“华城”地产项目定位方案

定位核心问题的提出：1、 寻找当前环境下本项目的差异化主题，树立项目自身的形象；2、 挖掘项目的价值极点3、 明确项目的目标客户群体4、 把握住消费者对产品的需求特点5、 制定合理的销售价格6、 设定本项目的开发策略7、 项目产品的价值塑造建议，建设消费者期望的产品，同时兼顾产品的市场竞争力一、 项目分析1.1. 项目所在区域分析 舒城县位于安徽省中部，隶属于六安市，距省城合肥54公里； 全县总面积2100平方公里，其中县城区面积为13平方公里。全县总人口99万（其中农业人口83万），县城区常住人口为13万人； 总体经济不断增强，特别是04、05年，经济发展速度持续保留在两位数的增长，经济发展速度强劲。04年地方经济由33.7亿元增加到40.6亿元，05年地方经济由40.6亿元增加到44.9亿元； 地方经济产业中第二产业与第三产业所占比例总和达到了73，其中第二产业工业以工业制造，食品加工，纺织服装，建材输出等产业为工业支柱产业，同时精工机械、工艺产品悄然兴起。第三产业以旅游、商贸流通业、房地产业为支柱产业； 职工工资不断提高。舒城职工在“十五”期间，职工年工资由5449元增长到10068元； 居民储蓄额不断增长。2004年居民储蓄余额达到了29.7亿元，人均储蓄额为3000元，2005年居民储蓄额达到了35.9亿元，人均储蓄额提高为3627元； 十五期间，全县接待游客203万人次，创收2.9亿元，旅游经济对区域1：5的经济带动作用，促进县域经济的快速发展； 劳务经济明显，年输出23万劳动力，创收12亿元以上（05年），属当地经济的一支劲旅； 城区的发展主要依附安合路延伸，合安路成为舒城发展的主要经济动脉。同时，城市的重心在安合路的西面，合安路似乎截断了舒城城区向东发展的趋势； 政府的行政单位主要分布在桃溪路的两边（桃溪路也叫行政大道），随着城市建设的进行，城区的北面发展速度明显快于其他任何区域，表现为工业园的建设、房地产的开发等城市建设； “十一五”期间发展计划指出，到2010年城市人口规模近20万人，用地规模20平方公里，人均建设用地标准为100平方米； 20042020年总体规划显示，城市的发展方向为向东发展和向北发展。从近期规划图看，城市东面为发展空袭地带，县政府通过县政府的迁移到城东区，试图通过县政府的迁移拉动区域的发展； 近期，国家出台的新房地产政策，存在较多不合理因素，具体操作也不确定，地方政府没有立即按照国家的新政策执行，政策转变还处于摸索阶段； 房地产市场供应增加，需求减少。2005年，舒城县商品房竣工面积较2004年由22。36万平米增长到23 27万平米，增长率为41；商品房销售面积由2364万平米下降到2116万平米，销售率下降了约10； 项目营销普遍质素水平较低。在营销过程中，项目包装简单，形象没有展现，没有树立项目的高度。销售环节较为混乱，销售人员地产知识不够，销售没有专业性；1.2. 项目地块概况分析1.3.1 地块性质项目地块合安路合肥方向新规划路段县中心区项目位于合安路的东面，合肥方向进入舒城县的入口处。项目目前正在拆迁过程中，同时旁边预留的道路路线正在进行基础建设工作。项目属于熟地区域，各种市政设施已经通达到项目。项目总规划指标如下：1.3.2 周边环境项目周边开发不够成熟，东面为农业耕地，南面为居民居住和店铺经营用房，西面为合安路省级干道，北面为植物青苗种植基地。项目邻居舒城工业园区，周边以车辆修理商业为主，其中包括规模较大的4S汽车专业店。同时，项目周边挨近农村，周边居民较少，历史文化气息比较缺乏。项目靠近耕地和植物种植基地，景观资源较好，周边的环境也得到了一定的净化。1.3.3 交通条件合安路紧邻项目通过，合安路为省级干道，是舒城通达合肥的主要道路，其他周边的县市通达省城合肥都要经过本道路，如六安、庐江、桐城、岳西、霍山等地，合安路通达性好，车流量较大。同时，项目南面正在修建的道路主要通往周边的乡村。1.3.4 周边配套目前，项目周边现有一小型菜市场和正在建设中的娱乐设施泰丰大浴场。