房地产开发及管理教案(第1-3章).doc

第1章 房地产开发投资概述1.1 房地产开发投资概述1.1.1 房地产开发投资的概念所谓投资，在经济学中被定义为：“将现在的消费，通过某种媒介转移为将来的消费的行为，是为获取利润而进行的资本投入”。投资的形式多种多样，归纳起来主要有：股票投资、债券投资、银行储蓄、期货买卖和房地产投资5种。而房地产投资是众多投资形式中较为重要的一种，它是整个国民经济投资的重要组成部分。房地产开发投资是指房地产开发企业以获取期望收益为目的，将资本投入到房地产开发经营中的行为。房地产开发投资是地产开发投资和房产开发投资的总称。在房地产开发投资中，地产投资是第一性的，而房产投资是第二性的。这并不单单是因为房产总是与地产连接在地起，房依地建，地为房载，是房地不可分离性在物质形态上的反映，同时在法律上获得了房产的所有权及占用土地的使用权。在经济上，房价也是地价的折射反映。房地产开发投资总体上可分为房产投资和地产投资两大类，但也可按房地产的不同用途将其分为：工业房地产开发投资、商业房地产开发投资和住宅房地产开发投资等。按其投资方式分为金融房地产投资（间接性投资如股票等有价证券）和实物房地产投资（直接性投资）。随着我国城镇住房分配货币化制度改革和土地有偿使用制度的逐步深入，房地产开发投资已逐渐成为我国的一项重要的投资事业。2002年全年全社会固定资产投资43202亿元，其中房地产投资为7736亿元，占全社会固定资产投资总额的18%，已经成为抖动国民经济增长的支柱产业之一。同时，房地产开发投资规模的不断扩大也给广大投资者带来了许多投资经营的机会。1.1.2 房地产开发投资的特点房地产开发投资，由于其商品的特殊性，存在着不同于其他投资类型的特点，认识和掌握这些特点，是从事房地产开发投资的关键所在。房地产开发投资通常具有以下的特点：（1）投资成本高房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。投资一宗房地产，少则上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。这主要是由房地产本身特性和房地产经济过程所决定的。首先，土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源稀缺且不可替代，它的供给对人类是有限的，即其供给弹性趋于零。但人类对土地的需求却是与日俱增的，使房地产产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，因不能被社会直接利用，而必须投入一定的人力、财力和物力进行开发，如“三通一平”（路通、水通、电通和场地平整）等；加之房地产市场中的价格竞争，如土地的拍卖、招标，尤其是城市土地的拍卖，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产开发投资金额相对较高。其次，房屋建筑的高价值性。这是由于房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金，需要有一大批工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械设备等，从而造成房屋子成本高于一般产品成本。最后，由于房地产开发建设周期长，占用资金大而需要支付大量的贷款利息等原因，也增加了房屋建筑的成本价值。（2）投资回收期长对每一个房地产开发项目而言，从选择地块到贷款、筹资、规划、设计、设备采购、建筑施工、竣工验收，直至出售（或出租）需35年时间，最终收回全部开发投资需要相当长的时间，而靠出租获得租金来收回投资则需要更长时间。房地产开发投资回收期长，是因为房地产开发投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，即土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场4个相互联系的市场组成部分的制约。一旦将资金投入房地产开发项目，就要经过这几个市场的一次性完整流通才能获得利润。（3）投资风险性大由于房地产开发投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投资的风险因素也增多。一旦投资失败，资金不能按期收回，房地产企业往往会出现资金流动枯竭，甚至不能按时偿还银行贷款的本息，严重的将直接影响企业的生存和发展。房地产开发投资风险主要表现在以下几个方面。 购买力风险。假如社会经济处于滑波阶段，经济形势出现萧条，通货膨胀上升，此时将直接影响到人们的购买力水平。随着购买力水平的下降，人们对房地产的有效需求量下降，导致建成的房屋由于滞销而大量空置。由于大量开发资金“套牢”在空置的房屋而不能及时变现，将使房地产开发企业在经济上遭受损失。购买力风险是威胁房地产开发投资的主要风险因素之一。 变现风险。变现风险是指投资产品在没有压低价格情况下（不低于市场价），能迅速将其兑换成现金的可能性。由于房地产价值大，而且只能作为一个整体才能发挥其使用价值，因而不像一般商品那样可以轻易脱手，也不像股票、债券等证券那样可以分割买卖，随时交易，短时间内兑现。所以房地产交易不可能在短时间内完成，因而其资金也就很难在短期内变现，只能等待合适的机会，在房地产市场形势较好的情况下，才能使投资变现。