西昌市老城区、河东片棚户区改造及道路建设.doc

西昌市老城区、河东片棚户区改造及道路建设国有土地上房屋征收与补偿安置方案为改变老城区、河东片棚户区严重落后现状，完善城市功能，提升城市形象，按照西昌城区规划总体要求，市人民政府决定对老城区、河东片棚户区改造及东河滨河西路、河东大道建设规划控制范围内国有土地上房屋进行征收。为规范征收范围内国有土地上房屋征收与补偿活动，切实维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例、四川省国有土地上房屋征收与补偿条例等相关法律法规规定，结合本项目实际，特制定本方案。一、征收目的：实施西昌市老城区、河东片棚户区改造及道路建设。二、征收人：征收主体为西昌市人民政府。西昌市人民政府确定市房地产管理局为房屋征收部门，市人民政府确定的各责任单位作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿安置的具体工作。三、征收范围及被征收房屋基本情况1、征收范围老城区：大通门至打铁巷、滨河路石码子至东门、涌泉街两侧老城区二期综合整治规划控制范围内。河东片区：胜利大桥至一环路下穿隧道，河东大道建设100米规划控制范围内。2、被征收房屋基本情况 老城区、河东片棚户区被征收范围内，共有私有被征收户约300户。被征收范围内约70%为砖木、土木结构危旧房屋;约30%为砖混结构老旧房屋。 四、征收时限2015年12月30日前完成征收范围内征收与补偿协议签订和房屋拆除土地移交工作。五、补偿方式（一）对私有房屋的征收补偿和安置。采取货币补偿和产权调换两种补偿安置方式，被征收人可以自行选择其中一种。对非住宅房屋征收，原则上只实行货币补偿，不实行产权调换。1、货币补偿方式。货币补偿根据付款方式分为直接支付和间接支付。直接支付即直接将征收补偿款一次性支付给被征收人的方式；间接支付即被征收人在本市内以自主或政府团购方式购买商品房，由政府将补偿款作为购房款直接支付给房屋销售方的方式。对被征收房屋为家庭户唯一住房的，原则要求选择间接支付方式。.直接支付方式房屋征收补偿款项如下：1.1.1被征收房地产的价值补偿：按评估机构评估的房地产价值上浮20%进行补偿。1.1.2构筑物、附着物的补偿：按评估机构评估的价值进行补偿。1.1.3附属设施补偿：包括电话、空调移机，宽带、有线电视迁装，水电表等补偿费。标准如下：项 目补 偿 标 准电话移机住宅58元/部非住宅158元/部空调移机200元/台有线电视迁装340元/户宽带迁装320元/户水电表1200元/户1.1.4 政策性补贴。1.1.4.1 购房补贴。按被征收合法房屋建筑面积给予1500元/购房补贴。1.1.4.2 物管费补贴。按被征收合法房屋的建筑面积，以1元/.月的标准，一次性计发5年的物管费补贴。被征收房屋建筑面积不足50的，按50的标准计发。1.1.5 政策性补助。1.1.5.1 住宅临时过渡补助费。按被征收合法房屋的建筑面积12元/.月的标准，一次性计发6个月临时过渡补助费。一户的临时过渡费计算不足600元/月的，按600元/月的标准计发。1.1.5.2 非住宅停产停业损失补助费。征收商业用房：底楼临街门市按被征收合法房屋的建筑面积30元/.月的标准，其余营业用房按被征收合法房屋的建筑面积15元/.月的标准；征收生产用房按被征收合法房屋的建筑面积10元/.月的标准，一次性计发3个月的停产停业损失补助费。1.1.5.3搬家补助费。按照两次搬家计算。搬家费根据被征收合法房屋的建筑面积，按下列标准计发：建筑面积搬家费标准100400元/次100-200500元/次200-300600元/次300-400700元/次以此类推，建筑面积每增加100，搬家费增加100元/次。1.1.5.4机器设备等迁装费。生产用机器设备等的拆卸、搬迁、安装等费用，经核实后据实补偿。1.1.6搬迁奖励。1.1.6.1协议签订奖励。被征收人在规定的协议签订时限内签订征收与补偿安置协议的,每户给予5000-10000元的奖励，此奖励在规定的协议签订时限内逐日递减。奖励标准如下：建筑面积协议签订奖励标准1005000元100-2007000元200-3009000元300以上10000元1.1.6.2户奖。