旅游开发项目计划书.doc

三国旅游开发项目计划书 一次投资，终身收益，国家提倡的绿色产业。旅游这项产业，虽然周期投入巨大，但收益周期长，且利润丰厚，前景极为广阔。在风景区300亩开发地，200亩绿化地，有30年使用权。新野地处豫西南，南通湖北襄樊，北达古城南阳，距两地均70公里，交通发达，经济活跃，历史人文景观丰富，对旅游业的发展极其有利。计划开发产权式酒店和古文化特色旅游观光区经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资300500万元起步资金），先进行五通、道路修建，再绿化园林等建设。计 划 书（2007年3月）目 录一、项目建设条件及可行性 1.1项目开发建设优越条件 1.1.1土地开发来由1.1.2地理位置及交通条件1.1.3自然环境条件1.1.4社会环境条件1.1.5地价情况1.2项目建设的可行性 1.2.1项目建设的背景条件、资源条件与优越的基础条件1.2.2建设的客源市场基础良好1.2.3所开发土地具有规模和价格的独有优势1.2.4产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资二、项目初步开发思路和方案 2.1项目初步开发思路 2.2.1规划布置原则2.2.2规划功能布置分区2.2项目总体规划布置设想2.2.1产权式酒店2.2.4古文化特色旅游观光区2.2.5特色农家乐休闲园艺区2.3项目主要建设内容2.4项目运行和销售方式2.5项目股东投资方式和组织管理 2.6项目投资估算与所需启动资金2.6.1一期工程投资估算2.7项目总收益估算分析2.8、环境保护、消防、安全2.9、结论一、项目建设条件及可行性1.1项目开发建设条件1.1.1项目土地开发来由三国旅游开发的土地，是公司2007年按照国家优惠政策与新野县沙堰镇和樊集乡以及部分土地、绿化地提供者签订合同并和县政府同意开发使用的白河两岸地，土地使用期30年(使用期到2037年)，总面积500亩。根据国家政策，500亩中有300亩可以进行旅游度假接待、商住等经营性开发。但因资金等因素限制，还没有做好开发的设计和规划工作。1.1.2地理位置及交通条件新野，位于河南省西南部，与湖北省襄樊市接壤，历史悠久，文化灿烂，物华天宝，人杰地灵，是三国历史文化名城。新石器时代晚期形成部落，西汉初年置县。这块富庶美丽的土地，造就了邓禹、庚信、岑参等历史文化名人。三请诸葛、火烧新野等三国故事使新野声名远播，闻名遐迩。 新野交通便利，界于11214441123542，北纬3293032 498之间。全境南北长52公里，东西宽22公里总面积1026平方公里，境内平坦，沃野百里。东北距省会郑州316公里，南北距南阳市、襄樊市各65公里，县内有两个高速公路出入口。距南阳、襄樊机场各60公里。距焦柳、宁西铁路各30公里，太澳高速公路、省道S103线、S244线、S335线在县境内交汇，高等级县乡公路和村村通油路四通八达。新野也是中原内地通往广东沿海地区的交通要枢，也是沿海地区开发和进军西部的便利通道。境内14个乡镇都有省级公路和国道相连，全县百平方公里密度为35公里。高速公路、焦枝铁路和宁西铁路依县而过，连接全国各地；襄樊、南阳两大机场南北呼应，开通国际航线；正在开通的水上运输由新野白河出境，可入汉水，下长江，至上海，远航外洋。项目区位于新野县白河两岸，项目开发地点交通便利，从市区即可直达，为1级水泥和3级柏油路面，可自驾车或乘公共汽车约一小时便到达。1.1.3自然环境条件新野位于河南省西南部，南阳盆地中心，属汉水流域，与湖北省襄樊市接壤。