广州某别墅花园项目计划书.doc

别墅花园项目计划书 摘 要本项目经过集团几年的开发建设，现已完成A、B、C区和会所区，由于公司产业结构的调整，集团拟退出房地产开发业务，拟将正在建设的D区和未建的E区对外转让。本项目计划书是基于务实、详尽的市场调查和数据统计分析，比较了本项目区域内、外其他各别墅项目的市场资料，充分认识与了解本项目存在的有利或不利因素，从而为项目开发建设提供详细和准确的开发思路、定位分析、规划设计建议及创造性的市场营销策略。目前，花都区发展前景令人振奋，多项基础设施和国家重点项目即将建设，而且本项目区域内各项基础配套、市政设施正在逐步得以完善，配合建设集团开发经营优势，项目存在巨大的开发机会。本项目总投资53779万元（含贷款利息），经分析研究，本项目主要经济指标是： 1、别墅的得房成本为2219元/，公寓的得房成本为1868元/。独立别墅售价均价为3600元/，联体别墅售价均价为2600元/，公寓售价均价为2000元/。项目利润总额为18357.95万元，税后利润为12299.83万元，投资利润率为34.14%。2、全部投资的税后财务净现值为6733万元，内部收益率为46.78%，静态投资回收期为3.355年。 从上面所列的数据可分析，本项目利润总额较大，投资利润率也较高，其全部投资的内部收益率远远高于行业的平均收益率10%，累计盈余资金较多。因此，该项目方案可行。经过论证分析，花园具有良好的市场前景，项目赢利水平高，抗风险能力强，项目的投资方案切实可行。目 录第一部分 项目简介1一、项目基本情况1二、交通便利的地理位置1三、优厚的自然资源 1、人口土地资源比重大2第二部分 项目市场研究2一、投资环境分析2二、花都区房地产市场走势分析3三、识别竞争对手4四、市场战略决策9五、项目的定位9第三部分 项目方案策划11一、规划设计方案11二、项目投资方案13三、项目开发建设方案（WBS）14第四部分 项目财务分析15一、项目投资估算15二、项目销售收入测算17三、项目财务评价18四、项目不确定性分析（敏感性分析）19第五部分结论21第一部分 项目简介一、项目基本情况本项目是由集团公司投资兴建，以其全资拥有的广州花园房地产开发有限公司进行开发。项目总用地1404亩（935786 m2）, 用地性质是别墅、公寓及商业配套设施，经批准的规划方案技术指标为：建筑密度约15%，容积率约0.32；共分为A、B、C、D、E及会所区六个区域建设。另外，还有300亩的预留用地可征。该公司将A、B、C三个区的别墅现已基本完成开发销售。表1-1 项目用地情况一览表序号项目内容占地面积容积率备注1总用地1404亩0.322A、B、C区451.7亩0.3已基本完成建设3D区405.5亩0.4部分建设4E区374亩0.3（估算）未开发5会所区172.8亩0.35（估算）部分建设由于产业结构的调整，集团拟退出房地产开发业务，将正在建设的D区和未建的E区一起转让。到目前为止，D区、E区已投入的资金为7618.86万元，会所区已投入的资金为8415.66万元。二、交通便利的地理位置花园项目位于广州市花都区狮岭镇陆花岗水库区，广清高速公路山前大道出口以东6公里处，围绕陆花岗水库的千余亩水面,在王子山山麓下。南临山前大道，北倚王子山，东邻白云新机场，西接107国道。花都区素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”，是广州市的重要交通枢纽，区内的交通运输环境和条件日臻完善。1、在公路方面， 105、106、107三条国道和三条高速公路由北向南穿过区内连接广州。从广州市区到花都城区，走广清高速公路或新机场高速公路不到30分钟，到2003年底，京珠高速公路开通将更加快捷。2、在铁路方面，南北交通大动脉京广铁路穿过花都区，广州火车站北站也搬到花都；规划中的珠江三角洲轻轨交通网络将广州、花都、佛山、南海、顺德、番禺等地连成国际都市大区。3、在水路方面，花都港经巴江河道可通往珠江三角洲地区和港澳地区，千吨级的船只通行无阻。随着广州白云新机场的投入使用，在花都区将形成一个现代化的水、陆、空立体交通网。