某房地产公司财务管理制度.doc

有限公司财务管理制度 二O一一年九月前言 为加强会计核算业务，不断提高企业的财务管理水平，以适应公司发展经营的要求，结合本公司实际情况，特制定本财务管理办法。要求公司全体员工认真遵守。第一章 总则第一条 为规范公司财务行为，加强财务管理和经济核算，依据会计法及企业财务制度，结合公司实际情况，特制定本办法。第二条 本办法以及根据本办法制定的单项财务管理办法实施细则等，构成本公司完整的内部财务管理体系。第三条 本办法制订的原则：1、 公司股东利益最大化。2、 公司运营资金成本最小化。3、 公司财务管理体现行业、区域、所有制特征，遵循国家财税、会计法律法规，也注意借鉴国际先进管理经验，并与国际财务惯例逐步接轨。4、 公司财务具有可控性，使财务管理与企业总体战略规划目标相一致。 第二章 公司财务管理体制第四条 依据会计法和公司章程，本公司财务管理实行董事会领导下的总经理负责制。第五条 公司实行在总经理直接领导下，以公司财务部为核心，各职能部门为基础的财务管理体制。第六条 总经理在财务管理上的职责: 1. 执行各项财经法律、法规和规章制度，支持财务部和财务人员依法办理会计业务，履行职责，保障财务人员的职权不受侵犯。 2. 依据会计法、公司章程的规定和程序，向董事会提出对财务负责人任免的建议。 3. 接受税务、审计等单位的相关检查。 第七条 财务总监的职责：1. 在总经理的领导下，负责企业的财务会计工作，协助总经理领导企业建立、健全经济核算责任制，监督、检查项目运作的各个环节。 2. 认真组织本单位贯彻执行国家财经政策、法令、制度、遵守财经纪律。 3. 参与公司劳动人事工资制度的制定、项目的论证、策划、建设；参与项目销售计划的制定、对外投资和重大经济合同的讨论；审议、检查、监督计划、经济合同的执行，考核经营成果。 4. 组织有关部门编制各项目的财务成本计划和落实完成计划的措施，对执行中存在的问题提出改进意见，保证财务成本计划的实施。 5. 组织有关部门编制实施公司的资金收支计划，考核资金收支计划的完成情况，以保证公司的经营计划的顺利完成。 6. 负责项目信贷资金的筹措，保证经营资金的需要，监督资金的使用。第八条 财务部经理的职责：1. 在总经理和财务总监的领导下，负责企业的财务管理工作，保障公司资产的安全完整，建立、健全经济核算制度，遵守财经政策和法律法规。2. 确保公司各项财会数据、资料的真实、准确、完整。参与公司各项经济合同的拟订，监督经营计划、经济合同的执行，考核经营成果。3. 筹划资本运作方案，分析投资与理财的经营效益，建立广泛的财务 经营资源，为公司发展战略提供外部信息和决策依据。4. 负责公司对外与税收、审计、金融等部门的协调、合作关系。5. 负责项目资金的筹措，监督资金的合理使用，对各项开支按照资金计划和费用开支标准进行审批。6. 组织对公司财产的盘查，及时对财产盘盈、盘亏和毁损落实责任，分析原因，提出处理意见。7. 组织本部门从业道德、工作纪律与岗位技能的培训，带领财务人员不断学习、开阔视野，培养德才兼备的财务管理人才。8. 完成领导交办的其他工作。第九条 财务部职责 ： 财务部是公司负责组织和从事财务管理的职能部门，在总经理的领导下，办理公司财务会计事务，进行会计核算，实行会计监督。其主要职责是： 1. 负责财务预决算的编制、执行、检查、分析。 2. 负责公司信贷资金的管理和核算，按规定的审批权限调剂使用、统一调度资金。 3. 负责会计核算，如实反映本单位的财务状况和经营成果，向公司领导准确及时报送财务资料及相关信息。4. 监督公司的财务收支，对未经批准和手续不全的支出有权拒付。5. 依法计算、缴纳国家各项税收。 7. 处理财务工作中出现的其他问题。第十条 各职能部门的职责1. 各部门在签订经济业务合同时，首先要从公司利益出发，降低采购或劳务成本。在签订程序上实行合同会签。2. 按时填报财务收支、费用计划，经财务部审核、汇总后，报经总经理批准后予以执行。第三章 财务基础管理工作第十一条 公司根据会计业务需要设置会计工作岗位，可以一人一岗，一人多岗或者一岗多人，建立健全岗位责任制。第十二条 会计人员职业道德 1. 会计人员在会计工作中应当树立良好的职业形象，严谨的工作作风，严守工作纪律，提高工作效率。2. 会计人员应当按照法律、法规和国家统一会计制度的规定和要求进行会计工作，保证所提供的会计信息合法、真实、准确、及时、完整。3. 会计人员应当保守本公司的商业秘密、员工薪酬资料，不能泄露公司的会计信息。第十三条 会计工作交接1. 会计人员工作调动或者因故离职，必须将本人所经管的会计工作全部移交接替人员，编制移交清册，列明应当移交的会计凭证、账簿、报表、支票、发票、文件和物品等内容。2. 