新野自然条件优越，地处长江流域，属亚热带大陆性季风气候，气温温和，雨量充沛，无霜期长，日照充足，地势平坦，土地肥沃，特产丰富，素有“贵地”之称。新野属北亚热带地区，具有明显的大陆性季风气候特征，温暖湿润，四季分明，光、热、水资源丰富。全年平均日照总时数1815.8小时，年平均气温15.1；年平均降水量721.0毫米，年平均相对湿度75%；年平均无霜前228天；年平均风速2.9 米/秒。主要气象灾害有：雨涝、干旱、大风.冰雹等。按照气候平均气温划分四季：春季始于3月26日，持续56天；夏季始于5月21日，持续113天；秋季始于9月11日，持续61天；冬季始于11月11日，持续135天。概括四季气候特点；春季多风、气候多变；夏季湿热、旱涝频繁；秋季凉爽、阴雨连绵；冬季干冷，雨雪稀少。 【日照时数与日照百分率】据统计，年日照时数在1437.22146.5小时之间平均为1815.8小时，年日照百分率为44，百分之三十的年份在1811.3小时以上。月平均191.8小时，一年当中以8月份最多。日照百分率为46.6； 2月份最少为107.1小时，日照百分率为33.8%。 【太阳辐射】全年太阳辐射总量为 110.02千卡平方厘米。一年中元月份最少，为5.62千卡平方厘米，8月份最多为13.01千个卡/平方厘米。 【气温】全县年平均气温151，百分之八十的年份在14.7以上。 一年内以7月份最热，月平均气温27.3，1月份最冷，月平均气温2.0，平均气温年较差为25.3。从气温月变差分析来看，4月份气温上升较快，而11月份气温下降最为明显。 【炎热潮与寒冷潮】夏季炎热期累年平均为78.2天，其中炎热期（候温25.0一27.9）50.8天，占65；暑热期（候温28.029.9）18.4天，占24；酷热潮（候温30.0）9天，占12。炎热期平均出现在6月6日一8月31日。累年极端最高气温为40.7。 冬季寒冷期累年平均为74.2天，其中寒冷期（候温4.90.1）60.4天，占81；轻寒期（候温0.04.9）13.8天，占19；小寒期（候温-5.0一9.9）0.4天，寒冷期平均出现在12月6日翌年2月25日，累计极端最低气温为-16.9。 【界温及积温】据气象资料统计，日平均气温稳定通过0的积温在5166.7一5872.3之间，平均为548.2，年际间相差706；稳定通过10的积温在4440.85296.7之间，平均为4881.1；年际间相差856；稳定通过15的积温在3736.9-4813.7之间，平均4184.4，年际间相差977；稳定通过20的积温在2530.6一3659.4之间平均3034.4，年际间相差1129。 【降水量】据气象资料统计，年平均降水量为721.0毫米，百分之八十的年份在633.2毫米以上。从季节分布着，以夏季降水量最多，平均为376.1毫米，春秋居中，分别为193.6毫米和192.5毫米；冬季降水量最少，平均为38.8毫米。项目区周围无大气污染源，空气质量纯净无污染，是市区较严重的空气污染状况所无法相比的。1.1.4社会环境条件 新野农产品资源丰富，先后被国家定为“优质棉生产基地县”、“商品小麦生产基地县”、“薄荷油和生产基地县”、“南阳黄牛基地县”、“兔毛出口基地县”和全国棉花生产百强县。近年来，通过调整产业结构，实施了棉花、蔬菜、桑蚕、畜牧养殖、水产、林果六大系列开发，棉花面积达50万亩，桑园面积达6万亩，年产干茧800吨，已为工业生产培植了充足的资源。新野地方工业迅速崛起，已形成了纺织、建材、机电、化工、轻工五大类多行业工业体系。