嘉实上城名都商业项目策划定位报告（2009年）.ppt

嘉实上城名都项目,商业市场初步研究,呈致：嘉实集团 2009年4月,目 录,嘉定区商业格局简析, P3,项目周边商业市场简析, P8,生活大卖场专题分析, P95,可比性案例分析, P80,产品定位, P55,项目分析, P36,商户访谈, P102,嘉定区整体商业概况 项目周边竞争性商业区域,嘉定区商业格局简析嘉定区整体商业概况,嘉定,从区域位置来看，嘉定位于上海市西北，距市中心人民广场最近距离约14km。 嘉定大部分区域位于外环线以外，远离商业区集群（如左图所示），商业化程度远低于中心城区。 根据上海市三大新城发展计划：松江新城、临港新城、嘉定新城，未来嘉定将迎来商业发展机遇，形成主城区、安亭组团、南翔组团三个区域级商业中心。,14km,一级商业区集群,二级商业区集群,嘉定区商业现状,上海市主要商圈分布图,3,2,4,5,1,本案,老城区商业：目前居民密集区域，也是嘉定区商业主要集中的区域，业态较全，整体档次中端偏低，亦有部分中档偏高商业； 安亭镇商业：未来新源路将开发20万平方米的商业，目前商业主要集中于墨玉路，以居民生活配套为主，整体档次呈中低端。 南翔镇商业：目前老镇商业主要集中于民主街，档次偏低，而附近金地格林世界引入家乐福，对南翔镇商业有较大的提升。 江桥镇商业：作为嘉定区距市中心最近的板块，近几年商业发展迅猛，沿曹安路、华江支路聚集了沃尔玛、曹安国际商城等大型购物中心，未来还有南京路新世界广场入驻。 黄渡镇商业：主要集中于绿苑路，以黄渡新天地为代表，整体档次呈中低端，商业氛围和规模远不及周边各镇。,1,2,3,4,5,老城区商业,安亭镇商业,黄渡镇商业,南翔镇商业,江桥镇商业,嘉定区商业布局,本案周边主要商业分布：,嘉定区商业格局简析嘉定区整体商业概况,根据上海城市规划的总体布局和发展重点，嘉定新城被列为上海城镇发展体系中的三大新城（松江新城、临港新城、嘉定新城）之一，是上海今后几年重点建设和发展的地区 。 根据已经制定的规划，嘉定全区464平方公里的区域空间按照功能定位被划分为中南西北“四大区域”。 除了北部区域主要功能为制造业基地外，其它的中、南、西部区域都有重要的商业发展计划，其中中部嘉定新城是嘉定区全力打造的商业中心，南部（包括南翔、江桥、真新地区）和西部（上海国际汽车城）将打造两个地区商业中心。,中部板块,西部板块,南部板块,资料来源：上海嘉定网,本案,嘉定区商业规划,本案位于上海国际汽车城教育园区板块，也是嘉定新城发展规划中的重要组成部分。,嘉定区商业格局简析嘉定区整体商业概况,3,2,4,5,1,本案,1,2,3,4,5,老城区商业,安亭镇商业,黄渡镇商业,南翔镇商业,江桥镇商业,竞争性商业区域,主要竞争商业区域,次要竞争商业区域,本案位于黄渡镇，安亭、南翔位于57公里范围内，这些区域商业具有一定规模与特色，且未来商业市场供应量较大，与本案具有较强的竞争关系； 嘉定新城和江桥商业发展成熟且规模效应显著，但与本案距离较远（10公里左右），故这两个区域对本案影响相对较小； 徐行、华亭等镇距离本案很远，而外冈、马陆等镇商业还不成规模，这些区域对本案并不构成明显竞争态势。,嘉定区商业格局简析项目周边竞争性商业区域,主要竞争商业区域：安亭、南翔、黄渡 次级竞争商业区域：嘉定新城、江桥 项目周边未来商业市场发展趋势 竞争性项目分析,安亭老镇,墨 玉 路,昌吉路,新 源 路,本案,2,2,安亭镇商业,商圈范围：安亭老镇 商圈级别：镇级商圈 商圈现有供应量：约10万平方米（墨玉路沿线） 商圈吸纳率：约95%（墨玉路沿线） 1F平均租金水平：4元/平方米/天 商业档次：中低端 商业业态：社区配套型商业，以卖场、超市、餐饮为主 主要客群：安亭及邻近区域的居民,目前安亭镇的商业主要集中于安亭老镇（安亭新镇尚在开发中），其中墨玉路商业较为成熟，而新源路商业仍在开发、培育阶段（预计有20万商业供应量）。,主要竞争商业区域安亭,安亭镇商业市场现状分析,安亭老镇,墨 玉 路,昌吉路,新 源 路,从调查结果来看，安亭老镇商业整体档次较低，主要以卖场、超市以及中低端餐饮为主。在品牌服饰零售以及中高端品牌餐饮方面较为缺乏。 本案应重视品牌商户的引进，一方面为本案住宅楼盘增值，另一方面填补目前周边缺乏品牌之市场空白。,主要竞争商业区域安亭,安亭镇商业市场现状分析,主要竞争商业区域安亭,安亭镇未来商业市场发展分析,安亭老镇,墨 玉 路,昌吉路,新 源 路,安亭新镇,随着安亭老镇新源路的商业开发以及安亭新镇商住项目的全面推进，未来安亭镇将有约30万平方米的新增商业供应量。安亭新镇将建成4万多平方米的购物中心，预测新源路也会出现大型购物中心，可以预测未来将分流本案周边消费客群。 本案在规模上明显处于劣势，建议未来沿着便捷性与特色化相结合方向发展，紧紧抓住本案及周边的消费客群。,金地 格林世界,本案,南翔老镇,4,4,南翔镇商业,商圈范围：南翔老镇、金地格林世界 商圈级别：镇级商圈 商圈现有供应量：约15万平方米 商圈吸纳率：约95% 1F平均租金水平：3元/平方米/天 商业档次：中低端 商业业态：以卖场、超市、餐饮为主 主要客群：南翔镇居民、游客,南翔老镇商业多以中低档零售、特色小吃以及卖场超市为主，由于老镇具备文化旅游及特色美食等目的性消费元素，故有一定的外来消费人流导入； 金地格林世界是集高端住宅、商业配套于一体的大型社区，由于家乐福的入驻，人流聚集效应显著，很大程度上带动整个南翔镇商业的升级。