高端商用物业管理市场分析

上海高端商用物业市场分析上海克而瑞信息技术有限公司上海易居房地产研究院目 录第一部分：上海高端商用物业市场分析3一、上海甲级办公楼市场分析3二、全市高端商业市场分析14三、全市高级酒店市场分析23四、全市高档服务式公寓市场分析30第二部分：陆家嘴板块高端商用物业市场分析40一、陆家嘴板块甲级办公楼市场分析40二、陆家嘴板块高端商业市场分析48三、陆家嘴板块高级酒店市场分析53四、陆家嘴板块高档服务式公寓市场分析57第三部分：项目建议64一、总体思考与结论64二、主要业态建议及说明64第一部分：上海高端商用物业市场分析一、上海甲级办公楼市场分析1、分布上海甲级办公楼分布示意图1-陆家嘴区域； 2-人民广场区域； 3-南京西路沿线；4-淮海中路沿线； 5-徐家汇区域； 6-虹桥区域；目前上海市甲级办公楼主要分布在黄浦、静安、卢湾、徐汇、长宁及浦东六大区的内环以内区域，整体呈现四点两线布局。四点分别是黄浦区人民广场、长宁区虹桥、浦东区陆家嘴、徐汇区徐家汇，两线分别为静安区南京西路沿线、卢湾区淮海中路沿线，其中浦东陆家嘴区域分布的甲级写字楼位列榜首，市场保有量在100万平方米左右。2、特征分析目前上海甲级写字楼市场保有量大概为450万平方米左右，平均租金大致在0.92美元/平方米天。 空置率逐年下降伴随着中国经济的稳步发展，虽然近几年上海甲级写字楼的供应量逐年攀升，但空置率自1998年的54.2%下滑至2005年的7.2%，平均每年下降5.87个百分点，市场呈现一片供需两旺的繁荣景象（今年第三季度空置率下降至6.9%）。由于新需求量高于新供应量，办公楼市场的空置房也得到了逐步消化，空置率创近年来新低。写字楼需求活跃，浦东及浦西空置率均下降。其中位于浦西中心城区的静安、卢湾、黄浦等区的空置率在2005年已降至5%以下。 供应量迅速放量至2005年吸纳量和供应量2005年度上海市正式投入使用的甲级写字楼已有花旗集团大厦、汇亚大厦、新梅双塔、都市总部大厦、港汇广场等多个物业，供应总量达到49万平方米，形成近几年来的一个供应小高峰。但相较于强大的市场吸纳量，上海甲级办公物业仍然处在短缺状态。 吸纳量逐步放大随着上海经济的快速发展，今年上海GDP将突破万亿大关，市场吸纳量随着市场供应量的增加亦逐年攀升，并于2005年双双达到近几年的峰值。 租金逐年走高市场的紧张局面也使写字楼租金继续增长，截至2006年9月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.93美金，而06上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。n 办公楼客户逐渐聚集形成规模效应主要办公楼分布区域列表名称区域主要行业代表楼盘租金（美元/平方米.天)陆家嘴区域浦东金融、咨询、商贸汇丰大厦、中银大厦0.7-1.3人民广场区域黄浦咨询、商务来福士广场、都市总部大楼0.8-1.2南京西路沿线静安服务、咨询、贸易恒隆广场、梅龙镇广场0.8-1.1淮海中路沿线卢湾服务、广告、咨询香港广场、企业天地0.9-1.2徐家汇区域徐汇IT、咨询、电子港汇中心、美罗大厦0.7-1虹桥区域长宁电子、贸易万都中心、远东国际广场0.6-0.9目前办公楼市场逐渐形成以陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥为核心的六大CBD。同时上海市办公楼客户逐渐聚集，以陆家嘴CBD为例，其客户主要以金融业客户为主。3、未来预测未来5年上海甲级办公楼预计有40余座甲级办公楼上市，浦东占有量最大，达到38%，其中07年预计上市19座甲级办公楼。未来5年上海甲级办公楼累计供应量将达到300万平方米左右，将主要集中在浦东陆家嘴区域，预计浦东供应量将达到170万平方米。自从中国加入WTO以来，国际跨国公司陆续进入中国，未来5年预计世界500强企业大部分都将进入中国。同时据不完全统计90%的外资企业认为上海是中国投资环境最佳的城市，所以预计未来进入中国的外资企业有80%会将上海作为其在华总部。从而未来5年上海的写字楼需求量仍将在高位运行。