政策调控的变化对于产品影响趋势分析(重庆版).ppt

,政策调控的变化对于产品影响趋势分析（重庆版）,提 纲,普通住宅类产品的发展趋势 别墅类产品的发展趋势 写字楼类产品的发展趋势,普通住宅类产品的发展趋势,高层产品将依然市场供应主力； 两房、三房依然是市场供应和需求主力； 公租房将提升商品房市场平均购买力，同时换房需求的持续增加，将使自住需求向三房为主方向逐渐转移； 洋房将逐渐退出主城核心市场,高层产品将依然市场供应主力,2006年5月29日，“7090”政策的出台，使多数洋房和别墅项目放满了开发节奏，2007年供应量明显减少； 2007年的火爆，以及2006年的顺延，使2008年的洋房市场供应有所反弹； 但2008年至今，伴随着主城低容积率地块的减少、政策的不稳定、市场的剧烈波动，开发商出于风险的考虑，洋房、别墅类的供应始终未能有突破； 从2007年开始，3以上高容积率地块出让占比呈上升趋势，虽然10年受两江新区（北碚、蔡家）等低容积率地块出让的影响，占比有所下降，但累计可开发高层体量仍占主要比例。 高层类产品始终占据市场85%以上的份额。,两房、三房依然是需求主力；两者占市场需求的80%以上； 伴随着楼市调控政策的松与紧，以及楼市的涨跌，市场的需求也呈现涨跌有序； 一房和单间配套总体呈现走低态势； 两房和三房的需求则根据市场情况相互补充；房价涨幅较大，则两房需求增加；市场处于熊市，则三房需求增加，同期三房大面积需求也增加； 受2010年度房价猛增的影响，大户型需求跌入低谷；,从目前市场整体所处阶段来看，整体处于熊市，且房价涨幅得到抑制，应是户型面积需求放大的市场阶段。,两房、三房依然是需求主力；,单套平均供应建筑面积根据市场涨跌具备很强的自我调整能力； 从近两年供地情况分析，结合供地区域现状，未来1-2年，市场将受别墅类和洋房类产品影响，整体呈现单套面积放大趋势。,未来供应依然以两房三房为主，但2011-2012年，整体供应呈单套面积放大趋势。,公租房将提升商品房市场平均购买力，同时换房需求的持续增加，将使自住需求向三房为主 方向逐渐转移。,重庆市主城区公租房三年总体规划图,将有效满足城市中低收入阶层的住房需求； 但公租房的接受度的三大因素必须同步解决：交通、配套和租金；以上三个问题不能同期解决，将影响公租房实际效果； 将在实现“低端有保障”的前提下，有效提升市场平均购买力；拉大市场需求面积、三房比例等数据。,短期内，受银行政策影响，部分换房需求被压抑；但从中期来看，在房价增速得到控制的前提下，客户渴望换房的需求依然强劲； 长期的中小户型为主的供应政策，与中国人传统的居住观念的冲突，5年的周期将到，在未来必然出现换房的集中需求； 对于调控新政中可能的限购预期，以及银行对于二套房贷款限制政策的影响，使更多的首置客户将借助现阶段熊市机会，入市选择大两房、三房或更大功能空间户型。 公租房的中小户型为主的结构体系，不能解决发展性的需求，该部分人群未来的换房需求仍将有市场承担； 普通住宅仍将以两房和三房需求为主； 套内70平米以内的两房，以及110平米以内的三房仍将是短中期消费主力；但受换房、低端客户部分退出市场等因素影响，三房比例短期会呈阶段性放大趋势。,洋房将逐渐退出主城核心市场,洋房物业2007年至2010年1-11月市场走势图,洋房物业市场受经济型联排别墅、叠拼别墅和大户型高层产品的挤压，市场整体去化情况不容乐观，目前市场中还有约大量的存量物业，同时，洋房物业价格涨幅也直接受到影响，洋房产品相对尴尬。,洋房物业未来3年总潜在供应统计分析,洋房物业未来3年各板块潜在供应,洋房物业未来三年面临约440万方新增及存量供应，潜在供应套数约为3.5万余套，后市竞争激烈。