,主要竞争商业区域南翔,南翔镇商业市场现状分析,南翔老镇商业主要集中于民主街、古猗园路一带，沿街商铺多为传统建筑风格，整体档次不高；大型商业体仅有中低档的银华商厦；餐饮类业态品牌化较低，但老字号特色小吃店众多。因此，南翔老镇商业虽整体档次不高，但目的性消费的比例较高。 相比于南翔老镇而言，本案所在区域虽无旅游、美食等目的性元素，但具备同济大学的人文底蕴及学府品牌等无形资源，未来应注重将这些资源融于商业之中，以营造特色化、目的性消费氛围。,主要竞争商业区域南翔,南翔镇商业市场现状分析,金地 格林世界,南翔老镇,第19大街,家乐福,金地格林世界 地理位置：南翔瑞林路68号(近芳林路) 占地面积：140万平方米 总建筑面积：100万平方米 产品类型：别墅、多层小高层住宅、商业 商业体量：3万平方米,家乐福营业面积7000多平方米（2F），其辐射范围覆盖整个南翔镇（4.8万人）；而第19大街主要以高尔夫用品为主，作为配套服务于项目内部的高尔夫球场。,主要竞争商业区域南翔,南翔镇商业市场现状分析,金地 格林世界,南翔老镇,主要竞争商业区域南翔,南翔镇商业市场现状分析,家乐福,第19大街,家乐福位于2F，1F商铺出租给其它零售商户；第19大街引进中国首席高尔夫品质用品旗舰店，形成主题性特色化消费街区。 主题性、特色化成为近年来商业发展的趋势；根据区域特点、自身优势等因素形成独特消费体验，有助于提升小体量商业之价值；本案应注重主题性商业布局。,第19大街,家乐福,主要竞争商业区域南翔,南翔镇未来商业市场发展分析,中冶祥腾城市广场,中冶祥腾城市广场位于南翔镇真南路，毗邻沪嘉高速和沪宜公路，总体量18万平方米，包括精品住宅、SOHO办公和休闲、餐饮、娱乐为主题的精品商铺，对南翔商业升级有较大促进作用。 该项目商业体量较小，多为小单元分割的商铺，对本案影响不大。,金地 格林世界,南翔老镇,主要竞争商业区域黄渡,商圈范围：黄渡镇 商圈级别：镇级商圈 商圈现有供应量：约4万平方米 商圈吸纳率：约85% 1F平均租金水平：2元/平方米/天 商业档次：中低端 商业业态：社区配套型商业，以卖场、超市、餐饮为主 主要客群：黄渡镇居民,本案,3,3,黄渡镇商业,本案,黄渡新天地,黄渡镇商业主要集中于绿苑路沿线，整体档次较低，且规模不大；区域内仅黄渡新天地具备一定体量和档次。,绿苑路,黄渡镇商业市场现状分析,主要竞争商业区域黄渡,黄渡镇未来商业市场发展分析,目前莱英郡项目别墅、办公部分已推出，公寓及商业街仍在施工中。西上海集团项目尚在规划之中。这两个项目距离本案很近，虽商业配套体量较小，仍会对本案消费人群形成分流；另一方面由于它们上市晚于本案，因此本案占据先入为主之优势。 莱英郡未来将开通公交短驳（Shuttle Bus），直接通往11号线汽车城东站，既方便莱英郡居民出行，又可大量导入消费人群；本案应予以借鉴。 随着 “环同济经济圈”项目（占地300亩）即将启动，未来黄渡镇商住办项目将集中放量，人口也将进一步导入。因此，未来黄渡镇的商业体量和氛围将有较大提升，极大地缩减本案的培育期。,本案,绿苑路,莱英郡,汽车城研发区商住项目,西上海项目,次级竞争商业区域嘉定新城,1,本案,1,老城区商业,老城区,商圈范围：嘉定老城区 商圈级别：区域级商圈 商圈现有供应量：约30万平方米 商圈吸纳率：约90% 1F平均租金水平：10元/平方米/天 商业档次：中端偏低、部分中高端 商业业态：零售、餐饮、休闲娱乐为一体 主要客群：老城区及周边各镇居民,嘉定老城区,目前嘉定新城商业主要集中于老城区，而南门商务区和新城核心区仍在开发之中，商业处于培育阶段； 老城区作为嘉定区传统商业的主要集中区域，商业发展相比其他各镇更为成熟，除满足老城区居民的日常消费外，还具有较强的辐射能力，对周边各镇消费人群有一定的聚集效应。,老城区商业市场现状分析,目前嘉定区主要商业集中在老城区内的清河路、城中路、塔城路、博乐路区域； 清河路、城中路、塔城路以中档和中低档零售为主，博乐路以餐饮、休闲娱乐为主。,次级竞争商业区域嘉定新城,老城区商业市场现状分析,次级竞争商业区域嘉定新城,嘉定新城未来商业市场发展分析,南门商务区,嘉定新城核心区,南门商务区：规划面积2平方公里，是连接嘉定新老两城的商务区，在嘉定主城区起到承上启下的功能，形成嘉定新城和上海嘉定工业区的亮点，提升区域的城市功能和品位及产业档次，也将是生产型服务业聚集、重点发展休闲商贸项目的区域。 嘉定新城核心区：嘉定新城核心区是嘉定政府重点打造的，目前核心区的60%的土地已经转让完毕，多家知名开发商在此拿地（如凯德置地、中信泰富、保利、中青旅、弘基、龙湖），根据规划，这些地块都将在2010年前动工兴建。,嘉定老城区,根据嘉定新城规划，未来商业市场发展主要集中于南门商务区及主城区：,次级竞争商业区域嘉定新城,嘉定新城未来商业市场发展分析,注：以上数据来自嘉定新城主城区规划；商业面积是从总建筑面积估算而来。