探析2008年以来的房地产政策.ppt

探析2008年以来的房地产政策,主讲：段霜,2008年房地产市场运行状况,2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征： 1、房屋交易量持续下降 2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。 同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。 2、房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。,2008年房地产运行状况特征下,3、房价出现近10年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。 2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。1-4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。 4、加大住房保障建设 2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。 2008年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金68亿元，比去年增加17亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12月份，国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等,一、2008年宏观经济政策：由“双防”演变为“一保,2008年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年。国际上，爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后，不断升级、扩散。尤其2008年9月份，随着“两房”、AIG被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，次贷危机演变成百年一遇的金融风暴并波及全球，诸多发达国家经济已经或正在步入衰退。目前金融危机进一步升级为全球经济危机，实体经济亦受到显著影响。从国内经济分析，改革开放三十年来，我国经济平均增速高达9.8%，其中2003年至2007年，连续五年以高于10%的速度增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，并于2007年达到13%，经济有由偏快转为过热的风险。从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个节点，国际金融危机为我国经济带来了外部冲击。在内外双重压力下，2008年我国经济开始下行，其中三季度经济增长已快速下滑至9%，通货膨胀也快速回落。2009年将为“保八”而苦战。在经济形势风云突变的情况下，2008年我国宏观经济政策也发生方向性变化。2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的：宏观调控“双防”任务防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。进入2008年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和加深，随着CPI连续回落，党中央、国务院及时调整宏观政策，把宏观调控的首要任务从年初“两防”调整为年中的“一保一控”：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。2008年9月以来，美国次贷危机急剧恶化，迅速演变成国际金融危机，对我国经济影响明显加大，同时我国经济亦快速回落。于是，中央明确提出宏观调控重点是保持经济平稳较快发展，并在11月决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，12月的经济工作会议明确宏观调控方针为：保增长、扩内需、调结构。至此，宏观调控方针完成了由“双防”到“一保”的方向性转变。在“一保”方针和“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的指导下，一系列扩大内需、促进增长的政策陆续推出。财政政策方面：2008年11月推出“四万亿投资计划”，并把“加快建设保障性安居工程”作为重要投资领域，并在2008年四季度新增1000亿元中央投资。除了扩大投资规模以外，积极财政政策还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。货币政策方面，从2009年9月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17%。从适度宽松货币政策的不断落实，到国务院常务会议提出促进经济发展的9项金融措施，再到进一步细化的金融促进经济发展的30条意见，金融体系正在多渠地为经济发展提供帮助。宏观经济政策的调整，必然影响到房地产政策的走向，同时也必将对房地产市场的走势产生影响。中央再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业，必然会使其在扩大内需的程中扮演重要角色，无论是房地产投资，还是住房消费，都将有效拉动经济增长。,二、2008年房地产政策：紧缩型调控由慢变快的持续放松,2008年房地产调控的形态明显属于“两段式”，上半年是第一段：宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台；下半年属于第二段：宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松，而且是“自下而上”式的，从2008年5月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，出台稳定和促进房地产市场发展的政策，10月22日财政部和央行出台相关措施，拉开了中央稳定和促进楼市发展序幕，其后又有包括关于促进房地产市场健康发展的若干意见在内的多项重要措施出台，紧缩型调控越放越松，性质渐变。,1、信贷政策盘点,政策一：10月22日，中国人民银行出台扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房，主要内容是：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。同时下调个人住房公积金贷款利率。