房地产企业会计培训.ppt

房地产开发企业会计核算专题讲座,主 讲 朱 登 学 主任会计师 中国注册会计师 注册资产评估师 承 办 富阳富春江会计师事务所,2,前 言,1993年1月7日财政部（93）财会字第02号文件规定，自1993年7月1日起执行房地产开发企业会计制度，这是行业会计制度 财政部2000年12月29日发布了企业会计制度，从2001年1月1日起，除了小企业和金融企业外都必须执行。 从2005年1月1日起，在全国范围内（金融企业除外） ，开始执行小企业会计制度。从此行业会计制度房地产开发企业会计制度退出历史舞台。 2008年开始在上市公司实施新的企业会计准则 在现实中房地产会计的核算落后于制度的发展。 目前一般企业应该按照小企业会计制度进行核算。,3, 房地产会计的论述 房地产会计的特点 库存商品的核算 四种产品成本的核算 收入成本费用的核算 税收与会计的九种差异,房地产会计讲座的内容,4,第一节 总论,一、房地产的意义 1.土地和房屋财产的总称 2.房产的中的建筑物有房屋和构筑物,二、房地产开发企业的业务范围,业务范围,土地开发 商品房开发 城市基础设施和配套设施的建设 代建房或工程 房屋的出租和经营,5,房地产企业开发库存商品的特点,特点,房地产商品位置的固定性 房地产商品的单件性 房地产商品生产周期长 房地产商品寿命的耐久性 房地产商品的价值的昂贵性 房地产商品具有保值增值性,6,房地产开发企业的经营特点,1开发经营的计划性。 2开发库存商品的商品性。 3开发经营业务的复杂性： (1)经营业务内容复杂。 (2)涉及面广，经济往来对象多。 4开发建设周期长，投资数额大。 5经营风险大。,7,房地产开发企业会计核算特点,由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况： 1产成品的种类多，核算方法不同。 2库存商品成本的核算复杂。 3经营收入及其相关税金的核算不同。,8,根据小企业会计制度的规定，可以根据业务的需要增设合并会计科目。 房地产行业的特殊的会计科目包括： 存货类科目: 增设“库存设备”、“周转房” “出租库存商品”科目 设置“生产成本(开发成本)”，并设置明细科目“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”四个二级明细科目； 上述二级明细之下有分为三级明细： “土地征用及拆迁安置补偿费” “前期工程费” “建安工程费” “基础设施费” “公共配套设施费” “开发间接费”,房地产开发企业会计的科目,9,房地产企业的会计核算,1、货币资金的核算：同一般企业的核算。现实中，其他货币资金核算不很规范，一般企业的现金管理不规范。 2、应收及预付款项的核算：同一般企业。现实中，坏账准备不计提，坏账损失不确认。 3、应收票据的核算：同一般企业。现实中，作为现金入帐、转让不背书、私下贴现。 4、预付账款的核算：同一般企业。 5、其他应收款的核算：同一般企业，现实中作为变相抽逃出资的主要科目。,10,房地产企业的存货的核算,包括：原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、库存商品（开发库存商品）、分期收款发出商品、出租库存商品（开发库存商品）、周转房、在建开发库存商品（生产成本或开发成本） 低值易耗品的核算方法： 1、一次摊销法：价值较小，易损坏的物品。 2、分次摊销法：价值较高，一次大量领用，使用期限长。 五五摊销法：领用时摊销50，报废时扣除回收残料的价值摊销另外的50，适用于在用的低值易耗品按使用部门进行数量和金额明细核算的企业。,11,房地产企业的存货的核算,五五摊销法举例：某房地产开发企业领用器具一批，实际成本5000元，使用一段时间后报废，收回残料价值300元。其账务处理为： （1）借：低值易耗品在用易耗品 5000 贷：低值易耗品在库易耗品 5000 （2）借：制造费用 2500 （5000*50） 贷：低值易耗品易耗品摊销 2500 （3）借：制造费用 2200 （ 5000*50300） 贷：低值易耗品易耗品摊销 2200 （4）借：原材料 300 低值易耗品低值易耗品摊销 4700 贷：低值易耗品在用易耗品 5000,12,库存商品的核算,土地：是指企业为有偿转让或出租而开发的商品性建设场地。为开发房产自用的土地属于中间库存商品，不能列入开发的库存商品。 房屋：包括商品房、出租房、周转房、受其他单位的委托代为开发的房屋。 配套设施：营业性的配套设施像商店、邮局、银行等，非营业性的配套设施像学校、医院、文化站。指可以有偿转让的配套设施，不能有偿转让的给排水、供电、供气、道路等，不能作为库存商品（开发库存商品）核算，其成本应分摊计入其他可以有偿转让的库存商品成本。 代建工程：受托代建的其他工程。 账务处理：借记库存商品（土地、房屋、配套设施等），贷记生产成本（开发成本）,13,出租库存商品的核算,设置“出租库存商品”科目，并在“出租库存商品”科目下设置“出租库存商品”和“出租库存商品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租库存商品摊销的价值。 （1）借记“出租库存商品出租库存商品”科目，贷记“库存商品”科目。 （2）借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目； （3）按期摊销出租库存商品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租库存商品出租库存商品摊销”科目；,14,出租库存商品的核算,（4）发生的出租库存商品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。 （5）企业改变出租库存商品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。 （6）按出租库存商品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租库存商品累计摊销额，借记“出租库存商品出租库存商品摊销”科目，按出租库存商品原价，贷记“出租库存商品出租库存商品”科目。 月摊销额出租库存商品原值（1残值率）摊销年限12,15,库存商品的核算,“分期收款发出商品”同一般企业的核算，按照合同约定的日期确认收入并结转成本。 “周转房”的核算同“出租库存商品”相同 （1）某企业用于安置拆迁居民周转使用的住房一批，现交付使用，实际成本3,000,000元 借：周转房 在用周转房 3,000,000 贷：库存商品房屋 3,000,000 （2）计提本月的周转房摊销12,000元。 借：生产成本（制造费用） 12,000 贷：周转房周转房摊销 12,000,16,库存商品的核算,（3）支付修理费30,000元，分6个月摊销。 借：待摊费用 30,000 贷：银行存款 30,000 按月分摊时 借：生产成本（制造费用）5000 贷：待摊费用 5000 （4）将周转房一栋作为商品房销售，原值550,000元，累计摊销额为350,000元，收回价款300,000元。 借：银行存款 300,000 贷: 主营业务收入 300,000 同时，借： 主营业务成本 200,000 周转房-周转房摊销 350,000 贷: 周转房-在用周转房 550,000,17,房地产开发企业的会计核算,房地产开发企业投资的核算同一般的企业 房地产企业“固定资产”的核算,自用房产的建造通过“工程物资”、“在建工程”、“固定资产”核算。开发的房地产虽然为不动产，不能作为固定资产核算，只能在流动资产中“生产成本”“库存商品”“周转房”等科目核算。 固定资产的取得、折旧、修理、租赁、清理等的核算，同一般企业。 无形资产的核算：土地使用权在尚未开发建造或自用项目前，作为无形资产核算，并按照会计制度规定分期摊销。若利用土地建造自己用的办公楼、职工宿舍时，将相关土地使用权的价值转入在建工程，若土地用于开发项目时，应转入相关项目的开发成本中计入“生产成本（开发成本）”科目。,18,房地产开发企业的会计核算,其他无形资产核算同一般的企业 流动负债：除税金外同其他企业，应交税金中，应交的营业税、城建税、土地增值税均计入“主营业务税金及附加”科目。房产税、土地使用税、车船使用税和印花税均应计入“管理费用”科目。 长期负债的核算：为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本 ，在开发产品完工后发生的计入财务费用。,19,房地产开发企业的会计核算,长期应付款、专项应付款（国家拨入的有专项用途的资金，最后要转入资本公积）同一般企业。 债务重组的核算：同一般企业，重组的收益计入资本公积，重组的损失计入营业外支出。 “实收资本”核算同一般企业。 （不得随意变动，不经验资原则上不得计入实收资本，债转股学术界认可，新公司法悬而未决，工商局不予认可，重点问题：变相抽逃出资，非货币出资未办理产权手续）,法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五。,20,房地产开发企业的会计核算,“资本公积”项目，资本公积的核算同一般企业。 (包括：资本溢价、拨款转入、折算差额、接受现金捐赠、接受捐赠非现金资产准备、股权投资准备、其他。注意没有评估增值） 现实中资本公积的产生为资产评估增值所得，为融资而粉饰报表。 “盈余公积”项目，反映企业盈余公积的期末余额。 原公司法规定：法定盈余公积10，公益金5； 新公司法规定：法定盈余公积10 ，无公益金。 另外：外商投资企业提取的企业发展基金（自定）、职工福利基金（5）、储备基金（10）也在本科目反映。 未分配利润的核算同一般企业。,21,房地产开发企业成本费用的核算,生产成本 （开发成本）,土地征用及拆迁补偿 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费,期间费用,管理费用 财务费用 营业费用,土地出让金、安置费、 青苗补偿费、土地补偿费、拆迁费 等,勘察设计费、规划设计费、可行性研究费、三通一平费用,道路、水电气设施、供热 绿化、通讯设施、照明设施,发生的建筑安装工程费,不能转让的：公共会馆、锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等,独立核算开发部门或现场工程指挥部门的工资、福利费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、办公费、差旅费及周转房摊销,22,下列支出不能列入产品成本： （1）构建固定资产、无形资产和其他长期资产的支出。属于资本性支出，只能逐期摊入成本。 （2）对外投资的支出及分配给投资者的利润。 （3）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助捐赠支出。 （4）在公积金、公益金开支的支出。 （5）其他于开发产品无关的支出。