,从以上资料和数据可以看出，未来嘉定新城将有近60万平方米的商业供应量，既有作为居民配套的邻里中心，更有辐射周边的大体量商业集群。 与嘉定新城相比，本案在体量规模上处于明显劣势地位，在项目初期必定难以吸引嘉定新城居民；同时，随着新城计划的逐步落实，未来新城商业对本案主要消费客群的分流效应不容忽视。,次级竞争商业区域江桥,本案,嘉怡路,华江支路,曹安公路,江桥镇商业市场现状分析,商圈范围：曹安路商圈 商圈级别：镇级商圈 商圈现有供应量：约100万平方米 商圈吸纳率：约90% 1F平均租金水平：5元/平方米/天 商业档次：中低端 商业业态：专业市场、卖场 主要客群：江桥以及周边区域的居民,5,5,江桥镇商业,江桥镇作为嘉定区距离市中心最近的镇区，商业市场发展相当迅速，从过去轻纺批发市场发展到现今卖场云集的专业市场，整体商业规模远远超过嘉定其他区域。 江桥镇商业主要集中于曹安公路、华江支路、嘉怡路周边，近年来江桥镇金沙江西路区域商业用途的土地出让较多，未来应有较大供应量。,次级竞争商业区域江桥,江桥镇商业市场现状分析,沃尔玛购物广场,江桥镇专业市场云集，传统的批发市场仍占据一定比例，但相对于新兴的家居、家电和生活大卖场而言，这类批发市场在整个江桥商业市场中影响力逐渐下降，这表明江桥镇专业市场结构正在改变； 从业态来看，江桥镇商业虽特色明显，但业态单一，主要由于江桥镇交通便捷优势适合发展批发市场和专业卖场，这也直接导致休闲商业的氛围难以形成，在品牌服饰零售、中高端餐饮和休闲娱乐方面比较缺乏；因此目前江桥镇商业市场对本案的竞争性不大。 随着新世界广场、永和生活广场的开业，社区型休闲配套商业将进一步丰富江桥镇商业业态，但辐射范围有限，又缺乏轨道交通连通，故对本案的影响不大。,次级竞争商业区域江桥,江桥镇未来商业市场发展分析,万达商业广场 （金沙江西路区域）,嘉怡路,华江支路,曹安公路,曹安路商圈,曹安路商圈专业市场云集，但缺乏一定档次的生活休闲类大型购物中心，新世界广场集购物、餐饮、零售、休闲等多功能于一体，将弥补这一空白。据悉，目前已引进汉堡王、味千拉面、亚马逊巴西烤肉、上岛咖啡、柔婷美容美体、瑞弗桌球等知名商户。 万达于2008年年底拿下江桥镇金沙江西路南侧、黄家花园路东侧区域地块，预计会有万平方米的商业供应量，可见江桥镇未来商业市场规模进一步扩大，并逐渐向市中心靠近。,项目周边未来商业市场发展趋势,现状 中高端消费群体数量众多且不断增长：汽车相关企业高管、专业市场老板、高档住宅居民具有较高的消费能力和消费需求； 专业卖场较多，但生活休闲类商业缺乏：具备一定品牌档次的商业综合体缺少； 各镇区间的商业市场互动少，不够活跃：交通不便导致各镇区间的人群流动率不高。,趋势 以生活大卖场为中心的社区配套商业逐渐成为各镇商业的核心； 依托轨道交通站点的中高端特色休闲商业将得到迅速发展； 各镇区之间商业市场、消费客群的互动将为特色化、目的性商业提供充足的人流基础。,机遇 政策：政府新城规划 基建：轨交经济效应 市场：品质商业缺乏,绿苑路,黄渡新天地 地理位置：黄渡镇绿苑路、博园路路口（） 商业体量：3万平方米 楼层情况：1F-2F 业态设置：卖场（好又多）、餐饮、零售。 档次水平：中档 主力客群：黄渡镇居民 租售策略：只租不售 租金水平：1.5元/平方米/天（1F&2F平均） 出租率：80% 经营状况：一般,黄渡新天地是目前整个黄渡镇档次最高的休闲购物街区，通过卖场（好又多）的人流聚集能力，带动休闲街商户的人流。,项目简介,竞争性项目分析黄渡新天地,博园路,本案,好又多,休闲街,黄渡新天地,竞争性项目分析黄渡新天地,业态配比,注：以上比例根据业态面积估算所得,在餐饮业态上，黄渡新天地档次不高，且缺乏品牌商户；本案则可借助人文与环境优势，以品牌餐饮商户为亮点，打造特色美食广场； 零售类业态涉及药店、服饰、眼镜，虽引进少量品牌商户，却缺乏零售主力店；本案可考虑引进主力品牌零售商户，以提升项目的人气和知名度。 由于黄渡镇人口仅2.7万，未来同济人口2万，区域内人口基数较小，5000平方米的好又多足以满足其需求；本案若引入卖场，则有较大风险。,竞争性项目分析黄渡新天地,与本案竞争性分析,竞争性项目分析弘基诚建休闲广场,项目介绍,弘基诚建休闲广场 开发商：弘基企业、诚建置业 地理位置：位于沪宜公路东侧、横沥河西岸，靠近马陆镇政府 交通可达性：在建轨道11号线马陆站 商业体量：2.7万平方米（地上：2.2万平方米，地下：0.5万平方米） 项目形态：商业（1.7万平方米，多个独栋商业体），酒店（1万平方米） 楼层布局：1F&2F 商业定位：集餐饮、休闲娱乐、零售于一体的综合性广场 开业时间：2008年底,樱花街,育英街,天林商业广场（经营失败）,弘基诚建休闲广场,沪宜公路,马陆镇工业发达，企业、厂房众多，区域内多个高档住宅在建中，但商业配套相当缺乏，尤其缺少中、高端餐饮。弘基诚建休闲广场的开业正好填补这一市场空白。,马陆镇的传统商业集中于育英街、樱花街，但整体档次不高，无法满足周边居民、厂房需求。,宝安公路,业态和租金,租售策略：租售并举 租金水平：2元/平方米/天（1F&2F平均） 售价范围：0.81.5万元/平方米 入驻率：80% 主力客群：马陆镇住宅、厂房人口 经营状况：餐饮、娱乐休闲经营较好，周边消费潜力较大。