房地产估价判断题.doc

一般的说，增加房地产开发环节的税收，增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升。（）可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复损耗。（）替代原则要求在同一供求范围的房地产，其价格可以互相替代。（）可比实例必须是已成交的实例房地产。()资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）房地产价格构成中的投资利息，不仅要计算借贷资金的利息，而且要计算自有资金的利息。（）建筑物在其生命期间如经过了翻修，改造等自然寿命，自然寿命可能得到延长，但经济寿命不变。（）现判定某可比定例的个别因素比估价对象的差2%，对可比定例的修正系数100/102. （）1、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（ 对 ）2、估价时点在评估出房地产的价格以后再确定。（错）3、期房的价格一定高于现房的价格。（ 错 ）4、替代原则要求在同一供求范围的房地产，其价格可以相互替代。（错）5、可比实例必须是已成交的实例房地产。（ 对）6、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（ 对 ）7、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，不可以再次抵押。( 错 )8、房地产价格构成中的投资利息，不仅要计算借贷资金的利息，而且要计算自有资金的利息。（对 ）9、建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命可能得到延长，但经济寿命不变。（ 错）10、房地产分割一般不宜采取实物分割的方法。（错）11、人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，一定降低房地产价格。（ 错 ）12、利用假设开发法估价时，利用现金流量折现法投资利息和开发利润都隐含在折现过程中。（ 对）13、在出让土地时，不允许将同一块土地地下10米至地上80米的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20米至地下40米的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。（错 ）14、只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物不属于房地产。（ 错）15、在建筑物经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（ 错）16、采用成本法估价求得的价格称为积算价格，采取收益法求得的价格称为收益价格，采取市场比较法求得的价格称为比较价格。（错 ）17、实物状态差的房地产，价值一定也低。（ 错 ）18、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/，估价人员认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/。（ 错 ）19、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ 错 ）20、在建立可比实例的价格可比基础时，如果支付方式为分期付款，则价格以分期支付的累计总金额为基准（错）。1、房地产虽包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（对 ）2、房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。（ 对）3、综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。（错 ）4、假设开发法可用于拆迁补偿估价。（错 ）5、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2%，则可比实例的个别因素修正系数为100/102。（错 ）6、成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。 ( 错)7、城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。（对 ）8、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元/平方米。（错 ）9、在出让土地时，不允许将同一块土地地下10米至地上80米的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20米至地下40米的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。（错 ）10、在路线价估价法中，以累计深度百分率而制作的深度指数随离开街道的增加而增加。 （对）三、判断题（共10题，每题1分。请在各题后的相应括号内填入判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。）1假设开发法可用于拆迁补偿估价。 （ ）2同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。 （ ）3房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。 （ ）4若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。（ ）5城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。（ ）6房地产价格实质是房地产权益的价格，故其收益在估价中要比物质实体更重要。（ ）7长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。 （ ）8不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。 （ ）9人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房