物权法应明确规定农村私有房产的登记、买卖、抵押权问题.doc

物权法应明确规定农村私有房产的登记、买卖、抵押权问题随着社会主义建设的步伐的发展，党的十六大五届全会中明确提出了建设社会主义新农村，以及加强小城镇建设，城乡一体化的新战略思想，我国农村建设取得突飞猛进的发展势头，有其在我国即将全部取消非农业与农业户口之分的今天，社会出现了大流通、大发展的渠道，城市中出现了城中村，农村朝着城镇化的步伐行走。我国的法律规定已经不适应我国经济建设需要和发展，如：我国担保法第37条第二款规定建筑在农村宅基地之上的私有住房，亦不能用于抵押，土地法六十二条规定农村一户宅，宅基地使用权不准出卖等。既然我国宪法十三条、继承法第三条、民法通则71条、婚姻法有关处理共同财产房屋的规定，都承认房屋是公民的合法私有财产，那么为什么不能按照公民的意志加以处分收益呢？我认为这种局面的存在与我国体制和法律建设的体制存在着日益突出的矛盾，我想，随伴着我国房地产业及农村经济的发展，不动产物物权方面已经出现建筑物的区分、所有权所法律概念。农村建筑在农村集体土地上的房屋、企业的厂房等建筑物也开始有条件允许买卖抵押，传统的房地不可分的理论依据实在不能适应目前的经济形式和法律体系完善的需要，对农村私有房屋，建议即将出台的物权法应当作出明确规定，允许产权分明清晰的农村房屋进行登记、买卖、低押，并且应尽早建立一套完善农村私有房产、登记、买卖、抵押的制度。一、我国农村房产的现状我国从1949年10月1日建国，我国开始试行的是共有制形式。农村土地归集体所有，一户只允许一处住宅，规定不准买卖、转让，当时也包括土豪、大户的房屋没收充公后，重新分配给农户的房屋，农村住宅建设一直处于较落后的发展状况。其发展追朔于十一届三中全会后，随着社会主义步伐的发展，农村试行保产到户的政策，农村经济得到发展，农户有钱后农村住宅才有了进一步发展。尤其1982年宪法的颁布，明确规定保护公民私有财产，在1988年、1993年、1999年、2004年通过四次宪法的修正和确定保护私人财产，以及土地法1986年实施规定保护农村住宅的合法性，加上1988年、1998年、2004年土地法3次修正，明确了农村土地长期承包，农村私有房屋的保护等。由于农村改革、开放、法律的规定和正确的实施，给农村经济带来了机遇和发展，农村的住宅建设取得了飞速的发展，过去的草屋、危房等不见了取而代之是1-2层楼房、乡村别墅、社区楼房，农村住宅得到巩固和发展。党的十六大五届全会提出明确提出建设社会新农村城乡一体化的发展思路，必将给农村住宅建设带来更新、更好地发展。如：河南省试点建设农村新社区的构想。但是由于全国各地发展状况不平衡，有的发放产权证，有的没有发放，如农村社区建设，至今只是农村村民居住，没有房产证明，不能进行买卖。我国对农村私有房屋登记一直存在漏洞，没有一套切实可行，关于农村房屋登记等方面规定。现在社会的大发展、大流通，由其是加入WTO后，丰收富裕的农村村民对住宅建设、流通有了新的要求。法律、法规的滞后，制约了农村私有房屋买卖等问题。我国至今没有建立一套农村私有房屋进行买卖、过户等方面的具体政策、法规，只是现在摸着石头过河，这样必然造成农村私有房屋买卖的混乱，出现不应有社会矛盾，对社会的发展带来不利，对社会资源的有效、持续地利用存在一定隐患。我国应针对实际状况着手制定农村房屋买卖过户的规章制度，对那些应当采取限制的，应当保护的充分给予肯定下来，结束这种混乱没有秩序的局面，促进农村房产建设朝着健康有利的方面顺利发展。二、物权法的出台不应忽视农村私有房产的登记、买卖问题1、农村私有房产登记问题根据土地法规定应当登记的不动产包括：土地、房屋、草原、森林等，登记的种类为所有权登记、使用权登记、抵押登记，不动产租赁登记，资产性登记。但是对涉及农村私有房屋登记法律、法规很不健全，没有可操作性。全国各地农村有的只颁发了宅基地使用证，宅基地林权证，对农村私有房屋登记始终没有明确规定登记范围，不象城镇居民依据城市房地产管理法规定办理。