对房地产开发企业而言，要多赚钱，就得适当考虑放弃变现性，并要具有抗变现风险的能力，否则会遭受经济上的损失。 经营性风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多事先难以预测的不确定性因素。房地产经营风险主要是由于房地产市场的特点、开发经营的条件的变化及投资者的决策行为和水平、经营者的经营管理才能和水平等所致。针对这些，房地产开发企业就加强对这一复杂而特殊市场的调查和研究，重视房地产市场信息的掌握，熟练业务，提高投资决策及经营管理水平，以减少经营性风险。 社会性风险。房地产市场形势好坏投资效果如何均与社会政治、经济发展的趋势休戚相关。房地产价格的涨跌受到该地区政治是否稳定，经济是否衰退的直接作用和影响。房地产投资者应以较长远的目标审视房地产市场，在认清社会政治、经济形势的情况下，深入学习房地产的有关政策、法规和市场知识，以增强房地产投资的社会性风险意识。 自然风险。自然风险通常是不可抗拒的。如地震、洪水、台风、火灾等自然灾害所带来的风险常常会使房地产开发企业遭受意外的损失，而且会破坏公司的财务稳定性。通过向财产保险公司投保将房地产开发过程中的不可预见的自然风险转移出动，应该是房地产开发企业规避自然风险、保持财务稳定性的一个很好选择。（4）投资收益性好与任何投资一样，房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资学的风险报酬原则：在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。房地产开发投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。正因为房地产开发投资具有较高的预期收益潜力，吸引着众多的投资者乐于冒险投资于此行业，促进了房地产业的蓬勃发展。1.1.3房地产开发投资的类型划分房地产开发投资类型的方法有多种。按房地产开发的经济内容不同可分为：土地开发投资、房屋开发投资；按房地产投资的领域不同主要可分为：商业房地产开发投资、工业房地产开发投资和住宅房地产开发投资等等。不同的投资类型，既是相互联系的，又各有其基本特点。（1）按房地产开发的经济内容分 土地开发投资土地开发投资分为旧城区土地开发投资和新城区土地开发投资。旧城区土地开发投资主要包括拆迁费和旧城区发行费等。新城区土地开发投资主要包括土地征用费、城市基础设施建设费和“三通一平”费等。2001年全国土地开发投资达403亿元。 房屋开发投资房屋开发投资是指用于房屋及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资，主要投资构成包括建筑工程投资、安装工程投资和设备工器具购置投资。房屋开发投资可分为住宅开发投资、办公楼开发投资、商业营业用房投资和其他投资。2001年全国商品房开发投资达3756亿元，占当年房地产投资总额4984亿元的75%。（2）按房地产投资的不同领域分 商业房地产开发投资商业房地产开发投资在房地产投资中所占比重最大，其投资回报率也最高，往往是房地产投资的重要目标。商业房地产投资一般包括商店、超市、购物中心、旅馆和各种服务行业等项目。商业房地产投资对其房屋的地理位置要求极高。因为地理位置关系到城市土地级差地租所能产生的超额利润及其增值的潜力，是商业房地产投资者获利的首要条件。房地产开发企业为了能在城市中心找到一个较好的位置，往往不惜投入大量资金争取在竞争中取胜，所以商业房地产投资成本要高于其他行业房地的的投资成本。但是投资者为了获取高额商业利润，尽管投资成本高、风险大，商业房地产投资依然具有吸引力，是投资者所青睐的热点投资项目。 工业房地产开发投资由于工业用房适用性差，技术性强，工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。所谓适用性差，主要是指工业用房屋的结构布置需要服从其生产工艺流程的要求，市场适用性较差。所谓技术性强，是指一旦科学技术水平提高，往往会造成原有厂房的不适应，甚至废弃。显而易见，工业房地产投资对投资者的吸引力远小于商业房地产投资。但工业房地产投资对所处的位置只要求交通方便，水、电、煤等能源动力供应充足，并不一宁要靠近市中心，因此工业房地产的一次性投资远低于商业房地产。 住宅房地产开发投资在国外，对于住宅房地产，许多国家实行住宅福利政策，甚至禁止牟利性的住宅投资，因此住宅一般不是投资者的主要投资对象。但是，目前在许多国家都存在着住宅供不应求的现象，即使发达国家也不例外。由于住宅供求是一个敏感的社会问题，在这些国家，房产经营是一种在国家干预下的商品化经营。在我国，随着住房制度的改革和居民购买力水平的提高，人们对住房的有效需求大大提高。为解决住宅供不应求的矛盾，目前乃至今后一段时期内，我国住宅房地产开发投资仍然是较为突出的投资热点。但住房开发投资必须考虑居民的实际购买力水平，盲目开发高档住宅，将造成大量高档商品房空置而中档商品房脱销的局面。1.1.4 房地产开发的投资过程房地产开发的投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产开发投资周期长、环节多，是一个相当复杂的过程。概括而言，大体可分为投资决策分析、土地开发权获得、房地产开发及房地产销售经营这4个大的阶段。