会计人员办理交接手续，必须有监交人负责监交，一般会计人员交接由财务部经理负责监交，财务部经理交接由财务总监负责监交。3. 交接完毕后，交接双方和人员要在移交清册上签名或盖章，移交清册应当填制一式三份，交接双方各执一份，财务部存档一份。第十四条 会计核算一般要求1. 公司会计核算以人民币为记账本位币，采用借贷记账法，会计年度自公历一月一日起至十二月三十一日止。公司会计核算实行电算化，建立内部微机联网体系。2. 公司根据国家统一会计制度的要求，设置会计科目、会计帐套和会计报表。3. 会计凭证、会计账薄、会计报表和其他会计资料必须真实 、准确、完整并符合会计制度的规定。4. 公司的会计凭证、会计账薄、会计报表和其他会计资料，应当建立档案，妥善保管。第十五条 原始凭证要求：1 原始凭证的内容必须具备：凭证名称、填制凭证的日期、填制凭证单位名称或者填制人姓名、经办人员的签名或者盖章、接受凭证单位名称、经济业务内容、数量、单价和金额。2 从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章，从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。自制原始凭证必须有经办单位领导人或者其指定人员签名或者盖章。3 从外单位取得的原始凭证如有遗失，应当取得原开出单位盖有公章的证明，并注明原来凭证的号码，金额和内容等或附遗失凭证的存根复印件；由公司领导批准后，才能代作原始凭证。4 凡填有大写和小写金额的原始凭证，大写与小写金额必须相符，购买实物的原始凭证，必须有验收人证明，支付款项的原始凭证，必须有收款单位或收款人的收款证明。如为个人收款，应提供身份证复印件。5 职工因公需要借款，填制借款单，经部门领导、财务部、公司总经理审批后，在财务部签字领取借款。报销时填费用报销单，收回借款，财务部由会计开具收款收据。 6. 原始凭证不得外借，其他部门若特殊原因需要使用原始凭证时，经总经理批准，可以复制。 第十六条 记账凭证要求：1. 财务部人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核的原始凭证编制记账凭证，记账凭证要认真审核，做到会计科目使用正确，数字准确无误，凭证要加盖审核人员、记账人员的印章或签字。2. 记账凭证应当连同所附的原始凭证或者原始凭证汇总表，按照编号顺序，折叠整齐，按期装订成册。3. 各种经济合同，收据等重要原始凭证，应当单独登记，保管。第十七条 会计记账和会计账簿每月终了对凭证进行审核，会计主管复核后，进行计算机记账工作，并及时进行备份。第十八条 财务报表要求：1. 财务部应根据帐薄记录，按照有关规定，定期编制财务报表及其说明，会计报表包括会计报表主表、附表及附注。2. 财务报表应当根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他有关资料编制。3. 财务报表经财务部经理审核签名后上报财务总监、总经理，签名后报送有关部门。第十九条 财务分析及预测：1. 财务部在会计年度末，对企业当年财务状况做出分析，财务分析的主要内容包括资产分析，负债和权益分析、收入成本分析，利润完成分析、期间费用分析。2. 根据分析暴露出的经营活动中存在的问题和不足，找出差距，提出解决及改进的措施和建议。3. 每一年度末，根据公司经营计划，由财务部组织各部门参与，对下一年度公司经营情况做出财务预测，并编制财务预算，经总经理办公会核定后，报董事会审批。第二十条 内部稽核及牵制：1. 财务人员对公司经营活动实行会计监督，对不真实不合法的原始凭证，不予受理，对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求更正、补充。2. 财务人员发现账簿记录与实物、款项不符时应及时向公司领导报告。并查明原因，做出处理。3. 财务部建立内部稽核制度，公司财务部要做好公司内部财务活动的经常性检查和稽核工作。出纳人员不得兼管稽核及会计档案管理和记账工作。4. 建立财产、物资的管理和清查盘点制度，定期进行财务清查，查证账簿记录与实物是否相符。 第四章 资金筹集第二十一条 公司筹集资金的方式有：投资者投入、企业资本积累、负债。第二十二条 公司作为有限责任公司，实收资本由股东投入。第二十三条 公司吸收投资者无形资产（不包括土地使用权）的出资不得超过企业注册资金的20%，如因特殊情况，应经有关部门审查批准，但最高不得超过30%。 公司不得吸收投资者已设立有担保物权及租赁资产的出资。第二十四条 公司对投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额，接受捐赠的财产、资产评估确认价值或者合同协议约定价值与原账面净值的差额以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。 