房地产司法估价报告.doc

房地产司法估价报告估价报告编号：重庆同诚2017成估字第06-028号估价项目名称：成都市高新区中和会龙路365号10栋1单元4层406号及高新区中和会龙九组10栋1单元31层3106号的两套住宅房地产市场价值评估估价委托人：成都市中级人民法院房地产估价机构：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价师：原玉东（6520060021）黄启伟（5120150034）估价报告出具日期：二一七年六月二十六日致估价委托人函成都市中级人民法院：承蒙委托，我公司对贵方拟司法执行的房地产价值进行了评估，并完成房地产司法估价报告，现将报告主要内容呈报如下（详细内容见房地产司法估价报告正文）：一、估价目的：为估价委托人进行司法执行提供价值参考依据。二、估价对象：成都市中级人民法院司法执行事宜涉及的位于成都市高新区中和会龙路365号10栋1单元4层406号及高新区中和会龙九组10栋1单元31层3106号的两套住宅房地产（房屋及分摊的土地使用权），建筑面积分别为88.85及101.63。 三、价值时点：2017年6月13日。四、价值类型：市场价值。五、估价方法：比较法。六、估价结果序号坐落建筑面积（）评估单价（元/）评估总价（万元）估价对象1成都市高新区中和会龙路365号10栋1单元4层406号88.8517270153.4估价对象2成都市高新区中和会龙九组10栋1单元31层3106号101.6317280175.6合计190.48/329大写（人民币）叁佰贰拾玖万元整特别提示：1、上述结果是在本报告估价假设、限制条件下的评估价值；2、评估总价取整至仟元；3、根据估价利害关系人提供的商品房买卖合同摘要记载，估价对象2的建筑面积为101.35，但估价人员通过成都市城乡房产管理局查询显示该房屋的建筑面积为101.63，经过与估价委托人沟通，本次估价以成都市城乡房产管理局查询到的建筑面积101.63为准，若与房产管理部门最终办理的产权登记面积不一致，应对估价结果进行相应调整，特提醒报告使用者注意。特致此函！ 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司法定代表人：甘光辉二一七年六月二十六日目 录估价师声明4估价假设和限制条件5估价结果报告9一、估价委托人9二、房地产估价机构9三、估价目的9四、估价对象9五、价值时点14六、价值类型14七、估价原则15八、估价依据15九、估价方法16十、估价结果17十一、注册房地产估价师18十二、实地查勘期18十三、估价作业期18附 件错误！未定义书签。1、估价委托书复印件错误！未定义书签。2、估价对象位置图错误！未定义书签。3、估价对象实地查勘情况和相关照片错误！未定义书签。4、估价对象权属证明复印件错误！未定义书签。5、可比实例位置图和外观照片错误！未定义书签。6、专业帮助情况和相关专业意见错误！未定义书签。7、其他相关资料错误！未定义书签。8、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件错误！未定义书签。9、注册房地产估价师估价资格证书复印件错误！未定义书签。估价师声明1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-2015）、房地产估价基本术语标准（GB/T 50899-2013）、成都市房地产评估协会关于印发（GB/T 50291-2015）估价技术指引的通知 成房评协（2016）05号进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。注册房地产估价师：原玉东注册房地产估价师：黄启伟注册号：6520060021注册号：5120150034估价假设和限制条件一、一般假设1、估价利害关系人提供了估价对象的权属证明文件复印件，我们对所提供文件资料进行了检查，并通过政府房地产管理部门网站进行了查询，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价利害关系人提供的权属证明文件合法、真实、准确、完整，并以所提供的权属证明文件作为估价依据。2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。3、本估价结论是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施、水、电、气、视、讯、电梯等使用的权益为前提。