如何构建低碳物业

做好节能降耗 构建低碳物业物业管理在中国经过三十年的发展，几乎已经渗透到了城市的每一个角落，其管理水平也达到了很高的程度。但当我们以发展的眼光来审视过去的三十年时，却不得不承认，中国物业管理在高速发展、创造良好经济效益的同时也存在着很大的不足，那就是其效益有很大一部分是以牺牲环境、透支资源为代价的。这与党中央提出建立和谐社会、建设部提出建立节能型企业的要求是不相符的。因此，节能降耗工作在物管企业以 “十一五”为契机，以科学发展观为指导，节约资源、提高环境质量、推动物业行业的可持续发展方面，意义是非凡的。做好节能降耗，构建低碳物业“低碳物业”是目前物业行业内刚开始流行的一个词汇，较之传统物业而言，其内涵蕴涵了更多的人文理念。首先是物业消费由追求数量到关注质量的消费水平的阶段性提升，体现的是一种文化品位和道德素养，是一种健康的物业消费观念。其次，低碳物业是应用现代的科技手段和先进的文化理念为居住者提供的符合人性的健康居住环境，低碳的表现形式可以多种多样,其核心体现的是人与自然的关系，这显然不能用物业价格的高低来简单衡量。物业管理在近年发展速度非常快，大大小小的物业公司林立，但大多数物业管理公司的发展依然停留在早期的经营理念上，营利能力差，往往以牺牲长期利益来获得短期盈利。在全球经济走弱的形势下，各种能源价格日益上涨、物业服务费不断下调的现状下，物业企业的利润空间已经非常小了。在在这种情况下，怎样才能保存并扩大物业企业的生存空间呢？开展节能降耗，构建低碳物业无疑是一个非常重要的途径。目前，如何构建低碳物业已成为物业管理行业的严峻课题，也是制约物业管理可持续发展的一个瓶颈。但同时也是符合物业公司与业主的双方利益的一种共赢行为。如何做好节能降耗工作，构建低碳物业，我们在实践管理工作中摸索中了一下以下几点经验：1、物业企业长期从事管理工作，对设施设备在运行中经常出现的设计问题、质量问题、安装问题以及业户的需求非常清楚。在物业的前期阶段，物业企业就应积极参与，为工程设计和楼宇的建造提供一些节能和环保方面的建设性意见和建议，使得建筑在建造之初就加入低碳经济的理念，为以后的节能降耗打好基础。2、业主入住阶段，与业主签订环境保护、低碳生活承诺书，物业与业主共同遵守环境保护准则。比如垃圾分类处理，雨水、污水的排放、处理和再利用，建立生态绿化系统，美化物业环境等等。3、在物业管理实施阶段，遵循“以人为本”的基本原则，制定相关制度及绿色社区环保准则，定期举办低碳生活、环境教育及宣传活动等，积极宣传低碳物业管理理念。同时物业管理企业要根据设备设施的运行和配置情况，做好能源的分项计量和能源的审计工作，制定合理的、科学的节能技术改造计划并逐步进行实施，以上工作的实施，才能做好节能降耗工作，并创建低碳物业。在探索中前进，至诚服务业主低碳物业是一种新的理念，在现在物业管理经营现状中，节能降耗无疑是当中重中之重。在这点上，均豪公司一直是在探索中稳步前行，具体从四个方面来做：一是行为节能，就是人为的节能。均豪非常注重对公司员工的能源节约意识的培养，常常在不同的场合、通过不同的途径对能源节约的意义进行宣传，对项目部的节能更是以硬性指标要求为准。具体做法是：我们对每个项目都制定一个科学能源节能指标，按一定的额度严格完成。这个额度是公司根据前几年本项目的综合研究制定出来的，年初定、年末评定，且与绩效工资挂钩，完成不了会进行一定的惩罚。而且项目定期召开能源分析会，就某一时间某一项目出现的大的能源波动进行研讨，及时查明原因，看看哪些方面出现了问题，诸如管道是否破裂，阀门有否渗漏等等，并及提出有针对性的解决方案，以杜绝浪费现象的持续以及再发生。二是改造节能，就是对现有设备进行技术改造和更新，使其实现最佳节能效果的一种节能行为。这方面的改造内容比较多，目前就我们管理的项目来说，高能耗的设备、设计不合理等现象还是普遍存在的。诸如制冷机组选配过大、水泵的流量和扬程不匹配，以及楼体围护结构、保温、照明等问题，都涉及到能源的节能降耗问题。三是科技节能，就是在物业管理中引进一些比较先进的设施管理软件，以辅助节能降耗工作的更好实施。比如IBM公司的MAXIMO资产管理软件、江森和霍尼韦尔公司的BMS管理软件，都不错，像国外和香港等地一些知名的大的公司都已普遍使用。