主要产品有：棉纱、棉布、静电植绒布、牛皮挂面板纸、高强度瓦楞纸、皮革、人造毛皮、标准件、系列照明灯具、合成氨、甲醇、玉器、水泥、酒精、蜂蜜、绿豆粉丝、传统小麻油等百余种。近年来，新野县“三资企业”发展较快，目前已有中外合资、合作、外商独资企业约20家。新野县政府为了鼓励投资，提供优惠的政策和宽松的投资环境欢迎各界人士考察、合作。1.1.5地价情况1、项目开发地地价情况介绍： 项目整体规划，计划在景点集中的沙堰和樊集两地修建旅游景区，整个景区占地300亩，绿化地200亩。 沙堰景区地价：沙堰镇规划占地150亩（其中白河两岸所占耕地面积131.7亩，河道地面积19亩），耕地地价：800元/亩/年，河道地地价：600元/亩/年。 樊集景区规划占地150亩，初步计划和樊集乡政府采取效益分成的合作方式（景点建成后，初步建议与樊集乡政府采取占利益分成的合作方式，樊集乡政府占30-40%，公司占60-70%，其中樊集乡政府负责景区土地的征用及处理周边关系）。 三国大酒店计划占地10亩，已和业主签定合作协议。（经协双方商同意后，由业主提供土地及所需的一切证件手续，处理周边关系。酒店竣工后，酒店大楼底层一楼业主拥有所有权，一楼内大堂，大厅及通向二楼全部通口，公司拥有使用权，二层以上建筑归属权归公司所有。建成广场、道路、绿化及附属设施归公司所有，业主有使用权）。 沙堰农家乐餐馆所占业主土地（杉树林100-200亩）与业主采取租用形式。（租金采取国家规定的土地使用规定交纳）1.2项目建设的可行性1.2.1项目建设的背景条件、资源条件与优越的基础条件新野历史悠久，古称贵地，它北依宛洛、南接荆襄，面积1062平方公里，沃野百里，八水竞流，物华天宝，人杰地灵，自古有“南北孔道，中州屏障之称”，有刘备屯兵新野时与诸葛亮运筹帷幄商谈军机大事的汉议事台，有世界上最小之城-关羽拴马之地汉桑城，另有太子阁、光武台、挂剑树、邓禹台、召父渠、荐贤岭、拦马桥、打鼓冢、火烧新野遗址、凤凰山遗址、汉津码头遗址、新都故城、汉棘阳故城、诸葛庄遗址、汉朝阳遗址、来歙故宅的自流井、前高庙祖师庙观、岑公祠、水府庙等。三国景点众多，1992年，新野被列入河南省“三国旅游线景点”之一，现在筹资开发兴建“三国旅游区”。 新野作为当之无愧的三国古城之一，自古就有“贵县”之誉，有着大量的历史名胜古迹 ，汉文化和三国文化底蕴相当深厚。新野旅游业发展具备丰富的资源条件与优越的基础条件新野西汉初建县，古称棘阳、义阳、朝阳、百宁、新州等，至今已有两千多年的历史 ，自古为中州屏障，兵家必争之地。新莽末年，刘秀避乱新野，卖谷于宛。刘秀起兵，初骑牛，杀新野尉而得马，转战中原，新野实为光武中兴的根据地。东汉末年，刘备、关羽、张飞在新野屯兵7年，三顾茅庐请来诸葛亮做军师，一把大火把新野烧出了名气。据不完全统计，三国演义3441回篇中有50余处写到新野，其中有刘玄德雄居新野，甘夫人梦仰吞北斗，单福新野遇英主，刘琦新野拜玄德，张飞、赵云痛杀吕旷、吕翔，刘玄德智破八门金锁阵，徐庶走马荐诸葛，三顾茅芦，刘玄德“吾得孔明，犹鱼之得水”诫关张，出师博望坡， 伏击夏侯成为千古美谈。这些精彩的历史华章和故事演义，也使新野成为世人注目的历史名城。 现有诸葛亮发令点兵的聚将台、刘关张商议军机的议事台、汉桑城及蔓山晴雪、古渡烟笼等三台八景，文化遗址、名胜古迹100多处。近年出土的汉代画像砖数量之大，画技之精，为举世之绝。 在历史的长河中，新野名人辈出，不仅是汉光武帝刘秀中兴和汉昭烈帝刘备成就帝业的发祥地，也曾孕育出四位皇后(2位阴皇后、2位邓皇后)、十位宰相(邓禹、马成、邓彪、来艳、董厥、樊建、乐广、岑文本、岑长倩、岑羲)和邓、阴、岑、来、庾五大名门望族。