,政策二：12月20日国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)，其中规定：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。,1、信贷政策盘点下,政策三：2008年1月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台经济适用住房开发贷款管理办法(银发200813号)，重要内容是：经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。,政策四：12月3日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台廉租住房建设贷款管理办法(银发2008355号)，重要内容是：新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。廉租住房建设 政策三：2008年1月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台经济适用住房开发贷款管理办法(银发200813号)，重要内容是：经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定。专款专用，不得挤占挪用。廉租住房建设贷款应为担保贷款。,政策评析,政策一和政策二性质相同，其背景和目的都是：为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。政策重点是降低个人房贷的门槛，尤其是首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求者，然而其后出现一些波折，由于证监会严格限制二次以上置业者的贷款优惠，所以“改善型需求”悬而未决。而关于促进房地产市场健康发展的若干意见中明显进一步放松房贷政策，不仅初步界定的“改善型需求”，而且还规定“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”这意味着放权给商业银行自主决策。由此，对抑制市场需求作用明显的“二套房贷政策”，在很大程度已经放松。,政策三和政策四性质相同，其目的都是为贯彻落实中央关于扩大内需促进经济平稳较快增长的重大举措和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)精神，支持国家住房保障制度建设。两个政策分别对经济适用房和廉租房建设贷款做出优惠措施，尤其是贷款利率的下调和企业自有资金比重的降低，有助于促进这两类保障性住宅的开发建设。,2、税收政策盘点,政策一：10月22日，财政部和国家税务总局联合下发关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税2008137号)，主要内容是：一是对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。二是对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三是对个人销售住房暂免征收土地增值税。,政策二：12月20日国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)，其中规定：将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。,政策评析,税收是房地产宏观调控最重要工具之一，而且由于其是经济手段，相对行政手段而言，对市场的负面作用小，因此近几年被频频使用。这两个政策性质相同，都是降低交易环节的税负，其目的都是为了降低交易成本，刺激需求。政策优惠的重点对象是普通住宅，这会使部分自住需求者提前放弃观望。2005年“国八条”出台前，二手房交易环节的税负很小，之后营业税、个调税、土地增值税等纷纷出台。目前，仅全免了土地增值税，减轻了营业税率和契税，接下来在个调税和营业税方面还有减免的空间。值得关注的是，在财政部相关文件中提出“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这种适当放松的做法有助于地方政府根据区域楼市和地方财政情况，考虑是否进行更大尺度的税收减免。,3、住房政策盘点,政策一：2008年11月10日，国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿人民币，首条内容是“加快建设保障性安居工程”。11月12日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元。其中，对廉租房投资2150亿，棚户区改造投资1015亿元，经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。通过9000亿元的住房保障投资，政府预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。,政策二：12月20日国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见，其中规定：加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。多渠道筹集建设资金：中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，地方各级人民政府也要相应加大投入力度，商业银行要加大信贷支持力度。开展住房公积金用于住房建设的试点：在部分地区试点将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。政策评析：2007年，中国住房制度发生重大变革，以“24号文”为标志，在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置。2008年，住房保障继续大力推进，同时结合国家“四万亿投资计划”，建设部推出了政策一，国务院办公厅出台了政策二，从而实现了扩大内需与住房保障的有机结合。按照上述计划，将使1000-1300万户困难家庭受益，占城镇家庭总量的5-7%左右。未来三年将完成820万套左右新建和改造住房，而2006年全国住宅销售总套数是505万套，按此大致推算，未来三年安居工程住房套数将占总销售套数的54%左右，将对整个住宅市场的运行产生深刻的影响，会分流部分普通住宅需求，抑制商品住房价格反弹。住房政策的另一个转变是，大力鼓励自住需求，尤其是普通住宅消费，主要通过减免税收与信贷优惠，上文已述。另外，针对“夹心层”住房困难户，提出采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜的解决，原本限价房是一个选择，现在看来限价房矛盾重重，许多地方政府已缓滞这类项目。