项目周边的配套相对缺乏，居住需要的日常商业、医疗保健、金融邮政、文化教育较少，主要依靠舒城县城市市政配套设施。1.3. 项目优劣势分析1.3.1 项目优势分析 项目规模。项目占地458亩，在同城项目中规模最大，具有对市场的强大影响力和号召作用。 项目临近合安公路，交通通达性好。合安路为安徽的省级干道，为县市之间的交通枢纽，可以通达到省城合肥，市委六安，以及周边的县市。 项目配套。项目规模巨大，在小区规划设计中，将规划较完善的配套设施，满足目标客户的生活需求。 在建筑风格上，采用欧洲建筑风格，有利于提升项目的形象。 项目户型设计科学，较具竞争优势。 开发商从事房地产开发多年，开发经验丰富，整合资源能力较强。 项目周边环境为农田、树苗培植基地，自然景观较好，空气清新。1.3.2 项目劣势分析 项目位置较偏，距离县城中心区域较远，居住不够方便。 周边人气的缺乏，居住氛围薄弱，成长为成熟居住区需要较长的时间。 周边环境脏、乱、差，项目形象的塑造基础薄弱。 项目规模过大，当地市场承载消化难度较大。 项目与城中心区联系的道路只有合安路，合安路车流量较大，居民将受到安全的隐患。项目位于合安路的东面，城中心位于合安路的西面，省级干道合安路将项目从城区中分割开来。 项目紧靠合安路，将受到来往车辆的噪音污染。1.3.3 项目机会分析 人民生活水平的提高，工资、储蓄额的增长，市场的购买力较强，改善居住条件的愿望强烈，房地产市场有望产生新的增长空间。 区域内销售水平的低下，项目有望在众多的项目中脱颖而出，争取更大的市场份额。 大量乡镇公务人员有在县城购房的需求，梯级消费明显。 随着外出务工人员经济实力的增强，将产生在县城区的购房需求。 城市化进程的发展，农村人口将不断的向城市转移，房地产的发展存在较大的市场空间。1.3.4 项目威胁分析 国家新六条政策的出台，尽管还没有具体执行，但给房地产的发展带来一定的威胁和隐患。 今年市场上新项目的增加，使得目前在销售的物业达到10个之多，市场供应增大，竞争加剧； 近年的市场放量较大，市场需求缩减； 城市中心区还有大量的土地待售待开发，项目目标将被拦截。1.4. 项目（swot）矩阵分析S（strength） 项目占地458亩，在同城项目中规模最大 项目临近合安公路，交通通达性好。 在小区规划设计中，将规划较完善的配套设施， 在建筑风格上，采用欧洲建筑风格， 项目户型设计科学，较具竞争优势。 开发商从事房地产开发多年，开发经验丰富，整合资源能力较强。 项目周边环境为农田、树苗培植基地，自然景观较好，空气清新。W（weakness） 项目位置较偏，距离县城中心区域较远， 周边人气的缺乏，居住氛围薄弱， 周边环境脏、乱、差， 项目规模过大，当地市场消化难度较大。 项目与城中心区联系的道路合安路车流量较大，居民将受到安全的隐患。省级干道合安路将项目从城区中分割开来。 项目紧靠合安路，将受到来往车辆的噪音污染。T（threat） 国家新六条政策的出台，尽管还没有具体执行，但给房地产的发展带来一定的威胁和隐患。 今年市场上新项目的增加，使得目前在销售的物业达到10个之多，市场供应增大，竞争加剧； 近年的市场放量较大，市场需求缩减。 城市中心区还有大量的土地待售待开发。O（opportunity） 人民生活水平的提高，工资、储蓄额的增长，市场的购买力较强，改善居住条件的愿望强烈，房地产市场有望产生新的增长空间。 区域内销售水平的低下，项目有望在众多的项目中脱颖而出，争取更大的市场份额。 大量乡镇公务人员有在县城购房的需求，梯级消费明显。 随着外出务工人员经济实力的增强，将产生在县城区的购房需求。 新农村的建设，城市化的发展，农村人口将不断的向城市转移，房地产的发展存在较大的市场空间。1.5. 项目的价值极点 项目规模优势突出，区域内最大住宅项目，有强大的影响力、号召力； 欧洲小镇建筑风格，树立独创的产品系列； 规划设计合理，产品品质高尚； 小区规划配套设计完善，市政设施导入社区； 区域内模范生活社区； 与自然风光亲切相伴； 生态的小区环境，优美的小区景观；二、 项目定位2.1. 