上海未来主要预计上市甲级办公楼办公楼名称区域板块预计上市量(万方)预计上市时间万宝大厦长宁中山公园板块102007东方维京大厦长宁虹桥开发区板块4.82007康宁广场（洛克双喜）长宁中山公园板块6.82007天山世纪广场长宁天山板块42008骏丰国际财富广场虹口曲阳商务区板块5.12007外滩中信城虹口四川北路沿线板块52007海泰国际大厦虹口四川北路沿线板块6.72007玫瑰购物广场虹口四川北路沿线板块3.82007申花大厦黄浦人民广场板块2.92007泛太平洋广场黄浦人民广场板块6.82008金昌摩尔大厦黄浦人民广场板块11.42007南京西路1788地块静安南京西路沿线板块62007越洋广场静安南京西路沿线板块9.12007恒隆广场二期静安南京西路沿线板块62007高宝金融大厦浦东陆家嘴板块92009富都大厦浦东陆家嘴板块82009合生国际大厦浦东陆家嘴板块8.22007上海环球金融中心浦东陆家嘴板块152008b3-5地块发展大厦浦东陆家嘴板块10.52007渣打银行大厦浦东陆家嘴板块5.52008上海船厂改造项目浦东陆家嘴板块252009中国民生银行大厦浦东陆家嘴板块9.52008永达大厦浦东东方路沿线板块4.82008黄金置地大厦浦东陆家嘴板块7.52007由由国际广场浦东浦东大道沿线板块3.62007平安金融大厦浦东陆家嘴板块102007招商银行上海大厦浦东陆家嘴板块9.82009上海国际金融中心浦东陆家嘴板块102008中金国际广场徐汇徐家汇板块10.32009康悦国际广场徐汇徐家汇板块6.22008西藏大厦徐汇中山西路沿线板块4.52008富庆国定大厦杨浦五角场板块62008上海人才发展服务平台大厦闸北不夜城板块7.52008共和国际商务广场闸北共和新路沿线板块4.12008130信息大厦闸北不夜城板块4.72008地铁旭汇大厦闸北不夜城板块42007 分布变化从目前在建的办公楼分布和规划可以看出未来甲级办公楼的分布将呈现如下变化：a) 陆家嘴CBD将向东发展至黄浦江边，向南发展至竹园区域，成为大陆家嘴CBD；b) 南京西路沿线将扩展至静安寺区域；c) 虹桥CBD将向西扩展至虹桥综合交通枢纽站；d) 虹口区北外滩板块将成为甲级办公楼的聚集地；e) 杨浦区五角场板块将成为甲级办公楼的聚集地； 租金变化市场的供需紧张局面促使写字楼租金继续增长，截至2005年12月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.92美金，而05年上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。随着中国经济的稳步发展和2010年上海世博会、2008年北京奥运会的举行，上海的国际影响力将进一步加大，因此预计未来上海甲级写字楼的的租赁价格将进一步拉升。1）乐观走势按照目前平均9%的年增长率，至2011年上海的甲级写字楼租金将达到1.4美元/平方米天。2）平稳走势因未来五年预计有300万平方米（相当于上海市目前甲级办公楼市场保有量的三分之二）的甲级办公楼新增供应量上市，所以预计上海甲级办公楼租金年增长率为5%。故按照年增长率5%计算，至2011年上海甲级写字楼租金将达到1.17美元/平方米天。结论n 上海甲级写字楼呈现四点两线布局；n 供应量逐年放大、吸纳量成倍增长，市场供需两旺；n 租金逐年攀升，年均增长率为8%，空置率连年下降；n 未来CBD将向市中心外围辐射，新商务聚集区初见雏型；n 未来五年市场供应量骤然放大，市场吸纳有一定困难；附表：目前市场主要甲级办公楼汇总表办公楼名称区域板块租金报价(美元/平方米.天新虹桥中心大厦长宁虹桥开发区板块0.9上海万都中心长宁虹桥开发区板块0.7兆丰世贸大厦长宁中山公园板块0.55-0.70 长峰中心长宁延安西路沿线板块0.56-0.63东方国际大厦长宁虹桥开发区板块0.6远东国际广场长宁虹桥开发区板块0.75-0.85万宝国际商务中心长宁延安西路沿线板块0.45嘉麒大厦长宁虹桥开发区板块0.60-0.75仲盛大厦长宁延安西路沿线板块0.50-0.56 