资本公积金按照法定程序，可以转增资本金。第二十五条 公司的负债分为流动负债和长期负债。1. 流动负债包括短期借款、应付票据、应交税金、应付账款、应付工资、应付福利费、应付利润、其他应付款、预收账款、预提费用等。2. 长期负债包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。3. 公司为开发项目而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本；开发产品完工之后，计入财务费用。 公司与购建固定资产或无形资产有关的支出在资产尚未交付使用或虽已交付使用，但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。第二十六条 公司应按期偿还各种负债，如发生因债权人原因确实无法支付的应付款项，计入营业外收入。第五章 流动资产第二十七条 流动资产包括：现金、银行存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。第二十八条 现金的管理：1. 现金的使用范围：（1） 员工工资、津贴、奖金、劳保福利及按国家规定对个人的其他现金支出。（2） 个人劳务报酬。（3） 出差人员必须携带的差旅费。（4） 结算起点以下的零星支出。（5） 总经理批准的其他开支。2 .结算起点定为2000元。 3.除此之外，财务人员支付款项，超过现金结算起点的应当以转帐支票支付。 4. 财务人员支付现金、可从库存现金限额中支付或从银行存款中提取。不得从现金收入中直接支付，即不能坐支。5. 公司员工因工作需要借用现金，需填写借款单，并按公司规定的审批程序进行审批，经会计审核制单后方可借用。6. 现金应日清月结，每日终了应将库存现金与现金日记账余额核对，做到账实相符，月末应与总账核对，做到账账相符。如果发现不符，应查明原因，及时处理。第二十九条 银行存款的管理1. 银行结算纪律：（1） 不得出租出借银行帐号。（2） 不得签发空头支票和远期支票。（3） 不得套取银行信用。（4） 凡超过结算限额以上的款项支付，必须采用转账结算。2. 支票管理：（1） 用款部门需用支票结算款项，应填写付款汇签单，经有关领导签字后，到财务部办理结算手续。（2） 原则上不得签发无收款单位、无金额的空白支票，如特殊原因收款单位、金额无法确定的经总经理特批后，财务人员可填发限额空白支票，但经办人必须在二日内结清手续。3. 出纳人员应当根据当日收付款情况与银行存款日记账进行核对，月底银行存款日记账与银行对账单核对，并编制银行存款余额调节表，若余额不符，必须逐笔查明原因，进行处理。第三十条 存货包括材料、设备、开发成本等，房地产开发企业临时出租房，周转房视同存货。第三十一条 开发产品按计划成本计价，其他存货按实际成本计价。第三十二条 对存货应当定期或不定期盘点，年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。对于盘盈、盘亏，毁损及报废的存货，应当及时查明原因，分别情况及时处理。第六章 固定资产第三十三条 固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、 运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等 不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上 并使用期限超过两年，也作为固定资产。第三十四条 公司固定资产目录及折旧年限。一、 房屋及建筑物： 1.房屋 35年 2.建筑物 20年二、 通用设备： 非生产用设备 5年 文字处理设备 5年 工具及其它用具 5年三、交通运输设备： 汽车 4年 摩托车 4年四、电子产品及通信设备： 电子产品 电视机 3年 电子计算机 3年 摄像机 3年 通信设备 电话系统 5年 移动电话 5年六、家具用具： 5年七、其他： 5年第三十五条 固定资产按照以下方法计价：1. 购入的：按照买价加上支付的运输费、装卸费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金等计价。2. 自行建造的：按照建造过程中实际发生的全部支出计价。在购建固定资产过程中交纳的有关税费计入固定资产价值。3. 在原有固定资产基础上进行改、扩建的：按照固定资产原价加上改、扩建发生的支出减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。4. 