（1）投资决策分析房地产开发的过程是大量资金投放的过程，是大量资金运动的过程。一旦做出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策是否正确直接关系到整个开发项目的成败。因此，慎重地进行投资决策分析，是房地产开发的必要前提。房地产开发的投资决策分析包括以下几个方面。 市场分析。市场分析的重点在于估计市场对投资计划中拟开发的房地产商品的需求强度及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于企业在进行开发项目财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。 财务分析。财务分析的主要目的是通过对未来现金流量的估计，计算出预期报酬率。并将所得的结果与要求的报酬率加以比较来判定这项投资在财务上是否可行。此外，财务分析还要对投资的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在企业所接受的范围内。 可行性分析。可行性分析是一个综合的步骤。企业除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要对房地产开发的资金来源是否可行进行分析。另外，还要进行相关的土地与建筑使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。（2）土地开发权的获得这一过程包括土地使用权的取得及其成本。当通过投资分析确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得就是投资者接下来考虑的要点，如是完全买断还是合作开发，是部分使用权（如地上权）还是长期租赁等。在确定土地使用权的同时，还要确定土地使用权的取得成本。另外，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，企业必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。（3）房地产建设开发在房地产开发过程中，首先要取得政府立项和规划许可。立项和规划涉及资金落实情况及水、电、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策，土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。在上述开发前期工作完成之后，才可进入实质性的建设开发阶段，即根据规划及开发要求进行设计和施工。在这个阶段，房地产开发企业主要任务是确保开发资金的及时到位，以保证建设开发进度和按时竣工。（4）房地销售经营在房地产销售阶段主要的工作：一是必须有完善的营销规划，包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以便顺利销售；二是实际的销售活动，包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续；三是融资活动的进行。由于房地产价值庞大，如何安排购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。在这一阶段中，某些已开发完成的房地产项目，如果不是以销售为目的，或者销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类：一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益；二类则是由房地产开发企业自己经营管理。1.2 房地产投资的风险分析1.2.1房地产投资风险分析的概念及其衡量一般而言，风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性。如果以偏离预期利润的可能性来定义风险，则凡是低于预期利润率的事件发生的可能性都可以称之为风险。房地产投资风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润。但是房地产开发投资是一项极为复杂而又充满风险的投资活动，在为投资者带来较高经济收益的同时，也有可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。实践表明：任何一个投资项目在其投资过程中，收益总是与风险结伴而行的，风险越大则收益越大，风险越小则收益越小。这就是投资学中的风险报酬原则。房地产开发经营过程一般要经过投资决策分析、获得土地开发权、房地产开发建设和销售经营4个阶段性工作，每一阶段工作中均存在着不确定性因素。另外，对投资项目经济评价所依据的基础数据都是来自于对未来情况的预测或估算，这都带有一定程度的不确定因素，从而造成计算出的评价指标也在一定程度上存在不确定性。这些不确定性都有可能给房地产投资项目带来风险。房地产投资风险分析也叫不确定性分析，其内容和目的就是研究、分析、计算和预测房地产开发过程中的各种风险，为投资项目决策提供依据。在数学上，一般是运用标准差和变异系数测定来测定风险，即某一特定的决策或投资类型，如果它的各种可能结果的概率颁越密集，这个投资的风险就越小，即实际结果偏离期望值的可能性就越小。