三、优厚的自然资源 1、人口土地资源比重大广州市辖十区和两个县级市，花都区总面积961.1平方公里，占广州总面积的13%；人口60.51万人，占广州总人口的8.5%，占广州市较大的比重。2、水力、矿产资源丰富花都区内流溪河、巴江河水量充沛，地表水多年平均流量为11.5亿立方米，建有中小型水库17座。 自然矿产资源丰富，已探明的有18种，其中储量大、品位高的有石灰石、高岭土、粘土、花岗岩等，开采前景好。3、旅游资源丰富 花都区山青水碧，风景秀丽，旅游资源丰富，开发价值大。 目前，正在开发的旅游资源有梯面综合旅游区、芙蓉度假村、九龙潭水上世界等，已建成洪秀全纪念馆、洪秀全故居、盘古圣庙、资政大夫祠、广州宝巾高尔夫乡村俱乐部、圆玄道观等多个旅游景点。花都八景中的盘古神坛、百丈晴峦景点以及梯面广州工人疗养院、狩猎场、王子山森林，北兴九龙潭水上世界，都是旅游度假的好去处。第二部分 项目市场研究一、投资环境分析近年来，花都区的发展前景是令人振奋的。几个国家级的大项目建设在花都，带动新一轮的投资热潮。1、投资147亿元的广州白云新机场即将投入使用，与之配套的机场高速公路已开通使用，新机场高速公路北延线（南段）列入广州市政府2003年的38个重点建设项目中；连接珠三角的轻轨交通即将动工兴建；2、京珠高速公路即将开通使用。3、东风汽车公司与日产汽车公司合作的新东风汽车有限公司项目落户花都，注册资金180亿元。4、增城市沙庄至花都区北兴公路项目，列入广州市政府2003年的38个重点建设项目中，大大提高花都区的东西向交通能力。二、花都区房地产市场走势分析1、房地产市场发育成熟，增长势头良好在1997年商品房的成交面积为28.8万平方米，成交金额为4.9亿元，随着房地产市场的成熟，每年商品房的成交量都有较大的增长。从表2-1的数据可以看出，花都区2001年商品房的成交面积为49.88万平方米，而2002年前9个月商品房的成交面积为48.83万平方米，较上一年同期增长13万平方米约36%；2002年前九个月批准预售商品房面积为49.02万平方米，也较上一年同期增长6.6万平方米约15%，但与商品房成交量持平，基本上达到供求平衡。表2-1 花都区2001年与2002年商品房推出量和成交量对比表批出量（万平方米）成交量（万平方米）2001年2002年同比2001年2002年同比第一季度12.595.1358%8.5412.2243%第二季度12.325.73109%17.9722.2724%第三季度17.7218.162%9.3314.3454%第四季度22.214.04合计64.7149.0249.8848.832、发展规模滞后，增长的空间巨大花都区房地产若与其他区域作横向比较，在广州市八区二市中所占的比例很小，市场仍有很大的发展空间。广州市全市2001年商品房推出量达795万平方米，花都区只有64.7万平方米，占8%；全市商品房成交量达1188万平方米，花都区只有54万平方米，占4.5%。广州市全市2002年第一至三季度商品房推出量达651万平方米，花都区只有49.02万平方米，占7.5%；全市商品房成交量达989万平方米，花都区只有48.83万平方米，占4.9%。三、识别竞争对手在对项目进行营销策划之前，首先的就是识别竞争对手和分析项目自身所存在的优缺点，正所谓知己知彼才能百战百胜。本项目的主要竞争对手是邻近的金碧御水山庄项目，其开发的是同类产品，但存在容积率高和规划档次低的缺点。如何克服自身缺点和发挥自身长处是项目成功的关键，对项目进行SWOT分析：（一）竞争市场分析1花都区域花都区主要的大型楼盘有：金碧御水山庄、南航花园、骏威广场、金菊花小区、雅景苑、金鹏花园、钻石花园、雅宝新城、蒙地卡罗等，主要都集中在花都广场半径几公里范围内。这些楼盘每平方米的售价在1500-4000元之间，多层公寓每平方米售价主要在1800-2000元之间，别墅每平方米售价在2500-5000元之间。本地段附近的楼盘不多，同类的竞争对手也不多，大型别墅项目只有隔湖相望的金碧御水山庄、洪秀全水库旁的蒙地卡罗山庄、雅宝新城。金碧御水山庄项目坐落于陆花水库东面，占地1500多亩，由广州恒大集团投资开发。