江西进贤慧景佳苑项目前期策划推广方案.doc

进 贤 慧 景 佳 苑 项 目前 期 策 划 推 广 方 案第一部分、前 言目前进贤房地产市场还处在初级发展阶段，随着小康住宅工程的启动，同时随着几个项目的发展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对慧景佳苑项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资实力信心和慧景佳苑的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在市场调研的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。第二部分、市场分析一、楼市大势众所周知，进入2002年以后，江西各地市步入了楼市的春天。进贤房地产行业在国内大环境影响之下，短短几年之内，由几百元一平米涨至近2000每平米，在楼市一片看涨的背后，固然有时下房产热的因素，但进贤人对楼市的需求，也是不可或缺。综观进贤20062010年住房规划，可以断言，目前进贤楼市，还只是处于开始阶段。其楼市上涨，有以下两个历程：第一阶段：原始期（2002年以前）2002年以前的进贤房价维持在一个700-900之间的高度，上下徘徊不定，这此时期观望者较多，而购房者实少；第二阶段：发展期（2002年2007年）1998年江西自南昌远东花园开发后，江西楼盘自此进入小区时代。各个地市也在2003年以后，遍地开花，全国房价一片看长，江西房价一片看涨。进贤作为南昌的辐射圈，楼市自然水涨船高。时至今日2007年6月，房价涨到2000元/平米；目前进贤以区区一县，已有楼盘达四五个，大盘在三个左右。二、对手分析房产界客户竞争犹如一场革命斗争。革命不是请客吃饭，不是做文章，不是绘画锈花。来不得半点含糊和犹豫。那么谁是我们的对手，谁是我们的主要对手？我们将以什么策略去和对手竞争？这点必须了然于心。1、滨湖华城案名滨湖华城地理位置北门口滨湖大道电话5566888物业形态多层、电梯房开发商华宇房地产按揭银行中行土地面积208亩总建筑面积25万平方米容积率2.0绿化率38.1%可售套数55栋1800套销售情况未开盘工程进度16栋建设中公开日期年前得房率91%车位状况地下停车、车库量小物管费用交房日期08年年底配套特征幼儿园、休闲广场、多功能会所主力户型三房二厅二卫户型状况两房、三房、四房均价未定单价范围未定主力总价未知总价范围付款方式按揭/一次性区域环境回所情况智能化监控系统，电子对讲、防盗门等广告诉求进贤新城生活第一站去化分析综合分析2、半岛豪园案名半岛豪园地理位置北门滨湖大道2号电话5333333物业形态别墅、多层开发商浙江中富置业按揭银行中行土地面积15万总建筑面积21万容积率1.38绿化率38.1%可售套数一期349套销售情况工程进度公开日期07.5.20得房率90%以上车位状况每户都配有储藏室物管费用交房日期08.06配套特征小区设有内湖，引青岚之水入小区主力户型三房二厅二卫户型状况两房、三房、四房、别墅均价1530元/平方米单价范围主力总价20万左右总价范围付款方式按揭/一次性区域环境智能化监控系统，电子对讲、防盗门等广告诉求好房子，一辈子去化分析三房/二房/四房综合分析3、世纪名城案名世纪名城地理位置北门口大道1号电话5328888物业形态多层开发商浙江天晟房地产按揭银行上饶卓力置业土地面积120亩总建筑面积20万平方米容积率1.79绿化率43%可售套数1500套，一期300套销售情况90%工