除了建立一套有政策支持的市场租赁体系，政府还可以通过对“夹心层”家庭以购房贷款贴息或减税、允许部分住宅实行混合产权等方式予以解决。,4、土地政策盘点上,政策一：2008年1月3日，国务院关于促进节约集约用地的通知(国发20083号)出台。内容包括六条：一、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；四、强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；五、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任,。政策二：2008年2月7日，国务院出台土地调查条例全文，对于土地调查做出比较全面的界定。根据国民经济和社会发展需要，每10年进行一次全国土地调查，根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。调查的内容包括：土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况,包括土地的所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。,4、土地政策盘点下,政策三：2008年6月1日违反土地管理规定行为处分办法施行，为了加强土地管理，惩处违反土地管理规定的行为，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国行政监察法、中华人民共和国公务员法、行政机关公务员处分条例及其他有关法律、行政法规，制定本办法。有违反土地管理规定行为的单位，其负有责任的领导人员和直接责任人员，以及有违反土地管理规定行为的个人，应当承担纪律责任，有关责任人员由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分。,政策四：在2008年10月举行的中共十七届三中全会上，做出了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，其中包括农村土地制度改革，重点在于完善土地承包经营权，首次提出以多种形式流转土地承包经营权，政策目的在于发展农业，尤其借此促进农业的适度规模经营。与房地产业的相关的内容主要有三点。其一，改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。其二，逐步建立城乡统一的建设用地市场，在合规前提下，农村集体经营性建设用地市场化出让，与国有土地享有平等权益。其三，完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，保障农户宅基地用益物权,政策评析：,我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出，而土地市场比较失序，闲置用地规模持续增加。因此，从2004年开始就一直强调实行最严格的土地制度等。2008年继续完善土地制度，政策一、政策二、政策三皆是旨在加强土地管理，尤其是国务院关于促进节约集约用地的通知堪称我国房地产宏观调控在土地环节的一个政策集成版，部分以前出台的调控重点内容再次强调，如回收闲置土地(包括清算土地增值税)、经营性用地实行招拍挂、合理确定出让土地的宗地规模(目的是抑制大盘开发)、完善建设用地储备制度、强化农村土地管理(借此打击小产权房)等。但值得关注的是，随着全国楼市的持续低迷，开发商经营出现困难，土地政策存在放松的客观需要，已有地方政府允许开发商缓缴或分批缴纳土地出让金，由于越来越多的项目停工，也给查处闲置土地带来困难。政策四是涉及农村土地制度改革，这是一项需要不断推进的“重大工程”。2008年是改革开放30周年，而1978年正是由农村土地制度开始，对于房地产业而言，土地是最重要的生产要素和行业发展的基础与前提，凡是涉及到土地制度的改革，必将对行业发展产生重大影响。中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定对房地产业的影响主要体现在三点上。首先，征地制度的改变，一方面是征地范围减小，另一方面征地成本上升(补偿农民)，其结果是城市建设用地更加紧张，从面影响房地产供应。其次，农村集体经营性建设用地市场化出让，将极大的促进中国村镇房地产市场的发展，大城市郊区农村经营性建设用地的出让必然吸引开发商竞拍，中国房地产开发的郊区化进程将加速。再次，只提及保障农户宅基地用益物权，而未明确宅基地可以流转，反映出中央在这一重大问题上态度谨慎，但目前天津、广东、重庆、四川等少数地区正在尝试，必然会“自下而上”地推动这项改革。,5、外资政策盘点,政策内容：2008年7月1日起开始执行商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知，主要内容是，商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后(包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等)，将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。商务部会同国务院有关部门对外商投资房地产企业进行抽查，原则上每季度随机抽查5-10家。经核查不符合现行规定的外商投资房地产企业，商务部将通知外汇管理部门取消公司外汇登记，并取消其外资统计。同一地方商务主管部门两次出现违规的，商务部将在商务系统内对其通报批评，限期未改，收回授权。,政策评析：从2002年开始，随着我国房地产市场步入增长和繁荣期，进入房地产业的外资呈快速增长态势。在宏观调控的背景下，2006年7月六部委联合出台关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(171号文)，拉开规范和限制外资的大幕，其后陆续又有新的补充性政策出台，其中2007年出台的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知(50号文)把外资投资房地产的审批权收至商务部。2008年出台的商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知，重新把审批权部分下放给省级商务主管部门，体现了商务部希望简化程序，提高工作效率，要求地方政府积极认真的担负起相关责任，同时也透露出审批放松的信息。实际情况是，2007年至2008年第一季度，外资进入中国的速度很快，但从2008年6月开始，我国外储增量放缓，且小于FDI与贸易顺差之和，这意味着部分热钱开始流出国内。