规划1000多幢山水别墅，主要以北美建筑风格为主，辅衬欧陆、大洋洲及亚热带的建筑风格。小区的配套项目较完善，但总体规划欠佳，建筑密度太大。主力户型：主力户型：独立别墅：面积360-750m2，售价100-250万元，均价3900元/平方米，有近300平方米的私家花园，临湖的三套别墅号称500万元/套；三层联体别墅：面积250-360m2，售价65-100万元，均价2900元/平方米，有近150平方米的私家花园；二层联体别墅：面积179-220 m2，售价50-70万元，均价2900元/平方米，有近150平方米私家花园；销售情况：2002年10月1日正式开盘，第一天以2600元/平方米的均价开盘，销售出50多套，第二天立刻提价到3000元/平方米，但前期内部认购的均价仅2000元/平方米。第一期的200多套别墅现已销出85%，剩余十余套，第二期预计在今年五月推出。目标客户对象：广州市区、花都区。蒙地卡罗山庄项目坐落于广州洪秀全水库南面，占地1000多亩，由香港雅佳置业有限公司投资的广东佳业房地产限公司投资开发。山庄位于107高速公路旁，邻近广花一级公路。项目早在九十年代中期已动工开发，主要为别墅、洋房，吸引大批香港人前来投资置业，现已销售九成多。一期在总体规划、建筑风格方面均已落伍，配套设施、物业管理都较差，无法形成竞争力。现计划开发第二期，估计会受到一期的拖累。别墅：面积133-291m2，均价3500元/平方米；洋房：面积45-130m2，均价2100元/平方米；销售情况：1995年已开始销售，现已销出95%。目标客户对象：80%是香港人。雅宝新城雅宝新城项目东临交通大动脉107国道，占地1500亩，由广州市花都雅宝房地产开发有限公司投资开发。总建筑面积90万平方米，在规划上充分利用天马河的优势，建造了人造沙滩、滨河林带，是一个低密度、高绿化率的自然生态大盘。在2001年广州十大名优楼盘评选中获得最佳山水住区、最佳园林住区奖，并荣获广州市十佳教育社区荣誉称号。项目的配套设施完善，市场卖点多，能有效抢占市场，现已售出近六成。主要的配套设施有：高尔夫俱乐部豪华会所及高尔夫球场中山大学附属雅宝学校二个大型住客会所及多个网球场、游泳池、银行、商场、酒楼、肉菜市场、医务所等生活设施天马河畔人造沙滩大型别墅：面积340-350m2，毛坯房均价4000元/平方米；小型别墅：面积250-270m2，毛坯房均价4000元/平方米；联体别墅：面积210 m2，毛坯房均价3000元/平方米；洋房：面积70-160m2，毛坯房均价2200元/平方米；销售情况：从2000年开始销售，共推出三期别墅500多套，前两期别墅已售罄，现主推第三期140多套。别墅销售率约为65%，多是售价约100万元的小型别墅；洋房的销售率约为50%。目标客户对象：广州市区占30%、花都区占60%。 2广州周边同类项目的市场分析广州现有常住人口1015万，以目前广州人均收入5000美元经济水平，别墅市场是有较大的发展空间。在前几年，市场缺乏有效的引导，广州推出的别墅都是价位在几百万及过千万的档次，与社会经济生活发展水平不相应，把目标客户定位在暴富阶层，使得别墅市场发展走入歧途。近年来，经过市场的自我调整，在洛溪板块、华南板块的带动下，别墅市场进入经济型的档次，使别墅市场形成高低搭配、适应性极强的发展态势。目前，广州别墅市场发育已相当成熟，市场层次分明，主要划分为：豪华型别墅：地理位置很好的高档别墅，如二沙岛别墅、宏城别墅花园；高尚型别墅：城郊结合部的山水别墅，如江南世家、颐和山庄等；中高档别墅：主要在经济发达郊区的别墅群，如番禺的绿茵岛水岸别墅、华南碧桂园、广地花园别墅等；经济型别墅：主要在郊区的山水大盘，如碧桂园凤凰城及从化、花都的别墅。根据市场调查显示，在番禺、花都、增城等地区，售价60万元150万元之间的别墅非常畅销，如凤凰城，在80万元左右的别墅很畅销，几个月内创下6亿多的销售额。随着汽车价格的大幅度下降，以及道路交通条件讯速改善，地域差异大大地缩小，近郊的买经济型别墅必将成为市场的主流。由于花都这几年的经济快速发展，“三山一水六平原”地貌的天然资源，使越来越多的开发商在花都投资开发，过千亩的山水大盘不断上市。