《中心商务区》PPT课件-2.ppt

1,第三节 中心商务区,一、CBD的界定、特征、功能类型与分类 二、CBD的内部结构与空间结构模式 三、CBD的演变与发展机制 四、案例-曼哈顿,2,第三节 中心商务区,一、CBD的界定、特征、功能类型与分类,3,（一）、CBD的界定,CBD即central business district的缩写，中文多翻译为“中心商务区”。 CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同心环模式”中提出的。 伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。 目前CBD 活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。现代城市的CBD是城市、区域乃至全国经济发展的中枢。,4,（一）、CBD的界定,1、墨菲(Murphy)和万斯(Vance)的方法 1954年美国学者墨菲(Murphy)和万斯(Vance)提出了一个综合的方法，即将人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为CBD。,5,（一）、CBD的界定,墨菲和万斯认为地价峰值区(the peak land value intersection，简作（PLVI）是CBD最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地，其中 包括零售和服务业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业(因为它对商业的影响远大于对制造业的影响)， 不包括批发业(除少数外)、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。,6,他们在对美国9个城市CBD的土地利用进行细致深入的调查之后，提出下面的界定指标： 中心商务高度指数：(Central Business Height Index, 简作：CBHI),中心商务强度指数：Central Business Intensity Index, 简作：CBII),将CBHI 1, CBII 50% 的地区定为CBD。,（一）、CBD的界定,7,一、CBD的界定,8,（一）、CBD的界定,2、戴蒙德(Daimond)的修正 戴蒙德于1962年对英国格拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切，但在墨非和万斯的分类中，不属于中心商务用地。于是，后来的学者开始弥补这些不足。 3、戴维斯(Davies)的修正 1959年，戴维斯在其对开普敦的研究中认为，墨非和万斯定义的CBD范围太大，应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外，他提出了硬核”的概念： 即：CBHI4,CBII80%的地区为“硬核”，也就是真正据有实力的CBD，其余地区则称为 “核缘”,9,4、赫伯特（Herbert)和卡特(Carter)的修正 提出了中心商务建筑面积指数比率（central business floor space index ratio，简作CBI）的概念，将城市的规模、形状及其它有关因素考虑在内，使人们可以用精确的方法去界定CBD。 卡特和罗利(Rowley)，1966年在对英国加的夫市的研究中，均将CBHI、CBII和CBI三指标综合使用，收到了较好的效果，为以后对CBD内部结构、演变等的研究奠定了基础。,（一）、CBD的界定,10,（二）CBD特征,1、高可达性。可达性是CBD最基本的特征，包括交通和信息两方面的可达性。 CBD内交通用地面积大，具有城市和区域中最发达地内部和外部交通联系，交通连接在三维空间展开，形成一个便捷的交通网络，能给予办事者以单位时间内最高的办事通达机会。与此同时，CBD的拥挤程度(人流、车流、建筑)在城市和区域中又是最高的。东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3%，纽约曼哈顿更达到37.5%，便捷的交通网络是CBD人流、车流量最大。 在纽约、伦敦或旧金山，平均每个市民每年接受1亿条有意义的信息，是发展中国家大城市平均数的100倍。,11,（二）CBD特征,2、高地价。 由于用地紧张，CBD的楼价、地价在城市的内部或者区域内是最高的，是城市地价峰值点所在。其中，商业用地价格通常超出金融、保险等经济性服务(economic service)和大公司总部、政府各部等管理性服务(administrative seivice)的用地价格或租金，以围绕峰值地价交叉点的用地地价和租金为最高。