9月份金融危机爆发后，外资撤出房地产业的迹象更加明显，包括大摩、高盛、雷曼兄弟、花旗银行都有转售物业的计划和行动，甚至连在内地投资经验丰富的李嘉诚亦接连抛售在上海的持有物业。12月，商务部、外交部、公安部、司法部联合印发外资非正常撤离中国相关利益方跨国追究与诉讼工作指引，就是为了阻止少数外商投资企业非正常撤离现象，避免给中方相关利益方造成经济损失。随着金融危机在全球蔓延，俄罗斯和一些东欧国家的外资抽逃现象严重，这是值得我国警惕的。,二、2009年房地产市场运行趋势,1、商品房屋空置面积会有较大幅度增加 2006年和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20%的较大增幅，按照建设周期推算，2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20%，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。 2，房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长 2008年2季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2009年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。,2009年运行趋势下,3、房地产开发企业并购重组将会增加 2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。,4、2009年房价将会止跌企稳 短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。 当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年3季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。,三、2009年房地产政策：新一轮扩张型调控力度加大,1.宏观经济政策 重点在于全面落实已定方针，2009年还会有新的保增长、扩内需的政策出台。 2009年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，目前尚看不出何时会到底，最坏的时间或许还没到来，世界经济步入衰退已没有什么悬念。经合组织30个发达成员国综合领先指标2008年11月份再次下滑，较10月份的95.1下降至93.8，G7成员国各自的领先指标也下滑。中国、印度、俄罗斯和巴西等非OECD成员的领先指标也大幅下降，“金砖四国”亦受此次危机的深重影响，可见此次全球经济危机的破坏力之大。 国内经济走势亦令人担忧，部分经济学家预测第二季度会到底，但在国内外综合因素主导下，很难判断经济复苏的时间点。1998年出台拯救经济的措施后，当年和次年都没能实现“保八”目标，2000-2001年“争九”亦没成功，直到2001年才重新迈上9%关口。值得期待的是，目前国家保增长的决心很大，出台措施的力度很大，国务院总理温家宝在江苏考察工作时称，在今年两会前，国家还会出台一系列促进经济的措施。总体而言，2009年宏观经济的调控重点是：在“保增长、扩内需、调结构”的方针指导下，首先落实2008年第四季度出台的诸多措施，财政政策方面的“四万亿投资计划”和减税计划等，货币政策方面减息、降存款准备金率、增加货币发行量、增加流动性等。在此基础上，还会有新的补充和追加性质的经济政策出台。各大部委及地方政府也会积极行动起来。比如央行在近日召开的2009年年度工作会议上强调，今年将综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等政策工具，灵活调节资金供求，必要时还可以使用创新金融工具保持市场的合理流动性。,2、房地产调控政策,将由放松上一轮的紧缩型调控转变为新一轮的扩张型调控，还将有新政出台。从近几年宏观调控的阶段和性质上分析，可划分为三个阶段。第一阶段：2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，2004年调控加强，2005-2006年达到高潮，2007年属于持续阶段，并延续至2008年上半年。第二阶段：从2008年下半年开始，由地方到中央，开始放松调控，其性质是松绑，节奏逐渐加快，这是一个过渡性的阶段。第三阶段：我们预期，2009年房地产调控将告别紧缩型调控，正式步入扩张型调控阶段，这也就意味着政策的松紧度将基本上回归到2003年之前。不妨先看一下房地产业主管部门对2009年行业的指导方针。2009年1月9日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作。会议要求，2009年住房和城乡建设系统要着力做好以下几方面工作。 一是，全面推进保障性住房建设。以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房130万套。二是，促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发2008131号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序。三是，进一步做好统筹城乡规划建设工作。四是，力争建筑节能取得新突破。五是，提高工程质量安全和建筑市场监管水平。六是，推动法制和工程标准建设。七是，维护建设领域社会稳定。八是，认真做好汶川地震灾区重建相关工作。九是，反腐倡廉和精神文明建设不断推进。 上述九条工作要求，相对比较重要的是前面两条：强化住房保障与稳定市场发展这将是2009年我国房地产政策趋向的两条主线。同时，这也是2008年房地产调控的沿袭、加强、深化。我们认为，在宏观经济下行和2008年相关政策具有滞后性的双重影响下，2009年我国房地产市场依然将以低迷为主基调，成交量将会在低位盘整，而房价还将适度下调。在这种形势下，为了避免房地产市场出现“硬着陆”，在“强化住房保障与稳定市场发展”的方针指导下，还会有新的房地产政策出台。1月6日国务院新闻办公室举行2009年第一场新闻发布会，内容是促进房地产市场健康发展的有关情况。充分反映了国家对于房地产市场的重视程度。住房和城乡建设部副部长齐骥、国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿、财政部税政司副司长王晓华、中国人民银行金融市场司副司长霍颖励回答了记者问。我们根据12月份的中央经济工作会议精神、关于促进房地产市场健康发展的若干意见、落实科学发展观做好今年住房和城乡建设工作、国务院新闻办公室发布会内容，以及国内外宏观经济走势和房地产形势，对2009年我国将会出台的房地产政策大致做如下预测。,2009年我国将会出台的房地产政策大致做如下预测。