大文学家庾信，“启唐之先鞭，为梁之绝冠”；大诗人岑参为唐边塞诗派代表，诗作奇峭；岑文本、岑长清、岑羲在唐一门三相，历史罕见；明代马化龙、马之俊一门三进士，传为佳话；清代齐慎英勇抗英，青史留名；马名驹、马一山、马三山文学世家，声名遐迩；近代的马云卿投身辛亥革命，组织奋勇北征，军威大振；现代作家、学者张弓、张一弓父子，著作充栋，为世人敬仰。1.2.2项目提出背景及建设必要性古城新野位于南阳盆地中心,东临伏牛山脉,南依汉水,平畴跃野,交通便利,地理位置优越,历史悠久 ,是汉武中兴的发源地和汉蜀的策源地。早在新时器时期就有先民繁衍生息。商、周属邓,春秋属楚,秦属穰县,汉初置县,始名新野。操魏正始年间为荆州治所,领口县,西晋太康年间为义阳郡所。现在有议事台、汉桑城、凤凰山、打鼓冢、太子阁等多处名胜古迹和汉文化遗址。汉画砖和明代御杯“一捧雪”为稀世国珍。“火烧新野”的历史典故更是誉满中外。 为了更好的保护文化遗珍,弘养民族精神,发掘开发新野的人文、历史资源,打响古城新野的汉文化旅游品牌,特对历史文化遗址挖掘、开发、利用,造福于社会。1.2.3项目建设的客源市场基础良好（景区多、历史悠久、人文气息浓）1、旅游客源市场南阳市有旅游景点、名胜古迹约100个，这些景点的客流量相当大，门票及消费水平都偏中，适合于绝大多数旅游人群。此外，三国古文化一直受海内外人士的追捧，这些景点的重建和开发，无疑能辐射到海外旅游市场，吸引海内外游客，扩大旅游消费人群。 同时，根据客源市场逐步扩大的原则，继续巩固好郑州、武汉、西安、北京等地的宣传推介成果，反复进行，形成固期，巩固和扩大这些已有的客源市场。3、产权式酒店市场从目前新野酒店开发情况来看，在新野开发产权式酒店具有很大的影响力，我们的项目位于南阳市最有影响力的国家旅游景点重点县，而且可全年营业，相比距离遥远且旅游季节性强(主要在夏季)的承德避暑山庄来说是不存在季节性的，因此酒店的经营也是全年性的，这对产权式酒店市场提供一个良性的市场环境。从未来发展趋势看，新野需要建设一定量的环境条件良好的自然生态高档商住酒店，尽管需要一个观念认识过程，但这个过程并不是很长，而且就目前而言，已存在一定量消费能力和消费愿望的群体，只要有步骤合理规划设计开发，将会有一个良好的市场前景。 1.2.4项目所开发土地具有规模和价格的独有优势本项目所开发土地的最大优势是：享受了国家特优土地政策，易规划、地价低；活动空间大，可滚动开发，具备开发景点、旅游度假酒店项目的条件；游客在此可充分享受阳光、绿地、蓝天、林海、小桥流水的美好景观以及充分体验浓郁的三国古文化气息。1.2.5产权酒店成为投资者越来越青睐的投资品种当今产权式酒店开发将成为业主们炙手可热的追逐目标。产权式酒店公寓，于20世纪70年代起源于欧洲，根据其用途可分为产权式商务和度假酒店、产权式酒店公寓等。在国际上产权式公寓作为一种稳健增值的投资理财方式，受到众多家庭与企业的青睐。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，产权式酒店等有望成为各阶层投资最佳的首选方式。产权式酒店公寓抢手的原因和特点：1、投资者拥有所购酒店公寓的独立产权，既可以居住，也可以回租，让酒店管理公司经营管理，年回报812%。2、产权式房产作为理财投资与住宅、写字楼、股票、国债、证券投资相比，投入稳健、风险小、增值和回报更丰厚。3、酒店公寓(客房)单位面积小，购入资金成本低，扩展和伸缩性很强，适合的群体广泛，从上亿元的老板到工薪阶层都可以成为投资者。