大多数项目都是别墅、花园洋房、旅游度假村为主要产品形式，营造“郊区休闲度假概念”，以旅游房地产为市场主流。尤其是诱人的低价位，更能吸引市场的消费主力，以市区中心一套房的价格，便能享受别墅级的高质量生活。（二）SWOT分析1、优势分析（1）规模经济本项目用地面积将近100公顷，如此大的地块进行小区开发，无疑形成了规模效应。一方面，有利于降低项目单位面积开发成本费用；另一方面，有利于项目形成自我的独立环境。首期A、B、C区已建成，有相对成熟的开售条件，若配以完善的生活配套设施，优雅的绿化环境，营造好小区的生活氛围，必能增强该项目的市场竞争力。（2）资源优势项目拥有优厚的自然资源，依山傍水，三面群山环绕，坐拥几千亩水面的湖景，是一个风水宝地。规划建设为低密度、高绿化的纯别墅小区。（3）交通条件便利本项目的位置有二条高速公路直达广州，最为便捷的路线是：从小区西面的6公里处进入广清高速公路，走22公里后转入北二环高速，再走10公里后转入机场高速，到达广州火车站全程共约56公里，车程约35分钟。也可以走广清高速或机场高速直达广州，车程约40多分钟。（4）低成本优势本项目地处郊区，具有土地成本低和施工费用低的优势。由于该地块位于水库旁边，还有天然的优势是：原有的一条分洪渠从东向西横穿小区而过，借助该渠作为小区的主排污渠，小区的生活污水排入埋地式一体化污水处理设备，进行生化处理后排出到分洪渠，可大大减少排水设施的投资。2、劣势分析（1）周边配套设施不足本项目所处地段是属于郊区，配套设施严重不足，生活氛围不成熟。一是周边的公共设施不足，如公共交通、医疗、中小学、银行等；二是区内的生活设施不足，例如超市，住户专车，幼儿园，娱乐设施配套设施缺少。（2）局部自然景观欠佳项目的D区和E区景观相对较差，只有很少部分的位置能看到湖景。3、项目的机会分析从上面提到的本地块的几大方面优势，特别是规模经济和资源优势二大优势，是其他楼盘无法比拟的。从规划的角度来说，尽管本项目原来的设计仍有很多方面需要完善，但仍比旁边的金碧御水山庄要好得多。（1）提高产品差异化程度，制造“概念”差别，坚持走高质量楼盘的路线，充分发挥本项目的优势，通过环境设计来弱化本地块的劣势，尽量美化小区的环境，使其更贴近自然，更适合人居住。（2）广州白云新机场投入使用后，大量的工作人员和客流聚集在花都，必将带动花都的经济发展。轻轨交通也将在近期内建成，快捷的公共交通，可大大地减少地域差异，吸引更多的人在花都居住，扩大市场的需求。（3）项目D区的南面有一条主干道直冲小区，从风水学的角度是不利于该区的住宅。但是可化不利为有利，在规划上作适当调整，将此处填高堆山，建一人工瀑布来遮挡。同时，有效改善该区住宅的景观，可看到湖景和山景。（4）根据建设部的文件，全国在五年内都不再审批别墅用地，有效降低别墅市场的供给量，刺激市场的发展。4、项目的威胁分析本项目的威胁，可从几个方面来分析：（1）本项目同类楼盘的竞争，离得最近的是金碧御水山庄，开盘较早并已占有一定的市场份额，其地理位置相对差一些，规划和建设档次也差一些，因而其售价也相对低一些，具有一定的冲击力。（2）来自本项目的威胁，A、B、C三个区的300套别墅是以照顾性质售给南航系统的职工，每栋售价在30至50万元之间，平均每平方米约1500元，与市场有一定的差价，职工的二手转让会带来一定的冲击。（3）周围配套设施的不足，会给销售带来较大的影响。 图2-1 花园小区SWOT分析 S（优势） W（劣势） 规模效应+优厚自然资源 配套设施不完善 +交通便利+低成本 +D、E区景观差 O（机会） T（威胁） 1、提高产品差异化程度； 1、同类楼盘的竞争；2、新机场、轻轨公共交通的带动； 2、本项目A、B、C区的二手转让；3、调整规划设计来弱化本地块的劣势； 3、周边配套设施不足。4、政府限制市场的供给量。5、结论根据SWOT理论分析，本项目是比较理想的别墅小区。四、市场战略决策根据市场和主要竞争对手分析，结合自身的资源优势及低成本优势，本项目采用产品差异化和价格竞争的战略组合，可以取得市场的先动优势。