实际结果偏离期望值的程度可以用标准差来衡量。一般地，标准差越小，概率分布越密集，有关投资的风险也就越小。房地产投资风险分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等方法。1.2.2 房地产投资风险的主要类型（1）财务风险因素财务风险是指房地产开发企业运用财务杠杆，即在使用贷款的条件下，既拜访了投资的利润范围，同时又增加了不确定性，增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。来自财务方面的风险因素主要有两个：一是融资风险。房地产开发投资通常是通过集资或贷款等方式筹集资金的，如在一定期内，房地产的总投资收益率低于银行利率，由筹集资金的收益率会大大降低，这时不要说这宗房地产开发无利可图，甚至会出现赔本经营的局面，造成了融资风险。例如，房地产投资预期利润率为5%，而贷款利率为10%，假定其他因素不变时，投资者每贷100元资金获得的预期收益为5元而支付的利息为10元，必须自己再另外拿5元以支付利息，这时就出现了融资风险。二是购房者拖欠款风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到该宗房地产的投资全部及时收回的可靠性而造成拖欠风险。这两个风险是构成房地产开发经营中财务风险的主要因素。（2）购买力风险购买力风险是指由于种种原因使物价总水平迅速上涨，通货膨胀度较高，出售或出租房地产获得的现金不能买到原来能买到的那么多东西，也就是购买力下降了。这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上，特别在高通货膨胀时期。购买力风险也会影响消费者，在货币购买力水平普遍下降的情况下，人们会把有限的购买力用到最急需的消费上，从而影响了对房地产的消费购买力。这样即使房地产本身能够保值，由于人们降低了对它的需求，也会导致房地产投资者遭受一定的损失。所以，购买力风险是市场风险中的主要风险。（3）利率风险由于房地产投资具有资金量大，开发周期长的特点，房地产投资不可避免地存在着随市场利率的变动而产生的风险。一是因为利率是房地产投资的机会成本，市场利率水平提高则表示房地产投资的机会成本提高；二是获得贷款的利率提高，将直接增加房地产的开发成本；三是利率的浮动会影响到房地产的销售市场与建筑市场。利率越低，对房地产需求越高；利率越高，对房地产的需求越低。贷款利率的高低直接影响着消费者购买住宅的能力。（4）变现风险由于房地产商品的实体不能流动，它的变现性是较差的。主要由以下原因造成：一是房地产是不动产，房地产市场具有区域性，本地价格低又不能搬到外地卖高价；二是房地产投资周期长，土地投资和整个房地产建设投资必须通过相当长时间，才能作为房地产资产进入市场流通；三是房地产价值高，占用资金多，房地产销售费时费力。以上这些原因从不同角度造成了房地产投资的变现风险。（5）社会风险和意外事故风险社会风险通常是指由于国家政治、政策、法规、计划等形势和经济形势的大气侯变化等因素的影响给房地产投资带来的经济损失的风险。意外事故风险一方面来自自然灾害，如暴风雨、洪水、雷电、地震、龙卷风等事故；另一方面来自人为破坏，如偷盗、抢劫、放火及战争等毁灭房屋的因素而造成的房地产投资的经济损失。1.2.3 房地产投资的风险与报酬关系房地产投资具有风险，而这一风险可能会给投资者带来经济上的巨大损失，甚至破产但一些风险很大的投资项目为什么还是吸引着众多的投资者？这就是风险报酬的诱惑和激励作用。所谓风险报酬，是指投资者冒着风险进行投资时可能获得的超过无风险利润率的那份额外报酬。如排除通货膨胀因素，一个风险项目的投资收益率应是无风险利润主和风险报酬之和。如图11为风险与报酬之间的关系图。从图中可以看出，假设无风险投资的利润率为5%，需要2%的风险报酬去补偿风险为0.5的一项投资。别一项风险高达1.5的投资项目则需要有10%的风险报酬。风险报酬原理是投资学中的一个基本概念。 15 10 7 5 0 0.5 1.0 1.5如图11 风险与报酬之间的关系图由于房地产投资的风险较大，因此房地产开发企业所要求的投资回报率就高。这一较高的投资回报率指的是一种期望报酬率，它与各种可能的开发后果出现的概率有关，而不是单一决策所形成的经济后果。实际的报酬率有可能出现两种情况：大于无风险报酬率；小于无风险报酬率甚至负报酬率。同时应当注意房地产开发企业期望的回报率愈高，所要承担的风险水平也就越大。这主要源于回报率越高，潜在的竞争者增加，从而会改变各种可能后果的概率分布，使风险增大。1.2.4 房地产投资风险的盈亏平衡分析（1）盈亏平衡分析的基本概念盈亏平衡分析又称为保本分析或损益监界分析，是通过项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力及考察项目的抗风险能力。在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，我们不难发现其产量（商品房面积）、成本和利润三者间存在这样一个关系，即：产品销售利润产品销售收入产品销售成本产品销售税金其中，产品销售税金取决于产品销售收入，而：产品销售收入产品销售量产品单位价格产品销售成本（总成本）变动成本固定成本由上述关系式可知，房地产产品销售收簇产品销售成本都可以是产品销售量的函数。