商业地产企业盈利模式探析

商业地产企业盈利模式分析【摘 要】商业地产企业的盈利模式包括发展物业模式、投资物业模式和混合模式。三种模式各有利弊，并不存在一种模式适用于任何时期的所有商业地产企业。对于具有资金、品牌和经营实力的企业，在一线城市持有商业地产是现阶段发展的必然模式，而对于多数商业地产企业和地区，混合模式仍旧是目前最佳选择。【关键词】 商业地产，盈利模式，发展物业，投资物业Commercial real estate enterprises profit model analysis【Abstract】Commercial real estate companies of the profit model including development mode, investment property and mixed mode. Three modes have their advantages and disadvantages, and not a model for any period of all commercial real estate business. For funding, brand and business strength of enterprises, in the first-tier cities held commercial real estate is the current development model, but for most commercial real estate enterprises and regions, mixed mode still is the best choice.【key words】Commercial real estate, profit model, development property mode, investment property mode, mixed property mode1引言商业地产企业主要是指从事商业地产开发、经营、管理和服务的企业，它通过优秀和持续的物业经营和管理能力来获取收益，其商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占总营业收入比重较高的房地产企业。管理大师德鲁克说：“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”2000-2007年是我国商业地产行业保持持续快速增长的几年，据国家统计局统计，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%，基本维持了2006年增幅17.3% 的水平，可以认为市场已进入稳定发展时期。办公楼投资额从2000年的12.1%增长速度，到2003年超过33%的增长速度，直到2007年的11.7% 发展速度，可以初步论断办公楼投资市场从2000年开始的高速发展阶段转变成目前的平稳发展阶段。纵观商业地产企业的高速发展离不开其商业模式的发展，许多企业的成功往往源于其盈利模式的成功。按照国际惯例，盈利模式大致可分为发展物业模式、投资物业模式和混合模式。除了企业的资金和经营实力外，宏观经济对商业地产盈利模式的选择也具有重大影响。三种盈利模式各有其利弊和适用条件，并不存在一种模式适用于任何时期的所有商业地产企业。考虑当前国内商业地产市场的成熟程度和经济发展所处的阶段等因素，对于具有资金、品牌和经营实力的企业，在一线城市持有商业地产是现阶段发展的必然模式，而对于多数商业地产企业和地区，投资物业+发展物业的混合模式仍旧是目前最佳选择。2商业地产的“租”与“售”商业地产形式多样，规模有大有小，盈利模式也存在多样化的特点。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。“出租”还是“出售”开发项目，是商业地产公司盈利模式选择的主题。“租价”与“售价”之比的波动，使商业地产盈利模式选择的答案并不确定。2009年，写字楼销售价格随着不动产价格出现上涨，而租金增长却明显放缓。房价租金“剪刀差”的扩大，使部分以持有物业为主的商业地产公司处于相对不利的境地。但是，即使面对同样的商业地产市场，不同的地产商对“出租”还是“出售”也给出了不同的答案。例如，一再宣称专注住宅地产，以高周转商业模式著称的万科，在2009年的新战略规划中，提出未来20%将开发并持有型物业。相反，从2005年开始，对产权式商铺采取“只租不售”模式的大连万达集团，却对上海周浦项目的65个产权式商铺进行公开发售。3商业地产盈利模式发展现状3.1 发展物业模式及其发展写字楼、商铺等物业，其出租合约一般至少2-3 年，长则8-10 年，长期持有可以为企业带来持续的现金流。在城市化发展的中后期，持有优质商业物业资产还能获得资源增值、政策增值、级差增值和品牌增值收益。资源增值主要指土地的稀缺所带来的增值。政策增值是指政府城市规划或户籍等城市管理政策所带来的持有物业价值的增值。级差增值是指某一种地产形式比别的地产形式带来的级差地租的较多增长。品牌增值是指以某一品牌经营的商业物业比别的商业物业产生的更大价值。