,表2-2 世界部分大城市CBD楼面(floor space)出租价格（1990年）,12,（二）CBD特征,3、高密度。主要包括有四层含义： （1）建筑密度高，形成高楼林立的景观。密集的摩天大楼使CBD成为城市形象的载体之一。 （2）人流密度大，昼夜人口差别大。CBD内人流高度密集，一个大厦内可能集中几万人办公。“9.11”前纽约世贸中心每天就有14万人进出，伦敦CBD白天人口达到150万人，夜晚则不足4万人。昼夜间人口数量变化大，又是甚至达到十几倍到几十倍。 （3）商务空间高度聚积。 （4）第三产业高度密集。第三产业高度聚积是CBD的核心特征，代表了当今时代最先进、最发达的第三产业，如金融、保险、证券、中介、会计等集中在CBD。纽约CBD中80%以上的从业者在第三产业工作，其中在公司总部就业的比例为54%。同时CBD内部也有行业分区，同行业在空间上相对集中。例如华尔街主要是金融机构，而法院周围则是律师行很房地产公司集中的地区。行业分区是CBD特有的现象，在城市中其他地区则不明显。,13,（二）CBD特征,4、动态性。 CBD的动态性是指其功能结构在不断变化，位置也在不断迁移。由于CBD的本质特征是集聚城市发展阶段的最高级别的产业，因此，城市最高级别的产业中心及未来的CBD。,14,（二）CBD特征,5、经济性。 CBD是区域、城市的经济枢纽。在市场经济条件下，经济的控制力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司集中的地区，从而使CBD成为经济枢纽机构的集中地。,15,（二）CBD特征,6、提供集中的高层次服务。 高中心性和高可达性使CBD能够提供的商务、金融、商业、经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，而且这些均是城市乃至地区、国家内最高层次的商品和服务，所从事的交易和交流也都是最高层次的。,16,（三）CBD功能,CBD被认为是以第三产业为主导、拥有高赢利水平产业的地区。从CBD内功能比例和相互之间的关系来看，可分为三种类型： 主要功能、 配套功能、 辅助功能。,17,（三）CBD功能,1、主要功能 （1）商务功能 金融、办公、管理等商务功能是现代中心商务区的首要功能。 按照国际上中央商务区功能演替的规律，以商务功能为主体是中央商务区功能发展的高级阶段，同时也是中央商务区继续发展成熟的动力支撑。 商务功能的强弱和辐射范围的大小，一般取决于其空间内商务机构直接或间接的集聚程度以及商品、资本、劳务与技术市场的发达程度。商务机构在中央商务区的集聚程度越高，商务活动就越频繁，中央商务区的商务活动中心功能也就越强。 按照商务办公机构的规模、服务特性以及空间的形式可将其分为两大类：一是管理类商务办公机构，包括跨国企业和国内大型企业的总部或分支机构；二是金融类商务办公机构，包括银行、保险、财务公司、不动产公司、证券公司。它们共同的特点是为资金的融通服务。,18,（三）CBD功能,1、主要功能 （2）商业功能 从发展历史来看，中央商务区总是蜕变于传统的中央商业区，如果我们把中央商务区的发展分为若干个阶段，那么在它的初级阶段，商业活动不仅占据着大量的空间，而且构成了中央商务区功能的主体类型。 金融、办公、管理等商务功能是商业功能的延伸和升级，两者在中央商务区的发展与功能演变的不同阶段有着不同的地位。 当代中央商务区虽然以商务功能作为首要功能，但商业，特别是高档零售业，在构成CBD功能中仍然占有较大比例。,19,（三）CBD功能,2、配套功能 配套功能是CBD发挥主要功能作用的重要支持，大致可以分为两类，即生产性配套服务和生活性配套服务。 商务和商业主要功能设施以外的支撑生产活动的专业化服务设施称为生产性配套服务，包括法律、咨询、会计、创新、广告、设计、就业指导等中介咨询服务机构、信息通信等技术设施以及会展等产品展示设施。 生产性配套服务功能的存在和发挥，是中央商务区商务功能和商业功能有效发挥的重要支撑。在一些国际大都市的中央商务区中，这些地生产性服务功能的密集程度很高。 生活性服务配套功能主要通过中央商务区内的文化、娱乐、休闲以及城市旅游等配套服务设施来体现。 生活性服务功能的存在与发挥，不但有利于防止中央商务区的空洞化，维持中央商务区的繁荣，更重要的是有利于整个中央商务区商务氛围的营造。,20,（三）CBD功能,3、辅助功能 CBD作为一个连续的地区，其中含有一些与商务活动不直接相关的功能，例如居住功能。 