4、估价人员经现场查勘观察估价对象1的房屋建筑面积与房屋信息摘要3所记载的建筑面积大体相当，在无相应面积测绘专业机构测量的情况下，假设房屋实际建筑面积与房屋信息摘要3所记载的建筑面积一致。5、估价人员经现场查勘观察估价对象2的房屋建筑面积与估价人员通过成都市城乡房产管理局网站查询显示的建筑面积大体相当，在无相应面积测绘专业机构测量的情况下，假设房屋实际建筑面积与通过成都市城乡房产管理局网站查询显示的建筑面积一致。6、根据估价目的，假设估价对象处于以下市场状况：适当营销，即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示，展示的时间长度可能随着市场状况而变化，但足以使估价对象引起一定数量的潜在买者的注意；熟悉情况，即买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情，买方不是盲目地购买。卖方不是盲目地出售；谨慎行事，即买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事；不受强迫，即买方和卖方都是出于需要进行估价对象交易的，买方不是急于购买（不是非买不可），卖方不是急于出售（不是非卖不可），同时买方不是被强迫地从特定的卖方哪里购买估价对象，卖方不是被迫地将估价对象卖给特定的买方；公平交易，即买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易，没有诸如亲友之间、母子公司之间、业主与租户之间等特殊或特别的关系，不是关联交易。二、未定事项假设估价利害关系人提供的房屋信息摘要3及商品房买卖合同摘要均未记载估价对象的建成年代，本次估价对象房屋建成年代以估价人员实地调查为准，若对建成年代有异议，需到政府相关部门进一步核实。三、背离事实假设根据估价利害关系人提供的资料及估价人员通过成都市城乡房产管理局查询显示，截止价值时点，估价对象1、2均存在查封情况。考虑本次估价目的是为司法执行提供价值参考依据，故本次未考虑估价对象已经存在的查封对其评估价值的影响。四、不相一致假设1、根据估价利害关系人提供的商品房买卖合同摘要【合同签约备案号：1638940】记载，估价对象2的房屋座落为：成都市高新区中和会龙九组10栋1单元31层3106号，估价人员现场查勘地址为：成都市高新区中和会龙路365号“中德.英伦联邦A区”10栋31层3106号，现场查勘未见单元号，该栋房屋仅1个单元，本次估价以商品房买卖合同摘要记载地址与估价人员现场查勘地址一致为估价前提。2、根据估价利害关系人提供的商品房买卖合同摘要【合同签约备案号：1638940】显示，位于成都市高新区中和会龙九组10栋1单元31层3106号的房屋建筑面积为101.35，但估价人员通过成都市城乡房产管理局网站（查询网址：/BusinessQuery/BusSearch.aspx?action=ucBACX&Class=0）查询显示该房屋的建筑面积为101.63，经过与估价委托人沟通，本次估价以成都市城乡房产管理局网站查询显示的建筑面积101.63为准，若与房产管理部门最终办理的产权登记面积不一致，应对估价结果进行相应调整，特提醒报告使用者注意。3、根据估价委托人出具的成都市中级人民法院委托评估书附表【（2017）成都中院法技委字第162号】记载，本次估价范围为：标的物1为位于成都市高新区泰和二街8号11栋1单元15楼1号住宅用房，标的物2为位于成都市高新区中和会龙九组中德.英伦联邦A区10栋1单元4层406号住宅用房，标的物3为位于成都市高新区中和会龙九组中德.英伦联邦A区10栋1单元31层3106号住宅用房。由于无法进入标的物1进行现场查勘，估价人员经过与案件承办法官沟通，按照承办法官的要求，确定本次估价范围为已完成现场查勘的标的物2及标的物3，标的物1不纳入本次评估范围，故本次评估仅出具了标的物2及标的物3的评估结论，特提醒报告使用者注意。五、依据不足假设1、估价利害关系人仅提供了估价对象1的房屋信息摘要3的复印件，未提供估价对象1的房屋所有权证原件或复印件，本次估价是以房屋信息摘要3中记载的房屋信息与房产管理部门办理的房屋所有权证中记载的房屋信息一致为假设前提。2、估价利害关系人仅提供了估价对象2的商品房买卖合同摘要的复印件，根据现场调查了解，估价对象2尚未办理房屋所有权证。