兆丰大厦长宁中山公园板块0.36-0.62上海世贸商城长宁延安西路沿线板块0.80-0.90景信商务楼长宁淮海西路板块0.87上海国际贸易中心长宁延安西路沿线板块1.20-1.25太平洋企业中心长宁中山公园板块0.55-0.60古北领峰（同诠大厦）长宁虹桥开发区板块0.45-0.55虹桥上海城长宁虹桥开发区板块0.6上海滩国际大厦虹口北外滩板块0.5金天地国际大厦黄浦复兴东路沿线板块0.48-0.55仙乐斯广场黄浦人民广场板块0.8廖创兴金融中心大厦黄浦人民广场板块0.90-1.00都市总部大楼黄浦人民广场板块1.2海洋大厦黄浦延安东路沿线板块0.90-1天安中心大厦黄浦人民广场板块0.85中区广场黄浦人民广场板块0.9永新广场黄浦人民广场板块0.8宏伊大厦黄浦人民广场板块0.70-0.80金陵海欣大厦黄浦人民广场板块0.62-0.82百腾大厦黄浦人民广场板块0.63-1.00金光外滩中心黄浦延安东路沿线板块1来福士广场黄浦人民广场板块1.1海通证券大厦黄浦人民广场板块0.63-1.00恒隆广场静安南京西路沿线板块1.2静安中华大厦静安北京西路沿线板块0.75-0.85上海商城（波特曼）静安南京西路沿线板块2招商局广场静安北京西路沿线板块0.6智慧广场静安曹家渡板块0.5静安广场静安延安中路沿线板块0.6东方海外大厦 OOCL静安延安中路沿线板块0.6嘉里中心静安南京西路沿线板块0.95中欣大厦静安南京西路沿线板块0.85银发大厦静安北京西路沿线板块0.35-0.45东方众鑫大厦静安南京西路沿线板块0.7梅龙镇广场静安南京西路沿线板块0.9嘉里公寓静安南京西路沿线板块0.95中信泰富广场静安南京西路沿线板块1.1南证大厦静安南京西路沿线板块0.55达安广场静安延安中路沿线板块0.20-0.25 环球世界大厦静安北京西路沿线板块0.45香港广场（南座）卢湾淮海中路沿线板块0.85上海广场卢湾淮海中路沿线板块0.65-0.70 新茂大厦卢湾淮海中路沿线板块1.3中海大厦卢湾淮海中路沿线板块0.9上海金钟广场卢湾淮海中路沿线板块0.8大上海时代广场卢湾淮海中路沿线板块0.96-1.13中环广场卢湾淮海中路沿线板块1香港新世界大厦卢湾淮海中路沿线板块0.85瑞金大厦卢湾淮海中路沿线板块0.94兰生大厦卢湾淮海中路沿线板块0.79-0.85力宝广场卢湾淮海中路沿线板块0.9企业天地卢湾淮海中路沿线板块1.1瑞安广场卢湾淮海中路沿线板块1.1华能联合大厦浦东陆家嘴板块0.45-0.55 嘉华中心徐汇淮海西路沿线板块1.2美罗大厦徐汇肇嘉浜路沿线板块0.8港汇中心徐汇徐家汇板块0.9飞洲国际广场徐汇中山南二路沿线板块0.55-0.65上海实业大厦徐汇肇嘉浜路沿线板块0.65徐家汇国际大厦徐汇肇嘉浜路沿线板块0.85-0.88 世纪商贸广场徐汇徐家汇板块1.1徐汇苑大厦徐汇中山南二路沿线板块￥0.45-0.55 百富勤广场徐汇淮海西路沿线板块0.95淮海国际广场徐汇淮海西路沿线板块1.03腾飞广场徐汇徐家汇板块0.70-0.80嘉里不夜城闸北不夜城板块0.57华能联合大厦浦东银城东路139号0.45-0.55国家开发银行大厦浦东浦东南路500号0.67上海证券大厦浦东浦东南路528号0.77裕景国际商务广场浦东东方路69号0.8浦项国际广场浦东世纪大道1600号0.88-1浦发大厦浦东浦东南路588号0.7中融恒瑞国际大厦浦东张杨路560号0.7金茂大厦浦东世纪大道88号1.1新上海国际大厦浦东浦东南路360号0.55-0.65城建国际中心 浦东福山路500号0.8-1上海信息大楼浦东世纪大道211号0.83-0.88华润时代广场浦东张杨路500号0.7中银大厦浦东银城中路200号1震旦国际大厦浦东富城路99号0.85汇亚大厦浦东银城北路133号1.2花旗集团大厦浦东花园石桥路33号1.05汇丰大厦浦东银城东路101号1.6中国保险大厦浦东陆家嘴东路166号0.61-0.77斯米克大厦浦东商城路800号0.5二、全市高端商业市场分析1、分布全市高端商业市场分布示意图1-陆家嘴商圈； 2-南京东路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外滩商圈；5-淮海路商圈； 6-徐家汇商圈； 7-虹桥商圈国际金融中心地位日渐凸现的上海，有着属于自己独特的商业构成。市内主要的高端商业中心多分布在内环以内地区，分别位于浦东、黄浦、静安、卢湾、徐汇以及长宁6个区内的中央商务区域。