,从业态比例可以看出，餐饮是该项目的主力业态，休闲娱乐也占较大比例，且具备一定档次，恰好满足周边消费人群的需求，经营状况较好； 随着11号线的建成通车，加之弘基的连锁品牌效应，该项目的辐射范围将进一步扩张到11号线沿线区域。,竞争性项目分析弘基诚建休闲广场,与本案的竞争性分析,竞争性项目分析弘基诚建休闲广场,竞争性项目分析莱茵郡,项目简介,绿苑路,博园路,本案,莱茵郡,莱茵郡 地理位置：同济大学曹安公路对面 项目形态：别墅、公寓、酒店式办公、商业 建筑面积：39万平方米 商业体量：3万平方米 业态设置：会所、超市、菜场、便利店等 档次水平：中档 主力客群：莱茵郡住宅人群 租售策略：会所和超市由业主持有、其他销售；会所由名流会经营管理。,商业街,商业,公寓,别墅,酒店式办公,莱茵郡为大型商住项目，与本案仅一路之隔，为本案带来大量高品质消费客群的同时，其商业部分亦对本案形成一定的压力。,竞争性项目分析莱茵郡,商业部分,商业部分主要包括会所、超市及其他休闲、零售业态，除会所、超市以外，其余仍在规划之中。,会所,未来莱英郡的高端休闲娱乐业态主要集中于酒店式办公裙楼部分，而其他中端零售、休闲业态主要沿绿苑路分布，以社区配套的小型商铺为主，根据对莱英郡相关人员的访谈，这部分商铺将全部销售，而会所、超市由业主持有。 总体来说，莱茵郡的社区配套商业虽主要服务于莱茵郡，辐射范围较小，但不可避免对莱茵郡一带的消费者形成一定的截流。,竞争性项目分析莱茵郡,住宅人口来源,目前，莱茵郡别墅超过70%已销售完毕。根据对莱茵郡销售人员访谈，购房者主要为黄渡镇以外人员，这部分人占据60-70%；同济大学的教师有组团购买莱茵郡别墅，大约占10-20%；另外，也有一部分本镇居民，约占10-20%。 由此，可估计莱茵郡的住宅人口构成情况如下：,从住宅人口比例来看，未来镇外人员的导入量较大，为黄渡镇注入新的消费力，也为本案提供一定的中高端消费客群。,地块分析 交通可达性分析 周边客流来源及组成情况 项目未来发展方向 SWOT分析,项目分析地块分析,本案所在区域,铜田泾,绿苑路,桃浦公路,嘉松北路,曹安公路,中心城区,27km,本案,本案所在区域,嘉松北路,曹安公路,1,嘉黄专线（马南站）,2,嘉松线（老宅站）,5,北安线（曹安路绿苑路）,4,翔黄专线（二十一号桥）,3,旅游6号线B线（协通大酒店）,铜田泾,绿苑路,桃浦公路,1,2,3,4,5,周边交通情况,项目分析交通可达性分析,7,6,6,7,黄渡1路（曹安公路站）,安亭4路（老宅站）,M,轨道11号线（汽车城东站）,1.8km,公交线路,轨道交通,目前本案周边交通主要依靠公交系统，随着11号线于09年底通车，未来本案的交通可达性将得到飞跃式提升。,建议设置公交短驳,M,项目分析交通可达性分析,嘉黄专线：嘉定客运中心-塔城路-梅园路-沪宜公路-嘉西卫生院-现龙-六里桥-桃园-沙港桥-方泰-东赵巷-马南-老宅-曹安路-绿苑路 嘉松线：嘉定客运中心-城中路塔城路-塔城路梅园路-中心医院-嘉西卫生院-现龙-六里桥-桃园-沙港桥-三里桥-方泰-东赵巷-马南-老宅-曹安路-黄渡-博园路-虬泾桥-华新-周浜-长浜-斜北村-凤溪-白马塘-和西村-方家窑-方西-南崧-泗陈公路-9号线(佘山站)-沈砖公路(洞泾站)-广富林路-文汇路-文翔路-思贤路-其昌路-九峰路-松江乐都路 旅游6B线：上海体育场-中山南二路-中山西路-中山北路-金沙江路-大渡河路-武宁路-曹安路-墨玉路-昌吉路-洛浦路 翔黄专线：南翔汽车站-南翔镇-机床厂-老宅-丁家-小屯桥-倪家桥-封浜-十九号桥-万家宅-联群-盐铁河桥-二十一号桥-黄渡 北安线：北区汽车站-中山北路普善路-中山北路交通路-中山北路光新路-中山北路陆家宅-三汽公司-曹杨八村-真如西村-曹安路万镇路-轻纺市场-江桥机械厂-曹安路江桥-曹安路十号桥-封浜-曹安路十九号桥-曹安路万家宅-黄渡-曹安路二十一号桥-曹安路绿苑路-曹安路二十三号桥-曹安路于田路-安亭汽车站 黄渡1路：联群村-春浓路春归路-春归路星塔路-春归路谢春路-曹安公路-绿苑路-黄渡汽车站-绿苑路新黄路-博园路绿苑南路-博园路新黄路-邓祥路-邓家角村 安亭4路：安亭老街-菩提寺-新源路昌吉路-泽普路墨玉路-墨玉南路曹安公路-墨玉南路博园路-博园路米泉南路-曹安公路米泉南路-曹安公路于田路-曹安公路安虹路-曹安公路绿苑路-嘉松北路曹安公路-老宅-马南-翔方公路嘉松北路-园高路翔方公路-星光村-嘉宝路兴亭路-众百南路方园路-众百南路桂园别墅-古树公园,公交辐射区域公交线路,本案周边公交线路辐射嘉定的安亭、南翔、江桥、嘉定老城区、黄渡镇中心，以及上海市区、闵行、松江等。,项目分析交通可达性分析,公交辐射区域人流互动,注：“导入”是指从周边城镇流入本案；“导出”则相反。,从以上研究结果来看，黄渡镇中心、安亭、南翔因距离近及人流互动较多，故与本案关联性较强；嘉定老城区、江桥虽距离远，但商业市场影响力较强，故仍与本案具有一定的关联性。这一研究结果与之前“项目周边商业市场研究”中竞争性分类一致。 另外，本案周边公交人流导出大于导入，且以购物、上班及贸易为主，一定程度反映本案周边现有商业市场不能满足本区域人群的需求。