固定资产及投资性房地产培训资料

第六节 固定资产及投资性房地产一、本节主要内容（一）取得固定资产1.外购固定资产2.建造固定资产（1）自营工程（2）出包工程（二）固定资产的折旧1.固定资产折旧概述（1）影响固定资产折旧的因素影响折旧的因素主要有以下几个方面：固定资产原价 预计净残值 固定资产减值准备 固定资产的使用寿命 （2）计提折旧的范围除以下情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：第一，已提足折旧仍继续使用的固定资产；第二，单独计价入账的土地。在确定计提折旧的范围时，还应注意以下几点：固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。 已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命。预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。2.固定资产的折旧方法企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。（1）年限平均法（直线法）年折旧额=（原价-预计净残值）预计使用年限=原价（1-预计净残值/原价）预计使用年限=原价年折旧率（2）工作量法单位工作量折旧额=固定资产原价（1-预计净残值率）预计总工作量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量单位工作量折旧额（3）双倍余额递减法年折旧率=2/预计使用年限100%(直线法年折旧率的两倍)年折旧额=固定资产账面净值年折旧率在固定资产折旧年限到期的前两年内，将固定资产的账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。（4）年数总和法年折旧率=尚可使用年限/预计使用年限的年数总和100%年折旧额=(固定资产原值-预计净残值)年折旧率已计提减值准备的固定资产，应当按照该项资产的账面价值(固定资产账面余额扣减累计折旧和累计减值准备后的金额)以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。3.固定资产折旧的核算固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应当记入“累计折旧”科目，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益。企业自行建造固定资产过程中使用的固定资产，其计提的折旧应计入在建工程成本；基本生产车间所使用的固定资产，其计提的折旧应计入制造费用；管理部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入管理费用；销售部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入销售费用；经营租出的固定资产，其应提的折旧额应计入其他业务成本。企业计提固定资产折旧时，借记“制造费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。（三）固定资产的后续支出固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。在对固定资产发生可资本化的后续支出后，企业应将该固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程。固定资产发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”科目核算。在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。企业生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目；企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，借记“销售费用”科目，贷记“银行存款”等科目。（四）固定资产的处置（五）固定资产清查1.固定资产盘盈企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。企业应按上述规定确定的入账价值，借记“固定资产”科目，贷记“以前年度损益调整”科目。2.固定资产盘亏（六）固定资产减值1.固定资产减值金额的确定固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。2.固定资产减值会计处理企业计提固定资产减值准备，应当设置“固定资产减值准备”科目进行核算。企业按应减记的金额，借记“资产减值损失计提的固定资产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。（七）投资性房地产范围投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产；（2）作为存货的房地产。（八）投资性房地产的取得1.外购的投资性房地产外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。其会计处理为：借：投资性房地产贷：银行存款2.自行建造的投资性房地产（九）投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（1）计提折旧或摊销：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（2）取得租金收入：借：银行存款贷：其他业务收入（3）计提减值准备：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备一经计提，在持有期间不得转回。2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础，调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额作相反的会计分录。（十）投资性房地产的处置1.采用成本模式计量会计分录如下：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.采用公允价值模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动借：资本公积其他资本公积贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本二、例题讲解（一）单项选择题1.2011年12月20日，甲公司购入一台不需要安装的机器设备，价款100 000元，增值税17 000元，另支付运杂费2 000元，包装费1 000元，款项均以银行存款支付。甲公司购入设备时的入账价值为( )元。A.120 000 B.102 000C.101 000 D.103 000【答案】D【解析】购入设备的成本=100 000+2 000+1 000=103 000（元）。2.甲公司为一家制造性企业。2012年4月1日，为降低采购成本，向乙公司一次购进了三套不同型号且有不同生产能力的设备X、Y和Z。甲公司以银行存款支付货款880 000元、增值税税额153 000元、包装费20 000元。X设备在安装过程中领用生产用原材料账面成本20 000元，支付安装费30 000元。假定设备X、Y和Z分别满足固定资产的定义及其确认条件，公允价值分别为300 000元、250 000元、450 000元。