当它们之间呈线性函数关系时，则认为它们间的盈亏平衡属于线性盈亏平衡关系，反之为非线性盈亏平衡关系。（2）线性盈亏平衡分析线性盈亏平衡分析必须具有下列假设条件才能适用。即：（a）房地产产品总销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积（产品产量）的线性函数；（b）产品销售量和生产量相等，即开发的房地产能全部租售出去；（c）产品固定成本和单位销售价格在产品租售期间保持不变；（d）同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品；（e）计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。线性盈亏平衡点的计算方法用房地产产品销量表示的盈亏平衡点（）的计算方法。假设某房地产开发企业年固定成本为，单位可变成本为，单位产品价格为，单位产品销售税金为，达到盈亏平衡时的年产量为，全部计划建设房地产产量（建筑面积）为，销售收入为，销售税金和附加费为，产品总成本费用为，根据上述假设条件，则，如能达到盈亏平衡，则：即有：于是得到：所以用房地产产量表示的盈亏平衡点的计算公式是：当该项目的产（销）量到时，说明项目不亏不盈，正好保本，见图12。 销售收入（成本） 销售收入 总收入总支出 总成本 总收入总支出 固定成本 亏损区 产量（销售收入）图12 线性盈亏平衡分析图在对项目进行盈亏平衡点分析的同时，一般还要计算出产（销）量允许降低最大幅度（），其计算公式为：然后，再根据对项目产品的市场调查和预测，判断这种最大幅度出现的可能性大小。可通用性越大，说明项目的风险越大；可能性越小，说明项目的风险越小。另外，还可以计算出用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点（）、用生产能力利用表示的盈亏点（）、用房地产产品销售收表示的盈亏平衡点（）。它们的盈亏平衡点计算公式分别如下：（2）线性盈亏平衡点的分析评价由上述计算公式和图12可知，盈亏平衡点的值无论是用产（销）量表示，还是用价格表示，或用生产能力利用率和销售收入来表示均为越低越好。房地产开发投资的盈亏平衡点低，说明开发项目有以下特征： 当开发项目达到较低产量时就可以保本； 开发项目的赢利区大，亏损区小，开发项目能取得较好的经济效益； 开发项目生命力强，有较高的竞争能力； 开发项目的抗风险能力大。1.2.5 房地产投资风险的敏感性分析（1）敏感性分析的基本概念敏感性分析是通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。由于衡量房地产投资开发项目经济目标实现程度的指标有多种，主要的如财务净现值、内部收益率、投资回收期等，故敏感性分析可以围绕不同的经济指标进行。敏感性分析的目的，是在充分了解和掌握项目风险因素及风险程度的情况下，考察投资项目承受风险的能力。（2）房地产投资项目敏感性分析的步骤房地产投资项目敏感性分析及计算过程比较复杂，通常可按以下主要步骤进行。 选择经济评价指标在对项目进行分析、计算过程中，首先要选择最能反映项目经济效益的指标作为分析、计算对象。根据房地产投资项目的特点和要求，通过选择财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济评价指标作为敏感性分析计算的对象。 选择需要分析的不确定性因素在敏感性分析、计算时，选择哪些不确定性因素作为分析和计算的变量呢？一般认为，房地产产品产（销）量、房地产售（租）价格、成本（经营成本、原材料价格成本）及固定资产总投资等。 确定变量的变化范围并计算其变动幅度确定上述变量在某种增幅下的变化范围是一种模糊的、本身误差性比较大的估计。常用的方法是根据房地产开发企业历年来的统计资料、房地产开发经营的特点及房地产行业的专家经验和对市场的调查预测做出综合估计。 确定房地产开发项目对风险因素的敏感程度由于各变量在其变化范围内的变化引起经济评价指标的变动幅度，从而给房地产开发项目带来了投资风险。为找出对投资效益影响明显的风险因素，以及确定开发项目对风险因素的敏感程度，以便在以后的开发经营过程中加以控制这些风险因素，其具体方法是：将反映诸多条件变化后的项目赢利能力计算结果与原先计算出的结果进行比较，就能确定开发项目对各风险因素的敏感程度，从而也就能确定开发项目所能承受的未来风险的能力。1.2.6 房地产投资风险的概率分析（1）概率分析的基本概念概率是度量不确定性的方法，因此在任何存在有不确定性的决策中，都要用概率。概率分析是风险分析的主要手段，其方法就是根据不确定性因素在一定范围的随机变动，分析确定这种变动的概率分布和它们的期望值及标准偏差，进而为投资者决策提供可靠依据。概率分析的方法有很多，主要的有种类型：第一种是分析法，如乐观准则法、悲观准则法等；第二种是数学期望值法；第三种是模拟法，常用的有蒙特卡洛模拟法等。根据不同的情况和条件可以选择不同的分析方法。应用概率分析法，可以弥补由于盈亏平衡分析和敏感性分析在项目分析中的局限性和不足。因为在房地产投资项目的敏感性分析中，由于不确定因素变化的概率是未知的，因而它们的变化对项目经济评价指标产生的影响的概率也是未知的。所以，敏感性分析只能为不确定因素变化对项目经济指标的影响作程度上的定性描述，而不能定量测定这种变化因素发生的可能性及其大小。