程进度公开日期.7.10.28得房率90%以上车位状况地下停车室/车库物管费用交房日期一期08.09配套特征幼儿园、羽毛球馆、休闲广场、公园等主力户型三房二厅二卫户型状况两房、三房、四房、错层、小高层均价1700元/平方米高价2080元/平方米主力总价22万左右总价范围付款方式按揭/一次性区域环境智能化24小时保安巡逻、电子监视系统及单元对讲系统等广告诉求去化分析三房/二房/四房综合分析案名丽景花园地理位置钟陵市场附近电话5698888物业形态多层开发商江西省康盛房地产按揭银行中行土地面积6.48万平方米总建筑面积12.08万平方米容积率1.86绿化率31%可售套数近800套销售情况完毕工程进度全部竣工公开日期05.07得房率90%以上车位状况物管费用交房日期已交房配套特征中央原生态经管、游泳池、多功能会所主力户型三房二厅二卫户型状况两房、三房、四房、别墅均价1800元/平方米左右，所剩几套复式15001700之间，三四楼2000元/平方米左右主力总价总价范围付款方式按揭/一次性区域环境智能化监控系统，电子对讲、防盗门等广告诉求公园标准筑城，品位卓越生活去化分析三房/二房/四房综合分析注：县城周边其它中小型私人开发商开发的商品房均价目14001500元分析小结：纵览进贤各盘，大中型楼盘受追捧程度远远大于小盘，从其发展迹象上看，未来几年，仍然将是大盘主导楼市风向；目前进贤几大名盘，大多依托青岚湖做文章，随着该片区的土地日益稀少，因此，山水文章已渐近尽头，未来楼市的归依，主题定位的拓展，值得进贤楼市思考；居住主题时代的到来：现代建筑，不再是钢筋水泥的简单混合体，生活模式的回归、居住灵魂的倡导将成为全国各地的重头戏，因此，未来几年内，进贤县楼市主题新颖符合当地人口味者，仍将得楼市之天下；相对于南昌等城市产品同质，进贤的楼市产品明显存在着良莠不齐的现象，进贤人也越来越着意于产品品质的追求，从世纪名城大受青睐来，而半岛豪园相对冷落，可以看出其中端倪；从宣传推广上看，进贤楼市推广手段相对单一，因此，在嫁接当地人的文化习惯的前提下，谁能突破宣传口径，谁将得进贤楼市之天下；从户型需求上看，至目前为止，进贤的三房（尤其是在130平方米左右的三房）大受追捧，二房次之，随着和南昌的接轨及消费者日益理性化，可以预言，未来几年内，进贤三房需求的面积将有小幅度下降，125平方米左右三房恐将风型天下；从物业形态上看，进贤现有楼盘中，独一处有小高层（准确的说是电梯房）问世，而电梯房的运用，将是日后楼市发展的必然趋向，因此，倡导居住新理念、倡导尚品生活、引导楼市消费观将成为电梯房入市的着眼点；从本案角逐上看：主题定位的成功及户型规划的合理性前瞻性，将成为本案胜出的关键因素。第三部分、项目分析一、项目概况项目名称：慧景佳苑地理位置：水泥厂附近,与丽景华城侧临项目总体技术经济指标：用地面积：26528.6总建筑面积47751.5建筑用地面积7647建筑密度：28.8%绿化率39%容积率：1.8二、SWOT分析优势分析1、项目“离尘不离城”，地理位置适中，交通发达；2、周边居住氛围浓厚，适合做住宅项目；3、与丽景花城附近，区域市场认知度高；4、丽景华城已为该片区做足文章，使项目接受度高！ 