1点，责任人所在课长未尽检查督促之责，处罚黄卡1张，生鲜处长黄卡1张，门店店长通报批准，设备维护人员在巡视时未检查或发现未及时指出进行整改的，处罚黄卡1张。B未及时进行清洁卫生，造成冷库内卫生达不到要求的，每次扣罚责任人1点，责任人所在课长未尽检查督促之责，处罚课长黄卡2张，生鲜处长黄卡1张，店长通报评，设备维护人员在巡视时未检查或发现未及时指出进行整改的，处罚黄卡1张。C物业处未对设备进行及时维护，造成设备不能正常运行，或未对设备故障进行及时处理的，每次处罚责任人1点，物业处长黄卡1张。D在库顶上堆放物品，每次扣罚责任人1点，相关课长1点，生鲜处长黄卡2张，店长黄卡1张。3、冷柜（包括平口冷柜、弧形冷柜、展示柜和岛柜等）（1）、日常管理与操作规范：A冷柜根据其用途的不同，运行的温度也不一样，放置商品时，应根据不同商品对冷藏温度的要求放在不同的冷柜中。B展示柜、岛柜等同冷库一样是连续运行的设备，其运行操作、维修维护、温度调节等由物业处统一负责。其他人不得随意操作或调控冷柜。平口冷柜在门店营业时运行，其电源开关由生鲜处人员负责。C展示柜顶部和岛柜冷气排出口上方不得放置任何物品。D门店生鲜处应安排每一台冷柜都有专人负责设备的清洁卫生，并有生鲜处的干部负责检查与督促。保持冷柜的内外清洁。E向柜内陈列商品时，要轻拿轻放，防止对冷柜造成损害；摆放商品时，不能超过标高线或覆盖回风槽，以免破坏风幕通道，妨碍冷风循环，影响使用效果，增大压缩机的负荷。F上货陈列商品时，严禁货箱放在柜体边缘，也不得在柜体边缘敲打结冰的食品。陈列易成为顾客哄抢商品的冷柜（如平口肉食冷柜）或放置在卖场中央的冷柜（如岛柜）必须做好防护栏，防止顾客挤压冷柜或往来叉车、平板车冲撞冷柜而造成损害。G物业处值班人员每2小时每天应对冷柜和外置压缩机的运行情况、柜内运行温度、柜内商品陈列情况、外表卫生等重要内容，进行巡视检查1次，并记录检查情况和温度数据。H如发现冷柜在运行过程中出现不正常的温度、气味和噪音，应予立即停机检查，应及时组织修复。M门店停止营业后，及时关闭展示柜的照明灯光，并将其与岛柜的夜幕帘拉上，防止冷气泄漏，没有夜幕帘的冷柜，其存放的商品需及时转移入冷库内冷藏。N已转移商品的空柜应及时关闭相应外机电源开关和冷柜内电源开关。并将柜体内外的卫生搞好。（2）、维护保养：A门店物业处长须以书面形式安排固定的维护员负责每一台冷柜日常管理情况检查和维护保养任务。B冷柜维护员应熟悉冷柜的内部结构、电路与电气元件特点、工作原理和特性。仔细阅读冷柜使用说明书，能排除一般的运行故障。C设备维护员应将冷柜的运行情况检查当作卖场巡视的重要内容，如发现冷柜内商品陈列不合规范，堆积过高或盖住了回风槽、柜体卫生差等。必须及时通知生鲜处，追究责任人和检查人的责任，并可做出适当的处罚。D保持柜体内外的清洁，及时清除回风槽内的杂物和污垢。E每月对冷柜内部进行一次彻底的清洗、化除蒸发器的冰、霜。由物业处当天通知生鲜部进行，冷柜维护员到场指导监督。（3）、卫生规范：A每班至少要有一次清洁工作，用湿润抹布擦拭柜体表面，于下班离岗前完成。要求保持柜体的清洁和美观。B保证回风口的通畅，防止包装物覆盖、堵塞回风口，随时清除掉入回风口内的散碎食品和杂物。C保持展示柜照明灯光的良好状态，及时抹除灯管与灯管护套上的灰尘与污迹，清除灯管套内的死蚊、死蝇及其它杂物。D保持冷柜商品陈列板的洁白状态，展示柜最下面的层板要保持干燥、无水渍、油污和杂物。冷柜上不能看到有血迹、污物和油渍。E展示柜和岛柜的夜幕帘在营业期间要整齐收置于柜顶部或柜缘，保持夜幕帘的清洁，及时清除沾在上面的死蝇、死蚊和污迹。F及时清除柜缘的贴纸痕迹以及破碎、变色的价格标签、招贴画等。G保持柜内或柜端玻离、镜的清洁，及时擦除上面的污迹。H柜内商品陈列整齐，不得超出标高线。商品的包装物不得覆盖回风槽，以免影响冷风的循环。M冷柜蒸发器每个月清洗一次，并清除掉入柜内的零碎食品和其它杂物。再擦拭干净水和油渍，保障冷凝水的排放畅通。（4）、奖惩办法：A每台冷柜的日常清洁卫生由生鲜处（课）指定专人负责，如清洁卫生不合规范，达不至日常管理的要求，则每次扣罚责任人1点，生鲜处负有检查督促的责任对柜组课长每次处罚黄卡2张，生鲜处长每次黄卡1张，店长通报批评1次。B每月的清洗由物业处通知生鲜处派人进行，由冷柜维护员到场指导监督。如生鲜处未组织人进行，则该冷柜所在生鲜课长每次扣罚1点，生鲜处长黄卡1张。4、干热柜和水浴热柜（1）、日常管理与操作规范：A热柜主要用于熟食的保温、加热陈列。应根据不同熟食的不同温度要求，将其分别放在不同的热柜中。B热柜是间断运行设备，电源开关、卫生清洁由生鲜处指定柜组操作人员负责，热柜的温度调整、维护保养由设备维护员负责，其它人员不得随意动用设备。C严禁将变质、腐烂的食品和易燃易爆、有强烈腐蚀性的物品放入热柜中。D热柜中存放的多为带油和水的油腻熟食，注意或提醒顾客在放或选取商品时要轻拿轻放，避免将油、水