2、特征分析上海市主要商圈列表商圈市场特征陆家嘴商圈以周边成熟办公为依托，服务于周边高档住宅客户南京东路商圈面向大众的传统商业街区南京西路商圈由众多外资企业组成的高档商业街外滩商圈集聚国际顶级品牌旗舰店，是一流的高档消费圈淮海路商圈国际顶级名牌的高雅购物街徐家汇商圈错位经营虹桥商圈以外籍人士为主力消费群的商业圈从全市高端商业的分布、业态业种以及服务对象上来看，主要呈现的市场特征有：a) 依托成熟的商务中心，发展特色商业街区及商业中心。b) 结合地理位置、区位、交通、环境等优势，打造具有自身特色的多元化综合商圈。c) 业态业种、商圈位置、周边配套等综合因素决定了各商圈的不同服务对象， 或面向大众、或以周边居民为主力消费群、或向外区辐射，各不相同，各具特色。3、租金上海各大商圈主要商场租金表商圈参考租金（元/.天）陆家嘴商圈12-30南京东路商圈10-35南京西路商圈10-45外滩商圈40-50淮海路商圈10-45徐家汇商圈10-48虹桥商圈12-30商业租金主要由街铺租金及商场租金两部分构成，通常街铺租金较高，而商场租金则由于楼层、业态不同高低分布不等。从租金范围段分布上来看，外滩商圈的租金最高，平均每天50-65元/；其他主要高端商业市场租金的低位数相差不大，约在10-15元/.天，而高位数则因地段、业态等因素存在一定差距，其中南京西路商圈以及淮海路商圈的租金高位数较高，为45-48元/.天。4、未来预测 供应上海商业未来供应统计表商圈商场名称地址预计上市时间陆家嘴商圈陆家嘴二期浦东大道东方路2010年虹桥商圈虹桥推展项目二期仙霞路娄山关路2010年四川北路商圈兆丰虹口体育场商业项目花园路西江湾路2008年南京东路商圈洛克菲勒商业项目南京东路河南路2010年南京西路商圈越洋广场南京西路常德路2007年会德丰延安西路华山路2009年南京西路668地块南京西路吴江路2010年静安区40、46街坊南京西路石门路2011年五角场商圈万达商业广场邯郸路淞沪路2007年百联又一城淞沪路翔殷路2007年新蓝天宾馆黄兴路2075号2007年麦科特金亿广场国和路翔殷路2010年徐家汇商圈兆丰小闸镇项目东起中山西路,南临华石路,西靠蒲汇塘,北至宜山路2010年弘基广场虹桥路恭城路2009年 分布变化从目前在建中的商场分布情况来看，上海的高端商业市场将呈现出以下3个特点：a）点状商业逐步兴起随着上海商业经济的稳步发展，本市的商业布局由原来的淮海路、南京路等几条传统商业街发展到了徐家汇商圈、陆家嘴商圈等块状商业中心，未来该状态将得到进一步的改变，市内高端商业市场将依托轨道交通的分布，逐步由轴状、块状向点状分布发展。b）西区商圈加速发展从本市新一轮的城市规划中可以看出，有一大批重大的市政设施分布在上海的西侧，如虹桥机场扩建及交通枢纽建设，铁路上海南站交通枢纽、徐家汇交通枢纽的形成等，这种重大设施布局将会吸引大量的人流、物流、信息流、资金流向上海市中心区域的西侧聚集，这将为西区商业带来更多的投资开发机遇，加速西区商圈的发展。c) 新老商圈齐开花目前本市高端商圈多集中在中心城区，有着不可代替的地域优势，未来这些商圈将现有的规模上进一步扩大，如徐家汇商圈将集中打造肇嘉浜路集中商务区，其商业面积将扩大一倍。此外，在建中的五角场商圈、曹安路商圈等一些新型商圈也将在未来3-5年内逐步建成。各新老商圈将在新一轮的发展建设中齐集开花，各显风骚。 租金变化1）乐观走势未来五年，上海高端商业市场的租金将以每年增加5%的速度逐年上涨。就此推算，至2011年时，高端商业市场租金的低位数将达到12.5元/.天，高位数将有望突破55元/.天。2）平稳走势随着商业建设的发展，未来本市各高端商业市场将在一定程度上得到分流，这将会对商场租金的上涨起到一定限制作用，若按此平稳走势发展，上海高端商业市场5年内的租金涨幅不大，至2011年预计租金将为12-50元/.天。结论n 逐步向集功能型与休闲型为一体的多元化综合商圈过渡；n 与国际一流城市商业相比仍有一定差距，在业态能级、商品种类、品牌档次、市场环境、国际化程度、个性化服务等方面都还有待提升；n 新一轮市政规划促进西区商业快速发展；n 未来将陆续引进更多的国际一线品牌，丰富业态业种，提高自身能级；n 未来随着陆家嘴CBD功能的逐步完善，区域内大型高档商业必将兴起；附表：目前市场主要高档商业汇总表商圈商场名称地址参考租金（元/.