某某房地产市场调研报告

南京房地产市场调研报告第一章 南京市的区域特征和城市概况第一节 自然地理概况南京市位于北纬3331，东经11847，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16C，主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。 南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。1. 1 城市性质 南京是著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市。 南京为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城。南京的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。 南京是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。 南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。1. 2 城市规模 1.2.1 人口规模l l 全市总人口2010年为680万左右，远景按1000万人口预留，城镇人口2010年为520万左右，远景按870万左右预留。l l 都市发展区总人口2010年为530万左右，远景按800万左右预留。都市发展区城镇人口2010年为450万左右，远景按740万左右预留。l l 主城人口2010年控制在300万以内，远景下降到260万以内。1.2.2 用地规模 主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地2010年为81平方米， 远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。1. 3 主城功能布局特征 主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质的提升和历史文化特色的体现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时，加强设施配套和功能完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综合性片区。 西片是主城的重要新区，具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能；居住与新业相协调的中高档居住区的功能；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。1. 4 社会经济发展目标 依据南京市“十五”计划纲要，将社会经济发展目标调整为：经过“十五”和更长的一点时间的努力，把南京建设成为科学技术先导，古都与江滨特色鲜明，国际影响较大的现代化中心城市。到2010年，基本实现现代化。(一) (一) 以“富民强市，率先基本实现现代化”为基本目标，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，把南京做强做大做优做美。到2005年，城市综合实力、基础设施、社会文明和生态环境等方面都进入全国先进行列。人民生活达到更加宽裕的小康水平，5年内，力争实现郊县国内生产总值和财政收入在2000年基础上翻一翻。三次产业结构实现“二、三、一”型向“三、二、一”型的战略转变。(二) (二) 进一步加快城市化和城市现代化进程，2010年基本实现现代化。成为我国重要的教育基地、科技中心和创新基地，重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、贸易、信息中心。历史文化名城的国际性影响进一步扩大。(三) (三) 以加入世贸组织为契机，加快南京经济国际化步伐，以建设国际化大都市的长远奋斗目标，促进和加快城市建设步伐。本世纪中叶全面实现现代化，跻身世界发达城市行列。1. 5 城市发展目标 未来南京城市发展目标是： （一）充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市 （二）富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城（三）人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市1. 6 城市环境景观特色 南京所处的地理位置和自然环境，悠久的历史文化，长期的城市建设，形成了南京山水城林交融、古今文化荟萃、园林环境、宜人空间尺度特色的景观环境。 （一）山与水 南京依山傍水而建，山取“虎踞龙盘”之势，水以江、河、湖成网，在长江，钟山的宏伟气势中，引入弯曲绕的秦淮河，以悠静的玄武湖、莫愁湖形成了南京独特的城市空间。 （二）城与林 都城布局与自然山水结合，以明城墙保护为中心的绿化系统、水系、步行系统的建设必将保持与强化城林的空间特色。 （三）路与树 由于南京冬寒夏热的特点，树种系以落叶树为主，夏季成荫快，因此南京的绿不是以草坪见长，而是以“绿色隧道”（林荫道）和“林”为特色。第二章 南京总体房地产市场分析南京房地产市场以地理位置来划分可分为五大版块城北、城南、河西、江北、江宁版块。第一节 南京城北板块发展综述2.1.1 城北板块简介 城北位于南京城的北部，区域东到红山路及周边，南临中央门以南部分，西面、北面均被长江环绕。整个区域面积约50平方公里，常驻人口55万，土地资源丰富，自然景观优越。 城北下关区内主要包括中山桥、车站、热河南路、建宁路、宝善桥、小市六个街道，以中山北路为主干道，四通八达，是一个生活机能较完善，市政配套较齐全的小区。而红山片区内以一条红山路贯穿南北，北接和燕路，南通新庄立交桥。整个城北辖区内有南京长江大桥、铁路南京东站西站、南京长途汽车站以及最大的内河港口南京港，横贯东西的建宁路龙蟠路连接沪宁高速和绕城公路，可达沪宁沿线城市和安徽等地：而沿建宁路向北，过南京长江大桥可以顺利进入苏北地区，是南京乃至华东地区重要的交通枢纽，通讯、电力、供水、供热、交通等服务设施完善。 辖区内有南京市重点小学姜家园小学、天妃宫小学、小市小学、小市中心小学以及重点中学第十二中学、小市中学和片区中学渡江中学。而南京大学第二附属医院、港口医院、迈皋桥医院、小市医院、长江医院等基本的医疗设施给人们的身体健康带来了保障。各大银行，例如交通银行、工商银行、招商银行、建设银行、农业银行等更加为居民的生活提供了方便。区域内的超市随处可见，金润发、好又多、家乐福、时代超市、易初莲花、新一佳等国内外大型超市，还有蔬菜、水果、水产批发交易中心，这些都已经成为人们生活中不可缺少的部分。 区域内自然人文旅游资源丰富，山、水、城、林相映成趣，自然景色优美，人文古迹众多,具有较大的旅游开发价值。境内有着著名狮子山风景区、阅江楼、绣球公园、渡江胜利纪念碑、幕燕风景区，红山森林动物园，景色优美，富有生趣。2.1.2 城北房地产板块介绍 城北的房地产市场开发相对较晚，楼盘多集中在下关区，以热河南路及大桥南路附近居多，由于邻近南京西站及下关码头，该地区公共交通设施极为方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多条公交线直通闹市。同时，一些较大型的批发市场，如果菜批发商场，茶叶批发市场等也在下关区内，部分楼盘其售价已超过6000元/m2，至于铁路线以北地区地域广阔，但交通目前相对不便。不过，这种情况有望得到改善，地铁1号线直达迈皋桥。其附近的楼盘也具有一定的升值潜力。 一条铁路线、一个城门洞之隔，城北板块的境遇与城中、城南等热点板块绝然不同。目前城北板块的楼盘售价相对处于较低水平，每平方米约4500元，但其中也不乏售价冲高者价格超过了6000元/ m2。目前城北的购房主力仍集中在本区域居民中，板块在整体上尚未走出地域限制。城北板块中南区的楼盘多集中在热河南路及大桥南路附近，周边便利的公共交通及大型超市布列左右，对解决第一居住问题的购房者有一定的吸引力。老城环境整治扩大了城北板块的发展潜力，狮子山、绣球公园、小桃园市民广场的重塑对楼盘的环境影响巨大。2.1.3 城北板块区域市场分析 城北房地产市场主要包括：下关片区以及红山片区在内的两个片区。 下关片区 下关区位于南京城西北部，西临长江黄水道，东倚明代古城墙，具有长江南京段最为开阔、直观的一段江面和最主要的生活岸线，是“六朝古城主城区之一，濒临12公里长江黄金水道，素有金陵北大门之称。总面积约31.38平方公里，人口37万，辖区6个街道办事处、一个社区居委会、一个村民委员会。去年全年完成国内生产值6.63亿元，增长13.5%；实现财政收入4.08亿元，增长22.2%；地方财政收入1.91亿元，增长16.3%；完成固定资产投资8.8亿元，是一个南京建设融古都特色与现代文明于一体的现代化滨江城市的窗口性区域。 境内从大桥南路高架桥到中央门立交桥近3公里的建宁路地段，已经聚集了百货、服装、汽车、五金、化工、家具、装饰等15个初具规模的专业市场，一个特色独具的南京“第三商圈”在这里迅速崛起。同时“第三商圈”内平均每天约32万人次的人流量几乎与新街口、湖南路相当。区别于新街口的大商场和中高档商务区、湖南路的小型精品店，“第三商圈”则形成了大众化的经济实惠型市场特色，同时也为城北的房地产经济带来了无限商机。 在经济日益发展起来的形式之下，下关的房地产市场日日更新也是必然之势。目前下关区内的房地产开发量是整个城北区域内开发量最大的一个片区，从2000年以来，很多楼盘象雨后春笋般拔地而起，四平苑、佳乐福新寓、方圆绿茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、绿城花园等都是耳熟能详的小区，百合果园、桃源府、亚都锦园、金源太古城、好风如水、星河翠庭、田园美居、欣芝园、汇林绿洲等使得下关的房地产市场越来越热闹起来。而世贸集团倾巨资在宝善地块打造的世茂滨江新城将成为下关地区的标志性区域！ 红山片区 红山片区位于城北区域的东北向，包括红山路、和燕路以及幕府东路、迈皋桥周边的范围，辖区内总面积约20平方公里，常驻人口15万左右。 