对本项目来说，产权酒店公寓具有其独特性，价格较低的优势，具有很大的吸引力。二、项目初步开发思路和方案2.1项目初步开发思路结合新野历史人文景观、和汉文化的开发及酒店的建设，项目位于景点密集的沙堰和樊集生态度假旅游景区、可开发面积大等条件优势，则其开发思路基本围绕生态特色理念开发：酒店、旅游、度假、休闲、观光、运动健身、会议和培训来开发。总体品牌目标：南阳十大旅游酒店和南阳十佳人居自然环境明星酒店。1、对500亩进行整体规划设计，系统化布局，分区分期滚动开发；2、充分体现人与自然友善和谐，科技与自然的互补，以自然生态为理念建设开发；3、对规划设计、建筑、环境、供热等方面，充分注重选择智能化，采用多项先进技术（特别是节能可靠的新技术）、环保优质的新材料等个性鲜明。对于污水、垃圾进行生态性无害化处理，并加以综合利用；4、让游客充分享受秀美的山水林草、清新的空气蓝天、舒适的居住空间、快乐的健康园地、惊喜的增值延续；5、鉴于低廉的开发土地(仅限于首期)，首期开发充分让利，以“高档的建设、中档的价格、优厚的回报”的思路建设。7、产权式酒店公寓销售，一方面快速回笼投资，另一方面增强对投资者回报的吸引力。8、通过现代化的安全防护、灾害预防规划设计和严格的保安管理，给住户营造最为安全的居住场所。2.2项目总体规划布置设想科学规划，高位启动，迅速建设短平快的旅游项目。 首先抓好规划十分关键。由公司聘请专家，配合县旅游局、规划局具体组织编制五年以上的中长期规划。其次是抓好两大重点，即“汉文化”和“三国文化”。要全面分析市场需求，科学测定市场规模，合理确定旅游发展目标。要以弘扬汉文化等先进历史文化为主题，以打造人文新野、历史名城新野为目标，既要考虑远景规划，更要兼顾眼前的短平快项目，做到高位启动 ，快速启动。 其三，在县城考虑建设“一城（汉桑城）、一墙（火烧新野城墙复原）、一衙（新野县衙）、一台（议事台 ）、一寺（乾明寺）、一桥（拦马桥）、一场（三国汉文化广场）、一馆（三国名人馆）。 古城墙修复是一项投资小，建设快的项目，可以从南城门开始向西北发展，沿河修建古城墙，模拟火烧新野场景。并将议事台、 汉桑城、拦马桥周围民居拆迁，用仿古建筑围绕各景点。在新野城北入口建设三国汉文化广场， 增设汉文化雕塑、使游人一进入新野就感受三国历史文化气氛。治理白河，以白河公园为依托，开发水上旅游项目，并且引入各类游乐设施，吸引游客。 乡镇线路可规划前高庙乡岑彭祠 、棘阳城址、张庄祖师庙观、狄青湖、老关庙王庄镇玉皇庙、新都县址九女城、王莽封地五星镇龙王庙、观音寺新甸铺镇朝阳县址、来歙祠、黄邮聚战场址、齐慎祠 上港工业园区白河公园。西北线从王集镇邓禹台樊集乡光武台、汉墓群、泰山庙歪子镇凤凰山址、站台寺、“一捧雪”展沙堰镇朝阳县址、关宿桑、西棘阳县址、南召父渠，大力实施旅游战略开发。 其四是做强四大品牌。有选择有重点地修葺、复原、重建一些重要名胜古迹，及仿古建筑，打造精品景点。一是重现“新野八景”（ 汉台朝雨、 雁浦秋风、 龙沟夜月 、古渡烟笼 、内苑春云 、颦湖芳草 、蔓山聙雪、 淯水湍波）。二是重修“新野县衙”。刘备、关羽、 张飞很多传奇的故事都离不开县衙，都是在县衙中发生的，修复县衙，及配套护城河开发，打造三国旅游的主体工程。三是在三国旅游苑显著地段修建新野历史文化名人馆，将新野历史上的名人造像、陈列，并将其事迹、著作一并展览，供后人瞻仰、学习。五、大力营造汉文化氛围，旅游搭台、经济唱戏、强化旅游宣传促销. 一是搞好“四个一”工程。