劣势分析1、周边生活配套不是很完善；2、与“成名企业”相比，开发公司无品牌优势；机会分析1、项目有66%以上为90平方米以下建筑，符合居住趋向大势；2、如能跳出进贤市场现有推广巢穴，项目很容易占领市场空白点；3、如能完善产品品质，尤其是户型设计，则很容易受得市场青睐；4、该片区的居住氛围，为项目的入市带来机会；威胁分析1、市场空间有限，如何才能找到空白点，对开发商及策划人员，是个考验；2、进贤近一两年来，大盘频出，竞争压力相对大；综合评述 本项目在概念规划上优势突出，机会大于风险； 项目户型设计配比、主题概念提炼，是项目销售走好的重要前提，也是树立项目在进贤县及周边乡镇消费者心目中一定的知名度的最大保障； 要做好项目的推广工作，必须充分利用项目自身、企业自身和政府规划的优势，来削弱劣势，规避风险，同时，用合理的广告投入，实现良好的销售业绩；三、卖点梳理（时尚领地、优质体现）1政策优势明显。项目所在地，是政府未来居住规划之中心所在。2未来优势彰显。项目位于城东，魅力聚焦，城市荣耀。3区域配套完善。便利生活，举步可得。4、主题符合楼市需求，精英领地，为城市白领找居住方向；。四、目标消费群分析基于本项目自身的特点，以及推广的辐射程度，结合重新认识市场，重新认识消费者的调研分析，我们认为：周边改善生活环境的住宅小区的人群及周边企事业单位的工作人员为主力目标客户群，周边城镇也会有相当一部分消费者。具体特征如下：n 政府部门与事业单位职 业：教师、公务员、领导等。购房原因：追求生活品味，提升居住格调；通过改善居住环境，提高自己的社会地位与身份，另外可以考虑用于投资。n 部分周边居民购房原因：改善自己生活格局，提高生存环境；n 私营业主 职 业：私人老板 购房原因：家人团聚，改善居住环境；提升自己的身份和地位；交通方便，离产业地不太远，易于打理自己的业务。 周边乡镇较为富有者购房原因：鲤跃龙门，经济条件有较大改善，因此想农转城者。五、案名推荐在确定了项目的目标客户群体之后，案名就显得至关重要,我们建议，应该以相称的案名，配合项目的推广炒作，因此，我们不主推原有案名，而建议以“壹号公馆”入名，请看我们关于案名的推荐：主推案名：壹号公馆壹即一,有第一的意思,公馆旧指上层府地,考虑到本案准消费者为当地精英,因此公馆概念,较容易为之接受其他推荐：名门府邸中央壹品注：以上三个案名，其主要立意点即是宣扬精英生活，将本案打造成进贤首席精英领地。慧景佳苑第四部分、推广攻略一、推广目标从城乡一体化改造的进程来看，住宅价值优势明显，住房在进贤市场客户的接受度及购买力存在较大的空间，而且项目自身质素较高，主题概念新颖，户型设计符合时代潮流，价值容易得到实现。我们的目标：充分挖掘项目价值，最大化实现经济效益！二、项目定位项目定位是整个项目策划的前提，也是整个策划的基础和起点。进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。定位法则我们根据多年操盘经验，依笔者之见，为房地产项目做好核心定位，应遵循下列六项原则：1、 对接开发商实意：通过交流领会开发商意图及精神； 2、 对接区域实况：在市场调研和谙熟本土实况以及充分解读区域消费特征的基础上，因应项目所在地区域特点；3、 对接市场实态：通过以产品为核心的物业形象强化对市场的号召力，强调市场引导，而非一味迎合市场；4、 对接项目实情：扬长避短，不磨刀背，抢占制高点，树立唯一性，用足项目优势，规避项目劣势；并以此确立项目独特的行业地位；5、 对接目标实效：寻求经济与文化、商业与艺术的有机结合以衍生品牌，营销全程塑造并不断强化开发商及项目本身的品牌，为企业持续发展提供后劲；6、 对接操作实力：定位创意内容须通过可操作的手法最终展现给客户。