后两种属于经营管理性增值，对于购物中心等商业地产是非常重要的。除了租金和物业增值收益外，开发商持有优质商业物业资产还有利于企业通过银行经营贷款、商业抵押担保证券（CMBS）等途径实现短期融资。发展物业模式是商业地产市场成熟阶段的主流盈利模式。受住宅开发盈利模式的影响，国内早期的商业地产盈利模式倾向于一次性卖掉回笼资金。但是，一次性卖掉寻求高额利润的可能性越来越小，随着商业地产企业经营能力的提高，以及持有物业成功案例的示范效应，开发商开始更多考虑持有物业，形成优质资产。例如，保利地产集团董事总经理宋广菊2010年4月曾表示，“纵观国际大型地产公司的发展，到后期都是持有一定的优质商业物业，这样住宅的销售可以加速资金的回笼，而商业物业的持有则是一种稳定的发展，对公司抗风险有一定的好处”。3.2 投资物业模式及其发展大型商业地产项目投资大、回收期长，经过多年培育才能形成人流累积、品牌等竞争优势，资金和运营实力是持有物业的最大考验。毕竟目前国内具有强大资金和运营实力的开发商不多，持有物业不太适合多数商业地产企业。投资物业，特别是大宗交易，能够快速收回投资，解决地产商的资金压力和控制经营风险。投资物业模式仍旧是多数特别是中小商业地产开发商的选择。发达国家投资物业模式主流的模式是整体出售（或大宗交易），国内则经历了由物业散售向整体出售的发展。国内商业地产市场发展初期，开发商照搬住宅开发的经验来开发商业项目，物业散售成为当时市场上大多数商业地产商采取的盈利方式。分割销售忽视了物业使用功能、业态聚合、市场定位、后期管理等问题，主要适合于住宅、商业办公楼底层等小体量的临街商铺，并不具有普遍性。2000 年前后地产商将“商业和地产”进行简单叠加，产权式商铺成为商业物业散售的典型模式，许多专业市场采取了产权式商铺的经营模式。由于竞争的日益激烈，为了增强投资者信心，开发商往往承诺“高回报率”、“若干年后回购”，使产权式商铺附加了金融产品的概念。尽管这一模式可以快速收回投资，或解决开发商融资困难，但是，并不适合大型综合性商业物业。3.3 投资物业+发展物业模式及其发展目前，国际知名商业地产企业多采用持有物业模式，通过对物业的长期营运获得租金和商业地产增值收益，实现长期的投资回报。但是，持有商业物业必须具有很强的资金和经营实力。投资物业模式可以快速变现，但是成长性略显不足。而采用“投资物业+发展物业”的盈利模式则可以吸收两种模式的优点，在不同时期侧重点有所不同，可以在一定程度上回避风险。随着商业地产市场的成熟和开发商实力的增强，商业地产开发商开始放弃住宅开发模式和“商业+地产”简单叠加的开发模式，普遍认可了通过持有商业物业获得长期收益的理念。国内商业地产盈利模式从以投资物业为主的经营模式，逐渐向“投资物业+发展物业”双模式转变。国内多数有实力的商业地产开发商进行了战略调整，在收入和利润的来源上，选择了租赁与开发销售并举模式，并战略性增持优质物业，希望在土地资源日益紧缺的态势下，最终实现公司的可持续发展。例如，SOHO中国一直以重点开发出售城市中心高价商业项目获得高回报率而著称。但是，2007年公司新战略的模式是：实现收益增长+持有投资物业+扩大财务优势+加强品牌资产=股东价值最大化的创值之路。新战略突出强调发展持有物业模式，公司将持有最高客流量的稀缺项目，获取稳定的经常性租金收入，提升企业内在价值。4商业地产盈利模式发展预期除了资金和经营实力外，还有众多宏观因素会影响商业地产盈利模式的选择。例如，物业税征收制度、租金/售价比、土地增值税等税收制度、会计计价模式、城市规划和人民币升值预期等。对于面临不同发展环境，实力不同的企业，三种盈利模式利弊不同，并不存在一种模式适用于任何时期的所有商业地产开发商。不存在普遍适用的最优答案，并不等于没有规律可循。参考国际经验，在当前国内商业地产市场的成熟程度和国内经济发展的阶段等条件下，对于具有资金、品牌和经验的开发商，在一线城市持有商业地产是商业地产现阶段发展的必然模式。而对于大多数商业地产企业和在大多数地区，目前最佳的盈利模式是持有和投资物业并重。4.1 持有物业盈利模式将是实力开发商在一线城市的必然选择尽管在二、三线城市持有物业也存在成功的机会，但是，因为城市化程度较低，城市边界存在较大的外扩空间和新的规划不断出台，持有商业物业存在相对较高的风险。比较而言，基于以下三个方面的理由，在北京、上海等一线城市持有优质商业地产的数量将在很大程度决定企业未来的市场地位。第一，不断上升地价的决定作用。未来几年，人口从中小城市进入一线城市的流动趋势不会改变，一线城市的土地、特别是比较好地段的土地将更加稀缺，地价上升的趋势短期内难以改变。地王频现，地价越来越昂贵，房价与地价之间的利差空间将越来越小，投资物业进行高周转的模式将受到挑战，促使企业持有物业增加。第二，城市化进程的决定作用。当城市化率达到70%时，对住宅需求的增长将趋缓，从事投资物业模式的盈利水平开始下降，持有商业地产的租金和增值溢价收益优势开始凸显。但是，因为商业地产的品牌、客户累积等需要培育期，商业地产应提前持有。因此，在城市化率50%-60%时，企业就应该增加持有商业地产。目前，我国一线城市的城市化率已超50%，新增土地将越来越少。持有优质商业地产的数量在一定程度上可以规避未来人口下降的风险，奠定企业未来的市场地位。第三，产业结构的决定作用。