,2007-2010年洋房物业价格平均增幅约为5.4%，中原以乐观态势预计，未来三年洋房物业价格涨幅维持在6%-9%，目前受区域配套限制，洋房产品市场尚不够成熟，加之从市场横向比较来看，洋房产品市场份额将逐渐被小面积别墅或大面积大平层所挤压，因此，洋房产品价格预期不容乐观。,未来价格走势预判,15%,41%,2010年1-11月物业成交均价对比图,洋房平层产品作为高层产品的竞争对象，建面均价约高于高层产品15%，而洋房跃层产品作为别墅产品的竞争对象，建面均价较别墅产品低40%，洋房产品溢价有限，经济回报率低于别墅产品，同时，洋房平层相对高层也无太大溢价能力。,洋房成交均价横向对比,龙湖U城在售精装高层1号楼精装房源，目前仅余38户型，均价8000元/；在售户型面积92-139清水洋房，平层均价7000-8000元/平米，跃层10000元/；同区域别墅售价16000元/平米。,金科阳光小镇洋房最小户型面积为83两房变四房，可赠送90，124-240四房至五房，折后均价7800元/。同区域别墅售价12000-15000元/平米。,龙湖源著35、36栋洋房，套内面积100-150，最大使用面积为260，均价14500元/，一次性付款每平米优惠400元，首付6成每平米优惠200元。同区域高层价格在11000元/平米。近区域（鸿恩寺）别墅27000元/平米。,代表洋房项目与高层售价对比,2010年洋房产品价格涨幅较缓，主要是受到08-09年存量物业的影响，目前市场尚有大量存量洋房物业未消化； 未来三年洋房预计放量440万方，竞争激烈；未来三年预计洋房物业建面均价年增幅在6%-9%之间； 洋房产品受到经济型联排别墅和大户型高层产品的挤压，洋房中间层产品仅能维持板式高层的售价，跃层产品售价远低于别墅产品，洋房产品溢价能力有限，经济回报率低于别墅产品； 目前洋房产品呈现别墅化发展方向，底跃与顶跃成为主流配置，长期来看，洋房产品市场空间萎缩。,1,2,3,4,洋房物业发展趋势结论,二、别墅类产品的发展趋势,未来两年，重庆别墅供应量大； 虽然受房产税、银行贷款政策等政策影响，别墅销售短期出现困境，但城市发展带来的强大需求，市场依然看好； 城市别墅将成为市场新宠，具备强势资源的资源型别墅和具备城市配套的城市地段型别墅将二分天下。,未来两年，重庆别墅供应量大；,2009年至2010年，两年间重庆2以内的容积率新供应的可建筑体量超过了840万平米，根据目前市场上的别 墅规划设计形式，按照20%换算为别墅体量，也已经超过了160万平米，而09-10年年均别墅去化也仅70万 平米左右。未来两年重庆别墅的供应将远超前期，市场竞争较为激烈。,图：2005-2010年别墅供应及成交量趋势图（套，亿元）,图：2008-2010年别墅成交均价趋势图（元/平米）,05-09年供应量与销售量分别以28%和40%的速度增长，放量明显； 09年由于宏观市场影响，供销量分别增长56%和96%，市场供需两旺； 2010年供需量再创新高。,2010年别墅整体成交均价为10286元/，首超10000元/，成交均价环比上升14%，增幅明显；,虽然受房产税、银行贷款政策等政策影响，别墅销售短期出现困境，但城市发展带来的强大 需求，市场依然看好；,从整体成交来看，产品供应多样性趋势明显，联排别墅是市场成交主力； 联排别墅市场容量呈上升趋势； 独栋、类独栋受政策影响，供销量环比减小；,从成交价格来看，各类产品价格均有一定的增幅，尤以独栋和双拼价格表现最为突出。,图：2008-2010年各类物业成交均价趋势图（元/平米）,图：2008-2010年各类物业成交量趋势图（套）,从2010年来看，主城核心区别墅已经突破2万元/平米，其增长速度啊远超平均水平。