上海虹桥临空经济园区一体化规划报告.ppt

上海虹桥临空经济园区一体化规划,中国城市规划设计研究院 2010年4月,成果汇报,城市设计范围：上海虹桥临空经济园区，北至苏州河、东淞虹路、南至泉口路、西至绥宁路，共计5.1平方公里。 研究范围：拓展至临空南部北新泾社区，西部虹桥枢纽地区。,规划范围,规划内容,第一部分 目标定位 第二部分 产业定位 第三部分 功能组织 第四部分 城市设计 第五部分 设计导则 第六部分 实施措施,第一部分 目标定位,1996年临空经济园区,2003年总部园区,发展历程,“园林式 高科技 总部型”,总部经济快速发展：全球化背景中的企业管理和生产职能的空间分离； 总部类型多样：研发总部、采购总部、营运总部等； 总部空间转移趋势明显,1.全球总部经济发展特征,Global Headquarter,Regional Headquarter,Local Office,联合利华： 全球总部：伦敦 中国地区总部：上海 全球研发中心：荷兰 Ulaardigen 英国 Colworth Port Sunlight 中国 上海 全球采购中心：上海,微软： 全球总部：西雅图 亚太总部：新加坡 中国总部：北京 科技研发中心：上海、深圳、北京,一、区域背景,总部集聚形式日益多元化：疏解与集聚,CBD,曼哈顿,中环,伦敦利物浦街,谢菲尔德 Office Parks,美国（IBP）,爱丁堡office park,Business Park,国际总部园区发展比较与借鉴,英国stockley park,英国Edinburgh park,美国 International business park,园区品牌：园区氛围的塑造（community），强调park! 产业定位：兼容性（flexible）（多样化产业）； 园区功能：混合（mix-use）(工作与生活） 园区环境：生态（ecological）、公共（public）、开放（open） 园区交通：对外便捷；内部可达、步行 运作模式：协作（co-operation）、参与（participation）,快速增长：2002年7月，市政府出台上海市鼓励设立外国跨国公司地区总部的认定工作大力推动了上海总部经济的发展。上海已成为中国内地“总部经济”数量最多的城市。 前景乐观：世博会成为重要契机，预测“2010年上海总部数量将超过香港”。 总部集聚区：这些对信息、商务、研发环境有类似要求的总部型企业通常入驻同一地区，催生了一批总部经济相对集聚的楼宇或园区。,表：2007年上海总部经济发展情况,2. 上海总部经济发展特征,街区型：CBD区，内环以内，空间局限； 综合体型：建筑综合体，布局分散，潜力有限； 园区型：新类型，郊区，空间优势明显。,上海总部基地类型划分,上海总部基地分布特征,西部多于东部：长三角腹地的吸引力较强； 形成两个总部簇群：CBD总部簇群、空港总部簇群；,普陀长风生态商务区,虹桥枢纽商务核心区,青浦徐泾总部园,嘉定西郊总部园,虹桥临空经济园,空港总部簇群的建设,普陀北岸长风,规模：占地面积220.9公顷；建筑面积：320万平方米；容积率：1.5 项目定位：上海第四个CBD 职能综合：办公楼、商业娱乐设施 、酒店式公寓、高尚住宅、中小学、幼儿园、医院、体育馆及社区服务中心等。 设计理念：强调公共服务空间设计，将苏州河沿岸工业发展历史特征与公共绿地设计相互结合。 开发模式：开发商统一进行地块开发，整栋、整层租售（27000元/平方米，6元/平方米天）。,嘉定西郊总部园（慧创国际）,规模：占地450公顷；建筑面积420万平方米；容积率：0.9 项目定位：知识化、生态型、枢纽级总部园区 职能综合：总部经济、第三方服务、滨江生态绿化、生活配套服务四大功能板块叠加； 设计理念：建筑组团空间与整体公共绿地相互融合（大疏大密）； 开发模式：政府背景一级开发公司“统一规划、统一开发、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广” 整栋出售，1900-3300平方米/栋。