对于传统城市中心区发展而来的中央商务区，城市功能演化过程决定了内部一定比例的居住功能，随着CBD内第三产业的发展壮大，居住功能逐渐减少；对于新区开发建设的CBD，由于远离旧城商业中心区和居住区，发展初期常常面临着人气不足的困境，通过房地产开发，吸引人才前往居住成为建设初期聚集人气的措施之一。 由于CBD内部高地租的土地价格规律，居住功能往往以高档公寓的形式出现。,21,（四）CBD的分类,1、按演变时段分 根据CBD的发展过程及特点，把CBD划分为三个类型， 即20世纪70年代以前，特别是在5060年代第三次产业革命推动下形成的传统CBD 7080年代经济结构转变下出现的现代CBD， 以及90年代以后全球化、数字化背景下发展起来的当代CBD。,22,23,（四）CBD的分类,2、按影响等级分 根据城市在世界经济体系中所担当的经济地位，从CBD的规模和区域影响力等级可以把CBD划分为 全球CBD、 国际区域CBD、 国家CBD、 国内区域CBD、 地区CBD五个等级。,24,25,（四）CBD的分类,3、按功能程度分 可以划分为主CBD与副CBD（SUB-CBD）。 主CBD 是一个城市CBD发展的母体，是涵盖有多种职能的综合性CBD。从世界众多城市CBD发展的历程来看，主CBD大多是城市CBD的起源，它们往往是城市（区域）经济高度聚集的结果，例如曼哈顿的Downtown、巴黎的老城、香港的中环、东京的都心区、伦敦的伦敦城等。 当城市CBD发展到一定规模，会受到交通、土地利用等条件的制约，于是大多数城市会原来CBD以外地区开发新建CBD，并通过城市主要交通干线与原来的CBD相连。这种新开发的CBD相对于原来的主CBD而言往往就是副CBD，即SUB-CBD。 副CBD是城市(区域)经济规模发展到一定程度后的产物，在主CBD不能完全承担经济发展需要的情况下产生的，其动力机制在于主CBD的外部经济性和功能外溢形成的扩散性。副CBD与主CBD相比的不同特点主要包括：主CBD一般只有一个，副CDB可以同时存在多个；结合地域特点打造与主CBD及其他副中心或副CBD不同的职能，形成错位发展与功能互补；一般拥有较完善的功能，但从中心性上看比主CBD低一个等级；通过发达的公共交通系统、高速公路、城市干道与主CBD及其他副CBD紧密相连，其中在公共交通中人们首选轨道交通，这是因为其具有运载量大、速度快、无污染等优点。国外著名的副CBD有：纽约的巴特利花园城、巴黎的拉德方斯、香港的荃湾、东京的新宿、伦敦的道克兰滨水区等。,26,（四）CBD的分类,3、按功能程度分 在一些特大城市中，往往由一个主CBD和多个SUB-CBD构成了一个CBD系统，不同类型的CBD在这个系统中扮演着彼此不同的角色。实际上，主CBD和SUB-CBD之间在职能上存在着彼此既独立又联系、既竞争又合作的辨证关系。,27,主CBD与副CBD的结构关系,28,（四）CBD的分类,4、按新的内涵类型分 当今社会是一个多元化的社会，技术、经济、社会、环境等因素的综合作用和影响下，结合不同的城市发展理念，CBD的外延得到更大的发展。根据目前CBD新的发展类型，主要 有E-CBD（数字CBD）、 V-CBD（虚拟CBD）、 微型CBD、 生态CBD、 RBD五种。,29,（四）CBD的分类,30,二、CBD的内部结构与空间结构模式,31,（一）、CBD的内部结构,1、1955年，墨菲、万斯和爱泼斯坦(Epstein)对CBD内商务活动的布局进行了研究，将CBD内的商务活动以圈层划分， 第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档购物商店为主，它们围绕着PLVl分布； 第二圈是零售服务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集中区； 第三圈以办公机构为主，旅馆也多见； 第四圈以商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超级商场等需要大面积低价土地的商务活动。,32,（一）、CBD的内部结构,CBD内部的结构还可以更加细致地分析： 百货店倾向于聚集一起； 文具店及办公用品商店与办公事务机构集中区联系紧密； 律师事务所和房地产公司毗邻法院； 低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装店在CBB边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。,33,2、1959年，斯科特(Scott)对澳大利亚6个州府的CBD进行了研究。他认为CBD的内部结构可分为三大功能圈， 零售业内圈，以百货店和女装店集中为特征； 零售业外圈，以杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售活动为主； 办公事务圈。