,房地产开发企业成本费用的核算,23,按照下列原则，选择成本核算对象： 1一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。 3对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。,房地产开发企业成本费用的核算,24,划清各种费用的界限： （1）划清成本核算对象的界限 （2）划清各成本项目的界限 （3）划清各期成本之间的界限（权责发生制） （4）主体工程与公共配套设施工程之间的界限。配套设施竣工后，不能有偿转让的按照合理的分配方法分配计入有关开发产品的成本，能有偿转让的配套设施，单独作为库存商品处理，不得分配计入其他开发产品的成本。 （5）划清完工开发产品与未完工开发产品的界限。 （6）划清实际成本与计划成本、预算成本之间的界限。作到计算口径一致，不得以计划成本代替实际成本。,房地产开发企业成本费用的核算,25,设置“生产成本(开发成本)”，并设置“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”四个二级明细科目； 上述二级明细之下有分为三级明细：6个项目 “土地征用及拆迁安置补偿费” “前期工程费” “建安工程费” “基础设施费” “公共配套设施费” “开发间接费” 设置“制造费用”一级科目，核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各种间接费用。本账户按企业内部不同的单位、部门设置明细账，并在账内按费用项目设置专栏进行核算。,房地产开发企业成本费用的核算,26,科目设置：生产成本土地开发（6个项目） 土地开发成本的归集： 1、开发商品性建设场地所发生的成本，直接计入“生产成本土地开发（ 某块土地）”明细成本账的项目中。 2、开发自用建设场地所发生的成本费用，能够分清负担对象的，可以直接计入“生产成本房屋开发”明细帐户的成本项目中，不必单独核算土地开发的成本。 3、开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个以上的成本核算对象的，应先归集所发生的费用，计入“生产成本土地开发（某块土地）”明细成本账的项目中。待开发完毕投入使用时，再按照一定的标准分配计入房屋建筑物等的开发成本。为了避免多次分配，对需要分配计入不能有偿转让的公共配套设施费，可以直接分配计入有关商品房等开发产品成本，不再进行归集。,土地开发成本的核算,27,土地开发成本的结转： 1、商品性建设的场地，开发完工后，应作借记“库存商品土地”，贷记“生产成本土地开发” 。 2、自用的建设场地，开发完工投入使用时，借记“生产成本房屋开发”，贷记“生产成本土地开发” 。 3、自用的建设场地，开发完工暂时不使用时，应作借记“库存商品土地”，贷记“生产成本土地开发” 。 成本结转的方法： 1、分项平行结转法。 就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。,土地开发成本的核算,28,土地开发成本的核算,2、归类集中结转法。 就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。 例4 ：甲房地产开发公司于2007年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000。开发完成后准备将其中的30000对外转让，其余的10000企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：,29,支付土地出让金25,000,000元，作会计分录如下： 借：生产成本土地开发 梁园(土地征用及拆迁费) 25,000,000 贷： 银行存款 25,000,000 支付拆迁补偿费5 500000元，作会计分录如下： 借：生产成本土地开发 梁园(土地征用及拆迁费) 5 ,500,000 贷： 银行存款 5 ,500,000 支付勘察设计费210000元，作会计分录如下： 借：生产成本土地开发 梁园(前期工程费) 210,000 贷： 银行存款 210,000,土地开发成本的核算,30,土地开发成本的核算,支付土石方费用5 500000元，作会计分录如下： 借：生产成本土地开发 梁园(前期工程费) 5,500,000 贷：银行存款 5,500,000 由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1 500000元： 借：生产成本土地开发 梁园(基础设施费) 1,500,000 贷：应付账款X施工企业 1,500,000,31,9月末，梁园土地开发工程完工。