随着城北经济日新月异的发展，红山片区也跟着创新的步伐，力求在城北的经济发展领域中占有一席之地。这些举动都是人们有目共睹的，一是成立招商服务中心。二是密切与省、市各涉外部门的联系。三是构建完善信息系统。四是在市以上涉外对口部门高薪聘请有能力的人才。使得本区域的经济实力向着一个前所未有的前景发展下去。 经济上去了，人们的衣食住行也理所当然的也上了一个新的台阶。因此区域内的房地产市场也跟着红火起来，房价跟着节节攀升，已经上涨到了5000元/ m2。一座座高楼也快速立起，弘燕名居、红山韵致居住、文锦雅苑、墨香山庄、阳光嘉园、阳光雅居、燕语华庭等数不胜数，标志着区域里房地产市场的一个新纪元。2.1.4 城北优劣势分析 优势分析 根据现有价格统计，城北目前的房价已上升到了5000元/ m2，这跟本区域的经济迅速增长是不可分割的。随着南京建设城北的大举动措施下，城北的房地产市场也将跟上一个新的高度。而现政府着力打造城北这个“第三商圈”，区域内的房价有可能再上一个台阶。未来城北打造繁荣后，这将能够把城北目前的总体客户群从本地逐渐拉伸到各个区域，使得越来越多的人走向城北。 城北目前的物价比其他区域较为便宜，而且购物也极其方便。有家乐福、易初莲花、时代、好又多、金润发、新一佳等大型超市，有金桥、玉桥大市场，南京商厦大型购物商场以及蔬菜、水果、水产批发中心，可谓是一应俱全。 城北的交通非常便利。由于是老城区的缘故，辖区内交通设施较为完善。有长途汽车客运站、南京火车站、还有中山码头。公交线路也四通八达，31W、34W、16W、18W、39W、12W、54W、10W、21W、302W、307W、13W、42W、66W等多路公交车连接各个要道。 城北境内有着优美的风景名胜。美丽的长江、狮子山、阅江楼、绣球公园、幕燕风景区、渡江纪念碑、红山森林动物园、小桃园等都吸引了大量的人们前来。而城北又属于南京市的老城区域，各项配套设施齐全，可谓是应有尽有，为居民的生活提供了无限的方便。 劣势分析 虽然城北现在各项经济不断发展起来了，但是本区域仍然是南京六城区中发展最为落后的区域，还有着很多不完善的地方。近年引进了家乐福、易初莲花大型超市，才使该区的购物环境有所改善。 城北区域内的文教明显落后于其它区域，学区不好，只有第十二中学是较知名的学校。文化底蕴不足，不像其他区有为数众多的大学、知名的中学和小学。致使居民的素质不是很高，也导致他们的口碑不好。 城北目前的经济不发达，还跟不上其他区域，因此居民的收入普遍偏低。 南京火车站以及较多的沿江码头、长途汽车站、农贸产品市场的集中于此，外来人口很多，使得该区的治安状况存在较大的隐患，给该区的综合治理带来一定的难度，而且导致卫生状况也较差。 城北距离南京中心区域较远，文化娱乐等场所和设施也不多，实力强大的公司很少在此驻扎。2.1.5 城北区域前景展望 随着世茂集团在南京的大施拳脚，城北滨江隧道的建成，该片区将打造成为未来南京的“外滩”，成为南京市一流的高尚住宅区。而我们要抓住的是两个重点的方面，一是加快中心地区开发建设，打造南京城北第三商圈；二是加快宝善地区和静海寺、天妃官开发建设，建设最佳人居环境、旅游休闲景区。由此看来城北的房地产发展前景是无可限量的。 从经济角度看打造第三商圈的意义。建设建宁路市场一条街，着力打造中央门-建宁路第三商圈，使之成为城北的CBD，有利于快速提升建宁路市场信息建设的规模、档次和水平，提高知名度，形成品牌市场群；有利于为可持续发展提供重要保证和更加广阔的经济发展空间，实现经济发展与城市建设互动，营造城北加快发展的新优势，实现跨越式发展新动力；有利于培育新的经济增长点，为实现区域经济翻番目标提供有力支持。 从自然环境看建设最佳居住区的意义。静海寺、小桃园、宝善地区、幕燕地区地理位置独天得厚，依山傍水又临江，交通便捷，自然环境十分优越，加快静海寺、小桃园、宝善地区、幕燕地区开发建设，有利于快速改变城北中心地区城市面貌，优化区域环境，改善人民群众的生活居住条件；有利于提升城北建设整体水平，塑造南京滨江新形象；有利于迅速改变人员结构，提高城北地区人员整体素质；有利于较好整治和改变城市容貌，美化优化城市空间，展现城北现代特色，营造商业氛围；有利于展示古城历史文化遗存，再现城廓山环水绕，桃红柳绿梅艳，百姓安居乐业的美景。 着力推进上述地区开发建设的意义。开发建设城北CBD，推进和精心打造中央门-建宁路第三商圈；建设静海寺-天妃宫、小桃园-姜家园、宝善小区和幕燕地区，创造最佳旅游、休闲、居住环境，有利于吸引更多外商来城北投资建设，提升城北经济总量，增强全区域经济综合实力；有利于带动和促进地区开发建设，进而促进商贸商务区建设和沿江开发改造；有利于提高城市化现代化水平，提高人民群众的生活质量，全面推进全区域三个文明建设协调发展；有利于扩大社会就业和维护社会稳定。宝善地区的开发建设，是塑造现代化滨江风貌的点晴之笔。静海寺-天妃宫历史景区和小桃园历史景区建设，为推动全区旅游经济发展将注入新的活力。 随着政府加大整治城北的力度，这里的治安逐渐好起来，人们的素质也日益高起来，一股新的风潮正慢慢刮来，城北以崭新的面貌面对到来的人们，经济上来了，区域内人们的物质生活水平也上升了，这将为城北的房地产市场带来无限商机。 