我国不动产依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效，这就是说，关于物权的一切法律行为，除必须在具有双方当事人意思表示一致外的条件之外，还必须将意思表示予以登记，并自登记时该法律行为方可生效。如德国、瑞士、我国台湾采取这种做法。我国台湾民法典第758条规：“定不动物权依法律行为而取得设定、丧失及变更者，非经登记不生效。”瑞士民法典第656条第1句规定“取得土地所有权须在不动产登记簿登记”。第666条第1句规定：“土地所有权因登记注销或土地灭失而消灭”。而我国即将出台的物权法得农村私有房屋登记及买卖作出不明确规定和限制，我认为既然城市房地产管理法，对城市房屋作了祥尽的规定，那么新的物权法也应该对农村私有房屋作出明了的规定，不应该存在城市、农村在制定法律时出现法律歧视和不平等。2、农村私有房产的买卖问题我国农村住宅从党的十一届三中全会后，农村经济体制得到了改革、开放、法律的保护，农村住宅取得日新月异的发展。我的宪法等法律明确规定农村农户的住宅为公民的合法私有财产。既是公民的合法私有财产，公民就有权依据民法通则71条的规定对其拥有占有、使用、收益、处分的权利，但是我国土地法六十二条规定对此又给了限制，允许买卖限制了使用权。物权法草案162条规定：“宅基地使用证经集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地分配条件的农户，住房转让、宅基地使用权一并转让”。这些法律的规定限制给当今的社会发展带来了不便。现在我国正在加强社会主义新农村的建设，加强小城镇建设，提倡城乡一体化，也即将全面取消户口限制，取消非农业和农业户口之分，体现了法律面前人人平等，体现全面的经济一体化的改革和发展。若河南正在试点搞农村社区建设。丰收、富裕的农村人用合法收入购制农村社区楼房，在产权方面一直没有合法的手续。再一快速发展的乡镇企业带来了人才，带来了发展的机遇，社会出现了人才、物的大流通，资源的合理配件受到严重的挑战。农村到外发展，到外流通的人员到处可见。在城市城镇购房的农村人越来越多，那么遗留在农村的私有房屋不能随意处分变卖，宅基地使用权受到限制，有效的资源得不到充分利用，是一种极大的浪费和不合理。又如城市中城中农村私有房屋的改造也是面临着一个新课题。全国各地城市要大发展，城市要面临改造升级、扩大、增容不解决好农村私有房屋的买卖问题，会给城市发展建设带来一定影响。如果一未限制农村私有房屋自由买卖，随意过户使用权，对于整个社会来讲，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则，与国际社会发展显然不够协调。为此建议出台的物权法应以科学观和持续发展观，取消法律限制，允许农村私有房屋、买卖、过户，达到资源合理有效的利用。既然城市房屋有一套规章，那么在农村也应该建立一套有效可行的农村私有房屋买卖的体制和市场。物权法应明确此问题，不应限制规定。三、关于农村私有房产不能抵押主要原因现状及对策第一：农村私有住房和住宅地的所有权，农村宅基地使用权是完全不同的法律概念，农村私有房屋是我国公民（主要是农民）合法的私有财产。公民对其拥有、占有、使用、收益，农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，农村宅基地使用权是指农村居民依法对批给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用、收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土 使用权和房产。也就是允许国有土地使用权可以抵押，不允许集体土地使用权抵押，但是允许乡镇、村企业集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，如此限制，显然不合法律对各类财产权平等保护权利，是一种法律上的歧视。 第二：农村私有房屋进行抵押不会损害集体利益，农村宅基地使用权是无偿取得得，也是基于我国农村实际状况农村居民的特殊身份取得的。