换言之，一方面项目定位不可背离市场，另一方面，又要充分对接开发商利益，根据以上原则，我们在考察了进贤楼盘后，为本案定位提出四点原则：本项目的定位，必须坚持四项基本原则不动摇1、 做精品名盘2、 做精英优盘3、 做生态美盘4、 做主题新盘通过对慧景佳苑项目及其周边市场的调查、研究、分析，我们做出如下定位：5万平米时尚生活馆倾情钜献：进贤精品住宅样板工程主推概 念5万平米时尚生活馆非凡处 非凡人 非凡品三、时尚主张1 要有都市的繁华与热闹，这样的生活才不致单调（繁华）2 要有都市生活的一切成熟（便利）3 开放（OPEN）与沟通的空间必不可少（开放的空间）4 既可享受今日的便利，又可看到未来的发展前景（潜力）5 高而不贵的生活，是一种家的感觉四、策略定位进贤“时尚生活样板城”LOGO语：5万平米时尚生活馆 主打广告语：城市公馆、时尚生活备选：时尚生活，自我主张魅力聚焦都市荣耀慧景佳苑启动时尚新时代都市生活体验时尚潮流领地五、推广时机入市思路：1 准备充分后入市：避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市或为入市而入市。在推广策略不明确、市场动向没有把握、推广工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市，难免漏洞百出，推广前景黯淡。因此，在项目的正式推出前，我们将为项目在知名度和形象上做一个量的积累，蓄势待发，达到销售一举的成功；2 无造市不入市：在房地产市场如此平平淡淡的态势下，我们认为“无造市即无市场”，所以入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费劲心机的造好势；3 销售旺季入市：通过销售旺季（8、9、10月）火热的销售气氛来实现慧景佳苑项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售；而且临近过年，很多在外工作的人都会回家，是办家置业的大好时机。4 有控制的入市：根据工程进度、推广策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一涌而上，好房、好铺迅速被抢尽、劣房积压的局面，实现均衡、有序的销售目标。总体安排根据工程进展程度，配合销售节骤，以及对工作安排的准备情况，我们认为入市时机选择为：R 08年9月初步入市，进行内部认购，接受诚意金登记。10月全面开展市场推广。R 依项目在市场上的知名度、形象及前期充分准备的工作，大节点的时间定为：9月底开始销售，10月18开盘。R 通过一个多月的市场酝酿，慧景佳苑项目已处于市场成熟阶段，加上前期准备工作已经就绪，前期积市已到了一个完全可以开盘的阶段10月18日（周六）为公开发售日，举行开盘仪式，到来年为前期销售阶段。广告策略制定前提根据房地产销售的阶段性和广告活动自身的特点，同时基于项目的工程进度及项目特征，我们考虑可按导入期、行销期（成熟期）、持续期、促销期 四个阶段展开全程广告的推广工作。广告策略的制定就是要解决在四个阶段中，在不同的销售进度情况下，广告活动如何配合销售开展的问题。阶段性广告策略安排第一阶段：导入期 时间：2008年9月10月 阶段特征：一个竞争趋于白热化的地产市场，一个新的项目的介入，市场的反应必然是非常谨慎的。在“以我为主”的前提下，对市场可能发生的变化也绝不可等闲视之，从某种意义上讲，导入期的推广工作是带有一些试探性质的，也可以这样说，广告推广策略到传播手法在此阶段中对市场反馈的敏感程度和应变能力是决定以后整个推广计划成功与否的关键。 广告目标：推出物业形象，刺激引发关注，营造热卖气氛，达到市场的预热，引发市场良性启动。广告主题：城市公馆、时尚生活 打造进贤时尚生活城诉求卖点：都市生活的阐释，时尚工程的体现。 