房地产开发作业一：可研报告.doc

房地产开发与经营 实验报告 一 -可行性研究报告（部分）的编制 班 级： 工程管理0902班 学 号： 20092059 姓 名： 钟瑞 指导教师： 王小明 成 绩： 2011 年 11 月 目 录 第一部分 项目总论 2 一、项目可行性研究报告编制背景2 二、项目概况2 三、可行性研究的结论4 第二部分 项目宏观投资环境和市场研究 .5 一、项目所在城市的宏观投资背景5 二、天津市房地产市场概况6 三、项目的市场定位9 第三部分 项目风险分析 10 一、项目风险识别.10 二、项目风险分析.10 三、项目风险评估.11 四、项目风险防范与对策.11 五、项目风险监控.12 第四部分 可行性研究结论 13 第一部分 项目总论 一、项目背景 （一）、项目名称 小康区生态型高新技术产业园区南区建设项目 （二）、可行性报告编制单位 天津商业大学 （三）、报告编制依据 1、国家相关政策、法规 2、 可行性报告编制委托任务书 3、 天津滨海新区城市总体规划 （20052020 年） 4、 天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要 5、 天津市小康区总体规划 （20062020 年） 6、 天津市小康区生态型高新技术产业园区规划 7、 天津市小康区生态型高新技术产业园区专项规划（20082020 年） 8、国家发展计划委员会审定发行的投资项目可行性研究指南(计办投资2002 15 号)。 9、国家发展和改革委员会与建设部共同发布的建设项目经济评价方法与参数 （第三版）(发改投资2006135 号)。 10、委托单位提供的有关技术资料与其它基础资料。 二、项目概况 （一）、拟建地点 项目区位于天津市小康区南部茶淀镇，天津市小康区生态型高新技术产业园区的规 划区的南部。四至范围为东至规划次干路六，南至津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规 划的次干路四，规划总用地面积 256 公顷。 （二）、建设规模与目标 1、建设规模 该项目总投资 15.01 亿元，共开发土地 256.51 公顷，其中开发居住用地 14.41 公顷， 工业用地 40.8 公顷，实现项目区的八通一平，同时完成规划范围内中小学、金融等公建面 积共计 75.07 万平米。 2、建设目标 本项目的预计建设期为 2 年，销售期 5 年。建设期从 2010 年 1 月至 2011 年 12 月底。 工程质量符合相关的质量验收标准，实现八通一平，基础设施完备、环境优美，主要建设 环节进行严格的招标投标。 （三）、主要建设条件 按照天津市城市规划及滨海新区“十一五”要求，滨海新区将进一步加强建设，发挥 新区整体招商引资综合优势，建成生态宜居的新型经济开放区域。本项目位于滨海新区范 围内，可以享受到滨海新区的优惠政策，依托条件好，其开发建设也符合天津市城市规划 和天津市产业发展布局规划要求，开发完成的产品市场前景比较乐观。 本项目地理位置优越，位于京山铁路、芦汉公路以东，蓟运河西测，距唐山 50 公里， 距天津市区 40 公里，距天津开发区 20 公里。项目区周边公路路网完善，毗邻京山铁路、 天津港，对外交通条件非常便利。 另外，该项目的承办单位天津滨海汉源开发建设有限公司和天津市小康区经济开发区 管委会具有操作同类项目的丰富经验，为该项目的顺利开展提供了新的保障。 （四）、项目投入总资金及效益 该项目总投资共计 15.01 亿，其中项目资本金 5.25 亿元，占总投资的 35%，剩余资金 拟通过银行贷款解决。通过财务分析，项目税后资本金收益率 81.97%，总投资收益率 28.69%，投资回收期 4.49 年，项目财务状况良好。 （五）、主要经济经济指标 本项目的主要经济技术指标，如表 1-1 所示。 表 1-1 项目的主要经济技术指标 净现值（万元）内部收益率（%）投资回收期（年） 税前 111659.3835.404.16 税后 47362.6923.114.49 三、可行性研究的结论 通过对本项目进行财务分析和国民经济评价，主要的技术经济指标如下：通过财务分 析和国民经济分析，本项目税前 NPV 为 111659.38 万元，大于 0，税前 IRR 为 35.40%12%，税前回收期 4.16 年，资本金收益率 124.56%，总投资收益率 43.60%；税后 NPV 为 47362.69 万元，大于 0，税后 IRR23.11%12%，税后回收期 4.49 年，资本金收益率 81.97%，总投资收益率 28.69%。 