房地产企业偷、漏税问题与对策.doc

陈宇明第三稿衡阳财经工业职业技术学院毕 业 论 文企业偷、漏税问题与对策 题 目 房地产企业偷、漏税问题与对策 班 级 *级*班 专 业 会计 学生姓名 * 指导教师 * 日 期 2012 年 11 月 17 日目录一、前言4二、相关概念的界定.4透、漏税定义.4简介房地产企业.4三、房地产企业偷税、漏税的主要手段.4 违规开据房地产专用发票，隐瞒销售收入.4成本分配不真实，人为调节应纳税所得额.4将收入长期挂应收账款，延迟纳税义务时间.5只开收据不开发票.5其他手段.6四、房地产企业偷税、漏税的成因.6 税收体制的不健全.6税务机关征管力度不够.6税务机关重流转税轻所得税.6对偷漏税的处罚偏轻，企业违规成本小.7五、房地产企业偷税、漏税的对策.8加强房地产开发过程的监控.8强化对房地产行业的稽查.9改革和完善房地产税制.9结束语.10参考文献.11致谢.12摘要:本文通过调查了解中小型房地产企业目前运行发展的现状，分析了我国现在房地产企业在缴税上存在的偷、漏税问题。同时通过查阅大量的实例列举了几种常见的偷、漏税手段，进一步思考造成这一问题的成因，并针对这些问题根据我国现行的法律法规，结合相关书籍，提出了几点改进的措施与途径。关键词：房地产偷、漏税 手段 成因 对策房地产企业偷、漏税问题与对策众所周知，任何一个国家，一个政权，都建立在赋税的基础之上。目前，企业透漏税问题比较普遍，因此给国家造成了严重的经济损失和极坏的社会影响。那么，何为偷税，何为漏税呢，它们又有怎样的区别和联系？偷税是指纳税人以不缴税款或者少缴税款为目的，采取各种不公开的手段，隐瞒真实情况，欺骗税务机关的行为。漏税是纳税人无意识的漏缴或少缴的行为，是由于纳税人不熟悉税法规定和财务制度，或者由于工作粗心大意造成的。房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。由于房地产在经营管理组织中需要大量的资金和人才，房地产开发企业的每个经营项目蕴含的价值极大，需要大量的资金运筹，是一种资金密集型企业。在这样的效益权衡下，很多房地产企业于是就有了偷税、漏税的行为，下面我针对房地产企业主要的偷税、漏税手段和缓解偷税、漏税的办法进行讨论和分析。一、房地产企业偷税、漏税的主要手段(一)违规开据房地产专用发票，隐瞒销售收入房地产销售发票是房地产开发企业销售产品的原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中，绝大多数房地产企业不按相关法律法规的发票规定管理发票，在发票的使用和管理过程中有很多的“手脚”，主要表现在“大头小尾”票，或真票假开、假票真开（利用购房者对发票知识欠缺，用自印发票偷梁换柱，这便给企业偷税漏税留有了一个极大的漏洞。（二）成本分配不真实，人为调节应纳税所得额房地产企业开发由于工期非常长，同时投资额也非常大，所以很多工程要跨年度才能够完成，造成了收入与费用的配比困难，成本不能够及时的结转，应该纳税所得额无法准确核算，影响了国家税收收入的实现。现在有些企业就利用行业的某些特点故意混淆前后面目之间的成本和费用的支出，使得成本前移，这样使得当期的应纳税所得额的减少。房地产开发企业就属于资金密集型企业，往往采用滚动的开发方式，同一个会计年度存在几个完工进度不同的项目，不少企业把正在开发的项目应负担的成本、费用计入已经决算或即将决算的项目，造成已经竣工项目成本、费用的虚增，减少当期应纳税所得额。另外还有一些企业用总收入直接冲减成本，造成营业税的流失，或者年终不把所有的成本、费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转成本，而是把当年成本、费用全部列入已完工产品成本，人为地减少了会计利润，偷漏企业所得税。（三）将收入长期挂应收账款，延迟纳税义务时间根据企业会计准则，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品进行控制；3.与交易相关的经济利益能够流入企业；4.相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在房产移送使用后，确认销售收入，但实际上，有一些房地产开发企业将实现的销售收入长期挂在应收账款，从而延迟纳税义务时间。（四）只开收据不开发票目前房地产开发企业多数采用预收房款的形式进行经营，一般预收房款后，先给买房者开具收据，但不给买房者开据正式发票，预收款项长期挂在账上，不作为经营收入。有的房地产开发企业根本不将预收房款入账，造成无账可查的现实。有的房地产企业按照收付实现制进行成本核算，给偷漏税提供了一定的空间。有些企业往往采取不结转经营收入或是将经营收入直接冲减开发成本或费用等手段，达到少缴税款的目的。还有一些企业将预收房款直接转入下个项目开发支出，从而漏缴营业税。甚至买卖双方蓄意虚减计税依据，合谋偷税。