,松江大业领地,规模：占地120公顷；建筑面积60万平方米；容积率0.5。 项目定位：展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。 职能综合：政府配套、商务配套、交通配套、商业配套、文化娱乐配套、餐饮配套等。 设计理念：大面积绿地与办公楼相结合。 开发模式：房地产企业统一开发，整栋出售，6000元/平方米，700-1200万/栋。,虹桥枢纽商务核心区,规模：占地160公顷；建筑面积170万平方米；容积率：1.1。 职能综合：商务配套、交通配套、商业配套、文化娱乐配套、餐饮配套等。 设计理念：搭建区域合作平台；营造时尚文化场所；创造环境友好典范 开发模式：统一开发,借鉴,运作模式：统一开发 园区氛围：努力营造“园”的氛围（绿地、活动空间组织企业交流） 园区功能：混合（mix-use）(工作与生活）,临空的不足 运作模式：面向企业地块出售，统一开发需要良好的管理主体，目前还未能实现。 园区氛围：临空还未能形成“园”的氛围。 园区功能：功能相对单一。,二、临空发展条件分析,区位优势 品牌优势 文化优势 资源优势,临空总部现状分布图,1. 临空的优势,2. 上海虹桥综合交通枢纽的影响,机场、高铁、磁悬浮、地铁、城际巴士等多种交通方式综合；界时100万人每天进出枢纽，枢纽地区成为人流、物流、信息流高度集中的地区。 战略性节点对上海城市空间结构产生影响，西部门户地区。,上海城市空间结构调整：虹桥枢纽周边地区成为战略性节点地区，上海西部地区将成为新的增长区域。,虹桥综合交通枢纽,大虹桥地区发展对临空的影响：商务办公服务功能。,大虹桥地区发展构想,着眼更大范围的，参与主体更多的，围绕枢纽的产业布局开始蓬勃发展。 与枢纽相关联的商务活动会在机场周边地区集聚。,虹桥枢纽周边地区发展结构：“双核心”,机场西翼中心：枢纽核心商务区，商务型办公中心； 机场东翼中心：临空经济园区，总部型办公中心。,园区定位：总部经济，虹桥门户,总部经济：国际与国内知名企业总部集聚区与高端科技企业集聚区； 虹桥门户：依托虹桥，面向国际和面向国内的门户园区。,西部核心,第二部分 产业定位,信息服务业： 信息通信技术（联强国际中国总部和营运中心、神州数码华东营运总部、佳杰科技中国营运总部）； 电子商务（携程、史泰博、报鸟、易果等）； 无线通讯（爱立信、明基、晨讯等） 现代物流业：FedEX,扬子江快运； 服装服饰业：卡帝乐鳄鱼、红蜻蜓、圣地亚哥等服装制造业； 食品、生活用品等：联合利华、统一企业、美特格拉斯；,共同特征：航空出行需求高、生产性服务业；,一、临空产业现状,1. 空港效应,图1-7空港都市区示意图,空港优势：空港城功能布局往往沿廊道发展；各类园区的形成：商务园区（business park）、物流园区（logistic park）、产业园区（industrial park）等。 商务园区吸引产业：航空物流（航空快递、保税物流、物流贸易、采购与分拨中心、物流加工基地 ）、航空商务（航空公司地区总部、物流公司地区总部、航空货代贸易公司）等 有特色的产业：以空港经济为特征的时间成本敏感性产业，诸如航空物流业、航空商务和服装服饰时尚产业等 。 航空物流业、航空商务等与空港直接相关的产业适宜接近枢纽布局，即布局于园区外环以西地区。,二、临空产业发展条件,电子信息产业,纺织产业,物流产业,石油产业,钢铁产业,汽车产业,2.区域市场支撑,长三角可能向临空转移的有优势的产业门类：ICT、高新技术产业、服装食品制造等产业的商务总部。,3.错位分工,图：长宁三大产业功能区,图：上海商务办公布局,上海：做实信息服务业、现代物流业两大优势产业，为上海四个中心服务。 长宁错位分工：园区经济而非楼宇经济，长宁区的新名片。,4.