工作内容：1、以“365天，每天都在时尚里”为主题，在前期地区级报纸投放软性文章，以新闻炒作同步。这也是做好“三老”（老头子、老板、老百姓）工作的体现。2、临近开盘投放硬性广告热烈祝贺慧景佳苑盛大开盘，做到媒体互动。 3、做好现场工地围墙包装工作，售楼处包装工作，营造浓厚的热销气氛。4、完成地盘售楼处形象包装，户外广告等设计部分的工作。在现场道路交汇处设广告牌，进贤大道设立广告牌，建立形象通路。5、完成售楼书、户型平面图、价格表、认购合同、宣传单张、模型、展板等销售配套工作。 第二阶段：行销期（销售强化期）引导阶段（公开发售期）时间：2008年10月12月阶段特征：经过前期的宣导工作，项目的市场定位已“呼之欲出”。部分消费者正式形成购买。广告目标：进一步提升项目鲜明的个性形象，激发消费者的购买欲望，从销售上完成从良好的市场预期到销售实效的转化，实现首期预定销售目标。广告主题：精英领地，时尚公馆 配合销售进度和营销推广计划，分阶段诉求百分百时尚梦、都市梦、贵族梦，为其寻找精英价值的归依。工作内容：1、下乡投放项目的形象广告牌、下乡发放宣传单张、下乡接送入城免费看楼及电视形象广告2、投放赋予创新创富的卖点广告3、对广告效果进行追踪评估，及时调查策略工作建议：1、希望发展商能及时准确报告工程进度，便于把握推广节奏，尽快进入成熟期，迅速进入旺销2、希望及时准确地反馈销售状况及销售现场气氛，有利于及时调整推广策略，达到最为理想的广告效果。3、积极筹备开展相应的PR公关活动（如举行开盘庆典），邀请政府部门县领导、市领导参与剪彩，约请三流明星（费用经济，效果出奇）助阵。 强化阶段阶段特征：有了良好的市场形象，有了卖点的充分渲染，成熟期的到来已是“弓成满月，引而待发”了。若干极具诱惑力的强势促销手段出台，一层薄薄的面紗正在撩起。广告目标：依据物业进入市场的时间阶段强化销售主张，扩大物业知名度，进一步培养物业良好的市场形象，激发购买，以提高销售率为目的。广告主题：5万平米时尚生活馆 诉求重点：好太太美容培训讲座主要思想：利用中国人的枕边风威力，以好太太美容为切入点，发动城市主妇参与，以美容讲座，宣传项目卖点，必可达到意想不到之功效；工作内容：1、大量纯销售性广告的集中投放。2、对主要卖点继续穿插推出广告单张，强化在观众中的印象。3、利用有偿新闻、优惠广告诱发受众的趋同心理，引导其做出购买行为。4、县电视台的全力跟踪报道；工作建议：1、利用公关活动等事件行销方式，适度炒作销售现场的气氛。2、大量举办“好太太美容周”上山下乡宣传推广活动，再结合单张配合。第三阶段：持续期时间：09年元6月阶段特征：在销售推广过程中出现销售矛盾，即时进行修正调整。广告目标：提升销售率，修正营销主张，完善物业形象形成物业美誉度。广告主题：以案例举证为主要表现方式，诉求重点：证言阶段：业主的心声、工程进度、发展商实力工作内容：1、以证言式、催促式为广告形式投放促销广告，利用节假日，展开公关活动，周末演出、节假日嘉年华活动配合广告宣传，派发单张，送纪念礼物等，抛起一波未平一波又起的销售浪潮，提升销售率 。2、应用DM小册子或电话单针对性极强的广告宣传形式作为补充。工作建议：1、协助发展商、代理方进行策略调整。2、协助发展商、代理方制定公关活动方案。第四阶段：促销期 时间：09年6月至年底阶段特征：销售目标基本完成，市场反应趋于疲软，各项工作进入平台调整期。广告目标：消化存量，成功完成销售。诉求重点：优惠方式、工程进度完成，可以入伙入住、鸣谢、催促在市场面前没有权威。这是多少策划人在市场面前碰得头破血流之后的肺腑之言。