如前述，建筑面积以通过成都市城乡房产管理局网站查询显示的建筑面积为准，其余房屋信息以商品房买卖合同摘要所记载的房屋信息与房产管理部门最终办理的房屋所有权证中记载的房屋信息一致为假设前提。3、估价委托人及估价利害关系人均未提供估价对象的国有土地使用证，估价对象均为建于2013年的商品住房。根据2002年7月1日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第四条：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。故本报告假设估价对象所占用的土地使用权是以出让方式取得的住宅用地使用权。六、估价报告使用限制1、本估价报告和估价结果仅供估价委托人为本次估价目的使用。2、本估价报告必须完整使用方可有效，对仅使用报告中部分内容所导致的损失，估价机构和估价人员不承担相应的责任。3、我们没有考虑未来国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象市场价值产生的影响。如有上述事项出现，则不宜使用本估价报告。4、本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为壹年，自二一七年六月二十六日起至二一八年六月二十五日止。5、如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。6、本估价结论包含建筑物及其附属设施设备(水、电、气、视、讯、电梯等)和分摊的土地使用权的价值，不包含室内动产价值。该土地使用权和附属的设施设备(水、电、气、视、讯、电梯等)若与建筑物分割处置，本估价结果无效。7、本估价报告的使用者是估价委托人。8、根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释200416号）第三十一条规定：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权利人的债权，但利害关系人另有约定的除外。（此页以下空白处无正文）估价结果报告一、估价委托人名称：成都市中级人民法院地址：成都市金牛区抚琴西路109号二、房地产估价机构名 称：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司住 所：重庆北部新区星光大道62号（海王星科技大厦D区9楼3号）法定代表人姓名：甘光辉资质等级：一级资质证书编号：渝房评准字（2016）第1-003号有效期限：2016年7月20日至2019年7月19日名 称：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司成都分公司营业场所：成都市青羊区王家塘巷8号负责人：原玉东三、估价目的为估价委托人进行司法执行提供价值参考依据。四、估价对象估价对象为成都市中级人民法院司法执行事宜涉及的位于成都市高新区中和会龙路365号10栋1单元4层406号及高新区中和会龙九组10栋1单元31层3106号的两套住宅房地产（房屋和分摊的土地使用权），建筑面积分别为88.85及101.63，所在小区为“中德.英伦联邦A区”。详细情况如下：（一）估价对象权益状况根据估价利害关系人提供的房屋信息摘要3及商品房买卖合同摘要显示的估价对象登记状况如下表：1、 房屋权益状况估价对象1：房屋信息摘要3查询编号：1003351964 业务件号：权2905525产源：商品房购买产别：私产登记事项：商品房购买共有方式：单独所有登记时间2015-02-27房屋自然状况所在区街道门牌附号栋号单元楼层房号规划用途结构房屋唯一号业务件号建筑面积（平方米）高新区中和会龙路3651014406住宅剪力墙5530765权290552588.85登记权利人姓名证件类型证件号码权证号份额王文身份证4343162登记义务人姓名证件类型证件号码权证号份额四川中德世纪置业有限公司企业法人营业执照510122000059168监证4157326备注地上层数33+1限制登记信息限制登记号限制登记单位限制登记文号限制登记法律文书送达时间531848四川省成都市中级人民法院（2014）成民保字第1363-2号，（2014）成民保字第1363-2号2015-03-31 