园区型总部产业特征,灵活的产业空间,高科技产业的发展,三、临空产业定位,1. 产业定位：信息服务业、现代物流业、高技术产业,2. 产业空间布局,外环以西：以现代物流业为主的产业集聚区； 南临空：以信息服务业为主的现代服务集聚区； 北临空：以高技术产业为主的高端企业总部与高科技企业集聚区；,高技术产业,现代物流业,信息服务业,四、临空企业定位：总部型,1. 临空现状企业类型,跨国公司总部 地方性企业总部 一般性商务办公,以企业总部为主导的企业类型，是临空良性发展的开始。,2. 经验借鉴：成功园区企业门类总部开发比重占70-80%,北京丰台总部基地,IBP,STOCKLEY PARK (UK),临空经济园区,协和路：总部界面 科技岛：总部创意园,规划跨国公司研发中心引导区,规划跨国公司地区总部引导区,3. 园区企业定位：总部型,第三部分 功能组织,一、园区功能配套类型,商业：正大生活馆，4.1万平米； 酒店：规划凯莱3.5万平米； 学校医院：音乐学院，新泾中学等共4万平米；,1.现状：相对缺乏,2.需求迫切：园区企业访谈,携程访谈,区位：南临空 企业特征：内资企业，劳动密集型产业 需求：1.路灯与治安 2.就餐 3.公共交通 4.企业周边环境改善 5.园区建立企业交流平台 6.园区配套各类服务设施（会议中心、酒店、聚会场所）,Expeditor访谈,区位：北临空 企业特征：外资企业，知识密集型产业 需求：1.公共交通 2.安全管理 3.食堂 4.酒店（星级酒店和经济型酒店） 5.休闲场所（咖啡吧、西餐店） 6.娱乐健身场所（健身馆、美容店、 会馆、文化中心） 7.银行（工行、外币银行）,3.经验借鉴：国内外园区功能配套,4. 临空经济园区功能配套建议,细胞 Cell 街坊级,邻里 Neighborhood 片区级,园区 District 园区级,机场西翼虹桥商务核心区：550万平米 商务办公：300万平米； 居住：150万平米； 酒店：30万平米； 商业：50万平米； 配套：20万平米；,机场东翼临空经济园区： 与枢纽核心区相距约6公里，承担为本园区和部分区域服务的职能。,二、各类配套规模预测与空间落实,1. 与周边区域的关系,商务区规模比较：300万开发量,Stockley Park 建筑面积：4000 平方米 1000*4 Eindinburgh Park 建筑面积：5200平方米 1300*4 苏州工业园 建筑面积：11000平方米 1000*11 北京丰台总部园区管理委员会 建筑面积：6400平方米 800*8 张江高科 建筑面积： 16000平方米 100*40*4,2.园区级设施：公共服务中心,临空管理中心；,建议临空管理中心（包括管委会、派出所、税务部门等综合行政办公）：5000平米 需用地约0.5公顷；,会议中心,上海国际会议中心：一层可以同时容纳1500人会议，会场建筑面积：4000平方米。,北大国际交流中心：可以同时容纳1000人会议，会场建筑面积：2500平方米,会场规模： 大会场：400-800人，1个； 中会场：100-200人，2个； 小会场：40-80人，4个； Vip（迷你会场）：10-20人，2个；,地区性会议中心：临空会议中心会场约需5000平米，临空会议中心综合约需10000平米。,展示中心,临空展示中心采用C类，约10000平米，建议结合老厂房改造和会议中心综合开发；,选取50000人社区配建指标 游泳池：3处（2个结合酒店建，1个1号街坊独立建设） 羽毛球场：6处 网球：3个 健身房：3个（一个体育公园、2个结合酒店建设） 足球场、篮球场,体育设施,结合公共绿地和16号街坊等综合服务地块布局,园区级设施地块落实：,功能：管理中心+会议中心+展示中心+商业+体育休闲娱乐配套 选址原则：文化导向，园区历史文化内涵的挖掘和利用，16号街坊老厂房地块：1.5公顷，开发容量3.5万平米； 1、2号地块，外环以西公共绿地：体育公园地下开发。