公允价值在投资性房地产会计中的应用研究

毕业论文题 目：公允价值在投资性房地产会计中的应用研究 学 院： 商学院 专 业： 会计学（注册会计师专门化） 姓 名： 陈 赫 指导教师： 张胜强 完成日期： 2014年05月05 日 毕业论文任务书毕业论文题目：公允价值在投资性房地产会计中的应用研究 选题意义、创新性、科学性和可行性论证：本文的研究结果有助于上市公司及财务报表使用者了解公允价值计量模式下会计信息的真实性及可靠性，并在此基础上为企业管理层对投资性房地产后续计量模式的选择提供参考，有针对性地提出建议，具有可行性。主要内容： 本文首先阐述了论文选题的研究背景及意义，然后讨论了我国现行投资性房地产公允价值计量模式应用现状,进而讨论了我国投资性房地产会计处理中存在的问题及原因，最后针对我国投资性房地产公允价值计量模式提出相关建议。目的要求： 本文研究目的在于，通过分析我国投资性房地产公允价值计量模式的应用现状、存在的会计问题及原因，有针对性的提出解决问题的对策和建议。论文写作要求，选题应具体且有针对性；按照提出问题、分析问题、解决问题的思路撰写；逻辑关系要严谨，运用科学的研究方法。计 划 进 度 ：2014年1月10日1月14日，确定论文题目，确定论文任务书；2014年1月15日2月5日，收集资料，设计论文提纲；2014年2月6日3月20日，撰写论文初稿；2014年3月21日4月21日，修改论文；2014年4月22日4月29日，论文定稿；指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文指导记录表论文题目公允价值在投资性房地产会计中的应用研究学生姓名陈赫学 号100608346年级、专业会计学（注册会计师专门化）指导教师姓名张胜强指导教师职称教授所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文任务书的指导意见）：1.论文题目要具体，任务书需要条理清楚、明确；2.要大量阅读和查看相关资料与文献，为完成好此篇论文打好理论基础。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年 月 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：1.论文的逻辑关系不是很清晰；2. 大标题顺序有错误指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 月 日第三次指导（对初稿的指导意见）：1. 摘要太短，不够详细；2. 有个别错别字3. 各大标题下的论文内容有重复；指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：1.缺少数字论证，论文没有说服力2.应该将投资性房地产计量模式应用现状及存在问题归为一个项目指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日指导教师评语学 生： 专 业： 论文题目： 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘 要我国新会计准则引入了投资性房地产概念和公允价值计量模式，这对具有投资性房地产企业的资产计量和业绩确认等带来了巨大的影响。历史成本模式的地位受到了前所未有的挑战，这不仅是会计计量模式的变革，更是市场经济发展的重要里程碑。作为新会计准则一大亮点的公允价值在投资性房地产中不仅有所涉及，而且还占有非常重要的地位，在投资性房地产的计量、转化、处置等规定中多处都涉及了公允价值模式。公允价值模式在投资性房地产准则中的应用将可能对企业利润、净资产的变化以及房地产税收制度等方面产生不同程度的影响。本文首先阐明投资性房地产的研究背景及意义，从我国投资性房地产的应用现状出发，通过分析公允价值在投资性房地产中存在的问题及原因，提出投资性泛地产企业公允价值计量模式相关问题的解决措施，最后得出结论，以期对我国投资性房地产会计理论和实践的发展有所裨益。关键词：计量模式；投资性房地产；公允价值Abstract Chinas new accounting standards introduced the concept of investment real estate and the fair value measurement model, the assets of enterprises with an investment real estate measurement and performance confirmation, has brought the huge impact. The status of the historical cost model has received the unprecedented challenge, this is not only a change of accounting measurement model, but also important milestone in the development of market economy. As a new one of the highlights of the fair value accounting is involved not only in the investment real estate, but also occupies very important position, in the investment real estate