假设不考虑其他相关税费，则X设备的入账价值为( )元。A.320 000 B.324 590C.350 000 D.327 990【答案】A【解析】X设备的入账价值=（880 000+20 000）/（300 000+250 000+450 000）300 000+20 000+30 000=320 000（元）。3.企业的下列固定资产，按规定不应计提折旧的是( )。A.季节性停用的固定资产 B.融资租入的设备C.经营性租入的设备 D.未使用的厂房【答案】C【解析】经营性租入的设备不属于承租人的资产，承租人不计提折旧。4.某企业2010年12月31日购入一台设备，入账价值90万元，预计使用年限5年，预计净残值6万元，按年数总和法计算折旧。该设备2012年计提的折旧额为( )万元。A.16.8 B.21.6C.22.4 D.24【答案】C【解析】该设备应从2011年1月1日起开始计提折旧，2012年计提的折旧额=（90-6）4/15=22.4（万元）。5.某企业2012年6月15日自行建造的一条生产线投入使用，该生产线建造成本为3 700万元，预计使用年限为5年，预计净残值为100万元。在采用年数总和法计提折旧的情况下，2012年该设备应计提的折旧额为( )万元。A.1 200 B.700C.600 D.740【答案】C【解析】2012年该设备应计提的折旧额=(3 700-100)5/152=600（万元）。6.某企业购进一台设备，该设备的入账价值为100万元，预计净残值为5.60万元，预计使用年限为5年。在采用双倍余额递减法计提折旧的情况下，该项设备第三年应提折旧额为( )万元。A.24 B.14.4C.20 D.8【答案】B【解析】第一年应提折旧额=1002/5=40（万元）；第二年应提折旧额=(100-40)2/5=24（万元）；第三年应提折旧额=(100-40-24)2/5=14.4（万元）。7.2012年3月31日，甲公司采用出包方式对某固定资产进行改良，该固定资产账面原价为3 600万元，预计使用年限为5年，已使用3年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司支付出包工程款96万元。2012年8月31日，改良工程达到预定可使用状态并投入使用，预计尚可使用4年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。2012年度该固定资产应计提的折旧为( )万元。A.128 B.180C.308 D.384【答案】C【解析】2012年8月31日改良后固定资产的账面价值=3 600-3 600/53+96=1 536（万元）；2012年应该计提折旧=1 536/44/12=128（万元）；2012年1月份到3月份应计提的折旧=3 600/5/123=180（万元）。所以2012年应计提折旧=180+128=308（万元）。8.某企业出售一幢办公楼，该办公楼账面原价370万元，累计折旧110万元，未计提减值准备。出售取得价款360万元，发生清理费用2万元，支付营业税18万元。假定不考虑其他相关税费。企业出售该幢办公楼确认的净收益为( )万元。A.88 B.100C.80 D.98【答案】C【解析】企业出售该幢办公楼确认的净收益=（360-2-18）-（370-110）=80（万元）。9.企业出售固定资产应交的营业税，应借记的会计科目是( )。A.营业税金及附加 B.固定资产清理C.营业外支出 D.其他业务成本【答案】B【解析】借：固定资产清理，贷：应交税费应交营业税。10.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是( )。A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B.采用成本模式计量的投资性房地产，不需计提折旧C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值变动应计入公允价值变动损益【答案】D【解析】投资性房地产采用成本模式计量的，期末应考虑计提减值损失和计提折旧；采用公允价值模式后续计量的，其公允价值变动应计入“公允价值变动损益”科目。11.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，下列说法中错误的是( )。A.企业应对已出租的建筑物计提折旧B.企业不应对已出租的建筑物计提折旧C.企业不应对已出租的土地使用权进行摊销D.企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益【答案】A【解析】企业采用公允价值模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。12.企业对以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产取得的租金收入，应该贷记( )科目。A.其他业务收入 B.管理费用C.营业外收入 D.投资收益【答案】A【解析】应记入“其他业务收入”科目。13.某企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2012年9月20日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为5 200万元，预计使用年限为25年，预计净残值为200万元。在采用年限平均法计提折旧的情况下，2012年该办公楼应计提的折旧额为( )万元。A.0 B.50C.200 D.100【答案】B【解析】2012年该办公楼应计提的折旧额=（5 200-200）253/12=50（万元）。（二）多项选择题1.购入的固定资产，其入账价值包括( )。A.买价 B.安装成本C.包装费 D.进口关税【答案】ABCD【解析】企业购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按实际支付的买价加上支付的运输费、包装费、安装成本、税金等作为入账价值。2.关于固定资产，下列说法中正确的有( )。A.购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金等，作为入账价值B.自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值C.投资者投入的固定资产，按投资方原账面价值作为入账价值D.如果有迹象表明以前期间据以计提固定资产减值的各种因素发生变化，使得固定资产的可收回金额大于其账面价值，则以前期间已计提的减值损失应当转回，但转回的金额不应超过原已计提的固定资产减值准备【答案】AB【解析】投资者投入固定资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外；固定资产减值准备不能转回。3.下列与生产设备购建相关的支出项目中，构成一般纳税企业生产设备价值的有( )。A.支付的增值税 B.支付的耕地占用税C.进口设备的关税D.自营在建工程达到预定可使用状态后发生的借款利息【答案】BC【解析】购买生产设备支付的增值税可以抵扣，不应计入固定资产成本；支付的耕地占用税应计入在建工程，最终形成固定资产成本；进口物资的关税应计入进口物资的成本；自营在建工程达到预定可使用状态后发生的借款利息应计入财务费用。4.下列项目中，影响固定资产计提折旧的因素有( )。A.固定资产原价 B.预计净残值C.固定资产减值准备 D.固定资产的使用寿命【答案】ABCD【解析】四个选项均应考虑。5.下列固定资产中，应计提折旧的有( )。A.经营租赁方式出租的设备 B.大修理停用的机器设备C.