假设“生产成本土地开发梁园”账户归集的开发总成本为37,710,000元，则单位土地开发成本为94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下： 借：库存商品土地(梁园) 9,427,500 主营业务成本土地转让成本 28,282,500 贷：生产成本土地开发梁园 37,710,000,土地开发成本的核算,32,例5 续前例，若自用的10000土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本； 采用归类集中结转法结转土地成本时： 借：生产成本房屋开发 梁园(土地征用及拆迁费) 7,625,000 梁园(基础设施费) 1,802,500 贷：生产成本土地开发 梁园(土地征用及拆迁费) 7,625,000 梁园(前期工程费) 1,427,500 梁园(基础设施费) 375,000,土地开发成本的核算,33,采用分项平行结转法结转土地成本时： 借：生产成本房屋开发 梁园(土地征用及拆迁费) 7,625,000 梁园(前期工程费) 1,427,500 梁园(基础设施费) 375,000 贷：生产成本土地开发 梁园(土地征用及拆迁费) 7,625,000 梁园(前期工程费) 1 ,427,500 梁园(基础设施费) 375,000,土地开发成本的核算,34,会计科目（4级）:,房屋开发成本的核算,土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费,生产成本,房屋开发,某项房产,35,房屋开发成本的归集: 分为两个部分，一部分是房屋所用建设用地的土地开发费用，另一部分是开发建设房屋所发生的费用。前一部分费用，在发生时能够分清负担对象的，可以直接计入各房屋的开发成本。分不清的，应先归集计入“生产成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配计入有关房屋的开发成本。 1、土地征用及拆迁补偿费 （1）在房屋开发建设过程中的土地征用及拆迁补偿费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，即借记“生产成本房屋开发”账户，贷记 “银行存款”、应付账款”等账户。,房屋开发成本的核算,36,房屋开发成本的核算,2、在房屋开发建设过程中的土地征用及拆迁补偿费，不能够分清负担对象的，应先归集计入“生产成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配计入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。 3、综合开发的土地，一部分销售，一部分自用建设商品房。所发生的土地征用及拆迁补偿费，应先归集计入“生产成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再将商品房开发建设应负担的土地征用及拆迁补偿费转入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，销售部分转入“库存商品土地”科目。,37,房屋开发成本的核算,2、前期工程费： （1）在房屋开发建设过程中的前期工程费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目，即借记“生产成本房屋开发（前期工程费）”账户，贷记 “银行存款”、应付账款”等账户。 （2）应有两个以上成本对象负担的前期工程费，应按一定的标准分配计入有关房屋的成本核算对象的“前期工程费”成本项目。 另外，开发房屋所占用的土地，在开发土地时所发生的前期工程费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目，不能够分清负担对象的，应先归集计入“生产成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配 计入有关房屋成本核算对象的“前 期工程费”成本项目。,38,房屋开发成本的核算,3、建筑安装工程费： （1）出包方式：采用这种方式发生的建筑安装工程费，应根据企业承付的已完工程的“工程价款结算账单”，直接计入有关房屋成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即借记“生产成本房屋开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”。 对于企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，在发生时作为预付账款核算。 另外，企业按照合同规定，拨付给承包单位抵作预付备料款和预付账款的材料，应按照预算价格结算。预算价格与实际成本的差额，应计入有关房屋成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即借记“预付账款（预算价格）”账户，贷记“原材料（实际成本）”账户，借记或贷记“生产成本房屋开发（预算价格与实际成本的差额）”账户。,39,房屋开发成本的核算,（2）自营方式：即自己组织施工力量进行施工建设。应在“生产成本”账户下增设“工程施工”和“施工间接费”明细科目，用于归集和核算企业发生的各项建筑安装工程费用，并定期转入“生产成本房屋开发”明细账户有关房屋核算成本对象的“建筑安装工程费”成本项目。 另外，企业开发房屋占用的土地，在开发阶段发生的建筑安装费用，分清负担对象的直接计入相关房屋成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，有两个以上项目共同承担的，先归集再安装合理的标准分配。 4、基础设施费 （1）在房屋开发建设过程中的前期基础设施费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的基础设施费成本项目，即借记“生产成本房屋开发”账户，贷记“银行存款”、应付账款”等账户。,40,房屋开发成本的核算,（2）应有两个以上成本对象负担的基础设施费，应按一定的标准分配计入有关房屋的成本核算对象的“基础设施费”成本项目。 