measurement and conversion, disposal regulations in several involves the fair value pattern. The fair value pattern in the application of the rule of the investment real estate will Ken? On corporate profits, net assets change and different degrees of influence on some aspects, such as real estate tax system. This article first expounds the research background and significance of the investment real estate, based on the present situation of the application of the investment real estate in China, through the analysis of the problems existing in the fair value in the investment real estate and the reasons, put forward the investment extensive real estate enterprise fair value measurement model related measures to resolve the problem, finally came to the conclusion that in order to the investment real estate in our country the development of accounting theory and practice.Key words: cost measurement ; investment real estate; fair valueVII 目 录序 言1一、研究背景及意义21. 研究背景22. 研究意义3二投资性房地产公允价值计量模式应用现状及存在问题31. 投资性房地产计量模式相关规范32投资性房地产公允价值计量模式应用现状43.公允价值计量模式在投资性房地产应用中存在的问题53.1企业确定公允价值金额的方法差异化53.2公允价值模式灵活性差63.3公允价值计量的可操作性低64.公允价值计量模式无益于税收6四公允价值计量模式应用困难的原因61.企业的自利选择62.市场条件限制以及不健全的监管机制73.专业人才紧缺8五房地产企业公允价值计量模式相关问题的解决措施81.建立公平的投资性房地产交易市场，加快市场经济发展82.加强对公允价值框架的研究，提高计量的可操作性83.加强对采用公允价值计量模式的监管9六结论9参考文献10致 谢11序 言 在2006年的“企业会计准则”颁布以前，我国企业都是将投资性房地产等同于其他固定资产，按照预估的使用年限提取折旧。由于近年来房地产市场持续升温，以及行业突飞猛进的发展，吸引了更多企业的频频进军，房地产价值一般大大高于其账面价值，目的是为了整个企业资金的增资保资。而在最近的调控政策下，房地产投资已成为高风险行业。因此，投资性房地产作为固定资产处理的模式越来越难以反映其真实价值。我国2006年颁布企业会计准则第3号投资性房地产（以下简称投资性房地产准则），将投资性房地产作为单独一类资产确定会计规范。该准则同时也规定了企业可选择其中任意一种计量模式，即投资性房地产可以采用成本模式或者公允价值模式。 企业会计政策的选择贯穿于企业从会计确认到计量、记录、报告诸环节构成的整个会计过程。会计过程其实就是会计政策的选择过程，从这个意义上讲，企业会计政策在形式上表现为企业会计过程的一种技术规范，但其本质上却是经济和政治利益的博弈和制度安排。公允价值是近年来会计界研究的热点之一，学术界普遍认为使用公允价值可以提高会计信息的相关性和可靠性。2006年的投资性房地产准则规定在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当时各界普遍认为采用公允价值计量将大大增加拥有投资性房地产的上市公司的净资产，同时给拥有投资性房地产的上市公司带来不菲的账面收益，因此将会有很多拥有投资性房地产的上市公司用公允价值模式计量投资性房地产。但事实证明，公允价值在投资性房地产的应用对拥有投资性房地产的上市公司的影响远远小于外界预期。直到近两年来，大多数拥有投资性房地产的上市公司仍采用成本模式计量，公允价值应用产生的影响较小。本文拟分析公允价值在拥有投资性房地产的上市公司中的应用及影响因素，并据此提出相关对策建议。公允价值在投资性房地产会计准则的应用研究一、研究背景及意义1. 研究背景 2006年2月15日，我国发布了以公允价值运用为最大亮点的会计准则体系，这个标志性的修订体现了我国会计准则国际趋同的大趋势。目前，新准则体系已经进入全面实施阶段。在发布的38个具体会计准则中，设计会计要素计量的有30个。在这30个设计会计要素计量的准则中，有17个程度不同地运用了公允价值计量属性。在新企业会计准则基本准则中，对公允价值的定义是：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉交易情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。