综上所述，项目可行 第二部分 项目宏观投资环境和市场研究 一、项目所在城市的宏观投资背景 （一）、城市基本背景 高新技术产业是国民经济的战略和先导性产业。一个地区高新技术产业的发展，不但 决定着该地区的经济、社会发展水平，而且决定着该地区在经济全球化中的分工和地位。 未来十到二十年是天津经济和社会发展的重要战略机遇期，面对国际高新技术产业发展表 现出的“国家战略性” 、 “聚集性”等特点，以及国内长三角、珠三角地区的激烈竞争， 发展高新技术产业需要发挥政府对高新技术产业的引导作用，对天津以及地区经济和社会 发展具有重大引领和带动作用，具有重要的战略意义和现实意义。 小康区拥有海洋资源优势，在地理上处于滨海新区“T”型产业布局的海洋经济发展 带上，可以借助京津两地的科技资源，发展海洋高科技产业；小康区的化工新材料产业具 有一定基础，有发展新材料产业的条件；小康区的功能定位是建设宜居生态城区，区内生 态资源丰富， “小康刻字” 、 “小康版画”别具特色，可以发展研发孵化、文化创意等知识产 业。 天津市委、市政府高度重视高新技术产业的发展，把其作为优化经济结构、增强天津 发展后劲的重要举措摆在突出的位置，制定了一系列的重大政策措施，推动高新技术产业 快速健康发展，取得显著成效。 （二）、发展预测 天津经济持续、快速发展，经济结构将趋向高级化，为高新技术产业发展增添了新的 动力和市场空间。 天津毗邻北京，在利用北京的技术溢出效应方面具有地域上的优势，京津两地交通条 件的改善所带来的经济发展新格局，将形成巨大的联手产业势能，成为带动整个环渤海地 区的不竭动力。 本项目的建设同时也面临较大挑战。 一方面，天津作为环渤海地区高新技术产业重要的制造基地，面临长三角、珠三角地 区和即将崛起的东北地区的竞争。 其次，津京地区在高新技术领域的区域联合机制尚未真正建立起来，与北京资源互补 的优势尚未得到充分发挥。 第三，小康区目前的高新技术产业还不发达，泰达北区与茶淀高新技术产业园区毗邻， 已形成了一定的产业基础，未来将按照新的定位重点发展新能源、新材料、生物制药、食 品、高科技研发等产业，与小康区未来产业发展方向雷同。本项目不应和泰达北区形成竞 争关系，而是要有效互补：统一产业布局，统一空间规划，协调发展时序，共建基础设施， 共享招商资源，共同培育小康区相关的产业集群。 二、天津市房地产市场概况 （一）、天津土地市场综述 2006 年至 2010 年天津土地市场大体呈现增长的态势。2010 年天津土地共成交 776 块， 成交面积 5596.74 万平米，成交额达到 878.93 亿元，环比 2009 年成交块数增长了 1.44%、成交面积下降了 5.36%，成交额增长了 20.87%。工业用地继续作为天津土地市场的 主要支柱，全年共成交 490 块，比 09 年多出 12 块，环比增长 2.51%；成交面积达到 2723.31 万平米，环比 09 年的 2698.32 万平米，涨幅达到 0.93%。 （二） 、天津土地市场价格分析 1、工业地产市场分析 （1） 、现状 工业地产是以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、管理、服务的房地产 行业。虽然工业地产在国外已经有了较大的发展，但是在中国该行业仍处于起步阶段。由 于我国各开发区具有生产要素集中、税费政策优惠等特点，我国的工业地产大多集中在各 城市特定的工业开发区内。 滨海新区于天津市的东部临海地区，拥有“三北”辽阔的辐射空间，已基本建成基础 设施配套、服务功能齐全、面向新世纪的高度开放的现代化经济新区。目前，滨海新区已 形成电子、汽车及配件、化工、机械制造、航空、物流等优势产业，为与其发展相适应， 各类专业开发区域也相继展开建设，如泰达微电子工业园、化学工业区，空港航空城等。 高科技产业园区相继兴起，大量基础设施建设，依托市区内教育科技优势形成新技术成果 转化基地的同时，也促进了工业地产需求的增加，工业地产地价和交易量等呈稳步上涨态 势。 （2） 、未来发展趋势 与全国其他经济较发达的城市相比，天津的工业地产还处于刚刚起步的阶段，与北京、 珠三角、长三角地区等地区相比，天津特别是滨海新区工业的发展前景、相对低廉的价格、 良好的外部政策环境，使天津工业地产市场成为国内外机构和企业投资的新目标。 滨海新区的未来定位是立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射“三北” 、面向东北亚， 努力建成高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的 生态城区。可以看出，未来伴随着城市工业东移进程的加快，滨海新区将承载天津及环渤 海区域更多的现代工业中心的职能。滨海新区业已形成和正在形成的高新技术、生物医药、 现代物流、汽车机械等天津积极推动的工业领域，将吸引更多国际大型企业以及相关配套 企业的进驻，从而将推动滨海新区工业地产的发展。 此外，考虑目前国内外经济危机的影响及国家拉动内需的相关政策对工业地产的促进 作用，预计滨海新区工业地产仍有上升空间，但总体上升速度趋缓，仍会有年均 5%左右的 涨幅。 2、商业、居住地产市场分析 （1） 、现状 小康区位于天津市东部，是滨海新区的重要组成部分。在滨海新区大力发展的带动之 下，小康区经济得到了快速提升。2007 年，小康区生产总值达到 43.26 亿元，比上年增长 20.7%，人均生产总值突破 3000 美元；工业增加值完成 19.62 亿元，同比去年增长 23%； 完成固定资产投资 26.62 亿元，占当年滨海新区固定资产投资额的比例为 3%；实际利用外 资总额为 3900 万美元，吸引内资到位额为 9.6800 亿元。 在经济的快速发展的同时，小康区为推进小城镇建设和城乡一体化发展，不断加强小 城镇建设力度，并已开展茶淀示范小城镇的建设。基础设施投入的增加，环境不断得到改 善，不仅使小康区人民的生活环境和生活质量有了一定的提高，也让小康区这片土地得到 投资者的重新审视。越来越多的房地产商有意愿向小康这片远离嘈杂的中心城区、环境优 美的区域投资，在为当地商业地产带来更多发展机遇的同时，也在一定程度上推动了当地 土地价格的提升。 （2） 、未来发展趋势 根据小康区“十一五”规划，小康区的功能定位为“建设海滨休闲旅游区、海洋产业 循环经济示范区、沿海都市型农业观光区，建成社会和谐、生态宜居的现代化滨海卫星城。 ”在空间规划布局上，按照优化城镇体系、集中产业布局、创造良好生态、适宜人居、合 理开发利用海岸线的原则，加大空间和产业调整力度，构建科学合理、功能衔接、有利于 体现聚集效应、发挥综合优势的布局体系，构筑“两区、两城镇”的城市空间格局。城区 向海滨放射三条道路绿化轴线，连接环渤海中心渔港、主题公园、航母国际游乐港和营城 湖风景区，将蓟运河生态系统和海岸线生态系统有机结合，形成绿化景观网络。 未来，小康区的快速发展将会为其带来更多商机，特别是蓟运河沿岸地区，其深厚的 运河文化底蕴和完善的绿化及景观布置，无疑将成为小康区吸引房地产开发商的亮点，其 土地价格将有一定的上升空间。此外，考虑目前国内外经济危机的影响及国家拉动内需、 稳定房地产市场的相关政策对商业及住宅地产的促进作用，预计滨海新区商业及住宅地产 仍有上升空间，但总体上升速度趋缓，仍会有年均 10%左右的涨幅。 （三） 、天津新建商品住宅成交情况 1、天津新建商品住宅交易量 2010 年，天津新建商品住宅共成交 96919 套，成交面积 1024.8 万平米，环比 2009 年分别下降 23.36%和 22.86%。2010 年天津新建商品住宅的月均成交量也表现不俗，4、11 及 12 月份成交面积均突破万套大关。 2、天津新建商品住宅成交价格 2010 年天津新建商品住宅成交均价为 9270 元/平方米，环比 2009 年上涨了 25.02%，整个 2010 年度新建商品房成交均价波动不大，除个别月份外几乎都围绕 9000 元/ 平方米做上下小幅波动。 从表中可以看出 5 月份均价为整个 2010 年的低点为 8111 元/平米，从 6 月份开始新 建商品住宅成交均价开始逐月走高。至 12 月天津新建商品住宅成交均价达到 9553 元/平米， 较 3 月份上涨 23.88%，较 1 月份上涨 16.28%，较 08 年同期上涨 37.67%。 三、项目的市场定位 根据天津市小康区生态型高新技术产业园区规划，园区将建成：先进制造业基地，高 技术企业的孵化器和滨河生态宜居区。 