城北地区的房地产市场前景无可限量，随着目前城北区域的经济不断发展，各项生产也跟着进步，这里的房地产将向着一个新的高度进军。虽然目前本区域在南京各项排名中略显劣势，但是跟着发展“第三商圈”的势头，一切都是崭新的开始，城北地区终将成为房地产市场中发展潜力最大的区域，终将发展成为最有势力的区域，在南京房地产市场中领导一个不可获缺的地位！第二节 城南板块发展综述2.2.1 城南区域概述 城南板块位于南京市主城区的南部，南至宁南新区，北抵健康路沿线，东至大明路，西接长虹路及周边地区，本区域行政区划主要由秦淮区和雨花区两个区属组成。 经济方面，该区域主要在近五年来，在秦淮区和雨花台区区委、区政府带领下，广大人民群众充分发挥区域优势，适时调整区域经济发展战略，使经济和各项社会事业保持了持续、快速、健康发展的良好势头。早在两年前，两区就已实现国内生产总值57.63亿元，完成财政收入10.19亿元。 资源方面，该区域土地肥沃，物产丰富，环境优美，风景秀丽，历史悠久，自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉。 交通方面，该区域交通畅通，水、陆、空交通发达，多条公交线路穿境而过，新修建多条双向八车道高等级公路通向市区各个区域，本区域距离禄口机场较近，秦淮河古河道亦环绕本地区而过。犹值一提的是新开通的地铁一号线穿境而过，大大方便了该区域内居民的日常出行。 政策方面，该区域基础设施健全，投资环境十分优越。改革开放以来，特别是在近年来，该区域在经济、文化尤其是房地产领域获得了巨大的发展。辉煌的发展前景，吸引了众多的国内外客商前来投资创业。 收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城区属中等偏上档次，根据有关部门最近年调查显示，区域家庭年收入1-3万占被调查家庭的48%，3-5万占37.9%，二者约占85%，高收入购房家庭年收入在10-20万者占2.9%，20万以上者占1.7%。高收入者管理人员占相当比例，年龄偏年轻，且高学历，收入上升空间比较大。2.2.2 城南房地产市场概况及分析 城南房地产的发展状况 据不完全统计，截止2005年初，共有130家房地产公司在这块热土上开发了近630万平方米近230个楼盘。近年来，城南以住宅为重点，着力加强基础设施建设；以旧城改造和新区开发为着力点，全面推进住宅建设；随着生活配套的不断完善，交通线路逐渐增多，省市重点学区的进入。大大提高了城市建设和管理的层次与水平，全区城市面貌明显改观，令城南这块古老名城焕发出勃勃生机。 从城南规划部门了解到，政府准备全力打造南京城南新天地具有独特的环境及高档名盘。从2002年下半年至今，城南新区板块在南京的统一规划下开始静悄悄地凸显出来。她独特的气质和魅力，吸引着越来越多的年轻白领及事业成功人士的关注。 从我们调查分析，城南板块的生活配套设施日益完善，重点学区逐渐进入，给新城南居住环境注入了新的血液，居住人文素质渐渐提高，吸引了众多企业、医疗、电子界人士、教授及风雨穿梭的商界精英人士的追宠。 城南地产板块分析 目前按区域位置划分，城南房地产业已形成三大主要板块：即大明路板块、安德门板块及宁南板块。 大明路板块：大明路板块是城南起步较早的区域。交通便利，生活配套齐全，大型生活居住区秦虹小区点缀其中，目前该地区是发展较为成熟的生活社区。该地区目前新项目主要有：御水湾花园、上河明苑、良城美景、同创.九龙盛世园。大明路亦成为城南升值最快的区域之一。不可回避的一点是现有居民素质在某些方面限制了该地区的进一步突破。从项目本身分析、供应体量以中低档项目为主。 从前段时间市场调研走访分析大明路板块开发房地产较早，怡馨花园、九龙新寓、秦虹小区等现已入住，大大增加了人气，省重点中学、市重点小学及幼儿院的进入,市政配套，交通线路都慢慢的日益完善，秦虹小区大明路又是南京汽车行的一条街，综合以上表格、楼盘均价基本掌握在4800元/平米、销售火爆面积大都在三房两厅两卫、兼有大明路的便捷交通与秦红路的成熟配套，是城东南的又一新兴居住中心。随着政府建设力度的加大，特别是中和桥拓宽、光华路西延、宁芜铁路迁出城外等工程的开工，这里的城市面貌突飞猛进，区域环境大大改善，人文历史景观突现，丰富多彩的现代化都市生活由此展开。 安德门板块 安德门板块紧邻安德门和中华门两个地铁出口，交通便捷，被称为城南地铁板块。该地区目前聚集项目有：锦虹丽都、枫情国度尚圆、四季阳光、格林美地等。从地理位置讲该地区紧邻河西，距离奥体中心约四公里路程，区域优势比较明显。 宁南板块宁南地区总面积8.9平方公里，是离市中心最远的地区。区内环境优美，拥有5.6万平方米的花神湖，得天独厚的自然生态环境及非常优越的基础设施条件。宁南新区将建设成为高新技术产业研发区为主，高档住宅区、高级商贸区为辅的现代化城市新区。近年来，在“加大力度发展宁南”措施的引导下，该区域交通生活配套等设施逐步完善。整个园区的建设是在统一规划下实施的，与安德门、大明路两个区域相比，该板块最大优势是周边环境优美，5.6万平方米的“花神湖”被人们称为“南京第二个月牙湖畔”。主要集中项目有，仁恒翠竹园、康盛花园、翠岛花城、花神美境等，阅城国际等。