投资者投入的：按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。5. 融资租入的：按照租赁协议或合同确定的价款加运输费、装卸费、保险费、安装调试费等计价。6. 接受捐赠的，按照发票账单所列金额（无发票账单的，按同类设备市价）加上由公司负担的运输费、装卸费、保险费、税金、安装调试费等计价。7. 盘盈的：按照同类固定资产重置完全价值计价。第三十六条 完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，应按照工程全部支出数估价转入固定资产，并从交付使用月份的次月起计提折旧，办理竣工决算后，按其实际价值调整原估价的固定资产原值和已计提折旧。计提固定资产折旧采用平均年限法。净残值率按照固定资产原值的5%确定。 第三十七条 计提折旧的固定资产，包括房屋及建筑物、运输设备、生产设备、仪器及试验设备、其他固定资产、季节性停用，修理停用的固定资产，融资租赁方式租入和经营租赁方式租出的固定资产。 不计提折旧的固定资产包括除房屋及建筑物以外的未使用、不需用的固定资产，经营租赁方式租入的固定资产，已提足折旧继续使用的固定资产。 提前报废的固定资产，不补提折旧，其净损失计入营业外支出。第三十八条 公司固定资产折旧，从固定资产投入使用月份的次月起，按月计提，停止使用的固定资产，从停用月份的次月起，停止计提折旧，提足折旧的逾龄固定资产，不再计提折旧。第三十九条 发生的固定产修理支出，计入有关费用，修理费用发生不均衡，数额较大的，可采用待摊或预提的办法，采用预提办法的，实际发生的修理支出应冲减预提费用，实际支出数大于预提费用的差额，计入有关费用，小于预提费用的差额冲减有关费用。第四十条 固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后，与其账面净值的差额，计入营业外收入或营业外支出。第四十一条 盘盈的固定资产，按照原价减去估计累计折旧后的净收益，计入营业外收入，盘亏、毁损、报废的固定资产按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿及残值后的净损失，计入 营业外支出。 企业在筹建期间发生的固定资产盘盈、盘亏和清理净损益，以及由于非常原因造成的固定资产清理净损失，计入开办费。第四十二条 公司增加固定资产，应由使用部门提交申购单，经总经理批准后购买。1. 出借的固定资产，必须经总经理批准由使用单位出具借据，企管部须在卡片上注明情况后方可借出。2. 固定资产的报废、毁损、由使用单位填写报废申请表，经行政部审核，财务部核定原值和净值，经总经理批准后，上报董事会审批，据董事会批准文转销账务。3. 增加、减少的固定资产，应由企管登记造册，并负责实物管理，财务部要建立固定资产明细账，固定资产卡片，定期进行帐、物、卡的核对，每年进行一次固定资产的盘点清查工作。第七章 无形资产、递延资产第四十三条 无形资产是指公司长期使用但没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。第四十四条 无形资产按取得时的实际成本计价。1. 投资者作为资本金或合作条件投入的，按照评估确认或者合同协议约定的金额计价。2. 购入的，按照实际支付价款计价。3. 自行开发并且依法律程序申请取得的各种无形资产，按照开发过程中实际支出计价。4. 接受捐赠的，按照发票账单所列金额或者同类无形资产市价计价。第四十五条 用已入账的无形资产向外投资，应增加公司的长期投资。对于向外转让已入账的无形资产，除了增加其他业务收入外还应计算其成本。第四十六条 无形资产从开始使用之日起，在有效使用期限内平均摊销，不计算残值。摊销时增加管理费用，直接冲减无形资产。具体摊销原则为：（1） 法律和合同或企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，按照两者孰短的原则确定。（2） 法律没有规定有效期限，按照合同或者企业申请书规定的受益年限确定。（3） 法律和合同或企业申请书均未规定法定有效期限或受益年限的,按照不少于10年的期限平均摊销。第四十七条 公司转让无形资产取得的收入，除国家法律、法规另有规定外，计入其他销售收入。第四十八条 递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出。1. 开办费是指公司在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益及利息等支出。2. 开办费自开始经营月份次月起，一次性摊入管理费用。3. 以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期限内，分期摊入成本或管理费用。