被征收人在规定的协议签订时间期限内签订征收与补偿安置协议的，每户按评估机构评估的房地产价值的5%给予一次性奖励，此奖励在规定的协议签订时限内逐日递减。1.1.6.3整体奖。分为两个层次。被征收人的住宅为单元式住宅的，以一个单元内的所有被征收人为第一层次整体，以整栋住宅楼内的所有被征收人为第二层次整体。被征收人的住宅为非单元式住宅的，以一个责任单位内10户分为一个小组，以一个小组内的所有被征收人为第一层次整体，以一个责任单位内的所有被征收人为第二层次整体。凡在规定时间内，第一层次整体所有被征收人均在规定时间内完成征收行为的，给予每户1万元奖励。凡在规定时间内，第二层次整体所有被征收人均在规定时间内完成征收行为的，再给予每户5000元奖励。1.1.6.4房屋拆除、土地移交奖励。被征收人在规定的房屋拆除、土地移交时限内拆除房屋并移交房地产的，每户给予5000-10000元的奖励，此奖励在规定的房屋拆除、土地移交时限内逐日递减，奖励标准如下：建筑面积房屋土地移交奖励标准1005000元100-2007000元200-3009000元300以上10000元超过规定时限的，不予相应奖励。所有被征收的房屋归征收人所有，其相应的土地使用权同时收回。1.1.7各项费用支付时间及方式：1.1.7.1签订协议奖、搬家费在签订协议之日由征收人以现金方式支付给乙方。1.1.7.2其余各款项在规定的房屋拆除和土地移交截止之日起30个工作日内由征收人一次性支付给被征收人。1.2间接支付方式房屋征收补偿款项如下：1.2.1被征收房地产的价值补偿：同直接支付方式。1.2.2构筑物、附着物的补偿：同直接支付方式。1.2.3附属设施补偿：同直接支付方式。1.2.4政策性补贴。1.2.4.1购房补贴：按被征收合法房屋建筑面积给予1800元/购房补贴。1.2.4.2物管费补贴：同直接支付方式。1.2.5政策性补助。1.2.5.1住宅临时过渡补助费。同直接支付方式。1.2.5.2非住宅停产停业损失补助费。同直接支付方式。1.2.5.3搬家补助费。同直接支付方式。1.2.5.4机器设备等迁装费。同直接支付方式。1.2.6搬迁奖励。1.2.6.1协议签订奖励。同直接支付方式。1.2.6.2户奖。同直接支付方式。1.2.6.3整体奖。同直接支付方式。1.2.6.4房屋拆除、土地移交奖励。同直接支付方式。1.2.7各项费用支付时间及方式：1.2.7.1签订协议奖、搬家费在签订协议之日由征收人以现金方式支付给乙方。1.2.7.2其余各款项的支付须被征收人在本市购买商品房后，凭买卖双方合法有效的购房合同或网签合同，由征收人将购房款支付给出售方，余额部分征收人直接支付被征收人，不足部分由被征收人补齐。间接支付的运行程序另行发布。2、产权调换方式。按“拆一还一、价格单算、中介评估、互为补差”的原则，被征收人只能选择最接近被征收合法房屋面积的安置房。安置房建筑面积不足被征收合法房屋建筑面积的部分，按安置房市场评估价由征收人补偿被征收人。安置地点：按照就近安置原则，安置在河东苑小区（位于河东村）和晏海居小区（位于南坛村）。安置房基本情况及交房时间：安置房房屋面积的设计标准：50平方米左右的小户型为二室一厅一厨一卫；70平方米左右的户型为二室一厅一厨一卫；105平方米左右的户型为三室二厅一厨二卫；140平方米左右的户型为三室二厅一厨二卫。房屋结构：框剪结构。装修情况：简装。房屋交房时间分为现房交付和期房交付，期房交付时间为2016年8月。安置房价格：按评估机构评估价格结算，安置房价格评估时点与被征收房屋评估时点一致。安置房选房顺序：按签订房屋征收与补偿安置协议和房屋拆除、土地移交的先后顺序综合排序后依次选房。选择产权调换的补偿总额包括以下几项。2.1被征收房地产价值补偿：房屋、土地价值按评估机构评估的价值进行补偿。2.2构筑物、附着物的补偿：按评估机构评估的价值进行补偿2.3附属设施补偿：包括电话、空调移机，宽带、有线电视迁装，水电表等补偿费，其标准与货币补偿标准相同。2.4政策性补贴。2.4.1购房补贴。被征收人回购安置房时，安置房面积与被征收合法房屋面积等面积部分，给予安置房市场评估价10%的补贴；因安置房户型原因超面积10的部分，给予安置房市场评估价5%的补贴，超出10以上按市场评估价购买不再补贴。2.5政策性补助。