广告策略的制定，只是给具体的操作提供一条大致的脉络，而绝非一定之规。在瞬息万变的市场中，没有操作上的灵活性，那么策略的制定只能是作茧自缚。所以我们认为：本策略的执行将随时根据市场的变化做出调整。特此做一个简单的声明。第五部分、指导策略一、推广策略（六点一面） 一点： 在开盘当天，在现场悬挂气球、大气球条幅、招示布，营造浓烈的销卖气氛，形成强烈的氛围。 二点： 户外强迫户外广告牌 三点： 文本情感：广告语、楼书手册、海报文案渲染 四点： 媒介立体：报纸，作为形象展示，也是做好“三老”工作的表现；广播：时尚生活馆，还原生活真滋味！ 五点： 事件轰动：风水点房，点石成金。 六点： 活动造势：集中在年前10月、11月、12月每月一次的上山下乡演出活动。 一面： 以社区占地面为面现场外围干道悬挂路杆旗，现有楼体墙面挂条幅，在来往人气集中的几大主干道的胜利路、进贤大道路的交汇处设广告牌。二、USP（独特销售主张） 推出固定的“精选楼盘，特选价格”等吸引买家注意。 利用部分老客户的社会人际关系，推广慧景佳苑项目，并承诺介绍一位达成交易的客户，送价值2000元的家电或在价格上给予优惠。 在进贤有线电视台插入电视滚动字幕。 建立广告站台，建立慧景佳苑站。 为各大组团取名如俊士园、逸士阁等。 节假日活动看楼大送礼，伞、杯、笔、文化衫等，数量有限，早到先得，传播快，效果持久。 专设慧景佳苑财富新干线，周六、周日搭乘致富快车看楼购铺专车，免费进城去。三、广告包装策略包装策略目的紧扣物业特征，寻求个盘独特魅力，找出与周边竞争楼盘之间的差异化优势，通过差异化的传播与表现途径，区别于竞争楼盘，更有利于消费者识别与加深印象及好感。在产品同质化的房地产市场中，差异化传播与表现形式则是我们赢得市场的法宝。广告包装策略包装原则包装信息能迅速到达目标消费群体；包装形式能有效拦截、引导竞争楼盘客户；包装风格能充分体现物业形象，利于提升物业档次。包装思路项目包装分区域包装、工地形象包装、售楼处包装以及楼盘户外展示包装等几大部分。 区域包装：以树立项目品牌形象，传播物业信息、导示物业为主要目的，并通过合理的区域布局，达到拦截目标客户，压制竞争对手之目的。 工地形象包装：主要通过现场围板、项目看板等形式合理区隔工地现场与工地周边地块，达到提升物业形象，展示物业位置的作用。 售楼处包装：以营造良好卖场气氛为主要目的，力求通过售楼处的精巧包装，全面展示物业竞争优势，塑造符合项目定位的卖场形象。 楼盘户外展示包装主要针对项目的系列对外公关活动，因此，其应在保持一贯风格和形象的基础上，亦能够有所创新。包装方案1、区域包装（1）户外广告牌A、 位置：从进贤大道至街心花街的主干道上设立广告牌B、 位置：项目现场处及几大主干道交汇处树立广告牌C、 位置：选择几大较富裕乡镇人气集中区域，树立广告牌，建立长期效果的强迫式传播数 量：依情况选择数量选择理由：1）车流量大，人气相当集中，利于物业信息传播 2）拦截竞争对手客户 3）能有效提升物业形象内容安排：图案：慧景佳苑整体鸟瞰图项目位置图主题：主打广告语或主体形象定位随文： 销售热线 售楼中心地址 合作单位名称设计要求： 突出项目主要形象及卖点 色彩具有视觉冲击力（2）、车体广告数 量：选择几条线路车，通往各大较富裕乡镇选择理由：1）来往周边区域 2）导示项目地点，引导客户看楼（3）、位置：项目现场导示牌数 量：交叉路口各一块选择理由：1）充分展示项目地块位置 2）引导竞争对手客户 3）能有效提升物业形象内容安排：图案：慧景佳苑创意画面项目位置图主题：主打广告语或主体形象定位随文： 销售热线 