15：06：28抵押信息无抵押信息变动记录业务件号所有权人登记原因登记时间权2905525王文商品房购买2015-02-27所有权是否载入登记薄是是否征收否（此页以下空白处无正文）估价对象2：商品房买卖合同摘要合同签约备案号：1638940签约备案时间：2012-04-17初始登记权证号权2758480出卖人四川中德世纪置业有限公司买受人姓名证件类型证件号码份额周玉贤身份证513001194901020015100%买受人所购项目名称中德英伦联邦A区房屋信息房屋地址栋号单元楼层房号建筑结构用途建筑面积成交价套内面积公摊面积合计高新区中和会龙九组101313106剪力墙住宅82.9518.4101.35783307成交价款：柒拾捌万叁仟叁佰零柒元整合同备注本合同无备注信息房屋贷款信息（仅反映房屋签约备案时的贷款情况）贷款银行贷款年限房屋查封信息（反映本次查询时的房屋查封情况）限制登记号限制登记单位限制登记文号限制登记法律文书送达时间531848四川省成都市中级人民法院（2014）成民保字第1363-2号，（2014）成民保字第1363-2号2015-03-31 15：06：28出卖人向买受人出示房屋销售所需证件：1、国有土地使用证，编号：成高国用（2010）第11025号、成高国用（2010）第7335号2、商品房预售许可证，编号：87163、房屋所有权证，编号：权27584802、土地权益状况估价委托人及估价利害关系人均未提供估价对象的国有土地使用证，估价对象均为建于2013年的商品住房。根据2002年7月1日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第四条：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。故本报告假设估价对象所占用的土地使用权是以出让方式取得的住宅用地使用权。3、限制权利情况根据估价利害关系人提供的资料及估价人员通过成都市城乡房产管理局网站查询显示，截止价值时点，估价对象存在查封情况。（二）估价对象实物状况根据估价人员现场查勘及领勘人现场指认的情况，估价对象实物状况如下：1、房屋实物状况估价对象1：登记地址成都市高新区中和会龙路365号10栋1单元4层406号实地查勘地址成都市高新区中和会龙路365号“中德.英伦联邦A区”10栋4层406号，现场查勘未见单元号，该栋仅一个单元平面布局3室2厅1厨2卫3阳台，3梯8户。配套设施水、电、气、视、讯、电梯等齐全。建筑结构框剪建成时间2013年（物管中心调查确定）外墙墙砖建筑面积88.85建筑形式高层电梯住宅临街状况临生活型支路总楼层34含地下1层所在楼层第4层朝向西南层高净空高约3米电梯有，3部通风采光通风良好，采光较好新旧程度维护状况较好，约九三成新消防消火栓、自动喷淋、烟感物业管理专业物管（成都衡信英伦物业管理有限公司）入住率高建筑形式平层景观面小区绿地室内装修状况地面内墙天棚客厅水泥地坪腻子腻子卧室水泥地坪腻子腻子厨房水泥地坪水泥搓砂水泥搓砂卫生间地砖水泥搓砂水泥搓砂门窗入户:金属防盗门，室内:预留门洞，塑钢窗。估价对象2：登记地址成都市高新区中和会龙九组10栋1单元31层3106号实地查勘地址成都市高新区中和会龙路365号“中德.英伦联邦A区”10栋31层3106号，现场查勘未见单元号，该栋仅一个单元平面布局3室2厅1厨2卫3阳台，3梯8户。配套设施水、电、气、视、讯、电梯等齐全。建筑结构框剪建成时间2013年（物管中心调查确定）外墙墙砖建筑面积101.63建筑形式高层电梯住宅临街状况临生活型支路总楼层34含地下1层所在楼层第31层朝向西南层高净空高约3米电梯有，3部通风采光通风良好，采光较好新旧程度维护状况较好，约九三成新消防消火栓、自动喷淋、烟感物业管理专业物管（成都衡信英伦物业管理有限公司）入住率高建筑形式平层景观面小区绿地室内装修状况地面内墙天棚客厅水泥地坪腻子腻子卧室水泥地坪腻子腻子厨房水泥地坪水泥搓砂水泥搓砂卫生间地砖水泥搓砂水泥搓砂门窗入户:金属防盗门，室内:预留门洞，塑钢窗。2、土地实物状况登记位置不详（估价委托人未提供）实地查勘地址成都市高新区中和会龙路365号四至东临梓州大道，南临会龙大道，西临道路，北临观东三街。形状较规则多边形地质、土壤未见不良地质现象开发程度估价对象所在宗地已达到“六通”（道路、供水、排污水、电力、燃气、讯）。土地使用期限不详（估价委托人未提供）土地面积（平方米）不详（估价委托人未提供）地形、地势地形平坦、地势与周边地块持平。3、估价对象占用状况根据估价人员现场查勘，估价对象1、2均为空置，不存在损毁、灭失、改建、扩建、被征收或征用等情况。