在南京人眼里，宁南就是休闲、度假的好去处，环境优美，5.6万平方米的“花神湖”及大面积的草坪绿地。老人在湖边垂钓，小孩在草地上玩耍，让你的生活静悄悄融入到大自然中。宁南目前汇集了众多楼盘。现在交通线路有：19、84、60、86、101、102、802、804路等。周边配套有：苏果超市、农业银行、省重点雨花中学，市重点雨花实验小学等。随着人们的生活不断提高，经济收入渐渐增加，宁南板块现已被南京人民所认可。2.2.3 城南房地产市场板块系统分析1. 技术分析(1)、价格分析： 从房地产以后的走势看，城南板块市政建设不断在更新，生活配套不断在完善，重点学区及交通线路日益的增加，以及地铁的开通，城南板块的升值空间较大，吸引了高等人士亲睐，给新城南明天又勾勒出一篇辉煌的发展蓝图。 (2)、独特卖点分析 城南新区是全市重点开发建设的五大城市新区之一，区内环境优美，得天独厚的自然生态环境及非常优越的基础设施条件。 市政基础设施建设取得重大突破。政府部门充分认识到市政基础设施建设对推动经济发展、拉动城市建设的重要作用，自始至终把市政配套，基础的生活设施放在重要位置。住宅建设大规模推进。以改善居民居住条件为重点，切实加大旧城环境改造和新区开发力度。从聚集人气。引进重点学区，由：二十七中分校、夫子庙小学分校完成对路改造工程任务，建设城南汽车销售一条街发展策略。(3)、城南地产SWOT综合分析 优势分析(S) 城南是严格意义上遵循“先规划、后开发”原则进行地产运作的板块。政府15亿巨资打造,毗邻大型成熟社区、秦虹小区与南京汽车一条街大明路、兼有大明路便捷的交通与秦虹路的成熟配套、随着政府建设力度的加大，特别是中和桥拓宽，光华路向西延伸。宁芜铁路迁出等工程的开工这里的城市面貌突飞猛进，区域环境大改善，人文历史景观实现，丰富多彩的现代都市生活由此开始。城南板块的优势更加突出，其也将会吸引更多的购房者 劣势分析(W) 城南房地产区域除了大明路板块起步比较早外，其他区域起步都比较晚。配套设施相对比较落后，公交线路少和重点学校都比较少、酒店、银行、菜场、超市比较远，生活不太方便，难以满足购房者日益增长的物质文化需求。另外由于近期城南建设力度比较大，给当地的生活带来了诸多不便，比如：光华路到大明路一带堵车严重，噪音灰尘大。另外，当地的人文环境也不够好。从本次市场调研可以看到，周边居住人员比较复杂，外地人口比较多，给当地的治安带来比较大的安全隐患。 机会分析(O)1、将军路沿线居住条件已成熟，居住的南移必然带动商业圈的跟进，城南可能会成为南京的第四商圈；2、京沪高速南站落城南，资金流、信息流、物流将在此汇集，使这里具备了“城”的含义；3、消息显示，大校机场动迁指挥部已经成立，困扰城南的飞机噪音问题将得以缓解； 4、一个顶级的大型购物中心将落户这里，高级菜场纳入规划，而公交总站轮廓已现。5、有关专家预测，今年城南板块至少有两个热点值得关注，一个是大明路地区，据悉这里将要建成一个居住面积达1000万平方米的大型社区。另一个是地铁效应带来的拉动，中山南路沿线至雨花路一带今年又将有众多楼盘推出。很多人士预测，2005年由于众多新盘的纷纷亮相，城南板块将比以往更加热闹，也将再次给这里带来一个新的发展契机。 威胁分析(T) 1、目前困扰城南地区房地产发展提升的一个原因应归结于相关部门政策不明确，这给城南板块的进一步发展带来了阻力。业内人士表示在目前土地存量日益稀缺的趋势下，城南的各大开发企业更应当充分发挥团队精神，由相关部门牵头组织，开发商之间整体协调起来，形成城南板块自己的特色。 2、 经过近几年的发展建设，城南已不仅仅局限于人们印象中的老式名宅旧屋，现在所指的城南板块已被赋予新的含义，高阔纬七路、夫子庙、门东等城南地区的改造逐步让这里旧貌换新颜。尴尬的是，城南的拓宽和改变似乎并没有为这里赢得更多的掌声。 一个很明显的例子，提到南京的房地产开发，恐怕连普通老百姓对河西、江宁、城东等板块都耳熟能详，可是，相对开发起步较早，目前发展比较成熟的城南地区却鲜有人问津，在各板块中竟无一席之地！据有关部门的统计资料表明，在包括城南在内的南京六大板块调查中，消费者选择城南的比例仅名列倒数第二，略高于江北地区，早在二年前，就有人提出这样的担忧，坐拥南京一隅的城南为什么始终处于一种市场状态，我们认为：城南板块目前处于温吞水状况，一方面是消费者意识的缺乏，最主要的还有深层次的原因。2.2.4 城南房地产市场展望 城南的环境优势是不言而喻的。随着人民生活水平的日益提高，天人合一，返朴归真的居住理念将不断深入人心，为广大人民群众特别是成功人士所接受。可以说，对自然环境的要求将会空前绝后地排在举足轻重的第一位。城南的这一环境优势刚好可以满足这种需求。只要扬长避短，城南房地产一定能够在南京楼市里争取一个更大的市场份额。而且，只要政府合理规划，开发商通力合作，一定能够树立城南品牌效应，打造城南地产新形象。在今后5-10年乃至更长的时间里独领风骚，城南将保持一个比较旺盛的势头，成为购房者的居住乐园。第三节 河西板块发展综述河西，顾名思义即秦淮河以西地区。习惯上将该地区分为北、中、南三个部分。北部为龙江板块，中部为以奥体为中心的奥体板块，南部为纬九路以南部分。 