售楼中心地址 合作单位名称（4）灯箱广告位置：项目附近路段选择理由：充分利用所有可利用的合适广告资源内容安排：图案：项目整体效果图主题：项目名称、主体广告语随文： 销售热线 售楼中心地址 合作单位名称（5）路灯挂旗位置：进贤大道路、胜利路数量：整条街的建立路杆旗，营造浓烈的现场气氛 内容安排：图案：项目主体色彩作为背景色主题：主体推广语随文： 销售热线形式：防水喷绘制作，双面印刷数量：覆盖整个进贤县城及几大主干道部分路段（6）、跨街横幅：位置：县城几大主干道数量：隔50米挂一条时间：根据具体营销计划确定悬挂时间及内容工地现场包装工地围板，紧扣定位，以“城市公馆、时尚生活”形象表现慧景佳苑现代时尚、丰富多彩的生活意境地。位置：项目工地选择理由：1）隔离工地与其它区域，明确项目的具体位置 2）利于塑造项目良好形象 内容安排： 项目名称、LOGO 项目整体效果图 项目位置 项目建筑立面图 项目销售热线形式：建议采用围板加喷绘张贴形式 或建设工地围墙+喷绘售楼处包装围绕主题，以“尊贵、大气、时尚”的宗旨包装地面：铺设防滑大瓷砖（5050或6060）接待台背景：制作LOGO模型镶于背景墙壁上灯饰：以白色灯光为主室内：制作文件展板，突出展示背景音乐必不可少建议从售楼处门口至马路边铺设红地毯点缀花草，营造良好环境售楼处顶上，架设“慧景佳苑”霓虹灯字现场外悬挂POP挂旗，形成热销气氛售楼处内挂金色布幔，尊贵、气派，营造充足气氛销售中心需满足以下功能的需要： 接待台 整体规划模型、经典、特色户型小模型 洽谈区（四张桌子和张椅子） 财务室 工作室 大型展板、主题展板楼盘户外展示包装围绕项目形象及推广要素、宣传形象，扩大影响，占领市场制高点。主要是开盘活动、元旦嘉年华演出活动、春节送万福活动，活动依时节进行安排。各阶段中安排集中在10至年前的上山下乡宣传推广活动，免费进城，免费看楼购铺促进销售。第六部分、策略控制一、总策略指导设计启动期 强化期 持续期 促销期 总结 总结 总结 推出物业形象 引导 强化 调整 证言 形象记忆与调整 刺激引发关注 阶段 阶段 阶段 阶段 营造气氛 优惠促销 成功推出 建立和进一步培养形象 完善形象，形成美誉度 消化存量达到预期销售 扩大知名度 修正主张解决存在问题 成功完成销售 强化销售主张 减弱购买决策压力 激发物业销售率 进一步提升销售率 二、总策略说明 总策略环节设计是将慧景佳苑做总体推广设计，从广告运动的原则上将项目在总体上进行运动规划，做总纲引领。不同功能区进入市场的秩序，在主题脉络的统贯下，操作思路明晰，最大的优点是广告效果的最大化和广告资金的节约化。 总策略设计将使项目在整体推广中始终保持热度，各功能区在不同时间段先后进入推广环节，使全案过程在各阶段都能形成热点。 总策略设计能使推广进行到不同阶段的各功能区的广告运动不会发生冲突，使各功能区广告运动的局部卖点诉求产生互动，相得盖彰。 总策略环节的时间安排上充分考虑到以下因素：第一，抢占先机，针对同类三大项目的推出，率先拉开市场争夺战。第二，配合工程形象进度依次进行不同阶段的重点推广。第三，配合工程进度和热点事件，为展开事件行销留有极大发挥空间。三、策略控制发展商广告推广工作销售策划工作+消费概念、消费模式的引导，增加客户对项目的投资收益回报和实力信心投资者经营者业主+四、广告效果评估与策略调整一套好的广告计划最后的贯彻实施在很大程度上取决于在计划进行过程中对广告效果的评估是否及时、准确。经过分析、思考、取舍、确认的广告计划和策略不应一尘不变的加以墨守成规，而必须根据市场变化，竞争环境的改变，销售反应以及对实施结果的检视等加以修正，使广告计划“活”在现实的环境中。