,1、税收政策预测 在积极财政政策指导下，国家还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。在国务院新闻发布会上，财政部税政司副司长王晓华表示“税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行的好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。” 我们认为或多或少，2009年肯定会有新的税政出台，应该会出现在交易环节和开发环节。一是，交易环节中的营业税还有空间减免，针对普通住宅交易可能免征，同时针对非普通住宅也会给予优惠；二是，二手房交易的个人所得税可能像增值税一样免掉；三是，契税还可以更低，更有可能的是部分地方政府因地制宜，比如上海曾把契税降至0.75%；四是，实行购房抵扣个人所得税，历史上部分城市曾执行过，比如上海在1998年-2003年期间，效果非常好。五是，为了减轻企业经营成本，有可能略微减少开发环节的税负。,2、金融政策预测 今年元月份，中国人民银行行长周小川称，有必要制定强有力的政策措施来防止中国经济出现大幅放缓。与此同时，中国银监会主席刘明康也表示，中国经济下跌的风险甚至比预期严重，要达到GDP增长8%的目标将是非常艰巨的任务；银监会将放弃降低不良贷款比率及余额目标，转而防止坏账大规模出现和快速反弹。在适度宽松的货币政策下，2009年流动性还将加大，可能降息3-4次，继续下调存款准备金，M2增幅达17%左右等；而且还会进一步出台稳定股市的措施，或将推出创业板，同时扩大债券发行规模，资本市场融资功能可能好于2008年，这些宏观政策有助于为房地产市场提供外部资金支持，尤其是发行公司债。 第一，从房地产金融政策分析，信贷会继续放松。个人贷款方面，继首次自住房和改善性住房享受优惠贷款利率和首付款政策之后，对于非普通住宅、二次住宅购买者，也会加大优惠幅度，“二套房贷政策”将基本终止；在优惠条件设定上，商业银行拥有较大的自主权力。开发贷款方面，在国务院的要求下，商业银行会加大放贷力度，但商业银行在控制风险的前提下，“惜贷”心理依然严重，更倾向于放贷给优质开发商。 第二，随着贷款利率的持续下调，公积金贷款利率也将同步降低，而且为了响应中央号召，有效促进住房消费，地方政府还会因地制宜的增加公积金贷款额度。 第三，开展房地产信托投资基金试点。2008年12月国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见(金九条)提出，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。中国人民银行金融市场司副司长霍颖励表示，人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，现在已经形成了初步的试点总体构架，报国务院同意后进行试点；由于受美国次贷危机的影响，房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上将注重风险防范，力求简化产品链条，提高产品透明度。由此看来，作为国际上重要的房地产融资方式的REITs，2009年有望在我国落地。,政策预测下,3、住房政策预测 毫无疑问，2009年住房政策将是最重要的政策组成部分。降了上述税收和信贷涉及到的住房消费外，主要是落实2008年第四季度制定的相关计划；2009年是加快保障性住房建设的关键一年，依照关于促进房地产市场健康发展的若干意见，将主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。已经明确的新政策，是开展住房公积金用于住房建设的试点。为了拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，将选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。目前住房城乡建设部正会同有关部门抓紧制定试点方案，2009年将会展开试点工作。另外值得关注的是，2009年“70/90”政策可能会放松。这一政策由于行政干预力度偏大，尤其是在调控方式上属于“一刀切”，与目前鼓励因地制宜的国家调控方针不够协调，所以存在一些质疑声音。实际上，随着投资投机需求的剧减和楼市的低迷，前几年开发商盲目开发大户型、高档房的现象正在消退。更关键的是，今后三年保障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的五成左右，而这类产品都属于中小户型，纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。一方面强化住房保障，另一方面也应使商品房更加市场化，这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间做决策，符合市场规则。还有，搞活住房二级市场和租赁市场。这可能是2009年住房政策的突破点之一。尤其是我国的住房租赁市场，一直没有法规加以规范，市场自我运行，体系相当的不完善，存在租客利益无法得到较好保障的现象，由此导致部分年轻人、中低收入群体被迫超前购房，从而成为社会问题。,4、其它政策预测 2009年，在国外经济危机可能难以见底，国内经济形势严峻的情况下，中央和地方政府都对房地产业的支柱产业地位，尤其是对住房消费在扩内需方面的拉动作用抱有较大期许。如果房地产市场继续、甚至更加低迷，肯定还会有其它政策出台，以加大刺激需求和稳定市场的力度。 大致推测，以下政策可能会出台，而且多数将是地方政府根据自己的需求制定的地方措施。一是适度放松土地政策，允许开发商缓缴土地出让金，分期缴款分批发证，查处闲置土地力度也会减弱，实际上部分地方政府几个月前已经开始放松；另外在十七届三中全会会议全文方针指导下，可能会在农村建设用地流转方面出台细化规定。二是购房入户政策扩大化，少数地方政府已降低了购房入户的门槛，在国家户籍制度改革着力推进的情况下，2009年可能有更多城市实行购房入户政策，尤其是在上海、广州、北京等户口控制严格的城市，这一政策效果会非常显著。三是，限制外资的政策可能放松，在楼市低迷和外资流出的背景下，2006年出台的限外政策已经没有必要那么严格，可以适度放松，比如在个人购房方面。,拓展：2009-2010中国房地产行业重要政策汇总,1、人民网北京12月9日电 国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 2、国务院周一召开常务会议，在强调保持政策连续性和稳定性的同时特别指出，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。回想2005年“国八条“、2006年“国六条“时，“稳定房价“是主基调，此次提出“遏制“之说，可见中央决策层平抑房价的决心。 