以下为以奥体为中心地区即河西新城区的内容综述。2.3.1 自然状况概述 行政区划 河西新城区位于南京市的西南面，城市主导风向的下风向。总占地约56平方公里，其中：下关区1.5平方公里，鼓楼区约6平方公里，建邺区48.5平方公里。西临长江，东部北段至外秦淮河，南段至凤台南路，南到秦淮新河，基本上为江河所围。地势南低北高，地面标高5.5-7.5米，水塘较多，属长江漫滩地貌单元。河西新城区分为北部、中部、南部三个部分：（1）、北部为纬七路以北、外秦淮河以西，长江以东地区，占地面积20平方公里；（2）、中部为纬七路以南、马东广场以北地区，占地面积约21平方公里；（3）、南部为马东广场以南、新秦淮河以北地区，占地面积约15平方公里；（4）、长江南京段第二大岛一一江心洲总面积约153平方公里，为河西新城区规划发展储备用地。2.3.2 自然生态环境（1）、土质环境 土层分布（自上而下）大致分为四层：1.杂填土、素填土。2.淤泥、淤泥质亚粘土、粘土等。呈软塑-流塑状态，属高压缩图，承载力低。该土层分布较厚，且不均匀，由北向南逐渐加厚。3.粉（细）砂等，呈稍密-中密，中密-密实状态，承载力尚可。4.岩石，从北向南埋深逐渐加深，承载力很好。（2）、水环境河西地区西侧的长江江段属于夹江饮用水水源地范围，内有城南水厂、北河口水厂等水厂的取水口和油脂化工厂、二钢等企业水厂取水口，水质可以达到饮用水源地II类要求。主要湖泊为莫愁湖。（3）、大气环境 河西地区SO2、TSP、NOX浓度基本上可以达到居住区二级标准要求。（4）、噪声 河西地区声环境现状质量较好，基本可以满足相应功能区划要求。2.3.3 土地利用现状 南部地区土地权属为国有土地、集体土地和部分撤村建居土地。目前用地仍以农业用地为主，雨花经济技术开发区位于其中。该地区以工业、三产为主，种植蔬菜、养鱼为副。 北部地区经过近20年开发建设已初具规模，城市职能以居住为主。河西北部目前居住人口近30万。新城区建设规划：河西新城区旨在通过5-10年的开发建设，将该地区建成可容纳56万人口的现代化新南京的标志区。 三大功能的定位：一是以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；二是以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地；三是居住与就业兼顾的中高档居住区。 新城区规划居住人口56万人左右。根据河西地理和现状的特点，规划形成三大类型的居住区域。一是北部中档住宅区；二是中部中高档住宅区；三是南部高档住宅区。 规划新城区与外秦淮河（南河）以东老城区的道路联系通道共有23个：快速路通道3个，主干道通道6个，次干道通道6个，支路通道9个。地铁线3条：1号线、2号线和4号线。 规划安排了两处工业用地：北部为鼓楼科技园区，东南部为都市工业园区。 规划利用该区滨临长江和秦淮河的地理优势，建成滨江大道、新秦淮河大道及道路两侧的绿化带，形成滨江景观带和滨江旅游基地，展现城市滨江特色。 新城区当前建设目标是：在2005年全国十运会召开之前，河西南部建成区达到3-5平方公里，同时还将建成纬八路西延、青石埂路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道。体育中心周边将以便捷的城市交通，完善的配套设施和怡人的环境迎接十运会。目前以上目标都已基本实现。 规划引导：老城范围内严格控制见缝插针项目，全市住宅建设实行总量控制，中高档住宅尽可能布置在河西新城区。 土地运作：新城区范围内的土地，由河西指挥部实行统一规划、统一征用、统一储备、统一出让、统一管理；土地出让采取公开拍卖、挂牌交易、协议出让等形式。 规费政策：新城区范围内的土地出让价格按楼面地价计算，包含土地征地拆迁补偿费、土地出让金、城市基础设施配套费等所有市属权限内的规费。 招商引资：土地的推出将采用出让的方式。居住地块面积：每幅出让土地20-50公顷，可开发建设中高档、高档住宅；商业、办公地块面积：150公顷，可分块出让。 出让地块位于新城区的中心地带，交通便捷，地铁可直达市中心。2005年举办全国十运会，该地区的基础配套设施将十分完善，人气兴旺；400米宽滨江景观带的建设，将使该地区环境优美，空气清新，具有怡人性和可适居性。2.3.4 河西地区房地产概述 河西房地产宏观概况 河西新城规划的55.7平方公里范围内，主要分为北、中、南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服务配套，形成2个地区中心及3个邻里中心；中段结合近期即将启动的体育中心，建设城市副中心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地区未来发展的主要方向。 河西新城区的建设，将按照“一体两翼”的工作思路，以中部地区开发建设为重点，以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建设。理想的话，未来的新城区中心商务区将建成花园式商务社区。宽45米、长1.6公里的中心绿轴，大面积的公共绿地，四季繁茂的花草和成阴的绿树将营造出舒适的生态环境；16幢高层建筑气势雄伟、各具特色、错落有致。