（五）其他手段在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售入账；分配商品房，用于投资分红；在业务往来上做手脚；房屋以代售，漏缴相应税款。二、房地产企业偷税、漏税的成因（一）税收体制的不健全现行税收体制的种种弊端为房地产开发商偷漏税款提升了空间。一是房地产市场运行非常不规范。开发阶段税少、税负轻，流通环节赋税重，就相当于给土地开发者无息贷款，从而引发了投机行为的产生。二是税种多，负担重。房地产开发企业是现行税制下交纳地方税种最多的行业，涉及11个税种。税负重增加了建房成本，也使部分房地产企业偷起税来更加肆无忌惮了。（二）税务机关征管力度不够开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批与监督，而税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业偷漏税提供给了机会。房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，很难查实建筑安装企业购进各种材料的来源、数量和价格，很难摸清房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度，更难掌握银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额，导致房地产企业透漏税的行为很难得以遏制。（三）税务机关重流转税轻所得税税务机关内部征管脱节，形成重流转税轻所得税的局面。房地产企业机构所在地和房地产开发项目所在地往往不在同一辖区，销售不动产的营业税应向不动产即项目所在地申报，而企业所得税则由实行独立核算表的公司向公司所在地申报。因此，不动产所在地主管税务机关负责营业税及其附加和土地增值税的征收工作，而公司所在地主管税务机关又难以取得异地各项收入、成本等完整的财务资料，甚至在异地有多少个项目都无法掌握，导致企业所得征管出现真空。这种税务内部征管脱节是造成企业所得税征收不力的主要原因。（四）对偷漏税的处罚偏轻，企业违规成本小。税务部门对房地产偷漏违法行为打击力度不够，对涉嫌犯罪的房地产企业法人代表也很少移送司法机关追究其刑事责任，往往以补代罚、以罚代刑，没有形成强大的威慑力。那么，偷税、漏税在我国有怎样的法律法规规定呢？偷税、漏税罪是一个俗称的罪名，广义上讲在我国现行的刑罚上并没有固定此罪名。但固定了逃避追缴欠税罪。刑罚第二百零一条规定：“纳税人采取伪造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，在账簿上多列出支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报手段，不缴或者少缴应纳税款，偷税数占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三十年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并也偷税额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税漏税额一倍以上五倍以下罚金。我查阅了一些资料，资料显示，对某些房地产企业以不申报纳税，用房屋换土地偷税、漏税，高估开发成本，隐瞒收入等方式进行偷税漏税的行为，国家税务机关将于计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业涉税资料；将在行政程序上规范纳税人的书屋等级行为，建立档案，全程跟踪；努力获取企业建筑成本的信息，加强对工程的成本审核；加强发票管理，掌握企业的收入情况。此外，国家税务总局还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。即使我国有严格的法律法规，但还是有些法律法规存在漏洞，那么就会有漏网之鱼。偷税、漏税行为会影响到我们整个国家的经济利益，拿企业中的佼佼者房地产企业来说，上面我们指出的问题就已经漏洞百出了，那么，我们必须要用自己的智慧来改善从而解决这些问题，让我国的税收得以无偷漏的征收。下面我们对治理房地产偷、漏税对策从三个方面进行具体的讨论。三、房地产企业偷税、漏税的对策（一）加强房地产开发过程的监控，从征管环节防止房地产企业税收流失从房地产企业偷漏税款的手段和原因来看，纳税人偷漏税款发生在房地产开发的每一个环节。因此要遏制房地产业偷漏税的行为，需要税务部门对房地产开发环节进行跟踪，强化对房地产企业的全程控制。一是加强部门配合，建立信息传递制度，实现税收的资源控制，房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续。