天）虹桥商圈虹桥上海城遵义路100号12-36西郊百联商场仙霞西路88号12-30淮海路商圈上海广场淮海中路138号15-25力宝广场淮海中路222号18-30香港广场南座淮海中路282号20-25赛博数码广场淮海中路282号香港广场北座1-2F20-25兰生大厦淮海中路2-8号15-20瑞安广场淮海中路333号20-30中环广场淮海中路381号20-25伊势丹淮海中路527号18-25华狮购物中心淮海中路688号15-45新华联淮海中路755号15-25二百永新淮海中路887号26-45百盛淮海中路918号10-39香港新世界大厦淮海中路939-947号10-29巴黎春天淮海中路939号17-47大上海时代广场淮海中路93号12-35金钟广场淮海中路98号18-25陆家嘴商圈新大陆广场浦东崂山西路588号2-7上海华润时代广场浦东张杨路500号15-30新梅双塔大厦商城路浦东南路15-35中融国际商城上海浦东浦东南路1088号10-40第一八佰伴张杨路501号10-25正大广场陆家嘴西路168号14-25南京东路商圈新世界商厦南京东路2-68号20-50老介福南京东路328号30-60华联中联店南京东路340号25-40圣德娜珠宝礼品商厦南京东路452号30-50上海置地广场南京东路459号12-35伊都锦南京东路592号10-30华联商厦南京东路635号25-40市百一店西楼南京东路800号15-37第一百货东楼(东方商厦)南京东路800号15-35百联世贸国际广场南京东路819号30-45来福士广场西藏中路228号10-33南京西路商圈梅隆镇伊势丹南京西路1038号10-38中信泰富广场南京西路1168号18-40恒隆广场南京西路1266号16-45上海商城南京西路1376号25-40久光久百城市广场南京西路1618号32-48徐家汇商圈东方商厦漕溪北路8号25-45太平洋百货衡山路392号32-48上海六百衡山路941号25-40港汇广场虹桥路1号10-42汇民百货天钥桥路123号10-20汇金百货肇嘉浜路1000号30-45美罗城肇嘉浜路1111号11-42太平洋数码广场肇嘉浜路1117号12-50外滩商圈外滩3号中山东一路3号50-65外滩18号中山东一路18号50-65三、全市高级酒店市场分析1、分布全市高档酒店分布示意图43516上海高档酒店主要集中分布区域编号区域代表酒店1长宁虹桥地区喜来登豪达太平洋大饭店、万豪虹桥大酒店2徐家汇地区华亭宾馆、富豪环球东亚大酒店、3华山路沿线静安希尔顿饭店、上海兴国宾馆4卢湾淮海路沿线新锦江大酒店、花园饭店5浦东陆家嘴地区瑞吉红塔大酒店、香格里拉大酒店、金茂君悦大酒店6南京路沿线锦沧文华大酒店、波特曼丽嘉酒店、金威万豪酒店、和平饭店截至到2006年一季度上海共有正式评定的五星级25家、四星级41家。此外还有25家左右相当于四、五星级水平但尚未评星的饭店。从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。尤其是五星级饭店,主要分布在静安、卢湾、长宁、徐汇、浦东等区的中心商务地带。而远郊的高档酒店主要集中在佘山地区，如世茂佘山艾美酒店。2、租金状况（数据来源于上海旅游网统计年鉴 2006/10）自2004年以来上海高档酒店日房价始终处于增长趋势，五星级酒店房价由2004年的1177元/日上涨至目前的1389元/日，上涨幅度达到18%，而四星级酒店房价也由2004年的587元/日上涨至662元/日，上涨幅度13%。虽然上海高档酒店保持着良好的增长率，但在中国和上海经济的强劲发展推动下，上海高档酒店市场需求也在不断增长，因此未来上海的高档酒店日房价还将上升，以接近国际价格水平。3、租率分析（数据来源于上海旅游网统计年鉴 2006/10）年平均客房出租率的下降反映了市场供应趋松，从三年前“总体平衡、高星级略显紧缺”演变到目前的“大体平衡、略有供余”。形成这一变化的原因主要有二点:一是酒店客房供应以较快速度在增长。上海这两年每年都有大量新客房投入营运。仅高端市场领域,2004年就新增酒店9家,客房2065间;2005年新增12家,客房3313间。二是酒店房价升涨较快,抑止了部分消费需求。4、未来供应上海未来2-3年内预计将上市20余家高级酒店，累计供应客房7200多间。