我们在广告计划的执行过程中，始终坚持以市场为导向，增强服务意识，根据市场反馈信息及时调整策略，在和发展商、代理方密切配合的前提下，缩短导入期，争取提前进入成熟期。 作业循环如下图 计划执行 修改第七部分、产品建议一、户型建议我们经过对市场的研究探讨及地市操作经验，就户型面积及配比提出以下建议：三房中三房二厅：110-120平方米之间 50%左右三房二厅：100-110平方米之间 30%左右三房二厅：120-130平方米之间 10%左右两房中80平方米85平方米之间 30%左右85平方米90平方米之间 70%左右如在户型面积上有调整空间，建议加大三房的占有率，降低二房的占有率，三房占有率以能达到整个房源配比80%以上为佳，如无调整空间，则总体原则维护现有66%的90平方米以下不变，在每款户型的面积细则及户型规划中要做足文章；顶楼：跃层为增加项目卖点，加大其销售力度，建议三房可做成错层形式，错层在进贤尚且无其先例，并且其功能分区性强，是当前户型规划的先声。所有户型建议不要洗手间门对入户门，建议厨房、客厅、及卧室开间要符合当地接受习惯；二、工程建议工程进度关乎到项目的形象及开发商品牌，建议项目在做出推广的同时，工程进度要跟进；我们不主张持久战，而建议速决战；强烈建议不要采取砖混结构，而采取钢架结构，这样有利于消费者自身对户型的变更调整，更有利于后期滞销房源的事件营销（风水点房及室内设计指导）三、建筑风格考虑到进贤当地消费者消费倾向与心理需求及当地已有的交付使用与在建的几种建筑型态。我们反复筛选了几类经典实用，美观的建筑造型，以为采用新古典主义建筑风格，色彩端庄沉稳，立面层次丰富的格调。1、多层建筑风格略倾向简洁，时尚、尊贵、现代感。2、小区内住宅立面色彩以沉重而偏暖色调的浅棕，米色系为主。避免采用冷色调的青灰、灰蓝以及白色（易脏），立柱与屋顶檐口应采用与立面色彩相近的色系，体现质感。立面开窗线条简洁，窗框与阳台玻璃门框、阳台栏杆选用深墨绿色铝合金，体现价值感。注意洗手间开窗设计，尽量不设小窗高窗，采用长条形统一高度开窗设计，增加采光通风。另注意多层与排屋入户单元门设计，设计入户门斗或门廊，增加每个单元的私密性与归属感。（四）景观建议建议设计一条景观中轴线，从小区南主入口到北入口，贯穿整个小区中心区域，使这条景观中轴成为本项目最具亮点标志之一，并提议开发公司尽早确定景观设计公司，参与前期方案设计。1、小区内多层组团绿化与景观设计应考虑不同分区组团概念，使每个区域既统一又变化，以便推广。2、建议景观以绿地与绿色植物、流动水系为主，不采用大面积旱喷、广场、大面硬质辅装。自然的景观形态，会随着时间长久而变得形态更加丰富美观，而人工景观只能带来一时新奇效果。水系以浅、薄水流为主，在各个多层组团建议增加可观，可听，动静皆宜的涌泉、喷泉、叠泉等水景。3、在花卉与绿色植物选择之时，注意四季花卉组合。五、物管建议1、 本项目应在前期确定一家物业管理公司为本项目提供前期服务。并在本项目交付之前的交接过程中与之后交付使用后开展系统完善的物业管理服务。第一阶段：1）物业包装：选择物管公司应符合本项目市场形象定位需要。既然为优质生态景观小区，应选择在目前广大消费者心目中认同的具有代表性品牌楼盘之物业服务商；如“香港戴德梁行”、“高力物业机构”等，在前期选择一家品牌物业管理公司，可借助已有丰富管理经验及已建立的良好信誉，加强物业销售期间推广及宣传。2）提供前期工程顾问服务：协助开发商挑选所有为物业提供服务及推护之承办商，对开发商选择的机电设备，物业智能化系统