未使用的机器设备 D.按规定单独估价作为固定资产入账的土地【答案】ABC【解析】企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。6.下列项目中，应计入固定资产入账价值的有( )。A.固定资产购入时交纳的运杂费B.固定资产安装过程中发生的各种材料、工资等费用C.固定资产日常修理期间发生的修理费D.固定资产改良过程中发生的材料费【答案】ABD【解析】日常修理期间发生的修理费不符合固定资产的确认条件，所以不能计入固定资产的成本。7.下列各项中，不属于投资性房地产的有( )。A.为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产B.作为存货的房地产C.已出租的建筑物D.持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】AB【解析】投资性房地产包括：(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；(2)作为存货的房地产。8.关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有( )。A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量B.企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量C.企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式D.企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量【答案】ABC【解析】企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。9.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，下列说法中正确的有( )。A.企业应对已出租的建筑物计提折旧B.企业应对已出租的土地使用权摊销C.企业不应对已出租的土地使用权进行摊销D.企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益【答案】CD【解析】企业采用公允价值模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。（三）判断题1.企业外购的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费、专业人员服务费和员工培训费等，作为固定资产的取得成本。( )【答案】【解析】不包括员工培训费。2.企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产时，应按各项固定资产账面价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。( )【答案】【解析】企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产时，应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。3.企业管理部门以经营租赁方式将一台固定资产租给某单位使用，该固定资产的所有权尚未转移。企业对该固定资产仍应计提折旧，计提折旧时应记入“管理费用”账户。( )【答案】【解析】应记入“其他业务成本”账户。4.已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。( )【答案】5.与固定资产有关的后续支出，无论金额大小，均应当计入固定资产成本。( )【答案】【解析】与固定资产有关的后续支出，符合准则规定固定资产的确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合准则规定固定资产的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。6.对固定资产的不同组成部分，如果各部分给企业带来经济利益的预期实现方式不同，就应分别作为单项固定资产处理。( )【答案】7.企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。( )【答案】8.固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。( )【答案】9.盘盈的固定资产通过“待处理财产损溢”科目核算，其净收益计入当期营业外收入。( )【答案】【解析】盘盈固定资产属于前期差错，通过“以前年度损益调整”科目核算。10.企业对固定资产进行更新改造时，应当将该固定资产账面价值转入在建工程，并将被替换部件的变价收入冲减在建工程。( )【答案】【解析】企业对固定资产进行更新改造时，应当将该固定资产账面价值转入在建工程，并将被替换部件的账面价值扣除，被替换部件的变价收入冲减营业外支出，不影响在建工程。11.固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。( )【答案】12.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。( )【答案】13.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。( )【答案】14.企业对投资性房地产，无论采用何种计量模式，均应计提折旧或进行摊销。( )【答案】【解析】按企业会计准则规定，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对其计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。15.投资性房地产只能由成本模式转换为公允价值模式，不能由公允价值模式转换为成本模式。( )【答案】（四）计算分析题1.甲企业为增值税一般纳税人，增值税税率为17%。2012年发生固定资产业务如下：（1）1月20日，企业管理部门购入一台不需安装的A设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为478万元，增值税税额为81.26万元，另发生运杂费2万元，款项均以银行存款支付。（2）A设备经过调试后，于1月22日投入使用，预计使用10年，净残值为23万元，决定采用双倍余额递减法计提折旧。（3）7月15日，企业生产车间购入一台需要安装的B设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为600万元，增值税税额为102万元，另发生保险费10万元，款项均以银行存款支付。（4）8月19日，将B设备投入安装，以银行存款支付安装费10万元。B设备于8月25日达到预定可使用状态，并投入使用。（5）B设备采用工作量法计提折旧，预计净残值为20万元，预计总工时为2万小时。9月，B设备实际使用工时为200小时。假定购入上述设备的增值税可以作为进项税额抵扣。除上述资料外，不考虑其他因素。要求：（1）编制甲企业2012年1月20日购入A设备的会计分录。（2）计算甲企业2012年2月A设备的折旧额并编制会计分录。（3）编制甲企业2012年7月15日购入B设备的会计分录。（4）编制甲企业2012年8月安装B设备及其投入使用的会计分录。（5）计算甲企业2012年9月B设备的折旧额并编制会计分录。（答案中的金额单位用万元表示）【答案】（1）借：固定资产 480（