,项目分析交通可达性分析,11号线辐射区域,从左图来看，11号线贯穿西北、市中心、东南部，覆盖嘉定、市区、浦东新区、南汇，又通过徐家汇站、江苏路站、曹杨路站等中转站点，将辐射范围进一步扩大至闵行、松江、宝山。可见，11号线使本案所在区域与上海市其它区域实现前所未有的便捷性连通。 但这种便捷性连通并不意味着消费客流的大量导入，相反，若本案不能形成有效的人群聚集效应，可能对周边消费人群形成较大分流。,本案,项目分析交通可达性分析,交通可达性总结,1、轨道11号线的建成通车将改变嘉定区一直以来以公交系统作为内外部主要连通方式的局面，对嘉定区（包括本案在内）与市区的商业互动有积极的深远意义； 2、就目前嘉定公交系统的人流导向来看，由于市区商业巨大的辐射力，嘉定的消费人口导出远大于导入；对于嘉定内部公交系统而言，黄渡镇由于缺乏具有影响力的商业集群，其消费人口导出大于导入。因此，可预测未来11号线在最初几年内，对于本案周边消费人口的导出大于导入； 3、尽管轨道11号线更多地将本区域消费人口导出，但针对本案而言，由于同济大学作为教育实体，本身具备可观的人口导入量（如学术会议与会人员、学生的伴随性人群等），因而本案具备大学城特定人群导入的优势； 4、由于本案体量与区域位置的限制，开发初期吸引其它镇区消费人口导入的可能性不大，故应当紧紧抓住本案及周边居民消费人口，并尽可能吸引周边厂房高管、专业市场老板等中高端客群，通过便捷性与特色化定位相结合来减少消费人口的导出。 5、建议穿梭巴士的设立，同时从政府处取得更多的交通优惠条件。,项目分析周边客流来源及组成情况,周边客流主要来源,本案人口,附近住宅人口,周边厂房、专业市场人口,本案人口：包括同济大学嘉定校区学生和本案居民，以及酒店住客、创业园办公人员，是本案最直接的消费人群； 附近住宅人口：关于本案周边住宅人口，以下将详细分析； 附近酒店住客：本案周边分布一定数量的星级酒店； 周边厂房、专业市场人口：本案周边厂房和专业市场众多，国际汽车城规划汽车相关产业、方泰镇聚集建材五金市场，黄渡镇拥有木材、石材、建材市场，沿曹安公路还有大量厂房等。这类厂房的高管、专业市场的老板对于中高端消费有一定的需求。,本案消费客群主要来源,附近酒店住客,本案人口,学生公寓,本案住宅,“酒店及其他”：指本案接待中心、酒店住客，以及创业园办公人员。 1、接待中心300个房间，酒店4万平方米（假定50平方米/间，有800间客房），按入住率50%、每间房2人计算，共1100个稳定住客数； 2、创业园1.16万平方米（假定10平方米/人，有1160个员工）； 故“酒店及其他”人数为2,260个。,项目分析周边客流来源及组成情况,附近住宅人口(现有),综合考虑本案体量、区位等因素，本案辐射的住宅主要及。如上图所示。,本案,补充说明：黄渡镇户籍人口2.7万，流动人口2.5万。仅考虑常住人口而忽略计算流动人口，主要是由于流动人口多为外来务工者，消费层次和习惯与本案商业差异很大，故将这部分人群排除在主要消费客群之外。,本案主要辐射范围内现有住宅人口数达到1.93万。,数据来源：黄渡镇政府网,黄渡镇（本案主要辐射范围）,根据嘉定区目前的城镇化率42.9%,可计算黄渡镇非农人口1.16万，农业人口为1.54万；假定黄渡镇所有非农人口和一半的农业人口为本案现有主要消费人群。,项目分析周边客流来源及组成情况,附近住宅人口(未来),本案,绿苑路,莱英郡,汽车城研发区商住项目,根据占地面积和容积率可计算得到总建筑面积为33万平方米，假定住宅面积占一半，即16.5万平方米。假定每户面积100平方米，则户数为1650，住宅人口达4,620人。,6,535,4,620,+,=,19,275,顺驰兰郡名苑,注：上海市平均每户人口数2.8人,3,360,+,西上海项目,住宅面积为17万，假定每户面积100平方米，则户数位1700户，住宅人口为4,760人。,4,760,+,项目分析周边客流来源及组成情况,西上海项目住宅人口计算：,周边酒店住客,1,2,3,4,本案,3km,注：根据市调结果，黄渡周边三星级酒店入住率在50%左右，故假定酒店入住率为50%，平均每间住客数2人。,周边专业市场、厂房众多，形成对于中高端酒店的较强需求，尤以五星级唐朝酒店为代表； 以上星级酒店距离本案较近，而附近能够满足这些高端客群需求的商业项目尚处于市场空白阶段，本案应充分考虑这部分具备高消费能力的人群。,项目分析周边客流来源及组成情况,周边厂房、专业市场人口 国际汽车城&黄渡工业园区,本案,国际汽车城的厂房高管、私营老板主要集中于四个区域：零部件制造区、整车制造区、研发区、国际机电五金城，另外黄渡工业园区亦有相当规模的厂房。,零部件制造区：由零部件园区和大众私营经济城组成。零部件园区有160家国内外合资企业，规模和实力较强，其中世界500强企业达13家；大众私营经济城注册企业数达2519家，均为小型私营企业。 整车制造区：即上海大众有限公司所在地，目前有12800名员工。 研发区：目前有2800名研发人员，根据未来规划将达到6000人。 国际机电五金城：大型机电五金交易市场，商户数达3000家。 