从经济学的角度来看，公允价值与历史成本并不是对立的概念，它是客观经济等环境变化的产物。在新企业会计准则中大量采用公允价值计量属性对大部分资产进行计量，其原因在于公允价值最能公允反映一项资产的真实价值。企业会计准则第 3 号投资性房地产规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式也可以采用公允价值模式。其中优先选择的是成本模式，而公允价值模式必须满足特定条件时方可选择。公允价值强调公平、自愿的交易价格，是基于活跃市场对资产或负债价值的认定，具有可靠性和相关性的信息质量特征。旧会计准则将投资性房地产作为固定资产进行常规的对待，无法反映出投资性房地产保值增值的特征，难以向社会公众和投资者提供客观、真实、公允的会计信息。把公允价值计量属性引入投资性房地产的后续计量模式中，可以反映各项房地产随时间变化的真实价值，提高会计信息的真实性和可靠性。这也正是公允价值计量属性产生的根本原因，可谓实至名归。另外，引入公允价值，将在很大程度上提升企业投资性房地产的账面价值，由于当前我国房地产行业的市场环境比较景气，而原会计准则下的投资性房地产都是以历史成本计价。所以，在一般情况下，投资性房地产的公允价值都高于账面价值，在由成本模式转换为公允价值模式的当期会大幅增加其净资产。同时，在公允价值计量模式下不计提折旧，不提减值准备，公允价值与账面价值之间的差额将计入当期损益，如果投资性房地产在当期有较大的增值，将大幅提高企业的利润。基于以上各种相对于成本模式的优势，在新准则刚刚出台时，各界普遍预测很多公司会倾向于采用公允价值模式。2. 研究意义近两年上市公司报告显示出，众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几，大多数公司仍决定采用成本模式。社会各界对公允价值计量属性的应用引起了很大的争议。争议的热点就在于如何确定该项资产的公允价值。采用公允价值计量属性最大的一个市场条件，就是必须具备完善且成熟的要素市场。由于我国市场经济体制仅是初步形成，还存在很多问题，充分的市场竞争尚不能完全展开。在这种情况下，很多会计要素的市场价值无法获得，公允价值计量的相关数据、资料不容易得到，计量的实际操作难度较大。如果要得到可靠的数据资料，就必须以付出高昂的成本为代价。但是，公允价值的推广毕竟是一种大趋势，是无法避免的，如何推广公允价值的应用就成了亟待解决的问题。因此，对公允价值计量模式在投资性房地产中的应用的研究就很具有现实意义。 本文通过对公允价值理论的研究，从剖析公允价值理论为基础出发，结合上市公司数据分析分别采用公允价值和成本模式对投资性房地产进行后续计量对其财务报表的影响，并指出公允价值计量模式的利弊，从而得出一些结论，对如何推广公允价值的应用提出建议。本文的研究结果有助于上市公司及财务报表使用者了解公允价值计量模式下会计信息的真实性及可靠性，并在此基础上为企业管理层对投资性房地产后续计量模式的选择提供参考。二投资性房地产公允价值计量模式应用现状及存在问题1. 投资性房地产计量模式相关规范财政部2006年颁布的企业会计准则第3号投资性房地产规定：只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件：1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。投资性房地产成本模式，是指投资性房地产的后续计量采用成本计量，与固定资产类似，需计提折旧与减值准备。与投资性房地产公允价值模式对应，一般没有活跃的市场，采用投资性房地产成本模式的，之后在一定条件下可以转为公允价值模式。从企业会计准则我们可以看出，成本模式和公允价值计量模式在运行环境和条件、计量基础、是否计提减值准备以及反映的信息和后续影响方面都有所不同。很多上市公司高管都青睐成本模式。但因为公允价值计量依靠的是更接近市场价格的房地产的价值，所以能更公允地、客观地反映上市公司投资性房地产报表时点的市场价值，有助于会计报表信息需求者更好地了解上市公司资产状况，增强会计信息的决策有用性。所以两种模式各有市场，但同时市场价值的波动使得投资性房地产价值波动频率增加，不确定性提高，投资者投资收益率的波动性增加，加大了投资风险。在选择计量模式时必须充分考虑公司的风险承受能力和管理需要。2投资性房地产公允价值计量模式应用现状2008年的全球金融危机对公允价值理论的争议急剧放大。以华尔街为代表的美国金融界率先向公允价值会计发难，得到了政界的大力支持。会计界虽坚决抵制对公允价值的无端指责，但承认公允价值计量需要改进后金融危机时代公允价值会计的改革正在如火如荼地进行中，金融稳定理事会（FSB）和金融危机咨询组（FCAG）2009 年发布了改革意见和建议，国际会计准则理事会（I-ASB）在 2010 年底前完成对第 39 号国际会计准则（IAS39）的替代并在 2009 年 11 月出台了新的金融工具准则和减值模型征求意见稿。虽然学术界大多赞同公允价值的应用是大势所趋，但是如何使用公允价值确认、计量和报告仍处于激烈的争论中。笔者依据财政部全文检索系统整理出我国上市公司20072011 年执行企业会计准则情况的分析报告，并从中可以查阅到如下资料：上市公司投资性房地产后续计量模式统计年份拥有投资性房地产业务的上市公司数采用成本模式后续计量的公司数采用公允价值后续计量的公司数采用公允价值后续计量公司所占比例2007630612182.86%2008690670202.90%2009727701263.58%2010833806273.24%2011946911353.70%可以看出，在2007 2010 年期间，拥有投资性房地产业务的上市公司分别有630 家、690 家、727 家833 家和946家，但绝大部分都采用成本模式进行后续计量，采用公允价值进行后续计量的公司分别有18 家、20 家、26 家、27 家和35家，占拥有投资性房地产上市公司的比例为2.86%、2.90%、3.58%、3.24%、3.70%，从这个比例来看，拥有投资性房地产业务的上市公司对公允价值进行后续计量的反应比较冷淡。