上半泉州市区房地产市场半报.doc

2014年上半年泉州市区房地产市场半年报上半年观望，第三季度四方博弈白热化 2014年上半年泉州市区房地产市场总结及后市预判 出品：立丹行机构泉州公司.市场部 2013年的泉州楼市成交量价齐涨，并且刷新历年新高。恰当所有人均在憧憬2014年又会是一个风声水起的年份时，不曾想到，新年伊始，随着房贷的收缩，贷款利率的上浮，导致购房者的购房压力加大而陷入观望状态，上半年整体成交大幅缩水，不及2013年1/3。由于2013年的热销，因此大部分房企当前资金压力并不大，虽尝试小幅度以价换量，但幅度有限，整体价格仍较为平稳。一方是成交在缩水，但价格高位运行的市场，一方是称房贷不赚钱，坚持紧缩房贷的银行，一方是资金压力不大的房企，另一方市场化态度的政府，四方博弈后，后市将如何？立丹行机构机构秉持严谨的态度，以详实的数据，对2014年上半年泉州房地产市场运行进行深度解析，在此以供大家共同探讨。第一部分 半年度观点 出品：立丹行机构泉州公司.市场部 观点1：楼市迎来调整，“保增长”背景下政策或有所放松纵观近几年，楼市调控基本遵循“三年一轮回”的周期，2014年再一次迎来调整。经济要回升，需要通过房地产发展来促进，一般需要增大投资、政策放宽，金融放松等。预计后市调控会有所放松，更多微刺激政策可能会出台。观点2：“定向降准”预示流动性资金进入房地产的机会来临央行两个月内连续两次定向降准，虽只针对特定银行，但一定程度上释放了部分流动性，虽是定向降准，但是资金难免进入房地产行业。预计后市“定向降准”范围会扩大。观点3：本届政府市场化的作为，使得银行、房企、政府、市场之间将在第三季度进入深度博弈。政府：发挥市场化，让“看不见的手”决定。银行：存款分流，利润空间被压缩。称房贷业务不赚钱，银行在房贷上将持续博弈。房企：有备而来，资金相对充裕，压力不大。市场：泉州市场整体良性，放量平稳，供求相对平衡，相比厦门、福州等地，泉州市场大幅波动的可能性较小。博弈预判:三季度，博弈深化，成交量平价稳；四季度，金融、政府等机构将出现博弈转向，转而出现利好市场因素，整体市场将现松动。第二部分宏观背景回顾半年政策，解读大市场变动 出品：立丹行机构泉州公司.市场部1、金融政策：信贷收缩，利率上浮，抑制市场需求释放2014年春节之后，人民币对美元持续走弱，资本外流显现，外汇占款增速下降，信贷环境收缩，房贷利率优惠基本绝迹，且普遍上浮，利率走高，资金成本上升，抑制市场需求的释放，央行稳楼市要求优先保首套房贷 ，但效果有限，房贷市场难改紧缩状态。2、房地产政策：楼市调控将尊重市场规律，不刺激不打压“双向调控”背景下地方政策自主性将得到尊重：今年两会未提及房价调控的问题，而是提出了“双向调控”；住建部提出楼市调控“不刺激、不打压”， “尊重市场规律”将成下一阶段政策的基本口径，地方政府制定针对性政策的权力也将得到尊重。3、全国各地：面对楼市的降温，多地政策松动，地方救市大幕拉开分类调控趋势下，自4月以来全国已有多个城市出台微调政策救市，主要从放松限购，调整公积金贷款及放宽落户条件等方面展开；“松绑”传闻频出，多集中于去化压力较大的二三线城市，呼和浩特成全国首个正式发文确定放开限购的城市。第三部分 泉州楼市数字地产深度地产365，用数字反映最真实的泉州 出品：立丹行机构泉州公司.市场部1、土地：“91万”VS“2556元/”成交：2014上半年泉州市区成交土地总建91万，环比2013下半年下跌13%，同比2013上半年上涨21%；成交楼面价为2556元/； 房企： 拿地房企主要包括中骏置业、盛荣集团、泰禾集团等。2、商品房：“76.9万”VS“1/3”上半年成交76.9万，不及去年的三分之一。3、商品住宅：“64.5万”VS“9302元/”成交量下跌，但价格保持平稳成交：2014年上半年，成交64.5万，环比2013下半年下跌41%，同比2013年上半年下跌38%，整体下跌态势明显，主要由于房贷利息上涨引起的购房成本上涨，使得客户观望情绪较多，影响整体成交；成交均价： 2014年上半年，住宅整体成交均价为9302元/，环比2013下半年下跌1%，同比2013上半年上涨5%，各项目尝试以价放量，但幅度有限，因此价格未见明显的松动。4、分月住宅走势：“5.2万”VS“48%”月均成交面积，同比环比均下跌48%成交均价：2014年上半年成交均价在9216元/，相比2013年下半年下跌1%，相比2013年上半年上涨10% ，由于2013年的热销，因此大部分项目资金压力并不大，虽尝试小幅度以价换量，但幅度有限，且效果并不明显，整体价格仍较为平稳。5、热销产品：120平米以下为市场主要热销产品面积段。背景：2013年底，随着住宅单价的快速上涨，致使总价段大幅提高。在以刚需为主的泉州，对总价抗性抗性强，120以下中小面积产品的成交比重逐渐扩大，2013年占比约65%，2014年上半年扩大到73%，扩大8个百分点。6、存量：“201”VS“13.9”存量：截止2014年6月30日，泉州市区住宅存量共15738套，库存面积201.4万，可供去化周期略增长至13.9月，创近18个月来的新高第四部分 销售红榜房企、项目深度地产365，房企、项目业绩 出品：立丹行机构泉州公司.市场部1、2014年上半年商品房销售金额排行榜排名项目名称套数面积（万）金额（亿）1中骏财富中心10855.76.52泉州万科城3764.35.03宝珊花园1042.54.84东海湾13374.34.55润柏大都会2731.93.96汇景豪庭2873.43.87泉州浦西万达广场2742.63.58中骏天峰5681.93.09建发珑璟湾2733.22.510中骏四季阳光3662.02.32、2014年上半年商品住宅销售金额排行榜排名项目名称套数面积（万）金额（亿）均价（元/）1中骏财富中心5215.05.4108622宝珊花园742.44.7193883泉州万科城3223.94.4113064南益汇景豪庭2873.43.8112245浦西万达广场992.43.1130236东海湾3253.03.099567建发珑璟湾2753.22.576958津汇红树湾2022.21.985209中骏天峰681.31.81406910御景嘉园2252.11.886583、2014年上半年房企销售业绩排行榜排名项目名称套数面积（万）总价（亿）在售项目1中骏置业20379.711.8中骏天峰、中骏四季阳光、中骏财富中心2南益地产6847.39.6宝珊花园、南益汇景豪庭、南益鲤景湾3万科地产3764