1、长期市场竞争战略（第一阶段）：创造差异化的产品，与同类产品“不同或更好”，建造一流的物业，主要体现在设计、质量和现代科技含量方面。2、短期市场竞争战略（第二阶段）：采用价格竞争手段，低开高走，凝聚人气及快速回笼资金。五、项目的定位1、客户定位随着生活水平的提高，人们对生活环境的要求也越来越高，对烦嚣的城市生活已经厌烦。特别是双休日制度的实行，人们希望回归自然，享受清新的空气和优雅的生活环境，因此，一些以“绿色生态健康”为主题的小区及郊外的山水楼盘，迎合哪些追求“5+2”时尚生活者的口味。经市场调查分析，本地段消费者的需求趋向是经济、实用，价格在50100万元的经济型山水别墅及20万元左右的公寓将是最畅销的。本项目是一个以别墅为主的山水楼盘，我们的目标客户应锁定在：（1）、中等收入家庭及个体经营者这类目标客户有较高收入，他们对生活水平、生活环境的要求不断提高，追求舒适自在的生活环境。本项目是一个 “绿色生态健康”为主题的大型山水楼盘，而在首期入市时以“低开高走”的价格策略进行销售，其好环境、低价位优势，会吸引这一类目标客户。（2）、注重环境质量的白领阶层家庭这类目标客户有较高而稳定的收入，文化素质高，注重生活情趣。他们的生活水平已上升到一个较高的层次，但他们原来的居住环境却远远不能满足其要求。因此，他们再次购房的目标是环境优美、有一定规模的高质量楼盘。他们希望有山、有水、大片绿化和更多的活动空间，本项目正迎合这类目标客户的需要。2、产品定位本项目的产品定位坚持以市场为导向，以顾客需求为中心。设计出有特色的产品和形象，最大限度满足目标客户的需求。改变过去以产品为导向的方式，避免出现盖好大量的房屋而卖不出去的局面。3、市场定位本项目是一个大型“绿色生态健康”为主题的别墅小区，倡导田园生活的理念，建造倍受青睐的环保、生态住宅，目标瞄准以白领阶层群体为对象的高端市场。为了快速抢占市场，加速资金的回笼，原发展商在D区已建好了21栋独立别墅2、12户联体别墅和32户公寓，可在2003年第三季度开始销售。由于社区环境的规划尚未完全实现，且项目的小区配套设施尚未完善，在首次推出市场时，要以“低开高走”的价格策略进行首期销售，以物美价廉作为重要的卖点。同时，这一策略会吸引中等收入家庭这一消费群体，在短时间内汇聚大量人气，为项目后期销售打下坚实的基础。因此，项目的市场定位应为：（1）“绿色生态健康”为主题的田园生活小区；（2）“此景只应天上有，人间确有碧花园！”；（3）“一流物业，大众价格”。（4）销售价格建议方案：本项目公寓的数量不多，约占4%左右，为了吸引更多的客户，增加小区的人气，制造高档小区价格不高的概念，建议公寓以保本价格出售，其销售均价为2000元/，并根据不同的楼层、座向等因素采用差别定价，即使出现亏损也可通过别墅的利润补贴。根据周边的市场情况结合项目的开发成本，别墅的销售价格采用成本加成定价方法确定：联体别墅属中档产品，建议利润率取8%，即联体别墅的销售均价确定为：2600元/；独立别墅属高档产品，建议利润率取30%，即独立别墅的销售均价确定为：3600元/，并根据不同位置、朝向和户型采取差别定价。第三部分 项目方案策划一、规划设计方案（一）楼盘主导概念的定位本项目的主导概念定位为现代化的田园生活方式，具备以下特征：1、项目整体的规划设计以回归自然的田园生活为主题，突出社区的文化氛围，倡导桃花园式的现代化田园生活。住在花园，满眼尽是绿意，听鸟语，闻花香，带给消费者一种回归自然、远离烦嚣的田园生活。“赏菊东篱下，悠悠王子山！”，就是现实生活的写照。2、项目的规划建设也要突出智能化，不断提升住宅科技含量，融传统建筑与现代科技于一体，营造一座大型的智能住宅社区，具备信息化、现代化的硬件。3、住宅的建筑风格要表现田园风光与现代风格的相互结合，突出表现文化的多元性和变异性。按不同地域人群的居住习惯，在区内设置若干组团，给人以清新的感觉。（二）规划设计目标本项目总用地面积为935786平方米，建筑总面积308817平方米，建筑密度为16%，平均容积率为0.38，绿化率为60%。