黄渡工业园区：规划用地面积349公顷，以开发260公顷，有近200家企业入驻，主要以建材、石材、木材制造厂为主。,黄渡工业园区,项目分析周边客流来源及组成情况,周边厂房、专业市场人口 国际汽车城&黄渡工业园区,关于“统计依据”的说明： 一般来说，制造业大约平均每100名员工中有1名高管。 零部件园区入驻企业均为较大规模的国内外合资企业，高管人数相对较多，按照一般统计原则，假定5名高管/家；而大众私营经济城和黄渡工业园区大多为小型私营企业，高管数较少，故假定2名高管/家。 国际机电五金城的商户多为私人铺位，比较合理的假定是1家商铺有1名老板。,项目分析周边客流来源及组成情况,周边客流主要来源总结,本案主要消费客群中，周边住宅人口占比最高（60.7%），其中由高档别墅、公寓构成的未来住宅人口达19,275人，因此从整体来说，本案周边住宅人口的消费档次在未来会有较大提升； 酒店住客和厂房、专业市场人口消费层次较高，而周边商业配套尚不能满足其需求，本案有机会抓住这类消费群体； 学生人口消费能力有限，但人数众多（仅次于住宅人口），故应设置适合学生消费之业态。,项目分析周边客流来源及组成情况,本案客流次要来源,学术会议：同济大学每年举办国际或地区性学术会议 30 多次，接待境外来访人士 4000 多人次，到嘉定校区的约800人/年（同济大学有5个校区），这类人群与本案酒店住客有重叠； 学生伴随性人群：因本案学生的朋友、同学的来访而形成的伴随性消费客群； 本案的目的性消费人群：本案需经过较长时间的培育、发展，形成自身特色和较高知名度后，方可吸引这类人群。,本案客流次要来源的人群基数很小，且与本案未来的发展情况密切相关，故在项目前期应重点考虑主要消费客群。,本案客流次要来源主要包括：学术会议、学生伴随性人群以及本案的目的性消费人群。,项目分析周边客流来源及组成情况,厂房企业高管访谈,以下是对黄渡绿地经济发展中心相关人员的访谈结果：,这类厂房企业高管属于黄渡镇最高收入者，且以中年男性为主，出于商务需求，以中档偏高的餐饮、休闲娱乐业态的消费为主，这与黄渡镇缺乏具备一定档次的消费场所有关； 这类消费群体的消费需求旺盛（有些企业几乎每天都要谈生意），且偏好就近消费，然而附近仅有两家中档偏高的酒店（蕾枫大酒店、协通大酒店），选择余地极小。本案通过独特的环湖美食广场和休闲娱乐业态的设置，未来应有较大机会吸引这部分消费者； 这类人群多为来自外地，虽有60%在上海购置房产，但大多集中于市区，故他们在黄渡的家庭型消费极少。,项目分析周边客流来源及组成情况,项目分析项目未来发展方向,社区型（现有稳定型） 这部分人群数量最多（占据83.3%），为本案固有消费客群，对于生活配套类业态需求较强，因这类人群消费层次跨度较大，故业态的档次覆盖面应较宽。,发展型 这部分人群数量虽不及社区型人口，但消费能力很强，尤其对于中高端品牌餐饮、娱乐休闲有较大需求，本案应通过业态组合来引导这部分人群至本案消费。,综合周边商业市场以及项目自身条件，以主要消费客群需求为依据，本案未来发展方向为社区型与发展型相结合的特色休闲主题街； 通过建筑设计与业态布局，实现社区型与发展型概念的互补融合，打造区域标志性商业项目。,项目分析SWOT分析,优势,劣势,机遇,威胁,本案位于同济大学嘉定校区内，独特的人文资源与校园环境营造市场稀缺性； 位于嘉松北路、曹安公路交界处，距离在建的轨道11号线仅1.8公里，交通优势明显； 项目内部水系的运用营造亲近自然的舒适购物空间。,本案地处市郊商业贫乏区域，未来人气的聚集需经历一段较长的培育期； 鉴于周边商业氛围极度缺乏，故品牌商户招商难度较大； 本案内外部消费客群层次和需求差异很大，故在业态布局上有一定难度。,根据国际汽车城发展规划，本案周边形成以汽车产业为核心的众多企业厂房、专业市场，以及酒店、住宅等，从而为本案提供大量消费人群； 目前附近尚无具备一定规模和档次的商业项目，本案可占据区域商业高地； 从长期来看，轨交经济效应利于本案发展。,随着轨道11号线的建成通车，短期内周边消费人口导出效应更加明显，因此在项目初期，市区成熟商圈对本区域的分流效应仍然较明显； 周边各镇商业市场规模扩容，档次升级，即有可能在项目今后发展过程中形成较大的竞争性威胁。,商业体量测算评估 项目所在区域型商业市场的发展定位 项目总体定位 总体商业规划及布局 项目业态规划及比例分配建议 项目业态定位及商户组合建议 设计优化建议 商户访谈,前往本项目的 未来消费人群（a）,消费者 人均消费额（b）,本项目商业面积 单方零售额（d）,本项目的未来 消费总额（c=ab）,项目所在区域未来可发展 商业体量（e=c/d）,基本商业体量推算模型,产品定位商业体量测算评估,项目商业体量探讨,单位：亿元,消费者日人均消费额=黄渡镇社会消费品零售总额/黄渡镇常住人口/365天=8.6亿/3万/365=78.5元/天/人,根据市场估算： 08年黄渡镇社会消费品零售总额：8.6亿元 黄渡镇常住人口：3万人 未来消费人群即本案主力消费客群：7.18万人 黄渡镇商业面积：4万平方米 本案周边未来开发商业项目面积：6万平方米,产品定位商业体量测算评估,数据来源：统计局相关官方网站,前往本项目的 未来消费人群（a）,本项目的未来 消费总额（c=ab）,消费者 