特别是最近几年房地产价格不断上涨，理论上讲，将公允价值计量属性运用于投资性房地产，可以更加真实地反映资产的实际价值，可采用公允价值计量投资性房地产的企业却很少。究其原因，是投资性房地产公允价值计量模式在我国的应用面临重重困难，这将会在本文的第四部分进行阐述。从不同行业上看， 自2009年始,主业为房地产开发与经营业的公司在行业分布中的比例突增。自2008年起至2011年,主营业务为房地产开发与经营业的企业在占到当年采用公允价值后续计量模式的公司总数的比例分别为:2008年14.29%、2009年 22.22%、2010年20.69%、2011年24.14%。由于2014年的年报未出,2014年的情况无法确定,本文仅能从已有的上市公司临时公告中获取变更计量模式的公司的信息。公司总量存在漏计的可能。总结来看，因为成本模式在我国应用时间比较长，已经成为比较系统的方法体系，实践中的问题主要集中在新兴的公允价值计量模式上。3.公允价值计量模式在投资性房地产应用中存在的问题3.1企业确定公允价值金额的方法差异化从上表列示的运用公允价值计量投资性房地产的上市公司五年的年报披露的情况来看，确定公允价值金额的方法各不相同。特别是刚实行新会计准则的第一年，即2007年，采用公允价值计量投资性房地产的18家公司中，除3家公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法外，其余15家公司的投资性房地产运用公允价值计量确定价格的方法主要有房地产评估价格（10家上市公司）、第三方调查报告价格（2家上市公司）、与拟购买方初步商定的谈判价下限（1家上市公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（2家上市公司）；再如2008年，采用公允价值计量投资性房地产的20家公司中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有房地产评估价格（14家公司）、第三方调查报告价格（1家上市公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（5家上市公司）；2009-2001年，采用公允价值计量投资性房地产的公司确定公允价值的方法也是多种多样，包括聘请房地产评估机构进行评估、由专业评估人士估价计量、以房地产经纪公司调查报告为依据计量、参考同类同条件房地产的市场价格等。3.2公允价值模式灵活性差会计准则第3号投资性房地产规定：企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。可见，企业一旦采取公允价值模式计量就很难再调回到原来的成本模式。正是由于计量模式的不可回转性使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式而仍处于观望态势。3.3公允价值计量的可操作性低公允价值依然是准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题，具体到 房地产又有其独特性。 房地产企业要采用公允价值模式， 必须满足规定的条件。 首先，投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场；另外，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其它相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。由于目前国内缺乏活跃市场,市场化程度低。公允价值难以确定，所以获取公允价值信息的成本较高。房地产公司采用公允价值模式需要聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中具体披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。4.公允价值计量模式无益于税收相较于公允价值计量模式，成本模式对税收更有利。成本模式计量时可以通过计提折旧抵销的所得税此时必须缴纳。由抵税效应的消失引起的所得税税赋的加重也成了不少企业选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。另外企业以公允价值计量的投资性房地产持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额在实际处置或结算时处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税但却不能计提折旧抵税。四公允价值计量模式应用困难的原因1.企业的自利选择投资性房地产准则给拥有投资性房地产的上市公司提供了选择空间，使拥有投资性房地产的上市公司从自身的利益出发，不轻易使用公允价值计量投资性房地产投资性房地产准则规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。