最大的优势是低密度、低容积率、高绿化率，结合天然的山景、湖景，精心规划设计： 1、发挥项目的天然优势，设计成“绿色生态健康”的环保、生态小区，建造“最适合人居住环境”的住宅；2、规划设计要配合小区的主题概念，根据目标客户对象和市场定位，建造独特的社区文化；3、与时俱进，小区规划必须具备信息化、智能化的时代特征，满足部分追求时尚客户的需求。（三）规划方案从建好的A、B、C三个区可以看到，原来的规划布局不合理，没有任何特色。剩下的D、E二个区部分没有湖景的优势，必须进行重新规划，营造一些内部景观，弱化项目的劣势，针对主题概念及不同的客户群分区规划设计。1、功能分区根据地形、地势和不同的客户需求，相对划分公寓区、豪华别墅区、VIP别墅区三个区来设计。公寓区设计70、100、130平方米三种户型，每套售价约14、20、26万元。规划用地约15亩，总户数为100户，主力户型为100平方米；豪华别墅区设计占地0.5亩和0.75亩的独立别墅及联体别墅，建筑面积分别为200、300、180、230平方米，每套售价约73、110、50、65万元。规划用地约438亩，总户数为684户，主力户型为300及230平方米；VIP别墅区设计占地一亩、一亩半、二亩的独立别墅，建筑面积分别为250、380、500平方米，每套售价约100、144、215万元。规划用地约292亩，总户数为231户，主力户型为380平方米；在D区和E区配套相应的生活配套项目，配套幼儿园、商场、超市、药店、会所、社区文化中心及娱乐设施。2、环境结构在规划布局上，按照“大公共空间（水库）公共空间（各区小景）半公共空间（私家花园）私有空间（住宅）”的体系设计，以水库为中心，会所区及各区的小景与王子山森林相呼应，形成层次分明的自然环境体系。充分表现以“山、水、树、绿化”为骨架的田园风光，体现了项目以“绿色生态健康”和“最适合人居住环境”为主导的规划思想。3、主要技术经济指标表2-2 项目主要技术经济指标项 目数 量单 位总户数1048户居住人口3668人总建筑面积249932平方米1、住宅总建筑面积243932平方米2、公建配套面积6000平方米平均每套建筑面积230平方米平均每户人口3.5人/户人均居住面积65.8平方米人口密度71人/公顷建筑密度22.5%容积率0.47绿化率46%二、项目投资方案本项目总投资5亿多，建设经营期为6年，是一个建设周期长，资金投入量大的建设项目，难以凭自身的经济实力进行项目的开发。所以，采用投资的多种组合运用，一方面可减低资金的压力，有助资金的流通；另一方面可相对提高经济效益和降低投资风险。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金；二是向银行贷款；三是预售收入用于投资部分，预计项目的销售情况为： 表2-3 每年销售面积及比例建设时期2003年2004年2005年2006年2007年独立别墅销售面积940026000373004330042704销售比例3.85%10.66%15.29%17.75%17.51%独立别墅销售面积460013000187002170017228销售比例1.89%5.33%7.67%8.9%7.06%公寓销售面积20002000200020002000销售比例0.82%0.82%0.82%0.82%0.82%三、项目开发建设方案（WBS）本项目采用滚动开发的方式来操盘，大部分的开发资金是靠销售收入回笼的资金再投入。由于项目工程施工难度不大，为减少项目资金缺口，以带资施工或不预付工程款作为选择施工单位的首要条件，有效控制项目的成本，以便在市场竞争中取得价格优势。根据项目的经营方案及小区成片开发建设的需要，拟将整个项目分为五期进行开发。本项目计划从二三年四月开始一期工程，至二七年底止，总开发经营期为57个月。1、一期：（时间：2003年4月2003年10月约6个月）主要完善建设D区的33户别墅和32户公寓共13243 m2，在D区先建设商业配套和体育康乐设施，形成良好的居住生活氛围。对项目重新进行整体规划、市场调查、营销方案策划，在开发的同时进行销售，调整好规划后便进行二期报建。