目前我国农村居民不能像城市居民一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障，但是一些地方在农民工就业、购房方面给了很大的优惠照顾和优待，如：用工单位应当给农民工交劳动保险金等。现在我们的社会正在向进步的方面，缩小城乡差别，建设农村新社区，加强小城镇建设上努力发展，不能因为农村宅基地使用权是无偿取得，就禁止私人房屋抵押。为什么允许城市居民可以将私人房屋用于信贷抵押呢？同属我国公民不应存在“待遇”不公的行为。在土地日益紧张的今天，在抵押权实现时，没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利，宅基地使用权仍留在集体成员中。在金融贷款机构占有抵押房屋后，也可以通过租赁方式使用，在农村私有房屋住房抵押权普遍实现时，不同集体成员也可以购买而实现相互使用对方宅基地利益的平衡，不管采取怎样的方式，不可能损害集体的利益。第三：农村私有房屋具有充当抵押物的特征，其一具备交换价值；其二属于不动产；其三能够充分发挥农民对自主物的财富效应。目前在我国城中村农村，东部沿海，发达乡镇，许多农户拥有价值几十万甚至上百万元的私人住房，其有巨大私人财富不能发挥应有抵押，担保作用，是一个巨大浪费和资源配制不合理，同时不符合经济效益的主导原则。第四：鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济建立社会主义市场具有重要意义。对农村私有房屋进行抵押，信贷资金的风险，也非常容易控制。我国目前有70%左右人口在农村，应当充分调动广大农村村民的积极性，积极参与到建立社会主义市场经济中去。缩小城乡差别，让更多农村村民富裕起来。随着社会剩余劳动力不断增加，广大农村村民也想有发展机会，但是要解决资金困难，抵押所有房屋无疑是一条有效可利用的途径，即使是将来抵押失败后，抵押人也会非常清楚自己的法律后果，其会发挥自己潜能，找亲朋好友借款，也不会让自己无房可居住。如不将私有房屋抵押，会让他们看着一个个机会从身边留走。那么走共同富裕的话，机遇平等，对他们来讲只是一句空话。始必造成大量农村村民不能投身到建议社会主义市场经济的大潮中去。第五：农村房屋抵押出去不可能像物权法中有些学者认为大量农民居无定所，引起社会混乱的局面。实践证明有些金融机构违规操作了农村私有房屋抵押贷款，但是也没有关方面报道抵押人无家可归报道。既是城市居民的房屋抵押也未出现大量市民无处居住的局面。我国随着普法知识的宣传，使广大农村村民的法律意识有了很大的提高，尤其使我国加入WTO以后让广大农村村民有了经济意识，全球经济一体化的发展，广大农民有了积极参与国内国际市场的信心和决心。我国沿海农村村民通过大量房屋抵押取得了丰硕的成果，同时也带动一方经济的发展解决了剩余劳动力。相反私有房屋抵押人在抵押贷款后也会积极发展经济，即使失败，其也会在我国亲情较为浓郁的国度里，亲朋好友也会积极的支持，也不可能让无房可居住，不会出现难以想象后果。这一点国外发展已经作了很好的证明。第六：出现问题的有关对策，我国十五大提出依法治国，建立十六大提出和谐社会的构想。就应废除更改一些不利于发展经济的政策和法律法规。农村村民私有房屋抵押，我认为一是应该建立法律规定的机制加以保护和支持，同时也设立处罚的机构；二是建立一套适合我国当今农村经济发展房屋抵押的规章机制，用于约束金融机构和抵押人。我想只要靠法律手段加以管理，农村村民私有房屋抵押是不会造成混乱的。这要求金融机构认真审查有关情况，以实际情况信用程度，房屋的价值等确定抵押人贷款数额，做到风险共同承担，盈利双收。可以通过完善管理机制，加大对这种贷款的用途和使用情况的监管力度，从而将双方信贷风险控制在最小的限度内。农村私有房屋抵押也是切实可行的，物权法应以规定。总之，我国即将出台的物权法应明确规定农村私有房屋的登记、买卖、抵押权问题，对这种发生在新时期我国市场经济，尤其是农村经济发展具有深远意义的事