3、12月17日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 4、财政部发布通知，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 5、上海促进房地产市场健康发展意见发布，抑制投机。一是税收、信贷政策体现抑制投资投机性购房，继续支持首次和改善型购房。 营业税政策按照国务院常务会议规定，征免时限由2年恢复到5年。二是严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应。三是加快建立和完善住房保障体系，积极推进大型居住社区建设。四是进一步加强房地产市场监测监管。 6、国家税务总局获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快了。所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。 7、清理地方不符合调控要求房地产政策 住房城乡建设部部长姜伟新日前在全国住房城乡建设工作会议上表示，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。,2010年房地产调控政策总汇,2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段.不过,频频刷新的“地王“记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。 国家统计局数据显示,今年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%.1-3月,中国完成房地产开发投资6,594亿元,同比增长35.1%;房屋新开工面积3.23亿平方米,同比增长60.8%;商品房销售额7,977亿元,同比增长57.7%。,2010年2011年房地产调控政策汇总,“ 国十条” 2010年4月27日，以稳定房价为主的房地产调控到了要害时刻。4月27日，国务院发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(简称“国十条”)，被称为“史上最严肃的调控政策” 国土部发1457宗闲置土地黑名单 2010.08.02：国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交玙银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。 首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划 2010.09.04：国家已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。 京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉 2010.09.08：国家统计局开展空置房的调查，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。 加快公租房建设 果断抑制投机性需求 2010.09.18：快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。会议强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。 土部住建部出种拳 闲置土地一年以上禁拿地 2010.09.27：国土资源部、住房和城乡建刹涌联合下发关于进一步加强房地产用地和建设治理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继承向好发展。,政策汇总下,“国五条”部委出台巩固房地产市场调控成果措施 2010.09.29：暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居帽岷房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 2010遏制房价过快上涨“国五条”“国十条” 2010.11.03：住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公积金贷款投机性购房。 “新国八条” 2011.1.26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八条调控措施。 2011史上最严厉的调控政策“新国八条” 2011.1.27财政部国家税务总局发文调整个人住房转让营业税政策：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 国务院办公厅要求2月中旬各地出台细则 2011.1.27国务院办公厅27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。,2011最新房地产现状,上广深价格拐点的特征比较明显 从国家统计局数据来看，随着调控政策实施时间的推移，出现下降和持平的城市数量在持续增长，同比的涨幅也明显在收窄，对于像北上广深，已连续多个月房价开始呈现停涨特征的城市来说，配合成交量萎缩，那么初步可以判断，像这一类城市以及东部沿海这些重点城市，价格拐点的特征比较明显。以北京为例，在供应层面，去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存；在需求层面，一方面以限购限贷政策极大地抑制了投资投机需求，另一方面购房者普遍处于观望态势。还是要根据不同区域、不同城市进行区分。,2. 楼市冷于2008年,在房价没有全面止涨和保障房未大量入市的情况下，限购政策在明年还有一定的紧持阶段。北京限购之后3-10月成交量均在1万套以下，库存达到 11.7万套，这种情况与2008年1-8月份极为相似，但与2009年初期回暖相比，今年的楼市还将持续低迷更久，低于1万套的月成交量有可能持续15 个月。在这种情况下，预计明年房价下调幅度会达到20%左右，同时，房企数量有一定程度减少，土地供需比拉大，银行放贷或有一定程度放松,今年就是购房者最佳的抄底时机,第三季度将是整个楼市价格的分水岭，伴随着进入市场的可售房源数量越来越多，销售压力逐渐增大；与此同时，紧缩的银根导致融资成本大幅上升，房企资金链压力空前增加，房价拐点到来已经不可避免。 北京之后，上海也开始大降价了，而且领降的都是龙湖、绿地、星河湾、中海这样的大开发商。看来，我在年初说的半年内成交量可能跌去70%，房价可能要跌20%的预言再一次被说中了。下一个城市是哪里？如果相信我，今年就是购房者最佳的抄底时机了！,房地产业出现的几种场景,场景1. 楼市库存