2、二期：（时间：2003年11月2004年12月约14个月）主要开发建设D区西部和南部的一半面积约63528 m2（含一期面积），建好D区南部的对外出入口，将小区的商业街和社区文化中心对外开放，充分发挥规模经济的效应，更有利于塑造小区的形象，实现大规模销售。同时，根据项目的资金和销售情况，建造足够的面积销售和筹资抵押物。其余面积可先完成基础施工，在有客户购买时再进行上部施工，确保销售后半年内交付使用，既不影响销售又能大大节省投资。3、三期：（时间：2005年1月2005年12月约12个月）主要开发D区剩余的面积63528 m2及完善有关配套，可视销售情况采用第二期的方法，有效地控制资金的投入量，同时为E区的开发做好相关的准备。4、四期：（时间：2006年1月2006年12月约12个月）主要开发建设E区东部的一半面积约58593 m2，优先建设商业配套、体育康乐设施和社区文化中心，同样采用二期的方法视销售情况进行投资开发。5、五期：（时间：2007年1月2007年12月约12个月）主要是开发E区剩余的面积58593 m2及完善有关配套。第四部分 项目财务分析一、项目投资估算1、开发成本估算： （1）项目转让费 10019万元（2）前期工程费：3250万元表4-1 前期工程费估算表序 号项 目计算依据金额（万元）1规划设计费40元/平方米10002地质勘探费10元/平方米2503三通一平费用80元/平方米2000合 计3250（3）建安工程费：22826万元表4-2 建安工程费用组成表序号项 目单位造价工程量金额（万元）备 注1别墅土建工程费750233932175452别墅安装工程费8023393218713公寓土建工程费85010000850简单装修4公寓安装工程费12010000120简单装修5电讯、智能化等弱电工程8024393219516煤气工程20243932489合 计22826（4）基础设施建设费：7561万元表4-3 基础设施建设费估算表序号项 目单位造价工程量金额（万元）备 注1外水、电工程15024393236592绿化工程8024393219513道路、排污、排水工程802439321951合 计7561（5）公建配套设施费：1620万元表4-4 公建配套设施费估算表序号项 目面 积建筑造价设施造价金额（万元）1公建配套600013203001620（6）开发期间税费：1140万元表4-5 开发期间税费一览表序号项目单价（元/）金额（万元）备注1工程监理费建安12292城市基础设施配套费建安36873工程质量、安全监督费建安3.2734噪音检测费1135建筑余泥排放费建安2466招投标活动费建安492合 计1140（7）不可预见费：1059万元不可预见费=（2）+（3）+（4）+（5）*3%=1059万元（8）开发成本：47475万元 表4-6 开发成本一览表序号成本项目金额（万元）备注1项目取得成本10019不变成本2前期工程费用3250不变成本3建安工程费228264基础设施建设费75615公建配套设施费1620不变成本6开发期间税费11407不可预见费1059合 计47475不变成本：148892、开发费用估算：6304万元（1）管理费用：1059万元管理费用=（2）+（3）+（4）+（5）*3%=1059万元（2）销售费用：3935万元表4-2 销售费用汇总表序号项目计算依据金额（万元）1广告宣传及推广费销售收入*2%76892*2%15742销售代理费销售收入*2%76892*2%15743其他销售费用销售收入*1%76892*1%787合 计3935（3）财务费用：1310万元，详见贷款还本付息表。3、总成本费用汇总及分摊表表4-3 总成本费用汇总及分摊表成本项目总额（万元）别墅得房成本（元/）公寓得房成本（元/）开发成本4747519591649开发费用6304260219合 计5377922191868二、项目销售收入测算根据项目市场策划方案的销售价格，可测算项目的销售收入。 