制作一盘新野风景区光盘，一本景区宣传册，一套山水挂历 ，一幅景区导游图；邀请旅游行业人士到景区实地考察线路，通过旅行社向外推介宣传；通 过文化的角度，在南阳日报河南日报大河报东方今报等媒体上开辟专栏，举办一些围绕景区（点 ）的征文或笔会，或组织摄影、摄像专业人士拍摄专题片，评出最佳专题片和图片；到重点客源城市旅游推介。 二是以最能代表新野历史文化的议事台、汉桑城、一捧雪等文物古迹为题材，面向全国征集文学材料，扩大新野影响面。三是开展文化活动。各乡镇、县直单位、大企业，围绕文化优势组建剧团、剧组、歌唱队 ，打造在全国乃至世界产生影响的精品小品、歌曲、戏曲等。新野书法在全省乃至全国异军 突起，可以举办一个以新野历史名人诗词为书写内容的“三国旅游”杯全国书法大奖赛，不仅宣传了新野，也获得了大量的书法名家墨宝，对弘扬三国旅游古文化有着深远的影响。2.2.1规划布置原则1、总开发面积500亩。按国家要求其中70(350亩)为绿化建设；30(150亩)为经营性开发地；2、350亩绿化部分作为生态绿地穿插在景区和产权式酒店等开发建设区内；（注意：各区绿化地力争计入国家要求的绿化面积350亩之内）。3、150亩经营开发，主要建设景点和三国大酒店等。酒店建设标准为三星级。2.2.2规划功能布置分区旅游、度假、休闲、观光、运动健身、会议和培训主要功能区包产权式酒店、休闲观光园、古文化特色旅游园艺观光区，特色农家乐度假休闲园艺观光区，保持开发经营性用地150亩，绿化地350亩。2、产权式酒店规划开发面积约20亩，绿化面积30亩，布置在景点密集的沙堰和樊集两地，总建筑面积3万m2左右，一次性可接待1200人度假或100人会议。4、古文化特色旅游园艺观光区规划开发面积约100亩，150亩绿化，布置沙堰和樊集两地。5、特色农家乐餐馆、休闲园艺观光区规划开发面积约30亩，120亩绿化以特色杉树林为主，布置在沙堰。2.3项目主要建设内容项目选址以在县城北修建三国旅游苑为龙头,以古迹集中地的沙堰、樊集两地为重点,以白河为主线,围绕观光旅游建设综合性旅游园区。具体建设内容为:仿建汉议事台、汉桑城、打鼓冢、太子阁、关公提闸淹曹军、徐庶回马荐贤岭、关帝庙景区、龙泉寺院及其配套工程。重建刘秀庙、光武台、练兵场、跑马场、赵氏祠堂，建设三国旅游大酒店。修建拦水坝二座及景区配套停车场、超市、道路、餐馆、游乐场等附属工程。(附具体位置及景点介绍)2.4项目运营和销售方式必须由专业的规划设计院招标进行规划设计。1、 三国大酒店可选择采用：自行策划和组织营销方案；物业由星级酒店管理公司进行物业经营管理。2、产权式酒店（沙堰和樊集修建）可选择采用：由星级酒店管理公司组织调研、策划和营销方案，经营管理和物业由知名星级酒店管理公司进行经营管理。酒店经营管理公司或国内著名房地产策划营销公司参股方案。2.5项目股东投资方式和组织管理 由于我公司资金短缺，融资方负责整个项目的投资资金。融资方可一方投资，也可多家融资方出资共同组建公司，成立董事会。目前项目启动资金300-500万，主要负责公司注册资金的验资以及五通问题的解决，融资方可配备专业财务人员监管启动资金。此外，融资方可配备人员参与景区的开发和经营的管理工作（派总经理监管也可）。 融资方可选择（参与或者负责）工程的预算以及图纸的设计，我公司有责任协助融资方做好当地群众和周边环境工作以及寻找施工工队，不耽误工程进展。2.6 投资估算 公司根据以上项目,实行逐步开发。现计划投资三亿五千万元人民币,拟建以下项目: 1、关帝庙、龙泉寺及配套工程。计划投资二千五百万元; 2.汉 桑 城、汉议事台、打 鼓 冢 、刘 秀 庙 、