项目主题定位定位体现核心词：规模、欧洲风格、树立华信品牌、可复制的开发模式、生活模式、品质、板块、市场差异化、打击对手项目主题定位：欧洲生活之文艺城邦主题表现： 规模、欧洲：欧洲城邦在舒城崛起 树立华信品牌：华信精心打造、完美巨献 可复制的开发模式、生活模式：生活在哪里，亲亲枫丹欧洲华城 品质：景观、会馆、泛会所、园林、水景、配套等 板块：合肥向南、舒城向北 市场差异化、打击对手：品质界定生活、规模引导潮流系列主题口号：枫丹欧洲华城欧洲生活之文艺城邦枫丹实现你的生活品质界定生活、规模引导潮流枫丹欧洲华城欧洲生活之文艺城邦枫丹让你周游欧洲欧洲城邦在舒城崛起枫丹欧洲华城欧洲生活之文艺城邦枫丹等着你回来生活在哪里，亲亲枫丹欧洲华城枫丹欧洲华城欧洲生活之文艺城邦枫丹圆你一生的梦想景观、会馆、泛会所、园林、水景、配套【案名解析】枫丹欧洲华城枫丹：枫丹即为法国，而中文字面意思为枫叶红，为单纯的颜色，象征项目纯粹的本质；欧洲：经济发达、文化深远、品质精粹的板块，同时代表本项目的欧式建筑风格，象征项目的繁华（规模大）和尊贵；华城：展现了项目的繁华与尊贵，将项目的形象提升到新的高度；通过对案名的解析，项目案名与项目质素结合完美，项目案名体现了项目最终繁华与尊贵的价值取向，将项目的品质汇聚到了一起，具有强大的震撼性。2.2. 项目目标客户定位通过前期市场调查发现，舒城县城区对周边乡镇有较强的辐射力，同时，舒城的外出务工人员达到了23万之多，其中有一定的人群已经有在舒城购房的经济能力和愿望。因此，在前期市场调查过程中分层次的对三个群体进行了针对性的调查：县城区的潜在购买人群1、 潜在消费者的住房目前购房类型中直接购买商品房占有的比例最大，为39；其次是单位集资房，占有比例为28；另外购买经济实用房和自己建房的比例分别为14、13，2、 被调查者家庭人口以3人、4人为主，占有比例分别为57、23；3、 2代人家庭结构占有比例最大，占有比例为60，3代人家庭比例为25，4、 舒城居民的家庭收入以10001500元为主，占有比例为32，而15002000元、20002500、25003000元也占有较大的比例，占有量分别为22、15、13。5、 舒城目前居民的住房面积80平米以下的占有比例19，80100平米占有比例为37、100110平米的比例为21，6、 舒城城区居民居住以二房、三房为主，占有比例分别为48、41，7、 目前舒城县城区居民住房年代以19702000年为主，占有比例为47，其他20002004年代住房占有比例为36，8、 注重地理位置的占有比例为79，注重交通状况的占有比例为68，周边环境的占有比例为64，其他小区规模及环境、社区配套、物业管理、价格及付款方式的占有比例分别为30左右。9、 居民认为多层、花园洋房是理想住房，占有比例分别为34、27，其次是小高层、别墅，占有比例分别为19、1610、 绿化景观、休闲广场、购物场所的比例最高，占有比例在60左右，其他文化娱乐、体育场所、儿童活动场所、学校、医疗的比例占有比例为40左右，11、 客户选择的付款方式主要是分期付款，所占比例为53，其次是银行按掲付款的客户所占比例为35。12、 居民认为中心区是最理想的居住区，占有比例为41，其次是城北区，占有比例为2513、 56的市民表示可以考虑本项目，40表示不考虑，4表示有意向购买。14、 调查数据显示，被访者的以高中文化程度为主，占有比例为45，其次是初中、大专，占有比例分别为25、21。15、 被访者年龄段调查显示，2030岁的占有比例为28，3040岁的占有比例为44，4050岁的比例为22，5060岁的占有比例为6。16、 个体经营户的占有比例最多，占有比例为42、自由职业者的占有比例为29，该群体的购买能力相对较强。政府公务员、教师、医生的占有比例总和为20、企业管理层的比例为8。周边乡镇的高收入群体1、 调查显示，教师、政府公务员等高收入人群目前居住的住房主要为单位集资房和单体建筑，分别占55、30。