,音乐学院,枢纽博览园,记忆街区,服务区域：北新泾社区、普陀丰庄社区（1000-2000米为商圈服务半径），服务人口5万人； 本区域：考虑人均办公面积为15-20平方米，则本区域的整体办公人口约为15-20万人；同时假设人均住宅面积40平方米，居住人口16500人。 服务就业人口约15-20万，居住人口约7万人。 地区商业服务中心功能。,3.商业配套（综合性服务：购物、餐饮、娱乐、休闲等）,枢纽：80万平米,根据上海市经委及上海商业经济研究中心的研究，预计至2007年底，上海常住人口人均零售面积达到约2平方米。考虑全市商业中心的服务，地区服务人均1平米。 该地区服务就业人口约15万，居住人口约7万人。则这一地区商业量需15万平米。 外环以西居住人口约8000人，就业人口约2万人，约需配套商业2万平米。 外环以东居住人口约10000人，就业人口约13万人，约需配套商业13万平米。目前正大生活馆已配套商业4.1万平米。,百联西郊购物中心：建筑面积11万平方米。,园区商业服务设施地块落实：,滨水商业：3万平米，鼓励混合开发； 地铁站点商业：7.2万平米，鼓励混合开发； 商业步行街：2万平米； 地下空间利用：1万平米,地下商业综合开发,16号街坊地下商业街：2000平米,地铁站地下一层商业综合开发：8000平米,4. 酒店配套,周边酒店分布：虹桥开发区周边四星级以上酒店客房3849间，约35万平米。商务办公量37万平米，区域服务中心。 虹桥枢纽规划酒店开发量约30万平米，商务办公量约200万平米，区域服务中心。 判断：临空经济园区酒店配套主要为本园区服务。,上海市高星级酒店的主要需求为 商务推动型； 我们通过比较目前上海市中心城区 甲级办公楼的体量与各自时点上高 星级酒店的客房数量的比值范围； 推算这一地区需求房间800间。按 平均100平米一个房间的面积计算， 星级酒店总体开发规模应该在8万平 方米。,这一地区酒店需求量约为8万平米。,酒店需求预测,表：商务园区酒店配置（两公里范围内）,园区酒店设施地块落实,片区级设施：银行（内资和外资银行）、邮局、公厕等；,5. 其余配套设施,人才公寓,人才公寓是临空吸引人才提高临空人气和活力的重要手段，规划在园区适当布局一些人才公寓。 建议民营城改造为人才公寓；,公寓式酒店,食堂,街坊级：食堂、便利店等。 服务半径：300米；建议临空1-2个街坊设置一个； 2万平米以上企业需自行配套食堂；,区域（绿地休闲）设施配套 高尔夫练习场 学校 医院 养老院 酒店,高尔夫练习场,养老院和医院,餐饮酒店,学校医院,商业：15万平米，其中地下1万平米； 酒店：8万平米； 管委会：5000平米； 会议展示中心综合：3万平米； 文化艺术中心：3万平米； 学校+医院：1万平米；,三、园区公共服务设施规模判断与地块落实,总开发量约30万平米，其中新增18万平米（地下空间开发1万平米）。,园区功能综合,第四部分 城市设计,总体印象： “只有院子，没有园区！” 仍在重复着工业园区的建设模式，缺少总部园的灵气和激发灵感的空间。,空间：围墙vs公共空间,一、现状建设条件,天山西路边界,园区整体边界标识性弱 园区缺乏活力节点 园区缺乏沟通长廊,1. 园缺乏之“大园氛围”,比较,张江创意园：3.6公顷，统一开发,良好的交通组织：人车分流； 良好的公共空间：集中绿地； 良好的园区品牌：logo设计与设施配套；,2. 园缺乏之“小园氛围”,临空7号地：5.3公顷，划分八个地块； 交通组织较乱； 公共空间缺乏； 园区品牌和氛围缺乏；,二、设计主题：“园”的塑造,“大园”的塑造 “小园”的塑造,主题一：塑造富有特色的园区边界 主题二：塑造富有活力的园区节点 主题三：塑造传承文脉的园区长廊 主题四：塑造换乘方便的园区网络 主题五：塑造文化氛围的个性小园 主题六：塑造园林特色的园区景观 主题七：塑造高效节能的数字园区,主题一：塑造富有特色的园区边界,边界1：苏州河、周家浜绿化活动边界；,