中心商务区的开工，将迅速带动河西新城区5平方公里核心区的建设。 在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三区”的战略指导下。以第十届运动会为契机，河西新区已成为未来510年主城建设的重点地区。河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位为以商务、体育、文化等为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城的延伸，未来将成为南京政治、教育、文化的中心。所以带给楼盘的契机也是不可多得的。据最新市场调查显示，目前购房者对奥体板块能承受的心理价位已突破5000元。 中部地区“五大板块”建设目标 奥体中心板块。配合省奥体场馆的建设，完善周边环境和设施，保证总建筑面积40万平方米的十运会主场馆如期建成运行。 商务中心板块。十运会之前十大标志性建筑基本建成，超高层建筑竖起塔楼，100米左右的建筑力争完成外立面装修，少数商业设施实现营运。居住区板块。重点建设纬七路以南包括奥体新城、金马郦城、世纪星园等现代化中高档居住区，一方面为十运会提供服务，另也可实现部分老城人口向新区转移。 公共配套板块。中部地区建成约100公里的道路；完成6个泵站的改扩建及12条河道的整治；重点建设金陵中学河西分校、奥体新城中小学等学校；建设2所区级医院和1所大型老年公寓、4个社区邻里中心；建成奥体新城邮政中心支局；基本建成艺兰斋美术馆等场馆。 滨江风貌区板块。高标准建成纬七路至马东广场约5公里滨江大道示范段及1平方公里滨江公园建设，完成商务中心绿轴及道路两侧绿化建设，集中展现滨江景观特色。 河西大发展的有利因素 一是有高标准的规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来的南京市是由主城仙西、江北、江宁三个新市区若干个外围新城组成的都市发展地区。主城由明城墙围合的老城和城北、城南、城东及河西五个规划单元组成。在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用5到10年时间，把新秦淮河以北、外秦淮河和凤台南路以西、长江以东的55.7平方公里范围，建成一个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区。河西新城区不仅是以文化、体育、商务功能为主的城市副中心，还是居住与就业兼顾的中高档居住区，以滨江风貌为特色的城市休闲游览区。 二是有十运会的强力促进：2005年召开的第十届全国运动会在南京举行，河西作为十运会的主要场馆，江苏省及南京市投巨资在河西建设现代化的体育场馆。体育盛会的举办与运动场馆建设对河西房地产有着不可估量的影响。单就政府大量的基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足的理由。可以说十运会使河西的规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图提前实现。 三是有优越的位置交通优势：与亚东、江宁相比，河西距离以新街口为中心的老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，从今年5月开始还将陆续有三条地铁线进入。离中心城区较近的位置优势和将来便捷的交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中心的功能，成为现代化新南京的标志区域。 第四节江北板块发展综述2.4.1 2.4.1 江北房地产市场状况江北板块从距离城市中心的直线距离上看，与江宁相差无几，但大江南北房地产开发的繁荣景象却差别很大，江南下关地区的商品房销售均价在5000元/平方米左右，河西地区的商品房的销售均价达到5500元/平方米以上，江宁地区的商品房的销售均价也超过3000元/平方米。而江北片区的平均房价却依然没有突破3000元，由此可见，江北房地产发展潜力依然巨大。随着江浦撤县建区成立新的浦口区，南京市政府确定浦口区为南京新市区，江北房产开始悄然启动。目前江北片区已经销售完毕或正在销售的楼盘众多，新理想佳园、万江共和新城、华侨城二期、红太阳旭日华庭、浦东花园、金泉泰来苑，以及苏宁地产在江北的几个大盘等都纷纷热销，且项目规模都在10万平方米以上，所以江北地区目前的供应量还是比较大。2.4.2 2.4.2 板块分布及重点板块介绍 目前，江北房地产可以大致分为桥北泰山板块、珠江镇板块、浦口区老城板块以及六合板块。江北房产商品房开发项目分布较零散。客群以本区域内居民为主，一部分是区域内拆迁户，一部分是有改善住房条件要求的居民，市区特别是城北居民在江北置业比例也在不断增加，江北商品房的价格对主城区中低收入有购房需要的人群特别是老城北（下关）地区的居民有很强的吸引力。 桥北泰山板块： 本区域离市区交通最为方便，也是江北潜在供应量最大、竞争最为激烈的板块。威尼斯水城、明发滨江新城、旭日华庭、华侨城(二期)等数个重量级项目日前正在运作。 