2、 调查人群中，家庭结构以3口之家为主，占有比例为45。4口人家庭占有比例为35，3、 调查显示，工资收入10001500元之间占有比例为65，而15002000左右的比例为20，2000元以上的为10，4、 有30的人群表示将来有足够钱了考虑在舒城县区购买住房；准备购买人群占有比例为20，5、 周边乡镇人员多层住宅的需求最大，占有比例为65%，多层是中小城市的主导产品类型。至于高层、别墅，花园洋房等类型也在丰富，占有比例为10左右外出务工的先富群体1、 外出务工人员居住条件主要为自建房，约占总量的75，2、 外出务工人员中，家庭结构为4人的最多，占有比例为40，其次是5人，占有比例为20，3人的占有比例为15。3、 一般在外务工人员，工资收入主要集中在10002000、20003000元之间，分别占有比例为30、40，4、 外出务工人员有40人员表示有钱了就考虑购买住房，20表示会自己盖房，5、 外出务工人员对住宅类型的需求以多层为主，占总比例的60，而有购买别墅需求的为10，对花园洋房为15，本项目的目标客户为：县城区的潜在购买人群目前住房状况：以直接购买商品房人群，单位集资房人群为主，住房的年代19702004年之间，面积在80100平米之间，迫切需要购房，改善家庭居住条件。家庭结构：家庭结构以3口、4口之家为主收入水平：收入水平集中在10003000元/月文化水平：以高中文化为主年龄阶段：2050岁职业类型：个体经营户、自由职业者为主，另外有教师、政府公务员、企业管理人员关注要点：地理位置、交通状况、周边环境、其他小区规模及环境、社区配套、物业管理、价格及付款方式。小区内部注重绿化景观、休闲广场、购物场所、文化娱乐、体育场所、儿童活动场所、学校、医疗。周边乡镇的高收入群体目前住房状况：主要为单位集资房和单体建筑家庭结构：以3口之家、4口人家庭为主 收入水平： 10002000元/月文化水平：中专以上年龄阶段：2540岁职业类型：政府公务员、教师关注要点：地理位置、交通状况、周边环境、小区规模及环境、社区配套、物业管理、价格及付款方式。小区内部注重绿化景观、休闲广场、购物场所、学校。外出务工的潜在购买人群目前住房状况：主要为自建房家庭结构： 3人5人为主收入水平：10003000元之间文化水平：文化水平不一年龄阶段：2535岁之间职业类型：技术骨干、管理层关注要点：注重项目的品质形象，小区规模及环境、社区配套、物业管理。小区内部注重绿化景观、休闲广场、购物场所、文化娱乐、体育场所、儿童活动场所。2.3. 项目产品定位本项目的产品定位包括户型和面积，在前期对潜在消费者调查中表明：县城区人民：13的人群表示80100平米的住房为自己的理想住房，25人群表示100110平米的住房为自己的理想住房，110120平米的占有比例为18，120140平米的占有比例为24，而140160平米、160180平米、180平米以上的占有比例都较小，分别为7、7、6。二房二厅一卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫的占有比例较大，分别为14、35、34，复式户型的比例为15。周边乡镇公务人员：购买者的面积偏好集中在100120平米之间，占有比例为35，其中对80100平米、120140平米的偏好分别都为为25。二房二厅、三房二厅是楼市主流需求，分别为30%、50%，外出务工人员：对100120平米小三房格局的偏好为25，说明部分外出务工人员对居住面积要求不大，讲究实用性。120140平米大三房偏好为30，表明外出务工人员对住房要求宽敞，居住舒适。面积140平米以上的偏好占25，偏好三房二厅的人群最多，占有比例为50，偏好三房二厅的人群最多，占有比例为50。通过对舒城三个层次居民的调查了解，舒城潜在消费者对户型的偏好以二房、三房为主，对大户型需求趋减。