,2010年别墅成交以300以下的联排、叠拼为主。 独栋成交面积主要集中在350-400之间； 联排别墅成交面积主要集中在250以下； 叠拼别墅主要集中在200以下。,表：2010年各产品不同面积段成交情况（套）,2010年1月-2011年1月别墅市场每月供需情况（万）,新国十条,新国八条、春节,重庆主城别墅市场2010年1月-2011年1月共计推售74.25万 ，共计去化70万，虽受房地产政策影响，经过政策消化期的恢复，整体发展态势较为强劲。,需求恢复期,别墅用地供应的限制，助长其稀缺属性，长远来看，增值潜力巨大； 2010年别墅均价同比2009年增长15%，涨幅高于商品房价格增幅，未来三年预计别墅价格年涨幅将继续增大； 就重庆别墅市场来看，别墅产品受国家调控政策影响较大，但由于其稀缺属性，需求潜力大，市场去化率较快，重庆别墅产品市场存量较少； 随着别墅单价的上涨，为控制总价，单套别墅面积将减小，经济型别墅将越来越得到市场认同。 以万科悦府、保利江上明珠等为代表的城市别墅将成为别墅新宠。,三、写字楼类产品发展趋势,城市发展决定了写字楼产品的需求将持续走高； 解放碑、江北嘴、观音桥将成为市场三个热点区域； 对于住宅类物业投机和投资的限制，将进一步推动写字楼物业市场的发展；,重庆写字楼市场正快速迈向“发展阶段”，政府将全力打造多元化中高档商务办公集群，写字楼市场将迎来全新的时期,核心动因 房地产热潮 供需失衡 经济复苏 需求多元化 企业追求形象 客户价值多元化 表现形式 商务办公 商住与商务办公共存 纯商务形象 个性化形象 客户特征 中小型企业 成长型企业 大中型企业 各种类型的企业 产品特征 中低档写字楼 商住楼宇 商务公寓 中高档写字楼 高档写字楼 客户关注 地段、交通 地段、 交通、性价比 地段、配置、服务 地段、配置、服务、生态,1990年至1998年,1999年至2007年,2007年至2015年,2015年以后,经过多年发展和演变，重庆写字楼形成了渝中、北部、南部三大片区，,随着城市的南北纵向发展，重庆市写字楼主要分布在渝中片区、北部片区和南部片区， 其中渝中区写字楼主要集中在解放碑中心板块和两路口-上清寺板块； 北部片区主要集中在观音桥板块、红旗河沟板块和新牌坊板块； 南部片区主要集中在南坪中心区域。,从重庆已供应写字楼市场分布来看，渝中区为绝对的核心，且是最早发展区域，从渝中向南北方向延展，北部片区的高兴园为政府利用政策杠杆主要针对高新科技、生物制药等类型企业；而作为重庆金字塔尖的企业更多将总部布局在配套齐全的核心商圈，特别是因为历史因素形成的解放碑商圈区域；同时作为重庆未来代表的江北嘴也是首选区域之一。,定位：重庆商贸中心 面积： 121万增至212万 现状：商务氛围早已形成，且商务地位居全市第一，商务总量、租售水平均位居第一,定位：商务办公职能，包括一部分商贸职能 现状：基础设施和公共配套设施建设阶段，商务市场已经正式启动,观音桥,定位：时尚商务中心、国际商务中心、重庆市最大步行街、高端居住区,区域规划,短期内供应量过大；现已知未来2-3年内入市的甲级写字楼超过了400万平米； 重庆虽然快速发展，世界500强入渝企业也已经超过了150家，但因城市发展阶段问题，大多为生产型企业或企业办事处等形式，对于高端写字楼的需求尚未完全释放； 对于写字楼需求较高的世界500强配套服务企业尚未全面登陆重庆； 本土企业对于高端写字楼的需求意识尚未完全形成； 政府对于现阶段重点行业和企业的针对性引导，使市场上竞争态势不均； 大多入市写字楼距离交房入驻时间超过1年以上，甚至1年半，这与大型企业自用选址时间通常在半年或三个季度的时间有冲突