随着首界中国酒店投资峰会在上海举行，如雅高、万豪、洲际、四季、卡尔森等国际酒店集团对上海未来均表现出乐观的看法，而更多酒店集团计划在2010年前将麾下的新品牌悉数引入上海，同时以成倍的速度扩张在华酒店数量。上海未来主要预计上市高档酒店上海未来主要预计上市高档酒店酒店名称位置预计上市时间世茂新体验五星酒店松江天马山2009年世茂凯悦大酒店北外滩2007年世茂北外滩五星级酒店北外滩2007年上海半岛酒店北京路外滩2009年HanTang Jumeirah Shanghai(汉唐)新天地2008年CONRAD新天地2008年丽嘉酒店浦东陆家嘴2009年浦东四季酒店浦东陆家嘴2010年前喜达屋W酒店浦东陆家嘴2009年浦东柏悦酒店浦东陆家嘴上海环球金融中心2009年上海丽晶酒店浦东陆家嘴2010年前上海皇家美丽殿酒店南京路2008年喜来登酒店浦东2008年 分布变化从目前在建以及规划中的高级酒店分布可以看出，未来上海高级酒店的分布将表现出以下二点变化：a）集中化未来上海高级酒店将更多的趋向集中化，主要分布在如陆家嘴金融中心、新天地、外滩等市中心地区以及城市标志性区域。b）资源化随着国际酒店管理集团的不断进入，高级酒店对于选址的要求也在不断变化，如未来的佘山区域、北外滩区域都将出现更多的顶级品牌酒店进入，这也标志着未来的高档酒店将不仅具备顶级的服务，也将提供更加优质的居住环境。 租金变化近三年上海五星级酒店日房价增长18%，年平均增长率达到6%左右，而随着2008年北京奥运会的召开以及2010年上海世博会的举行，上海入境人数也必将有新一轮的增长，对高档酒店的需求也将不断增加，因此预计未来上海高档酒店房价应当保持持续增长的态势。1）乐观走势至2011年5年上海的高档酒店日租金达到2000元/日，接近香港以及国际标准水平。2）平稳走势按照目前平均6%的年增长率，至2011年5年后上海高档酒店日房价将平稳上升到1800元/日，接近国际标准水平，这也比较符合目前上海整体的发展步伐，增长的可行性相对较高。结论n 目前上海五星级酒店市场呈现供求“大体平衡、略有供余”；n 出租率呈下降的态势；目前上海高档酒店市场虽然面临整体出租率呈下降的态势，但主要是由于酒店数量的增加以及日房价的上涨过快因素造成。n 未来仍将处于增长态势；基于上海整体经济运行的增长以及未来“两会”的召开，上海未来入境人数还将保持高速增长、旅游经济增长方式向效益型的转变、客源结构比重向会展商务的进一步倾斜、以及国内房价水平低于国际的实际差距等因素的存在，未来几年上海高档酒店的房价仍处于上升态势。附表：目前市场高级酒店汇总表星级酒店名称地址客房间数五星级酒店上海虹桥迎宾馆长宁虹桥路1591号169上海西郊宾馆长宁虹桥路1921号181上海万豪虹桥大酒店长宁虹桥路2270号315上海兴国宾馆长宁兴国路78号190上海扬子江万丽大酒店（4升5）长宁延安西路2099号576喜来登豪达太平洋大饭店长宁遵义南路5号578上海威斯汀大饭店黄浦河南中路88号301和平饭店黄浦南京东路20号273上海明天广场金威万豪酒店黄浦南京西路399号342上海静安希尔顿饭店静安华山路250号772锦沧文华大酒店静安南京西路1225号513波特曼丽嘉酒店静安南京西路1376号600上海四季酒店静安威海路500号439新锦江大酒店卢湾长乐路161号640花园饭店卢湾茂名南路58号500锦江饭店卢湾茂名南路59号220上海国际会议中心东方滨江大酒店浦东滨江大道2727号260上海紫金山大酒店浦东东方路778号341上海瑞吉红塔大酒店浦东东方路889号336浦东香格里拉大酒店浦东富城路33号612金茂君悦大酒店浦东世纪大道2号555上海东锦江索菲特大酒店浦东杨高南路889号449锦江汤臣洲际大酒店浦东张杨路777号398华亭宾馆徐汇漕溪北路1200号770富豪环球东亚大酒店徐汇衡山路516号300四、全市高档服务式公寓市场分析1、分布上海高档服务式公寓分布图注解: 图内数字显示各板块的相对市场吸纳率从上图可以看出，上海高档服务式公寓主要分布在中央商务区域（陆家嘴）, 新兴开发区域（张江、金桥等）, 传统高档居住区域（淮海路、南京西路等）。城市中央商务区(CBD)是商务活动最密集最集中的区域，也是服务式公寓的客户活动最多的区域。上海中高端服务式公寓类型，主要分布在徐汇(17)、长宁(14)、卢湾(9)、静安(23)、黄浦(14)、浦东(23)等六个行政区。