其中，零售业内圈总是环绕PLVl及城市的地理中心，而零售业外圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总在CBD的一侧发展。 1970年，斯科特还运用“投标地租(BidRent)”曲线的概念来说明CBD内部结构中零售业的空间分布，从而证明更广泛的分布与这条曲线的情况类似(图1016)。,（一）、CBD的内部结构,34,（一）、CBD的内部结构,35,3、1972年，戴维斯为CBD的零售业布局提出了一个结构模式。 传统的城市中心购物活动受一般便捷性的(general accessibility)影响最大，因而常常与顾客的分布相关，呈圆形以体现其等级状况及相关的潜在利益； 其它商务，如汽车修理厂、咖啡馆等与进入市中心的交通干道紧密相关，即受干线便捷性(arterial accessibility)影响最大， 一些特殊的功能，如娱乐设施、家具展销店或产品市场等的区位与场地、历史背景或环境条件相关，即受特殊便捷性(special accessibility)影响最大。,（一） 、CBD的内部结构,36,图10-17 戴维斯提出的CBD中零售商业布局模式（顺序从左到右）,（一） 、CBD的内部结构,37,（二）CBD空间结构模式,根据西方城市CBD的空间结构演变历史和当前CBD的空间形态特征，总体上可以把CBD的空间结构归纳为两种模式，即集中模式和扩散模式。,38,（二）CBD空间结构模式,1、集中模式 根据集中程度和集中方式的不同，集中模式又可细分单核式集中结构和组合式集中结构。 组合式集中结构是CBD在发展初期阶段最常表现的一种结构模式。一般出现在建成历史较长的传统工业城市。这类城市大都规模较大、工业化时间较早，市中心水平尺度大，道路网络化有限，使各类商务功能围绕一些分散的节点发展成各功能亚区，彼此之间联系松散，也无主次之分，基本呈均衡发展的状态，它们共同组合为一个CBD区域。这种组合式集中结构在西欧工业发达的城市表现最明显，例如伦敦旧城26平方公里的市中心内可以清晰地划分出相互分离或重叠的CBD功能亚区。此外，欧洲一些传统的城市为保护市中心历史建筑和城市文化而拒绝高层建筑的做法是组合式结构形成的原因之一，例如巴黎老城中心商务功能呈现分散与复杂的组合特点。 建设时间较短的新兴城市，CBD发展初期阶段更多地表现为单核式集中结构。单核中心具有强大的向心吸引作用，导致CBD各项功能聚集形成高度密集的内聚式CBD核心。这类新兴城市历史负担轻，市中心有严谨规整的道路系统和标准化建设的高层写字楼，有利于商务空间高度集聚而形成单核，例如20世纪初期的北美地区年轻城市。在条件适宜的时候单核式集中结构可能会向组合式集中结构转变，但受各种条件限制，这种扩散很难构成水平方向上足够大的CBD，也难以避免一个绝对中心的存在。,39,（二）CBD空间结构模式,2、 扩散模式 随着信息产业的深化，金融与商务地位的提高，市中心外围地区产生了大规模、集中化的商务空间，形成与原CBD对峙的格局。主要表现为3种空间模式：双子模式、内心外环模式、多中心模式。 双子模式包括分别由单核式和组合式集中结构演化而来的双核结构和区域+核结构。在城市交通结构的影响下，单核集中结构演化出另一个核心，形成主导功能分异的双核结构。例如纽约曼哈顿中城CBD就是由下城CBD分化而成的以总部办公为主的CBD，它们共同构成曼哈顿CBD的双核结构。区域+核结构的典型代表是巴黎拉德方斯和伦敦道克兰。巴黎拉德方斯经过50余年的建设已成功开发为巴黎最大的商务办公区，巴黎CBD扩散复合已成定局。伦敦道克兰是码头区改造而来的城市综合新区，但其商务办公能力尚不及伦敦旧城中心，目前还在两者之间发展起中央活动区（CAZ），CBD扩散仍处于发展之中。 内心外环模式是在20世纪5060年代西方国家郊区化浪潮推动下，从集中结构发展而来的内核外环结构或区域+外环结构。最为典型的是北美城市，60年代出现的办公郊区化使郊区商务空间有零星规模发展为围绕市中心CBD广泛环状分布的局面。这种郊区环形商务空间的发展能够引起中心CBD功能升级，但在很多城市中，由于工业区和自然障碍这种办公环往往闭合不够完整。 多中心模式往往是规划的结果。为了解决老CBD的拥挤状况，在城市外围规划若干个次级CBD中心，各级中心相对独立，总体上形成以老城CBD为主，外围若干副CBD环绕的多中心结构。例如东京CBD以丸之内为主，新宿、临港部、幕张等若干个副CBD的网络结构。,40,（二）CBD空间结构模式,单核结构,组合式结构,双核结构,区域+核结构,内核外环,区域+外环结构,多中心结构,集中模式,双子模式,内心外环模式,多中心模式,41,三、CBD的演变与发展机制,42,（一）、CBD的演变,1、空间调整 墨非、万斯和爱泼斯坦于1955年提出一种“短期空间调整过程”理论 同化作用圈层。 