然而拥有投资性房地产的上市公司为维护自身利益仍使用成本模式后续计量投资性房地产，原因如下：一是投资性房地产准则对选择使用公允价值计量投资性房地产的规定较为严格，其中包括：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，这一规定断了上市公司如果不适应公允价值计量而转回历史成本模式计量投资性房地产的后路持续可靠取得投资性房地产的公允价值成本高!难度大，而且投资性房地产的价值并不稳定，采用公允价值有可能对上市公司产生不利影响；二是采用公允价值计量投资性房地产将减少上市公司的现金流。采用公允价值计量投资性房地产意味着不再计提折旧或摊销，意味着上市公司因失去折旧抵税而减少现金流。对于上市公司来说，现金流就是生命线，现金流告急，将面临立刻倒闭的危险。虽然使用公允价值计量投资性房地产在商业地产日益走高的情况下可以大幅增加上市公司的收益，但都是非现金的未实现收益，对业绩良好的上市公司来说并不需要；三是加剧财务信息的波动性。公允价值计量存在不稳定性，有可能使上市公司价值出现较大波动，不利于上市公司稳定发展，房价的日益上涨与宏观调控的相互作用，再加上经济危机的残余影响，上市公司担心使用公允价值会增加公司收益的不稳定性，不利于公司健康持续地发展；四是增加上市公司提供财务信息的成本。公允价值的获取难度大于历史成本，需要聘请独立的资产评估人员每年至少一次对投资性房地产价值评估，由此产生的评估费用以及公司员工增加的工作量将增加公司的成本。、2.市场条件限制以及不健全的监管机制由于目前相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，还很难满足新准则对于投资性房地产运用公允价值计量模式所规定的两个条件。我国市场经济建设尚处于起步阶段，生产资料市场、产权市场均在健全之中，国内尚不具备完善、成熟的投资性房地产交易市场，很多房地产企业(特别是上市公司)随意运用公允价值等手段粉饰会计报表，使得公允价值这种计量属性在应用上无法判断所用会计信息的可靠性，造成所谓公允价值不能真正地凸现“公允”。此外，对投资性房地产采用公允模式进行后续计量核心要求是环境公平交易，这种公平交易有赖于发达的资本市场、完善的资产评估制度以及相关配套法规等的支持。我国拥有大量国有企业以及拥有投资性房地产的上市公司之间存在大量的关联方交易，这些都导致我国市场存在并非建立在公平竞争基础上的交易，限制了公允价值的应用。3.专业人才紧缺专业人才不能满足我国快速增长的经济的需求，高素质专业人才仍很缺乏（其中高素质是指高级专业水平和高尚的职业道德），具体表现在：一是缺乏高素质会计专业人才，应用公允价值的前提是要对公允价值进行专业估计，我国目前具备高级专业水平和高尚的会计职业道德的会计专业人才尚不多；二是缺乏专业资产评估人才，目前我国资产评估专业人才的水平参差不齐职业道德水准不一；三是缺乏专业的投资性房地产审计人才，虽然我国审计专业人员素质在不断提高，但是能够根据投资性房地产的特性有针对性地完成投资性房地产审计工作的还较少。五房地产企业公允价值计量模式相关问题的解决措施公允价值的运用是与国际会计准则接轨的必然，也是我国会计发展的需要。为此，应当采取适当的措施，保证成本计量模式向公允价值计量模式平稳过渡。1.建立公平的投资性房地产交易市场，加快市场经济发展 我国对公允价值的定义基本上是立足于交易价格， 是非货币性资产的交换价格或 者是债务清偿的金额计量，并对公允价值的使用作出严格的规定，这种谨慎性的原则 与我国的市场经济体制环境特征息息相关。 因此应加快投资性房地产行业市场化水平 建设，不断促进社会主义市场经济的发展，建立完善的生产要素市场、资本市场和商 品市场。同时。在社会主义市场经济逐步建立与完善的进程中，建立与健全与之相适 应的投资性房地产市场体制并构建完善、成熟的投资性房地产交易市场，使投资性房地产企业处于充分的竞争环境之中，以此来确定投资性房地产的成本和市价，使会计 人员可以通过市场条件来获得按公允价值定义所需的各种具体计量属性形式， 从而在 会计环境上创造一个有利于公允价值全面推广的外部条件。 2.加强对公允价值框架的研究，提高计量的可操作性 我国实行投资性房地产公允价值模式计量的关键就是应制定一个具有可操作性的公允价值计量的理论及应用框架。这个指导框架应包含对计量目标的明确阐述、对公允价值所包含的经济要素的界定，使获得投资性房地产计量信息的成本有一个合理的范围。对于一般的投资性房地产交易，可以直接采用当时当笔交易价格或市价作为公允价值。对于那些偶然性房地产交易，可以通过充分竞争的交易方式来获得其公允价值。在制定公允价值理论框架时，还要充分考虑到其易于操作性，这样才能很好应用于投资性房地产的会计实务操作中，使会计政策能够落实到具体问题的解决中。基于可操作性的要求，就需要在投资性房地产市场体制、市场资产或负债的估价系统等上深入研究， 在会计准则与会计制度上以及有关规章制度上给予明确的有利于具体实务操作上的规范要求。同时，不断加强公允价值计量的理论研究和提高其实际的技术操作水平，以促进公允价值计量属性在投资性房地产行业的全面推广应用。3.加强对采用公允价值计量模式的监管公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在促进会计信息公允性、相关性的同时， 也为一些投机者提供了利用公允价值操纵利润的可能。 我国应建立独立的会计监督管 理体系，对企业会计操作进行严格的监督与控制，对会计舞弊进行统一规定，明确舞弊主体的法律责任和对其惩罚机制。同时，应加大国家监督机构、证监会、国家审计 部门和财政部门的监督范围及力度，对投资性房地产企业进行定期的抽查和评审，防止会计利润的非法操纵。为此，监管者要不断提升自身的治理水平