徐汇、静安和浦东三区占据了其中近63的份额。2、市场特征 各板块供给分析地段为王是服务式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近CBD，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全高档住宅区等。所以上海的高级服务式公寓主要分布在以上区域。服务公寓区域特点及代表楼盘汇总表区域板块分布板块区域特点租金价格（USD/Monm2）代表楼盘浦东小陆家嘴板块CBD商贸区，交通便利1825浦东雅诗阁明城花苑黄浦人民广场板块CBD商贸区，交通便利1625威斯汀公寓天赐公寓徐汇徐家汇板块商业繁华，交通便利2530港汇花园名仕苑衡山路板块传统高尚居住区1730衡山路41号东亚公寓静安镇宁路板块高尚居住区，人文氛围浓郁1326华山公寓静安广场南京西路板块CBD商贸区，商业繁华，交通便利2438嘉里中心协和丽豪卢湾新天地板块商业繁华，交通便利、人文氛围浓郁203088新天地丽晶苑长宁华山路板块高尚居住区，人文氛围浓郁1020丽景、新华嘉利公寓古北板块国际化社区1420温莎公寓里昂花园以上的区域板块从地理位置来看基本上是以上海浦西和浦东的中央商务区为中心，占尽上海的黄金地段的区位效应，而从其所处区位的人文环境来看，基本上都是传统高尚居住区和新崛起的高档居住区，同时具备商业繁华、交通便利等特征。上海服务式公寓分布区域情况汇总表区域名区域范围市场存量 (平方米)平均售价(元/平方米)平均租金 (元/平方米.天)市场吸纳率目标客户商务区域南京西路南京西路沿线(乌鲁木齐路至西藏路)235,000/9.0495%市中心外企高管、外籍人士徐家汇北至淮海路西至凯旋路南至斜土路东至宛平路195,000/6.1693%市中心外企高管、外籍人士和港台人士居多陆家嘴南至张杨路东至东方路,北至黄浦江,西至黄浦江229,70018,0007.690%浦东新区外企高管虹桥古北西至北虹路北至茅台路东至中山西路南至古羊路215,00022,0005.8482%周边外企高管以台湾、日本、韩国居多淮海路淮海路沿线(东湖路至西藏路)82,800/10.6493%市中心外企高管、上海情结的高端人士新兴开发区域张江西至罗山路南至华夏路东至申江路北至龙东大道10,000/3.685%张江园区内企业高管金桥西至罗山路南至锦绣路东至金桥路北至杨高路140,00012,000473%浦东企业高管传统高档住宅区域淮海路沿线(卢湾)延安路以南,西藏路以西,复兴路以北,陕西南路以东40,00060,000/75%上海本地高端人士海归及外籍人士静安南块长乐路以北,镇宁路以东,新闸路以南,成都路以西20,00030,000/84%上海本地高端人士海归及外籍人士陆家嘴黄浦江以东,浦电路以北,源深路以西160,00040,000/43%海归及外籍人士内徐汇内环线以内徐汇区域150,00025,000/77%上海本地高端人士海归及外籍人士古北中山西路以西,延安路以南,虹许路以东,古羊路以北90,00022,000/76%海归及外籍人士内长宁内环线以内长宁区域30,00022,000/81%海归及外籍人士淮海路沿线(卢湾)延安路以南,西藏路以西,复兴路以北,陕西南路以东40,00060,000/75%上海本地高端人士海归及外籍人士从上表对比中,中高端服务式公寓90%以上为租赁为主,少量是租售并举的.纯租赁的高档公寓以南京西路沿线的物业子市场吸纳率最高,其次为徐家汇CBD区域和 淮海路沿线区域,共同的特点是整合了CBD商务圈,高档商业圈,豪华酒店圈所提供的品牌地段优越性和周边配套设施。（见图2.2.1）,张江和金桥区域成为续浦东陆家嘴地区后又一崛起的新兴高档公寓板块,其主要供给驱动力在于各自办公园区的扩张和商业配套的成熟完善。 客户需求分析1）服务式公寓需求市场主体a) 外资公司、跨国公司或机构驻沪的工作人员b) 国内知名企业驻沪的高级管理人员c) “海归创业派”人士2）服务式公寓客户的消费特点a) 主要以居住和商务为目的，兼顾投资方面的需求b) 需要高档、方便的居住商务环境以及细致入微的专业服务c) 以外籍人士较长时期的租用为主d) 对物业的厨房设施及使用情况要求不高 入住率分析从上图可以看出，自98年3季度开始，上海服务式公寓的入住率除了在1999年有一次比较大的跌幅外，总体基本上是呈现缓慢上升曲线，同时入住率随着季度变化而略有增减。