（此页以下空白处无正文）（三）区位状况区域位置估价对象位于成都市高新区中和会龙路365号“中德.英伦联邦A区”，西南朝向，距地铁1号线华府站点约900米，位置条件较好。商服繁华程度估价对象所在区域，人流量一般，车流量一般，商业氛围一般。交通状况估价对象周边有天府大道南段、新川路、梓州大道、会龙大道、新通大道等道路，道路通达度较高，估价对象所在区域内有195路、507路、510路公交线路及地铁1号线通过，出入可利用机动、非机动车辆，交通便捷度较高，区域内停车方便程度较高。环境状况自然环境估价对象所在项目临道路，车流量较大，附近噪音较大，同时较大的车流对空气质量产生不利影响。人文环境区域中高档楼盘较多，人口以常住为主，治安情况良好。景观无特殊景观等。周边楼盘中德英伦联邦B区、怡丰新城、远大都市风景、爱在城南等。外部配套学校金苹果锦城第一中学、成都高新新华学校、优培新怡实验幼儿园等。 医疗安德门诊部英伦联邦店、成都高新汇隆门诊部、仁和诊所等。购物会龙农贸市场、红旗超市、世纪玛特生活超市等。休闲娱乐周边茶楼。金融机构中国民生银行、中国工商银行等。区域发展趋势估价对象所在区域的配套设施正在逐步完善中，随着周边配套条件的逐渐成熟，区域环境及生活方便程度将有所改善。五、价值时点2017年6月13日。根据房地产司法鉴定评估指导意见，本次估价确定价值时点为现场查勘日期，即2017年6月13日。 六、价值类型（一）价值类型名称本次估价结果的价值类型为房地产市场价值。（二）价值内涵本次估价对象的价值内涵为：价值时点2017年6月13日，用途为住宅，基础设施条件为“六通”（道路、供水、排污水、电力、燃气、讯），土地使用权性质为出让国有建设用地，满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的市场价值。七、估价原则结合估价目的，本次估价遵循了如下估价原则：1、独立、客观、公正原则遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价委托人均是公平合理的价值或价格。2、合法原则遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3、最高最佳利用原则遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象的最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。4、替代原则遵循替代原则，要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。5、价值时点原则遵循价值时点原则，要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。八、估价依据 （一）法律法规1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国资产评估法；3、中华人民共和国土地管理法； 4、中华人民共和国城市房地产管理法；5、城市房地产转让管理规定；（二）、部门规章、文件及通知1、四川省高级人民法院委托评估、拍卖、变卖管理办法；2、四川省高级人民法院关于印发的通知；3、四川省住房和城乡建设厅关于印发（试行）的通知川建房发（2011）89号；4、成都市房地产评估协会关于印发（GB/T 50291-2015）估价技术指引的通知 成房评协（2016）05号。 （三）技术规范1、中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015房地产估价规范；2、中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013房地产估价基本术语标准；3、本公司制定的房地产、土地估价操作规范。（四）估价委托人及估价利害关系人提供的资料1、成都市中级人民法院司法评估委托书【（2017）成都中院法技委字第162号】；2、成都市中级人民法院委托评估书附表【（2017）成都中院法技委字第162号】；3、房屋信息摘要3复印件；4、商品房买卖合同摘要【合同签约备案号：1638940】；5、其他相关资料。（五）估价机构和估价人员掌握的资料1、估价对象所在地房地产市场信息。2、估价对象现场查勘、拍照记录及估价对象周边市场资料。九、估价方法（一）估价方法选取通过对估价对象所在区域房地产市场的调查，近期与估价对象类似房地产