项目具体户型配比如下：房型面积比例二房90平米左右20三房1001103012013030复式140左右20别墅160200备注：项目面积户型定位同时考虑总价的控制，建议在一期价格较低的情况下，大户型适当增加，小户型适当减少，有利于项目的整体开发，快速去化，快速渗透市场。2.4. 项目价格定位本项目的的价格定位可以通过两个方面的来进行参考，一方面是通过对潜在消费者的调查，另外可以通过与可比楼盘对比分析，得出市场的比较价格。首先是通过与可比楼盘对比分析，得出市场的比较价格。本项目的可比楼盘选取安天盛世名城、中房龙舒花园、龙睛雅居三个在售可比项目价格，通过综合打分，进行本项目评价，得出本项目的价格。评比如下：评价因子评价因子权重各楼盘打分内容盛世名城龙舒花园龙睛雅居本楼盘参考项目权重i=100%（i=X,Y,Z）X=35%Y=35%Z=30%T地区级差12101076交通条件108879周边环境108866规划设计86556周边配套129967景观绿化108878小区配套108769智能化应用77767市场认知度77655开发商实力87857开发进度65553总分10083816573价格（均价）1700160014501516.543通过计算，项目的可比价格为1516.543元/平米。我们对消费者的调查显示：县城区人民： 12001500元/平米占有比例最高，占有比例为48，15001800元/平米约占23。从市调结果来看，总价在1015万之间的消费者总量最大，所占比例为47，总价为1520万的住房，约占32。周边乡镇公务人员： 有35的人群希望价格在12001400元/平米之间；有30人群所能承受的住房价格为14001600元/平米，购买力比较强；有20的人群所能承受的住房价格为16001800元/平米，总价在1015万之间的消费者总量最大，所占比例为35、其次是总价1520万接受群体，所占比例约为30。外出务工人员：外出务工人员对价格的承受比较强，接受14001600元/平米的占总量的30，接受16001800元/平米的占有比例为25，接受2000元/平米以上的占有比例为20，接受12001400元/平米的比例为20，接受总价1015万的比例最大，占有比例为35，其次是15万20万，占有比例为25。调查显示，消费对价格承受方面，不同的人群，存在一定的价格差异。根据对调查数据的第二选择法则，县城区人民为接受的价格为1600元平米，周边乡镇接受的价格为1500元，外出务工人员的接受价格为1700元。我们的分析可以看出消费者对价格接受以1600元/平米为主，同时也为舒城区的均价水平。本项目位置较偏，较难达到舒城的均价水平。项目的市场比较价格1516.543元/平米存在差距，考虑到本项目的规模最大，价格应该以低价入市，一方面为迅速引爆市场，抢占市场，另一方面，为后期开发提价留有一定的空间。价格定位考虑项目的总价控制，建议一期的价格定位为：花园洋房：1500元/平米别墅：2000元/平米房型面积（平米）单价（元/平米）总价二房90平米左右150014/5万三房10011015001516.5万12013015001819.5万复式140左右别墅16020020003240万备注：花园洋房与别墅的产品差异，通过总价拉开之间的价格差异三、 项目开发建议3.1. 开发目标对于大盘开发要做到名利双收，在项目成功和项目赢利的同时，获得品牌经营的成功，积累异地开发的经验，丰富不同类型的物业，特别是中小城市大规模的住宅项目开发经验，拓展房地产市场。3.2. 开发策略 产品递进策略纵横比较舒城目前的开发状态和竞争楼盘的运作态势，可将整个项目分花园洋房序列，别墅序列产品组成序列，统一规划，整体开发，有计划有目的分批进入市场，抢占先机，从而全面赢得项目操作的成功。规划设计兼顾考虑组团或分区和递进式开发、推广的需要。产品的开发推进模式按照：花园洋房别墅，每阶段均相应同步伴随主体主要园林环境的建设。 产品性价比策略本项目的开发，周边的配套严重不足，产品档次和品质是十分重要的。结合竞争楼盘的现状和本项目的具体情况，应采取“中上等品质、中偏低等价格”的性能价格比策略，即超值策略，冲击市场，迅速占领市场，引领消费者和市民的追捧。 