截止到2006年第三季度，上海市服务式公寓各区域出租率基本在85100%之间，平均出租率为92%比去年同期提高了2.1个百分点。3、租金走势近期服务式公寓市场近期出现租金价格持续上扬现象，主要原因是受到强劲的需求支撑。截止到2005年第二季度，酒店式服务式公寓租金已升至每月每平方米24.10 美元，创下自1999 年二季度至今的新高点。 服务式公寓浦东和浦西的平均租金分别为每月每平方米20美元和26美元，浦东的租金水平与上季度相比上升了12，浦西则上升了14。豪华的服务式公寓达到了每月每平方米30.5美元。4、未来供应上海市高级服务式公寓未来供应上海市高级服务式公寓未来供应名称区域地址预计上市时间预计体量（套）华山夏都苑长宁幸福路211弄2007116陆家嘴中央公寓浦东东绣路99弄2007284衡辰酒店式公寓长宁天山路388弄2007224翠湖天地御苑18号楼卢湾顺昌路168弄2008103永新城两栋酒店公寓徐汇辛耕路98弄2008108世茂北外滩酒店虹口吴淞路汉阳路2008120永业公寓二期徐汇徐家汇路135号2007248鹏利酒店公寓浦东东昌路银城路2008120 分布变化未来五年，上海市高档服务式公寓仍将围绕主要CBD和高尚住宅地段分布，同时随着上海城市化进程的加快，新商务CBD的建成，高档服务式公寓向城市外延扩散。 租金变化1）乐观走势至2011年上海的高档服务式公寓将达到月租金45美金/平方米。2）平稳走势至2011年上海的高档服务式公寓将达到月租金39美金/平方米。结论n 目前市场供应有限，市场竞争较为缓和；n 月租金呈上涨趋势，月租金已达到30美元/平方米，入住率仍保持在90%以上；n 未来高档服务式公寓将向市中心外延扩散，月租金预计达到40美元/平方米；n 未来供应量较小，但需求量仍将放大，将会呈现求大于供的局面；随着2008年奥运会和2010年世博会的召开，外资跨国企业陆续进入中国，未来对高档服务式公寓的需求将继续增大，但现有市场保有量远远无法满足需求的增长，服务式公寓将具有美好的市场前景。附表：目前市场主要高级服务式公寓汇总表名称地址体量租金报价（美元/平方米.天）上海商城酒店式公寓南京西路1376号185000.75-1.95嘉里公寓铜仁路79号165321.65-1.78雅诗阁浦东大道3号200001.40-1.96威斯汀酒店式公寓河南中路88号0.86-1.14碧云钻石酒店式公寓碧云路1168号490000.51-0.55天赐公寓广东路429-431号200000.90-1.20上海盛捷高级服务公寓济南路8号260001.20-1.21柏华丽豪华公寓长宁路833号349270.65-0.96芝大厦衡山路41号150001.15-1.46协和丽豪酒店式公寓南京西路2068号290001.11-1.36华山公寓静安区华山路688号315730.65-1.10希尔福服务式公寓西藏南路218号686951.60-2.38绿地海怡酒店公寓延安西路1201号321500.45-0.75名仕苑广元西路88号578780.67-0.77东樱花苑临沂北路200号808840.80-1.50盈标花园酒店公寓红枫路450弄60960.74-0.75嘉里华庭二座服务式公寓华山路1038弄600000.18-0.20香港广场酒店服务式公寓淮海中路282号450001.73-1.75虹桥银座虹梅路3721号308000.85-0.90汇金广场公寓肇嘉浜路1018号 500000.80-1.05第二部分：陆家嘴板块高端商用物业市场分析一、陆家嘴板块甲级办公楼市场分析1、分布1234567891011121316151418212019甲+级甲级甲级乙级陆家嘴区域甲级写字楼主要分布在陆家嘴绿地周边和黄浦江畔，其中尤以陆家嘴绿地东侧浦东南路西侧最为集中。2、市场特征2006年后数据为预估值 1）供应量逐年上升目前陆家嘴地区已经启动的办公项目规模总量预计将超过100万方，其中06年前三个季度新增供应量已超过25万方，而07年新增供应量将爆发到40万平方米，巨大的供应量将使得区域的空置率上升。2006年后数据为预估值2）吸纳量增速强劲虽然