人均消费额（b）,本项目未来消费人流：a=约7.18万人,消费者人均消费额：b=78.5元/天/人,本项目未来消费总额：c=ab=5,636,300元/天,项目所在区域未来可发展 商业体量（e=c/d）,本项目商业面积 单方零售额（d）,本项目商业面积单方零售额(黄渡镇商业面积单方零售额)=黄渡镇消费品零售总额/黄渡镇商业面积（估算）/365=8.6亿/4万/365=58.9元/平方米/天,本案所在区域未来可发展商业体量：e=c/d=95692.7平方米,本案可开发商业面积,本案可开发商业面积：所在区域未来可发展商业体量-本案周边未来开发商业项目面积： 95692.7-60000=35692.7平方米；约为3.6万平方米,产品定位商业体量测算评估,消费者 人均消费额（b）,黄渡镇商业面积 单方零售额（d）,黄渡镇商业面积单方零售额：d=58.9元/天,消费者人均消费额：b=78.5元/天/人,黄渡镇消费者人均消费额高于该镇消费者人均消费额25%左右，说明：黄渡镇消费者的消费力有至少有25%的外流，故黄渡镇的商业消费尚无法满足该区域内的消费需求。,产品定位商业体量测算评估,按上海市政府规划规定，居住区的商业服务设施按住宅体量的5.5%计算，则有本案可开发社区商业配套建筑面积测算： 27.84万*5.5%=1.5312万,学生消费能力有限，故由社区面积推算商业面积之方式，应将其社区建筑面积按学生公寓的50%计算，则有该区域社区建筑面积为21.06万*0.5=10.53万平方米。,本案住宅社区总建筑面积推算：17.31万+10.53万=27.84万平方米。,产品定位商业体量测算评估,项目商业体量探讨,本案规划商业总面积为： 37200平方米+6500平方米 略高于本案可开发商业体量,产品定位商业体量测算评估,产品定位项目所在区域型商业市场的发展定位,传统的商业形式,根据周边商业市场及消费客群研究，结合商户访谈，对项目进行定位。,优势：,充分提升商业附加值 增强项目整体品质（社区配套、住宅售价）,劣势：,项目周边现状不佳，招商风险较大 商业先行于住宅，人口密度较低,1、招商初期放低商务条件 2、预留未来调整空间,非传统商业形式,Outlets及大型运动休闲服饰专营折扣店,专业市场,优势：,本案周边专业市场密集，有开发可行性； 租金回报相对较高。,劣势：,可能导致商业脏乱差的不可控性，客群混杂对于商业附加价值无法体现。,优势：,扩大商圈辐射范围，树立自身特色； 该类商户目的性强，易于导入外部人群。,劣势：,招商谈判周期较长； 商户较强势，商务条件较差。,产品定位项目所在区域型商业市场的发展定位,方案一：社区配套商业。增强商业附加值，提升项目整体品质。,方案三：专业市场开发。租金回报相对高但形象差，住宅品质难以保障。,方案二：Outlets及运动休闲服饰专营折扣店。招商难度较大，但商圈辐 射范围扩大。,首选方案： 强化社区配套概念，打造自身主题与特色,备选方案： 根据商户需求改变建筑定位方向,不推荐方案,产品定位项目所在区域型商业市场的发展定位,培育期,依托现有市场,发展期,成熟期,社区型 稳定消费客群,辐射周边潜力客群及商圈,目的性业态定位 及商户选择,发展型 引导消费客群,无法脱离黄渡镇现有市场环境,市场氛围培育成熟,目的性、外来导入型客群,扩大自身商圈辐射,外导入商业项目所具备条件：,市场,客群,商圈,目的性业态定位,主力商户选择,交通可达,规模效益,难做到,可开发引导,部分具备,产品定位项目所在区域型商业市场的发展定位,传统购物中心,大型商业广场 休闲、娱乐,便捷,目的性消费,生活形态,娱乐,餐饮,服务,生活形态,时尚,产品定位项目总体定位,休闲娱乐,餐饮,生活形态-服务,生活形态-产品,时尚购物,-电影院 - KTV - 大型游艺场所 -滑雪场、溜冰场 -保龄球 - 主题式游泳馆 - 桌球 - 夜总会 - 棋牌 - 足浴按摩 等,-饭店 -咖啡 -速食 -茶室 - 美食广场 -甜品屋 -特色餐饮 -酒吧 - 冰激凌、饮品店 - 面包店 等,-宠物中心 -玩具游戏 家饰陶器 -书局 - 音像用品 -电子产品 - 家具家居 -车、车饰 - 艺术品和手工艺品 - 家居家装概念店 -生活卖场 -运动器材 等,-瑜伽 - SPA - 美容沙龙 - 美发 - 健身中心 - 功能配套 - 育儿教育 等,-百货主力店 化妆品专卖 服饰专卖 鞋类专卖 -箱包皮具 -手表珠宝 -展示展览用地 -新娘装 -礼品 -男装 -女装 等,服务-便捷,-信息中心 艺术展馆 小型博物馆 网球中心 婴儿室 等 银行 提款机 服务台 - 新闻代理社 - 旅行代理社 健康 等,产品定位项目总体定位,实物型消费（满足基本生活需要）,服务型消费（追求高层次的精神和文化需求）,本案未来的商业开发应从低等的消费市场现状中脱离出来，通过合理的业态定位及自身具有的文化环境特色引导消费者向较高等级的消费水平带进。,未来本案消费市场开发趋势,本案周边消费市场现状,产品定位项目总体定位,项目定位光谱图,100%,0,50%,娱 乐,餐 饮,生活形态 及配套,零售,安亭,南翔,黄渡,嘉定老城区,江桥,本案,由区域业态光谱图可以发现，项目周边市场之商业定位呈现“Z型”业态比例分布，江桥区域由于大型专业卖场规模巨大形成定位差异，黄渡商业情况由于其业态比例不平衡，形成消费缺失导致消费外流； 未来本案业态定位应充分考虑目的性消费业态的引入，在与周边市场形成业态错位竞争的同时，对黄渡镇现有消费缺失情况进行补充。