国际经验表明：第三产业占GDP比重超过50%的时候，第三产业的发展会加速。2009年第一季度，北京第三产业占经济总量的比重总体已达76%，上海略超60%，已实现了产业结构从工业主导型向服务业主导型的转变。第三产业的发展构成了对商业地产的巨大需求。基于以上三个方面的判断，未来的大趋势是：在一线城市长期持有物业可以为企业带来持续的现金流和物业重估的增值收入。目前，国内具有一定实力的商业地产企业在战略上已普遍开始考虑在一线城市持有物业，培育优质资产。例如，中国国贸、SOHO中国等品牌商业地产企业都加大了对商业地产的投资，在北京、上海、深圳等一线城市，经过多年经营已具有集聚、品牌、管理和资金等方面的优势，培育了一定规模的优质商业地产资源。目前，万科、保利等知名住宅开发商也在其未来的发展战略中开始关注商业地产物业的持有。4.2 投资物业+发展物业盈利模式是多数开发商的现实选择尽管持有物业盈利模式是实力开发商在一线城市的必须选择，但持有物业的风险包含地产开发风险、融资风险、商业运营风险等，任何一个环节的风险都可能导致危机的爆发。无论是国内商业地产的成熟程度，还是商业地产企业的资金和经营实力，都决定投资物业+发展物业盈利模式仍是目前多数开发商的最佳选择。首先，目前国内商业业态演变已步入高级阶段，商业地产已经定位为综合商业设施，持有物业需要开发商具有较强的经营实力和经验。和国际企业相比，经验和管理实力不足是国内多数商业地产企业面临的比资金短缺更大的考验，国内商业地产企业在管理理念、实力方面存在较大的差距。其次，成熟商业地产项目的培育需要数年甚至更长时间，需要以雄厚的资金实力为后盾。国外成熟的房地产金融市场为持有物业提供了融资的便利性。持有商业物业，可以在稳定经营的基础上，将项目打包上市，获得稳定的投资回报，回笼资金进行新项目的建设。此外，如上文所分析，采用“投资物业+发展物业”的盈利模式可以吸收两种模式的优点，在不同时期有所侧重，在一定程度上回避经营风险。以国内商业地产企业大连万达为例，2005年以前，万达曾对商场内的产权式商铺进行销售，2005年后，为了便于管理，提升商场品质，万达对旗下的产权式商铺采取只租不售的模式。而在2009年，上海万达又将上海周浦项目的65个产权式商铺进行公开发售。5保利地产商业项目营运随着2010年4月10日佛山保利洲际酒店开业，以保利水城购物中心和保利洲际酒店为代表的佛山南海千灯湖广佛RBD区域两大保利地产商业项目的营运，标志着保利地产第一个城市综合体的全面正式运营。投资商用物业，扩大持有性物业比例并提高物业的盈利能力，成为保利地产改善公司资产结构、发展新的利润增长点和开发新的投资模式的重要举措。保利的商业地产包括四大结构，第一是酒店业，由保利投资建设，国际知名酒店管理集团参与管理，合作经营；第二是购物中心，成立自己的经营管理公司，实施对商场的管理；第三是高尔夫，坚持长期持有、长期经营；第四，会展物业将长期持有，收取租金。此外，写字楼部分也将一部分销售一部分长期持有。目前，保利地产形成了重点打造城市地标，全面发展涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等多元化优质商用物业的规模化经营格局，获取保证企业未来可持续发展的长期稳定收益。保利的目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。保利地产目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，保守估计总市场价值超过150亿元，未来年租金可超10亿元。在未来的3年内，保利地产持有的商用物业面积将增加到300万平方米，租金收益和物业经营收益将非常可观，物业增值方面更是不可限量。在这样的情况下，打造全国性的商业经营和管理平台就是保利地产进一步整合商业物业发展的战略趋势。在此方面，包括商业管理公司、酒店管理公司和会展业管理公司三个大平台正在打造建立，以便实现物业产权的统一化、经营权的统一化和全局管理的统一化。其中，商业管理公司将对全国的购物中心项目进行统一规划、设计、招商和营运，并且与优质品牌商结成战略联盟，进行跨区域的战略合作。目前，以保利地产业已进入的22个城市为基础，有计划有步骤地增加商用物业的投资比例已经成为保利地产商业蓝海的发展方向。在未来的3-5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%，选取城市中心或区域发展中心投资标志性商用物业，打造全国性的商业管理平台，保利地产正越来越清晰地实践着既定的商业地产战略目标。在广州，从前期的北京大厦、天利广场、保利国际广场，到近2年开发完成的保利中环广场、珠江新城保利中心、保利V座、保利中辰广场和保利世界贸易中心，涵盖写字楼、会展和零售商业的商用物业正四面绽放。2009年获取的百万平米琶洲城中村改造项目，其中近40万平方米的面积也将用于开发商业配套项目。在北京，新保利大厦早已成为地标性建筑物。在天津，与金融街合作开发的天津大都会将有超过30万平米的商业面积。在成都，总建筑面积超百万平米的保利石象湖项目将涵盖高尔夫庄园和多个五星级酒店很显然，保利地产投资开发商用物业的通路已经打开，保利地产自身商业地产战略的