第八章 对外投资第四十九条 公司根据国家法律、法规规定，可以采用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位投资。第五十条 公司对外投资，应进行严格的可行性研究，对确有投资价值的项目，经总经理办公会研究后，报董事会审批。第五十一条 对外投资的计价：1. 以货币资金对外投资的按照实际支付的金额计价。2. 以实物、无形资产方式对外投资的、按评估确认或者合同、协议约定的价值计价。第五十二条 对外投资的核算：1. 公司短期投资和长期投资中对被投资单位没有控制权的，采用成本法核算。2. 公司拥有被投资单位实际控制权的长期投资，采用权益法核算。按照被投资单位增加或减少的净资产中所拥有或分担的数额，作为公司的投资收益或投资损失，同时增加或减少企业的长期投资，并在公司从被投资单位实际分得股利或利润时相应减少公司的长期投资。第五十三条 公司对外投资取得的利息、利润和股利，扣除分担的亏损，计入投资收益，收回的对外投资与长期投资账面价值的差额，计入投资收益或投资损失，按国家规定缴纳或补交所得税后并入公司净利润。第九章 成本和费用第五十四条 成本核算对象的确定：1. 土地开发：按所开发土地的区域确定对象。对于大规模的开发，依据整体配套分区域开发的原则，按逐步开发的某规划区域或功能分区为对象（如产业、住宅、商贸区等）；若为单体建设项目开发的建设用地支出，不在此科目核算，直接在“房屋开发”科目下该单体项目中核算。2. 房屋开发： 一般开发的项目，以每一独立编制概（预）算的单项工程为对 象； 同一开发地点，结构类型相同或相近的群体项目，开竣工时间相近，且为同一施工队伍承建，可合并为一个成本核算对象；对于个别规模较大、工期较长、由两个以上单位承建的建设项目，可按一定区域或部位为对象。3. 配套设施开发：按区域内不同配套项目为对象。4. 代建工程开发：按所签订的代建工程项目为对象。5. 商品销售：商品销售成本核算以各仓库为基本核算单位，核算对象包括各类建筑材料、装饰材料、电线电缆、阀门及大中型设备。第五十五条 成本费用的归集 1 土地开发 在“土地开发”科目下，设“土地征用及拆迁补偿费”、“前 期工程费”、“开发间接费”、“借款利息”等项目。（1） “土地征用及拆迁补偿费”项目：核算土地征用过程中的地价、安置补偿费、青苗补偿、地面附着物及企业补偿，撤村转户的房屋安置、劳力安置以及土地征用管理费，耕地占用税、土地开垦费、出让金及征地过程应交纳的其他费用。（2） “前期工程费”项目：核算土地规则、设计、水文、地质、勘探、测绘以及为创造建设条件而发生的“七通一平”支出。（3） “开发间接费”项目：指期末由“开发间接费”科目分摊转入的日常应由多个成本对象负担的共性费用。（4） “借款利息”项目：指期末按一定标准分摊转入的应计入土地开发的项目建设期利息。2 房屋开发、代建工程开发在“房屋开发”、“代建工程开发”科目下，设“土地征用及拆迁补偿费”、 “前期工程费”、 “基础设施配套费”、“建安工程费”、“开发间接费”、“借款利息”等项目。(1)“土地征用及拆迁补偿费”：核算以综合的方式从“开发产品土地”科目转入或土地承让支出；如为单体建设项目开发的建设用地支出，直接计入该成本项目。(2) “前期工程费”：核算项目建设中规划、设计、勘察而发生的支出等。 （3）“基础设施配套费”核算应由该项目负担的区域配套费。 (4)“建筑安装工程费”：核算土建、水暧电及外装饰支出，由发包方直接计入成本的材料差价；电梯、通风、制冷、消防、变电等设备支出。(5)“开发间接费”“借款利息”与“土地开发”各项目类同。3 “配套设施开发”在“配套设施开发”科目下设“前期工程费”、“建安工程费”、“开发间接费”、“借款利息”等项目，各项目归集内容于“房屋开发”类同。4 “开发间接费”该科目主要归集公司为开发项目而设置的建设管理人员的工资、福利费、劳保费、办公费以及项目建设过程发生的难以确定为某一对象负担的费用等。第五十六条 开发成本的结转。1 土地开发：公司开发的建设用地按其用途分为商品性建设用地、自建项目用地和基础设施用地。开发完成后，按实际支出（计算单位成本时，面积以能有偿转让面积为基数）采用以下方式，结转完工成本：（1） 商品性建设用地和尚未确定用途的自建项目用地，采用平行结转的方式转入“开发产品”科目下商品性建设用地和自建项目建设用地子目，在土地使用权转让及自建项目开工时转入经营成本或所建项目成本。（2） 已确定并具备开工条件的自建项目用地，以综合结转的方式直接转入“房屋开发”、“代建工程开发”等科目相应的成本对象。（3） 公园、绿地、学校、体育馆以及不能有偿转让的市政道路等基础、公建设施占地，转入相应的“代建工程开发”项目。 2. 房屋开发：项目竣工后，转入“开发产品”科目。 