CBD可以在某些方向向前推进，即同化作用圈层。典型的同化圈层位于城市中、上层居民住宅区附近，以新颖别致的商店、汽车展销厅、办公机构总部及新饭店的集中发展为特征。 退化作用圈层: CBD在其它方向则衰退，即退化作用圈层。退化圈层常邻近工业和批发业，与铁路及下层居民住宅区靠近，且以当铺、廉价服装店、廉价餐馆及汽车站密集为特征。这一理论比较切合实际。,43,2、CBD增长方式 1971年，鲍登(Bowden)对旧金山市CBD的发展分1850、1906及1931年三个时期进行了考察。得出了有三种增长方式影响着CBD的空间结构变化。 第一种“周边增长(peripheral accretion)”: 是在人口增长缓慢的情况下的增长方式。通过新增加功能圈层或已有圈层向外围的发展来实现。,（一）、CBD的演变,44,2、CBD增长方式 第二种是“爆发增长(burst)”方式 即在城市快速增长时期，CBD在短期内迅速扩张，这种扩张主要发生在同化圈层，其功能变化的典型过程为：从金融区开始向服装业区扩展，再向旅馆业区扩展，如此循环以达到新的动态平衡。,（一）、CBD的演变,45,2、CBD增长方式 第三种是“分化(separation)”方式 若城市在一定的时间内保持较高增长速度的话，在此情况下，每一主要功能将向市中心拥有其运作优势的特定区位发展，零售业可能随着市场的扩展而变化，而商业和公共管理机构及批发业留在原区位，从而造成不同功能圈层的更大的空间分化。 在多数城市，随着时间的推移，这种分离的状态改变很慢。在特大城市，这种分化的状态将是CBD的固定形态。我们从纽约的CBD-曼哈顿内部结构的演变可以清楚地了解这点。,（一）、CBD的演变,46,（二）CBD发展的机制,三大内部推动力 1、聚集力 （1）工业化、城市化是形成CBD的原动力。 （2）第三产业的发展，促进了CBD的发展。 （3）服务业的汇集吸引了大量的跨国企业总部。 （4）信息时代交通通讯业的发展使CBD成为可能。（5）高地价对土地用途转换的推动力。,47,（二）CBD发展的机制,三大内部推动力 2、排斥力。 随着CBD的发展，功能内涵及规模的不断扩大，要求扩展空间，而原有CBD由于地价飞涨，交通拥挤、缺少人情味、基础设施落后、以及环境质量的低劣等原因，已不能满足CBD功能发展的要求，成为阻碍CBD发展的排斥力，导致了CBD的分散化。,48,（二）CBD发展的机制,三大内部推动力 3、吸引力。 主要是指郊区吸引力。郊区廉价的土地资源、优美的环境，吸引了人口的外迁，部分中心商业职能随之外迁到郊区，另一方面，小汽车交通与信息技术的发展，使城市职能外迁成为可能。部分城市CBD的商务活动向郊区转移，CBD呈现分散化、多中心化的现象，城市中心区成了主要为外地游客服务的地区。,49,（二）CBD发展的机制,三种外部影响机制 在不同程度的人为干预和指导下进行演化。因此，从CBD外部影响力来看，大致有三种。 1、自由式成长机制。 大部分CBD在成长的雏形阶段，都遵循着自身的发展规律自发有序的发展，并具有内在和潜在的弹性。市场是这种机制的根源，而城市的交通区位、宗教或政治等因素是这种自由式成长的影响因素。在社会经济稳定的前提下，在这种机制下产生的CBD具有较强的稳定性，其空间呈平面延展式的发展，与整个城市呈自然的协调。在这种情况下，由于人为作用影响较少，CBD在功能发展与城市景观演化上能保持延续性，但往往由于干预与指导不够而导致CBD发展是缓慢。西方发达城市CBD初期的发展大多属于这种情况，例如曼哈顿CBD、费城CBD等。,50,（二）CBD发展的机制,三种外部影响机制 2、强制性开发机制。 在社会发生急剧变化，如战乱、重大社会决策等情况下，CBD将在以强制性改造为主导的机制下发展。 CBD可能会在某种强大外在动力的压力下，被迫发生地域的跃移或出现内部结构性的调整。在强制性改造机制下，城市中央商务区的发展表现为被动的突变状态。 例如，文革期间上海外滩的30多栋银行大楼多数被改为工厂、企业营业楼以及机关和宾馆等。而随着开发浦东新区重大决策的提出与实施，陆家嘴金融商贸区建成了上海的金融、贸易中心，使上海的CBD发生了空间上的跃移，并在城市风貌，特别是建筑风格上与外滩截然迥异。,51,（二）CBD发展的机制,三种外部影响机制 3、调控式改造机制。 由于受各种因素的影响，城市发展超出一定的限度，自由式成长不能实现CBD的相应转变，新区开发的条件由不成熟，此时往往会使用调控式的改造机制。这种机制主要是指在政府政策的调控指引下，市原城市中心通过功能置换改造为CBD，或者把传统CBD通过功能更新发展为现代或当代CBD。可以认为调控