,产品定位项目总体定位,业态比例,总体定位,通过对商业市场和竞争性项目的分析，以及对本项目自身特点的剖析 我司将项目初期定位于中档为主，适当引入中高档业态商户 在未来环同济经济圈的启动及周边商业市场的成熟情况下，逐步扩大辐射商圈，提升档次定位。 本项目的总体定位：,社区新生活方式,人文商业新风尚,目的性消费亮点,以生活配套产品与服务打造社区商业,依托同济校区打造人文商业,以餐饮、休闲娱乐等目的消费性业态引导外来客群,产品定位项目总体定位,成熟商圈的商业项目有稳定的市场支撑，故为保证商业价值最大化，建筑形态多以高楼层、高密度的“盒子” 建筑形态，而对于地处非成熟人口导入型商业区域的本案而言，应更注重建筑形态带来的消费的舒适度而非高密度。 建议可考虑局部开放消费空间的利用，打造户内外互动的舒适消费环境。,成熟商业区域,人口导入型区域,产品定位总体商业规划及布局,商业规划及布局-建筑形态建议,开放商业街区的特点,地块周边具有一定的景观及人文特色,地块可能出于非传统商业区，利用特色街区吸引人流,利于吸引特色商户进驻,更多的内街展示面，利于业态的安排,商铺的独立性更大，利于租售的灵活处置,集中型(“盒子”)商业中心的特点,地块占地面积有一定规模，对景观要求低,商业气氛成熟或人流集中区,需各类大型主力商户的有效支撑,内部更多商铺易产生死角，且高楼层商铺的租金回报率更低,项目作为一个整体，内部租售的处理将影响项目整体的档次和形象,结合本项目的自身特点和周边市场环境，我司认为本项目发展半开放商业街区更为有利，同时局部独栋可考虑主力商户的入驻。,产品定位总体商业规划及布局,0、已有商业部分,1、临湖商业部分,2、邻里中心商业,本案商业规划布局存在的最大问题：1区与2区的商业密度不平衡； 1区建议：该区域商业密度过低，商业间距过大可能导致人流阻隔，建议A、B、C三区建筑局部连通或在位置选择上更加靠近。 2区建议：该区域商业密度过高，建议半开放式商业街区，局部独栋商铺设计吸引主力商户入驻，同时可考虑商业地块南扩，打开商业入口，减少商业楼层，降低密度，增强消费舒适度。 建议确保1区与2区的停车区可达便捷性。,A,C,B,D,注：最终商业规划与布局以建筑设计方案为准,打开 商业 入口,产品定位总体商业规划及布局,产品定位项目业态规划及比例分配建议,其中，我们将临湖区域商业与邻里中心区域商业进行区分定位，临湖商业应利用景观优势开发中高档餐饮及休闲业态，餐饮比重较高； 邻里中心商业应更注重业态组合性，将目的性较强的业态设置于高区，便捷性商业设置在低区，生活方式类业态设置在中区(建议跨层设置)。,业态定位建议,市场情况表明，商业区域的成熟度与商业项目主力商户占比成反比； 本案所在区域较为偏僻，商业氛围尚未成熟，建议引入较大比例的主力商户达到地下商业去化及聚集人气的目的； 由于主力商户的招商条件相对苛刻，对于本案而言，应考虑如何取舍，降低商务条件吸引主力、次主力商户的入驻。,产品定位项目业态规划及比例分配建议,主力商户比例建议,产品定位项目业态定位及商户组合建议,主力商户的界定主要以面积及品牌知名度而定，以达到聚集效应。,注：此表为本案主要但非全部业态商户,邻里中心区域商业业态组合建议： 邻里中心商业应更注重业态组合性，将其纵向分区为三个部分：目的性较强的业态设置于高区，便捷性商业设置在低区，生活方式类业态设置在中区(建议跨层设置)。,沿湖区域商业,邻里中心区域商业,A,B,C,沿湖区域商业业态组合建议: A：创意创业小店(配合近邻创智园)/人文茶室/休闲餐饮； B：酒店配套餐饮 C：独栋中高档大型餐饮,注：最终商业规划与布局以建筑设计方案为准,产品定位项目业态定位及商户组合建议,产品定位设计优化建议-内外部动线初步优化,打开 商业 主要 入口,1,1区可达道路较多，2区内部可达较少，建议2区增强道路输导； 沿嘉松路为商业部分主入口，如2区打开地块平面，则建议主入口全面打开； 1区各商业体之间栋距过大，建议增强连通避免商业密度过低。 2区建议内部通道不宜过宽。 建议缩短各商业单体的停车可达距离。,2,内外部动线初步优化建议,在占地平面打开的情况下，建议取消5层，保留局部4层，楼层数以1-3层为主，避免高区去化风险； 在内部动线安排上应主要注意高区商户直达性，建议在一层为高区商户提供入口及垂直交通直达引导；同时也可通过一、二层或二、三层的跨层商铺设置增强内部垂直交通的便捷性； 其次，在半开放式空间中建议增强栋与栋之间的平面连接及错层连接，保证消费的连贯性； 建议在滨河区域设置与户外空间互动较多的业态（如餐饮），提升商业附加值。,邻里中心区域商业,1F,2F,3F,4F,5F,取消,跨层设置商户,跨层设置商户,底商,注：业态刨面图仅为示意，不存在比例分布之关系,跨层设置商户,产品定位设计优化建议-内外部动线初步优化,内外部动线初步优化建议,Macquarie Centre 复旦大学,可比性案例分析Macquarie Cent