表4-4 项目销售收入测算表项 目建筑面积（m2）价格（元/m2）销售收入（元）独立别墅158704360057133联体别墅75228260019559公寓1000020002000公建6000合 计2499323226（平均价）78692三、项目财务评价（一）损益表与静态盈利分析表4-5项目损益表（单位：万元）序号项目合计建设经营期2003年2004年2005年2006年2007年1销售收入786925862125271871121615199772总成本费用5377993501685210641929376433土地增值税786.9258.62125.27187.11216.15199.774销售税费5768.13429.68918.211371.541584.371464.335利润总额18357.95-3976.3-5368.486511.3510521.4810669.96所得税33%6058.122537.053521.077税后利润12299.83-3976.3-5368.486511.357984.437148.838投资利润率34.14%评价指标：投资利润率利润总额/总投资额18357.95/53779=34.14(%)本项目的静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。（二）现金流量表与动态盈利分析经济效益分析评价主要是依据国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算项目全部投资的经济效益。主要评价指标有：财务净现值(FNPV)、财务内部收益率(FIRR)、投资回收期三个指标。表4-6项目投资现金流量表（单位：万元）序号项目建设经营期合计2003年2004年2005年2006年2007年1现金流入586212527187112161519977786921.1销售收入586212527187112161519977786921.2其他现金流入2现金流出9838.317895.4812199.6513630.5712828.1766392.172.1建设投资9350168521064192937643537792.2土地增值税58.62125.27187.11216.15199.77786.922.3销售税费429.68918.211371.541584.371464.335768.132.4所得税2537.053521.076058.123净现金流-3976.3-5368.486511.357984.437148.8312299.834累计净现金流-3976.3-9344.78-2833.43515112299.835折现净现金流-3614.82-4436.764892.075453.474438.866累计折现净现金流-3614.82-8051.58-3159.512293.966732.82根据表4-6可计算得财务评价指标（表4-7）：表4-7财务评价指标评价指标财务净现值(i=10%)财务内部收益率投资回收期(静态)税后6732.82万元46.78%3.355年项目全部投资的财务净现值是按折现率10%计算的，所带来的税后财务净现值为6733万元，是一个较大的正值；税后的财务内部收益率为46.78%，远大于折现率10%；税后静态投资回收期在项目投资的第三年和第四年之间，回收投资的速度还是比较快的，故本项目可行。（三）资金来源与运用表的贷款偿还能力分析表4-8资金来源与运用表（单位：万元）序号项目建设经营期合计2003年2004年2005年2006年2007年1资金来源1286218527187112161519977916921.1销售收入586212527187112161519977786921.2自有资金500050001.3银行借款2000600080002资金运用9838.319395.4814699.6517630.5712828.1774392.172.1建设投资9270163601017390237643524692.2借款还本付息8019922968427093102.3销售税费429.68918.211371.541584.371464.335768.132.4土地增值税58.62125.27187.11216.15199.77786.922.5所得税2