另外，开发房屋所占用的土地，在开发土地时所发生的基础设施费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目，不能够分清负担对象的，应先归集计入“生产成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目。,41,房屋开发成本的核算,5、公共配套设施费 （1）公共配套设施费与房屋同步建设时，其发生的公共配套设施费，能够分清负担对象的，应直接计入有关房屋成本核算对象“公共配套设施费”本项目，即借记“生产成本房屋开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。 如果发生的公共配套设施费有两个以上项目分担的，则应先通过“生产成本配套设施开发”明细科目进行归集，待配套设施竣工时，再按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目，即借记 “生产成本房屋开发”账户，贷记“生产成本配套设施开发”账户。,42,房屋开发成本的核算,（2）配套设施晚于房屋建设时，为了及时结转完工房屋的成本，可以采用预提的方法。按照一定的分配标准确定已完工房屋应分担的公共设施配套费，计入有关房屋成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。待配套设施竣工时，按实际支出数冲减预提的公共设施配套费，实际数与预提数的差额，应增加或减少有关项目的成本。,43,房屋开发成本的核算,6、开发间接费 企业在开发建设房屋的过程中发生的各项开发间接费用，应现在“制造费用”科目进行归集，期末再按一定的标准分配计入有关房屋核算对象的“开发间接费用”成本项目，即借记“生产成本房屋开发（开发间接费）”账户，贷记“制造费用”账户。 房屋开发成本的结转： （1）对于已验收的商品房、代建房，应将其实际成本转入“库存商品”账户。即借记“库存商品房屋、代建工程”账户，贷记“生产成本房屋开发”账户。,44,房屋开发成本的核算,（2）开发完工的出租经营用房，竣工验收后直接投入使用的，应将其实际成本直接转入“出租库存商品”账户，即借记“出租库存商品”账户，贷记“生产成本房屋开发”账户。 （3）对于开发完工的周转房，竣工验收后直接投入使用的，应将其实际成本直接转入“周转房”账户，即借记“周转房”账户，贷记“生产成本房屋开发”账户。,45,下午再见,46,配套设施开发成本的核算,配套设施的分类： （1）一类是建成后能够有偿转让的公共配套设施，具体包括两部分：一是根据规划在开发小区内建设的商店、银行、邮局等公共配套设施，它建成后应有偿转让给接受单位；二是根据规划在小区内建设的非营业性的配套设施，如学校、幼儿园、文化站、医院等。这一类配套设施是企业的商业产品，必须确定成本核算对象并计算其实际成本。 （2）另一类是建成后不能有偿转让应计入开发项目成本的配套设施，如公共会馆、锅炉房、水塔、自行车棚、球场、景观水池等。这类配套设施不是企业的商品产品，不需要单独核算其成本。应按照一定的标准分配计入有关开发项目的成本。,47,配套设施开发成本的核算,配套设施的开发成本的归集 （1）土地征用及拆迁补偿费：配套设施占用场地应分担的土地征用及拆迁补偿费，应按其实际占用土地面积的一定比例分配计入配套设施的开发成本。即借记“生产成本配套设施开发”账户，贷记“生产成本土地开发”账户。 单位面积征用拆迁费征用拆迁费总额各项目占用土地总面积 分配的征用拆迁费实际占用面积单位面积征用拆迁费 公式中，“各项目”包括开发建设的商品房、出租房、周转房、代建房和能够有偿转让的公共配套设施等；“占用土地总面积”是指以上建筑物实际占用的面积，而不是征用的土地或建设场地的面积。,48,配套设施开发成本的核算,（2）前期工程费和基础设施费 能够分清应由某项配套设施负担的前期工程费和基础设施费，可以直接计入相关配套设施的开发成本，其他分不清楚的，先归集再按一定的标准分配，即借记“生产成本配套设施开发（前期工程费或基础设施费）”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“生产成本土地开发（前期工程费或基础设施费）”账户。 （3）建筑安装工程费： 企业开发建设配套设施所发生的建筑安装工程费的归集和核算方法，与上一节房屋开发的基本相同。无论是出包方式或是自营施工，所发生的建筑安装工程费，均应计入相应的配套设施的开发成本。即借记“生产成本配套设施开发（建筑安装工程费）”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“原材料”等账户。,49,配套设施开发成本的核算,（4）公共配套设施费： 企业配套设施成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目，核算的是能够有偿转让的配套设施按一定标准分担的不能有偿转让的配套设施发生的费用支出。即借记“生产成本配套设施开发能有偿转让设施（公共配套设施费）”账户，贷记“生产成本配套设施开发不能转让的配套设施”账户。 （5）开发间接费用： 企业发生的开发间接费用，首先在“制造费用”账户进行归集，期末按照一定的标准分配计入有关能有偿转让的配套设施成本核算对象的“开发间接费”成本项目，即借记“生产成本配套设施开发(开发间接费)”账户，贷记“制造费用”账户。,50,配套设施开发成本的核算,配套设施开发成本的结转： （1）对于能够有偿转让的的配套设施，竣工验收后将其实际成本转入“库存商品”账户，即借记“库存商品配套设施”账户，贷记“生产成本配套设施开发”。 （2）对于不能有偿转让的配套设施，竣工验收后将其实际成本，按照一定标准分配计入相关项目的成本。即借记“生产成本房屋开发、配套设施开发”等账户，贷记“生产成本配套实施开发”账户。,51,配套设施开发成本的核算,（3）采用预提方式计入有关商品房开发成本的不能有偿转让的配套设施，竣工验收后将实际发生的成本冲减预提的配套设施费，即借记“预提费用预提配套设施费”账户，贷记“生产成本配套设施开发（不能转让的配套设施）”账户，差额分配计入在建工程的项目。 基础设施费与公共配套设施费的区别？,52,基础设施费与公共配套设施费,基础设施费: 指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 配套设施费: 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。,53,代建工程成本的核算,一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目 代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。 会计制度规定：企业代委托单位开发的土地、房屋所发生的各项支出，应分别通过“生产成本土地开发”和“开发生产成本房屋开发”账户进行核算，同上述土地和房屋的开发成本的核算。 除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“生产成本代建工程开发”账户进行核算。 代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。,54,代建工程成本的核算,二、代建工程开发成本的核算 开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应借记“生产成本代建工程开发某工程（某费用项目）”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户。 完成开发并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“生产成本代建工程开发”账户的贷方转入“库存商品代建工程”账户的借方，在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，应借记“主营业务成本”账户，贷记“库存商品代建工程”账户。,55,代建工程成本的核算,例：某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发风 景区。发生如下业务： 1、11月1日，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，设计、堪察费40 000元，作如下分录： 借：生产成本代建工程开发 （拆迁补偿费）300 000 （前期工程费） 40 000 贷：银行存款 340 000 2、11月15日，企业承付某施工企业工程进度款400 000元，作分录： 借：生产成本代建工程开发 （建筑安装费)400 000 贷：应付账款应付工程款 400 000 借：应付账款应付工程款 400 000 贷：银行存款 400 000,56,代建工程成本的核算,3、11月20日，支付风景区绿化费20 000元。作分录： 借：生产成本代建工程开发（基础设施费费）20 000 贷：银行存款 20 000 4、11月30日，分配景区应负担的开发间接费30 000元，作分录： 借：生产成本代建工程开发 （开发间接费）30 000 贷：制造费用 30 000 5、11月30日，风景区竣工，结转其实际成本790 000元。作分录： 借: 库存商品代建工程（景区） 790 000 贷：生产成本代建工程开发 790 000,57,期间费用的核算,同一般企业的核算基本相同，注意区分开发间接费与管理费用的界限 1管理费用 管理费用指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括：工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失、咨询费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用。 2销售费用 企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用，以及专设的销售机构的各项费用，包括：在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生的改装修复费、水电费等；专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等。,58,期间费用的核算,3财务费用 企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业在经营中发生的利息净支出，汇总净损失，调剂的外汇手续费，金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等。 在实务中，准确地计算借款利息，应注意： （1）确定用于开发成本中的借款数额，以区分资本化和费用化的界限；（2）细分用于不同工程项目的借款数，正确划分同一借款在不同项目间的负担额；（3）工程停工时的借款费用暂停资本化；（4）开发成本转入开发产品即产品完工后，借款利息直接计入当期损益。