为了既能把握房地产投资经济分析中不确定因素变化的程度，也能够测定它们的概率大小，这里有必要进行概率分析。（2）房地产投资风险的概率分析 概率分布由各个随机变量与其相应的概率组成的数列称为概率分布。假如设(=1，2，n)为各随机变量，为各相应的概率，则概率分布如表11所示。表11随机变量的概率分布随机变量，概率分布，以某房地产投资为例，由于受目前房地产市场多种因素的影响，其投资回收期可能在37年之间。这时各种投资回收期出现的概率分布情况如表12所示。表12投资回收期的概率分布投资回收期34567概率分布0.10.40.20.20.1概率分布具有下列性质：各概率；各概率总和。 期望值计算期望值是随机变量可能值的加权平均数，即在各概率下随机变量的平均值，它也表示各可能值的概率分布中心，通常用来表示。其计算公式为： 标准偏差计算标准偏差是用来表示随机变量可能值的离散程度的一个指标，即期望值的偏离程度的一个指标值，通常用来表示。其计算公式为：标准差越小，说明随机变量取值偏离其期望值的离散程度越小，房地产开发项目风险就越小；反之则相反。 概率分析法的应用例如，某房地产开发企业根据市场调研及综合有关专家意见，统计出该开发项目建筑成本可能上涨的程度及其概率分布如表13所示。试计算其数学期望值和标准差。表13建筑成本可能上涨的程度及其概率分布建筑成本每年可能上涨率发生的概率5%0.16%0.257.5%0.408.5%0.2010%0.05解：（1）利用公式求得建筑成本可能上涨程度的期值如下：50.1+60.25+7.50.40+8.50.20+100.05=7.2（2）利用公式求得建筑成本可能上涨的标准偏差如下： 从上述计算分析，可以清楚地看到，概率分析所用的主观概率是靠预测、估计得到的，因此这些主观概率值本身就含有大量的模糊性或不确定性的主观因素，而这些主观因素所造成的不确定性和风险是任何方法也不能排除的。随着科学技术的进步和模糊技术的发展及推广运用，用模糊技术代替难以确定的、主观的不确定性因素的变化概率的确定方法，将使概率分析方法更趋准确、科学。1.3 房地产开发的投资决策1.3.1房地产开发投资决策的概念一般而言，决策是指在目标既定的情况下，寻找可以达到目标的各种可行方案，然后对这些方案进行比较分析，最后先出一个最优可行方案的过程。房地产投资应届生是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并做出判断，选择某一方案的过程。房地产投资决策对房地产业和房地产市场的完善和发展具有十分重要的意义。房地产由于其空间的固定性特征，一旦开工建设就不能中断，要力求缩短工期，在最佳时机投入市场。房地产投资还关系着人民的基本需要和生活质量的提高，又关系着经济发展和城市建设，它的总量确定、结构选择、空间布局和时间安排十分复杂。房地产投资规模在整个国民经济投资规模中占有很大比重，它必须与社会所拥有的人力、物力和财力相适应。这些情况都决定了必须重视房地产的投资决策。1.3.2房地产开发的投资决策过程房地产投资决策过程是指在房地产开发的投资决策中，提出问题、分析问题和解决问题的过程。房地产投资决策的一般程序如下。（1）确定投资目标投资决策的目标就是要达到投资所预定的目标，所以确定投资的目标是投资决策的前提和依据。如果投资目标不正确，那就意味着投资决策的不正确，最终导致投资项目实施的不正确。确定投资目标正确性的关键在于进行全面的市场调研和预测，通过周密的分析研究，可以发现问题，然后搞清问题的性质，从而确定解决问题所期望达到的结果，使投资的目标具体明确，避免抽象，含糊不清。（2）拟定投资方案在进行房地产投资决策过程中，根据已确定的目标，拟定多个可行的备选方案。判断某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财务上是否赢利。经分析比较后，才能从中选出最优方案。（3）测量风险由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及牵涉面广，不确定因素多，故由此而造成的风险相对其他投资项目要大。进行投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的风险，确定一个方案在收益上的可靠性。（4）制定决策方案决策在于选择，没有选择就没有决策。在进行房地产投资决策中，制定供决策者选取用的各种可能行动方案，是房地产投资决策的基础。制定决策方案时必须注意各方案整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。只有这样，才可能进行方案的全面比较和有效选择，并可避免遗漏最优方案。（5）分析与评价方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关技术、经济和社会环境等各个方面的条件、因素及潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的目标进行比较做出评价。对决策和行动方案有一定约束条件的限制因素要进行分析，以便在现有条件下求优；对每一个备选方案可能发生的潜在问题做科学的预测，以便事先防范，减少潜在问题发生的可能性。