2.5.1住宅临时过渡补助费。标准与货币补偿标准相同。2.5.2非住宅停产停业损失补助费。标准与货币补偿标准相同。2.5.3过渡期限及逾期过渡费计发。过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起二十四个月；用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起三十六个月。因征收人的责任致使被征收人延长过渡期的，对住宅房屋的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按二倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按三倍发放。对非住宅房屋的被征收人，超过过渡期限一年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放；超过过渡期限一年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的二倍发放。逾期过渡费的起算时点以被征收土地范围内最后一宗房产、土地移交之日为准。2.5.4搬家补助费、机器设备等迁装费。其标准与货币补偿标准相同。2.6搬迁奖励。2.6.1协议签订奖励。与货币补偿奖励标准、方式相同。2.6.2户奖。被征收人在规定的协议签订时限内签订征收与补偿安置协议的，在回购安置房时，安置房面积与被征收合法房屋面积等面积部分，按安置房市场评估价的5%奖励，此奖励在在规定的协议签订时限内逐日递减。2.6.3整体奖。与货币补偿奖励标准、方式相同。2.6.4房屋拆除、土地移交奖励。与货币补偿奖励标准、方式相同。超过规定时限的，不予相应奖励。所有被征收的房屋归征收人所有，其相应的土地使用权同时收回。2.7各项费用支付时间及方式：2.7.1签订协议奖、搬家费在签订协议之日以现金方式支付。2.7.2首期过渡费、房屋土地移交奖励、整体奖在规定的房屋拆除、土地移交截止之日起30个工作日内以活期存单方式支付。2.7.3其余款项在规定的房屋拆除、土地移交截止之日起30个工作日内存入被征收人账户，但必须用于被征收人回购安置房，不得提前支取。（二）对私有住宅产权建筑面积低于五十平方米房屋的征收。被征收人可选择货币补偿也可选择产权调换，选择产权调换的，经核查他处无住房且符合西昌市公共租赁住房保障条件的被征收人，按不低于五十平方米产权建筑面积的标准户型进行安置，被征收人不再支付五十平方米以内的补差款。 (三)对法人单位房屋的征收补偿和安置。行政事业单位按国有资产管理的相关规定执行；国有或国有控股企业、非公有制企业的房地产征收，按被征收房地产评估价格进行补偿。六、被征收房屋的认定房屋产权性质、面积及使用性质以房屋所有权证和国有土地使用权证记载的为准。不能提供上述有关证件的，必须出具房屋、土地来源合法的相关凭据，由相关部门作出认定。一处房屋由多人共有的，按一户认定，其产权权属仍为原共有人所有。七、特殊情况房屋的征收补偿与处理(一)征收的房屋有抵押和产权纠纷等情况按合同法、物权法、担保法、抵押管理办法等相关法律法规的规定执行。(二)对无证建筑的处理：对积极配合征收工作的被征收人，其无证建筑按重置成本价的20-45%作为拆除奖励。对不配合工作的被征收人，无证建筑不予补偿并强制拆除。八、中介评估机构选定由被征收人在本市注册的评估公司中协商选定。如在规定期限内协商不成的，则由征收人、被征收人、公证机构共同在本市注册的评估公司中现场投票确定。投票不能确定的，采取摇号、抽签等随机选定方式确定，由公证机构现场公证。九、房屋征收有关税费政策规定(一)被征收人按照国家有关城镇房屋征收管理办法规定的标准取得的征收补偿款，免征个人所得税。(二)被征收人因个人房屋被征收而选择货币补偿用以在本市范围内重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿总额的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿总额的，对差价部分按规定征收契税。十、产权证办理征收人负责为选择产权调换的被征收人办理房屋所有权证和国有土地使用权证。被征收房屋具备上述两证的，原建筑面积部