由于在建项目竣工后，工程结算及财务决算周期较长，房屋开发成本难以全部归集完毕，此时销售已成立，为正确计算损益，按计划成本结转经营成本。在建设项目工程财务决算完成后，实际成本与计划成本产生的差异，若该项目尚未销售完毕，将差异加入账余成本，由待售部分承担，若项目已销售完毕，转入“以前年度损益调整”。 3. 配套设施开发该项目归集完毕后，按受益对象及相应权数结转计入“土地开发”，“房屋开发”，“代建工程开发”科目下的“基础配套设施费”项目。4 开发间接费用：公司于每半年将开发间接费按建设项目对象的一定权数比例分摊计入土地开发、房屋开发、代建工程开发、配套设施开发科目下的开发间接费项目。第五十七条 公司发生的销售费用、管理费用和财务费用直接计入当期损益。第五十八条 销售费用是指公司在销售过程中发生的各项费用，包括经营人员工资、福利费、运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、业务招待费、广告费、代销手续费、策划费、销售服务费等。第五十九条 管理费用指公司为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括工资、福利费、差旅费、办公费、折旧费、低值易耗品摊销、修理费、机物料消耗、电信费、住房公积金、宣传费、水电费、资料费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、失业保险费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、税金、土地使用费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失，存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。工会经费是指按职工工资总额2%计提，拨交给工会的经费。业务招待费是指公司为业务经营的合理需要而支付的招待费用，在下列限额内据实列入管理费用：全年经营收入在1500万元以下的，不超过年经营收入的5；全年经营收入超过1500万元（含1500万元）但 足5000万元的，不超过该部分经营收入的3；全年经营收入超过5000万元（含5000万元）不足一亿元，不超过该部分经营收入的2；全年经营收入超过一亿元（含一亿元）的，不超过该部分经营收入的1。第六十条 职工福利费按公司员工工资总额的14%限额支付。国家另有规定的，从其规定。职工福利费用于员工的医药费（包括企业参加职工医疗保险交纳的医疗保险费），员工因公负伤赴外地就医路费，员工生活困难补助以及按国家规定开支的其他职工福利支出。第六十一条 财务费用是指公司为筹集资金而发生的各项费用，包括公司日常周转借入资金的利息及为开发项目借入的资金在项目完工后发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。第六十二条 待摊和预提费用，应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。企业一次支付，分期摊销的待摊费用，按照费项目的受益期限确定分担的数额。摊销期限一般不应超过1年。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，由财务部根据具体情况确定，预提数与实际数发生差异时应及时调整提取标准。多提数一般应在年终冲减成本费用。预提费用当年能结清的，年终财务决算不留余额；需要保留余额的，应在财务报告中予以说明。第六十三条 公司的下列支出，不得列入成本、费用：为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及公司赞助、捐赠支出；国家法律、法规规定以外的各种付费；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。第六十四条 公司对各项费用实行计划管理，年初制定全年费用支出计划，并按月实行日常控制。 第十章：营业收入、利润及利润分配第六十五条 营业收入包括房产销售收入、房产租赁收入、代建工程结算收入、商品销售收入及其他业务收入。第六十六条 营业收入的确认条件：1. 土地使用权转让：公司办理完毕“规划用地许可证”，受让方交款额在合同额的80%以上，方可确认收入。2. 房产销售、租赁收入的确认必须满足下列条件： 房产项目完工并已办理竣工验收。 已开具销售、租赁发票且已全额收到房屋价款、租赁款。 若整幢住宅或大面积房产销售、租赁，收款额达到合同额的80%.3销售商品收入的确认应同时符合以下四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方。