然后根据决策目标，详尽分析每一个备选方案的经济效益、环境效益和社会效益，最后对每一个备选方案做出综合性评价。（6）选择方案选择方案是就每一方案的结果进行比较，选出最可能实现决策预期目标或期望收益最大的方案，作为初步最佳方案。选择方案不仅是整个决策过程中的环节，也是决策者的重要职责，同时，也是科学性和技巧性的综合体现。要正确、有效地进行选择方案工作，必须掌握方案的选择标准。选择标准和决策目标是紧密相连的。通常，要求实现决策目标的方案得到的利益尽可能大，且付出的代价尽可能小，即以最小的投入得到最大的产出。同时，要使实现决策目标的把握性尽可能大，且副作用尽可能小。“既要马儿跑，又要马儿不吃草”，这样的标准和条件既矛盾又苛刻。所以，在实际中，所有方案的最优都是相对而言的，要求十全十美的方案几乎是办不到的。1.3.3房地产开发投资的决策类型根据房地产投资决策的不同目标和不同性质，可以分为以下几种类型：按决策目标多少划分，可以分为单目标决策和多目标决策；按决策制定的方式划分，可以分为单层决策和多层决策；按决策掌握的情报资料、信息的性质不同划分，可分为确定型决策、不确定型决策和风险型决策等；按决策使用的分析方法划分，可划分为定性分析决策和定量分析决策。下面具体介绍确定型决策、不确定型决策和风险型决策种决策类型的基本概念和功能。（1）确定型决策确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。决策的方法有两种：若根据已掌握的每一方案的每一确切结果并进行比较，直接选出最优方案的决策法称为单纯选优法；若在未来的自然状态完全明确的情况下，通过建立合作的数学模型，求出最优方案的决策法称为模型选优法。（2）风险型决策风险型决策是指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同的结果。进行风险型决策应具备以下几个条件： 要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）； 要有两个或两个以上可供选择的方案； 每个方案要存在两种或两种以上不以决策者主观意志为转移的自然状态； 不同方案在不同自然状态下相应的损益值可以计算； 决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。这种决策由于无法控制其影响决策结果的某种自然状态，要在一定的概率条件下做出，需要冒一定的风险，故称之为风险型决策。（3）不确定型决策一个风险事件在某一系统中发生的概率，就理论而言或就风险型决策所涉及的风险的两面属性而言，是可以人为地、主观地估计出的。但在实际中，有时很难估计出事件发生的概率，即对事件在系统中所发生的概率，不能做出主观可能性的估计，而只能对风险后果有所估计，这种决策称之为不确定型决策。它的准确程度完全取决于决策者的经验与判断能力。1.3.4房地产开发投资的决策方法房地产开发投资的决策方法种类繁多，概括起来可分为定性分析方法和定量分析方法两大类。（1）定性分析法在房地产投资决策过程中，由于有些因素难以定量描述，而且遇到的问题、环境等都比较复杂，所以采用定性分析的方法更为适用。定性分析的方法通常有以下几种类型。 经验法。这种方法被普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。这种方法直观易用，但分析不透，只能对此作一些直观而表面性的描述。 创造工程法。这一方法是建立在人的直观、灵感和经验，以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称，也属定性分析法的范畴。其主要技术方法包括畅谈会、形态方案法和主观概率法等。（2）定量分析法定量分析法是指采用数量指标和数学模型方法，进行房地产投资决策的方法。主要作用是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解，从而做出科学的决策。在决策分析中常用的定量分析法有确定型决策法、风险型决策法和不确定型决策法种。 确定型决策方法确定型决策是决策者对每一个不同方案的未来自然状态和信息，在完全书籍的情况下，根据完全确定的情况，运用科学方法，从各个不同方案中选择最优方案。在房地产投资经济分析中常用的确定型决策方法很多，如财务净现值法、内部收益率法、动态投资回收期法及线性规划求最优解法等。决策者可根据投资项目的要求、决策问题的性质等来选择适用的方法。 风险型决策方法这种方法要求决策者，根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。在房地产开发经营过程中，大量的决策问题都具有某种潜在的风险，而其风险多数服从统计规律。因此，风险型决策是很重要的决策方法。风险型决策方法的具体实施有以下几种类型。a) 期望值法。根据概率基本知识，利用数学期望值法，对房地产投资项目方案进行决策优化。b) 决策树法。决策树是由决策点、机会点、方案枝和概率枝组成的树枝状图形。决策树法，实际上也是利用期望值进行选择决策方案的一种方法。只不过是把某个含风险的投资方案未来发展状况的可能性和可能的结果所做的估计和预测，用树状图形表示出来。决策树法不仅能够解决单层决策问题，且更适合于解决多层决策的问题，它能使得多层决策层次分明，直观易懂，也便于计算和分析。 