,59,房地产企业收入的核算,主营业务收入：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入。 其他收入：商品房售后服务收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。 建造合同的收入：房地产企业与买方签订了合同，按合同要求开发房地产取得的收入。 收入的确认：同一般企业。 企业会计制度规定收入确认条件是：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。在实际操作过程中。开发企业主要是以销售发票的开具来确认销售收入的实现。,60,房地产企业收入的核算,特殊销售商品收入的确认： 1、分期收款开发商品收入的确定，按照合同约定的收款日确定收入的实现。同一般的企业。 2、分期预收款销售开发商品收入确定，待交付商品时确认收入实现。 3、售后回购开发商品收入的确认，不予确认收入，通过“待转库存商品价差”账户核算。,61,房地产开发企业会计的核算,主营业务成本明细科目：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本。 主营业务税金及附加、其他业务收支、营业外收支，同一般企业的核算。 所得税：会计处理同一般企业。 利润分配的核算：会计处理同一般企业。 财务报表：与一般企业基本相同。房地产企业存货的中的房产属于流动资产，在其他企业属于固定资产。,62,房地产企业会计和税收差异,两个文件： 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发200631号 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 国税发2001142号） 1、成本费用扣除方法不同 成本 2001142号第五条规定：企业当期成本费用的确定，应根据当期实际销售面积以及可售单位工程成本费用来确定。 可售单位工程成本费用=可售总成本费用总可售面积 其中，可售总成本费用包括为开发建设工程而发生的成本及其期间费用。 31号文件规定:新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。,63,房地产企业会计和税收差异,房地产行业会计制度规定，除开发期间借入资金所发生的利息以间接费用列入开发产品成本科目外，其余的期间费用不分项目，应一律作为当期损益处理。 内资房地产企业对于期间费用的规定和会计制度一致。但是外资房地产企业按142号文件规定，期间费用应并入开发总成本，并按实际销售面积随销售成本逐步摊销。当期项目多的，还应按项目分摊费用，待各项目实现销售时，按销售进度摊入当期损益。这种计算方法与会计制度的规定不同。,64,房地产企业会计和税收差异,2、会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间不同 142号文件明确规定外商投资房地产企业采用预售款销售的收入确定原则：采取分期付款或预售方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现；采取按揭形式的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现；采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。 31号文件也对内资房地产企业收到的预售款结转收入的时间作了基本相同的规定。,65,房地产企业会计和税收差异,对于房地产企业销售未完工产品收到的预售款，应按照上述规定确认税法上的“收入”（并不是严格意义上的收入）并结合当地规定的预计利润率预交所得税。 会计制度对于取得的预售款在当期并不确认也不结转收入，这一点和税收制度存在不同，造成会计制度确认销售实现时间与税法规定的纳税义务时间发生不同。 企业会计制度规定收入确认条件是：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。在实际操作过程中。开发企业主要是以销售发票的开具来确认销售收入的实现。,66,房地产企业会计和税收差异,房地产企业应在符合下列条件时确认收入的实现：（1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定；（2）已与客户签订了正式房屋销售合同；（3）标的物房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。 在具体实务中，有人为提前或推迟确认收入现象：如当取得销售许可证，与客户签定预售合同并收取预收款时，就作销售收入实现，这样做不符合企业会计制度的要求，因为这时开发产品尚在建设中，企业还承担着商品所有权上的主要风险和报酬，且成本也不可计量。有些房地产企业在开发产品过户时才作收入账，由于在我国办理房产证、土地使用权证等手续较繁琐，往往在开发产品已交付客户使用时，尚未办妥产权证手续，而以过户为收入确认标准，显然有过迟之嫌。,67,房地产企业会计和税收差异,3、确认利润的时间不同 在未完工的开发产品预售阶段，因为不符合会计制度对收入的确认，会计上不结转未完工项目的收入，按照配比原则也不结转成本，也就无从计算会计利润；税法则规定按照预计利润率确定利润。