MAXIMO资产管理软件的主要模块有：设备采购管理、库房管理、工单管理、设备维修和保养管理等等。就节能工作来讲，我们要求供应商在二次定制开发时把能源管理加进去，其重点放在能源指标管理方面，比如公司给项目部下达用电指标，一年多少度电，分解到每月消耗多少，当然它并不是平均的，计算机会随时监控项目部的用电量，给出一个很直观的比较，有助于能源的利用以及波动的查询研究。四是设计节能，就是在开发商楼房设计和建造初期，物业企业就要介入，为设计单位和开发企业提供建设性的意见，使其所开发的楼盘项目向着节能环保的方向去设计和建造。这样不仅能使建筑逐渐实现节能，而且对后期的物业管理也是一个很好的铺垫。近几年随着中华人民共和国节约能源法、中华人民共和国可再生能源法以及民用建筑节能条例、公共机构节能条例等国家法律法规文件的发布和实施，我们很欣喜的看到，绿色建筑的春天已经到来。节能改造工作的模式在节能技术改造工作中，如何解决改造资金问题，我们为此困惑过。对一些高能耗的设备设施进行更新改造，首先就牵涉到资金问题。但这对专业的物业管理公司来说是一个不大不小的问题，明知设备设施能源消耗大，却不能尽快解决，这是一个很为难的事。但经过长期的摸索，我们已经有了一些成熟的模式。比如合同能源管理模式，就是物业公司与专业的能源公司签订改造协议，对一些高能耗的设备设施由能源公司先行垫资进行改造，改造后的节能收益，由物业公司与能源公司共同分享，直到能源公司收回前期的改造费用为止。这样物业公司既解决了能源改造的资金问题，也使得原有的高能耗设备得以改造，还会减少相当一部分能源费用的支出。当然在实施这种模式时，能源公司要承担一定的风险，同时要求物业公司要有很好的信誉度。再者物业公司的合同期限、物业公司的更变、新任物业公司对改造工作的认同度，以及业主是否理解都可能成为节能改造工作的瓶颈。不过值得欣喜的是，目前国家和北京市对节能改造给予了一定的资金支持，北京市的有关部门就改造项目的技术和费用测算认可后，改造方即可获得一定的专项改造资金。一系列的优惠政策为推动节能改造工作的大力发展创造了良好的时机，在很大程度上刺激了物业管理企业进行节能改造工作的积极性。我们一定要把握好现有机遇，积极开展节能降耗工作。相信节能改造的实施步伐会一步步加大，并会取得可喜的效果。对某一项目进行设备节能改造势必会影响业主的生活，因此制定一系列针对性的实施方案是不可或缺的，最好是在做好节能改造的同时不影响业主的正常生活。其实节能改造的目的是为了业主更好地生活，不能因为改造而影响了业主的正常生活环境，降低了业主的生活质量。比如对地下停车场的照明进行改造，不能降低原有的照明度，为业主的生活带来不便，否则就达不到节能的最佳目的。在这方面均豪物业公司的做法是先在小范围内进行试点，实测出详细的数据，然后按此数据制定可行性方案以便大面积推广。尽量把节能的工作做扎实做细化，这与均豪“至诚服务”的人性化服务理念是一致的。吸取社会技术力量 建立能源专家团队在节能技术改造中的另一个难题就是技术问题，要制定合理的、科学的技术改造方案，必须要具有一批技术精尖的、各专业齐全的技术人才，但绝大多数物业企业受管理成本的限制，不可能配备大批的高级技术人员，为此我们的做法是：一是集中公司的技术人才，成立了工程专业技术委员会，委员主要来自公司内部在职或退休的经验丰富的工程技术人员，一般工程技术人员申请加入工程技术委员会，必须通过总经理办公会的审核认定。委员会利用定期会议、网络交流平台等形式开展节能降耗工作，并参与对项目节能改造方案的审定、实施和验收工作。二是聘请外部专家对公司的节能改造工作给予技术指导，企业可以根据楼宇的机电系统的配置，聘请相应专业的技术专家，一方面他们可以为节能改造工作方案进行诊断，另一方面可以为企业的技术人员进行能源管理工作的技术培训。三是加强与政府或社会团体的沟通，进行信息的交流和信息跟踪。同时也可以大学院所合作建立能源管理实验室，重点帮助解决在能源管理中遇到的技术及工程问题。服务社会、服务业主是物业企业一贯的责任，这种责任是没有理由推卸的。均豪物业管理公司作为行业内从业较早的企业，在节能降耗、构建低碳物业方面应起到很好的行业带头作用，这是义务也是责任，责无