企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。与交易相关的经济利益能够流入企业。相关的收入和成本能够可靠地计量。第六十七条 营业收入的日常管理：1. 销售会计应作好销售合同的管理工作，建立销售合同台帐。2. 营销部门应按合同约定的期限及时清收房款，并登记销售合同台帐，定期同财务账面进行核对。3. 财务部根据营业收入相应结转营业成本，并计提营业税金及附加。第六十八条 若发生销售折让或折扣时，应由营销部门写出书面情况说明，上报公司总经理批准，财务部按税法及财务制度规定处理。第六十九条 公司利润总额包括：营业利润、投资收益和营业外收支净额。第七十条 营业利润=营业收入营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用。公司的营业利润包括房产销售利润、房产租赁利润、代建工程结算利润和其他业务利润。第七十一条 投资净收益是指对外投资收益减去投资损失后的余额。1. 投资收益包括对外投资分得的利润、股利、债券利息、投资到期收回或中途转让取得款项高于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。2. 投资损失包括对外投资分担的亏损、投资到期收回或者中途转让取得款项低于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被资单位减少的净资产中所分担的数额等。第七十二条 公司营业外收支净额为营业外收入减去营业外支出的差 额。营业外收入包括固定资产盘盈和出售净收益、因债权人原因确实无法支付的应付款项、罚款收入、教育费附加返还 及其他非营业性收入。营业外支出包括：固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失，非常损失、公益救济性捐赠、赔偿金、违约金等。第七十三条 公司若发生年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补，下一年度利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补，五年内不足弥补的用税后利润等弥补。第七十四条 公司实现的利润总额，按照税法规定作相应调整后，依法缴纳所得税。第七十五条 公司净利润按下列顺序分配： 1. 被没收的财物损失，支付各项税收的滞纳金和罚款。2. 弥补公司以前年度亏损。3. 提取法定盈余公积金。4. 提取公益金。 5. 向投资者分配利润。6. 提取任意盈余公积第七十六条 盈余公积金可用于弥补亏损或用于转增资本金，但转增资本金后，公司的法定盈余公积金一般不得低于注册资金的25%。第七十七条 公益金主要用于公司的职工集体福利设施支出。 第十一章 外币业务第七十八条 公司以人民币为记账本位币。公司的外币业务是指以记账本位币以外的货币进行的款项收付、往来结算和计价等业务。第七十九条 公司发生外币业务时，应当将有关外币金额折合为记账本位币金额记账。折合记账本位币的汇率可以是外币业务发生时的国家外汇牌价。第八十条 月份终了，公司应当将外币现金、外币银行存款、债权、债务等各种外币账户的余额，按照月末的国家外汇牌价折合为记账本位币金额。按照月末国家外汇牌价折合的记账本位币金额与账面记账本位币金额之间的差额，作为汇兑损益。第八十一条 公司发生的汇兑损益，计入财务费用。清算期间发生的计入清算损益，其中与购建固定资产等直接有关的汇兑损益，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前，计入资产的价值。第八十二条 公司收到投资者的出资额，如需折合为记账本位币的，有关资产账户按当日国家外汇牌价，实收资本账户按合同、协议中约定的国家外汇牌价折合；合同、协议未作约定的，按企业收到出资额时国家外汇牌价折合。 有关资产账户与实收资本账户采用的折合汇率不同产生的折合记账本位币差额，作为资本公积金。第十二章 公司清算第八十三条 公司原则上不终止经营，若准备终止由董事会按国家法律规定组织清算事宜。第十三章 财务报告、财务预算、财务分析第八十四条 公司应定期向董事会和其他与公司有关的报表使用者提供财务报告。第八十五条 报表包括： 1. 资产负债表 （月报、季报、年报） 损益表 （月报、季报、年报） 现金流量表（年报） 2. 报送时间： 月报：次月7日内； 季报：季末10内； 年报：次年20日内。第八十六条 企业报送的年度财务报告包括财务报表和财务情况说明书。年度财务报告于年度终了后在规定时间内报送董事会，并由董事会委派会计师事务所对年度报告进行审计。第八十七条 财务部按月编制简要财务报