结合滨海新区和项目周边地区社会经济发展现状及发展规划，项目市场定位为：工业 地块重点面向国内从事微电子、通讯、信息、材料等领域，以及海洋产业等的企业进行宣 传和投资推介，主要选择中、小企业到项目区进行投资。居住区客户人群以园区的周边居 民、和园区就业职工为主，积极吸引周边城市居民。 本项目位于滨海新区范围内，项目总投资 15.01 亿元，共开发土地 256.51 公顷，其中 开发居住用地 14.41 公顷，工业用地 40.8 公顷，商业金融用地 12.45 公顷，依法可出让用 地面积约 67.66 公顷，不可出让面积 188.85 公顷。完成后可实现项目区的八通一平，同时 完成规划范围内中小学、金融等公建面积共计 75.07 万平米。其建设将改善小康区的基础 设施条件，优化小康区的投资环境，对于进一步完善区域产业布局，带动区域经济发展等 具有重要意义。 第三部分 项目风险分析 一、项目风险识别 项目风险是指在项目决策和实施过程中，造成实际结果与预期目标的差异性及其发生 的概率。本项目涉及到的风险按照风险来源划分主要有经济风险、法律风险和运营风险。 其中，经济风险是指在项目建设和运营过程中，由于有关因素变动或估计错误而导致经营 失败的风险，主要包括市场预测失误、通货膨胀使成本上涨等所导致项目经济损失的风险； 法律风险主要是指国家房地产市场宏观调控政策（土地政策和金融政策）变动对项目造成 的影响；运营风险是指项目运营管理不善所带来的风险。 二、项目风险分析 （一） 、经济风险 本项目的经济风险主要包括通货膨胀风险、还贷风险、结构风险。 1、通货膨胀风险 近几年以来，能源、原材料价格上涨迅速，目前经济仍然在高位运行，相关上游产品 价格需求不会减少，上游产品价格在短期内还将可能上涨。原材料价格的上涨将带来建筑 成本的增加，从而使项目投资风险增大。另外世界经济形势风云变幻，由美国次贷危机所 引发的经济危机所带来的后果目前无法作出危害程度、持续时间、影响深度的准确判断， 带来后续经营的不确定性。 2、还贷风险 本项目还贷资金来源为土地出让金扣除政府收益、土地整理和基础设施配套公建等费 用剩余部分，还贷不足部分由财政补贴。本项目可能因土地出让金过低，用于还贷资金缺 口大，财政补贴不足而产生还贷风险。 3、结构风险 目前，天津市的工业园区园仍是采用以行政区划为主的管理模式、 以项目为主的招商引资方式，可能导致本园区产业结构与其他园区趋同，另外还有可能入 园企业之间缺乏产业关联性，难以形成竞争合作关系的产业集群，难以实现资源共享，形 成聚集经济，进而影响园区发展。 （二） 、法律风险 对本项目影响最大的是国家的土地政策。近年来，国家对房地产市场的调控力度越来 越大，国土资源部制定了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 ，天津市国土资源 和房屋管理局制定出让项目土地使用权转让审核工作程序 ，上述土地政策的出台进一步 规范了土地交易程序；同时国家有关节能、环保政策相继出台，种种迹象，今后国家对房 地产市场可能还会陆续出台一系列具体的调控政策，地产投资的政策风险明显比以前加大。 （三） 、 运营风险 项目的运营风险主要表现在因招商不利，入园企业少或入园企业不符合园区定位等影 响园区的发展；园区内部管理效率低下影响园区的运营；同时园区可能因中介组织发育滞 后制约园区管理机构的整合功能发挥。 三、项目风险评估 通过以上的分析，对项目影响大的风险排序依次是经济风险、政策风险和运营风险。 四、项目风险防范与对策 1、应该进一步明确园区的功能、产业发展定位、强化技术创新功能和“孵化”能力； 要尽量拉长主导产业的产业链，促使产业集群式发展，同时要发展相关和支援性产业，提 高园区企业的产业关联度。 2、制定合理的材料采购计划和采购策略降低采购成本；制定周密、可行的土地出让计 划，以前期土地的开发建设和周边区域的发展带动园区土地价格的提升，增加土地出让收 益，降低项目的经济风险。 3、充分利用滨海新区的土地优惠政策，促进园区的开发建设；同时应对有关政策及房 地产调控趋势的分析，评估本项目的政策风险，制定相应风险防范措施减少本项目的政策 风险。 4、加强工业园区管理，规范园区主体行为 （1）加强园区招商引资管理：要根据本地的要素条件决定引进企 业，完善引资的甄别机制；引进企业