不确定型决策方法这种类型的决策，其特点是不知道所处理的未来事件在各种特定条件下的明确结果（自然状态），而且就连可能发生的结果及各种结果发生的概率都不知道。换句话说，这类决策的操作是在对决策问题的自然状态发生的概率资料毫无所知的情况下进行的。在此情况下决策，由于信息不全，有较大的主观随意性，所以人们只得提出若干不同的决策准则作为不确定型决策的依据。这些决策准则包括以下几方面。a) 最大最小值准则。这一准则主张在方案比较和选择时，不应过于乐观，把事物的结果尽量估计得坏一点，所以也称之为悲观法，然后在各种最坏的情况下找一个最好的方案。这一方法的缺点是，虽然可以避免出现较大的实际损失的风险，但也可能是赢利机会损失最大的。b) 最大最大值准则。这一方法正好与最大最小值准则相反，它主张选择方案时应用取乐观的态度，即所选择的方案是一个能够提供获得最大赢利机会的方案。表示决策者的评价准则是要追求最大的损益值，对投资开发前途充满了乐观的情绪，故也称之为乐观法。这一方法的缺点是，一旦未来客观状态出现最不利的情况时，企业往往难以获得预期的投资收益，甚至还会发生亏损。c) 机会均等准则。决策者在决策过程中，不能肯定各种自然状态出现的概率，便认为是等概率的，即如有个自然状态，则每个自然状态出现的概率为，然后按照风险决策的损益最大期望值做出决策。第2章 房地产投资分析基本知识2.1 房地产财务分析的相关概念2.1.1 财务评价指标的选定房地产投资项目财务评价指标是评价投资方案是否可行或孰优孰劣的标准。可供选择的指标很多，图21列举了许多种，这些指标可以分为两类，反映盈利能力的指标和反映清偿能力的指标。本节将介绍几种常用的指标。投资利润率投资利税率资本金利润率静态投资回收期 静态指标 盈利能力净现值净现值率内部收益率动态投资回收期评价指标 动态指标借款偿还期资产负债率流动比率速动比率 清偿能力 图21 房地产投资项目财务评价指标（1）盈利能力指标房地产盈利能力指标概括而言可以分为贴现现金流量指标和非贴现现金流量指标两大类。 现金流量的构成房地产投资项目的现金流量一般由以下几个部分构成：初始现金流量初始现金流量是指开始投资时发生的现金流量，一般包括如下的几个部分： 固定资产上的投资。包括固定资产的购入或建造成本、运输成本和安装成本等。 流动资产上的投资。包括对材料、在产品、产成品和现金等流动资产的投资。 其他投资费用。提与长期投资有关的职工培训费、谈判费、注册费用等。 原有固定资产的变价收入。这主要是指固定资产更新时原有固定资产变卖所得的现金收入。营业现金流量营业现金流量是指在房地产项目投入使用后，在其寿命周期内由于生产经营所带来的现金流入和流出的数量。这种现金流量一般按年度进行计算。这里现金流入一般是指营业现金收入，付现成本（指不包括折旧的成本）等于营业现金支出，那么，年营业净现金流量可用下列公式进行计算：每年的营业现金流量=每年营业收入付现成本所得税每年净现金流量=净利折旧终结现金流量终结现金流量是指房地产项目完结时所发生的现金流量，主要包括： 固定资产的残值收入或变价收入； 原来垫支在各种流动资产上的资金收回； 停止使用的土地的变价收入等。 非贴现现金流量指标非贴现现金流量指标是指不考虑资金的时间价值的各种指标。主要有：投资回收期投资回收期（payback period，缩写为）是指回收初始投资所需要的时间，一般以年为单位，是一种使用很久很广的投资决策指标。如果每年的营业净现金流量相等，则投资回收期可按下式计算：如果每年的不相等，那么，计算回收期要根据每年年末尚未回收的投资额加以确定。平均报酬率平均报酬率（average rate of return，缩写为）是指房地产投资项目寿命周期内平均的年投资回报率，也称平均投资回报率。平均投资回报率有多种计算方法，其最常见的计算公式为： 贴现现金流量指标贴现现金流量指标是指考虑了资金的时间价值的指标。这类指标主要有如下三个。净现值净现值（net present value，缩写为）是指房地产投资项目使用后的净现金流量，按资本成本或企业要求达到的报酬率折算为现值，减去初始投资以后的余额。其计算公式为： 其中：净现值第年的净现金流量；贴现率（资本成本或企业要求的报酬率）项目预计使用年限 初始投资额。净现值还有另外一种表述方法，即净现值是从投资开始至项目寿命终结时所有一切现金流量（包括现金流入和现金流出）的现值之和。其计算公式为： 其中，开始投资至项目寿命终结时的年数；第年的现金流量；贴现率（资本成本或企业要求的报酬率）。内部报酬率内部报酬率（internal rate of return，缩写为）是指投资项目的净现值等于零时的贴现率。其计算公式为： 即 其中，第年的现金净流量；内部报酬率；项目使用年限；初始投资额。获利指数获利指数（profitability index，缩写为），是投资项目未来报酬的总现值与初始投资额的现值之比。其计算公式为： 即 其中，获利指数；第年的净现金流量；贴现率（资本成本或企业要求的报酬率）；预计使用年限；初始投资额。（2）清偿能力指标房地产的清偿能力是指房地产企业偿还各种到期债务的能力。清偿能力指标可以分为短期偿债能力指标和长期偿债能力指标。 短期偿债能力指标流动比率流动比率是指企业流动资产与流动负债的比率。其计算公式为： 其中，流动资产主要包括现金、短期投资、应收及预付款项、存活、待摊费用和1年内到期的长期债券投资等，一般为资产负债表中的期末流动资产总额；流动负