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房地产调控的真正良方何在(上海丽仁行房地产经纪有限公司)上海丽仁行房地产经纪有限公司,市场营销策划部分析,国家统计局2013年6月统计数据,新建商品住宅(不含保障房)与上月相比,70个大中城市中,上涨的城市有63个。与去年同月相比,70个大中城市中,上涨的城市有69个。6月份,同比价格上涨的城市中,最高涨幅为16.7%。二手住宅价格变动情况也是涨多跌少。从2003年起,高层次的房地产调控政策频出,意欲勒住房价这条缰绳以控制房地产市场的一路高歌猛进。但是,从丽仁地产 房地产营销策划部的分析来看,从历年的调控政策和执行效果看,大致可以总结为:招数用尽,内力枯竭,疲态尽露。6月份的统计数据与历次调控“新”政出台后的情况基本吻合。为什么会这样?上海丽仁行 房地产营销策划部认为,将过往调控政策进行分解、分析,其大逻辑总结起来就是:通过控制土地、住宅(比如面积或类型、数量等)、信贷的供应,以影响或抑制需求方的交易欲望和交易能力,甚至不惜直接限制需求方的交易资格。丽仁地产认为,这种“快方子”的好处是效果出得快,立竿见影;糟糕的是低估了市场的智慧和人性的复杂(比如人们发明“房婚”来应对交易资格的限制),退烧快,反弹也快也狠。中国传统用药有“君臣佐使”之说。上海丽仁行 房地产营销策划机构给出的解释,就是说,望闻问切之后,对症处方;处方不可偏激,不单纯追求某味或某几味药的效果,而是有主有辅,有调和,必要时还要用药引。平衡对症才能扶正去邪,慢则慢些,但效果可能会更长久、更巩固。而“快方子”用药单行霸道,快则快也,恐怕难以去根,还会产生明显副作用。这就是我们传统医药的智慧。再回到房事。丽仁地产认为,住房制度有三大支柱:一是产权制度;二是交易制度;三是税收制度。要稳定住房市场,必须稳定这三大制度。产权制度是根本,它是住房制度的基石,必须在法律层面毫不犹豫地保护权利人完整的住房权利。交易制度是获得或让渡产权的市场制度,必须最大限度地尊重和容忍市场主体的自治权利,绝不能随意加以限制和干涉。从目前的多次调控政策来看,上海丽仁行 房地产营销策划部认为,事实上,我们的房地产调控政策的着力点经常就是交易环节,而市场复杂而多变,任何政策诉求在市场面前往往都是刻舟求剑,欲速而不达。丽仁地产认为,恒产才能有恒心。不管以何种目的拥有住房,其行为模式和心理特点都跟其他类型的消费行为有很大的差别。住房是恒产,要建立稳定的住房制度,必须从建立“恒心”入手。房地产营销策划部门认为,产权保障是恒心的根本,但如何在交易环节让市场主体本着“恒心”去理性选择,才有可能产生平衡、健康的房地产市场。这就需要建立稳定、合理的房地产税收制度。从过往的涉房税收制度看,其特点是多变、或鼓励或限制,市场追风现象严重。从目前新税制的讨论、探索看,其特点是求快,但实际效果受现实财政、经济环境制约,诉求多,分歧大。新的房地产税制应该是怎样的?上海丽仁行房地产经纪有限公司给出了一下的解读:首先,新税制应该追求长期目标,给市场以稳定的预期;其次,做好与财政需求的长期平衡,不以短期税源贡献为考量;其三,新税制要立法,长期稳定执行,不能工具化。也就是说,房地产税制应该是个“配伍完备”的“慢方子”。这个慢方子的处方原则可以是:普征、轻负、有感、稳定、严格。分解开来:从量(以面积为计征基础)普征,单年税负不重,长期税负有感觉,征收范围和标准稳定(包括减免范围和标准),偷漏重罚。如此,不仅可以促使市场主体对交易进行理性选择,而且给存量市场进行自我调整的空间,避免剧烈波动。丽仁地产指出,另一方面,政府也可以比较清晰地测算出今后若干年内,其税源规模。或许,稳定而有保障的新税源还可以使它们对土地生意的兴趣相应减小。但从目前涉房税制的讨论和探索看,有些令人忧虑。从公开的信息看,新方案的落脚点还是在“快”。但历史经验已经充分证明,任何立足于“快”的房地产政策都是缘木求鱼。事实上,地方政府对快方子也一直是相当保留的,再快的方子都会被兑水。 而用慢方子现在是有条件的。丽仁地产,房地产营销策划机构认为,目前房地产市场处于繁荣的高点,房价也在高区相对稳定地运行,财政金融也处于转型的大环境中,实施追求长期、稳定的市场政策有很好条件。涉房税制直接调整利益分配
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