桥北泰山板块分析： 桥北由于受南京市区辐射较强，距离南京市区最近，价格比区域内其他板块高，华侨城一期2200元/的均价创下了江北房价当时的最高点，但项目品质一般。今年年初开盘的楼盘销售均价都已经突破2500元/平米。 从市场存在项目来看，江北项目品质普遍不高，居民对楼盘的品质和景观没有太高要求，他们更看重的是房子的价格、面积和功能。主力房型为三房两厅，面积在110130之间。 交通便利，公交线路有149路、盐浦线、159路、鼓扬线、614路、盐葛线等。 客群以江北地区拆迁户、老城北（下关）地区拆迁户、大厂企业职工为主。 珠江镇板块：浦口区拥有江北最为优良的生态环境老山风景区，长江三桥、过江隧道都将在本区通过，正在建设的老山大道，则把大学城、高新区及化学工业园连在了一起。目前的房产开发以当地居民消费为主，随着交通、房产环境的改善，该板块迎来大开发的时机已经为时不远。 珠江镇楼盘主要分布在象山路和珠泉路。去年10月底11月初开盘的楼盘有新理想佳园，碧云山庄（二期）、江城人家、万江共和新城。 珠江镇板块分析： 从珠江镇整体市场看，目前楼盘均价在2100元/，到年底市场均价可能达到3000元/，二房总价在25万左右，三房总价在30万左右。 楼盘以中低端物业为主，房型以标准户型为主，面积集中在80-100的两房，95-120的三房。 客群以当地和大厂居民为主，收入水平较底。 居民以改善居住环境为主要购买目的。 珠江镇楼盘供应量不大，各楼盘销售、预订火爆。2.4.3 市场分析 江北购房片区分析： 浦口、高新开发区、江浦是消费者比较青睐的片区。其中，浦口片区最受购房者的欢迎，江北住房需求者将会选择在这一片区购买住房，市场前景最好。 消费者对高新区的偏好情况则紧随浦口片区之后，另外，江浦也吸引了部分消费者的目光，而大厂、六合吸引的消费者数量较少。 政府总体规划，“以长江为主轴”将是未来城市格局调整的大趋势 总价承受能力分析： 购房总价，消费者能够承受的一般在2028万元/套，而总价在1620万元/套的住房最受欢迎。 总价在2635万元/套、4660万元/套的住房也有少量的消费者有意向购买但销售难度较大。 聚类分析说明，绝大多数消费者总价承受能力在25万元/套以下，因此，总价控制在25万元/套以下对江北住房的销售较为有利。 单价承受能力分析： 目前，桥北泰山板块由于受南京市区辐射较强，距离南京市区最近，价格也较珠江镇高。 消费者能够承受的单价水平多在2500元以下，其中20002500元的单价接受者最多，也有一定数量的消费者能够承受25003000元的单价，单价超过3000元，只有极少的消费者能够承受。 因此，江北住房的单价最好控制在2500元以内，低收入水平与承受能力，使得消费者对单价特别敏感。 产品特征： 江北楼盘档次不高，江北项目户型面积普遍偏小，市场中以二房、三房为主，面积在80-120的标准户型。 江北市场项目以多层公寓为主，缺乏特色。 居民购房目的以经济实用为主，属低层次需求。 大户型在江北市场中去化速度慢，江北普通住宅市场还不具备开发高端物业的条件。 别墅类高端物业已在江北地区出现。珍珠泉、老山风景区因环境优美、空气清新是开发建造别墅的主要区域。林语别墅北靠老山余脉，西至珍珠泉景区，地理条件得天独厚，但由于发展商原因，目前该项目暂时搁浅。昭富高尔夫球场，东接小丘陵，环境优美。碧云山庄、金泉泰来苑等楼盘的规划都有别墅类物业。 客群特征： 桥北楼盘吸引客群主要是以南京城区居民，城北拆迁户为主，购房居民以养老为主，部分市区居民以投资为目的。 珠江镇、泰山镇市场以当地和大厂居民为主。目前，由于交通、环境、生活配套问题的存在，江北市场还未吸引大量的市区居民。 江北地区总体销售状况： 江北地区有现房的楼盘基本上都已销售完。 尚未正式开盘销售的楼盘，接受预定的情况也较好，很多楼盘积累了大量的意向客户。 江北地区和主城区大规模的拆迁，大量的拆迁户是江北楼盘的主要客群。 今年年初大量新楼盘的面世，很多楼盘二、三期的推出，使得江北房产供量放大，江北房地产市场销售将面临供量放量的考验。第五节 江宁板块发展综述2.5.1 江宁房地产市场发展环境分析 江宁概述：江宁处于南京市的东南部，距南京城约公里，是南京都市圈南部吸纳中心。 江宁总人口约为76万人，总面积约为1500平方公里。江宁经济实力雄厚，区内有国家级、省级开发区个，乡镇工业区个，工业经济形成建材、汽车、电子、民用轻工等四大支柱产业。江宁交通发达，有着相对完善的水、陆、空立体交通网络。新建的华东地区最大机场禄口国际机场坐落境内；沪宁高速公路穿境而过，沪宁、宁芜铁路，宁杭国道、国道、宁芜公路、宁马公路等纵横交错，公路密度居全国之首。从南京市区到江宁有新东线、新东区间车、南金线、武白线，101-106等车次，车程约为30-40分钟。江宁自然资源丰富，拥有万亩山林、万亩水面。2001年经国务院和省政府正式批复同意，江宁县撤县设区。具体方案为：撤销江宁县，以原江宁县的行政区域为新设立的江宁区行政区域，新设定的江宁区继续享受原有的县级经济管理权限。江宁成为南京的新区，南从而使南京市区的总面积达到2500多平方公里。江宁撤县设区后，提升了江宁的整体形象，正逐渐摆脱南京人心目中的农村形象。