市场进入策略当今房地产的发展已不是大鱼吃小鱼的年代，而是快鱼吃慢鱼的季节。我们要加快项目运作速度，采用快速渗透策略进入市场，以“短、平、快”胜于对手。在营销操作上保持明显的节奏，一个营销节点突出一个主题产品。 滚动开发策略本项目规模巨大，市场吞噬量有限，开发过程中应该限制每期的开发量。调查数据显示，舒城在售项目每期开发量在23万平米左右。本项目规模巨大，每期开发量提高到5万以上，但是项目动作要加剧，引起社会关注，做到名利双收。四、 项目规划设计建议4.1. 建筑风格建议建筑风格要针对项目的定位和竞争对手的情况来确定，不仅要体现“欧洲”的内涵，也要通过差异化的规划设计展示建筑物的独特性，从而在众多的项目中脱颖而出。为了避免恶性竞争，突出本项目的特色，本项目在主色调以深色为主，在后期的开发中，通过不同的局部跳动颜色勾勒搭配，进行产品阶段性更新。建筑给人耐看，有相对持久的生命力，具备建筑包装效应。建筑形体语言建议多运用贴近欧洲特质的线条类型，或配用一些表现高雅气质的建筑元素符号，建筑出标志性的小区代表形象，使其物业定位和建筑表现风格相一致。4.2. 户型设计建议 餐厅或者厨房必须带独立工作阳台； 餐厅与客厅相连且南北通透（手枪柄型）； 单套要有两个以上阳台； 必须保证每个房间有凸窗； 所有功能区分区合理且必须全部能够实现好的采光与通风，特别是两套房两连处的采光问题； 一楼和顶楼必须带独立花园； 入户子母门和玄关设计； 增加楼梯宽度和出入门公共空间，提升产品档次。4.3. 园林景观建议园林景观是社区文化外向、诗意地表达，园林的设计与整体定位相一致，以园林为主体，以人文为灵魂。主要包括绿化、水体、雕塑、小品等内容，是社区重要的景观，是社区重要的文化载体，是业主嬉戏游乐的对象。园林设计中要考虑住户欣赏到小区景色，通过景观的分散布置，尽量做到每户都有景观，避免出现景观死角。在园林小品的用料上，多使用原木、原石等材料，以求更加贴近自然；注重水体的运用，让园林的设计充分动静结合。参考景观4.4. 公共配套建议会所会所是反映小区文化品质的窗口，对于以塑造小区形象，突出小区主题的项目尤为重要。本会所应该根据当地的生活水平和生活习惯，结合本项目的社区定位，建议设置以下内容以提升物业档次。会所可以设置如下的项目：老年活动中心、图书阅览室、儿童游乐园、健身房、桌球室、棋牌室、乒乓球室、美容健康中心、网吧、多功能室等。会所在前期建设，可以用于布置成为销售现场，让购买者率先体会到小区的居住模式和物业形象。幼儿园幼儿园的设置主要是为方便照顾孩子，通过设置幼儿园，使得孩子集中在一起游戏、有利于提高孩子的智力和适应能力。同时，通过设置幼儿园，让孩子在一起游戏，对培育和谐、健康的居住氛围有重要的意义。住户专车系统项目位置较偏，同时合安路以大车通行为主，对小区业主的出行安全带来隐患，建议通过在内部设定小区专车，专门负责将小区居民的接送工作，方便业主的出入。同时，加强小区与县中心区的联系。商业配套项目周边商业缺乏，居民日常的消费用品购买不够方便。为满足消费者日常的生活需求，建议引进服务社区的商业。社区里应该配备一定规模的超级市场、净菜市场、便利店、药店以及餐饮和茶社等辅助生活服务设施，来满足社区生活的基本需要，弥补所处街区功能的不足。商业的设置和分布原则即要保证基本生活的需要，又要兼顾环境的完整和交通的便利。基本的生活用商业设施宜设置在交通的主要通道上，社区的大门入口处；休闲的商业设施宜设置在主要的休闲场所，与具有休闲功能的项目设施同时配套使用。4.5. 物业管理服务建议物业管理服务应该根据项目定位特点，项目配套的规划，提供相应的服务水平。对于舒城的物业服务，整个服务水平不是很高，但是，本项目的物业服务一定要围绕服务到位为主旨。建议物业管理公司尽早拟定服务内容。1内部网络化管理，使用计算机管理，进行电脑网络化办公与服务；2CI形象系统采用统一的CI形象系统进行配置，同时结合小区特点，创建统一的小区标识系统；3服务礼仪