税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人的登记，申报管理，并实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉疑偷漏税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷漏行为。另一方面加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，增加房地产企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷漏税款的目的。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控。房地产企业的税收主要体现在销售环节，税务机关在销售环节加强对房地产票据领用、管理、结算的管理，就能最大限度地掌握房地产企业的收入情况，据此审核企业申报纳税的真实性和准确性。（二）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产企业的偷漏税的惩罚力度为从根本上堵塞房地产企业收入流失的漏洞，建立起房地产行业良好的纳税秩序，地税部门除了加强对房地产开发各个环节的监控外，还应该有针对性地采取措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组织提供资料的分析，有选择地对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训、增强道德修养、提高查账能力，并建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行定期检查，严处罚力度。要敢于破除“人情税”、“关系税”坚持依法纳税，坚持依照税收征管法有关规定，对查处的偷税款及罚款久拖不交的房地产企业，采取强制措施，依法坚决催缴入库。对大案要查，按照法律程序移送司法机关并对偷漏税者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，让其再不敢有半点偷漏税之心。（三）改革和完善房地产税制，从源头上堵住房地产企业的透漏税漏洞国家税务总局下发的国税法200582号文，要求在房地产行业推行一体化征税的全新管理模式。一体化征税的目的，在于堵截房地产行业比较严重的税收流失，实行所谓一体化征税，主要是以契税征管为切入点，借此全国掌控税源信息，再通过征收机关间的配合，准确、快捷地传递这些信息，实现信心的互通共享，从而跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高税收的管理质量和效率。在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有诸多环节涉及的税种有12个之多。由于涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸多税种征收所依据的基础信息大致相同，从房地产管理部门取得的信息以及契税申报表，就可以加强房地产税收诸多税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理部门取得的信息。就可以加强房地产税收诸多税种的税源控制，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化，精细化提高到有效的水平。 随着市场经济体制的深入进行，房地产行业已经成为国家的支柱产业之一，对国家经济和社会发展的影响远非昔日可比。在现行的税制下，简单地加强管理，加大对偷漏税房地产企业的处罚力度，对遏制全行业偷漏税有一定的作用，但不能解决根本问题。要比较彻底地解决偷漏税问题，就必须进行税制改革，从源头上堵住房地产企业的偷漏税的漏洞。改革现行房地产税制的关键是在遵循效率、公平和财政原则前提下，从根本上消除房地产行业信息不对称的问题。要从房地产开发环节着手，结合土地流转制度改革及房地产保有阶段的税制结构调整，减少房地产行业的私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度。只有如此，价格机制才能理顺，房地产税收与房地产经济增长的良性循环及消费者对商品房正常的消费预期才能实现。改革的方向是建立科学的物业税收体系，在同一内外税制的基础上，按照简化税制、扩大税基、降低税率的总体上思路，改革房地产企业混淆的租、税、费体系，简化归并房地产税与城市房地产税等税种，完善契税和印花税，开征遗产税与赠与税等，建立一个税负合理、结构科学、征管便利、收入稳定、调控有效的物业税体系。结束语：很多人认为，偷、漏税造就了房地产企业的暴力，在某些方面我也是赞同这个观点的。房地产行业目前属于中国经济中的支柱企业，是带动GDP增长的重要行业，但现仍存在严重的房地产企业偷、漏税问题，中国的经济怎么会有突飞猛进的增长呢？虽说重在治本，要积极拓展