就造成税法和会计对当期确认利润的时间不同。,68,房地产企业会计和税收差异,4、结转成本的不同 房地产企业会计制度规定：“经营成本”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务的实际成本。 31号文件和142号文件规定：房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。通常，可售面积单位工程成本成本对象总成本总可售面积；销售成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。,69,房地产企业会计和税收差异,5、开发产品自用问题 对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账。 上述情况，142号文件对外资房地产企业没有明确规定。但31号文件对内资房地产企业的上述行为则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。,70,房地产企业会计和税收差异,31号文件规定：下列行为应视同销售确认收入： （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）将开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。,71,房地产企业会计和税收差异,例：甲房地产开发企业，2005年1月1日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期4年，租金总额为2400000元。该房产的账面价值为2400万元，市场价格为3000万元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值。 2005年12月，甲公司会计上确认收入房屋租赁收入60万元（240万元4年），结转房屋成本120万元。税法上则还要确认视同销售收入3000万元，结转销售成本2400万元，确认利润600万元。,72,房地产企业会计和税收差异,2005年会计上摊销出租房屋的成本为120万元，而该房屋的计税价值为3000万元，税收上应摊销出租房屋成本150万元（83号文件规定房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除，所以成本应为3000万20）。 可见，2005年税收处理比会计处理多计销售所得600万元，多摊销成本30万元。甲公司在申报2005年企业所得税时，应调增应纳税所得额570万元。,73,房地产企业会计和税收差异,6、接受抵债的固定资产入帐价值的确认不同。 企业接受抵债取得的固定资产，按照放弃债权的账面价值加上支付的相关税费计价。即借记固定资产（债权账面价值加相关税费），借记坏账准备（该债权计提的坏账准备），贷记应收账款（应收债权的账面余额），贷记银行存款（支付的相关税费）。 税法规定以债务重组方式取得的固定资产，按照公允价值计价，公允价值低于重组债权的价值作为损失，允许税前扣除，所得税汇算清缴时作纳税调减处理。同时，企业高于公允价值部分计提的折旧不得税前扣除，所得税汇算清缴时作纳税调增处理。,74,房地产企业会计和税收差异,7、预收账款计缴营业税会计与税收差异的的处理 中华人民共和国营业税法实施细则第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。 目前部分企业的处理：按预收账款科目当期的发生额计提相关税费，即借“主营业务税金及附加”，贷“应交税金应交营业税（或城建税）”、“其他应交款应交教育费附加”等，实际缴纳税款时，借记“应交税金应交营业税（或城建税）”、“其他应交款应交教育费附加”科目，贷“银行存款”。度终，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，并将“主营业务税金及附加”转入本年利润。 这样处理违背了配比原则。,75,房地产企业会计和税收差异,本人认为：企业按收到的预收账款计提相关税费时，作借记“递延税款营业税（或城建税、教育附加）”科目，贷记“应交税金应交营业税（或城建税）”、“其他应交款应交教育费附加”科目。年终，根据预收账款转入主营业务收入的金额，计算本年度应承担的相关税费，作借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“递延税款营业税（或城建税、教育附加）”科目。,76,房地产企业会计和税收差异,8、预收账款计缴所得税会计与税收差异的的处理 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号），开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。,77,房地产企业会计和税收差异,一般核算方法：按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。作如下会计分录，借“应交税金应交所得税”，贷“银行存款”。年终，房地产开发产品完工交付后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出所得税，借“所得税”，贷“应交税金应交所得税”。预缴所得税少于应交所得税补缴时，借“应交税金应交所得税”，贷“银行存款”。对未达到收入确认条件的